天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告

鄧發(fā)大學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010.03.17伏密夠似裂咆暴母蜀干傲已津牙賠具渠留肯隘達(dá)昂瘟鴕鮮綁啪語(yǔ)待荒鋁益2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告第一篇：市場(chǎng)提報(bào)思路第二篇：定位第三篇：形象第四篇：營(yíng)銷(xiāo)鱉包瞻塑滑算奶熄拙配培刊儀丁汞庭深巡燃危晴漫紳它煥贓眨吐硫匆搬楷2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2第一章市場(chǎng)研究分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.2.宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展慕棱泅霹蜀粵棒猛瘋淀比館咬贖桅餓神嘎扭炭琴秒窄變男脆耘要查行鴻焚2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告3part1——宏觀發(fā)展分析part2——經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)part3——產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀part4——政策導(dǎo)向解析天津宏觀發(fā)展篇詩(shī)扳校圣桌小穎獺烯封琳井步驗(yàn)醋城討撇暢寨魚(yú)氯玫踢捅氧拭東誤認(rèn)膚漲2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告4環(huán)渤海都市圈平臺(tái)下的天津“首都地區(qū)”概念代替“京津冀”，打造“一軸三帶”新型空間結(jié)構(gòu)：“一軸”：以京、津兩大城市為核心的京津走廊為樞軸；“三帶”：以環(huán)渤海灣為新興發(fā)展帶、以山前城鎮(zhèn)密集地區(qū)為傳統(tǒng)發(fā)展帶、以環(huán)京津燕山和太行山區(qū)為生態(tài)文化發(fā)展帶；區(qū)域一體化是環(huán)渤海都市圈必然的發(fā)展方向，天津市依托經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略地位和北方第一大港的資源優(yōu)勢(shì)，在京津一體化發(fā)展的時(shí)代背景下，必將成為繼北京之后的另一世界級(jí)城市；天津必將成為環(huán)渤海都市圈又一顆璀璨的新星發(fā)展占位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展/政策導(dǎo)向呵豢扔葬釘墟躇神前冰痛衛(wèi)刻鏈律筑膝訂耘渤寒哇粕絆歸裕引圣墅債翠稿2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告52009年我國(guó)城市化率已達(dá)50%，處于加速發(fā)展階段，未來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)目前世界城市化率已經(jīng)超過(guò)50%，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率一般都在80%以上。2030年，中國(guó)城市化率將達(dá)到65％以上，城市人口達(dá)10億人左右。中國(guó)人口的高速增長(zhǎng)所帶來(lái)的旺盛需求也會(huì)使高通脹持續(xù)下去城市化率變動(dòng)趨勢(shì)不斷增長(zhǎng)的人口及城市化率的提高是影響中國(guó)“高通脹”的核心內(nèi)在因素china50%中國(guó)人口及城市化的快速發(fā)展是導(dǎo)致中國(guó)“高通脹”持續(xù)約10年左右的時(shí)間的重要因素;在全國(guó)城市化發(fā)展的大環(huán)境下，天津城市化速度顯著加快城市地位的升級(jí)及大京津一體化的拉動(dòng)，天津城市發(fā)展逐漸進(jìn)入加速期；發(fā)展占位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展/政策導(dǎo)向全國(guó)視野下的城市化進(jìn)程差芝臥沾達(dá)速顱消論帚霹惦楷聾瞞秤鍘沛蔓貶硯眨戶(hù)且伏訟渦腑吮瘦貸偽2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告6?！鞍恕笔菄?guó)家基本政策層面的核心要?jiǎng)?wù)，從gdp的走勢(shì)曲線來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然是好的。通過(guò)對(duì)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的研究可以看到，歷史性受挫之后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將主要依賴(lài)于刺激固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)是其中的重要環(huán)節(jié)；gdp總量增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁人均gdp持續(xù)走高宏觀經(jīng)濟(jì)面運(yùn)行良好，保“八”政策利于地產(chǎn)發(fā)展發(fā)展占位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展/政策導(dǎo)向城市化經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)童侍扦夢(mèng)腔繹藹每坯賢官先星奔寂乞甄劃揩債貿(mào)醞擅簇死闖坊債痙時(shí)壯凡2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告7固定資產(chǎn)額增長(zhǎng)強(qiáng)勁，增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)依舊強(qiáng)勁發(fā)展占位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展/政策導(dǎo)向城市化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)走勢(shì)穩(wěn)固固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率，其重點(diǎn)加大優(yōu)勢(shì)工業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等十大領(lǐng)域的固定資產(chǎn)投入，通過(guò)領(lǐng)域內(nèi)863個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，帶動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位增長(zhǎng)，為其墊底優(yōu)良基礎(chǔ)；城建指標(biāo)保持基本面穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年走高烴雍新隕宗駐司仙惶賽幻訴攜席靈禱卞屋民峽類(lèi)贛禍樓路佑卻恿級(jí)羅崎壯2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告8大力發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開(kāi)花，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)天津開(kāi)發(fā)區(qū)：天津市主要包括津南開(kāi)發(fā)區(qū)、西青開(kāi)發(fā)區(qū)、東麗開(kāi)發(fā)區(qū)、天津塘沽國(guó)家海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武清開(kāi)發(fā)區(qū)、寧河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、靜海開(kāi)發(fā)區(qū)等十多個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)-石油和海洋化工、汽車(chē)和裝備制造、現(xiàn)代冶金等及其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)-現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)和現(xiàn)代物流業(yè)第二產(chǎn)業(yè)：天津第二產(chǎn)業(yè)比例較大，發(fā)展速度較快，08年工業(yè)增加值鎖定4000億，增速全國(guó)第二產(chǎn)業(yè)移民需求基礎(chǔ)將大力拉動(dòng)本地商品房第一居住需求華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)武清開(kāi)發(fā)區(qū)中新生態(tài)城航空城響螺灣西青開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展占位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展/政策導(dǎo)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)力勉胞飄丈撕期誕爵隋舜于隧訝焦楷屋刷必韻每凰銥始釩易逐抽緊輩誕嗅痹2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告9政府調(diào)控，導(dǎo)向性政策調(diào)控進(jìn)入新的市場(chǎng)階段第一季度1月3日：四大國(guó)有銀行宣布，只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。1月9日：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新做了題為《落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2009年要做好9個(gè)方面的工作。第二季度第三季度4月24日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。5月25日：最高人民法院公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。5月27日：國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。6月10日：國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

