思源地產(chǎn)天津武清某地產(chǎn)房地產(chǎn)項目營銷定位報告

保利武清項目定位思路報告2008年1月2008年1月項目定位思考前提保利進入天津的第一步項目位于京津走廊項目近百萬平米的大盤我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正意義：契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢契合項目連續(xù)的開發(fā)步調(diào)，實現(xiàn)價值最大化項目2008年1月項目定位思考思路項目本體研究項目定位分析市場機會與初步定位方向優(yōu)化限制條件

緯度的分析價值最大化

緯度的分析提升競爭力

緯度的分析開發(fā)環(huán)境研究項目定位結(jié)論宏觀環(huán)境市場環(huán)境區(qū)域環(huán)境項目區(qū)位交通研究客群定位整體定位產(chǎn)品定位形象定位項目本體屬性項目理解跳出借勢超越2008年1月項目本體分析項目理解分析2008年1月如何借勢周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢？如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項目定位與形象檔次？本案定位目標我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我項目理解分析2008年1月借勢——最大的利用資源借勢武清區(qū)域未來發(fā)展趨勢關(guān)鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿Α笆晃濉焙?，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚集相關(guān)客戶群體的關(guān)注。借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的趨勢關(guān)鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加”武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結(jié)構(gòu)的變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。借勢武清房地產(chǎn)市場發(fā)展形式關(guān)鍵詞：把握區(qū)域價值借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升，創(chuàng)造地塊的最大價值。借勢天津北方經(jīng)濟中心定位關(guān)鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限于天津可以更加關(guān)注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。2008年1月跳出——在更加廣闊的范圍看待本案跳出項目看項目關(guān)鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿Ρ景竻^(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應(yīng)局限于項目本身，要將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。跳出區(qū)域看項目關(guān)鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來的客戶變化跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔(dān)更大的區(qū)域職能跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā)明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關(guān)注；跳出當前看未來關(guān)鍵詞：項目未來整體的升值前景本案入市時間預(yù)計在2009～2010年，我們應(yīng)重點關(guān)注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設(shè)的交通樞紐帶來的區(qū)域外人群應(yīng)是我們關(guān)的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應(yīng)當跳出當前看未來，掘土地最大的價值。2008年1月超越——全面提升項目價值超越傳統(tǒng)產(chǎn)品功能關(guān)鍵詞：多功能組合引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。超越傳統(tǒng)開發(fā)理念關(guān)鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品以城市的角度看待項目，承擔(dān)更多的城市功能，把握住目標客群需求特征，營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。超越同期同區(qū)域競爭項目關(guān)鍵詞：稀缺通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設(shè)施，超越同期同區(qū)域上市項目,增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。2008年1月報告目錄地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析運用三個緯度分析方法客戶、功能、產(chǎn)品、價格項目本體分析項目開發(fā)環(huán)境分析商品住宅市場分析項目定位分析項目定位結(jié)論天津商品住宅市場、武清商品住宅市場通過客戶訪談判斷目標客戶群目標客戶判斷2008年1月項目本體分析項目本體分析2008年1月地塊現(xiàn)現(xiàn)況條條件分分析前期規(guī)規(guī)劃方方案分分析項目本本體分分析小小結(jié)2008年1月我們在在那里里？項目區(qū)區(qū)位：：項目目位于于武清清新城城區(qū)，，緊靠靠武清清開發(fā)發(fā)區(qū)，，緊鄰鄰武清清城區(qū)區(qū)主要要3條道路路，包包括行政單單位集集中的的雍陽陽西道道、以商業(yè)為為主的的振華華道、以及及居住區(qū)區(qū)集中中的強強國道道。項目四四至：：項目目位于于武清清城區(qū)區(qū)，北北至雍雍陽西西道，，橫跨跨振華華東路路，南南至強強國道道，西西至泉泉達路路，東東至泉泉發(fā)路路。本案2008年1月倍訊易易2008年1月目前地地塊已已開始始平整整，但但地塊塊內(nèi)障障礙物物尚未未正式式清除除，例例如地地塊內(nèi)內(nèi)電網(wǎng)網(wǎng)仍然然存在在、地地塊仍仍有積積水、、變電電站等等。地塊內(nèi)內(nèi)部現(xiàn)現(xiàn)況2008年1月東部：：東北北部緊緊鄰武武清多多家行行政單單位，，包括括武清清規(guī)劃劃局、、土地地局、、交管管局、、廣播播中心心等，，東南南部泉泉發(fā)路路西側(cè)側(cè)緊鄰鄰頤安安小區(qū)區(qū)、松松鶴園園（包包括2棟高層層建筑筑）地塊外外部現(xiàn)現(xiàn)況西部：：亨通通還遷遷房、、再建建泉達達路（（尚未未開通通）南部部：：城城市市藝藝墅墅、、翠翠亨亨小小區(qū)區(qū)、、楊楊村村八八小小北部部：：英英華華中中學(xué)學(xué)、、飯飯店店、、武武清清區(qū)區(qū)政政府府北西東南2008年1月距項項目目最最近近的的公公共共汽汽車車站站為為561、562、563總站站，，位位于于光光明明道道和和泉泉旺旺路路交交口口的的。。三條條線線路路共共配配車車36部，，覆覆蓋蓋了了武武清清新新區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)33處小小區(qū)區(qū)、、19所學(xué)學(xué)校校、、6座醫(yī)醫(yī)院院、、8處商商場場、、郵郵局局，，并并途途經(jīng)經(jīng)武武清清主主要要街街道道、、商商業(yè)業(yè)和和學(xué)學(xué)校校網(wǎng)網(wǎng)點點。。京津津城城際際鐵鐵路路正正在在修修建建中中。。設(shè)設(shè)北北京京南南站站、、亦亦莊莊、、永永樂樂、、楊楊村村、、天天津津站站共共5站，，開開通通后后天天津津至至北北京京的的距距離離將將縮縮短短為為30分鐘鐘，，而而北北京京至至楊楊村村的的距距離離為為20分鐘鐘，，將將極極大大的的方方便便京京津津之之間間的的交交流流。。目目前前城城際際鐵鐵路路全全程程票票價價定定為為58元，，楊楊村村至至北北京京票票價價為為40元。。