廣州珠江新城尚城名爵國際公寓營銷報告-XXXX

國際公寓尚城名爵項目簡介商城名爵國際公寓位于珠江新城CBD西區(qū)，獨享繁華都市中心地帶無與倫比的交通、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等優(yōu)越的市政配套設施；其交通出行之便利，配套環(huán)境之成熟，區(qū)位地段之優(yōu)越，創(chuàng)享珠江新城優(yōu)越所向。該物業(yè)總共建A1、A2、A3三棟，每棟建38層共770個單位。1-3層為商業(yè)裙樓，一層為公寓大堂，二三層為豪華會所，四層空中園林；總建筑面積為15000平方米；首層5.2米層高、二三層4.8米層高、五層以上3.1米層高；配備酒店式大堂。占地總面積為11156平方米，建筑面積98172.8平方米，綠化率達31%，在繁華的都市里，享有一片寧靜之地。所有戶型都作了人性化、舒展性的精心設計安排，陽面寬度更大，南北向更通透，功能區(qū)更適用，得房率更高。前期策劃報告調研結構宏觀調查當前中國房地產(chǎn)近期出臺的房地產(chǎn)政策城市總體規(guī)劃、定位該市經(jīng)濟發(fā)展趨勢廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀中觀調查該區(qū)域的概況該區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃該區(qū)域市投資商機發(fā)展前景微觀調查區(qū)位分析地塊經(jīng)濟環(huán)境分析與周邊樓盤比較與同類樓盤比較目標客戶群市場定位功能定位地塊優(yōu)劣勢分析地塊市政配地塊交通狀況總結宏觀調查當前中國房地產(chǎn)根據(jù)當前經(jīng)濟結構，政府提出2010年促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，并且出臺了一系列的政策，比如收緊信貸，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不低于50%，利率不低于基準利率1.1倍）等等。新政策一出臺，其對于中國當下房產(chǎn)，特別是二套房的影響便引起了業(yè)界的熱議。也可能對部分人群和項目的交易受到限制，而對整體房地產(chǎn)市場不會有太大負面影響，無法逆轉強有力的住房需求和房價上漲，房地產(chǎn)在新的一年仍會平穩(wěn)地上升。近期出臺的房地產(chǎn)政策

國家出臺房產(chǎn)市場政策新十一條一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給

二、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求三、加強風險防范和市場監(jiān)管

四、加快推進保障性安居工程建設

五、落實地方各級人民政府責任

廣州市的總體規(guī)劃

根據(jù)《廣州城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確立了“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”的空間拓展方針，并且成為華南地區(qū)最重要的中心城市之一。2010年，廣州市將通過完善綜合交通網(wǎng)絡、加快基礎設施建設、保護城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、拓展并優(yōu)化空間布局，初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團、街口組團組成的“一主三副兩組團”的城市空間布局，同時不斷完善城市服務功能，優(yōu)化功能分區(qū)，強化城市六大功能建設目標：經(jīng)濟中心、國際都會、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會。經(jīng)濟發(fā)展趨勢

