正略鈞策-永泰地產(chǎn)-永泰地產(chǎn)項目公司激勵方案20070104

永泰地產(chǎn)人力資源管理咨詢項目

項目公司激勵方案2007年1月4日（原新華信管理咨詢）聯(lián)系微信客服1225791460進同步更新群概述目的對項目公司根據(jù)項目具體情況及考核結(jié)果進行獎勵，以充分調(diào)動項目團隊工作的積極性，使其努力推動項目按計劃順利實施。獎金提取前提項目應在項目市場定位、盈利模式、投融資計劃、項目目標利潤、項目開發(fā)計劃明確且獲得北京公司批準的情況下開展項目開發(fā)工作，最終根據(jù)綜合考核結(jié)果進行發(fā)放。獎金額度項目公司獎金額度=提取基數(shù)×獎勵系數(shù)×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)獎金分配方式項目公司獎金面對項目公司全員（但不含營銷人員），并根據(jù)項目節(jié)點完成情況進行發(fā)放。目錄項目公司激勵方案項目公司獎金額度的確定項目公司業(yè)績考核指標項目公司獎金的發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)常用的項目公司獎金額度確定方法方式確定依據(jù)計算公式發(fā)放周期適用情況工程量法根據(jù)完成的工程量，如建安投資額或建筑面積，乘以一定系數(shù)提取獎金目標建安成本×獎勵系數(shù)總建筑面積×獎勵因子項目關鍵節(jié)點項目進入穩(wěn)定期，項目公司主要負責工程建設管理；持有型項目的開發(fā)建設銷售收入法根據(jù)以完成的銷售收入，提取一定比例獎金額度項目總銷售額×獎勵系數(shù)根據(jù)銷售回款情況，按季度發(fā)放項目公司負責項目的全面運作管理凈利潤（或稅前利潤）法根據(jù)項目最終實現(xiàn)的凈利潤，提取一定比例獎金額度項目凈利潤×獎勵系數(shù)項目竣工結(jié)算完成后發(fā)放開拓型項目，項目公司負責拿地，開發(fā)建設。超額利潤法項目最終凈利潤額，扣除目標凈利潤額，提取一定比例獎金額度項目超額利潤×獎勵系數(shù)項目竣工結(jié)算完成后發(fā)放項目公司在總部獲取土地后進行開發(fā)建設，項目公司負責策劃及銷售。正略鈞策建議永泰地產(chǎn)根據(jù)各項目的實際情況，采取工程量法或稅前利潤法確定獎金額度項目公司特點采取的業(yè)績獎勵方式說明工程成本稅前利潤酈城進入穩(wěn)定期，項目公司負責項目建設√按工程量確立獎金額度酒店持有型物業(yè)，投資回報期長，且利潤與后期的管理密切相關√按工程量確立獎金額度京香青科在已有土地上開發(fā)項目√根據(jù)項目稅前利潤情況確定獎金額度天津開拓型，需獨立拿地，開發(fā)銷售√根據(jù)項目稅前利潤情況確定獎金額度土地一級開發(fā)項目一般根據(jù)投資額給與一定開發(fā)費用√根據(jù)工程投資情況確定獎金額度項目公司獎金額度=提取基數(shù)×獎勵系數(shù)×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)下述工程量法及稅前利潤法獎勵系數(shù)（獎勵因子）均根據(jù)標準項目模型測算，其他項目需根據(jù)具體情況進行調(diào)整項目類型住宅項目規(guī)模10-20萬m2建設周期20-24個月交房標準毛坯有無拆遷無獎勵系數(shù)測算標準項目模型方法一、根據(jù)工程量確定獎金額度適用情況對僅承擔項目工程建設職責項目公司，以及承擔持有型物業(yè)建設的項目公司，根據(jù)工程量給予一定獎勵獎金總額的確定項目公司獎金額度=目標建安成本（調(diào)整后）×獎勵系數(shù)×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)或項目公司獎金額度=項目總建筑面積×獎勵因子×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)

工程竣工結(jié)算后，根據(jù)工程建安總成本，并結(jié)合進度、質(zhì)量、成本控制等關鍵業(yè)績指標完成情況，確定總獎金額度對分期開發(fā)的項目，每期獨立結(jié)算項目獎金額度發(fā)放方式

在項目關鍵節(jié)點完成后，提前發(fā)放一定比例獎金在項目竣工結(jié)算后，根據(jù)項目考核結(jié)果，扣除一定比例的質(zhì)量保證金，剩余獎金額度全部發(fā)放在交房1年后，根據(jù)業(yè)主反饋等情況，發(fā)放剩余獎金額度項目公司總獎金額度的確定