泉旺旺路路光明明道道本案案武清清客客運運站站地塊塊交交通通城鐵站實景圖城鐵站目測地塊位置地塊位置項目目周周邊邊的的公公共共交交通通不不發(fā)發(fā)達達，，近近日日剛剛剛剛開開通通第第一611覆蓋蓋了了武武清清新新由由武武清清逸京津津城城際際鐵鐵路路正正在在修修建建中中，，距距地地塊塊僅僅1公里，交交通大環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，對項項目地塊塊價值的的提升將將會起到到巨大作作用2008年1月泉旺泉興泉州雍陽西道道振華東道道光明道建設(shè)新華本案隨著居住住區(qū)的擴擴大，商商業(yè)的供供給量將將逐漸加加大，以以均衡區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展，滿滿足新興興居住區(qū)區(qū)居民的的需求，，規(guī)劃中中的城鐵鐵商業(yè)中中心、距距項目約約1.5公里的西西北部擬擬建的體體育中心心及文化化設(shè)施、、影視城城開發(fā)、、第6城等住宅宅項目配配套的商商業(yè)中心心等，都都將為區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展提提供動力力。目前主要要商業(yè)場場所目前1、區(qū)域商商業(yè)聚集集明顯，，主要集集中在雍雍陽西道道等政府府機構(gòu)聚聚集的城城區(qū)位置置。2、區(qū)域商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)單一，，主要以以滿足周周邊居民民生活為為主的超超市、市市場、沿沿街底商商為主，，檔次較較低且規(guī)規(guī)模均較較小，娛娛樂商業(yè)業(yè)非常缺缺乏。3、本案周周邊商業(yè)業(yè)場所少少，距最最近的購購物場為為海大家家樂二店店所需步步行20余分鐘。。青少年活活動中心心1122海達家樂樂超市二二店33泉州路市市場44江河酒樓樓、建設(shè)設(shè)銀行、、中國移動動、信用用聯(lián)社5678910新華書店店、京津津購物6金融大廈廈、保健健品大世世界、國國美、君君力大廈廈7如家快捷捷酒店8大光明市市場9雍陽賓館館、體育育館10東方之珠珠、家世世界、國國美、蘇蘇寧、友友誼商廈廈、中信信名都商商廈1111海達家樂樂超市一一店及少量商商業(yè)5未來商業(yè)業(yè)發(fā)展地塊周邊邊商業(yè)配配套2008年1月地塊周邊邊教育配配套本案泉達泉發(fā)泉旺泉興泉州雍陽西道道振華西道道振華東道道強國道光明道新華英華中學(xué)學(xué)：距項項目約200米11英華小學(xué)學(xué)：距項項目600米2英華幼兒兒園：距距項目1公里323454楊村五中中：距項項目1.5公里5楊村一中中：距項項目1公里66楊村三中中：距項項目1公里7楊村六中中：距項項目1.5公里788991011101112121313區(qū)域內(nèi)的的教育資資源豐富富，基本本上每一一個居住住區(qū)都會會i擁有一所所學(xué)校，，并且圖圖中顯示示，北部部居住區(qū)區(qū)的教育育資源優(yōu)優(yōu)于南部部居住區(qū)區(qū)。注：英華華學(xué)校為為私立學(xué)學(xué)校，小小學(xué)學(xué)費費2萬/年，中學(xué)學(xué)學(xué)費萬萬/年1413楊村二小?。壕囗楉椖?.5公里衛(wèi)生學(xué)院院：距項項目1公里楊村四小?。壕囗楉椖?公里師范大學(xué)學(xué)：距項項目2公里楊村二中：距距項目1.5公里勞動技校：距距項目1.5公里天獅學(xué)院：距距項目2.5公里2008年1月政府及市政機機關(guān)泉興雍陽西道新華本案包括：區(qū)政府府、氣象局、、交通局、公公安局、藥材材公司、司法法局、工商局局、環(huán)保局、、武裝部、水水電部、消防防中隊、糧油油公司、電視視臺、區(qū)法院院、區(qū)檢察院院、勞動局、、郵電局、區(qū)區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)區(qū)技術(shù)監(jiān)督局局、房管局、、區(qū)教育局、、殘聯(lián)、電力力、就業(yè)中心心、水電基礎(chǔ)礎(chǔ)局等。包括：區(qū)衛(wèi)生生防疫站、區(qū)區(qū)婦幼醫(yī)院、、武清人民醫(yī)醫(yī)院、武清區(qū)區(qū)醫(yī)療搶救中中心等。另外，項目西西北側(cè)，距項項目約1.5公里處，擬建建一所三級甲甲等醫(yī)院——世紀東方醫(yī)院院（昝用名））醫(yī)療武清的政府及及市政機關(guān)主主要集中在雍雍陽西道的泉泉興路至新華華路一段。地塊周邊行政政及醫(yī)療單位位2008年1月地塊優(yōu)劣分析析1.位于武清城區(qū)區(qū)核心區(qū)域，，緊鄰行政及及商業(yè)中心，，未來升值潛潛力大。2.地塊處于武清清城區(qū)生活區(qū)區(qū)，周邊居民民社區(qū)集中，，生活氛圍濃濃厚。3.地塊南北緊鄰鄰楊村八小、、英華中學(xué)等等，外部教育育氛圍濃厚。。4.地塊距城鐵僅僅1公里，城鐵建建成后，巨大大的人流量必必然為地塊帶帶來更大的的升值空間。。地塊優(yōu)勢地塊劣勢1.地塊距雍陽西西道、振華道道（振華西到到-振華道尚未開開通，需繞道道強國道）等等商業(yè)集中區(qū)區(qū)域相對較遠遠（約1.5-2公里），周邊邊商業(yè)設(shè)施缺缺乏不便利。。2.地塊被振華西西道分割為南南北兩個部分分，其東側(cè)為為政府機關(guān)單單位，在項目目開發(fā)時，如如何處理好南南北組團內(nèi)部部交流將是關(guān)關(guān)鍵。振華西道現(xiàn)況況2008年1月地塊現(xiàn)況條件件分析前期規(guī)劃方案案分析項目本體分析析小結(jié)2008年1月占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率住宅2294387179783.1商7可售小計2475987306903初中3000013800——小學(xué)2700012960——合計3045987574502.5項目占地30.64萬平米，地上上可售面積73萬平米，其中中住宅71.7萬平米，商業(yè)業(yè)1.27萬平米，另需需建設(shè)教育配配套3.22萬平米。項目規(guī)模大，，有成為明星星樓盤的潛質(zhì)質(zhì)，但容積率率較高。項目規(guī)劃指標標2008年1月項目規(guī)劃初步步理解1.地塊樓體層次次排列，由南南到北、西到到東呈現(xiàn)由低低到高的排列列形式，在滿滿足足夠采光光的要求下，，可以形成良良好的天際層層次。樓體布局景觀布局2.分組團的形式式，有利于開開發(fā)節(jié)奏的控控制，以及各各組團不同風(fēng)風(fēng)格景觀環(huán)境境的營造。2.中心組團景觀觀較其他組團團豐富，南北北兩組團中心心景觀缺少，，南部組團由由于面積較大大，表現(xiàn)更加加突出。公建布局3.南北向樓體整整體布局、整整體較大的樓樓間距設(shè)計符符合當?shù)厝说牡木幼×?xí)慣。。1.中心組團水域域設(shè)計若能利利用充分將極極大帶動社區(qū)區(qū)品質(zhì)的提升升，但水域功效未完完全發(fā)揮）。。3.目前的景觀布布局考慮到了了其觀賞功能能，但其阻隔隔噪音、人流流的功能還沒沒有被完全發(fā)發(fā)揮。1.商業(yè)街的設(shè)置置，極大地提提升了社區(qū)品品質(zhì)，對改善善區(qū)域商業(yè)環(huán)環(huán)境將起到巨巨大作用。2.商業(yè)街布局偏偏內(nèi)向，對周周邊社區(qū)的輻輻射未能最大大化的發(fā)揮，，且南北兩側(cè)側(cè)住宅與其距距離較近，可可能對兩側(cè)居居民產(chǎn)生噪音音等影響。3.學(xué)校的布局充充分考慮到了了其外向性和和可達性，但但北部組團學(xué)學(xué)?？赡軐Ρ北眰?cè)居民產(chǎn)生生影響，而南南部組團的學(xué)學(xué)?？赡苁艿降缴虡I(yè)街噪音音帶來的影響響。2008年1月地塊現(xiàn)況條件件分析前期規(guī)劃方案案分析項目本體分析析小結(jié)2008年1月項目本體分析析小結(jié)地塊開發(fā)條件優(yōu)越配套需不斷完善規(guī)劃需進一步完善地塊地處武清清城區(qū)核心，，周邊匯集大大量行政單位位及居住社區(qū)區(qū)，為項目的的開發(fā)提供了了優(yōu)質(zhì)的客戶戶群體；地塊塊距京津城鐵鐵僅1公里，巨大的的交通優(yōu)勢，，勢必提升項項目整體的投投資價值。地塊周邊，乃乃至武清城區(qū)區(qū)整體配套設(shè)設(shè)施都在不斷斷完善中，包包括商業(yè)配套套、交通配套套、娛樂休閑閑配套等。從初步規(guī)劃方方案我們可以以看出，對于于如此大體量量地塊，如何何有效的利用用資源將是開開發(fā)的重點，，建議規(guī)劃方方案應(yīng)以保證證實現(xiàn)開發(fā)目目標的前提下下進行。