社會經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)向好。廣州市政府將在財政、政策等多方面給予金融業(yè)支持，力爭把廣州建設成為帶動全省、輻射華南、面向東南亞的區(qū)域性金融中心。近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進入較富裕的小康生活水平，與之相呼應的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。廣州城市建設持續(xù)投入提升城市價值也極大的刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的投資。廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀近年來廣州經(jīng)濟的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進入較富裕的小康生活水平，與之相呼應的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。商品住宅：近年來廣州商品住宅供應呈增長趨勢，每年竣工商品住宅600萬平方米左右。預售售商商品品房房成成交交情情況況（套套數(shù)數(shù)））住宅宅成成交交情情況況中觀觀調調查查天河河區(qū)區(qū)概概況況天河河區(qū)區(qū)具具有有良良好好的的地地理理區(qū)區(qū)位位。。從從東東西西方方向向看看，，天天河河區(qū)區(qū)是是廣廣州州市市向向東東發(fā)發(fā)展展城城市市帶帶的的起起點點。?！丁稄V廣州州市市城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃》》確確定定了了廣廣州州市市建建設設和和用用地地向向東東南南和和東東北北發(fā)發(fā)展展的的兩兩個個主主要要方方向向，，向向東東沿沿珠珠江江擴擴展展城城市市用用地地至至黃黃埔埔，，天天河河區(qū)區(qū)正正好好位位于于這這一一發(fā)發(fā)展展帶帶的的西西部部起起點點。。從從南南北北方方向向看看，，天天河河區(qū)區(qū)是是廣廣州州市市新新城城市市中中軸軸線線經(jīng)經(jīng)過過的的中中心心地地區(qū)區(qū)。。廣廣州州新新城城市市中中軸軸線線包包括括城城市市功功能能軸軸線線、、城城市市景景觀觀軸軸線線和和城城市市發(fā)發(fā)展展軸軸線線，，上上述述軸軸線線均均經(jīng)經(jīng)過過天天河河區(qū)區(qū)，，這這種種在在空空間間上上聚聚集集的的城城市市軸軸線線可可以以強強化化天天河河的的城城市市形形象象，，有有助助于于提提高高天天河河的的城城市市中中心心地地位位和和經(jīng)經(jīng)濟濟競競爭爭能能力力。。天河河分分區(qū)區(qū)位位于于廣廣州州市市行行政政區(qū)區(qū)域域中中部部總面面積積147.77km2。。天河河區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展定定位位：：廣州州市市新新城城市市中中心心區(qū)區(qū)，，廣廣州州21世世紀紀中中央央商商務務區(qū)區(qū)所所在在地地，，教教育育科科研研基基地地、、高高新新技技術術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地、、體體育育休休閑閑和和文文化化交交流流中中心心之之一一。。天河河區(qū)區(qū)未未來來發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃天河河未未來來發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃總總體體概概況況————““一個個核核心心、兩條條軸軸線線、四大大版版塊塊”。。兩圈圈?三帶帶的商商務務商商貿(mào)貿(mào)發(fā)發(fā)展展格格局局一個個核核心心是指指位位于于天天河河分分區(qū)區(qū)西西部部的的以以珠珠江江新新城城和和天天河河體體育育中中心心周周邊邊商商務務辦辦公公區(qū)區(qū)為為核核心心的的廣廣州州新新中中央央商商務務區(qū)區(qū)。。兩條條軸軸線線是指指一一橫橫一一縱縱兩兩條條軸軸線線：：縱縱軸軸即即廣廣州州市市新新城城市市中中軸軸線線，，橫橫軸軸是是指指由由西西向向東東沿沿中中山山大大道道延延伸伸的的城城市市功功能能發(fā)發(fā)展展軸軸。。四大大板板塊塊包括括居居住住綜綜合合板板塊塊、、高高新新技技術術工工業(yè)業(yè)板板塊塊、、教教育育科科研研板板塊塊和和生生態(tài)態(tài)板板塊塊。。兩圈圈指由由珠珠江江新新城城和和天天河河體體育育中中心心周周邊邊商商務務辦辦公公區(qū)區(qū)組組成成的的廣廣州州市市中中央央商商務務核核心心區(qū)區(qū)，，以以及及從從車車陂陂路路到到東東圃圃、、從從黃黃埔埔大大道道至至奧奧體體中中心心所所圍圍合合的的包包括括前前進進、、車車陂陂、、黃黃村村、、珠珠吉吉等等街街道道部部分分地地區(qū)區(qū)在在內內的的東東部部新新商商圈圈核核心心區(qū)區(qū)。。三帶帶主要要指指沿沿黃黃埔埔大大道道、、中中山山大大道道、、廣廣汕汕公公路路等等三三條條橫橫貫貫區(qū)區(qū)境境的的東東西西向向主主干干道道分分布布的的，，由由廣廣州州市市中中央央商商務務核核心心區(qū)區(qū)和和東東部部新新商商圈圈核核心心區(qū)區(qū)輻輻射射帶帶動動發(fā)發(fā)展展而而形形成成的的次次級級商商務務或或商商貿(mào)貿(mào)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中心心，，包包括括員員村村——車車陂陂商商務務商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)、、東東圃圃商商務務商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)、、沙沙河河商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)、、龍龍洞洞商商業(yè)業(yè)功功能能區(qū)區(qū)等等。。三帶帶兩圈圈天河河區(qū)區(qū)作作為為一一個個近近年年來來新新興興商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，發(fā)發(fā)展展前前景景廣廣闊闊。。這這一一帶帶房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展迅迅猛猛，，是是商商務務人人士士密密集集和和商商務務活活動動頻頻繁繁的的地地區(qū)區(qū)，，該該區(qū)區(qū)近近兩兩年年來來發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，不不斷斷增增長長的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求正正在在使使天天河河區(qū)區(qū)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場凸凸現(xiàn)現(xiàn)巨巨大大商商機機。。天河區(qū)區(qū)是廣廣州成成熟的的新一一代商商務中中心區(qū)區(qū)，是是繁華華的政政治、、經(jīng)濟濟、文文化、、體育育、購購物、、旅游游中心心，也也是廣廣州商商務規(guī)規(guī)劃重重點，，區(qū)域域內住住宅市市場發(fā)發(fā)展迅迅速。。目前，，天河河區(qū)政政府已已形成成了關關于開開發(fā)天天河大大商圈圈的設設想，，由于于這個個設想想中，，使得得天河河區(qū)對對住宅宅的需需求不不斷擴擴大??！商機珠江新新城，，為天天河區(qū)區(qū)繼天天河北北商圈圈后崛崛起的的又一一商圈圈，被被定位位為““廣州州市21世世紀城城市中中心商商務區(qū)區(qū)硬核核的一一個重重要組組成部部分，，將發(fā)發(fā)展成成為集集國際際金融融、貿(mào)貿(mào)易、、商業(yè)業(yè)、文文娛、、外事事、行行政和和居住住等城城市一一級功功能設設施區(qū)區(qū)。””中央商商務區(qū)區(qū)帶動動了住住宅項項目的的發(fā)展展，各各大開開發(fā)商商爭先先恐后后在這這些市市中心心片區(qū)區(qū)安家家，搶搶占先先機。。未來發(fā)發(fā)展前前景珠江新新城的的目標標是建建立一一個國國際化化的中中心商商務區(qū)區(qū)。隨隨著政政府和和開發(fā)發(fā)商投投資加加速，，珠江江新城城開始始進入入“騰騰飛期期”。。2010年年的廣廣州亞亞運會會將成成為促促使城城市新新CBD的的整體體建設設加快快步伐伐的契契機。。隨著著廣州州進一一步的的大都都市化化發(fā)展展。天河區(qū)區(qū)在售售住宅宅戶型型分布布微觀調調查區(qū)位分分析地塊經(jīng)經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分分析目前珠珠江新新城的的建設設正在在進入入成熟熟期，，整個個開發(fā)發(fā)將于于今年年2010亞運運會前前逐步步完成成?；A建建設也也在近近期呈呈現(xiàn)巨巨大的的變化化，大大大提提升了了投資資者對對珠江江新城城的入入市信信心。。隨著著2010年亞亞運會會的臨臨近，，作為為廣州州國際際大都都市的的城市市形象象客廳廳、華華南未未來金金融中中心、、高端端服務務業(yè)中中心、、文化化中心心和跨跨國公公司總總部中中心的的珠江江新城城CBD，，正如如火如如荼地地建設設中。。1800億的的市政政投入入，各各項基基礎配配套正正在迅迅速地地完善善：地地鐵五五號線線已通通車；；中國國首個個無人人駕駛駛地下下運輸輸系統(tǒng)統(tǒng)———珠江江新城城集運運系統(tǒng)統(tǒng)將于于2010年亞亞運會會前開開通；；廣州州電視視塔、、廣州州歌劇劇院、、廣州州博物物館、、廣州州圖書書館等等七大大地標標也相相繼落落成，，標志志著珠珠江新新城進進入了了全面面成熟熟，價價值井井噴的的時期期。與周邊邊樓盤盤比較較嘉裕丹頓陽光富力公園28粵海麗江花園雋峰苑物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層洋房高層洋房、公寓高層及超高層住宅高層洋房裝修狀況精裝修精裝修精裝修毛坯開盤時間2009-102009-112008-032007-5入住時間2011-6-302011-82009-042007-12-20容積率7.021078.30綠化率30.30%30%30%30%均價22000元/平方米25000元/平方米28000元/平方米23000元/平方米物業(yè)費3.50元/平方米·月4元/平方米·月3.80元/平方米·月3.60元/平方米·月地址廣州市天河區(qū)珠江新城海安路2號廣州市天河區(qū)珠江新城馬場路28號廣州市天河區(qū)珠江新城金穗路（珠江公園西北側）廣州市天河區(qū)珠江新城興盛路10號萬菱匯君臨國際公寓朱美拉公寓富力國際公館星匯云錦物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層公寓高層公寓洋房公寓、高層洋房洋房公寓裝修狀況精裝修精裝修精裝修豪華裝修開盤時間2009年11月1日2008-11-22

2010-3-27

2009-05-01入住時間2011-4-30

2010-12-302011-06-302010-04容積率3.19

8.30

77.5綠化率暫無資料30%21%22%均價30000元/㎡均價30000元/平方米28000元/平方米27000元/平方米物業(yè)費6.8元/平方米·月4.30元/平方米·月4元/平方米·月洋房4.5元/平方米·月地址天河區(qū)天河路230、232號天河區(qū)珠江新城冼村路16號天河區(qū)珠江新城花城大道與馬場路交界處