標準（元/平米）建筑面積（平米）投資額（元）獎金系數(shù)獎金額度總成本55001500008250000000.35%3000000建安成本20001500003000000001%3000000項目公司獎金額度=目標成本×1%×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)或

=20×項目總建筑面積（平米）×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)

示意注：目標投資額為調(diào)整后的目標投資額，實際投資超出調(diào)整后的目標成本的部分不計入獎金提取的基數(shù)方法二、根據(jù)稅前利潤確定獎金額度適用情況對承擔項目拓展職責，或項目策劃、營銷職責的項目公司，根據(jù)項目稅前利潤確定獎金額度獎金總額的確定項目公司獎金額度=項目稅前利潤×獎勵系數(shù)×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)

工程竣工結(jié)算后，根據(jù)項目稅前利潤額度，并結(jié)合進度、目標利潤、質(zhì)量等關鍵業(yè)績指標完成情況，確定總獎金額度對分期開發(fā)的項目，每期獨立結(jié)算項目獎金額度發(fā)放方式

在項目關鍵節(jié)點完成后，根據(jù)考核情況，提前發(fā)放一定比例獎金；在項目竣工結(jié)算后，扣除一定比例的質(zhì)量保證金，剩余獎金額度全部發(fā)放；在交房1年內(nèi)，根據(jù)業(yè)主反饋等情況，發(fā)放剩余獎金額度。房地產(chǎn)開發(fā)項目公司稅前利潤提成額度的確定，取決于三個方面的因素對于實現(xiàn)或超過目標利潤的項目公司根據(jù)利潤情況予以獎勵，鼓勵不斷超越，多超多獎充分考慮市場的重大變化給項目的利潤帶來的影響，根據(jù)市場因素對原定目標利潤進行調(diào)整不同的項目有其固有特點，根據(jù)項目的重要性程度和實現(xiàn)超額利潤的難易程度，設立不同的提成比例調(diào)整系數(shù)，以體現(xiàn)激勵的公平性項目公司稅前利潤獎金額度的計算

項目公司利潤提成額=提成基數(shù)×提成比例（3%）×調(diào)整系數(shù)×考核系數(shù)提成比例根據(jù)房地產(chǎn)市場的實踐情況，針對所有項目制定統(tǒng)一額度（以行業(yè)平均稅前利潤率水平15%為基礎）而提成比例調(diào)整系數(shù)則根據(jù)不同項目的特殊情況，分別予以確定說明第一步是確定稅前利潤提成基數(shù)，項目獎金的發(fā)放要剔除重大市場因素對利潤的影響重大市場因素影響

實際利潤提成基數(shù)-=對于由項目公司進行拓展獲取土地開發(fā)的項目，不必進行稅前利潤的調(diào)整剔除市場因素的辦法是通過對土地價格變動的評估來剔除市場突變因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤的影響，有兩種具體的操作方法，分別是地價參考法和土地估價法地價參考法土地估價法在項目銷售期間，在條件允許的情況下，參考項目周圍地域的地價拍賣情況對目標利潤進行調(diào)整在項目臨近結(jié)束時，聘請專業(yè)的土地評估機構(gòu)對項目土地價格進行評估提成基數(shù)＝實際利潤－（土地調(diào)整單價－土地實際單價）×項目土地建筑面積土地調(diào)整單價“地價參考法”和“土地估價法”各有其優(yōu)缺點，正略鈞策建議根據(jù)外界條件進行選擇通過土地價格評估剔出市場因素對超額利潤影響地價參考法土地估價法優(yōu)點：通過對項目銷售期臨近土地價格變動的參考，可比較客觀地得出土地價格的變動情況，節(jié)約了評估成本；缺點：并非所有項目公司在銷售期的周邊土地都會出現(xiàn)拍賣的狀況，難以全面適用優(yōu)點：無需考慮周邊地價，直接可就項目土地評估，簡便易行；缺點：需要評估成本，且容易包含人為因素在內(nèi)，影響評估的客觀性兩個方法順序有別，當項目銷售期內(nèi)，周邊有拍賣土地參考時，優(yōu)先選擇地價參考法，否則選擇土地評估法正略鈞策建議“調(diào)整系數(shù)”是運用“影響因素模型”對項目從規(guī)模、管理復雜性、項目周期等因素的考慮進行調(diào)整A<100,000m21.1100,

