大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司

2004/09/30

臺(tái)灣綜合研究院

金融證券投資諮詢委員會(huì)「房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與投資理財(cái)規(guī)劃」產(chǎn)官學(xué)研討會(huì)心得報(bào)告

原主講人：莊孟翰教授報(bào)告人：許子涵2004/10/111大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司前言：應(yīng)以審慎、樂(lè)觀的態(tài)度來(lái)看待房地產(chǎn)的景氣復(fù)甦?；疖囶^工業(yè)：前拉式、後推式優(yōu)惠貸款→經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)→？85.4％的住宅自有率區(qū)域性供需資料應(yīng)透明化此波房地產(chǎn)景氣之因：三低效應(yīng)2004/10/112大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司一、今年下半年影響臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)十大主要因素低利率時(shí)代是否結(jié)束？高油價(jià)時(shí)代是否來(lái)臨？高利潤(rùn)時(shí)代是否結(jié)束？理性購(gòu)屋時(shí)代是否來(lái)臨？消費(fèi)者購(gòu)屋觀念是否改變？超額供給是否重現(xiàn)？寬鬆貨幣政策是否轉(zhuǎn)向？補(bǔ)貼是否縮減？大陸宏觀調(diào)控之影響如何？非經(jīng)濟(jì)因素之影響如何？2004/10/113大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司低利率時(shí)代是否結(jié)束？美國(guó)聯(lián)邦準(zhǔn)備理事會(huì)（Fed）至今年9月21日已三度升息至1.75％，由寬鬆貨幣政策逐漸轉(zhuǎn)為緊縮貨幣政策。據(jù)雷曼兄弟（LehmanBrothers）最近公佈之亞洲經(jīng)濟(jì)情勢(shì)報(bào)告指出，臺(tái)灣將是亞洲最快出現(xiàn)提高利率動(dòng)作的國(guó)家之一。低利率時(shí)代可能是結(jié)束了，但不見(jiàn)得高利率時(shí)代就來(lái)臨。

2004/10/114大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司高油價(jià)時(shí)代是否來(lái)臨？＝＝油價(jià)、物價(jià)與房?jī)r(jià)之三角情節(jié)是否依然存在？對(duì)於一般民眾購(gòu)屋需求之影響如何？1.世界銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家波及納預(yù)測(cè)，國(guó)際油價(jià)幾個(gè)月後就會(huì)回到每桶30美元之均衡價(jià)格。2.經(jīng)建會(huì)：高油價(jià)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展隱憂。3.全球原油蘊(yùn)藏量的枯竭已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的隱憂，高油價(jià)的趨勢(shì)已然成形，無(wú)法避免。4.國(guó)際油價(jià)若上漲20％，國(guó)內(nèi)油價(jià)將上升10％，物價(jià)也將上漲0.48％，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)將下挫0.27％。2004/10/115大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司高利潤(rùn)時(shí)代是否結(jié)束？房地產(chǎn)高利潤(rùn)時(shí)代結(jié)束了短期投資獲利→長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)金的流動(dòng)性、對(duì)景氣的起伏變化、利用收益還原來(lái)?yè)Q算投資報(bào)酬稅制：從０來(lái)談2004/10/116大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司理性購(gòu)屋時(shí)代是否來(lái)臨？首購(gòu)需求、換屋需求與投資需求之結(jié)構(gòu)性變化如何？1.首購(gòu)需求：5、6成左右2.換屋需求：2成、3成3.投資性需求：1成半、2成住宅自有率設(shè)立消費(fèi)者購(gòu)屋的需求，以消費(fèi)者為導(dǎo)向2004/10/117大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司消費(fèi)者購(gòu)屋觀念是否改變？購(gòu)屋觀念有改變財(cái)產(chǎn)三分法：1/3現(xiàn)金、1/3股票、1/3房地產(chǎn)，是不是還像以前那樣？房地產(chǎn)是否仍是最佳保值、增值工具？2004/10/118大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司超額供給是否重現(xiàn)？93年1～6月核發(fā)住宅建造執(zhí)照達(dá)52,359戶，依此推估，今年核發(fā)住宅建造執(zhí)照數(shù)量將超過(guò)10萬(wàn)戶。93年1～7月北臺(tái)灣預(yù)售屋推案規(guī)模已達(dá)到2,210億元，結(jié)構(gòu)體及新成屋的量體亦已高達(dá)1,097億元，兩者合計(jì)3,307億元，依此推估，今年全年之市場(chǎng)供應(yīng)量將超過(guò)6,000億元。2004/10/119大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司93年1～7月北臺(tái)灣預(yù)售屋及新成屋推案量統(tǒng)計(jì)表區(qū)域金額臺(tái)北市1,145億元臺(tái)北縣966億元基隆市33億元桃園縣818億元新竹縣市345億元合計(jì)3,307億元2004/10/1110大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司寬鬆貨幣政策是否轉(zhuǎn)向？國(guó)際油價(jià)持續(xù)攀高，可能引發(fā)通貨膨脹；企業(yè)生產(chǎn)成本提高則將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。通貨膨脹加上經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)衰退，有可能導(dǎo)致「停滯性通貨膨脹」（stagflation）。政府的貨幣政策當(dāng)然會(huì)轉(zhuǎn)向，會(huì)調(diào)整一下，但是不太可能造成停滯性膨脹之情況。2004/10/1111大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司補(bǔ)貼是否縮減？土地增值稅減半徵收措施是否延續(xù)？