天河區(qū)珠江新城華明路與同類類樓盤盤比較較目標客客戶群群消費群群年齡齡分析析購房面面積的的傾向向面積（㎡）75–9596–115116–135135以上比例54%27%14%5%目標消消費者者特征征年齡在在28~50歲歲之間間，文文化程程度較較高，，家庭庭收入入在40000元以以上，，主要要傾向向于男男性，，職業(yè)業(yè)取向向以高高級白白領、、企業(yè)業(yè)管理理者為為主。。目標客客戶的的購買買原因因市場定定位投資型型高級級公寓寓功能定定位是一個個集居居住、、商業(yè)業(yè)、休休閑、、娛樂樂于一一體的的精品品社區(qū)區(qū)。地塊優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析S(優(yōu)優(yōu)勢））區(qū)位好好發(fā)展?jié)摑摿o無限W(劣勢））價格高基礎實施不不夠完善T(威脅））嘉裕丹頓陽陽光富力公園28粵海麗江花花園雋峰苑O(機會））珠江新城日日益成熟，，投資發(fā)展展?jié)摿o限限地塊市政配配套銀行醫(yī)療學校休閑娛樂場場所銀行中國工商銀銀行廣州農(nóng)村信信用合作社社中國民生銀銀行中國銀行農(nóng)村信用合合作社招商銀行興業(yè)銀行……醫(yī)療廣州華僑醫(yī)醫(yī)院廣州中醫(yī)藥藥大學第一一附屬醫(yī)院院天河門診診僑苑休閑康康復中心廣州康祺門門診牙科廣州華美高高級牙科中山大學附附屬第三醫(yī)醫(yī)院儒治?？圃\診所廣東省中醫(yī)醫(yī)院天河門門診部……學校暨南大學石牌小學新東方職業(yè)業(yè)教育廣州科峰技技能培訓學學校石牌教教學區(qū)珠江新城D區(qū)小學珠江新城D區(qū)中學天河區(qū)第一一實驗小學學……休閑娛樂場場所珠江公園紅線女藝術術中心……地塊交通情情況黃埔大道珠江新城內內道路地塊位于廣廣州市主干干道黃埔大大道與珠江江新城主要要道路海業(yè)業(yè)路交界，，向北轉出出黃埔大道道可直達白白云、黃埔埔等區(qū)，而而向南則通通過馬場路路無縫連接接花城大道道，可直達達海珠、番番禺、南沙沙等區(qū)。另另外，地鐵鐵五號線““潭村”站站也在地塊塊附近。不得不提的的一點是，，該地塊附附近的無論論是人行道道或是車行行道由于長長期的地盤盤施工導致致路面殘破破，不利于于人車的通通行。返回地鐵5號線線：潭村站獵德路站石牌村站國防大廈站站2國防大廈站站國防大廈站站1紅線女中心心站馬場路中站站花城大道東東站駿逸苑站花城會展中中心總站……投資潛力無無限天河未來發(fā)發(fā)展規(guī)劃總總體概況———“一個個核心、兩兩條軸線、、四大版塊塊”。兩圈圈?三帶的的商務商貿(mào)貿(mào)發(fā)展格局局，已成為為各大商家家投資的焦焦點。尚城城名爵集各各優(yōu)勢于一一身，以絕絕取勝，投投資潛力無無限。核心位置注注定升值命命運尚城名爵位位處最成熟熟的天河中中央商務區(qū)區(qū)，得天獨獨厚的原點點區(qū)位。以以珠江新城城和天河體體育中心周周邊為核心心的廣州中中央商務區(qū)區(qū)。功能以以商務辦公公為主，兼兼有會議展展覽、賓館館酒店、專專業(yè)服務、、文化娛樂樂、居住、、高檔零售售業(yè)等。中中央商務區(qū)區(qū)是廣州市市實現(xiàn)“國國際性區(qū)域域中心城市市”發(fā)展目目標的關鍵鍵區(qū)域，將將成為廣州州新世紀重重要的城市市標志之一一。這一核核心位置注注定了尚城城名爵必定定升值,且且升值空間間極大的命命運?？v軸貫穿增增加含金量量項目位處新新一代CBD。天河河未來規(guī)劃劃的一橫一一縱兩條軸軸線，縱軸軸即廣州市市新城市中中心軸線，，北起燕嶺嶺公園，經(jīng)經(jīng)火車東站站、天河體體育中心、、珠江新城城，并繼續(xù)續(xù)向南延伸伸；縱軸的的貫穿與推推進，為尚尚城名爵未未來的含金金量又增加加了一塊極極具份量的的籌碼。未來可見潛潛力無限限在可見的未未來，核心心商務區(qū)域域的交通配配套，城市市中央的周周邊生活配配套，尚城城名爵的投投資優(yōu)勢明明顯，升值值潛力不可可估量。產(chǎn)品策劃產(chǎn)品概況總體規(guī)劃產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型價格定位產(chǎn)品概況產(chǎn)品名稱：：尚城名爵國國際公寓★D3-7地地塊天河區(qū)第一一實驗小學學黃埔埔大大道道西西海安安路路金穗穗路路君怡大廈海業(yè)業(yè)路路海居居路路逢源苑中海觀園國國際海樂樂路路勤建大廈譽峰珠江江公公園園地址北總體規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)模產(chǎn)品外觀產(chǎn)品功能分分區(qū)產(chǎn)品格局產(chǎn)品景觀產(chǎn)品規(guī)模地塊總面積積為11156平平方米容積率8.8綠化率31%居住用地5000平平方米住宅用地2400平平方米公建用地3681.48平方方米道路用地557.8平方米公共綠化1695.7平方米米其他用地223.12平方米米項目整體規(guī)規(guī)劃●該物業(yè)總共共建A1、A2、A3三棟，每每棟建38層共770個單元元?！?層地下室室；1-3層為商業(yè)業(yè)裙樓，一一層為公寓寓大堂，二二三層為豪豪華會所，，總建筑面面積為15000平平方米；首首層4.2米層高、、二三層3.9米層層高、四層層空中園林林；五層以以上3.1米層高；；配備酒店店式大堂。?！馎1和A2為3梯8戶戶A3為3梯六戶戶、其中A1、A2共有78㎡㎡140套套、83㎡㎡140套、105㎡70套、92㎡70套、125㎡㎡70套、、108㎡㎡70套套；A3有115㎡㎡70套套、208㎡35套、125㎡35套、95㎡70套產(chǎn)品設計外立面設計計以淡雅質質樸的灰色色調給人以以平和、穩(wěn)穩(wěn)重的感受受。在外觀上力力求拋卻浮浮華，將經(jīng)經(jīng)典蘊于含含蓄與內斂斂中。定位為“五五星級酒店店的家”，，裝修標準準將向五星星級酒店看看齊。配套功能業(yè)態(tài)必須設置推薦設置休閑保健桑拿√