2008年1月項目本體分析析項目開發(fā)環(huán)境境分析2008年1月開發(fā)環(huán)境分析析思路天津城市宏觀觀分析經(jīng)濟分析城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局京津一體化武清區(qū)域分析析城市看區(qū)域區(qū)域看項目城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)調(diào)整人口規(guī)劃地塊外部環(huán)境境開發(fā)環(huán)境小結(jié)結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境分析析區(qū)域環(huán)境分析析開發(fā)環(huán)境小結(jié)結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境分析析天津城市發(fā)展展分析宏觀環(huán)境分析析小結(jié)2008年1月天津經(jīng)濟持續(xù)續(xù)高速發(fā)展，，GDP快速增長，為為房地產(chǎn)業(yè)提提供了堅實的的發(fā)展基礎(chǔ)2007年前前三三個個季季度度全全市市生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值完完成成3601.3億元元，，按按可可比比價價格格計計算算，，增增長長14.8%；高高于于全全國國平平均均水水平平4個百百分分點點；；GDP總量比上年增長資料料來來源源：：天天津津統(tǒng)統(tǒng)計計局局GDP分析析從經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展角角度度看看———天津津經(jīng)經(jīng)濟濟形形式式向向好好，，為為區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展創(chuàng)創(chuàng)造造良良好好環(huán)環(huán)境境固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析固定資產(chǎn)投資總額比上年增長固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資迅迅速速發(fā)發(fā)展展不不僅僅保保證證了了國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的持持續(xù)續(xù)高高速速發(fā)發(fā)展展，，也也大大大大的的促促進進了了第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，特特別別是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展，，使使城城市市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)更更趨趨于于合合理理2007年前前三三季季度度，，全市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資343.51億元元，，增增長長27.1%，同同比比加加快快5個百分分點點2008年1月從城城市市規(guī)規(guī)劃劃角角度度看看———武清清區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)越越，，扼扼守守天天津津發(fā)發(fā)展展主主軸軸線線天津津市市規(guī)規(guī)劃劃形形成成“一一軸軸兩兩帶帶三三區(qū)區(qū)””的市市域域空空間間布布局局結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：“一一軸軸””是是指指：：“武武清清———中心心城城區(qū)區(qū)———濱海海新新區(qū)區(qū)核核心心區(qū)區(qū)””發(fā)發(fā)展展主主軸軸?！皟蓛蓭А薄笔鞘侵钢福海骸啊皩帉幒雍印獫h沽沽———濱海海新新區(qū)區(qū)核核心心區(qū)區(qū)———大港港””東東部部沿沿海海發(fā)發(fā)展展帶帶和和““薊薊縣縣———寶坻坻———中心心城城區(qū)區(qū)———靜海海””西西部部城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展帶帶。?！叭齾^(qū)區(qū)””是是指指：：北北部部薊薊縣縣山山地地生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境建建設(shè)設(shè)區(qū)區(qū)、、中中部部““七七里里海?！簏S黃堡堡洼洼””濕濕地地生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境建建設(shè)設(shè)區(qū)區(qū)、、南南部部““團團泊泊洼洼水水庫庫———北大大港港水水庫庫””濕濕地地生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境建建設(shè)設(shè)區(qū)區(qū)。。天津津市市規(guī)規(guī)劃劃形形成成“一軸軸兩兩帶帶三三區(qū)區(qū)”的市市域域空空間間布布局局結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，武武清清位位于于該該主主軸軸上上，，承承接接京京津津發(fā)發(fā)展展帶帶2008年1月從產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)角角度度來來看看———京津津產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)調(diào)整整勢勢在在必必行行，，作作為為天天津津最最早早的的開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)之之一一，，武武清清將將進進一一步步分分擔(dān)擔(dān)城城市市的的第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)功功能能相關(guān)關(guān)資資料料表表明明，，京津津分分工工逐逐步步實實現(xiàn)現(xiàn)———北京京重重點點放放在在第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展上上，，天天津津?qū)⒅鹬鸩讲匠谐薪咏悠淦涞诘诙a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。隨著著天天津津經(jīng)經(jīng)濟濟地地位位的的提提升升，，必必然然引引起起市市區(qū)區(qū)地地價價提提升升和和交交通通擁擁擠擠，，根根據(jù)據(jù)大大都都市市發(fā)發(fā)展展的的一一般般規(guī)規(guī)律律，，中心城區(qū)區(qū)的居民民和制造造型產(chǎn)業(yè)業(yè)外遷是是必然趨趨勢。2008年1月從京津一一體化發(fā)發(fā)展角度度看——京津塘發(fā)發(fā)展軸將將成為京京津冀產(chǎn)產(chǎn)業(yè)合作作的著力力點，武武清將主主動承擔(dān)擔(dān)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)業(yè)、生活活等功能能從北京的的中關(guān)村村到天津津濱海新新區(qū)，中中間由京京津塘高高速公路路連接，，周圍分分布著數(shù)數(shù)量眾多多的高新新技術(shù)開開發(fā)園區(qū)區(qū)和汽車車產(chǎn)業(yè)基基地，京京津塘在在區(qū)位上上具有成成為京津津冀區(qū)域域產(chǎn)業(yè)合合作發(fā)展展軸的優(yōu)優(yōu)勢。京京津塘發(fā)發(fā)展軸的的發(fā)展建建設(shè)已經(jīng)經(jīng)開始得得到高度度關(guān)注和和重視。。京津塘發(fā)發(fā)展軸北北起中關(guān)關(guān)村科技技園區(qū)向向南經(jīng)北北京經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)、、廊坊經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)、天津津武清開開發(fā)區(qū)、、天津北北辰科技技園區(qū)、、塘沽海海洋高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)直直到天津津經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)。2008年1月1.以京津雙雙核為主主軸，以以唐保為為兩翼，根據(jù)需需要與可可能，疏疏解大城城市功能能，調(diào)整整產(chǎn)業(yè)布布局，發(fā)展中等等城市，，增加城城市密度度，構(gòu)建大北京地地區(qū)組合合城市。2.實現(xiàn)大北北京地區(qū)區(qū)的土地地整體利利用，綜綜合平衡衡與總體體管理。。明確劃劃定保護護地區(qū)或或限制發(fā)發(fā)展地區(qū)區(qū)，進行行區(qū)域生生態(tài)環(huán)境境建設(shè)和和流域綜綜合治理理，保護護缺水地地帶的農(nóng)農(nóng)田和林林地，發(fā)發(fā)展生態(tài)態(tài)綠地，，改善地地表覆蓋蓋狀態(tài)。。