增值稅應(yīng)該要繼續(xù)減半，並且要修法常態(tài)化

優(yōu)惠房貸是否繼續(xù)提撥？

1.不太容易會(huì)繼續(xù)提撥2.住宅法：租金補(bǔ)貼

2004/10/1112大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司大陸宏觀調(diào)控之影響如何？大陸經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定之後是否還會(huì)吸引國(guó)人前往投資房地產(chǎn)？

1.還可以增加2.20-30年之久2004/10/1113大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司非經(jīng)濟(jì)因素之影響如何？依經(jīng)建會(huì)所公佈之第二季住宅需求動(dòng)向調(diào)查資料顯示，第二季的房?jī)r(jià)信心綜合指數(shù)為120.29分，已較第一季之131.04分顯著降低。2004/10/1114大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司二、經(jīng)濟(jì)景氣動(dòng)向領(lǐng)先指標(biāo)與同時(shí)

指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

（一）近兩年經(jīng)濟(jì)景氣對(duì)策信號(hào)判斷分?jǐn)?shù)變動(dòng)趨勢(shì)圖

2004/10/1115大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司（二）經(jīng)濟(jì)景氣動(dòng)向領(lǐng)先指標(biāo)與同時(shí)指標(biāo)變動(dòng)圖2004/10/1116大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司臺(tái)北市房?jī)r(jià)（6F～12F）變動(dòng)趨勢(shì)2004/10/1117大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司臺(tái)北縣房?jī)r(jià)（6F～12F）變動(dòng)趨勢(shì)2004/10/1118大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司基隆市房?jī)r(jià)（6F～12F）變動(dòng)趨勢(shì)2004/10/1119大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司桃園地區(qū)房?jī)r(jià)（6F～12F）變動(dòng)趨勢(shì)2004/10/1120大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司新竹地區(qū)房?jī)r(jià)（6F～12F）變動(dòng)趨勢(shì)2004/10/1121大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司臺(tái)中地區(qū)房市近10年推案量統(tǒng)計(jì)分析2004/10/1122大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司臺(tái)中市近10年規(guī)劃戶數(shù)與推案金額2004/10/1123大華資產(chǎn)管理顧問(wèn)股份有限公司高雄地區(qū)10年來(lái)推案量統(tǒng)計(jì)分析