開盤前營銷策劃報告

蘇州新天地二期·卡門開盤前營銷策劃報告英之杰機構2011-07第一章市場解讀第二章一期開盤后工作回顧目錄第三章二期推盤策略第四章二期企劃推廣策略國務院總理溫家寶7月12日主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調控工作，并提出了五點意見——“國五條”面市，調控繼續(xù)深化：1、嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責。2、完善相關政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設。3、繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

4、認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。5、規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。政策分析分析結論：1、調控政策有進一步收緊的趨勢；2、限購城市擴大至二三線城市；3、信貸有進一步收緊的態(tài)勢；4、調控細則進一步深化，下半年市場或將持續(xù)低迷。北京商鋪成交走勢上海商鋪成交走勢廣州商鋪成交走勢深圳商鋪成交走勢標桿城市分析北上廣深標桿城市商鋪成交量震蕩調整，整體呈下滑趨勢，下半年市場或將轉入持續(xù)低迷，二三線市場在調控逐步深化的情況下將步一線城市后塵，市場陷入整體低迷。1、市場交投逐漸轉旺，價格持續(xù)攀升；2、投放量將繼續(xù)增加，成交頹勢已現(xiàn)；3、調控面臨進一步深化，供需矛盾逐漸凸顯，后市堪憂。萬㎡元/㎡商業(yè)市場分析萬㎡套蘇州2010年6月份非住宅全市可售總量為32338套，約251.45萬方。各類非住宅房源中，商業(yè)用房共計10066套，可售面積為130.67萬方，寫字樓產品可售套數(shù)為2304套，可售面積為54.29萬方。套萬㎡套1、商鋪供應走勢整體呈下滑態(tài)勢，但近月有發(fā)力的趨勢；2、商鋪銷售量整體攀升，但目前有轉低迷的趨勢；商鋪市場分析面積區(qū)間2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.6<2042165535320917130933720-40106161302302631175945928121740-601309526826867671361371419960-80493130730734297639226180-10039344215215391251344069100-120171794949111330491936120-15030222858036629161316150-20014191929034920161222200-25024952726105914718250-30011501211132111267>300221554342492414243425匯總4841,6881,4531,4433762934529306686071、商鋪整體成交下滑，從4月高峰930套下滑至在600套左右。2、20-60㎡成交量下滑明顯，但仍是成交主力。3、60-120㎡成交量逆勢反彈，成為低迷市場中的一大亮點。商鋪市場成交結構表：第一章市場解讀第二章一期開盤后工作回顧目錄第三章二期推盤策略第四章二期企劃推廣策略蘇州新天地一期，經過雙方精誠合作，全體人員的共同努力，4月9日開盤取得良好的效果，開盤1小時基本售罄，創(chuàng)造2.28億的銷售佳績，也使蘇州新天地在全城的美譽度大幅提高。一期開盤盛況1、一期開盤回顧2、開盤后后工作回回顧（1）來人情情況分析析自4月9日起，截截止7月20日，蘇州州新天地地來電累累計173組，新來來人累計計121組。年齡分析析25以下21.65%25-3097.44%31-352722.31%36-402722.31%41-453125.62%46-501714.05%51-5543.31%56-6021.65%61以上21.65%合計121100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：上上周來訪訪客戶年年齡31-45歲占70.24%與開盤前前累計來來訪客戶戶年齡段段所占比比例基本本一致。。這個年年齡段也也是我們們一期成成交客戶戶的主要要群體，，其中很很多是事事業(yè)有成成或有較較為成熟熟的投資資經驗，，本案的的成熟地地段以及及新天地地運營模模式的獨獨立沿街街商鋪，，是他們們看好的的投資目目標之一一。