2016年江西房地產(chǎn)估價師制度與政策：房屋征收評價原則試題

2016年江西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：房屋征收評估原則試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次扣除—的余值為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。10%?20%10%?30%20%?30%30%?40%2、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有是不正確的。A：供給非同質(zhì)性B：需求多樣性C：競爭充分性D：交易復(fù)雜性E：借款合同3、下列風(fēng)險中哪一個不是房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的個別風(fēng)險?！狝.時間風(fēng)險B.資本價值風(fēng)險C.比較風(fēng)險D.或然損失風(fēng)險4、在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是。A：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑B：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點估價對象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑C：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D：開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、房地產(chǎn)市場價格是某種房地產(chǎn)在市場上的。A：成交價格8：平均水平價格C：最高價格D：最低價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是（）分析的目的。A.盈虧平衡B.敏感性C.風(fēng)險D.概率7、w省某開發(fā)公司開發(fā)一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，.為保證該項目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應(yīng)由批準(zhǔn)。A：國務(wù)院B：w省人民政府C：A市人民政府D：B縣人民政府E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章8、某臨街深度30.48%（100ft）、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%（50ft）、臨街寬度20%的矩形土地的總價為一萬元。12001150110010509、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3?5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就^ldquo;借錢賺錢”或“借雞生蛋”10、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的說法，錯誤的是（）。A.是指有借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為B.采取抵押擔(dān)保的方式比采取第三方保證的擔(dān)保方式對銀行防范或減少貸款風(fēng)險更為有利C.抵押擔(dān)保有財產(chǎn)作為還貸的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，貸款銀行有權(quán)依法充公其抵押的財產(chǎn)，優(yōu)先獲得受償D.銀行發(fā)放貸款是以無財產(chǎn)抵押作為先決條件11、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。A：易受限制B：相互影響C：獨一無二D：不可移動E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175ft，臨街寬度為30ft的矩形地塊。已知，前街路線價為320元/,后街路線價為240元/。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為萬元。（采用四三二一法則）A：144.6B：160.8C：170.8D：180.8E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為_。A.新開發(fā)房地產(chǎn)項目B.用于出售用途的房地產(chǎn)項目C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)14、土地使用稅采取—的稅率。A.比例稅率B.地區(qū)差別稅率C.分類分級的幅度定額稅率D.超額累進(jìn)稅率15、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收人為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%，運營費用增長2%，收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為一萬元。65068758563016、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是。（2005年試題）A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同17、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是.【2005年考題】A：估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B：估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C：估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D：估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格18、提議召開業(yè)主大會臨時會議的業(yè)主達(dá)到以上，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。A：10%B：15%C：20%D：25%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項目，預(yù)計總投資為1億元，其項目資本金應(yīng)當(dāng)不低于一萬元。200025003000350020、銀行為某人提供期限為10年，年利率為6%,首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是一元。1115.561111.281015.561010.7221、對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在—以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。60%70%C.85%D.90%22、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人向原估價機構(gòu)申請復(fù)核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起日內(nèi)給予答復(fù)。A：5B：7C：10D：15E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章23、__,是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。A.投資于房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng).住房抵押貸款證券化C.間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券D.房地產(chǎn)抵押擔(dān)保24、各種商品的需求彈性不同：為了揭示商品價格彈性高低，可以根據(jù)彈性系數(shù)的絕對值的大小進(jìn)行比較，當(dāng)IEdl=0,稱需求為_。A.單一彈性B.缺乏彈性C.富有彈性D.完全無彈性25、業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)同意。A：業(yè)主委員會B：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主C：占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主D：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、按照陳某的遺囑，其擁有的多處房屋分別由下列承受人承受，其中，應(yīng)繳納契稅的有。（2008年試題）A：陳某的兒子B：陳某的經(jīng)紀(jì)人C：陳某的繼母D：陳某的女兒E：護(hù)理陳某多年的保姆2、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是一年。374060633、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為（）。1.9%2.1%2.3%2.5%4、基準(zhǔn)地價修正法評估國有建設(shè)用地使用權(quán)價值應(yīng)具備的條件有。A：政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)B：估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域C：有完備的基準(zhǔn)地價修正體系D：估價對象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的開發(fā)程度一致E：估價對象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限相同5、某10年前建成交付使用的建筑物，估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為0,該建筑物的成新率為_%。756555456、房產(chǎn)分戶圖表示的內(nèi)容有。A：控制點B：房屋產(chǎn)權(quán)界線C：所在層次、戶號、室號D：房屋建筑面積E：房屋邊長7、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，禁止發(fā)布房地產(chǎn)銷售廣告的情形有等。（2004年試題）A：集體土地上的合法房屋B：代管房屋^列入拆遷范圍內(nèi)的房屋D：共有房屋E：商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋8、債券的償還期限，一般分為短期、中期和長期。下列說法正確的包括。A：償還期在1年以內(nèi)的為短期B：1年以上、5年以下的為中期C：1年以上、10年以下的為中期D：10年以上的為長期E：5年以上的為長期9、指數(shù)平滑中的平滑指數(shù)。的范圍為_。0VA<1A<0a>1a=210、—不屬于房地產(chǎn)市場的專業(yè)顧問。A.建筑師B.精算師C.工程師D/聿師11、在計劃經(jīng)濟時期，我國的城市土地使用制度，是對土地實行土地的制度。A：行政劃撥B：無償無限期使用C：無償有限期使用D：禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓E：允許一定范圍的土地使用者轉(zhuǎn)讓12、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為一元/m2。321433473367345813、甲將其房屋委托中介服務(wù)機構(gòu)賣給乙，成交價格為20萬元。按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)收取買賣代理費用最高為一元。A.10000B.20000C.50000D.6000014、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E.融資方式的分析與選擇15、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為。A：背書B：委托C：代理D：審批E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價格分別為3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2,則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價格為（）元/m2。4075.04242.54410.04577.517、—是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。A.住宅建筑凈密度B.住宅建筑毛密度C.住宅建筑面積凈密度D.容積率18、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資活動來說，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資項目現(xiàn)金流量的基本要素為—，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。①投資；②成本；③銷售或出租收入：④稅金；⑤利潤A.①②③B.①②③④⑤C.②③⑤D.①②④19、銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是元。A：1428.74B：1475.37C：1482.74D：2000.00E：借款合同20、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有。A：職工自用住房B：企業(yè)創(chuàng)辦的學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn)C：產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn)D：經(jīng)有關(guān)部門鑒定的危險房屋E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收的是_。A.開發(fā)商B.設(shè)計單位C.承包商D.監(jiān)理單位22、下列關(guān)于潛在毛租金收入的說法，不正確的是_。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入即潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變它的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實際獲取的收入23、下列需要到資質(zhì)許可機關(guān)辦理房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書變更手續(xù)的有。A：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名稱事項發(fā)生變更B：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人事項發(fā)生變更C：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的注冊資本或者出資額事項發(fā)生變更D：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的組織形式、住所事項發(fā)生變