3.京津兩大大樞紐進進行分工工與協(xié)作作，實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域交通通運輸網(wǎng)網(wǎng)從“單單中心放放射式””向“雙雙中心網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)式””的轉(zhuǎn)變變。京津“雙核”中心的打打造是環(huán)環(huán)渤海能能否成為為中國經(jīng)經(jīng)濟第三三極的關(guān)關(guān)鍵因素素之一資料來來源：吳吳良鏞教教授主持持的建設(shè)設(shè)部科技技研究項項目"京津冀北北城鄉(xiāng)空空間發(fā)展展規(guī)劃研研究"核心城市市“有機機疏散””與區(qū)域域范圍的的“重新新集中””相結(jié)合合，實施施雙核心心多中心心都市圈圈戰(zhàn)略2008年1月宏觀環(huán)境境分析天津城市市發(fā)展分分析宏觀環(huán)境境分析小小結(jié)2008年1月宏觀環(huán)境境小結(jié)通過我們們對項目目所處宏宏觀環(huán)境境的分析析，我們們可以看看出1隨著京津津區(qū)域一一體化發(fā)發(fā)展的大大趨勢，，武清將將會承擔(dān)擔(dān)更多的的區(qū)域功功能，必必將進一一步拉動動其經(jīng)濟濟水平的的提升，，同時也也將為房房地產(chǎn)市市場制造造更為穩(wěn)穩(wěn)定及豐豐富的發(fā)發(fā)展環(huán)境境。在天津整整體規(guī)劃劃中，武武清是作作為天津津未來發(fā)發(fā)展軸心心的重要要組成部部分，在在全市整整體經(jīng)濟濟水平的的不斷發(fā)發(fā)展的前前提下，，其對天天津的影影響將不不斷增加加,而本案案也將將站在在更高高的起起點京津整整體發(fā)發(fā)展的的前提提下，，其產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布布局也也將進進一步步整合合，武武清將將會更更多承承擔(dān)天天津的的第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)功能能，而而產(chǎn)業(yè)業(yè)的增增加勢勢必帶帶來大大量的的產(chǎn)業(yè)業(yè)及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相相關(guān)人人群，，這也也為本本案提提供了了大量量的潛潛在人人群。。232008年1月宏觀環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析開發(fā)環(huán)環(huán)境小小結(jié)2008年1月區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析武清區(qū)區(qū)概況況武清區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析小小結(jié)2008年1月區(qū)位位城區(qū)距距北京京71km天津25km首都機機場90km天津港港71km基本情情況區(qū)域面面積1574km2鄉(xiāng)鎮(zhèn)街街29個村741個人口82萬武清清概概況況2008年1月武清區(qū)區(qū)位于于天津津市西西北部部，距距天津津市區(qū)區(qū)25公里，，距北北京市市區(qū)71公里。。到天天津新新港71公里，，到天天津濱濱海國國際機機場35公里，，至北北京機機場90公里。。東與天津津市寶寶坻區(qū)區(qū)、寧寧河縣縣搭界界南與天津津市北北辰區(qū)區(qū)、西西青區(qū)區(qū)、河河北省省霸州州市相相連西與河北北省廊廊坊市市安次次區(qū)接接壤北與北京京市通通州區(qū)區(qū)、河河北省省廊坊坊市香香河縣縣比鄰鄰區(qū)位四至武清武清武清區(qū)區(qū)位——京津核核心樞樞紐2008年1月區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析武清區(qū)區(qū)概況況武清區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析小小結(jié)2008年1月武清區(qū)區(qū)GDP水平穩(wěn)穩(wěn)步爬爬升，，京津津的整整體促促進功功不可可沒2006年武清清GDP收入為為135億，較去去年快快速增增長，，武清清對天天津GDP的貢獻獻作用用在增增加，，而究究其原原因，，借助助京津津紐帶帶的位位置優(yōu)優(yōu)勢，，進行行產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整整帶來來的巨巨大收收益功功不可可沒。。從經(jīng)濟濟環(huán)境境看——區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)定增增長，，為房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展提供供良好好環(huán)境境2008年1月目前高高村和和太子子務(wù)作作為首首都第第二機機場選選址的的候選選地。。如果果成功功落戶戶武清清，將將對區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展帶帶來極極大的的拉動動作用用，預(yù)預(yù)計第第二機機場選選址工工作在在2007年完成成，2010年啟動動建設(shè)設(shè)，2015年建成成投入入使用用。武清城城市空空間結(jié)結(jié)構(gòu)：：一軸：：京津津發(fā)展展主軸軸，這這是未未來武武清發(fā)發(fā)展的的核心心帶。。兩帶：：京津津主通通道兩兩側(cè)切切向發(fā)發(fā)展帶帶，要要主動動接受受主軸軸輻射射。八大組組團：：新城核核心組組團；外圍圍7個產(chǎn)業(yè)業(yè)特色色鮮明明的小小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)組群群。其其中，，東部部發(fā)展展帶，，包括括3個組團團，以以發(fā)揮揮濕地地、森森林、、水庫庫資源源為著著力點點，發(fā)發(fā)展休休閑旅旅游為為主業(yè)業(yè)，配配套發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)代制制造、、生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)；西西部發(fā)發(fā)展帶帶，包包括4個組團團，立立足現(xiàn)現(xiàn)有基基礎(chǔ)，，發(fā)展展現(xiàn)代代制造造為主主業(yè)，，配套套發(fā)展展倉儲儲物流流、商商貿(mào)服服務(wù)業(yè)業(yè)。武清是京津津城市發(fā)展展主軸上的的重要新城城，其城市市定位為：：京津之間間的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地、、物流基地地和生態(tài)宜宜居城市從武清城市市規(guī)劃角度度看——本案位于規(guī)規(guī)劃中的““新城核心心組團”，，是未來發(fā)發(fā)展的重點點2008年1月從人口角度度看——人口不斷的的增長極大大的帶動了了未來對于于居住的需需求增長武清區(qū)現(xiàn)階階段戶籍人人口數(shù)量基基本保持穩(wěn)穩(wěn)定，據(jù)了了解，目前前武清區(qū)常常住人口達達83萬人，其中中戶籍人口82萬人，流動動人口超過過1萬人。城區(qū)人口22萬，按照規(guī)劃劃，到2010年將達36萬，2020年達60萬。從業(yè)人口比比例近幾年年提高較多多，特別是是城鎮(zhèn)單位位從業(yè)人員員數(shù)量呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨勢勢，從側(cè)面面預(yù)示了區(qū)區(qū)域人員的的人均收入入將呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)中有升的的趨勢。2001年2002年2003年2004年2005年戶籍人口80.1780.5780.7881.181.72城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員3.442.826.26.586.36鄉(xiāng)村從業(yè)人員36.3236.3336.5636.8637.29未來城區(qū)人人口將高速速增長，從從業(yè)人口比比例上升，，受其帶動動人均收入入將呈上升升趨勢2008年1月區(qū)域二、三三產(chǎn)業(yè)人口口將為區(qū)域域商品房發(fā)發(fā)展提供了了持續(xù)發(fā)展展的客源由于區(qū)域內(nèi)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)從屬于第第二產(chǎn)業(yè)，，隨著第二二產(chǎn)業(yè)的不不斷發(fā)展，，區(qū)域第2、3產(chǎn)業(yè)從業(yè)人人員逐年遞遞增，隨著工業(yè)化化進程加深深武清區(qū)就就業(yè)人口收收入逐年遞遞增，使購買商品品房成為可可能。