中國(guó)指數(shù)研究院市場(chǎng)調(diào)研

泉州**項(xiàng)目

市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位建議2010年6月1目錄

第一部分外部環(huán)境 城市概況/城市規(guī)劃及定位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r/城市化及人口/房地產(chǎn)發(fā)展階段/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/收支水平/居住水平/社會(huì)消費(fèi)品零售總額/企業(yè)狀況 第二部分房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/商品房市場(chǎng)/商品住宅市場(chǎng)/主城區(qū)市場(chǎng)/新政影響 第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 區(qū)域分析/典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體分析/品牌開(kāi)發(fā)商溢價(jià)力分析 第四部分總結(jié) 住宅總體市場(chǎng)/住宅區(qū)域市場(chǎng)/產(chǎn)品總結(jié)及建議/客戶定位 第五部分商業(yè)與寫(xiě)字樓市場(chǎng) 商圈劃分/商圈現(xiàn)狀/商業(yè)租售情況/寫(xiě)字樓市場(chǎng)第一部分外部環(huán)境分析

1.城市概況

2.城市規(guī)劃及定位

3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

4.城市化及人口5.房地產(chǎn)發(fā)展階段6.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

7.收支水平8.居住水平

9.社會(huì)消費(fèi)品零售總額

10.企業(yè)狀況3

1.城市概況

第一部分外部環(huán)境分析泉州在中國(guó)

當(dāng)今：福建省三大中心城市之一；國(guó)務(wù)院第一批公布的24個(gè)歷史文化名城之一；著名僑鄉(xiāng)；港澳臺(tái)同胞的主要祖籍地；第六屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)舉辦地；“世界宗教博物館”；海西經(jīng)濟(jì)圈的重要城市，鞋服制造業(yè)發(fā)達(dá)，有“中國(guó)鞋都”和“中國(guó)服裝產(chǎn)業(yè)基地”之稱。

古代：“海上絲綢之路”的起點(diǎn)；民族英雄鄭成功史跡與陵墓；歷史上“東方第一大港”。自然區(qū)位泉州地處福建省東南部，泉州北承省會(huì)福州，南接廈門特區(qū)，東望臺(tái)灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明。臺(tái)灣廈門福州認(rèn)識(shí)泉州泉州歷史悠久，區(qū)位關(guān)鍵，是福建省，乃至全國(guó)重要的城市之一，也是對(duì)臺(tái)展示和吸引臺(tái)資的重要區(qū)域之一。41.城市概況

第一部分外部環(huán)境分析類別名稱主要介紹備注航空晉江機(jī)場(chǎng)距項(xiàng)目約12公里，已開(kāi)通北京、上海、廣州、深圳、珠海、杭州、舟山、南京、成都、長(zhǎng)沙、溫州等航線，每周進(jìn)出港航班已達(dá)100余班次。機(jī)場(chǎng)規(guī)模小、班次少，目前正在改擴(kuò)建；同時(shí)廈門和福州機(jī)場(chǎng)也可作為泉州市民出行的備選。鐵路福廈高鐵北接長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)板塊，南接珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，為福建海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)提供便利的交通條件。泉州鐵路運(yùn)行系統(tǒng)差，目前只有一兩條鐵路線路，規(guī)劃未來(lái)將形成一橫三縱格局。海運(yùn)泉州港位于福建省東南部，與臺(tái)灣省一水之隔，泉州港現(xiàn)轄有4個(gè)港區(qū)16個(gè)作業(yè)區(qū)

，年吞吐能力1921萬(wàn)噸。現(xiàn)有至日本、香港、兩岸三地、韓國(guó)釜山等定期散雜貨或集裝箱班輪航線，與世界60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航。該港歷史悠久，號(hào)稱“東方第一大港”，目前發(fā)展緩慢。公路福泉高速國(guó)家高速公路沿海主干道沈（陽(yáng)）海（口）線福建境內(nèi)段的重要組成部分。泉州的對(duì)外公路運(yùn)行系統(tǒng)相對(duì)發(fā)達(dá)。泉廈高速交通部規(guī)劃的12條國(guó)道主干線系統(tǒng)的一部分，起于泉州市西福，止于廈門市官林頭。泉三高速福建東南沿海和西部山區(qū)的南北快速大通道，起自晉江市，止于三明市。324國(guó)道起點(diǎn)為福州，終點(diǎn)為昆明，全程2712千米，經(jīng)福建、廣東、廣西、貴州和云南5個(gè)省份。泉州交通泉州對(duì)外交通相對(duì)發(fā)達(dá)，已初步形成海陸空一體的交通體系，各種交通設(shè)施正在逐步完善。5總體發(fā)展目標(biāo)

專業(yè)性的國(guó)際化地區(qū)和海峽西岸的中心城市。

1）專業(yè)性國(guó)際化地區(qū)：建設(shè)具有國(guó)際影響力的產(chǎn)業(yè)集群、專業(yè)領(lǐng)域的國(guó)際交往平臺(tái)和生產(chǎn)性服務(wù)中心；

2）海峽西岸中心城市：建設(shè)創(chuàng)業(yè)中心、文化中心和宜居城市。

2.城市規(guī)劃及定位第一部分外部環(huán)境分析區(qū)域融合戰(zhàn)略

南聯(lián)廈門灣，加強(qiáng)國(guó)際對(duì)接；北領(lǐng)湄州灣，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)支撐帶動(dòng)；中興泉州灣，構(gòu)建城市服務(wù)大平臺(tái)。 加強(qiáng)區(qū)域性港口、機(jī)場(chǎng)建設(shè)，參與國(guó)際制造業(yè)的分工。產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)

以建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市為目標(biāo)，重點(diǎn)發(fā)展石油化工、船舶修造、汽車及配件、電子信息、旅游服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)，逐步形成全國(guó)重要的石油化工基地、紡織服裝基地、鞋業(yè)基地、建材基地和電子基地。市域規(guī)劃國(guó)際化的視野、區(qū)域性的中心、清晰的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為泉州未來(lái)的發(fā)展指明了方向。6城市性質(zhì)

泉州城市的服務(wù)平臺(tái)，行政中心、文化中心、商務(wù)中心。

2.城市規(guī)劃及定位第一部分外部環(huán)境分析人口規(guī)模

2008年泉州中心城區(qū)戶籍人口103萬(wàn)，至2030年，泉州中心城區(qū)常住城鎮(zhèn)人口規(guī)模約為280萬(wàn)，其中戶籍人口約為138萬(wàn)。用地規(guī)模

至2030年，泉州中心城區(qū)人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)為99.7平方米，建設(shè)用地規(guī)模約為279平方公里。發(fā)展方向