000m2≤A≤200,000m21.0200,000m2<A≤500,000m20.9A>500,000m20.8有拆遷1.1無拆遷1.0精裝修1.1毛坯1.0××調(diào)整系數(shù)=拆遷情況項目規(guī)模精裝情況

注:精裝調(diào)整系數(shù)只針對銷售型項目，不包括持有型項目房地產(chǎn)開發(fā)項目影響因素模型“調(diào)整系數(shù)”確定方式二，根據(jù)每個項目的具體情況，考慮以下因素綜合進行確定影響維度項目復雜性影響因素項目特點其他類型項目規(guī)模其他建議權重20%40%10%20%裝修情況拆遷情況10%目錄項目公司激勵方案項目公司獎金額度的確定項目公司業(yè)績考核指標項目公司獎金的發(fā)放項目公司考核內(nèi)容項目公司考核定期業(yè)績考核終期業(yè)績考核對項目公司季度及年度進行考核，重點關注進度、質(zhì)量、成本、內(nèi)部管理指標項目交付后，對項目整體執(zhí)行情況進行考核土地一級開發(fā)項目的業(yè)績考核指標考核指標權重二級指標權重考核辦法數(shù)據(jù)來源財務類30%稅前利潤10%與目標利潤比較財務部成本控制20%與目標成本比較成本管理部運營類50%進度控制40%與項目計劃比較總經(jīng)辦、工程部質(zhì)量控制10%政府質(zhì)量驗收、內(nèi)部質(zhì)量驗收工程部市場類10%客戶滿意度10%政府部門的滿意度學習與成長10%員工滿意度5%員工滿意度調(diào)查人力資源部管理體系完善5%管理評估總經(jīng)辦對土地一級開發(fā)項目，重點考核項目公司的進度、質(zhì)量、成本控制指標銷售型物業(yè)的業(yè)績考核指標考核指標權重二級指標權重考核辦法數(shù)據(jù)來源財務類30%稅前利潤20%與目標利潤比較財務部成本控制10%與目標成本比較成本管理部運營類50%進度控制30%與項目計劃比較總經(jīng)辦、工程部質(zhì)量控制20%政府質(zhì)量驗收、內(nèi)部質(zhì)量驗收工程部市場類10%客戶滿意度10%客戶滿意度調(diào)查、客戶投訴等客戶服務部學習與成長10%員工滿意度5%員工滿意度調(diào)查人力資源部管理體系完善5%管理評估總經(jīng)辦對銷售型物業(yè)，重點考核項目公司的利潤，進度、質(zhì)量、成本控制以及客戶滿意度指標持有型物業(yè)開發(fā)階段的業(yè)績考核指標考核指標權重二級指標權重考核辦法數(shù)據(jù)來源財務類30%成本控制30%與目標成本比較成本管理部運營類50%進度控制30%與項目計劃比較總經(jīng)辦、工程部質(zhì)量控制20%政府質(zhì)量驗收、內(nèi)部質(zhì)量驗收工程部市場類10%客戶滿意度10%經(jīng)營方滿意度客戶服務部學習與成長10%員工滿意度5%員工滿意度調(diào)查人力資源部管理體系完善5%管理評估總經(jīng)辦對持有型物業(yè)開發(fā)階段的業(yè)績考核，重點考核項目進度、質(zhì)量、成本控制進度指標的考核項目公司針對各期項目編制進度計劃，北京公司總經(jīng)辦及工程管理部審核確認。由于市場環(huán)境因素造成的進度計劃修改，經(jīng)北京公司總經(jīng)辦審核，可調(diào)整目標進度計劃。

120工期按計劃或提前完成

100（實際工期－計劃工期）/計劃工期＝10％

0（實際工期－計劃工期）/計劃工期≥50%中間線性過渡。建安成本指標得分=建安成本指標的考核項目公司針對各期項目編制目標成本，北京公司成本管理部審核確認。由于規(guī)劃調(diào)整造成的設計修改，經(jīng)北京公司成本管理部審核，可調(diào)整目標成本。

120（實際成本－目標成本）/目標成本≤0100（實際成本－目標成本）/目標成本＝2％

0（實際成本－目標成本）/目標成本≥8%中間線性過渡。建安成本指標得分=調(diào)整后稅前利潤指標考核項目公司與北京公司就項目公司目標稅前利潤率進行確認，銷售實現(xiàn)并交房后，根據(jù)考慮地價變化機會成本調(diào)整后的稅前利潤率進行評估。