故第第2、3產(chǎn)業(yè)發(fā)展可可以為區(qū)域域商品房發(fā)發(fā)展提供了了持續(xù)發(fā)展展的客源。。武清產(chǎn)業(yè)人人口發(fā)展2008年1月多條高速公公路經(jīng)過武武清連通北北京、廊坊坊和天津京福公路（（104國道），雙雙向二車道道，直通天天津市區(qū)，，與京津塘塘高速連接接，路況較較差，通行行車輛較多多且以大型型貨運車為為主京滬高速，，雙向二車車道，北端端頭與京津津塘高速公公路交叉，，直達天津津市區(qū)（高高速費30元）京津塘高高速公路路，雙向向二車道道，是區(qū)區(qū)域內(nèi)最最為繁忙忙的高速速公路，，快速連連通天津津、北京京和濱海海新區(qū)，，京津塘塘二線正正在修建建中，預(yù)預(yù)計2008年通車從交通建建設(shè)上看看——不斷改善善的交通通環(huán)境將將會為本本案提供供更為寬寬廣的發(fā)發(fā)展環(huán)境境四條高速速：5個出口兩條國道道：103104六條城市市干道城際鐵路路：楊村村客運站站京山鐵路路：楊村村貨運站站2008年1月京津城際際使武清清更便捷捷地承接接北京和和天津產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移和擴散散，更好好地在疏疏解大都都市部分分功能（（比如居居住功能能、休閑閑功能等等）的過過程中獲獲得發(fā)展展北京到天天津城際際軌道,全線總長長115公里京津城際際軌道交交通時速速為300公里。京津城際際軌道交交通將設(shè)設(shè)5座車站。。分別是是北京南南站、亦亦莊站、、永樂站站、武清清站、天天津站。。全線費用用：58元（北京京至楊村村40元）全線時間間：30分鐘開通時間間：2008年8月從京津城城鐵看——城鐵為本本案既帶帶了極大大的發(fā)展展機遇，，同時也也帶來了了相應(yīng)的的競爭城際列車車車站武武清站就就設(shè)在距距項目步行僅約約10余分鐘路程的前進道上2008年1月圍繞城際際列車武武清站區(qū)區(qū)域，將將進行一一系列的的開發(fā)建建設(shè)。車站周邊地區(qū)區(qū)場所重塑，，樹立武清新新地標，打造造武清新名片片，展示武清清特色的城市市發(fā)展圖景。。規(guī)劃面積1800畝，定位為：：商業(yè)、居住住、特色產(chǎn)業(yè)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心心、生態(tài)居住住區(qū)等多個項目。。京津城鐵周邊邊規(guī)劃大量投投資型項目2008年1月前進道兩側(cè)開開發(fā)建設(shè)京津城鐵專題題分析前進道沿線重點開發(fā)區(qū)域三個村莊，規(guī)規(guī)劃占地面積積8平方公里城際車站南部部生態(tài)居住區(qū)區(qū)近期開發(fā)項目目：新農(nóng)村試試點、華北城城、休閑島新城南部生態(tài)態(tài)高尚居住區(qū)區(qū)2008年1月從城區(qū)居住板板塊格局看——本案處于未來來宜居生活區(qū)區(qū)的核心部分分，住宅發(fā)展展?jié)摿薮竽壳拔淝宄菂^(qū)區(qū)居住板塊主主要由3大部分組成，，分別為武清新城板板塊、武清開發(fā)區(qū)板板塊、武清老城板塊塊，其中：武清新城板塊塊：為武清城城區(qū)主要居住住板塊，是未未來規(guī)劃的宜宜居生活區(qū)的的核心區(qū)域，，區(qū)內(nèi)集中了了第六城、北北岸尚城、城城市藝墅等為為首的多個項項目；武清開發(fā)區(qū)板板塊：主要以以棲仙公寓東東區(qū)、中區(qū)、、西區(qū)為主；；武清老城：以以原有叫早建建設(shè)的居民樓樓為主。新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)2008年1月武清區(qū)第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重呈減減少趨勢，第第二產(chǎn)業(yè)的主主導(dǎo)地位逐年年凸顯，第三三產(chǎn)業(yè)近幾年年占據(jù)相當規(guī)規(guī)模，預(yù)計將將會繼續(xù)增加加第一產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第二產(chǎn)業(yè)所占比重（%）第三產(chǎn)業(yè)所占比重（%）2001年16.416.043.742.742.241.32002年17.315.647.342.746.341.72003年18.814.456.443.355.142.32004年21.1719.844.9642.040.8938.22005年21.6518.649.3842.545.1738.9武清區(qū)三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)絕對規(guī)模模呈現(xiàn)不斷增增長勢頭。同同時三大產(chǎn)業(yè)業(yè)在地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值中的比比重保持穩(wěn)定定。目前來看看，武清區(qū)生生產(chǎn)總值主要要由第二產(chǎn)業(yè)業(yè)主導(dǎo)，同時時，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)也占據(jù)相當當規(guī)模。從2006年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來來看，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占比例例大幅減低，，第二產(chǎn)業(yè)所所占比例仍然然在增加，預(yù)預(yù)計在未來幾幾年，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)減少少，而第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地地位將會更為為明顯。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角角度——武清第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的不斷發(fā)展展，必然促進進其人口結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化，并并同時帶動城城市的發(fā)展進進程2008年1月從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀及未未來趨勢可以以看出——隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，本案將將會承擔(dān)部分分產(chǎn)業(yè)的居住住功能需求2006年開發(fā)區(qū)累計計實現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值47億元，增長35%；完成銷售收收入143億元，增長29%；實現(xiàn)稅收15億元，增長50%。武清的兩個開開發(fā)區(qū)均為天天津國家級產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，對承承接天津第二二產(chǎn)業(yè)起到巨巨大作用2008年1月武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)發(fā)展概況況武清具有兩大大省級工業(yè)園園區(qū)和十多個個縣級工業(yè)園園區(qū)。省級級工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)：：武清清逸逸仙仙園園：：屬屬于于泰泰達達園園區(qū)區(qū)的的一一部部分分，，其其功功能能定定位位為為以以貼貼片片、、注注塑塑、、沖沖壓壓、、組組裝裝為為主主的的電電子子產(chǎn)產(chǎn)品品配配套套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園。。武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)：：現(xiàn)現(xiàn)階階段段已已經(jīng)經(jīng)基基本本形形成成了了以以汽汽車車及及零零部部件件制制造造、、機機械械制制造造、、新新型型材材料料、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、電電子子信信息息為為主主的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)群群落落。?？