SPA√

美容√

按摩√

運動設施健身房√

游泳池√

棋牌室/臺球室√

球類運動室√餐飲正餐中餐廳√

西餐廳√輕餐飲咖啡廳/茶室√

酒吧√雪茄吧/紅酒會√

其他高爾夫俱樂部√

兒童天地√太太學堂/園藝俱樂部/書友會√A1棟05單元，A2棟08單元，單元建筑筑面積約78m2，，套內面積積約60m2，朝向向：南A1棟03/07，，A2棟01/05單元，建筑面積約約83m2套內面積積約70m2，朝向向：西南A1棟02/06，，A2棟03/07單元，建筑面積約約105m2套內面面積約94m2，朝朝向：南北北A1棟04單元，A2棟02單元，建筑面積約約125m2套內面面積約110m2，，朝向：西西南A1棟08單元，A2棟06單元，建筑面積約約92m2套內面積積約75m2，朝向向：西南A1棟01單元，A2棟04單元，單元建筑面面積約108m2，，套內面積積約93m2，朝向向：南A3棟05單元，建筑面積積約208m2套內內面積約194m2

朝向：：西南A3棟02/04單單元，建筑面積積約115m2套內內面積約98m2朝向：東南南A3棟05單元，建筑面積積約208m2套內內面積約194m2A3棟06單元，建筑面積積約125m2套內內面積約116m2朝向：東南南產(chǎn)品定位項目是珠江江新城內的的高檔物業(yè)業(yè)，最終定定位為豪華華公寓。是是為有相對對穩(wěn)定、高高質的客戶戶群體及各各階層精英英人士量身身打造的一一款產(chǎn)品。。產(chǎn)品類型投資型高級級公寓它的特點和和特性就是是集商業(yè)、、居住、休休閑、健身身等多種功功能于一體體，它具有有高度的私私密性。18.5%廣州樓盤價價格分布37%17%20%7.5%產(chǎn)品定價一、項目基基本信息二、定價目目標三、周邊可可比性樓盤盤價格調查查及分析四、定價建建議五、定價策策略五、付款方方式基本信息1、珠江新新城D3-7地塊項項目位于珠珠江新城內內的海業(yè)路路與海安路路交界處，，該物業(yè)總總共建A1、A2、A3三棟，每每棟建38層共770個單位位。1-3層為商商業(yè)裙房，，總建筑面面積為98172.8平方米米；商業(yè)裙裙樓面積15000平方米；；住宅面積積83172.8平平方米，首首層5.2米層高、、二三層4.8米層層高、四層層以上3.1米層高高；A1和A2為3梯8戶戶A3為3梯六戶戶（見下表表）。面積＼棟數(shù)A1（套數(shù)）A2（套數(shù)）A3（套數(shù)）總計7870701408370701409235357095707010535357010835357011570701253535351052083535總計280280210770定價目標根據(jù)廣州房房地產(chǎn)市場場和珠江新新城周邊可可比性樓盤盤進行調查查，分析市市場供需求求和本樓盤盤目標客戶戶，再結合合樓盤的SWOT進進行定價，，以獲取合合理利潤和和提高市場場占率為目目標在天河區(qū)這這種高端市市場中，成成交面積和和成交套數(shù)數(shù)依然占有有很大的的的比例，進進而說明天天河區(qū)的商商品住宅市市場還是很很活躍的從表中可看看出天河區(qū)區(qū)的成交均均價是最高高的周邊可比性性樓盤價格格調查表周邊可比性性樓盤價格格調查表說說明◆4月6日日—4月10日在本本小組人員員的配合下下，我們對對廣州市珠珠江新城樓樓市進行了了廣泛調查查，本表只只是調查中中的幾個重重點樓盤。。◆參照樓盤盤以周邊可可比性樓盤盤為準定價建議根據(jù)市場比比較法以及及目前廣州州房地產(chǎn)市市場的發(fā)展展形勢尚城城名爵住宅宅公寓平均均價格應是是：26500元/平方米，，正負出入入不宜超過過500元元。為配合分批批銷售和低低開高走的的價格策略略，第一批批提出價格格定位如下下：平均價格：：25000～26500元元/平方米米（根據(jù)市市場反饋可可適當上浮浮1.5%-2%））本案設定均均價：26500元元/平方米米最低價與最最高價差設設計幅度：：2000～4500元/平平方米本案案設計的是是銷售實價價，銷售價價格表將根根據(jù)付款方方式上浮后后再折回。。定價策略價格是消費費者購房最最敏感因素素根據(jù)對廣州州市調查樓樓盤及周邊邊可比性樓樓盤銷售情情況的了解解，我們感感到價格的的高低直接接左右著項項目的銷售售業(yè)績，制制定合理的的銷售價格格必須是慎慎重研究的的。針對天天河區(qū)（珠珠江新城））房地產(chǎn)市市場的價格格現(xiàn)狀，我我們此次采采用的定價價技巧，一一方面是針針對同行的的競爭，另另一方面則則是在對我我們的目標標客戶群。。在采用了了1：競爭爭價格評估估；2：差差價設計法法。兩種方方法結合，，我們得出出了上述價價格（均價價）定位，，并建議分分批推出樓樓盤。樓層與單元元具體價格格（超鏈接接）同棟樓層差差價在150元/M2左右不同面積類類型的差價價在50-200元元/M2不同棟各樓樓層差價在在150左左右應變方案（（超鏈接））主要是為了了及時了解解市場情況況并在第一一時間對市市場的變化化作出快速速的反應付款方式一次性付款款分期付款按揭貸款（（商業(yè)貸款款、公積金金貸款或兩兩種結合））營銷策劃賣點策劃區(qū)位優(yōu)勢勢：CBD西西區(qū)：創(chuàng)創(chuàng)享珠江江新城優(yōu)優(yōu)勢所向向，極具具投資潛潛力創(chuàng)，金融融商務中中心格局局高；一一座城市市優(yōu)勢環(huán)境美：：舒舒適適生活內內外兼得得，設計簡約約，盡量量凝聚現(xiàn)現(xiàn)代美學學綠化，東東方式自自然美的的園林設設計繁華中，，給您一一片大自自然的寧寧靜戶型：朝朝向好，，視野好好，滿足足您完美美生活的的追求空空間裝修：創(chuàng)創(chuàng)高貴典典雅與奢奢華物業(yè)管理理：創(chuàng)享享面面俱俱到的皇皇者禮遇遇，聘請國際知知名物業(yè)業(yè)管理公公司來為為業(yè)主提供供高端的的私人管管理服務，使業(yè)業(yè)主的生生活能夠夠臻于完完美。項目營銷銷周期計計劃（（六階段段）第一階段段預預熱熱期2011年年1月-4月第第二階階段開開盤期2011年5月月-6月月