東進(jìn)、南下、北優(yōu)、西控，城市用地主要向東、向南發(fā)展，優(yōu)化北部功能，適度向西發(fā)展。市區(qū)規(guī)劃市區(qū)作為城市主要的服務(wù)平臺(tái)，提供行政、商業(yè)、居住、旅游等功能，人口規(guī)模和城市規(guī)模逐步擴(kuò)大。7高級(jí)商業(yè)和旅游服務(wù)中心居住中心市級(jí)行政文化中心晉江洛陽(yáng)江城市格局隨著城市的發(fā)展，市區(qū)規(guī)模逐步擴(kuò)張，目前已基本形成四大片區(qū)，項(xiàng)目所在地的中心城區(qū)目前仍是城市核心區(qū)域。洛江城東片區(qū)東海片區(qū)橋南片區(qū)中心城區(qū)泉州市區(qū)格局主要四部分，一是中心城區(qū)，二是洛江城東片區(qū)，三是東海片區(qū)，四是橋南片區(qū)。城市核心，泉州的商業(yè)、政務(wù)、文化、旅游中心。完善的配套設(shè)施，主要的商務(wù)、休閑、行政地，泉州置業(yè)的首選地

2.城市規(guī)劃及定位第一部分外部環(huán)境分析依托與市中心的便捷交通、區(qū)域本地的商務(wù)氛圍，以及幾個(gè)大型樓盤(pán)的打造，吸引本區(qū)內(nèi)以及部分中心城區(qū)的客群以海峽體育館為中心，依靠廉價(jià)的成本優(yōu)勢(shì)和豐富的土地資源，吸引中低端人群未來(lái)新行政中心，目前配套設(shè)施差、吸引部分公務(wù)員和投資客8未來(lái)發(fā)展東海、洛江和橋南片區(qū)等區(qū)域的建設(shè)分流了城市核心部分的商務(wù)和政務(wù)中心功能，但建設(shè)速度緩慢，使得原核心的地位在短期內(nèi)不會(huì)動(dòng)搖。

2.城市規(guī)劃及定位第一部分外部環(huán)境分析東海片區(qū)

未來(lái)泉州市新的行政中心、文化中心，總部基地所在地。目前各種生活配套較差，人口很少，政府辦公大樓正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全部的政府機(jī)關(guān)入駐東海片區(qū)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。洛江片區(qū) 洛江片區(qū)利用大坪山隧道貫通、“一場(chǎng)一館”建設(shè)、泉州市第一醫(yī)院遷建等大項(xiàng)目落地，以及自身的自然環(huán)境和相對(duì)充裕的土地資源，在價(jià)格優(yōu)勢(shì)的情況下，吸引了少部分的中心城區(qū)人口到此置業(yè)。正在建設(shè)中的政府大樓橋南片區(qū) 橋南片區(qū)借助市中心的便捷交通，項(xiàng)目自身配套吸引了本地區(qū)域內(nèi)及部分中心城區(qū)的人口到此置業(yè)。9城市發(fā)展時(shí)序和遠(yuǎn)景設(shè)想

2.城市規(guī)劃及定位第一部分外部環(huán)境分析時(shí)期發(fā)展規(guī)模建設(shè)重點(diǎn)近期（2015）中心城區(qū)常住人口180萬(wàn)，用地規(guī)模194平方公里，人均建設(shè)用地108平方米。結(jié)合海峽體育中心建設(shè)，完善城市服務(wù)功能；利用東海行政中心建設(shè)逐步疏解老城功能，加強(qiáng)泉州古城保護(hù)，帶動(dòng)?xùn)|海片區(qū)、城東——雙陽(yáng)片區(qū)的發(fā)展。中期（2020）中心城區(qū)常住人口210萬(wàn)，用地規(guī)模220平方公里，人均建設(shè)用地106平方米。完善城市服務(wù)功能，加強(qiáng)泉州古城的保護(hù)，加快向洛秀片區(qū)、江南片區(qū)發(fā)展。遠(yuǎn)景設(shè)想泉州中心城區(qū)與晉江、石獅、惠安實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展，構(gòu)建泉州灣大都市區(qū)，實(shí)現(xiàn)“一灣兩翼三帶”的城市格局，形成“多中心、組團(tuán)式”環(huán)灣型山水園林城市，發(fā)展成為海西重要中心城市之一。在泉州灣基礎(chǔ)山逐步形成圈層結(jié)構(gòu)：內(nèi)圈以區(qū)域?qū)I(yè)化生產(chǎn)服務(wù)、商務(wù)交流、娛樂(lè)休閑等核心功能為主，打造城市濱海特色旅游服務(wù)帶；中圈以區(qū)域性綜合服務(wù)與居住為主導(dǎo)功能，構(gòu)建大都市生活區(qū)框架；外圈以現(xiàn)代制造業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及對(duì)外工貿(mào)合作、物資流通等功能為主導(dǎo)，形成大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。10GDP

泉州GDP保持高速增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁。

2004年以來(lái)，泉州GDP平均增長(zhǎng)率在14%左右，明顯高于全國(guó)水平。2009年泉州GDP首次突破3000億大關(guān)。

泉州GDP連續(xù)10年排名福建省首位。 在福建各城市中，泉州GDP連續(xù)10年排名首位。2009年泉州GDP總量達(dá)到3002億元，分別超出福州（2524億元）、廈門（1623億元）19%和85%。2004-2009年撫順市GDP遼寧省各城市GDP3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r第一部分外部環(huán)境分析2004-2009年泉州市GDP與增長(zhǎng)率2009年福建主要城市GDP對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院GDPGDP總量大，增速快，指標(biāo)位居福建省首位，超過(guò)福州和廈門11

泉州人均GDP持續(xù)增長(zhǎng)，2009年達(dá)到38368元。

2004年以來(lái)，泉州人均GDP一直保持高速增長(zhǎng)，不考慮可比價(jià)因素，6年間泉州人均GDP實(shí)現(xiàn)了206%的增長(zhǎng)。

泉州2009年人均GDP接近40000元，低于廈門，略高于福州。 從與其他城市對(duì)比來(lái)看，泉州人均GDP低于廈門（64413元），略高于福州（33051元）。全國(guó)范圍來(lái)看，泉州2009年人均GDP高于重慶和成都，其人均GDP水平相當(dāng)于2003-2004年的北京人均GDP水平。3.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r第一部分外部環(huán)境分析2004-2009年泉州市人均GDP2009年泉州與各城市人均GDP對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院人均GDP人口數(shù)量較大，人均GDP相對(duì)較少，但仍超越一些省會(huì)城市，低于廈門12

