河南裕豐國際酒店用品廚具城項(xiàng)目規(guī)劃定位

2009年9月[中部國際酒店用品廚具城]項(xiàng)目規(guī)劃定位及營銷策劃方案深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司yufenginternationalhotelsupplieskitchenwaretownprojectplanningpositioningandmarketingplan深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司前言第一章市場調(diào)查與研究分析一、項(xiàng)目背景分析二、鄭州廚具專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析三、鄭州廚具專業(yè)批發(fā)市場個(gè)案調(diào)查分析四、鄭州專業(yè)市場投資發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)五、鄭州廚具專業(yè)市場存在問題分析六、打造本專業(yè)市場的核心競爭力七、成功運(yùn)作專業(yè)市場必須注意的問題深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第二章項(xiàng)目總體定位與策劃思路一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二、項(xiàng)目原則及思路三、項(xiàng)目整體定位1、項(xiàng)目的總體定位2、項(xiàng)目的功能定位與規(guī)劃組合3、商業(yè)業(yè)態(tài)定位4、管理功能定位5、經(jīng)營業(yè)種定位四、項(xiàng)目競爭策略與突破方向五、項(xiàng)目定位理念深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第三章市場規(guī)劃定位與產(chǎn)品規(guī)劃一、項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況概括與商圈概況二、項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)環(huán)境分析三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的方法和步驟四、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)（swot）分析深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司五、項(xiàng)目市場定位1、項(xiàng)目案名策劃2、項(xiàng)目主打廣告語3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定4、項(xiàng)目租賃價(jià)格策略5、樓層產(chǎn)品業(yè)種規(guī)劃六、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)策略1、項(xiàng)目的功能分區(qū)與規(guī)劃設(shè)計(jì)策略2、市場外立面設(shè)計(jì)3、市場平面設(shè)計(jì)建議4、市場硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第四章營銷推廣計(jì)劃與實(shí)施一、營銷推廣的目的與實(shí)施計(jì)劃二、前期媒體統(tǒng)籌安排三、營銷推廣方案四、招商階段推廣途徑五、階段招商目標(biāo)及控制深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第五章招商經(jīng)營推廣計(jì)劃一、構(gòu)建招商成功基礎(chǔ)二、招商目標(biāo)市場與品牌比例三、商戶招攬策略與操作程序1、招商總體策略2、具體實(shí)施策略3、具體招商操作程序4、招商廣告策略5、招商部制度及職責(zé)6、招商后期管理四、招商經(jīng)營管理策略五、經(jīng)營管理實(shí)施方案深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司前言深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）機(jī)構(gòu)于9月11日下午6點(diǎn)，倉促地接到裕豐物流公司的邀請(qǐng)與委托，要求我們?yōu)樵摴炯磳㈤_發(fā)的“裕豐國際酒店用品廚具城”二期項(xiàng)目的進(jìn)行規(guī)劃定位和營銷策劃，開發(fā)公司代表要求我們，在三四天內(nèi)拿出一個(gè)簡短概要的項(xiàng)目規(guī)劃定位和整體營銷策劃方案，以參與裕豐公司邀來的眾多策劃公司提供的規(guī)劃定位與策劃方案的評(píng)比競標(biāo)。

深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司一旦決定，立即行動(dòng)，時(shí)間緊急！公司策劃和市場研究團(tuán)隊(duì)放棄休息，連夜加班，分路行動(dòng)，市場調(diào)查，查閱資料，策略研究，構(gòu)思創(chuàng)意，各負(fù)其責(zé)，緊張投入調(diào)研工作和構(gòu)思撰寫本策劃報(bào)告。對(duì)鄭州市場進(jìn)行了為期10天的簡單調(diào)研，在此過程中對(duì)各大廚具（酒店用品）專業(yè)市場的狀況有著一定的了解與探訪。收集和調(diào)查了大量的一手市場信息和資料數(shù)據(jù)。經(jīng)過公司策劃團(tuán)隊(duì)的緊張創(chuàng)意加工，撰寫了“裕豐國際酒店用品廚具城”規(guī)劃定位及營銷策劃方案，供貴公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第一章市場調(diào)查與研究分析