第三三階段續(xù)續(xù)銷期期2011年7月-8月第第四階段段強強銷銷期2011年年9月-10月月

第五五階段續(xù)續(xù)銷期期2011年11月-12月月

第六六階段尾尾盤期期2012年1月-3月周期策劃劃推出周期推出時間推出單位面積推出主題第一期1月4日A1,05.A2,0878m2大陽臺，實用率高A103/07,A201/0583m2大陽臺，書房運用靈活A1,08,A2,0692m2客廳、主房落地窗，大陽臺A104,A202,A306125m2主房落地窗，大陽臺A302/04115m2雙人套間設計，超大嵌入式衣柜設計第二期9月1日A102/06,A203/07105m2客廳、主房落地窗，大陽臺，陽臺設置浴缸，可享受香薰浴A101,A204108m2主房落地窗，大陽臺，使用率高，隱密式步入衣帽間A305208m2客廳、主房落地窗，大陽臺，超奢華享受，王者風范A301/0395m2雙人套間設計，保持各自尊貴的私密生活，超大嵌入式衣柜設計，舒適寬敞臥室第一階段段預預熱期時間：2011年1月月—4月月工工作作重點：：春節(jié)后后的2、、3、4月是消消費市場場中的一一個淡季季。而項項目的預預售許可可證也尚尚未取得得，因此此可以利利用這一一段時間間籌備項項目，對對市場進進行炒作作，吸引引人氣，，建立起起項目市市場知名名度及影影響力，，為項目目開盤旺旺銷夯實實基礎。。工工作作內容：：項目銷銷售前期期準備工工作。售售樓部裝裝修、宣宣傳品的的制作、、銷售道道具準備備、銷售售人員培培訓。對對項目進進行前期期炒作，，吸引客客戶、積積累客戶戶。工作目標標：為項項目的開開盤積累累大量有有購買意意向客戶戶，并建建立起項項目的市市場知名名度。第二階段段開開盤期時間：2011年5月月—6月月工工作重點點：該階階段是消消費市場場的一個個旺季，，并且是是項目的的開盤期期。項目目在該階階段的銷銷售工作作應保證證一炮而而紅，因因此需要要進一步步提升項項目的市市場知名名度和影影響力。。使消費費者熟知知項目各各方面資資料，并并逐步建建立起項項目的市市場美譽譽度，為為后階段段的熱銷銷打下良良好的基基礎。工工作作內容：：對項目目的區(qū)位位、開發(fā)發(fā)理念、、戶型、、生活方方式、景景觀環(huán)境境等賣點點進行全全方宣傳傳，吸引引消費者者上門看看房，并并由銷售售員一對對一銷售售促進成成交。工作目標標：完成成銷售總總量的40%左左右，建建立起項項目的市市場美譽譽度。第三階段段續(xù)續(xù)銷期時間：2011年7月月—8月月