120調(diào)整后稅前利潤≥18%100調(diào)整后稅前利潤=15%0調(diào)整后稅前利潤≤8%中間線性過渡。稅前利潤指標得分=注：本處以稅前利潤為15%作為目標值，各項目根據(jù)具體情況對目標值進行調(diào)整，并相應調(diào)整指標各稅前利潤值。根據(jù)考核結(jié)果確定考核系數(shù)考核結(jié)果分布標準等級優(yōu)秀良好合格需改進分數(shù)范圍Y≥9580≤Y<9560≤Y<80Y<60考核系數(shù)1.411.020.830.6目錄項目公司激勵方案項目公司獎金額度的確定項目公司業(yè)績考核指標項目公司獎金的發(fā)放項目竣工結(jié)算后，根據(jù)項目考核結(jié)果發(fā)放項目獎金，比例為80%一般房地產(chǎn)企業(yè)的項目獎金在項目交付驗收后，根據(jù)項目考核結(jié)果確定發(fā)放，并主要針對高層管理人員項目前期項目中期項目銷售期項目結(jié)束后項目竣工結(jié)算前不進行獎金分配每個年度提成總額的10%-20%留到項目結(jié)束一年后發(fā)放注：1、項目公司員工的短期薪酬中已經(jīng)考慮了其工作特點和職級層次，短期薪酬水平可以保證其日常生活，所以沒有必要進行項目獎金的預支付，同時預支付的方式也不利于人員的穩(wěn)定性；

2、將項目公司每年度的項目獎金的10%預留，在項目結(jié)束一年后再發(fā)放，有利于防范項目后期的隱藏風險，提高項目公司管理人員的風險意識。90%10%竣工根據(jù)永泰地產(chǎn)全員激勵的要求，獎金額度對全員進行發(fā)放，考慮到一個項目周期較長，可預先發(fā)放一定獎金高層序列中層序列其他發(fā)放時間是否與考核結(jié)果掛鉤節(jié)點獎金000年終獎金30%

30%30%年終是項目結(jié)算獎金60%60%60%項目結(jié)算完成后是項目質(zhì)保金10%10%10%交房后1年是獎金不包括營銷人員高層序列中層序列其他發(fā)放時間是否與考核結(jié)果掛鉤節(jié)點獎金030%30%關鍵節(jié)點否年終獎金30%30%30%年終是項目結(jié)算獎金60%30%30%項目結(jié)算完成后是項目質(zhì)保金10%10%10%交房后1年是方案一方案二永泰地產(chǎn)目前確定的15個關鍵節(jié)點規(guī)劃設計方案確定報建圖出圖施工圖出圖成本控制指導書總包合同簽約開工日期

+0.00結(jié)構(gòu)完成結(jié)構(gòu)封頂竣工具備銷售條件竣工驗收備案表物業(yè)移交業(yè)主入住結(jié)算完成小產(chǎn)權辦理正略鈞策建議獎金的發(fā)放集中于少數(shù)的關鍵節(jié)點結(jié)構(gòu)封頂業(yè)主入住并結(jié)算完成業(yè)主入住1年后項目高層管理人員項目其他人員注：項目其他人員不含營銷人員年終項目公司獎金額度的分配：方法一1、確定項目高層管理人員獎金比例，為0.4-0.5，由北京公司績效委員會確定2、確定項目高層管理人員間獎金比例，由北京公司績效委員會確定：項目總經(jīng)理=高層獎金額度×分配系數(shù)項目總經(jīng)理項目副總經(jīng)理項目總經(jīng)理助理0.50.50.40.63、確定各部門的獎金額度，可依據(jù)各部門獎金基數(shù)總額占項目公司獎金基數(shù)總額（不含高層及營銷人員）的比例，并結(jié)合部門考核確定4、確定各部門部門經(jīng)理的獎金額度，其獎金比例為0.3-0.7,由北京公司績效委員會確定5、確定部門內(nèi)員工的獎金額度，根據(jù)其獎金基數(shù)與績效考核結(jié)果確定部門經(jīng)理各人員獎金額度人員（部門）獎金計算方式項目公司總經(jīng)理高層獎金額度×總經(jīng)理分配比例項目公司副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）高層獎金額度×副總分配比例×考核系數(shù)/Σ（副總（總助）分配比例×考核系數(shù)）項目公司部門全體部門獎金額度×本部門獎金基數(shù)總額×考核系數(shù)/Σ（全體部門獎金基數(shù)總額×考核系數(shù)）項目公司部門經(jīng)理本部門獎金額度×本部門經(jīng)理分配比例項目公司一般員工本部門員工獎金額度×獎金基數(shù)×考核系數(shù)/Σ（全體部門獎金基