近年來(lái)，泉州城市化率穩(wěn)步增長(zhǎng)，2009年城市化率達(dá)到52.3%，高于全國(guó)平均水平。從2006-2009年城市化趨勢(shì)來(lái)看，泉州城市化率年均增長(zhǎng)超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，2009年城市化水平達(dá)到52.3%，高于46.6%的全國(guó)城市化水平。

泉州城市化水平低于廈門、福州，位居福建第三位。 從福建省各城市城市化水平對(duì)比來(lái)看，泉州低于廈門（82%）和福州（59%），位居第三位?？紤]到其強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)能力，未來(lái)城市化速度會(huì)進(jìn)一步加快。數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院2006-2009年泉州市城市化率走勢(shì)2009年福建各城市城市化率對(duì)比4.城市化與人口第一部分外部環(huán)境分析城市化城市化水平相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，未來(lái)有較大增長(zhǎng)空間13

泉州人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，2009年人口規(guī)模近800萬(wàn)。

從2006-2009年，泉州人口增長(zhǎng)17萬(wàn)，年均增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，2009年人口規(guī)模達(dá)到786萬(wàn)，預(yù)計(jì)兩年之內(nèi)將突破800萬(wàn)大關(guān)。

泉州人口規(guī)模位居福建第一，未來(lái)房地產(chǎn)需求大。 從福建各城市人口對(duì)比看，泉州人口規(guī)模位居第一位，為未來(lái)房地產(chǎn)快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院2006-2009年泉州市人口走勢(shì)4.城市化與人口第一部分外部環(huán)境分析2009年福建各城市人口對(duì)比人口人口規(guī)模較大，增幅穩(wěn)定，對(duì)房地產(chǎn)的需求較大1409年泉州市人均GDP為38368元（約合5617美元）泉州市房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型發(fā)展階段根據(jù)泉州當(dāng)前GDP增速及人均GDP水平判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，城市化進(jìn)程處于加速階段城市化率時(shí)間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段泉州城市化的階段位置世界城市化進(jìn)程階段性規(guī)律圖GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式5.房地產(chǎn)發(fā)展階段第一部分外部環(huán)境分析數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院15

三產(chǎn)保持穩(wěn)定，二產(chǎn)比重逐步上漲。

2004年以來(lái)，泉州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)比重逐步上升，工業(yè)化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)為市域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力。第三產(chǎn)業(yè)基本保持穩(wěn)定，未來(lái)具有較大的增長(zhǎng)空間。

泉州是以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，2009年二產(chǎn)比重60%。 泉州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)，2009年第二產(chǎn)業(yè)比重60%，其中工業(yè)貢獻(xiàn)55%。 目前泉州市已初步形成服裝、紡織、鞋業(yè)、石材、機(jī)械電子等特色支柱產(chǎn)業(yè)。2004-2009年撫順市GDP6.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一部分外部環(huán)境分析2004-2009年泉州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2009年泉州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)比例數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)典型的工業(yè)城市，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，在政府打造創(chuàng)業(yè)中心、文化中心的引領(lǐng)下，第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長(zhǎng)空間。16

泉州城鎮(zhèn)居民收入水平和支付能力增長(zhǎng)速度較快。

2004-2009年泉州城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了180%，達(dá)到22913元。而人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)了156%，達(dá)到14558元。2004-2009年撫順收入水平2004-2009年泉州市人均可支配收入及支出數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院7.收入支出水平第一部分外部環(huán)境分析2009年福建各城市人均可支配收入及增長(zhǎng)率

泉州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入位居福建第二，僅略低于廈門。

泉州2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2913元，位居福建第二，低于廈門（26131），高于福州（20289元）等其他城市。收支水平城鎮(zhèn)居民收入水平較高，增長(zhǎng)較快。17茶葉、服裝、鞋帽等企業(yè)主企業(yè)高層高級(jí)公務(wù)員普通公務(wù)員、教師、醫(yī)生、企業(yè)中層普通工人等支付力高低7.收入支出水平第一部分外部環(huán)境分析收支水平整體社會(huì)財(cái)富在少數(shù)人手中，形成典型的沙漏結(jié)構(gòu)，頂級(jí)財(cái)富人群和打工者居多，中產(chǎn)階級(jí)力量薄弱。“沙漏型”結(jié)構(gòu)由于泉州的工業(yè)發(fā)展與所處的區(qū)位和人脈資源相關(guān)，泉州呈現(xiàn)典型的沙漏型財(cái)富特征，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中產(chǎn)階層開(kāi)始出現(xiàn)，但是力量相對(duì)薄弱。18

泉州城鎮(zhèn)居民居住水平較高，2009年人均居住建筑面積47.4平米。

2005年—2008年泉州全市城鎮(zhèn)人均住房建筑面積逐年升高，至2008年，達(dá)到49㎡，2009年有稍許回落，為47.4平米。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部公布的小康住房標(biāo)準(zhǔn)，人均住房面積應(yīng)達(dá)到40㎡。由此，泉州城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過(guò)這一標(biāo)準(zhǔn)?？梢?jiàn)，泉州城鎮(zhèn)居民人均居住水平較高，此與本地居民富裕的收入和生活習(xí)慣有直接關(guān)系。2004-2009年撫順收入水平數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院8.居住水平第一部分外部環(huán)境分析2005-2009年泉州人均居住面積及增長(zhǎng)率居住水平泉州城鎮(zhèn)居民的居住水平較高，人均居住面積約50平方米。19

泉州2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破1000億，商業(yè)地產(chǎn)具有較大發(fā)展空間。

2004—2009年泉州泉州社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)211%，增長(zhǎng)強(qiáng)勁，2009年達(dá)到1055億元，居民消費(fèi)能力穩(wěn)步提升，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)具有較大發(fā)展空間。

泉州社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居福建第二，僅略低于福州。

從福建各城市的對(duì)比來(lái)看，福建社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居福建第二，低于福州（1336億），遠(yuǎn)高于廈門（489億）等其他城市。2004-2009年撫順收入水平數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院9.社會(huì)消費(fèi)品零售總額第一部分外部環(huán)境分析2005-2009年泉州社會(huì)消費(fèi)品零售總額2009年福建各城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品泉州的商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間較大。2010.企業(yè)狀況第一部分外部環(huán)境分析企業(yè)狀況泉州中小企業(yè)數(shù)量多，在政府努力打造創(chuàng)業(yè)城市的背景下，企業(yè)數(shù)量快速增加，但泉州的寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻發(fā)展緩慢。類別企業(yè)數(shù)（個(gè)）增長(zhǎng)率2007年639382008年7130311.5%序號(hào)名稱序號(hào)名稱1石獅市富貴鳥(niǎo)集團(tuán)公司9福建冠?，F(xiàn)代家用股份有限公司2福建省安溪榮德選礦廠10361（中國(guó)）有限公司3中宇建材集團(tuán)有限公司11安踏（中國(guó)）有限公司4石獅市益興針織服裝有限公司12九牧集團(tuán)有限公司5福建通達(dá)集團(tuán)有限公司13利郎（中國(guó)）有限公司6泉州寰球鞋服有限公司14福建七匹狼實(shí)業(yè)股份有限公司7泉州市三興體育用品有限公司15福建達(dá)利食品集團(tuán)有限公司8宏遠(yuǎn)紡織有限公司16泉州匹克鞋業(yè)公司企業(yè)數(shù)量部分知名企業(yè)列舉泉州的企業(yè)數(shù)量多，且增長(zhǎng)的數(shù)量也較快，從數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年泉州市企業(yè)個(gè)數(shù)為71303個(gè)，同比增長(zhǎng)11.5%。另外，泉州的創(chuàng)業(yè)環(huán)境相對(duì)寬松，有利于企業(yè)的創(chuàng)業(yè)，但是寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻相對(duì)缺乏，不利于以創(chuàng)業(yè)成功企業(yè)的駐留。第二部分房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.商品房市場(chǎng)