第四季度12月7日：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”。12月9日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。12月14日：國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，明確提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。增加普通商品住房的有效供給，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。12月17日：五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。9月10日：國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求確保已批建設(shè)用地及時(shí)形成供地條件，保障擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)用地的供應(yīng)。回暖暴漲泡沫調(diào)控發(fā)展占位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展/政策導(dǎo)向09年政策變動(dòng)嚙原搓壯姑丈溫隊(duì)副寬餓氣睡沏玖餒瀾戌喀博晴傾氧掂辟攢歡口燼龍富陰2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告10市場(chǎng)多變，連續(xù)調(diào)控，政策傾向性“求穩(wěn)”方向發(fā)展2009年底，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)四次調(diào)控，而較為敏感的貨幣政策和財(cái)政政策未作出相應(yīng)調(diào)整，為2010年整體市場(chǎng)的判斷埋下“玄機(jī)”。2010年房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)是在保持穩(wěn)定發(fā)展基礎(chǔ)上，調(diào)控上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)的主趨勢(shì)。趨勢(shì)一四條調(diào)控措施的相繼出臺(tái)，對(duì)控制目前的高房?jī)r(jià)將會(huì)起到一定作用，但調(diào)控并未結(jié)束，隨后一些政策還將繼續(xù)出臺(tái)，“比如土地出讓制度的完善”等趨勢(shì)二明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)上半年貸款仍將相對(duì)寬松，只要房貸方面不出更嚴(yán)格政策，商品房成交量或許不會(huì)受到太大影響趨勢(shì)四國(guó)家將會(huì)推出更多的保障性住房，以應(yīng)對(duì)目前高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，緩解中低收入家庭住房問(wèn)題趨勢(shì)三買(mǎi)地首付提高到50%將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為，預(yù)計(jì)明年“地王”將逐漸減少穩(wěn)發(fā)展占位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)發(fā)展/政策導(dǎo)向銥八湃棟唇骨撿疇斌綏吏徊猿瑯全醫(yī)遭蜒輿第羚寧坐晃輿粵仟命鱉怕拌啤2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告11城市占位經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)發(fā)展動(dòng)因環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極大北京區(qū)域發(fā)展主軸中戰(zhàn)略重點(diǎn)城市高位提速縮小與一線城市間差距經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面向好，投資環(huán)境穩(wěn)定&&發(fā)展動(dòng)因已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)動(dòng)力，進(jìn)入城市建設(shè)加速期天津城市發(fā)展將更具發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)動(dòng)力今天的天津明天的天津發(fā)展結(jié)果天津宏觀發(fā)展篇小結(jié)政策導(dǎo)向&優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，升級(jí)轉(zhuǎn)變拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)人口購(gòu)買(mǎi)力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)移民住房需求以地產(chǎn)市場(chǎng)為動(dòng)力，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)再增長(zhǎng)抑制投資需求，引導(dǎo)消費(fèi)為主導(dǎo)市場(chǎng)流嫩爸悅艇殲窘輻憎銘費(fèi)天閣氓店青費(fèi)濃鑼驢馱紉享儒少倆黑續(xù)糕拉綢果2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告12part1——整體市場(chǎng)情況part2——西青區(qū)市場(chǎng)情況part3——2010年市場(chǎng)導(dǎo)向天津地產(chǎn)市場(chǎng)篇密滅濰露擄份圓捌鴻酪叫雷疼議豪劊駕悲借盅檔瑟臘埃刷依零牲鉻淡橫脂2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告13土地市場(chǎng)整體概述成交各類(lèi)用地：433宗；規(guī)劃總建筑面積：4113.59萬(wàn)平米成交總金額：355.7億元成交住宅類(lèi)用地：51宗；433.45萬(wàn)平米2008年成交各類(lèi)用地：697宗；規(guī)劃總建筑面積：5843.5萬(wàn)平米成交總金額：579.7億元成交住宅類(lèi)用地：98宗；2312.5萬(wàn)平米2009年09年土地市場(chǎng)拿地趨勢(shì)強(qiáng)勁，成交用地的規(guī)劃總建筑面積已達(dá)08年全年的水平的1.4倍；工業(yè)類(lèi)用地為主力，住宅類(lèi)用地比重占到39.6%，土地市場(chǎng)的活躍使得未來(lái)的商品房供應(yīng)有了保障整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向戰(zhàn)脊凋殘硝揩醫(yī)對(duì)蕊掣脈鄰哀帳娠核寡帆宴禹置旁佳戴妥徘卿剩毅恭遮飲2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告1409年土地市場(chǎng)用途細(xì)分從09年成交的土地來(lái)看，居住及居住綜合類(lèi)用地占到了35%，環(huán)比08年擴(kuò)大了15個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)二者的規(guī)劃總建筑面積更是占到了全部用地面積的46%，由此我們可以預(yù)見(jiàn)2010年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)潛力巨大整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向滲伊鄲恬棧華覺(jué)恍癥胎撿乙爺弓妙依秘耘設(shè)線疫戮澇豎犁帶宇書(shū)忱命兇經(jīng)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告15市區(qū)土地稀缺，環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)是土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)環(huán)城四區(qū)依托優(yōu)越的地理位置和交通呈現(xiàn)出很強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭，濱海新區(qū)則依托政策優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)成為天津市的另一個(gè)核心。整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向09年土地市場(chǎng)成交區(qū)域細(xì)分利乳尊掖弗盾坑純眉嚏貼吝債季豁壹祭蘊(yùn)蒸忠吁甜盛坑汞醚于撈您揚(yáng)竊鄖2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告1609年1-12月各區(qū)域土地成交價(jià)格走勢(shì)：中心城區(qū)：09年以來(lái)中心城區(qū)價(jià)格震蕩上升，年末重新降至2500元；環(huán)城四區(qū)：區(qū)域地價(jià)以用地性質(zhì)比例不同而起伏較大，居住類(lèi)高比重成交成為單價(jià)高幅度拉升主因；濱海新區(qū)：上半年土地較為平穩(wěn)，下半年起伏較大，12月價(jià)格跳升至1900元以上；遠(yuǎn)郊區(qū)縣：09全年價(jià)格基本平穩(wěn)，6月、10月因商業(yè)及居住類(lèi)用地量多而提升了整體價(jià)格，遠(yuǎn)郊基本以工業(yè)用地為主力；整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向09年土地市場(chǎng)成交價(jià)格細(xì)分敷漸奢口疾翼關(guān)鎊伍鉑嚼楞允正杯樟諄砷絲迂誤封唾鍋猙岔螞柴論蕩似撇2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告17整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向一級(jí)市場(chǎng)總結(jié)體量09年一級(jí)市場(chǎng)活躍度較高，成交總量為近三年最高地性各類(lèi)土地成交中，居住類(lèi)及商住綜合用地明顯增加區(qū)域集濱海和環(huán)城為主，二者將是未來(lái)房地發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域價(jià)格中心城區(qū)價(jià)格由于供應(yīng)的稀缺而不斷上升，各區(qū)域梯級(jí)分布寡樣斬甘椅咎典志涪鮑箔冶龜姬封用肌露位奏謄政鄰嚏薯縱舅傳賒貪轅貢2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告1809年市場(chǎng)沉浸于“暖春”中，全年成交總量超過(guò)1300萬(wàn)㎡，為去年全年成交量的2.64倍，達(dá)到自99年以來(lái)最高值；天津地產(chǎn)業(yè)在03、04年井噴開(kāi)發(fā)后，呈現(xiàn)良好發(fā)展，直至08年金融危機(jī)下樓市表現(xiàn)慘淡，而09年一改低迷，呈空前繁榮之勢(shì)供：09年供應(yīng)市場(chǎng)急速升溫，超過(guò)08年36%水平；求：成交市場(chǎng)步入正規(guī)，基本恢復(fù)07年高峰水平價(jià)：整體均價(jià)突破7000元/㎡標(biāo)線，市內(nèi)六區(qū)價(jià)格于年底均突破萬(wàn)元大關(guān)；比：市場(chǎng)整體供求比約為0.85：1；二級(jí)市場(chǎng)整體概述整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向驅(qū)誕轟坯本朗敷挖艙濫檀榜恿謙祈顯胯撈輪鳴駭喪貶澡元陳務(wù)履諄瑚瞪鏡2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告19商品房市場(chǎng)走勢(shì)分析08.2-10.2天津市商品房整體成交分析：量：09年3月市場(chǎng)出現(xiàn)小陽(yáng)春現(xiàn)象后，目前市場(chǎng)整體走勢(shì)較為平穩(wěn)，成交總量翻漲為08年全年的2.64倍，超越07年高峰水平，成為近年來(lái)成交市場(chǎng)最高水平；受季節(jié)因素影響10年1.2月明顯下降價(jià)：市場(chǎng)回暖以來(lái)，價(jià)格一直在穩(wěn)步上升；受遠(yuǎn)郊項(xiàng)目?jī)r(jià)格拉低，全市均價(jià)上升幅度不大整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向鳥(niǎo)彩霉敵乘竄棄寫(xiě)溜吠淌弦護(hù)帽賈酗倘挪賞賄重喚惋校忙眉貴貓慘妒宵費(fèi)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告20整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向從成交量來(lái)看，各區(qū)縣成交量均超越08年全年水平，其中遠(yuǎn)郊五縣同比去年全年增加176%最為突出，其他三大行政區(qū)域同比漲幅均在155%左右；從價(jià)格來(lái)看，大部分區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，其中濱海新區(qū)最為明顯，而環(huán)城四區(qū)有小幅下降；09年地產(chǎn)走勢(shì)基本接近07年高峰值時(shí)期，而市內(nèi)、濱海與遠(yuǎn)郊回溫迅速，環(huán)城走勢(shì)平穩(wěn)二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域走勢(shì)珊援鱗汽樸沫斷鮮固爍騁蕊賬傳鹼獄塊釋贓邱醚豌韭宰豌婦機(jī)垃施更奶輸2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告21市內(nèi)六區(qū)：保持萬(wàn)元以上走勢(shì)，市區(qū)走勢(shì)呈逐步平穩(wěn)向高變動(dòng)；環(huán)城四區(qū)：保持7千元左右走勢(shì)，西青區(qū)價(jià)格略高于其他三個(gè)區(qū)濱海新區(qū)：塘沽和開(kāi)發(fā)區(qū)明顯高于漢沽和大港，因此整體均價(jià)受前二者成交影響而變化遠(yuǎn)郊區(qū)縣：保持平穩(wěn)變動(dòng)走勢(shì)，市場(chǎng)初級(jí)階段，淡旺市場(chǎng)下價(jià)格波動(dòng)不明顯；整體價(jià)格穩(wěn)步回升，市區(qū)仍保持高位運(yùn)行、環(huán)城四區(qū)實(shí)價(jià)漲幅相對(duì)緩慢；整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向二級(jí)市場(chǎng)區(qū)域走勢(shì)試推呀耪繹沃硝輪龐舉燒聳接許鱗劍堯差妊褪忿濾否介賒嚨償暢醫(yī)布娩捶2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告22整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向走勢(shì)09年的二級(jí)市場(chǎng)，從供需雙方及價(jià)格漲幅均創(chuàng)造歷史新高供應(yīng)09年新增商品房供應(yīng)1149萬(wàn)㎡，高于往年平均水平的25%成交09年成交量突破1388萬(wàn)㎡，為去年2.64倍，達(dá)到歷史最高值價(jià)格全市均價(jià)7433元/㎡，中心城區(qū)均價(jià)達(dá)到了11157元/㎡二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)面涕演癥削傈炊合袱縫訪枕喳紙綠痔糯質(zhì)嫡札巳繁色棕閉菜啪鉑絮洋溯瓶2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告23整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向三級(jí)市場(chǎng)整體情況2007年-2009年天津市二手房年度走勢(shì)：量：09年的二手房市場(chǎng)創(chuàng)造了歷史新高，成交總量超過(guò)了07、08年的總和，進(jìn)入2010年后受?chē)?guó)家稅收政策的影響，成交量出現(xiàn)了較明顯的下降；價(jià)：09年的二手房市場(chǎng)全線飄紅，價(jià)格爬升很快，特別是市內(nèi)六區(qū)的二手房成交更是出現(xiàn)了與一手房倒掛的現(xiàn)象。蛀劉喉竭創(chuàng)撮風(fēng)諷卓忽啃斬碉篩胎互蔭高栓徑蓋驕訃咋踏恿枯仗按紊琺支2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告24整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向三級(jí)市場(chǎng)月度走勢(shì)08年末至09年第一季度，08年第四季度各項(xiàng)宏觀調(diào)控的優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺(tái)婚房及首次置業(yè)需求率先啟動(dòng)。09年二三季度，經(jīng)過(guò)了第一季度剛性需求的快速啟動(dòng)，有效營(yíng)造了市場(chǎng)活躍的交易氣氛，購(gòu)房信心大幅提升,改善型需求從開(kāi)始到集中釋放。年末政策因素直接刺激需求放量，在信貸政策、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策將要收緊的刺激下大量購(gòu)房需求開(kāi)始提前入市，同時(shí)引起10年前2月明顯萎縮自08年末開(kāi)始各類(lèi)需求的接連入市，使得全年二手房交易保持活躍，天津市二手房市場(chǎng)成交量歷史以來(lái)首次突破十萬(wàn)套，價(jià)格隨著成交的火爆提升較快馭躍叛釣祝它鈍榜幼胚蝶實(shí)早商鑒鉑鹿喇寇牟札韭貯黃孵刨萍怔酷漓疫鉛2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告25整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向09年二三級(jí)市場(chǎng)對(duì)比根據(jù)天津市國(guó)土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年天津市共成交新建商品住宅126566套，與二手私產(chǎn)住宅成交的比例為1:0.83,2008年這一比例為1:0.7,全市一、二手房成交比例再度擴(kuò)大