一、項(xiàng)目背景分析

1、發(fā)展商簡介：[裕豐國際酒店用品廚具城]項(xiàng)目的發(fā)展商是河南裕豐物流有限公司，它為河南物資集團(tuán)公司的全資公司.河南物資集團(tuán)公司目前是河南省政府直接管理的全省七家大型企業(yè)中唯一的一家流通企業(yè)集團(tuán)，是省內(nèi)最大的物資流通企業(yè)，集現(xiàn)代物流、儲(chǔ)運(yùn)、信息服務(wù)、商貿(mào)為一體的綜合性國有企業(yè)，為我省服務(wù)業(yè)重點(diǎn)企業(yè)前50強(qiáng)之一。河南裕豐物流有限公司是經(jīng)河南物資集團(tuán)公司批準(zhǔn)、并由河南物資集團(tuán)公司和河南省金屬材料總公司共同出資，于2008年6月組建的以現(xiàn)代物流、網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)、倉儲(chǔ)為主流、兼做商業(yè)貿(mào)易新型企業(yè)，公司注冊(cè)資本3000萬元，是隸屬河南物資集團(tuán)公司的法人公司。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司2、項(xiàng)目優(yōu)越交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)：公司位于鄭州市主干道：隴海路和東明路交匯處，交通便利，地理位置優(yōu)越。公司自有地塊近100畝，已開發(fā)使用41畝，仍有45畝土地資源待開發(fā)利用。四面環(huán)路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，不可復(fù)制。向南200米是亞洲最大的鐵路貨運(yùn)集裝箱樞紐站—鄭州東站，向西是客運(yùn)總站，東臨未來大道，是鄭州市最大的家電、家具、建材商業(yè)批發(fā)中心，與中博物流園,鄭州廚具大世界隔路相望，形成成熟的區(qū)域鏈商圈，是鄭州市商業(yè)物資批發(fā)，物流儲(chǔ)運(yùn)，最快捷、最暢達(dá)，最具優(yōu)勢(shì)的專業(yè)市場板塊。市場研究立項(xiàng)表明在此建專業(yè)市場前景極為可觀，報(bào)請(qǐng)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，由河南物資集團(tuán)公司和河南省金屬材料總公司共同投資5000萬元，并由河南裕豐物流有限公司運(yùn)營管理。

深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、項(xiàng)目一期成功運(yùn)營：一期建成（2007年5月動(dòng)工）的位于東明路與隴海東路交叉口黃金地段的“河南裕豐現(xiàn)代物流廣場”的[裕豐國際酒店用品城]，占地5500平方米，建筑面積16000平方米的三層大型專業(yè)批發(fā)市場，以酒店廚具業(yè)態(tài)，餐飲廚具機(jī)械，布草工藝為主流，總交易、配送面積覆蓋中南五省。市場內(nèi)部規(guī)劃先進(jìn)，建筑規(guī)范設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全，高效的品牌管理，具備現(xiàn)代化的管理手段，是一座國際化的標(biāo)準(zhǔn)式大賣場。一期招商招租入住率100%，開創(chuàng)了同行業(yè)之先河，匯集國內(nèi)外各大品牌，滿足了商戶一站式采購的需求。5月19日盛大開業(yè)，預(yù)計(jì)第一年的收益將超過1000萬元(扣除40%優(yōu)惠)。與之相匹配的由河南裕豐物流有限公司出資改建的[裕豐廚具批發(fā)市場]，基礎(chǔ)建設(shè)已接近尾聲，招租率已達(dá)100%，發(fā)展前景極為可觀。市場研究顯示，一期項(xiàng)目的投資回報(bào)率高達(dá)20％，三到四年的收益就可超出投資，并超出了當(dāng)今市場開發(fā)所需的五到六年收回投資的理念。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司4、項(xiàng)目二期開發(fā)宏偉規(guī)劃藍(lán)圖：為了擴(kuò)大發(fā)展，發(fā)展商進(jìn)行了二期項(xiàng)目的開發(fā)立項(xiàng)，總投資約2.6億元，建筑面積7萬平米的立體式倉儲(chǔ)倉庫。其中2600萬元，占地4000平米用來引進(jìn)高端、大型的物流及公共信息服務(wù)平臺(tái)電子網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)，建立信息網(wǎng)絡(luò)交易、配送平臺(tái)，處理流向跟蹤，建成后將成為中南地區(qū)最大的集商業(yè)經(jīng)營（五大業(yè)種：1.酒店類廚具業(yè)種、2.居家廚具業(yè)種3..食品包裝機(jī)械、4.干鮮調(diào)味品業(yè)種、5.冷凍食品及海鮮業(yè)種），物資配送、倉儲(chǔ)、信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、展廳、租賃等應(yīng)有盡有的商用物流集散地，構(gòu)建成為鄭州“現(xiàn)代物流中心”。整體工程功能更加完備，攤位預(yù)期升值20%，年收益達(dá)到2億元。二期項(xiàng)目中，將采用最現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息管理手段、模式，進(jìn)行跟蹤服務(wù)、監(jiān)管，它將極大地促進(jìn)物流服務(wù)社會(huì)化和專業(yè)化進(jìn)程。項(xiàng)目將建最先進(jìn)的現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息中心，選配高技術(shù)人才，進(jìn)行高技術(shù)管理，最大限度地、最大可能的提供及時(shí)準(zhǔn)確的交易、配送、倉儲(chǔ)、物流信息，使管理者、商家在最短的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮最大的能動(dòng)性，突出自己的優(yōu)勢(shì)，來最大地提高市場的競爭能力，提升物流水平，使本項(xiàng)目最具有競爭力，研究表明：二期項(xiàng)目的完全開發(fā)使用，它的產(chǎn)值（交易額、按可比價(jià)格計(jì)）將達(dá)到50000萬元，會(huì)產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司二、鄭州廚具專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