3.商品住宅市場(chǎng)4.主城區(qū)市場(chǎng)

5.新政影響22

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額位居福建第三，未來(lái)有較大增長(zhǎng)空間。

從福建各城市的對(duì)比來(lái)看，泉州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額還不到廈門、福州的一半，目前位居福建第三位，未來(lái)具有較大的增長(zhǎng)空間。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額經(jīng)過(guò)2005-2007年高速增長(zhǎng)后增長(zhǎng)速度趨緩。

2005-2007年泉州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額保持高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)超過(guò)25%。近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)趨于緩慢，但仍保持10%左右的增很臟速度，2009房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到147億元。數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院2004-2009年泉州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增長(zhǎng)率2009年福建各城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模相對(duì)較少，指標(biāo)遠(yuǎn)低于福州和廈門，未來(lái)有大幅增長(zhǎng)空間。232.商品房市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

施工面積逐年增長(zhǎng)，竣工、新開(kāi)工面積近兩年出現(xiàn)不同程度的萎縮，整體市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)減少。2006-2009年商品房新開(kāi)工、施工與竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模約450萬(wàn)平方米，近幾年的新增供應(yīng)逐年較少。242.商品房市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析批售面積/銷售面積

商品房批售量近幾年維持高位，年均批售面積超過(guò)400萬(wàn)平米。

2009年商品房銷售量大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛。

銷售額/銷售價(jià)格

2009年商品房銷售價(jià)格依然低于2007年，目前商品房?jī)r(jià)格約4500元/平方米。

2009年商品房銷售額大幅增長(zhǎng)，達(dá)到244億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院2006-2009年商品房批售面積與銷售面積2006-2009年商品房銷售額與價(jià)格走勢(shì)市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求規(guī)模約250萬(wàn)平方米左右，銷售額約100億元，2009年在大幅上漲，銷售面積達(dá)548萬(wàn)平方米，銷售額達(dá)244億元。252.商品房市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析近幾年整體批售比相對(duì)合理，2009年批售比僅為0.7，市場(chǎng)銷售火爆，需求旺盛，供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)。2006-2009年商品房批售比數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院供求關(guān)系近幾年市場(chǎng)變化較大，供求隨市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，關(guān)系基本合理。263.商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析施工面積逐年增長(zhǎng)，竣工、新開(kāi)工面積近兩年出現(xiàn)不同程度的減少。2006-2009年商品住宅新開(kāi)工、施工與竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院住宅供應(yīng)住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模約350萬(wàn)平方米左右，近幾年市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮，新開(kāi)工、竣工規(guī)模逐漸減少。273.商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

2009年商品住宅批售面積達(dá)到328萬(wàn)平米。

2009年商品住宅銷售量大幅增長(zhǎng)，銷售面積近500萬(wàn)平米。

2009年商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，目前均價(jià)4300元/平米。

2009年商品住宅銷售額大幅增長(zhǎng)，達(dá)到211億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院2006-2009年商品住宅批售面積與銷售面積2006-2009年商品住宅銷售額與價(jià)格走勢(shì)住宅需求住宅市場(chǎng)需求規(guī)模約200萬(wàn)平方米左右，年銷售額100億左右，2009年銷售火爆，銷售量和銷售額分別達(dá)到493萬(wàn)平方米和211億元283.商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

2009年批售比僅為0.7，明顯供不應(yīng)求。2006-2009年商品住宅批售比數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院住宅供求近幾年住宅市場(chǎng)變化較大，供求隨市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，關(guān)系基本合理。294.主城區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析批售面積

2009年商品房和商品住宅批售面積均出現(xiàn)了近40%的減少。銷售面積

2009年商品房和商品住宅銷售面積均出現(xiàn)200%以上的增長(zhǎng)。

2006-2009年主城區(qū)商品房和商品住宅批售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院2006-2009年主城區(qū)商品房和商品住宅銷售面積城區(qū)市場(chǎng)商品房供應(yīng)約150萬(wàn)平方米，銷售約100萬(wàn)平方米，商品住宅供應(yīng)約100萬(wàn)平方米，銷售約80萬(wàn)平方米。304.主城區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

2008-2009年銷售產(chǎn)品多以東海、洛江、泉港等板塊為主，中心城區(qū)供應(yīng)量大幅減少，因此2008-2009年，商品房和商品住宅價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度的下降。2006-2009年商品住宅批售面積與銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院城區(qū)價(jià)格城區(qū)商品房?jī)r(jià)格為5952元/平方米，商品住宅價(jià)格為5692元/平方米，由于供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)的變化，致使城區(qū)的成交價(jià)格逐年下滑。314.主城區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

受金融危機(jī)影響，2008年商品房和商品住宅的批售比均達(dá)到3，隨著市場(chǎng)回暖，2009年整體銷售面積大幅增加，供求比近0.7-0.8，市場(chǎng)明顯供不應(yīng)求。2006-2009年主城區(qū)商品房和商品住宅批售比數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院住宅供求近幾年市場(chǎng)變化較大，供求隨市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，關(guān)系基本合理。324.主城區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2009年主城區(qū)商品房成交面積結(jié)構(gòu)（面積）數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院2009年主城區(qū)商品房成交面積結(jié)構(gòu)（套數(shù)）

90-180平米三房、四房供求相對(duì)平衡。

60-90平米中小戶型和180平米以上的超大戶型供不應(yīng)求。面積特點(diǎn)從市場(chǎng)來(lái)看，120-144平方米是供應(yīng)和銷售最多的戶型，從供求關(guān)系來(lái)看，60-90平方米和180平方米供不應(yīng)求，而小于60平方米和144-180平方米的戶型則相對(duì)供大于求。334.主城區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2009年主城區(qū)商品房成交價(jià)格結(jié)構(gòu)（面積）數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院

