物業(yè)管理授課人壽金寶

物業(yè)管理授課人：壽金寶第五章物業(yè)管理的主要內(nèi)容及基本程序基本要求

1、掌握物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)等物業(yè)管理的基本內(nèi)容，以及物業(yè)管理的早期介入、前期物業(yè)管理和物業(yè)接管驗收的內(nèi)容2、熟悉物業(yè)管理的基本程序3、重點掌握物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)、專項業(yè)務(wù)、前期物業(yè)管理和接管驗收的主要內(nèi)容4.能力要求:要求學(xué)生具有履行《物業(yè)服務(wù)合同》的基本管理技能5.1.1物業(yè)管理服務(wù)的基本業(yè)務(wù)5.1.1房屋建筑的養(yǎng)護(hù)與維修服務(wù)按<條例><合同>約定5.1.2房屋建筑配套設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修服務(wù)

包括供電、給排水、供暖、供氣、電梯、避雷、通風(fēng)、消防、監(jiān)控等設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修服務(wù)

5.1物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容

5.1.2物業(yè)管理服務(wù)的專項業(yè)務(wù)主要是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全服務(wù)和環(huán)境管理5.1.3

綜合服務(wù)是合同約定服務(wù)項目以外,屬經(jīng)營性的有償服務(wù)如特約性服務(wù).5.1.4其他管理服務(wù)制定物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度物業(yè)服務(wù)收費收費方式5.2.1概念

是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，受建設(shè)單位的邀請參與開發(fā)建設(shè)項目的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計和建筑施工過程，從物業(yè)管理的角度提出合理的建議。以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需要，進(jìn)而有利于接管后的物業(yè)管理服務(wù)工作的順利開展。

5.2物業(yè)管理的早期介入

5.2.2物業(yè)管理早期介入的意義

1.有利于保證房屋建筑質(zhì)量,減少因質(zhì)量問題而引起的不必要糾紛和維修費用2.有利于完善物業(yè)的使用功能和滿足業(yè)主的消費需求3.有利于物業(yè)的正常運行和后期管理服務(wù)的順利進(jìn)行

5.2.3物業(yè)管理早期介入的主要內(nèi)容

5.2.3.1.規(guī)劃設(shè)計階段介入的主要內(nèi)容

1、配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善2、水電的供應(yīng)容量3、生活垃圾的處理方式4、消防設(shè)施的合理配套5.2.3.2施工階段介入的內(nèi)容1.能避免或減少售后不必要的質(zhì)量糾紛2.為物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收和日常物業(yè)管理服務(wù)工作奠定基礎(chǔ)

5.3.1前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理是指物業(yè)建設(shè)單位在竣工驗收階段，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在竣工驗收至首次業(yè)主大會正式選聘物業(yè)管理企業(yè)期間實施的物業(yè)管理。5.3前期物業(yè)管理5.3.2前期物業(yè)管理的意義1.為業(yè)主入住提供人性化服務(wù),給業(yè)主創(chuàng)造溫馨的氛圍,2.促進(jìn)開發(fā)商的銷售業(yè)績3.加深企業(yè)與業(yè)主的感情,為以后物業(yè)服務(wù)奠定良好基礎(chǔ)。5.3.3前期物業(yè)管理的內(nèi)容和程序5.3.3.1物業(yè)接管驗收---是在工程竣工驗收基礎(chǔ)上,對已竣工驗收合格的工程項目進(jìn)行的再驗收行為。

5.3.3.2業(yè)主入住前準(zhǔn)備

1、復(fù)驗房屋建筑和附屬設(shè)備設(shè)施2、修訂物業(yè)管理服務(wù)方案、制定相關(guān)規(guī)章制度3、組建和完善物業(yè)管理服務(wù)隊伍4、入住前的籌備工作