h級級工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)：：王慶慶坨坨經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)、、王王古古經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)、、上上馬馬臺臺工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、河河西西務(wù)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)、、梅梅廠廠福福源源經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)等等十十多多個個區(qū)區(qū)縣縣級級工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)。。以以化化工工、、電電子子產(chǎn)產(chǎn)品品、、汽汽配配及及自自行行車車制制造造為為主主產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈以以初初步步形形成成。。以下下將將主主要要介介紹紹武武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)與與武武清清清清逸逸仙仙園園共共同同組組成成高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)是是1991年12月批批準準設(shè)設(shè)立立的的國國家家級級高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，地地處處北北京京、、天天津津之之間間。。武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃總總面面積積24.8平方方公公里里，，由由生生活活區(qū)區(qū)、、中中心心區(qū)區(qū)和和工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)組組成成。。目前前，，已已有有來來自自美美國國、、丹丹麥麥、、瑞瑞典典、、芬芬蘭蘭、、德德國國、、日日本本、、韓韓國國以以及及臺臺灣灣、、香香港港等等21個國國家家和和地地區(qū)區(qū)的的500余家家企企業(yè)業(yè)投投資資建建廠廠，，形形成成了了電電子子信信息息、、新新型型材材料料、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、機機械械制制造造、、汽汽車車及及零零部部件件五五個個主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)概概況況武清清區(qū)區(qū)工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)介介紹紹———武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)2008年1月武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)是是中中國國北北方方產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和人人口口高高度度密密集集，，城城市市集集中中，，交交通通便便利利，，工工商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)達達，，市市場場容容量量巨巨大大的的黃黃金金地地帶帶武清清開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)地地處處京京津津之之間間，，位位于于京京津津塘塘高高速速公公路路71公里處。是中中國環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的中心心，區(qū)位優(yōu)勢勢得天獨厚。。如果以武清開開發(fā)區(qū)為中心心，在100公里半徑的國國土范圍內(nèi)，，有北京、天津兩座直轄轄市的全部和和河北省的部部分省、市，，常住人口3000萬；500公里為半徑的的國土范圍內(nèi)內(nèi)，有100萬人口以上的的城市11座，常住人口口2億多，占全國國總數(shù)1/6，國內(nèi)生產(chǎn)總總值占全國的的1/5。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月武清開發(fā)區(qū)總總體規(guī)劃一期開發(fā)面積積6.4平方公里，由由5平方公里的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)、0.8平方公里的中中心區(qū)和1.4平方公里的生生活區(qū)構(gòu)成。1992年6月奠基起步，，2002年7月建成。二期開發(fā)面積積6.9平方公里，按按照“超前建建設(shè)、全面接接軌、聚集優(yōu)優(yōu)勢、持續(xù)發(fā)發(fā)展”的發(fā)展展思路，2003年10月完成全部基基礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè)，并開始始招商，目前前已完成大部部分招商出讓讓工作。三期開發(fā)面積積5.9平方公里，計計劃在2010年前建設(shè)完成成。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月經(jīng)過十年發(fā)展展，逐步形成成了汽車及零零部件制造、、機械制造、、新型材料、、生物醫(yī)藥、、電子信息五五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)業(yè)武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月投資方企業(yè)名稱性質(zhì)國別主要產(chǎn)品日本東棉株式會社天津大真空有限公司獨資日本水晶震動子、水晶片日本住友商事株式會社天津華住金屬制品有限公司獨資日本剪切鋼板韓國樂喜化學(xué)公司天津樂金新型建材有限公司合資韓國PVC地磚、地墊、高光膜日本住友商事株式會社中農(nóng)住商（天津）農(nóng)用化學(xué)品有限公司合資日本除草劑、殺蟲劑、殺菌劑日本三井物產(chǎn)株式會社天津三之星機帶有限公司獨資日本機械用（主要用于汽車等）硫化橡膠傳動帶艾默生電器公司艾默生過程管理（天津）閥門有限公司獨資美國氣動閥門控制系統(tǒng)日本伊騰忠株式會社天津真和實業(yè)有限公司獨資日本制鞋企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)）國別備注歐、美企業(yè)丹佛斯（天津）有限公司丹麥控制閥生產(chǎn)處世界領(lǐng)先地位、天津公司是在亞洲地區(qū)最大的投資項目瑞特格散熱器（天津）有限公司芬蘭散熱器生產(chǎn)居世界前列泰姆玻璃機械（天津）有限公司芬蘭鋼化爐生產(chǎn)居世界第一位麥格昆磁（天津）有限公司美國當今世界上粘結(jié)釹鐵硼磁粉的最大生產(chǎn)商、已占據(jù)了粘結(jié)釹磁市場90%的市場份額天津中天高科特種車輛有限公司美國亞洲最大特種車輛制造商日新企業(yè)天津伊都錦時裝有限公司日本世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌港臺企業(yè)光寶電子（天津）有限公司臺灣世界第三大光電產(chǎn)品制造商天津濟豐包裝紙業(yè)有限公司維爾京群島世界著名品牌功學(xué)社（天津）樂器有限公司維爾京群島樂器生產(chǎn)居世界前列天津天寶光碟有限公司香港產(chǎn)品市場占有率居全國前5名天津天獅生物發(fā)展有限公司香港民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會確立為中國惟一國家級保健品研究基地“和”國家級直銷行業(yè)研究基地被聯(lián)合國評為“國際生態(tài)安全最佳企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國正式供應(yīng)商“之一天津南玻工程玻璃有限公司香港中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世界一流生產(chǎn)線綾致時裝（天津）有限公司香港世界知名品牌娃哈哈（天津）飲料有限公司新加坡國內(nèi)著名品牌中國企業(yè)中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司中國國內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)的第一家上市公司天津紅日藥業(yè)股份有限公司中國銷售額濟身全國制藥企業(yè)百強之列、天津市十佳民營明星企業(yè)天津名門動物食品有限公司中國投資方希望集團是中國最大的民營企業(yè)天津豹鳴股份有限公司中國全國500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一天津完達山華明乳品有限公司中國國內(nèi)著名品牌世界500強企業(yè)世界級大型企企業(yè)齊聚武清清開發(fā)區(qū)武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月天鵝湖大酒店店雍陽賓館海關(guān)培訓(xùn)中心心武清開發(fā)區(qū)生生活配套武清開發(fā)區(qū)生生活區(qū)是為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)提供生生活娛樂配套套的高標準社社區(qū)，棲仙溫溫泉公寓、花花園別墅、海海達家樂超市市、海隆酒樓樓、棲仙公園園、英華學(xué)校校等一大批生生活服務(wù)設(shè)施施為前來投資資的各方人士士提供了一個個優(yōu)良的生活活空間。