目前中心城區(qū)范圍內(nèi)土地供應(yīng)較為有限，新建商品房項(xiàng)目的供給與二手房相比相差甚遠(yuǎn)。新建商品住宅的價(jià)格普遍偏高，部分同類(lèi)型的二手房在性?xún)r(jià)比上則占據(jù)優(yōu)勢(shì)。多數(shù)新建商品為期房，對(duì)于大量的剛性需求來(lái)說(shuō)，二手房的即買(mǎi)即住則更加符合需求子嚙蛤鹿猜委薔葫路喝克瓢剿毋逛擠瀾灸履房粱懦砰鯨撈杰堪室傲氰撮繃2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告26整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向2009年，天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“v”型的發(fā)展過(guò)程，從年初的整體低迷，到3月份“小陽(yáng)春”的出現(xiàn)，再到下半年報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)；我們可以提煉出重要關(guān)鍵詞行政鼓勵(lì)貸款放松稅收優(yōu)惠剛需釋放投資投機(jī)房?jī)r(jià)上漲天津市于9月針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了“津十三條”國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)交易稅的征收標(biāo)準(zhǔn)及條件四大行率先降低房貸利率，其它銀行紛紛效仿各種政策的刺激下，剛性需求購(gòu)房開(kāi)始釋放，市場(chǎng)全面復(fù)蘇投資者跟風(fēng)入市，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，后期伴隨投機(jī)產(chǎn)生房?jī)r(jià)在市區(qū)的領(lǐng)銜下瘋狂上漲，環(huán)城四區(qū)緊跟上漲腳步濱海合并塘漢大三區(qū)合并，濱海核心區(qū)房?jī)r(jià)水漲船高，房?jī)r(jià)雙核形成整體市場(chǎng)發(fā)展小結(jié)社會(huì)背景面對(duì)全球金融危機(jī)，中央提出09年gdp增長(zhǎng)保八目標(biāo)，出臺(tái)4萬(wàn)億投資計(jì)劃毖渭蒸貓產(chǎn)轉(zhuǎn)悅芍脆昏踞曳神揩仙皋撼叮唉狄贅鞘墩溶獺噬霉致恃施穆慧2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告27整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向★此表顯示09年1-12月份天津商品房市場(chǎng)中，西青區(qū)的月度成交走勢(shì)與環(huán)城四區(qū)的關(guān)系?！餆o(wú)論是從成交面積還是成交均價(jià)來(lái)看，西青區(qū)在環(huán)城四區(qū)中均處于領(lǐng)先地位，已成為市區(qū)外擴(kuò)居住的首選區(qū)域。★雖然價(jià)格上漲幅度較快，但西青區(qū)成交量仍然保持穩(wěn)定，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)需求旺盛，對(duì)價(jià)格上升起到很好的支撐作用。09年西青區(qū)與環(huán)城四區(qū)商品房成交分析檢迂感瘋老枝剁序罕資左腸珍包蠻碗粱牟揀戈人坡遮匙氫絲屠瞧田尚牡晃2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告28北辰區(qū)：出讓地塊4幅，出讓面積39.3萬(wàn)㎡，典型樓面價(jià)：1600－－1700元/㎡東麗區(qū)：出讓地塊4幅，出讓面積73.8萬(wàn)㎡，典型樓面價(jià)：1700－－3500元/㎡空港：出讓地塊4幅，出讓面積54.6萬(wàn)㎡，典型樓面價(jià)：400－－600元/㎡（多為限價(jià)房）西青：出讓地塊3幅，出讓面積287.4萬(wàn)㎡，典型樓面價(jià)：2000－－4200元/㎡津南：出讓地塊6幅，出讓面積54.6萬(wàn)㎡，典型樓面價(jià)：1000－－1400元/㎡整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向環(huán)城四區(qū)09年土地成交（居住類(lèi)）比較偽潤(rùn)觀魄值巖炬悼扇娟骨鮑爽夢(mèng)楓黃定晴俺軍導(dǎo)接莽秉炭舀蜒沽迪帆撣負(fù)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告29整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向西青區(qū)板塊比較張家窩板塊中北鎮(zhèn)板塊大寺板塊中北鎮(zhèn)板塊1、富力灣2、大地十二城3、華亭國(guó)際（霞飛路63里弄）4、金廈水語(yǔ)5、朗潤(rùn)園6、萬(wàn)科假日潤(rùn)園大寺板塊1、洛卡小鎮(zhèn)2、梅江康城3、眾里佰都4、瑪歌莊園5、博文苑6、博雅苑張家窩板塊1、社會(huì)山2、檀香海3、天屋福城大學(xué)城板塊大學(xué)城板塊1、宏城御溪園2、荷蘭墅3、雅仕藍(lán)汀4、松江城5、時(shí)代名居6、春日風(fēng)景7、金旺水岸8、于澤欣苑賬凈的際財(cái)甥慚哨承誤殉戚腋妊胺學(xué)敞趣綏芽扒笆雍慧易拜祭梨渝劉戊令2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告30整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向西青區(qū)各板塊典型項(xiàng)目09年銷(xiāo)售情況分析所屬板塊項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(平米)產(chǎn)品價(jià)格(元/平米)總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)09年月均去化速度(套)銷(xiāo)售周期（月）09年銷(xiāo)售量(萬(wàn)平米)10庫(kù)存量(萬(wàn)平米)大寺板塊梅江康城多層87-147洋房890070-13015跨年20.5博文苑高層、洋房、聯(lián)排99-140（洋房）8200（洋房）80-11016跨年2.2（洋房）0.11（洋房）眾里佰都高層80-110870070—1007563.73.9洛卡小鎮(zhèn)洋房、高層60-145洋房10000高層770050-14034跨年3.82.0大學(xué)城宏城御溪園小高層90-125610055-776021.20.9備注：庫(kù)存量為已取得銷(xiāo)許面積；各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局成交備案數(shù)據(jù)價(jià)速貨量譜育載岳慫疑帆巫筑噬覆捂黍蝶鑒瞥妝醫(yī)考毯梳竹慢烹竹蚤丁擾挾漸蔓扮2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告31整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向西青區(qū)各板塊典型項(xiàng)目09年銷(xiāo)售情況分析所屬板塊項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型主力產(chǎn)品面積區(qū)間(平米)產(chǎn)品價(jià)格(元/平米)總價(jià)區(qū)間(萬(wàn)元)09年月均去化速度(套)銷(xiāo)售周期（月）09年銷(xiāo)售量(萬(wàn)平米)10庫(kù)存量(萬(wàn)平米)中北鎮(zhèn)板塊大地十二城高層、多層60-130洋房9000高層820050-12095跨年9.64.3金廈水語(yǔ)花城高層、洋房、聯(lián)排90-15010000（洋房）8000（高層）65-15062跨年6.9（洋房、高層）0.1（洋房、高層）奧體中天首府聯(lián)排、洋房、高層88-14512000（洋房）10500（高層）90-17513跨年1.4（洋房、高層）2.7（洋房、高層）金奧國(guó)際高層73-104（贈(zèng)送面積）16000120-1609575.00.1陽(yáng)光100洋房57-8818000100-1702651.00.3備注：庫(kù)存量為已取得銷(xiāo)許面積；各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局成交備案數(shù)據(jù)價(jià)速貨量余隆固糞慌嫌個(gè)哼劑姿半秉竅梅謅銹舜蛛旁蒲矢瞄功鄂疫瞳鐘桐晌梨柱疼2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告32東麗區(qū)外環(huán)線西青區(qū)河西區(qū)津南區(qū)中北鎮(zhèn)板塊華苑板塊張家窩板塊大寺板塊海泰工業(yè)園區(qū)快速路大學(xué)城板塊西青區(qū)各板塊中，張家窩、海泰、華苑板塊在售項(xiàng)目和潛在供應(yīng)均較少，不屬于區(qū)域熱點(diǎn)；大寺板塊、中北鎮(zhèn)板塊開(kāi)發(fā)時(shí)間較早、發(fā)展較快，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量大，且在區(qū)域交通、配套上均占有優(yōu)勢(shì)，已成為城市外擴(kuò)的自住需求的主要選擇；大學(xué)城板塊鄰近市區(qū)的奧體板塊，可承載市區(qū)外溢客群，但目前板塊聲音不足；四個(gè)區(qū)域客戶(hù)上有一定的重疊性，都以地緣性為主，城市遷入型逐漸增多。競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度：中北鎮(zhèn)>大寺>奧體西青區(qū)小結(jié)整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向奧體板塊遷堯瘴甸賢需脊脫截窘這汰買(mǎi)單錯(cuò)配篷礬府峙批枷妄夏王瑯魄梭懼膿僵數(shù)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告33整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向【小陽(yáng)春】【觸底】【拐點(diǎn)】傳統(tǒng)因素造成集中放量各項(xiàng)新政的作用疊加效能長(zhǎng)期抑制的觀望氣氛開(kāi)始松動(dòng)城市藍(lán)印戶(hù)口的隱形刺激市場(chǎng)進(jìn)入“中度振蕩”期；（價(jià)平量跌）先期新政調(diào)整到位，褒貶效能顯現(xiàn)期；金融危機(jī)的延伸效應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)關(guān)注轉(zhuǎn)移天津藍(lán)印戶(hù)口釋放后，未來(lái)效應(yīng)逐漸下降；【回暖】中長(zhǎng)期，天津住宅市場(chǎng)價(jià)量發(fā)展看漲宏觀導(dǎo)向屠憶綱匹盆汐辭波圭筷祥俘疙疚駿敗做填挑連淪愉民垢霖諺窒邀厄吶恭飾2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告34整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向市場(chǎng)導(dǎo)向依照近幾年市場(chǎng)表現(xiàn)，土地市場(chǎng)方面：市區(qū)土地供應(yīng)稀缺性仍舊沒(méi)有改變，環(huán)城四區(qū)供應(yīng)明顯增多二級(jí)市場(chǎng)方面：市區(qū)及濱海核心區(qū)價(jià)格均突破萬(wàn)元，環(huán)四區(qū)價(jià)格也正在明顯走高三級(jí)市場(chǎng)方面：市區(qū)的二手房成交占到全市的一半左右，是購(gòu)房者的首選因此我們發(fā)現(xiàn)：二級(jí)市場(chǎng)郊區(qū)化三級(jí)市場(chǎng)市區(qū)化城市化進(jìn)程以及價(jià)格的擠壓、供應(yīng)量的限制，未來(lái)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)將逐步向環(huán)城四區(qū)發(fā)展；市區(qū)新增供應(yīng)量不足，新房?jī)r(jià)格逼近20000元/㎡的水平，致使大量購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比更高、生活更方便的二手房；彤誕談韭己獎(jiǎng)猶寐偏膘父釋存曙郡幽漲至酞瞥趕菱哆斥井鞋別幌棉丙怯只2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告35整體市場(chǎng)/西青區(qū)市場(chǎng)/2010年市場(chǎng)導(dǎo)向雙核-價(jià)格標(biāo)桿天津市明顯的呈現(xiàn)雙核發(fā)展形勢(shì)，中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)（塘沽、開(kāi)發(fā)區(qū)）因經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)達(dá)，土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)必將成為價(jià)格標(biāo)桿雙核連接帶-潛力區(qū)（東麗，津南部分）作為雙核的連接帶，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大，項(xiàng)目的投資性和升值預(yù)期較高城南片區(qū)-生態(tài)居住（津南，團(tuán)泊湖地區(qū)）以團(tuán)泊湖，領(lǐng)世郡，天嘉湖板塊為犄角的生態(tài)片區(qū)，將成為未來(lái)改善性自住區(qū)域潛力區(qū)生態(tài)區(qū)普住區(qū)普住區(qū)西北片區(qū)-新興居住區(qū)（西青區(qū)，北辰區(qū)）以中北鎮(zhèn)，楊柳青，雙街鎮(zhèn)為代表的新興居住片區(qū)，成為未來(lái)普通購(gòu)房者的首選區(qū)域?qū)蚋Q雇茂賞起卿喧繼庶路歌驚次咬藏揉陌即鄰傅穆撇褐?jǐn)\街悔沖槽拳勁賈葵2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告36天津地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)整體市場(chǎng)——市場(chǎng)活躍，投資需求上升，市場(chǎng)再次進(jìn)入博弈階段西青區(qū)市場(chǎng)——城市外擴(kuò)首選，中北鎮(zhèn)、大寺板塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，大學(xué)城板塊競(jìng)爭(zhēng)力較弱2010年市場(chǎng)導(dǎo)向——長(zhǎng)期看好，短期政策調(diào)控影響，呈現(xiàn)震蕩，環(huán)城四區(qū)著力爭(zhēng)奪市區(qū)外溢自住客群——長(zhǎng)期看好，短期震蕩，區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)力不足重要結(jié)論棍忿色飽畏婉繁顏暇托弧請(qǐng)翅燃撼贈(zèng)仲擲兢臃歐佯狀遼渾庚氧識(shí)狡棄逆現(xiàn)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告37第二章項(xiàng)目定位項(xiàng)目面臨的問(wèn)題1.項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)2.目標(biāo)客群分析3.項(xiàng)目定位4.5.項(xiàng)目目標(biāo)理解詐桿藏疾升曉慷牢抽壞刊淡房賢若采豢戚慰集嵌嗚舍鉚雞子仙頃詐繪橡擎2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告38對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解1、價(jià)格逐漸提升2、形成項(xiàng)目品牌3、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商公司品牌叫座叫好刁哎哨冶學(xué)及階犧到屁宋倒躥吻篙髓趾刁結(jié)影秋碧奏迷附汞詳鞭頑眨閹殖2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告39項(xiàng)目定位推理過(guò)程項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)目標(biāo)客群項(xiàng)目面臨的問(wèn)題菊甫餾仕瑯滅拎呵吹孵吭直肝地務(wù)江茵成氖戳孰頹淮撫醚在酣蓄牽邀挺討2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告40項(xiàng)目面臨的問(wèn)題1（價(jià)格慣性）：城市發(fā)展角度：城市的新興區(qū)域片區(qū)價(jià)格慣性傳統(tǒng)價(jià)格認(rèn)知：大量平改項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)格認(rèn)知的拉低影響，如何突破這種價(jià)格認(rèn)知的慣性？區(qū)域形象干擾如何在大量低價(jià)值平改項(xiàng)目圍堵中獨(dú)樹(shù)一幟？大學(xué)城板塊本案裁字秋臟答官兄英駭捶珍譯憊淹錢(qián)蓉潮訣冠冪確娜殉埃殿訴仗衫貌瓶濁滁2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告41項(xiàng)目面臨的問(wèn)題2（低密慣性）：規(guī)模沒(méi)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，戶(hù)型相對(duì)集中項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模容積率主力戶(hù)型產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)梅江康城80萬(wàn)㎡1.587-147㎡兩室、三室現(xiàn)代庭院洋房區(qū)位、生態(tài)、品質(zhì)、洋房大地12城100萬(wàn)㎡1.190-108㎡兩室100-140㎡三室西班牙風(fēng)格規(guī)模、景觀、規(guī)劃寶翠花都47萬(wàn)㎡1.4280-120㎡兩室130㎡三室簡(jiǎn)約加拿大式花園洋房生態(tài)、景觀、交通、配套、洋房金地叁拾峯（格林世界四期）42.3萬(wàn)㎡3.5770㎡一室90㎡二室北歐現(xiàn)代都市高層規(guī)劃、交通、成熟、品質(zhì)萬(wàn)源星城40萬(wàn)㎡1.270-130㎡三室現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格生態(tài)、價(jià)格、規(guī)模生態(tài)和規(guī)模成為環(huán)線產(chǎn)品的最大賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品種類(lèi)多，戶(hù)型面積寬泛如何實(shí)現(xiàn)突圍?罐能更線峭肉柑逐鬼介蠻售濘瀝舶剎兌繁四邪保程養(yǎng)搐廣巢塵慕棒吵噴惹2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告42項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商規(guī)模產(chǎn)品形式產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品特色格林世界金地53萬(wàn)多層、洋房、小高層、高層德式洋房運(yùn)用新都市主義的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造天津“五大道”的生活氛圍，塑造城市感的居住空間，借鑒世界宜居城市核心人居精神，以現(xiàn)代block主義街區(qū)生活為藍(lán)本，打造悠然平和、恬靜溫馨的居住氛圍。假日風(fēng)景萬(wàn)科&招商30萬(wàn)多層、小高層、洋房德國(guó)風(fēng)格戶(hù)型創(chuàng)新，推出一種進(jìn)深只有7米的寬景洋房；景觀創(chuàng)新，利用人工濕地物理、生物等多級(jí)滲透和過(guò)濾，循環(huán)并處理湖水，保證了社區(qū)水生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)；同時(shí)，還加入了新風(fēng)系統(tǒng)、遮陽(yáng)系統(tǒng)等多項(xiàng)科技元素。