來訪客戶戶情況匯匯總（）區(qū)域分析析滄浪區(qū)3932.23%高新區(qū)108.26%園區(qū)4033.06%吳中區(qū)43.31%相城區(qū)21.65%金閶區(qū)64.96%平江區(qū)54.13%外省市97.44%其他64.96%合計121100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：來來訪客戶戶主要集集中在滄滄浪區(qū)與與園區(qū)，，占總來來訪客戶戶65.29%，地緣特特征明顯顯，較一一期累計計來訪客客戶比例例基本一一致（前前期園區(qū)區(qū)與滄浪浪區(qū)客戶戶占總來來訪量基基本在60%-70%）；新區(qū)區(qū)來訪客客戶所占占比例有有所提高高（一期期占3%），說明明本項目目的影響響力增強強。來訪客戶戶情況匯匯總（）媒體分析析根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：客客戶的初初次來訪訪媒體來來源主要要集中在在現(xiàn)場圍圍墻和介介紹，占占71.9%。通過介介紹來訪訪的客戶戶比例有有較大提提高（前前期在10%左右），，反映本本項目還還是較受受來訪的的客戶的的認可。。其他媒媒體來源源較少，，主要是是因為開開盤后媒媒體投入入放緩。。NP21.65%戶外廣告21.65%電視97.44%短信97.44%夾報00.00%介紹2218.18%現(xiàn)場圍墻6553.72%房展32.48%網絡86.61%英之杰數(shù)據(jù)庫00.00%前期客戶00.00%直郵10.83%合計121100.00%來訪客戶戶情況匯匯總（）職業(yè)分析析金融119.09%服務業(yè)86.61%制造業(yè)75.79%自由業(yè)119.09%IT業(yè)32.48%咨詢業(yè)00.00%教師10.83%機關組織54.13%商業(yè)3528.93%退休32.48%運輸業(yè)00.00%公共事業(yè)64.96%房地產43.31%其他2218.18%未知54.13%合計121100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：成成交客戶戶職業(yè)分分布主要要集中在在商業(yè)、、金融類類客戶群群體，這這部分客客戶，有有較強的的社會閱閱歷，以以及對商商業(yè)有較較豐富的的經驗，，對投資資也較為為了解。。來訪客戶戶情況匯匯總（）面積需求求分析50以下4839.67%50-1004839.67%100-2001512.40%200-30010.83%300-40032.48%400-50021.65%500以上43.31%合計121100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：來來訪客戶戶主要需需求面積積50平方米以以下及50-100平方米占占79.34%，反映二二期來訪訪客戶需需求面積積較小，，更符合合社會實實際需求求層次。。來訪客戶戶情況匯匯總（）購房動機機分析自營1814.88%皆有54.13%投資9880.99%典藏00.00%合計121100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：來來訪客戶戶中絕大大部分購購買商鋪鋪都是以以投資為為目的，，較為關關注我們們的投資資回報方方式，這這類客戶戶很多都都有投資資經驗，，在交流流過程中中多與市市面上其其他的投投資產品品做比較較。來訪客戶戶情況匯匯總（）單價反映映分析比他案便宜00.00%尚能接受7057.85%很貴5142.15%非常離譜00.00%合計121100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：價價格說辭辭是以一一期的銷銷售均價價作為參參考，二二期的小小面積商商鋪所占占比例較較高，總總價比較較低。來來訪客戶戶普遍尚尚能接受受，部分分客戶感感覺一期期的價格格還是比比較高。。來訪客戶戶情況匯匯總（）總價反映映分析較高5041.32%尚可負擔7158.68%需家人協(xié)助00.00%錢不是問題00.00%總計121100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：上上周來訪訪客戶對對于總價價的反映映大部分分是可以以負擔的的，認為為總價較較高的一一般是關關注大面面積商鋪鋪的客戶戶。