武清開發(fā)區(qū)有有四星級酒店店天鵝湖大酒酒店；三星級級酒店雍陽賓賓館；以及海海關(guān)培訓(xùn)中心心。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清開發(fā)區(qū)2008年1月武清逸仙園工工業(yè)區(qū)天津經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)逸仙仙科學(xué)工業(yè)園園（逸仙園））坐落在天津津市武清區(qū)，，規(guī)劃面積10平方公里，已已經(jīng)初步形成成了以電子工工業(yè)、機械制制造（汽車配配件）等高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為為主的工業(yè)園園區(qū)。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清逸仙園工工業(yè)區(qū)2008年1月入駐企業(yè)情況況及代表企業(yè)業(yè)現(xiàn)階段園區(qū)內(nèi)內(nèi)的投資企業(yè)約40家，轉(zhuǎn)讓土地面面積1.1平方公里，累累計吸引投資資總額8.3億多美元，注注冊資本近4億美元，投資密度達750美元/平方米。2005年工業(yè)總產(chǎn)值值為62.5億元人民幣，出口額為1.5億美元，從業(yè)人員6500多人，年稅收接近3億元人民幣。天津三星SDI有限公司：截至目前是逸逸仙園內(nèi)最大大的企業(yè)，成成立于1996年7月，投資總額額4.73億美元，占地地48萬平方米，由由三星電管（（香港）有限限公司和天津津電子工業(yè)總總公司共同投投資，主要從從事彩色顯像像管、彩色顯顯示管及配套套件的開發(fā)、、設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)和銷售。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清逸仙園工工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙園代代表企業(yè)安施電子（天天津）有限公公司美國獨資企業(yè)業(yè)，(美國總部為日日本京瓷公司司控股)，占地7萬平方米，投投資總額7000萬美元，生產(chǎn)產(chǎn)、銷售鉭電電容器和其他他新型電子元元器件和集成成元件。鵬思特（天津津）實業(yè)有限限公司美國獨資企業(yè)業(yè)，占地6.3萬平米，累計計投資總額2998萬美元，主要要從事集成電電路等精密機機電組件，元元件組件和撓撓曲電路組件件的生產(chǎn)和銷銷售?，F(xiàn)作為為摩托羅拉的的國內(nèi)配套企企業(yè)，為摩托托羅拉生產(chǎn)零零部件。武清區(qū)工業(yè)園園區(qū)介紹——武清逸仙園工工業(yè)區(qū)2008年1月武清逸仙園代代表企業(yè)萬都（天津））汽車零部件件有限公司韓國獨資企業(yè)業(yè)，占地約4.5萬平方米，投投資總額4876.8萬美元元。主主要從從事汽汽車剎剎車及及相關(guān)關(guān)部件件的生生產(chǎn)。天津平平和汽汽車配配件有有限公公司韓國獨獨資企企業(yè)，，占地地約59502平方米米，投投資總總額3600萬美元元。主主要從從事汽汽車減減震器器及相相關(guān)部部件的的生產(chǎn)產(chǎn)。武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清逸逸仙園園工業(yè)業(yè)區(qū)2008年1月武清逸逸仙工工業(yè)園園周邊邊配套套泰達研研修中中心中國婦婦女人人材開開發(fā)交交流中中心天津鵝鵝湖渡渡假村村逸仙公公寓武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清逸逸仙園園工業(yè)業(yè)區(qū)2008年1月武清縣縣區(qū)級級工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情情況——王古經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)天津王王古開開發(fā)區(qū)區(qū)2001年10月11日由天天津市市武清清區(qū)人人民政政府批批準成成立，，始建建于2002年5月，總總規(guī)劃劃面積積6平方公公里（（約合合9000畝）。。截止止目前前，已已有入入?yún)^(qū)生生產(chǎn)企企業(yè)80余家；；注冊冊企業(yè)業(yè)30余家，，入?yún)^(qū)區(qū)企業(yè)業(yè)已化化工、、建材材、配配件為為主，，吸引引國內(nèi)內(nèi)外投投資近近20億元，，現(xiàn)已已成為為京津津地區(qū)區(qū)最具具發(fā)展展?jié)摿α透偢偁幜αΦ拈_開發(fā)區(qū)區(qū)之一一，2004年全國國開發(fā)發(fā)區(qū)整整頓中中順利利通過過國土土資源源部等等五部部委審審核，，同年年4月被天天津市市人民民政府府確認認保留留武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清其其他縣縣級工工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月武清縣縣區(qū)級級工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情情況——梅廠福福源經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)天津武武清福福源經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)建在在梅廠廠鎮(zhèn)中中東部，東東鄰津津圍公公路，，楊北北公路路東西西向從區(qū)內(nèi)內(nèi)穿過過，占占地300公頃，，區(qū)內(nèi)內(nèi)土地地平坦，，地質(zhì)質(zhì)構(gòu)造造良好好。石各莊莊產(chǎn)業(yè)業(yè)功能能區(qū)規(guī)劃建建成占占地1000畝的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功功能區(qū)區(qū)，220畝起步步區(qū)土土地已已全部部出讓讓并正正在建建廠，，二期期1000畝地正正在建建設(shè)中中。區(qū)區(qū)域擁擁有股股份制制企業(yè)業(yè)、民民營企企業(yè)85家，形形成了了建筑筑建材材、醫(yī)醫(yī)藥制制劑、、房地地產(chǎn)開開發(fā)、、服裝裝服飾飾、餐餐飲服服務(wù)、、木業(yè)業(yè)制造造、輕輕工電電子、、造紙紙印刷刷等8大主導(dǎo)導(dǎo)行業(yè)業(yè)。武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清其其他縣縣級工工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月武清縣縣區(qū)級級工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情情況——上馬臺臺工業(yè)業(yè)區(qū)天津武武清上上馬臺臺工業(yè)業(yè)區(qū)是是集鑄鑄造、、制造造及其其研發(fā)發(fā)為一一體，，產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集，功功能完完備的的現(xiàn)代代化基基礎(chǔ)性性工業(yè)業(yè)基地地。工業(yè)區(qū)區(qū)位于于京津津之間間，京京津塘塘高速速公路路二線線與津津圍公公路交交口處處，距距北京京85公里，，距天天津市市區(qū)20公里，，距天天津港港50公里，，距天天津濱濱海國國際機機場25公里，，距楊楊村城城區(qū)20公里。。