低端產(chǎn)品（5000元以下）和中高端產(chǎn)品（7000-10000元）供不應(yīng)求，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。價(jià)格特點(diǎn)從市場(chǎng)來(lái)看，單價(jià)在3000-5000元/平方米和5000-6000元/平方米是最受歡迎的價(jià)格區(qū)間，從供求關(guān)系來(lái)看5000元以下和7000-10000元的產(chǎn)品供不應(yīng)求。344.主城區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析主城區(qū)辦公樓批售面積及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院寫(xiě)字樓泉州寫(xiě)字樓市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，整體供應(yīng)少，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有較大空間。354.主城區(qū)市場(chǎng)運(yùn)行第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析主城區(qū)商業(yè)批售面積及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院

泉州商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸起步，2009年下半年以來(lái)，批準(zhǔn)預(yù)售7.55萬(wàn)平，銷售12.45萬(wàn)平，批售比為0.6，2009年第一季度更是僅有0.4，市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求。

價(jià)格提升幅度也很明顯，2009年下半年以來(lái)，價(jià)格漲幅達(dá)到45.6%。商業(yè)泉州商業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格上升也較快。36新政列表5.新政影響第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析時(shí)間內(nèi)容4月7日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)，要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善型住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。4月11日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告。銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房提供貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外，對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月15日國(guó)務(wù)院公布新一輪遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的新政，被稱為新“國(guó)四條”：一、對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；二、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三、對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；四、準(zhǔn)許地方政府根據(jù)實(shí)際情況，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》正式下發(fā)，要求堅(jiān)決抑制不合理住房需求。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。新政影響此次調(diào)控措施嚴(yán)、力度大，志在平抑房?jī)r(jià)，回歸住房屬性37新政對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

5.新政影響第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析

商品房市場(chǎng)：多數(shù)城市成交量持續(xù)下降

4月18日-30日，13個(gè)城市中有7個(gè)城市成交量低于新政前，其中北京、深圳、杭州、蘇州降幅超過(guò)40%。而5月1日-14日，影響范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，13個(gè)城市中有9個(gè)城市日均成交套數(shù)較新政前下降超過(guò)30%，北京、上海、杭州、南京等5個(gè)城市降幅超過(guò)50%。

土地市場(chǎng)：供應(yīng)量大幅增加，招標(biāo)方式被更多使用，地價(jià)走低

受政策影響，4月全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)城市共推出土地面積2085萬(wàn)平方米，環(huán)比減少44%。今年2月以來(lái)，土地調(diào)控政策已開(kāi)始發(fā)揮作用，地價(jià)繼2月、3月出現(xiàn)回落后，4月再次下調(diào)。

企業(yè)：銷售增幅放緩，均價(jià)漲幅放緩甚至下跌

2010年4月，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額環(huán)比明顯下滑。其中，綠城、金地環(huán)比增幅分別下降了278.8和262.0個(gè)百分點(diǎn)，降幅最為明顯；而中海、富力4月銷售金額較3月甚至出現(xiàn)了下滑，環(huán)比降幅分別為28.8%和19.0%。

部分企業(yè)4月銷售均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌。2010年4月，中海、保利、萬(wàn)科銷售均價(jià)環(huán)比分別下跌11.9%、2.9%和1.0%；而金地、富力、綠城的4月銷售均價(jià)漲幅分別為8.2%、10.6%、13.8%，低于同期全國(guó)商品房均價(jià)環(huán)比漲幅（17.4%）。38

業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)受新政影響較少。

本次調(diào)研走訪了多位泉州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，包括泉州房管局領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷老總、代理公司市場(chǎng)研究人員和樓盤(pán)的銷售總監(jiān)。受訪者一致認(rèn)為泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)受新政影響不大，原因歸納如下：泉州購(gòu)房群體幾乎為本地客戶，外來(lái)投資成分極小，基本不受新政影響。泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前泡沫成分小，整體向下空間有限。泉州藏富于民，整體財(cái)富結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)沙漏型，一次性購(gòu)房比例高，因此限制貸款的政策對(duì)他們的購(gòu)房意向影響不大。

銷售數(shù)據(jù)表明，泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)受新政影響較少。

如中駿財(cái)富中心、匯龍大江盛世、新加坡城和百捷中央花園均按原計(jì)劃在5月初開(kāi)盤(pán)，總共推出房源2300余套，不到1個(gè)月時(shí)間成交了1700套，整體銷售7成以上，銷售狀況比較理想。

新政執(zhí)行力度較大。貸款利率嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定，二套房利率上浮10%，三套上浮20%。外地客戶（福建省外）不能提供當(dāng)?shù)丶{稅證明不能申請(qǐng)到貸款。5.新政影響第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析泉州影響泉州市場(chǎng)受新政影響不大，但新政的執(zhí)行力度確實(shí)很大。第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

1.區(qū)域分析

2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

3.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體分析4.品牌開(kāi)發(fā)商溢價(jià)力分析401.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

區(qū)域劃分

根據(jù)泉州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)域特征，我們將泉州分為中心城區(qū)板塊、洛江城東板塊、東海板塊和橋南板塊。（以下用項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析各個(gè)區(qū)域的相關(guān)情況）泉州房地產(chǎn)區(qū)域劃分洛江城東板塊中心城區(qū)板塊東海板塊橋南板塊項(xiàng)目位置411.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

中心城區(qū)板塊

板塊概況：

中心城區(qū)板塊為泉州的老城區(qū)，主要由豐澤區(qū)和鯉城區(qū)組成，是泉州的行政、文化、商業(yè)中心。

規(guī)劃布局：

積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，完善商業(yè)服務(wù)功能，規(guī)劃泉州古城進(jìn)行整體保護(hù)；搬遷中心片區(qū)工業(yè)項(xiàng)目，積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，疏解舊城人口；重點(diǎn)完善市級(jí)商業(yè)服務(wù)功能和旅游服務(wù)功能。

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展早，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套齊全； 中高端樓盤(pán)匯集，高層建筑占據(jù)主導(dǎo)，住宅輔以商業(yè)成為主流。421.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

中心城區(qū)板塊

區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：

產(chǎn)品相對(duì)豐富，兩極分化較為嚴(yán)重，80平米以下小戶型和140平米以上的大戶型及豪宅產(chǎn)品占據(jù)供應(yīng)主力。中心城區(qū)戶型配比示意圖中心城區(qū)面積配比示意圖數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院431.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