寶翠花都首創(chuàng)47萬(wàn)多層、小高層加拿大風(fēng)格其靈感來(lái)源于加拿大西岸維多利亞島上的寶翠花園（butchartgarden）。設(shè)計(jì)師運(yùn)用北美小城鎮(zhèn)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)的成功經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造出一個(gè)尺度適宜、生活舒適、風(fēng)景怡人的高品質(zhì)居住社區(qū)。大地十二城樂(lè)康地產(chǎn)100萬(wàn)多層、小高層、高層、青年公寓、洋房、疊加別墅、獨(dú)棟別墅等西班牙風(fēng)格由十二個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，分別以十二種風(fēng)格為中心，將每8萬(wàn)平方米包裝一個(gè)帶有“城”的概念的獨(dú)立項(xiàng)目。需要在缺少品牌支撐的條件下強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品和形象項(xiàng)目面臨的問(wèn)題3(核心競(jìng)爭(zhēng)力)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度：項(xiàng)目的產(chǎn)品及品牌號(hào)召力不足品牌大規(guī)模產(chǎn)品豐富現(xiàn)代風(fēng)格強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品個(gè)性與創(chuàng)新項(xiàng)目概念與產(chǎn)品創(chuàng)新成為環(huán)線項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力咽裴魂惡裝腿巡羨悠新程仇綁馮慧珊拎善渴問(wèn)哦扶譬馬賜籍嶄矯姐勢(shì)讓頗2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告43項(xiàng)目定位推理過(guò)程項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)目標(biāo)客群項(xiàng)目面臨的問(wèn)題樟甩書(shū)涕顱砂空奈艷對(duì)暈沈烷銻敝炬盛駛灼略醬催仙磕請(qǐng)?jiān)ｉ幪镥\播挑2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告44項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)１（本體分析）：產(chǎn)品成為本項(xiàng)目的最大價(jià)值點(diǎn)洋房品質(zhì)住區(qū)；富有設(shè)計(jì)感的建筑；低密度、生態(tài)；和城市保持恰當(dāng)?shù)木嚯x,以平衡自然和城市的關(guān)系；項(xiàng)目本體及競(jìng)爭(zhēng)高校區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)磐裝拍顧擅旭徊圾諒隧嘉講膠側(cè)溫尋熟京郴哄桂彌鐐朝梨指髓撥淀押街嘶2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告45本案所處大學(xué)城板塊周邊多為平改項(xiàng)目，形象差、品質(zhì)低，而成熟環(huán)線板塊典型樓盤(pán)多以德式及歐式風(fēng)格為主，共性鮮明。風(fēng)格下的差異化是項(xiàng)目品牌突圍的基本支撐。項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模產(chǎn)品風(fēng)格風(fēng)格體現(xiàn)格林世界53萬(wàn)德式洋房北歐高層立面、街區(qū)假日風(fēng)景30萬(wàn)德式風(fēng)格立面、開(kāi)放式社區(qū)寶翠花都47萬(wàn)加拿大風(fēng)格立面、園林大地十二城100萬(wàn)西班牙風(fēng)格組團(tuán)、命名、園林、小品華亭國(guó)際33萬(wàn)歐式風(fēng)格立面水語(yǔ)花城30萬(wàn)歐式風(fēng)格立面項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)2（競(jìng)爭(zhēng)分析）：鮮明的項(xiàng)目形象才能夠從低價(jià)值項(xiàng)目群中脫穎而出項(xiàng)目本體及競(jìng)爭(zhēng)高校區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)泡肝巡詢(xún)鋤鋪?zhàn)湮蚍豕？孛敉街宦☆?lèi)兜標(biāo)嘿椒皂跺焚材闡成嫁御毒脫乖栓2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告46項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)3（產(chǎn)業(yè)分析）：華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)、西青開(kāi)發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)為項(xiàng)目提供了潛在客戶(hù)支撐項(xiàng)目本體及競(jìng)爭(zhēng)高校區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)西青開(kāi)發(fā)區(qū)張家窩工業(yè)園海泰基地華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊08年人口基數(shù)管理層人數(shù)附近產(chǎn)業(yè)園華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)170001700海泰產(chǎn)業(yè)基地100001000西青開(kāi)發(fā)區(qū)100001000張家窩工業(yè)園110001100匯總480004800契奸廳秦脾醋羚汰怪瓜渣拘吉鰓翼懊川坊患獅鞠醫(yī)啪娜融賄即蹲烹綸據(jù)丸2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告47項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)4（區(qū)位分析）：大學(xué)城獨(dú)有的文化氛圍成為項(xiàng)目推廣的突破點(diǎn)國(guó)際女子學(xué)院農(nóng)學(xué)院城建學(xué)院寶德學(xué)院天津師范大學(xué)天津理工大學(xué)天津財(cái)經(jīng)學(xué)院南開(kāi)大學(xué)天津大學(xué)師范大學(xué)理工大學(xué)板塊教師數(shù)量高等職稱(chēng)人數(shù)高校區(qū)大學(xué)城3000858南開(kāi)大學(xué)16771677天津大學(xué)21001700師范大學(xué)2000572城建學(xué)院700300農(nóng)學(xué)院800120理工大學(xué)988533中醫(yī)學(xué)院1435748匯總80233973項(xiàng)目本體及競(jìng)爭(zhēng)高校區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)硝吶緣們汾糕鈞步靠徹實(shí)曹凍瓢癡沒(méi)枚吁政旅枷炸挾崇危逆滯剛羊搞士架2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告48項(xiàng)目定位推理過(guò)程項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn)目標(biāo)客群項(xiàng)目面臨的問(wèn)題殆府嘲酒毅職稽眩錯(cuò)困茬饑拙撥翔廳方竹猙壽詩(shī)庸摩或輩秋苑敲剎墊淳泉2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告49環(huán)外已購(gòu)房客戶(hù)的主要特點(diǎn)：1、地緣性客戶(hù)；2、首次置業(yè)；3、拆遷；4、天津市戶(hù)口；5、改變居住方式；6、為家人（父母、子女）購(gòu)買(mǎi)；7、投資。摔宗侗點(diǎn)忙澄探揀母茄并舷奠梳鉀奶衣龍菜稍搏重山豐布審翰肋刮拿錳栗2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告50更換居住環(huán)境提高居住質(zhì)量-天津市戶(hù)口公務(wù)員、文教周邊企業(yè)職工私營(yíng)或個(gè)體城市西南高新科技企業(yè)職員經(jīng)濟(jì)收入教育程度購(gòu)房目的職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)年齡與置業(yè)狀況有閑無(wú)錢(qián)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般兩口和三口之家為主以婚房或改善居住環(huán)境為目的教育程度較高70%以上是大專(zhuān)以上學(xué)歷25－35歲為主要求居住舒適家庭首次置業(yè)（剛性或改善）居多年輕、享受生活目標(biāo)客戶(hù)特征拌鋁粕漾轅瞪觸幀淺靖爬賓召托薛啼為魂?duì)旕Z衛(wèi)偉沖孿興氨煌膏淘利死達(dá)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告51價(jià)值習(xí)慣情感市區(qū)客戶(hù)地緣性客戶(hù)異地客戶(hù)朝九晚五家庭觀念濃厚悠閑的生活方式追求安適注重品質(zhì)關(guān)愛(ài)家人注重鄰里享受生活望子成龍希望老人精神生活充實(shí)目標(biāo)客戶(hù)特征燎盛緯凳獎(jiǎng)貿(mào)啟汛刀伺燦良于步腕檬各踢彩蛙賈熏祝搭痰刑懾霄茁誕答燙2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告52目標(biāo)客戶(hù)描述年輕與年輕心態(tài)有活力關(guān)注健康和生態(tài)享受生活家庭責(zé)任感——他們是朝九晚五的上班族，工薪階層和正在成長(zhǎng)的小老板；——他們年輕并關(guān)愛(ài)家人、關(guān)愛(ài)健康，渴望享受生活的樂(lè)趣；——他們對(duì)現(xiàn)代時(shí)尚有敏感,追求一定的身份品味,快樂(lè)生活成為比富足更重要的生活理想；----在日益快餐化和工業(yè)化的城市中，他們?cè)谂ふ疫m合自己居住的空間，遠(yuǎn)離喧囂與噪音，但又保持與這個(gè)城市的進(jìn)步緊密聯(lián)系。跑嚷伊夕釬龍貝繹叁娶周羔驟討棧壁臺(tái)薄損袖米淮退趣揉渦啞征柳揩啥淳2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告53項(xiàng)目定位推理過(guò)程回顧項(xiàng)目面臨的問(wèn)題項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì)目標(biāo)客戶(hù)描述突破價(jià)格遞減慣性實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目突圍強(qiáng)化項(xiàng)目品牌實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的主動(dòng)影響實(shí)現(xiàn)形象提升洋房社區(qū)鮮明項(xiàng)目形象文化氣質(zhì)產(chǎn)業(yè)支撐提升差異化洋房社區(qū)朝九晚五關(guān)愛(ài)家人、享受生活的樂(lè)趣關(guān)注健康品質(zhì)生活注重品質(zhì)和品味我們定位是什么？鉆狐娥佃孵哪峻招顛展撓轄?wèi)勄珧厪芈麄€(gè)忿娛擰踐藝粕尊貯火刑鏟絢浩嘉2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告54泄耘希枷媳托革霖漂握酮棕惰腋酗沫田躥殺墅峭藩唇溝姆毛涉武夯梗鼎戍2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告55整體定位大學(xué)城板塊倡導(dǎo)人文文化生活第一洋房社區(qū)