工作作重點：：伴隨著著7、8月夏天天的到來來，消費費市場進進入了每每年的第第二個消消費淡季季。在該該階段，，項目的的工程進進度已接接近封頂頂，因此此工作重重點是鞏鞏固項目目的市場場知名度度以及美美譽度，，并保證證一定的的成交量量，為即即將到來來的“金金九銀十十”的消消費旺季季做好準準備。工工作內內容：對對項目各各賣點進進行持續(xù)續(xù)的宣傳傳，吸引引消費者者上門，，并通過過銷售人人員上門門行銷的的方式促促進房源源消耗。。工作目標標：完成成銷售總總量50%，在在鞏固市市場知名名度的前前提下進進一步提提升項目目的市場場美譽度度，第四階段段強強銷期時間：2011年9月月—10月工工作作重點：：房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)向向來就有有“金九九銀十””的說法法，指的的就是每每年9、、10月月的消費費旺季。。在這里里階段內內，項目目工程已已經(jīng)主體體封頂，，整體形形象已經(jīng)經(jīng)完全展展示在消消費者眼眼中。因因此，項項目市場場美譽度度也達到到了頂峰峰。而項項目因利利用這一一契機，，進行大大面積的的推廣，，大量消消耗房源源。為后后期的銷銷售減小小壓力。。工工作內內容：對對項目工工程進度度、工程程質量、、銷售價價格、投投資價值值分析及及區(qū)域發(fā)發(fā)展趨勢勢等賣點點進行炒炒作，吸吸引客戶戶上門。。銷售員員一對一一銷售，，促成簽簽約。工作目標標：完成成銷售總總量的70%，，維護項項目的市市場美譽譽度。第五階段段續(xù)續(xù)銷期時間：2011年11月—12月工工作作重點：：進入該該階段項項目已經(jīng)經(jīng)接近銷銷售尾期期，但尚尚有一定定存量房房源沒有有消耗，，因此該該階段應應借助項項目已有有的市場場美譽度度及銷售售成績進進行推廣廣，以達達進一步步消耗房房源的目目標。工工作作內容：：對項目目已有的的市場美美譽度及及消費者者中的良良好口碑碑進行持持續(xù)的宣宣傳，吸吸引消費費者上門門，并通通過銷售售人員上上門行銷銷的方式式促進房房源消耗耗。工作目標標：完成成銷售總總量的85%以以上。第六階段段尾尾盤期時間：2012年1月月—3月月工工作重點點：該階階段項目目已經(jīng)進進入尾盤盤期，所所剩房源源已不多多，但在在所剩的的房源中中以大面面積及朝朝向差的的銷售難難度較大大的房源源為多，，因此減減小銷售售難度，，促進房房源消耗耗是工作作的重點點。工工作內內容：通通過對尾尾盤進行行營銷策策劃，選選準目標標客戶，，有針對對性的進進行銷售售推廣工工作，吸吸引特定定消費者者上門，，并通過過銷售人人員上門門行銷及及一對一一銷售的的方式促促進房源源消耗。。工工作目標標：完成成銷售總總量的95%以以上。樣板房以現(xiàn)樓來來鞏固購購買者的的信心廣告策劃劃廣告策劃劃的目標標如何讓30%的的市民知知道樓盤盤預售之前前銷售中如何達到到80%的銷售售量廣告中必必須闡述述的機會會點和問問題點：：樓盤的的地段和和價格的的硬件屬屬性；樓樓盤規(guī)劃劃的人文文溝通。。目標消費費者：年年齡在28-50歲之之間，文文化程度度較高，，家庭收收入在40000元以以上，主主要傾向向男性，，職業(yè)取取向以高高級白領領、企業(yè)業(yè)管理者者為主.媒介計劃劃的考慮慮：在上上市期的的一個月月內，集集中兵力力，以總總投入廣廣告費用用的5%用在大大眾傳播播上，產(chǎn)產(chǎn)生集群群效應，，確立樓樓盤的形形象因素素，總預預算2218421.5元人人民幣。。期待人們們看過廣廣告的反反應：人人們知道道“尚城城名爵””，認識識到了項項目的獨獨特屬性性，并感感到價格格的合適適，有看看樓的想想法。測定廣告效果果：通過對電電話咨詢人數(shù)數(shù)登記和現(xiàn)場場客流量的多多少來鑒定。。體媒優(yōu)點局限備注報紙影響廣泛，覆蓋率高；印象深刻，便于查閱；選擇性大，自主靈活；費用低廉，經(jīng)濟合算；介紹詳細，權威性高色調呆板，形象效果差；內容復雜，分散注意力；時效較差，受文化水平影響大是新聞宣傳最有效、御用最廣泛的輿論工具，也是目前我國電視圖文并茂、形象生動；現(xiàn)場感強，感染力好；覆蓋面廣，收看率高，娛樂性趣味性強，宣傳效果好；參與感強，可惜度高播放時間短，消失快；編導制作復雜，費用昂貴及聲音、圖像，色彩，動作蚊子于一體，可生動地介紹、反映商口德性能、品質、特點和用途互聯(lián)網(wǎng)時效性強，不受地域限制，成本低廉，表現(xiàn)手法靈活、多樣、既有圖像，又有聲音，針對性強網(wǎng)速影響，下載圖片長，圖片不夠清晰空中飛行物流動性大，范圍廣要求所到地點人流量大，才能引起轟動效應廣播能充分利用語言和音響藝術，引起聽眾注意，收聽方便、傳播快、范圍廣、制作方便、價格低廉、聽眾不受文化程度限制、聽覺效果好消縱即逝，一聽而過；有聲無形，印象不深，聽眾難以掌握，效果難以估計一聲音傳遞信息雜志對象明確，針對性強；保存期長，可充分處理命題；內容集中，注意力強；圖文并茂，印制精美傳遞信息，影響范圍受限制傳遞信息，影響范圍受限制傳單費用低廉，比較靈活，觸及面廣，有一定得強迫性一般不為人重視，散發(fā)要持續(xù)性和持久性戶外廣告靈活性好，浮現(xiàn)率高，費用低，媒體競爭少，位置選擇靈活觀眾選擇性差直郵觀眾選擇性強，靈活性好，同一媒體沒有競爭對手，個性化性對費用高，廣告形象差選擇與運用廣廣告媒體媒體廣告投放放及費用分配配媒體廣告預熱期開盤期持續(xù)期強銷期持續(xù)期尾盤期費用分配報紙★★★★★★30%互聯(lián)網(wǎng)★★★★★★10%電視★★15%廣播★★★★15%戶外廣告★★★★★★15%傳單★★★★★★10%投放頻率10%20%15%35%10%10%／費用分配15%20%10%30%10%10%／廣告費用預算算廣告調查費用用廣告制作費用用廣告媒體費用用其他相關費用用(明細如下)基本總銷售額額:26500(平均價格））x98172.8(建筑面積)=2601579200元廣告投入費用用可支付的最最高資金2601579200x0.02（費用投入入比例）=52031584元預計投入的廣廣告總費用：：44368429元廣告調查體費費用主要包括：廣廣告前期市場場調研，廣告告效果調查，，廣告咨詢費費用，媒介費費用預算費用占基基本銷售額的的0.1%預算廣告調查查總費用為：：2204079200x0.001=2204079.2元消費者看樓所所受的信息影影響55%22.7%12.7%11.6%10.9%4.3%3.4%日常閱讀報紙紙的時間2%12%21%23%8%4%3%3%43%報紙媒體報紙媒體是投投放和傳播房房地產(chǎn)信息的的最理想的媒媒體；報紙樓盤廣告告到達率最高高的時段為周周五、周六；；在報紙投放的的房地產(chǎn)信息息可以集中在在要聞、房地地產(chǎn)新聞、國國內國際新聞聞、經(jīng)濟新聞聞、體育新聞聞等版面關于消費者閱閱讀報紙調查查廣州城市居民民中有29.4%的人每每天讀報約1小時，28.6%的人人每天花半小小時讀報，15.7%的的人每天讀報報時間超過2個小時。以上三個時間間的讀報總人人數(shù)為73.7%閱讀報紙的時時間超過87%的潛在在購房者每天天都在看報紙紙,而在對報報紙的樓盤廣廣告留意方面面,周五、六六、日三天的的留意度比平平日高。獲取樓盤信息息的主要報紙紙媒，八八成左右的潛潛在購房者認認為《廣州日日報》是獲取取樓盤信息最最多的報紙各報紙房地產(chǎn)產(chǎn)信息優(yōu)勢對對比93%57%38%6%廣州日報主流流讀者群特征征《廣州日報》》的讀者集中中于20-49歲年齡層層，在教育程程度，個人月月收入，家庭庭月收入均高高于城市水平平。《廣州日報》》作為一張主主流大報，讀讀者自費購買買和訂閱的比比例占八成之之多。其讀者者覆蓋了社會會各個層面，，是一份中性性化，市場化化程度高的報報紙。因此，，樓盤廣告推推廣中，我們們建議《廣州州日報》為主主要媒體。南方都市報主主流讀者群特特征69%《南方方都市報》讀讀者是從事具具有影響力的的工作，收入入優(yōu)厚的機關關，企業(yè)管理理人員，專業(yè)業(yè)人士。78%的讀者者年收入2萬萬元以上這部部分人群正是是樂于投資理理財?shù)娜后w。。以上大部分讀讀者與目標客客戶群相吻合合。因此，樓樓盤廣告推廣廣中，我們建建議《南方都都市報》為輔輔助媒體。廣州日報廣告告預算規(guī)格（彩色）版位單價1月-4月（預熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計（元)48x7432x26A8-A15/A17周五742000周六2157001324219646000+2804100合計：3768700元元南方都市報廣廣告預算規(guī)格（彩色）版位單價1月-4月（預熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計（元)24x17A1疊底板周五185400周六1555001324212410200+2021500合計：2612350元元電視媒體項目屬性使用屬性播放格式制作費用

投放費用投放次數(shù)基本費用廣東有線廣州有線電視專題篇整體形象簡介30分鐘膠片9000.00元/1秒鐘10000.00元

/1秒鐘11250.00元/1秒鐘11650.00元/1秒鐘10次6075000.00元6495000.00元廣東有線廣州有線電視形象廣告賣點形象塑造15秒鐘膠片6000.00元