5.3.3.3業(yè)主入住服務(wù)管理1.入住服務(wù)---樹立“業(yè)主之上,竭誠為業(yè)主服務(wù)”的理念2.入住管理

（1）房屋二次裝修的含義（2）房屋二次裝修管理的技術(shù)要求（3）房屋室內(nèi)裝修管理的有關(guān)規(guī)章制度（4）房屋室內(nèi)裝飾裝修管理程序5.4.1物業(yè)接管驗收的含義

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，對建設(shè)單位（包括開發(fā)商）或業(yè)主委員會移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗、接收的一項以企業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)驗工作。

5.4物業(yè)的接管驗收5.4.2物業(yè)接管驗收與工程竣工驗收的區(qū)別1、驗收的目的不同(2、驗收的內(nèi)容和性質(zhì)不同3、驗收的主體不同4、交接的對象不同5.4.3物業(yè)接管驗收的條件及應(yīng)提供的資料5.4.3.1物業(yè)接管驗收的條件1.新建物業(yè)接管驗收應(yīng)具備的條件2.原有物業(yè)接管驗收應(yīng)具備的條件5.4.3.2物業(yè)接管驗收應(yīng)提供的資料1新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提供的資料辦理接管驗收時,應(yīng)向物管企業(yè)提供產(chǎn)權(quán)和技術(shù)兩部分資料2原有物業(yè)接管驗收應(yīng)提供的資料--

業(yè)主委員會在辦理原有物業(yè)接管驗收時,同樣要向物業(yè)管理企

業(yè)提供產(chǎn)權(quán)和技術(shù)兩部分資料

5.4.4物業(yè)接管驗收程序5.4.4.1新建物業(yè)接管驗收的程序1.建設(shè)單位提出申請2.審核移交人提供的材料是否符合3.如符合條件,應(yīng)于15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知4.接管人會同移交人對建筑主體結(jié)構(gòu)再檢驗5.發(fā)現(xiàn)問題,交接雙方明確責(zé)任，提出補償和處理意見6.經(jīng)檢驗通過后，接管人應(yīng)在7日內(nèi)簽署檢驗合格憑證7．交接雙方簽署有關(guān)接管物業(yè)文件5.4.4.2原有物業(yè)接管驗收的程序5.5物業(yè)管理程序5.5.1簽訂物業(yè)服務(wù)合同

在業(yè)主大會選聘物管企業(yè)前,建設(shè)單位必須以招標(biāo)方式選聘物管企業(yè),并與中標(biāo)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》

5.5.2驗收接管物業(yè)

簽定《合同》后，物管企業(yè)應(yīng)成立接管驗收小組，與移交單位共同對物業(yè)包括房屋建筑和設(shè)備設(shè)施進(jìn)行再檢查5.5.3履行服務(wù)合同按有關(guān)法律規(guī)定,《合同》一旦簽定,并主管部門備案后,合同雙方就必須按有關(guān)法律規(guī)定和合同的約定,各自履行合同約定的義務(wù).并在法律規(guī)定和合同約定的范圍內(nèi),享有充分的權(quán)利。5.5.4終止合同《合同》因到期或某些原因而終止時,物業(yè)管理企業(yè)必須向業(yè)委會報告專項維修資金和物業(yè)服務(wù)費的使用情況,并接受檢查。案例分析

物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)【案例基本情況】××住宅小區(qū)是80年代中期建成的，當(dāng)時并沒有實施物業(yè)管理。自從實施物業(yè)管理后，許多居民對物業(yè)管理公司的一些工作很不理解。比如，物業(yè)管理公司不讓居民把車停放在樓下門口，把小區(qū)原有的四個出口封了兩個，還不讓在小區(qū)內(nèi)隨便晾曬被褥等。對此，這些居民很是不滿，認(rèn)為：“物業(yè)管理公司是我們請來為我們服務(wù)的，而他們卻要處處管著我們，物業(yè)公司到底是來服務(wù)還是來管理的？”復(fù)習(xí)思考題

1.簡述物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)