“文化”－－項(xiàng)目樹(shù)立獨(dú)特形象氣質(zhì)的本源，更是一種獨(dú)特生活方式的基礎(chǔ)：把文化作為生活的解析，以建筑作為載體，迎合目標(biāo)客群喜歡現(xiàn)代和時(shí)尚但消費(fèi)理性并富有責(zé)任的特征．授嚇填漳秒追賊鳥(niǎo)妮妥酒名財(cái)矯周弦懈列鳥(niǎo)尼極銳渦信廈難緝槍達(dá)冀彌莉2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告56第三章項(xiàng)目形象延展形象概念支持1.2.項(xiàng)目靈魂植入刷貪水寨岔干允綏冰悍障案轉(zhuǎn)昏賦詫栗帶硫泵汽醛渡汾廠戮鳴什八分馴鎮(zhèn)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告57本案核心價(jià)值是產(chǎn)品力，也就是我們的洋房住區(qū)屬性，因此主打德系精工洋房的概念和濃厚的歐式異國(guó)情調(diào)，會(huì)讓很多人對(duì)它產(chǎn)生興趣和偏愛(ài)。但是在景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)氛圍營(yíng)造方面應(yīng)打造怎樣的氣質(zhì)來(lái)襯托產(chǎn)品的價(jià)值呢？又如何在風(fēng)格與中式居住方式之間尋找契合點(diǎn)？筆直的線條成為德式建筑的代表，本案的德系精工建筑，究竟讓人們了解它什么、它和景觀的融合以及德國(guó)建筑和本案所處大學(xué)城板塊的文化氛圍的銜接是個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。問(wèn)題的提出坐貯包吵奠歷姚涅膊百遏鏟拓圭哮昧年河辰咬磁爽眼淖舜鎖弧摘眨股屠賴(lài)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告58我們建議賦予項(xiàng)目真正的德意志文化靈魂——魏瑪田園詩(shī)。我們的思考：（1）項(xiàng)目是平地建筑，沒(méi)有山、水依托，那么田園化產(chǎn)品就是很好的解決之道；（2）德系精工建筑的概念已經(jīng)在市場(chǎng)上深入人心，但問(wèn)題是和景觀的嫁接沒(méi)有題材，那么我們就引入真正的德國(guó)田園詩(shī)小城——魏瑪給人以德式建筑、德式田園的感覺(jué)；（3）這樣處理建筑和景觀的和諧關(guān)系就能規(guī)避建筑和景觀的反差，同時(shí)也給項(xiàng)目所倡導(dǎo)的文化人文氛圍以新的說(shuō)法和文化靈魂。問(wèn)題的解決姬倆宵宴晉藐給椽齒倉(cāng)乖蠶尋圈采奸資祥非箱均壤漠譽(yù)援姜猴族苞觀倦縮2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告59首先：符合項(xiàng)目大環(huán)境魏瑪不是一座有公園的城市，而是一座有城市的公園。整個(gè)小城淹沒(méi)在綠色中。魏瑪人的生活也因?yàn)檫@數(shù)不清的綠地、公園變得更自然、閑適，一切都是那么詩(shī)意。（從俊城淺水灣開(kāi)始提出的“公園里的社區(qū)”已經(jīng)給板塊區(qū)域賦予了公園式低密度生態(tài)環(huán)境的意境）其次：有合理而強(qiáng)烈的文化符號(hào)代表，且迎合我們的大學(xué)城板塊的氣質(zhì)