鄭州是我國中部地區(qū)的大型經(jīng)濟(jì)核心城市，河南省的省會(huì)，擁有內(nèi)涵豐厚極具魅力的歷史文化資源。改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，這座城市已經(jīng)成為中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)龍頭。隨著鄭州現(xiàn)代商貿(mào)城和交通樞鈕城市定位的清晰化，商貿(mào)市場得到進(jìn)一步的發(fā)展鄭州商業(yè)地產(chǎn)已成為各類投資者熱門追蹤的投資對(duì)象。鄭州作為一個(gè)商貿(mào)城市以及交通樞紐城市，服務(wù)行業(yè)尤其是酒店餐飲業(yè)發(fā)展迅速。近幾年來，隨著鄭州城市輻射力的增強(qiáng)，酒店餐飲進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，因此也催生了省內(nèi)首家專業(yè)的廚具物流園。中部最大的廚具和酒店用品批發(fā)基地鄭汴路和東明路商圈為專業(yè)性批發(fā)市場，在中部地區(qū)頗有知名度?，F(xiàn)已被全國各地投資者、經(jīng)營者與同行業(yè)人士所熟知。東明路商圈是由東明路貫通連接西面的隴海西路，南面的貨棧街，形成集中型的批發(fā)市場區(qū)域。是以廚具為主的專業(yè)型批發(fā)市場，涉及到酒店類廚具、居家廚具、食品包裝機(jī)械等類的市場。近年來，東明路以廚具行業(yè)為龍頭的一批專業(yè)批發(fā)市場興起，興建了鄭州廚具專業(yè)市場，裕豐國際酒店用品城等一些廚具類專業(yè)市場，與鄭汴路建材市場，廚具專業(yè)市場等專業(yè)市場群一起，成為鄭州新商業(yè)的亮點(diǎn)和龍頭。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司三、鄭州廚具專業(yè)批發(fā)市場個(gè)案簡要調(diào)查分析