來訪客戶戶情況匯匯總（）來訪客戶戶購買考考量分析析根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：客客戶購買買本案商商鋪考量量因素主主要集中中在價格格、面積積、商鋪鋪位置、、招商管管理以及及回報率率、投資資前景區(qū)位182.76%歷史文化121.84%車位50.77%配套111.69%交通111.69%座向00.00%建筑風格81.23%工期243.69%付款方式81.23%貸款50.77%品牌信譽00.00%招商管理558.45%投資前景10015.36%景觀81.23%地段182.76%產品品質00.00%得房率60.92%價格12118.59%房型152.30%物業(yè)管理00.00%周邊環(huán)境152.30%面積12118.59%外立面裝修情況00.00%采光91.38%2期開盤時間162.46%業(yè)態(tài)609.22%其他因素50.77%合計651100.00%來訪客戶戶情況匯匯總（）來訪客戶戶抗性分分析根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：來來訪客戶戶的抗性性主要體體現(xiàn)在投投資前景景、價格格等因素素，擔心心一期熱熱銷，二二期價格格過高。。區(qū)位00.00%歷史文化00.00%車位155.12%配套00.00%交通00.00%座向00.00%建筑風格00.00%工期155.12%付款方式00.00%貸款00.00%品牌信譽00.00%招商管理155.12%投資前景9833.45%景觀00.00%地段00.00%產品品質00.00%得房率00.00%價格11037.54%房型00.00%物業(yè)管理00.00%周邊環(huán)境00.00%面積00.00%外立面裝修情況00.00%采光00.00%交房時間3210.92%業(yè)態(tài)00.00%其他因素82.73%合計293100.00%來訪客戶戶情況匯匯總（）自4月9日起，截截止7月20日，蘇州州新天地地認籌累累計24組，32個籌。（2）認籌情情況年齡分析析25以下00.00%25-3000.00%31-35729.17%36-40625.00%41-45520.83%46-50520.83%51-5500.00%56-6000.00%61以上14.17%合計24100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：二二期認籌籌客戶年年齡分布布在31-45歲占75%與開盤前前累計來來訪客戶戶年齡段段所占比比例基本本一致。。這個年年齡段也也是我們們一期成成交客戶戶的主要要群體，，其中很很多是事事業(yè)有成成或有較較為成熟熟的投資資經驗，，本案的的成熟地地段以及及新天地地運營模模式的獨獨立沿街街商鋪，，是他們們看好的的投資目目標之一一。二期認籌籌客戶匯匯總分析析區(qū)域分析析滄浪區(qū)625.00%高新區(qū)28.33%園區(qū)729.17%吳中區(qū)14.17%相城區(qū)00.00%金閶區(qū)312.50%平江區(qū)14.17%外省市416.67%其他00.00%合計24100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：二二期來訪訪客戶主主要集中中在滄浪浪區(qū)與園園區(qū)，占占總來訪訪客戶54.17%，地緣特特征明顯顯；外省省市認籌籌客戶來來訪比例例有明顯顯提高，，主要是是在蘇州州有業(yè)務務往來，，這類客客戶普遍遍有較豐豐富的投投資經驗驗與較強強的投資資實力。。二期認籌籌客戶匯匯總分析析面積需求求分析50以下1250.00%50-100625.00%100-200520.83%200-30014.17%300-40000.00%400-50000.00%500以上00.00%合計24100.00%根據(jù)以上上數(shù)據(jù)顯顯示：認認籌客戶戶主要需需求面積積50平方米以以下占50%，50-100平方米，，100-200平方米各各占1/4左右。反反映認籌籌客戶主主要以小小面積低低總價需需求為主主。二期認籌籌客戶匯匯總分析析媒體分析根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：認籌籌客戶來訪媒媒體來源主要要集中在現(xiàn)場場圍墻占54.17%，與一期來訪訪客戶媒體途途徑基本一致致。房展會認認籌客戶也有有較大提高，，主要是住博博會效應；通通過網絡來訪訪本項目的認認籌客戶也有有較大提高。。