中心城區(qū)板塊

客群分析：

中心城區(qū)板塊客群主要來(lái)自市區(qū)，涵蓋整個(gè)大泉州范圍；從職業(yè)特征來(lái)看，主要購(gòu)房群體是私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員；置業(yè)的主要目的以居住為主。中心城區(qū)客群分析數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院職業(yè)特征私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員企事業(yè)單位工薪階層其他來(lái)源市區(qū)（60%）為主，兼顧整個(gè)大泉州的范圍目的自住85%，投資15%比例45%30%20%5%5%441.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

城東洛江板塊

板塊概況：

泉州重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)域之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，是泉州的宜居區(qū)域，有泉州“后花園”之稱，由于起步比較晚，目前整體配套還不成熟。

規(guī)劃布局：

借助海峽體育中心的帶動(dòng)作用，完善服務(wù)設(shè)施，重點(diǎn)培養(yǎng)職業(yè)教育。

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展較快，成為泉州新興房地產(chǎn)三大板塊之一； 項(xiàng)目多以大盤(pán)開(kāi)發(fā)為主，規(guī)模效應(yīng)顯著。451.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

城東洛江板塊

區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：

產(chǎn)品供應(yīng)主要面向以首次置業(yè)（80-100平）和首改戶型（120-140平）為目的的剛性需求。城東洛江戶型配比示意圖城東洛江面積配比示意圖數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院461.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

城東洛江板塊

客群分析：

城東洛江板塊客群主要來(lái)自豐澤和鯉城；從職業(yè)特征來(lái)看，主要購(gòu)房群體是私營(yíng)業(yè)主和公務(wù)員，另外企事業(yè)單位和工薪階層也有一定比例；置業(yè)投資比例占比20%。城東洛江客群分析數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院職業(yè)特征私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員企事業(yè)單位工薪階層其他來(lái)源60%來(lái)自豐澤和鯉城，15-20%來(lái)自洛江本地，10%來(lái)自于惠安和泉港，其他約占10%目的自住80%，投資20%比例42%30%20%5%3%471.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

東海板塊

板塊概況：

隨著市政府的搬遷，東海板塊未來(lái)將成為泉州的政治、商貿(mào)、文化中心，學(xué)校、醫(yī)療、金融等配套發(fā)達(dá)，背山靠海，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。目前此區(qū)域還缺乏居住氣氛，周邊配套還未成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年內(nèi)將逐步完善。

規(guī)劃布局：

結(jié)合市政府搬遷，完善行政服務(wù)功能，發(fā)展商業(yè)、文化等綜合服務(wù)功能。

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：

良好的規(guī)劃前景促使房地產(chǎn)快速發(fā)展，同時(shí)也吸引了一批投資者； 目前還未形成居住氣氛，周邊配套有待成熟

。481.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

東海板塊

區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：

產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)平衡，主力戶型是120-140平三房和140-160平四房。東海戶型配比示意圖東海積配比示意圖數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院491.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

東海板塊

客群分析：

東海板塊客群主要來(lái)自豐澤和鯉城，并有兩成的晉江石獅客戶；從職業(yè)特征來(lái)看，主要購(gòu)房群體是公務(wù)員；市政府的搬遷和未來(lái)規(guī)劃吸引大批投資客戶，置業(yè)投資比例高達(dá)45%。東?？腿悍治鰯?shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院職業(yè)特征私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員企事業(yè)單位工薪階層其他來(lái)源70%來(lái)自豐澤和鯉城，20%來(lái)自晉江和石獅，10%的外來(lái)投資者目的自住55%，投資45%比例20%55%10%5%10%501.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

橋南板塊

板塊概況：

橋南板塊擁有兩個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、大型出口加工區(qū)，被譽(yù)為泉州的“小浦東”。此板塊擁有龐大的本地居民和外來(lái)人口，未來(lái)對(duì)于企業(yè)和資金的的吸引優(yōu)勢(shì)會(huì)更加明顯。相對(duì)而言，此區(qū)域的宜居性相對(duì)較差。

規(guī)劃布局：

定位為泉州的新型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、新型商貿(mào)區(qū)、內(nèi)外商投資區(qū)。未來(lái)發(fā)展成為以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，以交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、就業(yè)充足、配套完善的綜合功能為方向的城市次中心。

區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)：

區(qū)域宜商性已經(jīng)得到廣泛認(rèn)可，以百捷為首的商業(yè)綜合體已經(jīng)出現(xiàn)； 擁有大量的外來(lái)人口和資金吸引能力，未來(lái)投資性將逐步加大

。511.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

橋南板塊

區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)：

產(chǎn)品線豐富，80-100平兩房和100-120平三房成為供應(yīng)主力。橋南戶型配比示意圖橋南積配比示意圖數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院521.區(qū)域分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

橋南板塊

客群分析：

橋南板塊客群主要來(lái)自晉江和石獅，并有三到四成的豐澤和鯉城客戶；從職業(yè)特征來(lái)看，主要購(gòu)房群體是私營(yíng)業(yè)主；良好的宜商性也吸引了部分投資者，投資比重占比35%。橋南客群分析數(shù)據(jù)來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)指數(shù)研究院職業(yè)特征私營(yíng)企業(yè)主公務(wù)員企事業(yè)單位工薪階層其他來(lái)源35%來(lái)自豐澤和鯉城，50%來(lái)自晉江和石獅，10%的來(lái)自南安，其他5%目的自住65%，投資35%比例55%10%15%15%5%532.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類型項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商1東海灣2009年8月住宅/商鋪東海濱城東海大街泉州東海2中駿財(cái)富中心2010年5月住宅/酒店/商鋪/寫(xiě)字樓東安吉路海峽體育館對(duì)面中駿置業(yè)3嘉琳廣場(chǎng)2008年5月住宅萬(wàn)福街與福廈公路交界處泉州正恒4匯龍大江盛世2009年10月住宅洛江區(qū)萬(wàn)安洛陽(yáng)江畔東華百希達(dá)5潤(rùn)華國(guó)際2009年2月住宅/商鋪豐澤街泰和大酒店對(duì)面泉州潤(rùn)華6盛世融城2007年1月住宅/商鋪泉秀路金帝花園正對(duì)面泉州恒富7經(jīng)典名門2008年2月住宅/商鋪東涂街刺桐公園北面福建經(jīng)典8海景國(guó)際花園2007年5月住宅/別墅/酒店/商鋪寶洲路中蕓洲福建金爵9刺桐明珠2008年3月住宅刺桐路與泉秀路交界處裕田集團(tuán)10西湖1號(hào)2008年9月住宅/別墅西湖公園西大門斜對(duì)面中駿置業(yè)11江濱豪園2009年8月住宅/商鋪鯉江濱路與堤后路之間泉州金利來(lái)12輝映江山2008年6月住宅開(kāi)發(fā)區(qū)江濱南路1號(hào)福建中升13新加坡城2010年5月住宅/商鋪324國(guó)道與池峰路交叉口泉州蓮花14百捷中央花園2009年9月住宅/酒店/商鋪/寫(xiě)字樓324國(guó)道展覽城對(duì)面連捷地產(chǎn)15西湖國(guó)際公寓2010年5月酒店式公寓新華北路與307省道交匯處寶德集團(tuán)16三盛四季公園未開(kāi)盤(pán)住宅洛江區(qū)安吉路地稅旁三盛集團(tuán)17富臨嘉園未開(kāi)盤(pán)住宅寶洲路與泉秀路交叉口南側(cè)力標(biāo)集團(tuán)