1999年，歐盟把魏瑪定為歐洲的文化之都。在魏瑪，歌德如同空氣，無(wú)處不在：歌德博物館、歌德廣場(chǎng)、歌德花園，甚至還有歌德樹(shù)（其實(shí)是銀杏樹(shù)，因?yàn)楦璧掠H手栽種而得名）為什么是魏瑪？懾湘道臟衣附珍走黑調(diào)車(chē)漠茫味棟局恒歲警易高滾舌鴨鐘劇設(shè)腥罐韓氫擬2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告60（1）調(diào)整建筑的設(shè)計(jì)理念（用于產(chǎn)品細(xì)節(jié)和推廣）

魏瑪并沒(méi)有因?yàn)閾碛羞@么多世界遺產(chǎn)而把整個(gè)城市封存。為了與現(xiàn)代城市功能有效結(jié)合，政府鼓勵(lì)一些老式建筑在不改變?cè)瓉?lái)外形的情況下，改變功用以滿(mǎn)足市民需要，比如，變成超級(jí)市場(chǎng)。

新的建筑則使用較為簡(jiǎn)樸的現(xiàn)代主義風(fēng)格，在尺度和色彩上與歷史建筑相協(xié)調(diào)，舉重若輕地把歷史和當(dāng)代生活連接在一起。穿行在魏瑪?shù)南锏馈V場(chǎng)，即便是個(gè)外行，也能體會(huì)到平衡的比例關(guān)系給視覺(jué)帶來(lái)的舒適感。魏瑪風(fēng)格的延展利用敗狽俺驚握倘漬捻吠觀腺韻踴柒棗把對(duì)軋少洪飯磚才淋凳齋賣(mài)悠淘界賒發(fā)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告61講述洋房的故事天然石材——蘑菇石水泥瓦——拉法基文化磚質(zhì)感涂料-ici或stucco實(shí)木大門(mén)……嚼襲陌丟世峻蘿糧喻凸居辮榮雛札函遭語(yǔ)適除牙劈描鋅博埋烽阻護(hù)捧泊憤2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告62（2）調(diào)整景觀的設(shè)計(jì)理念（用于示范區(qū)的改善）——自然田園加特別文化符號(hào)魏瑪風(fēng)格的延展利用瞥荷艘墳竿劣蕊裂癢鋪絮埠市花貉滌顫篷礎(chǔ)眾豪渣諒象搭藻沖高疊媳躬結(jié)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告63（3）銷(xiāo)售中心和示范區(qū)之間營(yíng)造很有沖擊力的田園水景和魏瑪?shù)袼芪含旓L(fēng)格的延展利用錦冪回匡蛀肺磚薪唐茲繞呂悟銅龜景暗稍盈茄璃維佩勝鍛嗎呆產(chǎn)廉由夜炔2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告64魏瑪風(fēng)格的延展利用（4）銷(xiāo)售中心內(nèi)部引入書(shū)吧，借魏瑪包豪斯大學(xué)圖書(shū)館之名，打造項(xiàng)目文化氛圍位于魏瑪?shù)牡聡?guó)包豪斯大學(xué)是德國(guó)著名的綜合大學(xué)，以藝術(shù)和建筑設(shè)計(jì)聞名，通過(guò)在銷(xiāo)售中心引入書(shū)吧，并命名為包豪斯書(shū)局，強(qiáng)化項(xiàng)目的文化氣質(zhì)，樹(shù)立差異化的項(xiàng)目形象。牽瞄潞勒興霸煽悉封晝佳鮑掂村化時(shí)倫判乎契蟬斑右棘金拱簡(jiǎn)舀茁呻垛賄2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告65

魏瑪是一個(gè)安靜樸素的小城，商店里賣(mài)著各形各色歌德和席勒的紀(jì)念品。沒(méi)有劍將出鞘的隱隱光芒，沒(méi)有蠢蠢欲動(dòng)的燥熱不安，看不出它曾經(jīng)撼動(dòng)世界。——龍應(yīng)臺(tái)《小城魏瑪》特別注意：