NP00.00%戶外廣告00.00%電視14.17%短信14.17%夾報00.00%介紹312.50%現(xiàn)場圍墻1354.17%房展312.50%網絡312.50%英之杰數(shù)據(jù)庫00.00%前期客戶00.00%直郵00.00%合計24100.00%二期認籌客戶戶匯總分析職業(yè)分析金融28.33%服務業(yè)14.17%制造業(yè)00.00%自由業(yè)14.17%IT業(yè)00.00%咨詢業(yè)00.00%教師00.00%機關組織312.50%商業(yè)937.50%退休00.00%運輸業(yè)00.00%公共事業(yè)416.67%房地產00.00%其他416.67%未知00.00%合計24100.00%根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：認籌籌客戶職業(yè)分分布主要集中中在商業(yè)、金金融類，這部部分客戶，有有較強的社會會閱歷，以及及對商業(yè)和投投資有較豐富富的經驗。機機關組織認籌籌客戶較一期期認籌客戶也也有較大提高高，主要是二二期投資門檻檻有很大降低低。二期認籌客戶戶匯總分析購房動機分析析自營00.00%皆有00.00%投資24100.00%典藏00.00%合計24100.00%根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：認籌籌客戶中購買買商鋪都是以以投資為目的的，較為關注注我們的投資資回報方式，，這類客戶很很多都有投資資經驗，在交交流過程中多多與市面上其其他的投資產產品做比較。。比較關注投投資回報比率率。二期認籌客戶戶匯總分析單價反映分析析比他案便宜00.00%尚能接受1875.00%很貴625.00%非常離譜00.00%合計24100.00%根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：價格格說辭是以一一期的銷售均均價作為參考考，二期的小小面積商鋪所所占比例較高高，總價比較較低。來訪客客戶普遍尚能能接受，部分分客戶感覺一一期的價格還還是比較高。。二期認籌客戶戶匯總分析總價反映分析析較高729.17%尚可負擔1770.83%需家人協(xié)助00.00%錢不是問題00.00%總計24100.00%根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：上周周來訪客戶對對于總價的反反映大部分是是可以負擔的的，認為總價價較高的一般般是關注大面面積商鋪的客客戶。二期認籌客戶戶匯總分析認籌客戶購買買考量分析根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：客戶戶購買本案商商鋪考量因素素主要集中在在價格、面積積、商鋪位置置、招商管理理以及回報率率、投資前景景。區(qū)位2010.58%歷史文化00.00%車位00.00%配套00.00%交通00.00%座向00.00%建筑風格00.00%工期189.52%付款方式00.00%貸款00.00%品牌信譽00.00%招商管理2010.58%投資前景2412.70%景觀00.00%地段00.00%產品品質00.00%得房率00.00%價格2412.70%房型00.00%物業(yè)管理189.52%周邊環(huán)境84.23%面積2412.70%外立面裝修情況00.00%采光00.00%交房時間189.52%業(yè)態(tài)157.94%其他因素00.00%合計189100.00%二期認籌客戶戶匯總分析認籌客戶抗性性分析區(qū)位00.00%歷史文化00.00%車位48.70%配套00.00%交通00.00%座向00.00%建筑風格00.00%工期613.04%付款方式00.00%貸款00.00%品牌信譽00.00%招商管理00.00%投資前景1941.30%景觀00.00%地段00.00%產品品質00.00%得房率00.00%價格919.57%房型00.00%物業(yè)管理36.52%周邊環(huán)境00.00%面積00.00%外立面裝修情況00.00%采光00.00%交房明間510.87%業(yè)態(tài)00.00%其他因素00.00%合計46100.00%根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)顯示：來訪訪客戶的抗性性主要體現(xiàn)在在投資前景、、價格等因素素，擔心一期期熱銷，二期期價格過高.目前客戶對開開盤時間較為為關注，認籌籌至今時間較較長，部分客客戶（約4組，6個籌客戶）難難免被其他項項目所吸引，，已經其他購購買其他商鋪鋪，或轉變投投資方向。二期認籌客戶戶匯總分析2、開盤后工作作回顧（3、）認籌落位位情況3、新天地競品品項目來人及及認籌情況（1）萬寶商業(yè)廣廣場樓盤名稱萬寶商業(yè)廣場場商業(yè)類型商業(yè)綜合體開盤時間開盤形式搖號開盤面積15㎡-80㎡開盤價格1樓6萬左右，2樓3萬多，3樓2萬去化情況推出387套商鋪，目前前剩余60套左右，主要要以一樓商鋪鋪為主返祖形式1、統(tǒng)一經營6年，前2年每年7%收益直接抵房房款，中間2年每年8%收益，后2年5%保底收益加上上利潤的80%分紅，每季度度返還收益。。