1、[裕豐國際酒店用品城]一期建成（2007年5月動(dòng)工）的位于東明路與隴海東路交叉口的[裕豐國際酒店用品城]，占地5500平方米，建筑面積16000平方米的三層大型專業(yè)批發(fā)市場，以酒店廚具業(yè)態(tài)，餐飲廚具機(jī)械，布草工藝為主流，總交易、配送面積覆蓋中南五省。市場內(nèi)部規(guī)劃先進(jìn)，建筑規(guī)范設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全，高效的品牌管理，具備現(xiàn)代化的管理手段，是一座國際化的標(biāo)準(zhǔn)式大賣場。一期招商招租入住率100%，開創(chuàng)了同行業(yè)之先河，匯集國內(nèi)外各大品牌，滿足了商戶一站式采購的需求。5月19日盛大開業(yè)，預(yù)計(jì)第一年的收益將超過1000萬元(扣除40%優(yōu)惠)。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司2、[中博廚具及酒店用品市場]中博廚具及酒店用品市場位于鄭州師東明路18號(hào)。占地2.4萬平方米,建筑面積2.3萬平方米.設(shè)攤位230個(gè)。該市場為鋼架大棚結(jié)構(gòu),統(tǒng)一吊頂裝修,大型透明展廳設(shè)計(jì)。市場擁有完善的通訊,消防,環(huán)衛(wèi),綠化等配套設(shè)施,堅(jiān)持以名優(yōu)產(chǎn)品為導(dǎo)向,立足中原,服務(wù)民生,主要經(jīng)營民用廚具,酒店和賓館用品,小型食品機(jī)械,是目前中原地區(qū)最大的廚具產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、[鄭州廚具市場]鄭州廚具市場位于鄭州市東明路15號(hào)，是中原,乃至全國最早,規(guī)模最大,設(shè)施最好,品種最全,國內(nèi)和進(jìn)口產(chǎn)品一應(yīng)具全,配套服務(wù)最為完善的大型廚具,酒店用品批發(fā)市場,位于鄭州市東明路與未來大道間,建筑面積為5萬多平方米,商戶500多家,將成為全國最大最專業(yè)的廚具酒店用品批發(fā)中心。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司4、[鄭州（中國）調(diào)味廚具商貿(mào)廣場]鄭州（中國）調(diào)味廚具商貿(mào)廣場一期占地10萬平方米，建筑面積10多萬余平方米。融入國內(nèi)全新概念的室內(nèi)步行街設(shè)計(jì)模式，將成為鄭州首家新一代室內(nèi)步行街商貿(mào)廣場。建筑為全混凝土框架結(jié)構(gòu)，匯集了專業(yè)市場的大賣場、1+2模式和傳統(tǒng)相結(jié)合的商業(yè)形態(tài)。圍繞著專業(yè)的調(diào)味、廚具、酒店賓館用品市場，多種商業(yè)業(yè)態(tài)的聚集，將吸引不同的經(jīng)營者、投資者。鄭州（中國）調(diào)味廚具商貿(mào)廣場位于鄭州市南陽路立交橋東側(cè)，南臨北環(huán)環(huán)城快速路，西接鄭州調(diào)味食品城，北臨鄭州水產(chǎn)大世界。縱橫交錯(cuò)的京珠高速、連霍高速、107國道更使得市場位置優(yōu)勢(shì)更加顯著。一期項(xiàng)目總投資3億元左右，施工期限10個(gè)月。項(xiàng)目建成后，有專業(yè)市場和配套服務(wù)設(shè)施1000多套，就近解決就業(yè)人口5000以上，市場現(xiàn)金流量在30億元左右，能給地方政府帶來近千萬元的稅費(fèi)收入，同時(shí)也將帶動(dòng)周邊餐飲、交通、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。規(guī)劃整體、布局合理、建筑設(shè)計(jì)大氣典雅的專業(yè)市場。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司5、[鄭州大廚房農(nóng)副產(chǎn)品物流港]鄭州大廚房農(nóng)副產(chǎn)品物流港是政府發(fā)展鄭州西區(qū)的重點(diǎn)工程，地址位于鄭州市鄭上路與富民路交匯處。鄭州大廚房項(xiàng)目總占地面積640000平方米，一期開發(fā)406畝，建筑面積160000平方米。它位于西環(huán)路以西、中原路以北、鄭上路以南、西四環(huán)以東的街區(qū)內(nèi)，緊臨西流湖、連霍高速公路、國家南水北調(diào)運(yùn)河，系“鄭洛工業(yè)走廊”的起點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。大廚房項(xiàng)目距市政府所在地僅6.5公里，與鄭州市一中新校區(qū)的毗鄰，周邊分布有西三環(huán)、繞城高速公路、中原路、鄭上路、富民路、云臺(tái)路等交通要道，并且有322路、11路、302路、34路等多條公交線路，交通極為便利?！按髲N房”是鄭州市場發(fā)展局，攜十余年市場運(yùn)營基礎(chǔ)，三十余家市場開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，數(shù)百億年銷售金額，強(qiáng)勢(shì)推出的專業(yè)市場品牌。大廚房作為一個(gè)廚具及相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營的品牌，以鄭州為樣板，積極發(fā)揮鄭州地處中原腹地的地緣優(yōu)勢(shì)，依托河南農(nóng)業(yè)大省的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以廚房用品為核心，構(gòu)建出一個(gè)展示交易的大平臺(tái)，構(gòu)建鄭州最大的廚房用品交易集散中心。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司四、鄭州專業(yè)市場投資發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

目前，鄭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)近乎于熱火朝天的現(xiàn)象，也表明鄭州地產(chǎn)已正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的時(shí)期已來臨。具體現(xiàn)象如下：1、應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型批發(fā)市場將成為投資者的首選對(duì)象，而更多的投資者則表示他們選擇投資批發(fā)市場的理由是看中未來發(fā)展趨勢(shì)及良好利潤空間。2、批發(fā)市場在近期也將成為搶灘鄭州市民投資的主流市場，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。3、批發(fā)市場必將讓全國及鄭州本地各類投資者將眼光瞄向于東明路市場各大物業(yè)，而現(xiàn)有東明路市場則是經(jīng)營者為主體，他們主要是購買經(jīng)營權(quán)或?qū)嵤┳赓U權(quán)的方式進(jìn)行經(jīng)營。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司五、鄭州廚具專業(yè)市場存在問題分析

