兒童主題項目考察201612.2精講

商業(yè)地產(chǎn)考察項目金沙童話王國項目

星港城金沙童話王國——項目概況開發(fā)商廣州百康居文化教育投資有限公司開業(yè)時間2017年6月建筑面積8萬平方米占地面積12000平方米車位數(shù)—商業(yè)定位集購物、娛樂、休閑、體驗于一體的托馬斯主題兒童商城。建筑概況項目總層數(shù)：5層地上層數(shù)：4層地下層數(shù)：1層項目地址白云廣州市白云區(qū)金沙洲創(chuàng)佳路3、5號對比分析：1、金沙童話王國項目的體量比雙城故事小，其商業(yè)定位金沙洲商圈兒童主題商場，業(yè)態(tài)規(guī)劃單一的兒童主題性，對比其主題手法，雙城故事三座的主題定位可以參考，塑造一個三山兒童玩樂天地。

2、金沙童話王國位于廣州金沙洲，人口密集度高。而且隨著金沙童話王國、酷車小鎮(zhèn)、永旺、富力金街等金沙洲商業(yè)項目的落成開業(yè)，商業(yè)氛圍立竿見影；雙城故事所處三山新城規(guī)劃板塊，消費群輻射較弱，需時間培育商業(yè)氛圍，帶動商家及投資者的關(guān)注。通過借鑒童話王國的兒童主題塑造本項目三座商業(yè)，通過前期推廣宣傳制造招商，投資價值，盤活雙城故事商業(yè)招商經(jīng)營及銷售。金沙童話王國——樓層業(yè)態(tài)首層：托馬斯火車站、小勇士拓展體驗中心、汽車總動員主題運動街區(qū)、巧克力主題餐廳、鞋帽服裝等品牌零售、托馬斯玩具專賣店、精飾品及玩具等二層：托馬斯火車站風(fēng)情街、兒童玩具聯(lián)合國、動漫星空電子體驗館、綠野仙蹤叢林餐廳、26個霍比特人迷你攝影景點、兒童生活、兒童食品專賣三層：托馬斯主題館（托馬斯迷你樂園、托馬斯主題餐飲、托馬斯歡樂學(xué)堂）、機動四層：中影so影城負一層：停車場分析：金沙洲唯一一個兒童主題消費商城，湯瑪士小火車為主題的迷你樂園（湯瑪士小鎮(zhèn)）搶先入駐，引進臺灣先進的受創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，打造親子活動基地，中影so兒童主題影城，通過招商先行，引進主力兒童主題商家，保證商場的人氣旺場，配套商場內(nèi)簽約的幼兒園的經(jīng)營模式，保證了家庭消費的目標人群。所以雙城故事三座的兒童主題定位也可以參考該項目，通過主題定位立項引進兒童概念主力商家，把項目的商業(yè)投資價值炒作成為全城焦點。金沙童話王國——租金價格分析：1、金沙童話王國首層可租的商鋪只剩一間，面積劃分約110㎡，二層可租的商鋪也只剩3、4間，首層租金平均120元/㎡/月，二層租金平均80元/㎡，管理費35元/㎡，通過引入品牌主力商家?guī)由虉鲎饨鹚健Ｕ猩痰膬?yōu)惠策略：通過簽約免租3-5個月，誠意度極高的在租金上面還可以跟公司爭取打個優(yōu)惠折扣。招商策略手段，雙城故事項目可以參考借鑒，對主力商家可以免租，長約的手段引進，增加商場的關(guān)注及招商名片。2、金沙童話王國2016年1月開盤，首推商鋪10-20㎡商鋪，均價13000元/㎡，商鋪包租5年，通過引入托馬斯兒童主題商家，中影so兒童主題影院的主力店，首層售價一度提高到20000元/㎡，二層以上均價13000-15000元/㎡，后期商鋪經(jīng)營模式由銷售轉(zhuǎn)為租賃，通過主力店提高知名度，拉升價值，提高租金，增加項目資金收入。雙城故事的商業(yè)運作模式，可以參考該項目，招商引進主力商家，提升項目的關(guān)注度。利用品牌效應(yīng)，吸引跟多投資者進駐項目。可租商鋪約110㎡首先，金沙童話王國項目開盤銷售前，通過一部分商鋪的銷售進行資金回籠，在引入了托馬斯、中影等兒童主題主力店之后，改變了運營模式，利用主力店的品牌效應(yīng)，通過租賃的模式達到公司資金回籠的目的。