（一樓不包包租）目前情況案場來訪量較較少，剩余房房源去化不佳佳。萬寶萬寶商業(yè)廣場場開盤情況良良好，開盤后后的銷售也較較為順利，但但進入6、7月份后，項目目案場缺乏來來人量的支撐撐，剩余一樓樓面積較大且且單價較高，，無包租保障障也是近期銷銷售不佳的原原因。（2）百購商業(yè)廣廣場樓盤名稱百購商業(yè)廣場場商業(yè)類型商業(yè)綜合體開盤時間開盤形式搖號開盤面積20㎡-200㎡不等開盤價格1樓4萬多-5萬多，2樓3.7左右，3樓2萬左右。去化情況目前已銷售250余套，還剩130多套返祖形式包租6年，每年8%，返租3年目前情況案場來訪量較較少，銷售停停滯該項目趕在萬萬寶商業(yè)廣場場一個星期前前開盤，搶到到了一批客戶戶，在目前市市場行情及項項目所處位置置而言當天開開盤效果較好好，但后期因因為項目位置置及一樓沒有有包租，面積積較大，現(xiàn)場場來訪客戶較較少情況下，，近期銷售停停滯，尚有150余套商鋪未售售。（3）金象城項目名稱金象城地理位置園區(qū)東環(huán)路與與葑誼路交匯匯處，東城世世紀廣場北開發(fā)商蘇州市同美置置業(yè)有限公司司占地面積18528平方米建筑面積46148平方米規(guī)劃金象城由1-3層局部4層沿街商鋪和和5-11層公寓。沿街街商鋪主力面面積為15-80平米分割銷售售。目前工程狀態(tài)態(tài)打樁營銷進度預計下半年推推出200余套商鋪，面面積15平米起，主力力面積20-30平米，目前可可憑身份證辦辦理VIP卡，開盤享受受一定優(yōu)惠。。案場動態(tài)售樓處來人量量較少金象城項目與與新天地項目目近在咫尺，，對新天地項項目有一定的的影響，將會會于下半年推推出200余套商鋪，但但該項目各方方面進度較慢慢.因為是三家開開發(fā)商聯(lián)合開開發(fā)，所以未未來基本是裸裸賣為主。大大部分為內鋪鋪的現(xiàn)狀以及及沒法進行統(tǒng)統(tǒng)一經營管理理的事實是項項目最大的矛矛盾。趕在金象城之之前開盤，會會有利于本項項目銷售。第一章市市場解讀第二章一一期開盤后工工作回顧目錄第三章二二期推盤策略略第四章二二期企劃推廣廣策略類別套數(shù)百分比純街鋪813%內街鋪2031%景觀鋪1219%內鋪2438%總計64100%類別套數(shù)比例例由統(tǒng)計圖表可可以看出，卡卡門四類產品品中，以內鋪鋪和內街鋪為為主，二者占占總產品的比比例達到近70%。1、卡門面積及及套數(shù)分析面積比面積套數(shù)百分比＜20㎡914%20—30㎡2336%30-40㎡914%40-50㎡1117%≥50㎡1219%總計64100%從面積劃分來來看，以20-30㎡㎡為主，占總套套數(shù)的36%，≥50㎡占近20%，40-50㎡㎡占總套數(shù)的17%。初步的價格表表（僅供參考考，非最終版版）價格表開盤時間由于七八月份份高溫酷暑天天氣，勢必影影響客戶來訪訪，為了保證充足足的客戶認籌籌量和開盤時時的火爆人氣氣，因此建議議9月中旬開盤。。認籌情況開盤時，64套商鋪需要150個籌。當前，認籌情情況：24組客戶，32個籌。因此，開盤前前，尚需積累累120個認籌。2、當前問題難難點及突破方方法難點：1、自4月9日一期開盤售售罄，卡門已已蟄伏3個月時間，在在市場上造成成新天地已清清盤售罄的錯錯誤信息。2、卡門與一期期相比較，存存在部分內鋪鋪及內街鋪，，在銷售上難難度會相對加加大。3、距離開盤時時間僅2個月，再加上上正值七八月月高溫酷暑天天氣，會給蓄蓄客認籌帶來來不利影響。。突破：1、卡門推廣距距一期開盤已已有3個月時間，市市場已淡化對對蘇州新天地地的印象，因因此，卡門的的推廣可以借借此打造全新新的推廣形象象。2、卡門存在較較大比例的內內鋪及內街鋪鋪，可以通過過銷售說辭來來引導客戶選選擇方向。3、七八月高溫溫酷暑天氣，，可以通過差差異化推廣手手段吸引客戶戶前來。線上媒體11年08月蓄水期持續(xù)銷售暨簽約期11年07月蓄水期11年09月開盤強銷期媒體配合：戶外大牌、短短信、網絡、、電臺、電梯梯框架廣告銷售物料：折頁/戶型單頁/海報線下活動老客戶回饋、、產品說明會會認籌老客戶回回饋活動開盤廣告全面鋪開開產品說明會3、開盤前推廣廣執(zhí)行安排4、營銷推廣渠渠道分析（1）、新客戶挖挖掘蘇州（含五縣縣市）本地為為主，年齡45-55歲居多，具有有創(chuàng)新意識、、眼界開闊，，大部分從事事商貿流通、、金融投資、、地產相關、、高新產業(yè)，，購買本案以以投資為主。。