鑒于對(duì)市場調(diào)研的深刻，鄭州商業(yè)市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與實(shí)際的操作于本案。主要核心狀況如下：1、零售型物業(yè)的投資逐步轉(zhuǎn)向批發(fā)型物業(yè)的投資：因這類市場的投資已發(fā)展的時(shí)期，投資空間有限，投資形式也較為單一。促進(jìn)著的投資市場的最大化是未來商業(yè)市場發(fā)展的趨勢(shì)。2、批發(fā)市場臟、凌、亂等形象依然存在：因這類市場在固有概念當(dāng)中均是這類形象，但由于市場的逐步完善性，促使這類物業(yè)必將得到改變。必將以優(yōu)化購物環(huán)境為背景從而提升市場形象力。3、批發(fā)市場單一功能制約它的有效發(fā)展：在鄭州市場，批發(fā)市場依然是批發(fā)為主，主要看中“量”的產(chǎn)生，而對(duì)于購物環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)上無太多的追求。同時(shí)，批發(fā)市場依然是純購物功能，無餐飲、休閑、娛樂、展示等功能的存在。4、客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化：現(xiàn)有東明路各類批發(fā)市場，它們的主要輔射目標(biāo)就是鄭州本地及周邊市場。對(duì)于客戶也是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司5、經(jīng)營權(quán)購買狀況甚佳且無產(chǎn)權(quán)概念：在現(xiàn)有的批發(fā)市場內(nèi)，既有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的銷售出現(xiàn)于市場，而更多的則是租賃市場與買斷經(jīng)營權(quán)市場存在。私營開發(fā)商開發(fā)物業(yè)多以產(chǎn)權(quán)式銷售方式面市于市場。6、對(duì)購買產(chǎn)權(quán)價(jià)格敏感且接受程度有待提高：在這次調(diào)研過程中，東明路客戶對(duì)購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔(dān)憂，并對(duì)購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)不是很清楚。大多數(shù)人將產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的首付與二手租賃市場的轉(zhuǎn)讓費(fèi)金額作相應(yīng)比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購買。7、幾大廚具專業(yè)市場爭雄鄭州市場的現(xiàn)象已成必然：本案與鄭州廚具城、中博廚具城，鄭州調(diào)味廚具商貿(mào)廣場四大物業(yè)均在近兩年搶灘于鄭州市場，這四大物業(yè)有的以產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行銷售。同時(shí)，主要目標(biāo)同鎖定于鄭州市場，由于客戶資源有限而幾大物業(yè)齊取的現(xiàn)象。由此可見，市場競爭的激烈性必然存在。8、寫字間市場得到發(fā)展與提升：在此次調(diào)研的過程中，經(jīng)過多方考察與座談，市場現(xiàn)象已明朗呈現(xiàn)。各大商家對(duì)寫字間的需求比較大，他們更關(guān)注寫字間的功能性。在他們慣有的概念當(dāng)中，寫字間與普通商鋪的區(qū)別就在于能否具備上網(wǎng)的條件而確定。這些基本要素成為他們急切關(guān)注的核心問題，也是本案針對(duì)市場需求需改善或提升的地方。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司六、打造本專業(yè)市場的核心競爭力