/1秒鐘6500.00元

/1秒鐘6900.00元/1秒鐘7450.00元

/1秒鐘20次

3870000.00元4185000.00元電視總體費用用：20625000元元電臺上午6：00——10:00電電臺擁有最多多聽眾，此時時他們思想活活躍，易于接接受新鮮觀念念。下午3:00——7：：00這這時的聽眾眾幾乎與早晨晨的一樣的，，與匆忙奔向向工作崗位的的早晨相比，，這是時人們們更有心情買買東西。廣播廣告頻率率最佳數(shù)量至至少每周3-5次想要廣播廣告告起作用，最最基本也要13周；60秒的商業(yè)廣廣告非常走俏俏廣播媒體項目屬性使用屬性播放格式制作費用投放費用投放次數(shù)基本費用廣州廣播電臺電波標廣告節(jié)目贊助15秒檔免200.00元/次

15個工作月共投放1200次

480000.00元電波告知廣告常規(guī)廣告30秒檔免200.00元/次廣播總體費用用：480000.00元廣告制作費用用

其他相關關費用1.前期軟性性廣告a.新聞發(fā)布布會200000元b.系列報道道350000元2.項目包裝裝制作類a.模型(地地理環(huán)境位置置及建筑立體體)規(guī)模：1：150（底盤盤尺寸2.5~3.0平平方米左右））數(shù)量：1個費用：100000元b模型(標準準層主力戶型型)規(guī)模：1：20（55cm*65cm）數(shù)量：6個費用：5000元/個*8個=40000元3.樓書規(guī)格：小16開，8個p數(shù)量：8000份費用：8元/本*10000=80000元4.戶外廣告告牌——電腦腦噴畫規(guī)格：15*20m（300平方米米）數(shù)量：2幅費用：500元/平方米米*600平平方米=300000元元5.廣告牌鐵鐵架規(guī)格：15*20m（300平方米米）費用：250元/平方米米*300平平方米=75000元6.燈箱廣告告費用預算：250000元7.電腦噴畫畫的展板規(guī)格：60*80cm數(shù)量：10幅幅費用：1000元/塊*10塊=10000元元8.效果圖規(guī)格：A2彩彩色數(shù)量：6幅費用：18000元9.宣傳單張張規(guī)格：大度16開（157克進口銅銅版紙，雙面面四色印刷））數(shù)量：10000張費用：1.2元/張*10000張張=12000元10.價目表表、付款方式式、認購須知知、按揭須知知、標準平面面圖規(guī)格：16開開色紙（雙面面單張印刷））數(shù)量：3份*15000張=45000張費用：0.5元/張*45000張張=22500元11.氫氣球球規(guī)格：直徑3m數(shù)量：4個費用：1200元/個*4個=4800元12.豎幅（（懸掛于塔樓樓）規(guī)格：2*25m數(shù)量：4條費用：900元/條*4條=3600元13.彩旗規(guī)格：0.5*1.5m數(shù)量：1600面費用：10元元/面*1600面=16000元元14.花籃（（放置于售樓樓部門前）規(guī)格：西式3層數(shù)量：28個個費用：300元/個*28個=8400元15.盆栽（（放置于售樓樓部門前）規(guī)格：待定數(shù)量：40盆盆費用：150元/盆*40個=6000元16.電腦腦界字字費：：4000元17.禮儀儀小姐姐費：：150元元/天天/人人*12人人*60天天=108000元元（含含綬帶帶）制作總總費用用：1178300元整個項項目銷銷售預預計開開展2個大大型展展銷會會，4個小小型展展銷會會，預預計每每次小小型展展銷會會的費費用為為大型型展銷銷會的的一半半，即即約75萬萬元。。所以以，預預計展展銷會會費用用為：：1.展展銷會會費用用=150*2+75*4=600萬萬2.報報紙廣廣告費費用大大約為為200萬萬元，，銷售售期開開始后后每一一個星星期一一次，，展銷銷會前前一個個星期期及展展銷會會期間間每星星期3次3.電電視廣廣告費費用大大約為為400萬萬元，，同樣樣是在在展銷銷會開開始后后定期期播放放廣告告雜志志，展展銷會會前一一個星星期開開始播播放30秒秒左右右的廣廣告4.專專人派派發(fā)宣宣傳單單張，，費用用50萬元元5.電電臺廣廣告費費用約約為100萬元元，銷銷售期期開始始后每每天一一次，，展銷銷會前前一星星期及及展銷銷會期期間每每天2次展銷會會總費費用=600+200+400+50+100=1350萬萬元經(jīng)可行行性研研究部部分估估算，，整個個建設設經(jīng)營營期的的銷售售費用用為52031584元元萬元，，由于于總銷銷售收收入為為2601579200萬萬元，，則該該項目目的銷銷售成成本率率=銷銷售成成本費費/總總銷售售收入入*100%=2%主題、、賣點點、標標題主題：：創(chuàng)享享尊貴貴生活活賣點：：區(qū)位位好、、環(huán)境境美、、尊貴貴體現(xiàn)現(xiàn)標題：：心在在高處處，風風景在在遠處處廣告安安排廣告策劃重點主要媒體選擇次要媒體選擇持續(xù)時間目標第一階段預熱期信息提示，突出項目主題，展示樓盤的基本情況，實施全方位、不間斷的形象炒作報紙媒體、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、傳單1月-4月以系列廣告形式傳達尚城名爵的特點——國際化社區(qū)，傳達尚城名爵如何薈萃世界的精彩第二階段

開盤期突出賣點，進行全方宣傳，吸引消費者上門看房報紙媒體、傳單、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、廣播、5月-6月通過各個廣告，還有價格與形象之間的落差來推動銷售第三階段

續(xù)銷期對項目各賣點進行持續(xù)的宣傳，鞏固項目的市場知名度以及美譽度，報紙媒體傳單7月-8月第四階段強銷期全面總攻，與主要媒體進行配合，突出賣點為主報紙媒體、傳單、戶外媒體、電視媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、雜志9月-10月第五階段續(xù)銷期