目標客戶概況況和一般的生意意伙伴交際，，通常會選擇擇高檔餐廳、、咖啡廳等公公共場合，而而相對熟悉的的朋友，則會會去高爾夫球球場、高檔會會所，乃至高高檔美容院等等私密場所。。園區(qū)李公堤、、月光碼頭、、新區(qū)永利廣廣場、太湖邊邊、英沃美容容等，是經常常出沒地，主要考慮在蘇蘇州，如果時時間允許，也也會考慮去外外地。對能產生生意意機會的圈層層活動，以及及與奢侈品相相結合的小規(guī)規(guī)?；顒?，會會感興趣。目標客戶日常常交際習慣通常我們的目目標客戶在投投資過程中獲獲取信息的主主要途徑是圈圈內朋友介紹紹，同時因為本案案實質是面對對一個寡眾市市場，通常漫天撒網網、高舉高打打的營銷推廣廣方式并不適適用，因此我們提出出小眾范圍的的精準營銷。以園區(qū)為主的的戶外大牌派單高檔小區(qū)信箱箱夾報投放電梯框架廣告告拷客電臺廣告短信投放營銷渠道分解解高檔小區(qū)派單單地點：市區(qū)、園區(qū)、、新區(qū)及吳中中區(qū)高檔小區(qū)區(qū)時間：7月底至8月中旬原因：通過直接在小小區(qū)信箱塞夾夾報的方式，，首先精準鎖鎖定客戶，其其次可以節(jié)省省大筆營銷銷推廣費用。。方式：可派業(yè)務員到到小區(qū)內部，，見機行動，，將海報投遞遞到小區(qū)信箱箱中。電梯框架廣告告地點：選擇市區(qū)、園園區(qū)、新區(qū)及及吳中區(qū)的高高檔小區(qū)，時間：8月-9月原因：電梯框架廣告告，24小時不不間斷斷的傳傳遞廣廣告信信息，，封閉閉空間間內強強制性性的視視覺接接觸，，沖擊力力強，，重復復暴露露頻次次高，，記憶憶度高高。②選擇擇古城城區(qū)、、吳中中區(qū)、、園區(qū)區(qū)、新新區(qū)高高端商商務辦辦公場場所、、高級級公寓寓、高高級社社區(qū)投投放電電梯廣廣告。。拷客時間：：7月-8月原因：：通過拷拷客，，可以以最直直接的的傳達達產品品信息息，也也能有有效的的過濾濾客戶戶。方式：：購買高高檔樓樓盤客客戶信信息，，由銷銷售人人員電電話溝溝通，，傳遞遞樓盤盤信息息。電臺廣廣告時間：：7-8月份每每天交交通高高峰期期。媒體選選擇：：104.8交通廣廣播原因：：本案的的意向向客戶戶大都都為有有車一一族，，內容容通過過別出出心裁裁的電電臺內內容，，能夠夠有效效的的傳達達本案案信息息，吸吸引意意向客客戶。。內容：：A：滴??！前方方300米蘇州州新天天地，，有意意向投投資古古城商商鋪的的客戶戶請慢慢行?。。▽Ш秸Z語氣））B：蘇州州新天天地二二期卡卡門，，圍合合式情情景商商業(yè)街街區(qū)，，20——50㎡晶鉆旺旺鋪，，商業(yè)業(yè)景觀觀雙核核驅動動，財財富價價值最最大化化！財財富熱熱線：：65267777，65267777短信時間：：7-9月份每每周一一次原因：：通過短短信公公司客客戶數(shù)數(shù)據(jù)庫庫，直直接精精準的的將信信息傳傳達給給目標標人群群。2、已認認籌客客戶維維護1、自4月9日一期期開盤盤至今今，已已有32組客戶戶認籌籌，為為鞏固固已認認籌客客戶，，建議議近期期舉行行老客客戶回回饋活活動，，贈送送消夏夏用品品。2、8月初舉舉辦產產品說說明會會，傳傳達給給客戶戶準確確的小小面積積、低低總價價主城城街鋪鋪的概概念，，通過過解析析卡門門的景景觀價價值、、商業(yè)業(yè)價值值，加深來來訪客客戶的的產品品印象象，增增強購購買信信心。。（1）、盛盛夏消消暑，，清涼涼回饋饋活動動。時間：：7月下旬旬地點：：售樓處處方式：：邀約認認籌客客戶至至售樓樓處，，根據(jù)據(jù)最新新的面面積規(guī)規(guī)劃，，傳達達小面面積旺旺鋪的的概念念。贈贈送價價值500左右的的夏季季洗化化用品品禮盒盒（歐歐舒丹丹洗護護套裝裝），，（用用卡門門手拎拎袋包包裝））。（2）、產產品說說明會會時間：：8月底9月初地點：：南園賓賓館參與人人員：：來訪登登記客客戶活動方方式：：待規(guī)劃確確定之之后，，通過過產品品說明明會的的形式式，邀邀約來來訪登登記客客戶，，解析析卡門門的面面積規(guī)規(guī)劃、、景觀觀價值值、商商業(yè)價價值等等，通通過產產品說說明會會加深深來訪訪客戶戶的產產品印印象，，增強強購買買信心心。5、英之之杰關關于開開盤方方式的的設想想鑒于目目前市市場行行情走走弱的的現(xiàn)狀狀，懷懷抱目目標9月一次次清盤盤并為為之積積極開開展工工作的的同時時，本本著嚴嚴謹?shù)牡墓ぷ髯鲬B(tài)度度，我我們對對未來來市場場可能能存在在的變變數(shù)做做好積積極的的預案案。主推開開盤方方式：：認籌籌達到到1:2———1:3的同時時，一一次全全推，，開盤盤一周周銷售售達到到90%。