項(xiàng)目首選綜合體項(xiàng)目，由于目標(biāo)項(xiàng)目為綜合體，這可為開(kāi)發(fā)提供前期市場(chǎng)依據(jù)。 口碑和銷售情況比較好的高端項(xiàng)目也被選中作為競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 城市中心區(qū)比較有代表性的項(xiàng)目也被選做競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。542.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析東海灣實(shí)景圖東海灣

東海片區(qū)代表性樓盤(pán)，戶型以120-160平米的三房、四房為主所屬區(qū)域：東海板塊物業(yè)類型：住宅/商鋪建筑形式：高層容積率：5.86物業(yè)費(fèi)：1.3元/平/月目前報(bào)價(jià)：6700元/平東海灣規(guī)劃圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院近期價(jià)格趨勢(shì)55東海灣戶型及面積配比主力戶型圖戶型配比：產(chǎn)品線豐富，主力戶型三房和四房（120-160平米）東海灣面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率60以下1371370100%60-70平1371370100%70-80平1741740100%80-90平2142131100%90-100平1741740100%110-120平6706383295%120-130平3213201100%130-140平9799651499%140-150平3543292593%150-160平46624222452%160-170平1821077559%170-180平68680100%180-190平1981227662%190-200平36360100%合計(jì)4110366244889%562.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析中駿財(cái)富中心實(shí)景圖中駿財(cái)富中心

洛江片區(qū)高端樓盤(pán)，戶型為89平米兩房和126平三房。所屬區(qū)域：城東洛江板塊物業(yè)類型：住宅/酒店/商鋪/寫(xiě)字樓建筑形式：高層容積率：2.5目前報(bào)價(jià)：7500元/平價(jià)格走勢(shì)：2010年5月剛開(kāi)盤(pán)戶型配比：產(chǎn)品線豐富，主力戶型三房和四房（120-160平米）東海灣面積段供求明細(xì)中駿財(cái)富中心戶型及面積配比面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率80-90平31212818441%120-130平31211819438%合計(jì)62424637839%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院572.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析嘉琳廣場(chǎng)實(shí)景圖嘉琳廣場(chǎng)

洛江片區(qū)代表性樓盤(pán)，戶型以100-120平二房和140-160平四房為主所屬區(qū)域：城東洛江板塊物業(yè)類型：住宅建筑形式：高層容積率：2.5物業(yè)費(fèi)：1.1元/平/月目前報(bào)價(jià)：6000元/平嘉琳廣場(chǎng)效果圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院近期價(jià)格趨勢(shì)58嘉琳廣場(chǎng)戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：產(chǎn)品主要面向剛性需求，主力戶型兩房和四房嘉琳廣場(chǎng)面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率80-90平56739517270%90-100平56739117669%110-120平5855395%120-130平48031017065%140-150平26315610759%150-160平69253915378%170-180平1741413381%180-190平23202320%200平以上601592%合計(jì)30931988110564%主力戶型圖592.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析大江盛世實(shí)景圖匯龍大江盛世

洛江片區(qū)典型樓盤(pán)，主力戶型是120-140平米三房。所屬區(qū)域：城東洛江板塊物業(yè)類型：住宅建筑形式：高層容積率：3.92物業(yè)費(fèi)：1.6元/平/月目前報(bào)價(jià)：5900元/平大江盛世效果圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院近期價(jià)格趨勢(shì)60大江盛世戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：主力戶型是120-140平三房，兼顧80-100平二房大江盛世面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率60以下6463198%80-90平2229113141%90-100平5856297%100-110平32320100%120-130平2321735975%130-140平37226810472%160-170平46331372%180-190平46143230%合計(jì)107273034268%戶型圖612.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析潤(rùn)華國(guó)際

中心城區(qū)典型樓盤(pán)，主打30-40平米單身公寓。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅/商鋪建筑形式：高層容積率：4.7銷售情況：住宅售完潤(rùn)華國(guó)際效果圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院潤(rùn)華國(guó)際戶型及面積配比潤(rùn)華國(guó)際面積段供求明細(xì)面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率60以下3843840100%70-80平24240100%合計(jì)4084080100%622.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析盛世融城實(shí)景圖盛世融城

中心城區(qū)典型高端樓盤(pán)，主力戶型是140-160平米三房和160-200平米的四房。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅/商鋪建筑形式：高層容積率：3物業(yè)費(fèi)：1.2元/平/月目前報(bào)價(jià)：9700元/平盛世融城效果圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院63盛世融城戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：主力戶型是140-160平三房和160-200平的四房盛世融城面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率130-140平1741740100%140-150平72720100%150-160平198195398%160-170平2062060100%170-180平4846296%200平以上69690100%合計(jì)767762599%戶型圖642.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析經(jīng)典名門實(shí)景圖經(jīng)典名門

中心城區(qū)典型高端樓盤(pán)，主力戶型是200平以上的復(fù)式產(chǎn)品。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅/商鋪建筑形式：高層容積率：3.8目前報(bào)價(jià)：13000元/平經(jīng)典名門效果圖數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院近期價(jià)格走勢(shì)65經(jīng)典名門戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：主力戶型是200平以上的復(fù)式樓中樓經(jīng)典名門面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率120-130平4845394%150-160平9489595%160-170平20200100%180-190平4238490%200平以上2021445871%合計(jì)4063367083%戶型圖662.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析海景國(guó)際花園實(shí)景圖海景國(guó)際花園

中心城區(qū)典型高端景觀樓盤(pán)，主力戶型160-200平米的四房及200平以上的豪宅產(chǎn)品。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅/別墅/酒店/商鋪建筑形式：高層容積率：0.56目前報(bào)價(jià)：7500元/平海景國(guó)際花園效果圖67海景國(guó)際花園戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：主力戶型是160平米以上的四房及豪宅產(chǎn)品海景國(guó)際花園面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率150-160平34340100%160-170平34340100%170-180平68680100%180-190平68680100%190-200平2962831396%200平以上3082684087%合計(jì)8087555393%戶型圖682.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析刺桐明珠實(shí)景圖刺桐明珠