加強廣告主題、深化內容，強調價格優(yōu)勢，進行大量的促銷活動報紙媒體傳單11月-12月第六階段尾盤期

以樸實的宣傳為重點，并輔以適量的價格策略報紙媒體傳單次年1月-3月建立、鞏固尚城名爵明星樓盤的地位，主要以銷售業(yè)績、專家評價、媒介報道為依據(jù)媒體投投放安安排及及節(jié)奏奏把握握廣告投投放需需要配配合銷銷售周周期的的各階階段而而進行行，才才能到到達預預期的的投放放效果果。因因此我我司將將根據(jù)據(jù)前面面規(guī)劃劃的銷銷售周周期制制定了了項目目的廣廣告投投放周周期安安排及及節(jié)奏奏把握握，以以使項項目的的廣告告宣傳傳能達達到最最好的的宣傳傳效果果，也也更加加有利利于項項目市市場知知名度度及市市場美美譽度度的建建立。。第一階階段預預熱期期在該階階段，，項目目剛進進入市市場，，消費費者對對項目目還不不熟悉悉。因因此本本階段段的媒媒體廣廣告投投放應應全線線出擊擊并迅迅速建建立目目市場場知名名度，，使目目標客客戶對對項目目有一一定認認知。。應以以輔助助媒體體投放放項目目形象象廣告告進行行滲透透，并并在報報刊媒媒體上上對項項目進進行少少量的的前期期炒作作，引引起市市場關關注。。（續(xù)））第一一階段段預預熱熱期1、報報紙媒媒體投投放放時間間：集集中在在四月月中下下旬臨臨近項項目認認籌活活動開開始之之前投投放。。投投放內內容：：大版版面投投放項項目形形象廣廣告，，告之之消費費者項項目開開始認認籌的的消息息。投投放放節(jié)奏奏：于于4月月19日分分別在在《廣廣州日日報》》及《《南方方日報報》上上各投投放一一期半半版硬硬廣，，以測測試兩兩種報報刊媒媒體的的投放放效果果，以以便確確定后后期主主力報報刊媒媒體。。2、戶戶外媒媒體該該廣廣告媒媒體已已經(jīng)投投放，，主要要以項項目的的形象象廣告告為主主，并并已起起到良良好效效果。。3、互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)媒體體投投放放時間間：將將于即即日起起開始始投放放。投投放內內容：：由于于該媒媒體固固有的的特點點，可可以對對項目目所有有賣點點、優(yōu)優(yōu)勢及及基本本資料料進行行投放放，以以擴大大廣告告的影影響面面。投投放節(jié)節(jié)奏：：貫穿穿于項項目銷銷售的的全過過程。。4、傳傳單投投放時時間：：集中中在四四月中中下旬旬臨近近項目目認籌籌活動動開始始之前前投放放。投投放放內容容：可可以對對項目目所有有賣點點、優(yōu)優(yōu)勢及及基本本資料料進行行投放放，以以擴大大廣告告的影影響面面。投投放節(jié)節(jié)奏：：貫穿穿于項項目銷銷售的的全過過程。。第二階階段開開盤盤期該階段段的廣廣告投投放應應以之之前輔輔助媒媒體的的廣告告滲透透為基基礎，，大規(guī)規(guī)模投投放項項目的的賣點點及形形象廣廣告，，以達達到廣廣而告告之消消費者者項目目開盤盤信息息的目目的，，并在在市場場中引引起一一定反反響初初步建建立起起項目目的市市場美美譽度度。報紙媒媒體、、傳單單、戶戶外媒媒體、、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、、廣播播投投放時時間：：項目目開盤盤前一一周內內。投投放內內容：：在項項目開開盤前前著力力對項項目的的各賣賣點進進行宣宣傳，，并告告之消消費者者項目目開盤盤銷售售、優(yōu)優(yōu)惠促促銷活活動的的信息息。投投放節(jié)節(jié)奏：：于5月16日日、17日日、18日前期測測試后后的主主力報報媒上上連續(xù)續(xù)投放放三次次全版版項目目賣點點廣告告，以以大面面積集集中的的廣告告轟炸炸，引引起消消費者者注意意，吸吸引消消費者者前往往銷售售部或或打電電話詢詢問項項目情情況。。在在春春交會會之前前，選選擇房房交會會的主主辦報報媒，，投放放一期期半版版項目目的促促銷廣廣告。。告之之消費費者房房交會會項目目優(yōu)惠惠的信信息。。除除此之之外可可以低低頻率率的投投放一一些小小版面面的項項目形形象廣廣告及及促銷銷廣告告以鞏鞏固市市場知知名度度。第三階階段續(xù)續(xù)銷銷期該階段段進入入了市市場淡淡季，，因此此廣告告投放放應已已維護護及鞏鞏固項項目知知名度度及美美譽度度為主主。應應以輔輔助媒媒體鞏鞏固項項目知知名度度，主主力媒媒體維維護項項目美美譽度度方式式進行行。報紙媒媒體報報紙媒媒體、、傳單單投放時時間：：項目目在開開展了了營銷銷活動動之后后，以以及在在預計計的時時間內內項目目工程程封頂頂后（（8月月份））。投投放內內容：：以硬硬廣告告，訴訴求項項目的的工程程進度度及工工程質質量以以維護護項目目美譽譽度，，以軟軟文炒炒作報報道項項目的的營銷銷推廣廣活動動，提提升項項目美美譽度度。版版面定定位為為1/4版版以下下的小小版面面廣告告。投投放節(jié)節(jié)奏：：應在在各類類營銷銷活動動舉辦辦結束束后的的有效效影響響期內內投放放。第四階階段強強銷銷期伴隨夏夏季的的結束束，到到來的的即是是“金金九銀銀十””的的金秋秋購房房旺季季，因因此該該階段段還是是應以以輔助助媒體體鞏固固項目目知名名度，，以主主力媒媒體進進一步步提升升項目目美譽譽度。。報紙媒媒體、、傳傳單、、戶外外媒體體、互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、電電視媒媒體投投放放時間間：10.1黃黃金周周之前前及秋秋季房房交會會之前前投投放放內容容：以以項目目形象象廣告告及促促銷廣廣告為為主。。告之之消費費者項項目工工程進進度、、工程程質量量及優(yōu)優(yōu)惠折折扣等等內容容。投投放節(jié)節(jié)奏：：在10.1黃黃金周周之前前的9月27日日、29日日兩次次在主主力報報媒上上投放放兩期期半版版硬廣廣。以以持續(xù)續(xù)的廣廣告效效果、、較好好的市市場美美譽度度吸引引消費費者。。在在秋秋交會會之前前選擇擇房交交會的的主辦辦媒體體投放放一期期半版版的項項目形形象硬硬廣。。告之之消費費者秋秋交會會項目目優(yōu)惠惠折扣扣信息息。第五階階段續(xù)續(xù)銷銷期經(jīng)過9、10月月銷售售旺季季，市市場又又進入入了消消費淡淡季。。該階階段可可以按按照第第三階階段的的廣告告推廣廣方式式進行行，主主要以以鞏固固項目目知名名度和和維護護項目目美譽譽度為為主。。選擇擇的媒媒體、、投放放節(jié)奏奏也與與第三三階段段相似似。這這里不不做重重復介介紹。。第六階階段尾尾盤盤期尾盤期期項目目所剩剩房源源已不不多，，盡快快消耗耗房源源成為為工作作的主主要內內容，，因此此該階階段主主要應應以促促銷廣廣告為為主。。該階階段的的廣告告投放放節(jié)奏奏需要要根據(jù)據(jù)銷售售的具具體情情況確確定，，如銷銷售工工作進進行順順利則則無須須投放放，反反之，，則需需要有有一定定的廣廣告投投放，，投放放版面面以1/4版以以下的的小版版面廣廣告為為主。?？傮w體來說說該階階段的的廣告告投放放應以以低頻頻率、、有針針對性性的原原則進進行廣告告設設計計創(chuàng)作作風風格格:尊尊貴貴、、高