工業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃總面面積2.6平方公公里，，由產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)、生生活服服務(wù)區(qū)區(qū)和公公建區(qū)區(qū)組成成。區(qū)區(qū)內(nèi)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完完備，，配套套設(shè)施施齊全全，實實現(xiàn)了了“七七通一一平””，生生活服服務(wù)區(qū)區(qū)可為為企業(yè)業(yè)職工工提供供住宿宿、醫(yī)醫(yī)療、、購物物等生生活服服務(wù)。。工業(yè)區(qū)區(qū)現(xiàn)有有內(nèi)外外資企企業(yè)35家，投投資總總額已已達2.5億美元元，并并形成成了鑄鑄造、、機加加工、、廚房房器皿皿、樂樂器制制造、、戶外外家具具制造造五大大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群化發(fā)發(fā)展的的格局局。行業(yè)類別企業(yè)數(shù)投資總額(萬美元)所占比例(％)汽車零部件鑄造、制造加工172826591.2廚房器皿和樂器制造87202.3家具制造512854.1其他127302.4合計4231000100武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清其其他縣縣級工工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月武清縣縣區(qū)級級工業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展情情況——南蔡村村工業(yè)業(yè)區(qū)于2000年規(guī)劃劃建立立的南南蔡村村自行行車工工業(yè)區(qū)區(qū)，占占地面面積2350畝（1.6平方公公里））。如如今首首期開開發(fā)的的1800畝（1.2平方公公里））自行行車產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)以其其高水水平的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)、優(yōu)優(yōu)惠的的扶持持政策策、高高標準準的服服務(wù)舉舉措吸吸引了了17家中外外企業(yè)業(yè)到此此投資資興業(yè)業(yè)，年年創(chuàng)產(chǎn)產(chǎn)值突突破8億元，，已成成為較較具實實力和和競爭爭力的的中國國北方方自行行車生生產(chǎn)及及出口口基地地。如今園園區(qū)自自行車車生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)已發(fā)發(fā)展到到40余家，，年產(chǎn)產(chǎn)自行行車300多萬輛輛，從從事自自行車車產(chǎn)業(yè)業(yè)的員員工人人數(shù)超超過了了5000人，各各類技技術(shù)人人員占占員工工總數(shù)數(shù)的30％，其其中具具有大大專以以上文文憑的的技術(shù)術(shù)人員員近200人。武清區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)介紹紹——武清其其他縣縣級工工業(yè)區(qū)區(qū)2008年1月區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析武清區(qū)區(qū)概況況武清區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析區(qū)域環(huán)環(huán)境分分析小小結(jié)2008年1月區(qū)域環(huán)環(huán)境小小結(jié)隨著““十一一五””后武武清城城區(qū)規(guī)規(guī)劃的的進一一步調(diào)調(diào)整，，區(qū)域域功能能定位位更為為明確確，本本案處處于規(guī)規(guī)劃的的宜居居生活活區(qū)內(nèi)內(nèi)，周周邊居居住氛氛圍濃濃厚，，其明明確地地功能能定位位，將將會進進一步步加強強客戶戶對于于區(qū)域域發(fā)展展?jié)摿αΦ恼J認可；；2武清經(jīng)經(jīng)濟水水平近近年來來不斷斷增長長，為為房地地產(chǎn)的的發(fā)展展提供供了穩(wěn)穩(wěn)定的的發(fā)展展環(huán)境境，并并且隨隨著常常駐人人口數(shù)數(shù)量的的增長長，必必將帶帶動人人均住住房需需求的的逐漸漸上漲漲；3隨著武武清經(jīng)經(jīng)濟的的不斷斷發(fā)展展，已已吸引引本市市及外外地各各大房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對對其關(guān)關(guān)注，，他們們的進進入將將進一一步加加快武武清房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的規(guī)規(guī)范化化與競競爭性性，為為武清清房地地產(chǎn)開開發(fā)提提供更更為廣廣闊的的空間間。14隨著以武清清開發(fā)區(qū)及及逸仙產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)為主的的高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的的不斷完善善，以及國國際物流區(qū)區(qū)籌建的逐逐步落實，，必定帶動動區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)人口及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)人人口的增加加，他們對對居住新的的一輪需求求，必定刺刺激整個區(qū)區(qū)域市場的的供應(yīng)緊張張，并影響響到產(chǎn)品的的設(shè)計方案案。2008年1月項目本體分分析大盤案例分分析2008年1月我司操作大大盤開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)本案定位面面臨主要問問題2008年1月國奧村（奧奧林匹克公公園B區(qū)運動員公公寓）項目目銷售代理理項目位置：：北京朝陽陽區(qū)項項目性質(zhì)：：高檔住宅宅開發(fā)商商：國國奧投資發(fā)發(fā)展有限公公司項項目規(guī)規(guī)模：總總建筑面積積約40萬平方米我司操作大大盤案例12008年1月項目位置：：北京雙匯匯橋項目性質(zhì)：：普通住宅宅開發(fā)商商：北北京金時代代置業(yè)有限限公司項項目規(guī)規(guī)模：建筑筑面積45萬平米東一時區(qū)住住宅銷售代代理我司操作大大盤案例22008年1月曙光花園住住宅銷售代代理項目位置：：北京市海淀淀區(qū)四季青青鄉(xiāng)項目性質(zhì)：：中檔住宅宅開發(fā)商商：北京天鴻寶業(yè)房房地產(chǎn)股份份有限公司司項目規(guī)模：：建筑面積積50萬平米我司操作大大盤案例32008年1月天津灣全全盤策劃劃及銷售售代理項目位置置：天津津南北大大街與中中環(huán)線交交口項目性質(zhì)質(zhì)：綜合合體大盤盤開發(fā)發(fā)商商：天津津海景置置業(yè)有限限公司項目規(guī)模模：約110萬平米我司操作作大盤案案例42008年1月1.前期定位位是關(guān)鍵鍵2.尋找充足足客戶源源3.產(chǎn)品的適適應(yīng)性及及豐富性性4.產(chǎn)品設(shè)計計的超前前性綜合來看看，本案案近70萬平米的的居住大大盤，在在項目定定位、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計、社區(qū)區(qū)建設(shè)上上必須考考慮多種種因素，，才可以以保證項項目對區(qū)區(qū)域的趨趨勢引導(dǎo)導(dǎo)。前期需要要對項目目所在區(qū)區(qū)域進行行詳細的的調(diào)研，，了解區(qū)區(qū)域市場場整體情情況，以以及客戶戶的實際際需求，，并對未未來發(fā)展展進行預(yù)預(yù)測，方方可進行行定位。。我司操作作大盤經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)結(jié)5.配套順應(yīng)應(yīng)區(qū)域發(fā)發(fā)展，避免重復(fù)復(fù)要動態(tài)的的看待項項目不同同時期的的客戶變變化，跳跳出區(qū)域域看項目目，不斷斷擴大客客戶源。。大盤引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)域需需求，面面對多重重客戶，，因此需需要多種種類產(chǎn)品品以及豐豐富的產(chǎn)產(chǎn)品層次次。大盤開發(fā)發(fā)周期較較長，追追求可持持續(xù)發(fā)展展，在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計