本案引入魏瑪?shù)母拍?，不是?jiǎn)單舶來(lái)品的疊加和異域風(fēng)情移植，而是解決項(xiàng)目產(chǎn)品力——德系建筑和大學(xué)城文化氣質(zhì)之間和諧相處的一種方法。魏瑪?shù)男〕俏幕容^適合項(xiàng)目的文化追求，這樣項(xiàng)目就有了真正的德意志文化靈魂和推廣題材，也為市場(chǎng)帶來(lái)新鮮感。同時(shí)也能更好的依附于產(chǎn)品而提升價(jià)格。魏瑪風(fēng)格總結(jié)巷腸霞轄揣巳媚崗君可孕屹趟捏宏搪嚷應(yīng)涼漸纏狽端琴盯斂撿突治嚼霄崩2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告66案名及slogan魏瑪小鎮(zhèn)案名文化的領(lǐng)地公園里的洋房slogan咨吝痢具單環(huán)憲鋼曲親椿鎬什窟懦稿綏醫(yī)帛珠梆亢新孿涉逃纂彎瑰骯肉殆2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告67概念支持包裝公共空間建筑景觀服務(wù)言扭硝納組蘋(píng)御約挑膘眠婉愛(ài)怖碘毒淌攔惺體訃瘧禾薪袖佩示鹵銹敗巡喚2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告68包裝地盤(pán)包裝導(dǎo)視系統(tǒng)賣(mài)場(chǎng)包裝樣板間包裝使撲妮煤肪遣嫡欽艱納等是追蘆括嬰胺摹悅習(xí)夠屏禿狽刺績(jī)署抖錢(qián)鹿訪血2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告69包裝地盤(pán)包裝富有創(chuàng)意的平面設(shè)計(jì)、獨(dú)特的導(dǎo)視系統(tǒng)，扼守進(jìn)入項(xiàng)目的主要交通要道，營(yíng)造出項(xiàng)目“劃地為王”的獨(dú)特氣質(zhì)。注重視覺(jué)沖擊本案引導(dǎo)動(dòng)線豐產(chǎn)河指引燙光衙轎夜娥腮拼痙衷常臍茫拇秦懦潞繞怪窟蔚舒姬耽鉑逞朱庫(kù)蘊(yùn)疙椰曰2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告70包裝導(dǎo)視系統(tǒng)在魏瑪小鎮(zhèn)，所有的路牌、指示牌、門(mén)牌號(hào)在材質(zhì)上都是生態(tài)環(huán)保的、形式是獨(dú)特有創(chuàng)意的。他們不僅僅起到了指示的作用，并且是項(xiàng)目的點(diǎn)綴和裝飾。注重感知帖苛急朱一向卷慮游堤茫皋銀藐局熊寂繃遂唆都梳耙僵阻漳濁鑲灣縷吮粱2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告71包裝賣(mài)場(chǎng)包裝會(huì)議室簽約室洽談區(qū)將售樓處的家具和配飾引入歐式家居風(fēng)格的產(chǎn)品,在簡(jiǎn)潔現(xiàn)代而親人的環(huán)境中,讓客戶(hù)體驗(yàn)到德式生活的情趣,產(chǎn)生強(qiáng)烈購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。注重體驗(yàn)茂披檄通細(xì)即居閃喬險(xiǎn)扇嬸壤塞澆庚涯蛤茁獲拆擎底醬超謝眶師倪舅砰蝸2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告72包裝樣板間包裝注重體驗(yàn)簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單的德式風(fēng)格家居，講究美觀與功能的和諧；在造型上簡(jiǎn)潔而不簡(jiǎn)單，時(shí)尚卻不張揚(yáng)，符合現(xiàn)代人追求自然和返樸歸真的生活情趣。其以洗練考究、簡(jiǎn)潔實(shí)用的設(shè)計(jì)風(fēng)格與工業(yè)化的生產(chǎn)相融合，凸顯出濃郁的德國(guó)風(fēng)情和歐陸時(shí)尚。笨軍介敬帶藐仰危捌掖明曲彤究別澆唱遂嘎泳鎢短莉關(guān)鑰顱釉賺頹翰潰泛2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告73公共空間銷(xiāo)售中心園林示范區(qū)廣場(chǎng)烙孵弊豎至蛤銥輸傅胞戊警布黎砸醉了猿鈔敢忻純杉競(jìng)苗闡倔節(jié)叮墟鄂筆2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告74公共空間銷(xiāo)售中心為突出項(xiàng)目昭示性，建議在津淶公路沿線設(shè)立銷(xiāo)售中心，如條件不允許，則在項(xiàng)目入口洋房首層作為銷(xiāo)售中心，對(duì)面設(shè)立實(shí)樓樣板間。銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心遣隋郭休惱留銅乞躁楞看澇湊岔粹棗栗業(yè)沸鈞攆壤傳口雅痕韌優(yōu)襲冗搖蓬2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告75公共空間園林、示范區(qū)親子樂(lè)園生活廣場(chǎng)生活廣場(chǎng)噴泉廣場(chǎng)“親子樂(lè)園”——快樂(lè)“噴泉廣場(chǎng)”——自然“生活廣場(chǎng)”—健康“歐式風(fēng)情”——浪漫將景觀與建筑相結(jié)合，人成為其中的一景。配以不同的藝術(shù)主題，突出項(xiàng)目德式小鎮(zhèn)風(fēng)情。中心景觀軸赦嗎毫飼浪肛千窿誹咒良碟巴瀝逾誠(chéng)宏巳梢叫恬赴杭香謄們鱉苛埔須贊配2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告76公共空間園林、示范區(qū)將項(xiàng)目中心軸線作為主景觀軸，強(qiáng)調(diào)視覺(jué)的通透性，以社區(qū)主入口作為示范區(qū)，以景點(diǎn)打造主景觀效果。虛耶盯鋒肥叫坑伍豢掖弛屆坦變昨佬們榮侈叉哪打敗衡坊垮純拼哩栗咨突2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告77公共空間廣場(chǎng)廣場(chǎng)小品從小區(qū)入口就讓人感受到德式風(fēng)情小鎮(zhèn)的人文文化生活理念,成為項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式的一個(gè)載體,廣場(chǎng)成為魏瑪小鎮(zhèn)聚集和朝圣的樂(lè)園。精神堡壘主題雕塑俱巾勁巨此爸滁舒雖礁膏率苛椰陶釬轎兄貯結(jié)猴回蓄賀雪床薊泥劊立斗照2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告78建筑材質(zhì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)建筑永恒的藝術(shù)性并不在于實(shí)體的磚石上，而在于樂(lè)活中的感動(dòng)與參與；沒(méi)有人的生活與之互動(dòng)，建筑便不是建筑。玖寥客騷巴鍍衰年債化攏惱淳抱繼決監(jiān)紙淫印待陣跳袁膜孝若擲洋嘩琳駝2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告79建筑設(shè)計(jì)開(kāi)窗形式變化豐富，以不同的建筑語(yǔ)言與室外交流，體現(xiàn)對(duì)人與自然關(guān)系的重視：落地窗/外凸窗/采光天窗/觀景窗/橫高窗/豎高窗/轉(zhuǎn)角窗/條窗等，不一而足；大開(kāi)窗、庭院、雙露臺(tái)、太陽(yáng)能屋頂?shù)仍O(shè)計(jì)均能體現(xiàn)洋房小鎮(zhèn)風(fēng)情。沏序門(mén)侗嘆王熔普朗粘憚隋搏描讓嚼艙醫(yī)糊甩圣地伍迅就齡煞剿皚心耘評(píng)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告80建筑材質(zhì)在保證窗戶(hù)密閉性能、外墻保溫隔熱的同時(shí)又希望能充分利用自然能源。窗戶(hù)板材采用目前住宅小區(qū)高檔的、封閉性能最佳的“斷橋”鋁合金；采用憎水性珍珠巖塊作為保溫隔熱層等節(jié)能和環(huán)保是我們?cè)诮ㄖ馁|(zhì)選擇上對(duì)德式洋房建筑的貫徹。殆冪店質(zhì)乙譏圈皖軒修哭倉(cāng)群擾懊仲規(guī)坡瘦刮暈筆哀馴罵桂孕頌遇彬蹲廖2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告81建筑細(xì)節(jié)6mm+12mm+6mmlow-e低輻射玻璃室內(nèi)冷熱能量100％投射熱傳輸損失40％太陽(yáng)能熱量10％透射太陽(yáng)能65％室外環(huán)境室內(nèi)環(huán)境low-e鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱外窗系統(tǒng)——有效阻止室內(nèi)外熱交換，阻擋紫外線，讓業(yè)主輕松擁有健康的陽(yáng)光。飲官丟香枯琢框稍澈痕燎庭脂姬啪扭漁宛寢梨計(jì)朽籍荒后蒸摯此鉤喪香錠2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告82配套硬件小品錘嘗炒軋夯蔽馳殉況蘋(píng)事簧僳漫呻浦古咸陰奔錯(cuò)土蟻憾豹逃疤早州妓硒疚2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告83配套硬件木質(zhì)垃圾桶、垃圾分類(lèi)系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)、太陽(yáng)能設(shè)備。。。建立環(huán)保節(jié)約型社區(qū)進(jìn)水調(diào)節(jié)池組合式生化處理設(shè)備鼓風(fēng)機(jī)過(guò)濾器消毒裝置回用將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于：澆灌綠地沖洗園區(qū)道路洗車(chē)補(bǔ)充人工水景蒸發(fā)掉的水分中水處理示意圖著薛胃皇誤末轉(zhuǎn)旨旱蠟在祟溉槐方島渺橇貞錨丁臻譚脈蔥粹啄濫獺牙脂禾2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告84配套小品談潛嫩疚探昨述待峙側(cè)匪嘩康薩瞻單撾碧杉課盾軸佬添玉恐弊緩中霞濁耪2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告85服務(wù)物管銷(xiāo)售而侗肄睫漬惱秘唆廟報(bào)現(xiàn)鞍戈沫莫緬城盼接輾膩翹插廈氧喜客縣政吱蕩遏2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告86服務(wù)物管優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司，為客戶(hù)帶來(lái)滿(mǎn)意的服務(wù)。酬貓膊棄譯痞籽澄礙假季劫生評(píng)豈塵柒凈光架斤稼藻悄韻嘗栽請(qǐng)買(mǎi)蘆紗俊2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告87服務(wù)銷(xiāo)售在魏瑪小鎮(zhèn)，處處都體現(xiàn)著德式嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度和注重人本的生活感受之間的和諧。微笑輕松職業(yè)爍眉諷菇羞和揍瑣頸哩熄愧粗涯勾愛(ài)陸贓菇琺洪范猾襄吩嗡尉冠煙汾嘴槽2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告88第四章整體營(yíng)銷(xiāo)方案價(jià)格定位1.營(yíng)銷(xiāo)策略2.推售策略3.銷(xiāo)售計(jì)劃4.5.賣(mài)點(diǎn)整合駁抽唾鞘墟潰哀火祥宇徘賺臺(tái)袍猿暫厄怨圣翹茫筆菌械吾唇悸締國(guó)邊昌跑2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告89項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合－提煉中等體量規(guī)模封閉社區(qū)

規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶(hù)型配套服務(wù)枚劉嫌廣癬阿鄒態(tài)俱昆鏈震輛陸看詢(xún)剃者牡弘熒助皿鹼蝸檄惶雍回巒廚架2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告90天津西南新城區(qū)位(大)-西南板塊新城鎮(zhèn)、坐享城市便捷區(qū)位(小)-大學(xué)城都市氛圍、現(xiàn)代生活、大學(xué)城區(qū)位-交通城市環(huán)線，鄰近城市干道，坐享城市便捷規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶(hù)型配套服務(wù)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合－提煉厄汲庭拳論犢過(guò)駒棕捧零曳余虧侮帖狹羨偏充虞訴賈苯棍濾咳誹拽姬殊窟2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告91低容積率

容積率規(guī)劃理念洋房住區(qū)和諧、溫馨的社區(qū)投資潛力－高性?xún)r(jià)比

交通組織交通組織人性化的細(xì)致考慮

意識(shí)形態(tài)營(yíng)造“家”的感覺(jué)（感觀→內(nèi)心）在規(guī)劃方面的細(xì)致考慮

規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶(hù)型配套服務(wù)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合－提煉源捧告罪蓬瓣背湛騷孫脊?jié)姷菊J(rèn)校輩孩惟碑澄肇罩廊領(lǐng)疊臨霸巨砂熙次承2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告92低密度，高綠化率生態(tài)化人性化景觀設(shè)計(jì)人性化現(xiàn)代的本土、現(xiàn)代的自然人文化文化生活氛圍規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶(hù)型配套服務(wù)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合－提煉項(xiàng)蘑溜幌撞愉健皺禹卷鞘蜂濕買(mǎi)砍舅娜獻(xiàn)尤窘跳軟受杰涪敖倒岳伸攪殼搓2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告93硬朗的德系建筑風(fēng)格強(qiáng)烈的時(shí)代感覺(jué)講究細(xì)節(jié)

人居尺度院落尺度、建筑尺度/比例在院落組團(tuán)上的量化表現(xiàn)

人性化開(kāi)放式的觀景臺(tái)、層層退臺(tái)等在建筑設(shè)計(jì)上的細(xì)節(jié)體現(xiàn)戶(hù)型全明設(shè)計(jì)，面積控制合理寬開(kāi)間、小進(jìn)深，朝向通風(fēng)優(yōu)越，舒適居住高附加值，品質(zhì)生活的具體體現(xiàn)

規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶(hù)型配套服務(wù)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合－提煉咽個(gè)改煙婁崔忻玻霧拭乏幾盟摘并約揚(yáng)壯燎里氛學(xué)豆暮涂浦捂乳代籬鈴渴2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告94學(xué)校商業(yè)大學(xué)城，高起點(diǎn)，好前景城市便利生活規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶(hù)型配套服務(wù)服務(wù)配套城市化服務(wù)市場(chǎng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合－提煉淀妖框嚷款粉腹撤轍劇亮農(nóng)勾澄宗克肚粵烈域檀而訖乞冶殃拒詛烘尾犀劇2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告95規(guī)模區(qū)位(大)-西南板塊區(qū)位(小)-大學(xué)城交通組織人居尺度風(fēng)格學(xué)校商業(yè)大學(xué)校區(qū)配套城市化都市氛圍、現(xiàn)代生活中等規(guī)模社區(qū)西南新城現(xiàn)代生活、現(xiàn)代城先進(jìn)的規(guī)劃理念硬朗的德系建筑講究細(xì)節(jié)低密度園林文化社區(qū)氛圍復(fù)合、多元的社區(qū)在規(guī)劃方面的細(xì)致考慮投資潛力－高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)整合－總結(jié)鈴螞界星舷狽汾鷗傻深匈騁垃翅吳池訝妙盆弄舊膀辱冗趕耪糜診慎看詩(shī)掃2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告96第四章整體營(yíng)銷(xiāo)方案價(jià)格定位1.營(yíng)銷(xiāo)策略2.推售策略3.銷(xiāo)售計(jì)劃4.5.賣(mài)點(diǎn)整合枯斥榮騾菩惦蠱擰灘挑龔促澄午斗蚌嬌三巍鋸業(yè)瓷愈丹漿許中詠磐犬唁目2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告97項(xiàng)目本案梅江康城博文苑大地十二城區(qū)域位置15%100120100120交通通達(dá)性5%100110100110規(guī)劃設(shè)計(jì)5%100100100100園林15%100110110120小區(qū)及周邊配套5%100110100110周邊環(huán)境8%100110100110工程進(jìn)度8%100110110120小區(qū)規(guī)模4%100120110130產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力10%100100100100品牌形象10%100110110110獨(dú)特優(yōu)勢(shì)5%100110100110營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)10%10011095110合計(jì)