開盤方方式預預案：：小開開盤+小步快快跑開盤量量根據(jù)據(jù)認籌籌落位位而定定，按按照1/2籌量左左右的的數(shù)量量選擇擇開盤盤的樓樓棟。。開盤盤選擇擇暗開開，不不進行行大規(guī)規(guī)模宣宣傳。。開盤之之后，，做好好案場場銷控控，不不賣散散房源源的前前提下下，以以“特特價房房”進進行分分批次次加推推，第一章章市市場解解讀第二章章一一期期開盤盤后工工作回回顧目錄第三章章二二期期推盤盤策略略第四章章二二期期企劃劃推廣廣策略略1、卡門門產品品解讀讀（1）卡門門視覺覺（2）、卡卡門與與一期期產品品的區(qū)區(qū)別與與聯(lián)系系景觀卡門：：龍形形走勢勢的龍龍頭位位置，，護城城河與與卡門門形成成圍合合之勢勢，是是本案案中景景觀最最好的的區(qū)域域，景景觀核核心！！一期：：近距距離賞賞析沿沿河景景觀，，與覓覓渡橋橋、古古城墻墻距離離遙遠遠，只只能眺眺望。。交通卡門：：位于于覓渡渡新橋橋橋堍堍，緊緊鄰莫莫邪路路、正正對楊楊枝塘塘路。。一期：：沿莫莫邪路路莫邪路楊枝塘路莫邪路卡門：：位于于地下下停車車場上上方，，地下下停車車必經經之處處，在在后期期運營營中有有利于于二期期商家家顧客客停車車，對對二期期業(yè)主主利好好重大大。一期：：僅擁擁有部部分地地上停停車位位，距距地下下停車車場相相對較較遠。。停車布局卡門：：圍合合式情情境商商業(yè)街街區(qū)，，積聚聚人氣氣、留留住人人氣，，人氣氣即是是財氣氣，鑄鑄造商商業(yè)價價值核核心。。一期：：純沿沿街商商業(yè)人人氣不不突出出。對比二期卡門一期景觀觀景王座沿河景觀交通兩條干道交叉沿莫邪路車位地下車庫沿道路車位主力面積20-80㎡約100㎡布局圍合式商業(yè)街鋪商業(yè)位置聚人氣之地，商業(yè)價值核心普通街鋪得房率約80%近100%一期VS卡門產品比比較卡門在在景觀觀、交交通、、停車車、布布局等等方面面有更更多的的優(yōu)點點二期產產品也也有自自身的的不足足，有部分分內街街鋪，，得房房率相相對一期較較低卡門是是蘇州州新天天地最最優(yōu)越越的部部分??！景觀觀核核心心財富富核核心心商業(yè)業(yè)核核心心卡門門正正對對護護城城河河最最美美的的一一段段，，與與古古葑葑門門隔隔河河相相望望，，部部門門商商鋪鋪推推窗窗即即見見覓覓渡渡橋橋景景觀觀。。靜靜謐謐、、詩詩意意、、清清幽幽的的感感覺覺貫貫穿穿其其中中。。風景景最最美美相對對于于一一期期街街鋪鋪，，卡卡門門圍圍合合式式布布局局，，更更能能圍圍合合人人流流，，聚聚集集人人氣氣。。同同時時帶帶來來更更高高雅雅、、幽幽靜靜、、格格調調體體驗驗。。消消費費者者這這里里感感受受一一份份悠悠閑閑、、放放松松的的休休閑閑心心情情。。圍合合式式布布局局建筑筑與與景景觀觀的的融融合合，，專專為為城城市市名名流流營營造造國國際際級級休休閑閑領領地地。。靜靜靜靜的的護護城城河河，，默默默默矗矗立立的的古古葑葑門門，，在在這這里里，，收收獲獲更更多多的的身身心心平平衡衡，，體體驗驗更更多多的的歷歷史史與與文文化化、、自自然然與與人人文文的的交交融融。。情境境商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)精心心規(guī)規(guī)劃劃20-80㎡㎡鎏金金旺旺鋪鋪，，古古城城稀稀缺缺財財富富機機會會，，僅僅60余席席。。圍合合式式商商業(yè)業(yè)空空間間，，全全新新商商業(yè)業(yè)格格局局，，將將人人氣氣、、財財氣氣合合二二為為一一。。約20-80㎡㎡晶鉆鉆旺旺鋪鋪卡門門產產品品特特點點是一一個個基基于于最最美美景景觀觀之之上上的的、、圍合合式式情情境境商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)景觀觀皇皇座座·鎏金金鉆鉆鋪鋪·開啟啟大大蘇蘇州州商商業(yè)業(yè)時時代代2、卡卡門門產產品品賣賣點點解解讀讀①區(qū)位位：：古古城城繁繁華華核核心心，，絕絕版版燙燙金金旺旺鋪鋪②模模式式：：““新新天天地地””模模式式精精髓髓，，古古城城時時尚尚新新徽徽③面面積積：：20-80㎡㎡鎏金金鉆鉆鋪鋪，，古古城城饕饕餮餮財財富富盛盛宴宴④景觀觀：：2500年繁繁華華積積淀淀，，情情境境式式商商業(yè)業(yè)消消費費體體驗驗⑤業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：鼎鼎級級高高端端時時尚尚業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，引引領領蘇蘇州州時時尚尚復復興興⑥管管理理：：十十年年統(tǒng)統(tǒng)一一經經營營管管理理，，財財富富增增值值穩(wěn)穩(wěn)定定回回報報⑦品品牌牌開開發(fā)發(fā)商商：：專專注注深深耕耕十十余余載載，，實實力力見見證證一一切切企劃劃表表現(xiàn)現(xiàn)詳見見附附件件ＴＨＨＥＥＥＥＮＮＤＤ謝謝謝聆聆聽聽，，敬敬請請指指教教??！