雙城故事的商業(yè)項目可以借鑒利用主力店的品牌效應(yīng)，進行招商運營，通過運營培育商業(yè)氛圍，促進商鋪、公寓產(chǎn)品的銷售。其次，金沙童話王國商場業(yè)態(tài)透過豐富的兒童主題概念業(yè)態(tài)，引進托馬斯品牌，一方面是打造華南地區(qū)第一家國際品牌兒童主題商業(yè)，同時也提升了金沙洲乃至廣佛地區(qū)的兒童產(chǎn)業(yè)的國際化形象，而雙城故事項目所在的三山新城由于欠缺品質(zhì)綜合體，巨大消費潛力無處釋放，大片的市場空白需要填補。雙城故事商業(yè)體的出現(xiàn)，一定程度上為該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了新的發(fā)展可能，滿足新興消費客群。再次，通過區(qū)域市場調(diào)查找到屬于我們的目標客戶群體，做好相應(yīng)的項目定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃、主題規(guī)劃，有利于項目的銷售及運營。金沙童話王國——總結(jié)策略借鑒星港城——項目概況開發(fā)商廣州百康居文化教育投資有限公司開業(yè)時間2017年建筑面積80萬平方米占地面積79000平方米車位數(shù)—商業(yè)定位購物、旅游、娛樂、休閑、餐飲、兒童教育、展貿(mào)、辦公等多功能于一體，打造最具特色的體驗式主題商業(yè)航母。建筑概況27萬㎡的星港國際購物中心、16萬㎡星港國際服裝廣場、38萬㎡星光天地城市休閑空間。項目地址南海金沙洲建設(shè)大道中對比分析：1、星港城體量比雙城故事大，屬于城市大型綜合體，由三大板塊組成，包括27萬㎡的星港國際購物中心、16萬㎡星港國際服裝廣嘗38萬㎡星光天地城市休閑空間，涵蓋摩天輪主題樂園、千米郵輪主題步行街、空中美食花園、空中康體運動嘗兒童歡樂世界、國際五星級酒店、甲級寫字樓、天際沙灘園林泳池、歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)等主力業(yè)態(tài)，通過主題概念，講故事對投資者進行洗腦式推售產(chǎn)品；雙城故事項目，目前所賦予的主題概念都只限于廣州南站，平洲商圈，新城規(guī)劃。而對整個項目的故事主題概念，商業(yè)主題，主力商家，主力店等商業(yè)拉升投資價值的賦予力度不夠，不能帶給片區(qū)，及禪桂中心的關(guān)注度，不利于促進項目招商及銷售。通過市場考察，商業(yè)項目都先通過招商先行，營造商業(yè)投資氛圍。雙城故事可以通過主題定位，吸引商家的關(guān)注，促進招商銷售。金沙童話王國——租金價格分析：1、星港城目前推售萬達廣場負一層及郵輪商業(yè)1-2層，面積為15-30㎡，商鋪的劃分都以格仔鋪的形式，不同于雙城故事砌磚墻的獨立鋪，其對于招商銷售都有利。2、首推商鋪15-30㎡商鋪，負一層均價50000元/㎡，首層均價10萬元/㎡，前5年返租8%，通過萬達商業(yè)的品牌號召力，主題概念的洗腦宣傳力度，促進其售價；而雙城故事屬于三山唯一一個綜合性商業(yè)體，可以通過賦予其唯一性，新穎的主題定位，吸納投資者的關(guān)注度，區(qū)域關(guān)注度，促進項目招商銷售。首層可售商鋪負一層可售商鋪首先，金沙洲憑借其豐富的江景資源、良好的自然生態(tài)環(huán)境和不斷完善的交通、教育、生活配套，成為了廣佛同城化首個受益的板塊。而雙城故事所處的三山新城也是吸引廣佛投資者，同城化的板塊，賦予雙城故事項目更多主題定位，提升項目商業(yè)價值，應(yīng)