中心城區(qū)典型樓盤(pán)，主力戶型80平米以下小戶型。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅建筑形式：高層容積率：3.8目前報(bào)價(jià)：9700元/平刺桐明珠效果圖69刺桐明珠戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：產(chǎn)品線較為豐富，主力為80平米以下小戶型產(chǎn)品刺桐明珠面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率60以下160159199%60-70平4846296%70-80平16160100%80-90平16160100%100-110平16160100%110-120平880100%120-130平92920100%140-150平1413193%150-160平5655198%160-170平14140100%合計(jì)440435599%戶型圖702.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析中駿西湖1號(hào)實(shí)景圖中駿西湖1號(hào)

中心城區(qū)典型高端景觀（西湖）樓盤(pán)，主力戶型80平米以下一房、兩房。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅/別墅建筑形式：高層容積率：2.4物業(yè)費(fèi)：3.5元/平/月目前報(bào)價(jià)：10000元/平中駿西湖1號(hào)效果圖近期價(jià)格走勢(shì)71中駿西湖1號(hào)戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：整體供應(yīng)較多，產(chǎn)品線豐富，主打中小戶型產(chǎn)品中駿西湖1號(hào)面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率60以下1371370100%60-70平4274151297%70-80平4924801298%80-90平312306698%90-100平52520100%130-140平880100%140-150平7573297%150-160平990100%160-170平32211166%170-180平16160100%190-200平3229391%200平以上85363%合計(jì)160015514997%戶型圖722.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析江濱豪園實(shí)景圖江濱豪園

中心城區(qū)典型景觀樓盤(pán)，主力戶型140-160平米三房。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅/別墅建筑形式：多層/小高層容積率：2.84目前報(bào)價(jià)：目前已經(jīng)售完，預(yù)估價(jià)格為8500元/平米江濱豪園效果圖73江濱豪園戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：主力戶型是140-180平的三房和四房江濱豪園面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率110-120平63350%140-150平181172995%150-160平2017385%170-180平4542393%180-190平550100%200平以上63350%合計(jì)2632422192%戶型圖742.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析輝映江山實(shí)景圖輝映江山

橋南片區(qū)典型樓盤(pán)，主力戶型160平以上的四房及豪宅產(chǎn)品。所屬區(qū)域：江南板塊物業(yè)類型：住宅建筑形式：多層/小高層容積率：2.8物業(yè)費(fèi)：2.85元/平/月目前報(bào)價(jià)：7600元/平米輝映江山效果圖75輝映江山戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：產(chǎn)品供應(yīng)基本都是大戶型，主力戶型200平以上豪宅產(chǎn)品輝映江山面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率120-130平18180100%130-140平3835392%140-150平2017385%160-170平7269396%170-180平6059198%180-190平4038295%200平以上1321131986%合計(jì)3803493192%戶型圖762.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析新加坡城

橋南片區(qū)典型樓盤(pán)，主力戶型為80-120平米剛性需求產(chǎn)品。所屬區(qū)域：江南板塊物業(yè)類型：住宅/商鋪建筑形式：高層容積率：3.5目前報(bào)價(jià)：6100元/平米新加坡城效果圖新加坡城戶型及面積配比戶型圖772.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析百捷中央花園

橋南片區(qū)城市綜合體項(xiàng)目，主力戶型為100-160平三房產(chǎn)品。所屬區(qū)域：江南板塊物業(yè)類型：住宅/酒店/商鋪/寫(xiě)字樓建筑形式：高層容積率：5物業(yè)費(fèi)：1.8元/平/月目前報(bào)價(jià)：7200元/平米百捷中央花園效果圖百捷中央花園戶型及面積配比戶型圖782.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析西湖國(guó)際酒店公寓

中心城區(qū)典型樓盤(pán)，主力戶型30-50平米復(fù)式酒店式公寓。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：酒店式公寓建筑形式：高層容積率：2.04物業(yè)費(fèi)：2.5元/平/月目前報(bào)價(jià)：14000元/平米西湖國(guó)際酒店公寓效果圖戶型圖79西湖國(guó)際酒店公寓戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型配比：全部是復(fù)式樓中樓產(chǎn)品，主力戶型30-50平米西湖國(guó)際酒店公寓面積段供求明細(xì)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析面積段供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)庫(kù)存套數(shù)去化率30-40平1524510730%40-50平2043616818%50-60平1731418%70-80平170170%80-90平33151845%合計(jì)4239932423%戶型圖802.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三盛四季花園

洛江板塊未來(lái)典型項(xiàng)目，主打120-140平米的三房產(chǎn)品。所屬區(qū)域：城東洛江板塊物業(yè)類型：住宅建筑形式：高層容積率：3.4目前報(bào)價(jià)：未開(kāi)盤(pán)，待定三盛四季花園效果圖三盛四季花園戶型及面積配比數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院戶型圖812.典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析富臨嘉園

中心城區(qū)未來(lái)典型項(xiàng)目，主打110-140平米小三房和小四房產(chǎn)品，另配有100平復(fù)式樓中樓產(chǎn)品。所屬區(qū)域：中心城區(qū)板塊物業(yè)類型：住宅建筑形式：高層容積率：2.8目前報(bào)價(jià)：未開(kāi)盤(pán)，待定富臨嘉園效果圖戶型介紹： 復(fù)式小三房：100平米 三房：110-120平米 小四房：140平米戶型圖82競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供求及去化情況3.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體分析

第三部分區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱板塊劃分開(kāi)盤(pán)時(shí)間占地面積（平）供應(yīng)套數(shù)簽約套數(shù)均價(jià)去化率月均去化套數(shù)銷售周期（月）東海灣東海板塊2008年7月133400041103662670089%16622中駿財(cái)富中心洛江板塊2010年5月76000624246750039%2461嘉琳廣場(chǎng)洛江板塊2007年5月24866830931988600064%5536匯龍大江盛世洛江板塊2008年10月1771561072730590068%3322潤(rùn)華國(guó)際中心城區(qū)板塊2009年2月7000408408售完100%2616盛世融城中心城區(qū)板塊2007年1月53360767762970099%1842經(jīng)典名門中心城區(qū)板塊2008年2月321494063361300083%1228海景國(guó)際花園中心城區(qū)板塊2007年5月666000808755750093%2037刺桐明珠中心城區(qū)板塊2008年3月13333440435970099%1627西湖1號(hào)中心城區(qū)板塊2008年9月66687160015511000097%7421江濱豪園中心城區(qū)板塊2008年8月51829263242850092%1122輝映江山橋南板塊2008年6月142071380349760092%1524新加坡城橋南板塊2010年5月58496566400610071%4001百捷中央花園橋南板塊2009年9月252001824750720091%948西湖國(guó)際公寓中心城區(qū)板塊2010年5月