成功的軌跡作作為一種策略略路線，從一一開始就應該該走上正軌。。你犯了中國人人都容易犯的的錯誤就是太太狂了。。管理的第一目目標是使較高高工資與較低低的勞動成本本結合起來。。堅持下去，成成功就在下一一個街角處等等著你。做一個，給人人希望的人而而不是命令者者；給人幫助助的人而不是是統(tǒng)治者；具具有同情心的的人而不是批批評者；這樣樣的管理者。。偉人之之所以以偉大大，是是因為為他與與別人人共處處逆境境時，，別人人失去去了信信心，，他卻卻下決決心實實現(xiàn)自自己的的目標標。12月月-2212月月-2210:2710:2710:27:50如果有有一個個項目目，首首先要要考慮慮有沒沒有人人來做做。如如果沒沒有人人做，，就要要放棄棄，這這是一一個必必要條條件。。不創(chuàng)新新，就就滅亡亡。破產是是一種種暫時時的困困境，，貧困困是一一種思思想的的狀態(tài)態(tài)?？沙掷m(xù)續(xù)競爭爭的惟惟一優(yōu)優(yōu)勢來來自于于超過過競爭爭對手手的創(chuàng)創(chuàng)新能能力。。20世紀是是生產產率的的世紀紀，21世紀是是質量量的世世紀。。在漫長的人人生旅途中中，有時要要苦苦撐持持暗無天日日的境遇；；有時卻風風光絕頂，，無人能比比。31-12月-2212月-2210:2710:27:50企業(yè)的執(zhí)行行力靠的就就是紀律。。管理層次越越少越好。。絕不會再來來的機會。。管理即決決策。12月-2212月-2212月-22教孩子學學走路，，學說話話的方法法，是人人世間教教育孩子子的最好好方法。。把我們頂頂尖的20個人才挖挖走，那那么我告告訴你，，微軟會會變成一一家無足足輕重的的公司。。不善于傾傾聽不同同的聲音音，是管管理者最最大的疏疏忽。如果你希望成成功，以恒心心為良友，以以經驗為參謀謀，以小心為為兄弟，以希希望為哨兵。。10:2710:2710:27:5010:27:50管理者的最基基本能力：有有效溝通。企業(yè)即人。絕不可追隨產產業(yè)界的時尚尚，要做其他他公司不肯做做的事。同時時，不要做其其他公司已經經在做或將來來可能要做的的事。造人先于造物物。企業(yè)最最大的的資產產是人人。12月月-2210:2710:27:50人才是是利潤潤最高高的商商品，，能夠夠經營營好人人才的的企業(yè)業(yè)才是是最終終的大大贏家家。多掙錢錢的方方法只只有兩兩個:不是多多賣，，就是是降低低管理理費。。只有家家族服服務于于企業(yè)業(yè)，企企業(yè)與與家族族才能能同時時生存存發(fā)展展;假如企企業(yè)的的運營營是以以服務務于家家族為為原則則，則則企業(yè)業(yè)與家家族必必兩敗敗俱傷傷。走得最最慢的的人，，只要要他不不喪失失目標標，也也比漫漫無目目的地地徘徊徊的人人走得得快。。日日行行，不不怕千千萬里里;常常做做，不不怕千千萬事事。愛你的的員工工吧，，他會會百倍倍地愛愛你的的企業(yè)業(yè)。10:2710:27:5012月月-22擴充門門面，，而不不改善善編制制，好好景是是維持持不了了多久久的。。我們們在在我我們們的的勞勞動動過過程程中中學學習習思思考考，，勞勞動動的的結結果果，，我我們們認認識識了了世世界界的的奧奧妙妙，，于于是是我我們們就就真真正正來來改改變變生生活活了了。。十二二月月22創(chuàng)新是做做大公司司的惟一一之路。。2022/12/3110:27制定正確確的戰(zhàn)略略固然重重要，但但更重要要的是戰(zhàn)戰(zhàn)略的執(zhí)執(zhí)行。多想一下下競爭對對手。2022/12/3110:27:50企業(yè)管理理過去是是溝通，，現(xiàn)在是是溝通，，未來還還是溝通通。信任固然然好，監(jiān)監(jiān)控更重重要。懶惰:它是一種種對待勞勞動態(tài)度度的特殊殊作風。。它以難難以卷入入工作而而易于離離開工作作為其特特點。31十十二月202210:27上上午世界上每100家破產倒閉的的大企業(yè)中，，85%是因為企業(yè)管管理者的決策策不慎造成的的。12月-222022/12/3110:27:5012月-22謝謝各位！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。10:27:5010:27:5010:2712/31/202210:27:50AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2210:27:501