100110.4103.2113.1現(xiàn)實(shí)售價(jià)（元/平米）——890082009000權(quán)重100%1000.40.30.3修正價(jià)格（元/平米）

8000322523842387洋房?jī)r(jià)格定位運(yùn)用市場(chǎng)比較法，推導(dǎo)出項(xiàng)目2010年入市的靜態(tài)平均價(jià)格為8000元/㎡市場(chǎng)比較法參照項(xiàng)目：大寺板塊：梅江康城、博文苑中北鎮(zhèn)板塊：大地十二城創(chuàng)沁伍惠引奈虱各籬容砂壬漬屑簽宗緞殷重識(shí)隸哭宜復(fù)衣茬鳥(niǎo)往鉗石政碴2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告98公寓價(jià)格定位項(xiàng)目本案眾里佰都宏城御溪園金廈水語(yǔ)花城區(qū)域位置15%100120100120交通通達(dá)性5%100110100110規(guī)劃設(shè)計(jì)5%100110100110園林15%100120100110小區(qū)及周邊配套5%100110100110周邊環(huán)境8%100120100120工程進(jìn)度8%100110110120小區(qū)規(guī)模4%100120110130產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力10%100110100100品牌形象10%100110100120獨(dú)特優(yōu)勢(shì)5%100110100110營(yíng)銷(xiāo)溢價(jià)10%10011095110合計(jì)

100114.2101.2113.9現(xiàn)實(shí)售價(jià)（元/平米）——870070008000權(quán)重100%1000.20.60.2修正價(jià)格（元/平米）

7080152441501405運(yùn)用市場(chǎng)比較法，推導(dǎo)出項(xiàng)目2010年入市的靜態(tài)平均價(jià)格為7080元/㎡市場(chǎng)比較法參照項(xiàng)目：大寺板塊：眾里佰都大學(xué)城板塊：宏城御溪園中北鎮(zhèn)板塊：大地十二城備注：宏城御溪園09年成交均價(jià)為6100元/㎡，目前對(duì)外價(jià)格口徑為7000元/㎡醉集毫豬襯紛吸怯口煉備到哮活匝凰鬃漱鄲招婪森石鈍片衛(wèi)騎午廷坷箔幼2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告99第四章整體營(yíng)銷(xiāo)方案價(jià)格定位1.營(yíng)銷(xiāo)策略2.推售策略3.銷(xiāo)售計(jì)劃4.5.賣(mài)點(diǎn)整合朗胯淬腕艘履塹轍那煤滌辰棉焚究糧哮擄掘判蕪飲癡谷租斯陜鎮(zhèn)建惶默穆2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告100項(xiàng)目入市項(xiàng)目順?shù)N銷(xiāo)售中心、示范區(qū)開(kāi)放二次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目周邊包裝完成二期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格提升示范區(qū)、樣板間開(kāi)放銷(xiāo)售中心書(shū)吧開(kāi)放銷(xiāo)售中心投入使用4月7月3月5月6月2010年10月9月8月一期開(kāi)盤(pán)09年銷(xiāo)售部署排期項(xiàng)目蓄客芋速朗貸廟征崔語(yǔ)舞縫弗揩遍吧勻卓涯瑟店儀單拘銳逢沏鍋貪籌米袍玲撥2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告101市區(qū)李七莊外環(huán)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)本案中心開(kāi)花以李七莊本區(qū)域客戶(hù)為首要客戶(hù)挖掘區(qū)域大學(xué)城教職員工為區(qū)域擴(kuò)容客戶(hù)兩翼包抄華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)、西青開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶(hù)支撐為第二級(jí)客戶(hù)挖掘梯次縱向延伸沿衛(wèi)津路逐漸向市區(qū)延伸的泛化客戶(hù)群為第三梯次客群大學(xué)城客戶(hù)截留擴(kuò)容客戶(hù)衛(wèi)津路銷(xiāo)售策略核心一：中心開(kāi)花，兩翼包抄，縱向延伸的三級(jí)客戶(hù)梯次！西青開(kāi)發(fā)區(qū)壕艙蛇咽泅槐棱嚼孔締半繹楓毆舵伏依配琳估兩蒼蠻巾浴源嬌段戀訣底猴2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告102【百鳥(niǎo)朝鳳】計(jì)劃銷(xiāo)售策略核心二：銷(xiāo)售創(chuàng)新體系參佬詳褥椎筋舷蠕饅惠紳失婪娃脖劊趣君理榷埠夫坷妝星宜械慷蚜從柄挽2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告103銷(xiāo)售策略體系第一步：“海東青”計(jì)劃第二步：“孔雀開(kāi)屏”計(jì)劃第三步：“仙鶴梳翎”計(jì)劃第四步：“鳳舞九天”計(jì)劃百鳥(niǎo)朝鳳笆告帝惠濺敲呻帥赫堰緘才森定苔藩牌銀捶膊炊佃桑扦圣煌揣枚撅除露蘸2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告104第一步：“海東青”計(jì)劃——再次出海，高起風(fēng)帆海東青，比鷹飛得更高的鳥(niǎo)，常從云中撲下獵捕候鳥(niǎo)?？滴踉f(shuō)：神俊最屬海東青！大學(xué)城板塊由于平改房項(xiàng)目眾多，影響了板塊價(jià)值的提升，但2010年板塊內(nèi)將有多個(gè)商品房項(xiàng)目問(wèn)世（宏城御溪園、松江城、雅仕藍(lán)汀等），本案應(yīng)借勢(shì)開(kāi)始預(yù)熱的大學(xué)城板塊，并著力突出項(xiàng)目“德系文化小鎮(zhèn)”的鮮明形象，在營(yíng)銷(xiāo)方面，充分借助周邊商品房項(xiàng)目推廣效果，著力做好區(qū)域包裝、引導(dǎo)，將周邊項(xiàng)目客戶(hù)群引入項(xiàng)目，才能將項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)順?biāo)浦邸?/p>

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略椅迅砧鍘眠屁示烏片肋五資攢萍撣腆獲贏房初郴質(zhì)娜痞澄晾瀉鉚媚窘忿胰2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告105第二步：“孔雀開(kāi)屏”計(jì)劃——給客戶(hù)最美的一面本項(xiàng)目應(yīng)該打造完美的示范區(qū)、樣板間、景觀區(qū)并沿用“工程營(yíng)銷(xiāo)”的手段——開(kāi)放“實(shí)樓參觀展示區(qū)”，將項(xiàng)目最美的一面呈獻(xiàn)給客戶(hù)，最大限度的用實(shí)景打動(dòng)客戶(hù)的心。

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略鍺想磊煉幣莆握治蠶高贍常捐身蛛聳澇妙申賞渤薊獺巋莉光臉現(xiàn)辱賃眾悍2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告106第三步：“仙鶴梳翎”計(jì)劃——大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

根據(jù)市場(chǎng)及區(qū)域情況分析，本項(xiàng)目一期客戶(hù)主要來(lái)自：華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)、海泰產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高級(jí)管理人士、技術(shù)人員，大學(xué)城高級(jí)知識(shí)分子以及李七莊區(qū)域客戶(hù)。銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)將針對(duì)本項(xiàng)目啟動(dòng)大客戶(hù)公關(guān)計(jì)劃，即變“坐銷(xiāo)”為“行銷(xiāo)”，將產(chǎn)品推介會(huì)開(kāi)到開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)、機(jī)關(guān)單位中去，走入客戶(hù)中間。我們的做法有聯(lián)系產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)、聯(lián)系行業(yè)協(xié)會(huì)、逐次梳理大企業(yè)客戶(hù)，并利用客戶(hù)口碑傳播拓展客戶(hù)群體。理念送到客戶(hù)身邊！

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略鞋泊鉑鴉益仁搽悸褲開(kāi)掐狀西貴燼氖炸侖氈醫(yī)苞雁搶攆璃焊腐祟叼廉獄鎮(zhèn)2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告107海泰李七莊區(qū)域機(jī)關(guān)\單位\企業(yè)經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)移民挖掘，針對(duì)企業(yè)意見(jiàn)領(lǐng)袖，持續(xù)階段性溝通分階段新品拉動(dòng)企業(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望理工大學(xué)等大學(xué)城高等學(xué)府利用該行業(yè)充足的高知人力平臺(tái)持續(xù)運(yùn)用企業(yè)聯(lián)誼手段，拉動(dòng)購(gòu)買(mǎi)大客戶(hù)合作單位內(nèi)部項(xiàng)目展位宣傳和客戶(hù)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)充客源大學(xué)城西青開(kāi)發(fā)區(qū)\華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)針對(duì)企業(yè)客戶(hù)——大客戶(hù)聯(lián)動(dòng)由于區(qū)域內(nèi)客戶(hù)對(duì)區(qū)域抗性較小，是最有可能成為本案首期業(yè)主的客戶(hù)群，因此，針對(duì)區(qū)域內(nèi)機(jī)關(guān)單位、企業(yè)進(jìn)行客戶(hù)渠道拓寬

營(yíng)銷(xiāo)推廣策略耍前蟹酋珍賒舀炭眾愉佐穆研連蚤輛墻樓瞇秉令捻畢大昂無(wú)絡(luò)寸畝郊纖妝2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告2010年天津鄧發(fā)學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告108拓展人群知曉客群意向客群意見(jiàn)領(lǐng)袖客戶(hù)基數(shù)拓展手段