未來批發(fā)市場的發(fā)展前景良好，但對(duì)于東明路商圈的批發(fā)市場未來發(fā)展趨勢(shì)必將成為行業(yè)人士高度重視與關(guān)切的現(xiàn)實(shí)，作為后起之秀的本項(xiàng)目，要敢于創(chuàng)造自己的市場核心競爭力，創(chuàng)新一種引領(lǐng)行業(yè)領(lǐng)先的操作模式，一種投資者、經(jīng)營者、終端消費(fèi)者三贏的經(jīng)營模式，成為中部地區(qū)首創(chuàng)商貿(mào)與物流并享的廚類物業(yè)商業(yè)新中心。1、品牌形象力的提升：對(duì)于傳統(tǒng)批發(fā)市場固有的形象必需得到改變，以品牌化包裝推廣來優(yōu)化購物環(huán)境是本案的基本途徑。2、強(qiáng)化零售功能：固有的批發(fā)市場以單一的批一功能為主，或者是不拒絕零售的可能性，但也不推薦這類功能的存在。但在本案內(nèi)，必須零售功能。包括樓層產(chǎn)品的布局，核心客戶的引進(jìn)及物業(yè)人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)等要素上均體現(xiàn)這一特征。3、網(wǎng)絡(luò)化的拓展：一般批發(fā)市場以本地市場為主，再輔射到周邊市場。而作為本案，則強(qiáng)力拓展它的輔射性，以全國、國外作為輔射目標(biāo)。它依托于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力的背景，整合買方與賣方的有效需求向區(qū)域化、國界化發(fā)展促進(jìn)這類市場的交易是本案的核心賣點(diǎn)。4、強(qiáng)力打造“三化”市場：“三化”元素即指專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)模化。這個(gè)未來批發(fā)市場關(guān)系生存性的關(guān)鍵問題。專業(yè)化，有利于商業(yè)價(jià)值的提升；規(guī)?；欣诋a(chǎn)品的多樣化。規(guī)范化，有利于促進(jìn)銷售率的上升；這些方面必須得到有效提高，必將會(huì)使本案的持續(xù)經(jīng)營性達(dá)到最大化。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司5、拓展實(shí)力客戶激活市場：

本案體量過大，本地客戶也有限。又由于競爭者已開始展開銷售工作，這種現(xiàn)象的存在均能對(duì)本案產(chǎn)生極大的影響。拓展本案實(shí)力性客戶乃是本案的關(guān)鍵，一方面可利用它的實(shí)力性與品牌性吸納同類型的客戶或散戶；另一方面可去化比例較大的商鋪面積。對(duì)于這類型的客戶，是本案的關(guān)鍵所在，也是本案的困難所在。6、“人流、商流、信息流”構(gòu)造強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)：由于本案地處于東明路核心商圈內(nèi)，為鄭州城區(qū)的重點(diǎn)支持項(xiàng)目，同時(shí)超大規(guī)模為構(gòu)造一個(gè)新型的mall奠定基礎(chǔ)。鄭州為中部五省的中心城市，交通便捷、貨物運(yùn)輸、商勢(shì)輔射力均具備一個(gè)現(xiàn)代主題物流中心的核心要素。本案以人流、商流、信息流作為強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)對(duì)外推廣，必定引進(jìn)各類商家的青睞。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司七、成功運(yùn)作專業(yè)市場必須注意的問題

未來批發(fā)市場的發(fā)展前景將得到多方人士的鼎力支持，一方面來源于當(dāng)?shù)卣硪环矫鎰t是開發(fā)商的開發(fā)理念，第三方面則是行業(yè)協(xié)會(huì)，第四方面則是做專業(yè)型批市場的長久性客戶，第五方面則是終端客戶等五大力量的全新打造，促使著批發(fā)市場具備良好的發(fā)展前景?？蛻糍Y源也將得到大力拓展，逐步向多元化、專業(yè)化、層次化的客戶資源發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量差、商家信譽(yù)無保證等現(xiàn)象即將得到有效改變，趨向于產(chǎn)品風(fēng)格時(shí)尚、產(chǎn)品品質(zhì)較佳、商家信譽(yù)信得過等原則吸納有效客戶。而作為本案如何制勝于市場，核心策略是什么，所運(yùn)用的組合策略又是什么，或者是操作手段又如何乃是本案取勝于市場的關(guān)鍵。要成功運(yùn)作專業(yè)市場，必須把握好以下幾點(diǎn)：深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司一是精準(zhǔn)科學(xué)的市場定位。精準(zhǔn)的市場定位是專業(yè)市場成敗的關(guān)鍵。定位開發(fā)運(yùn)營專業(yè)市場必須從城市功能發(fā)展需要、城市消費(fèi)需要、城市區(qū)域規(guī)劃定位及產(chǎn)業(yè)政策等四個(gè)方面入手，賦予專業(yè)市場精準(zhǔn)的定位，給出科學(xué)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。二是全方位的整合資源。專業(yè)市場涉及業(yè)戶群體龐大，業(yè)戶容易抱團(tuán)發(fā)展，招商引入組織工作難度大，特別是挖掘自然形成的老市場業(yè)戶難度極高。為此，單靠開發(fā)運(yùn)營商的宣傳和形象推介進(jìn)行招商必然受阻，必須依托政府資源、社會(huì)資源、外商資源的有機(jī)整合，互為助力，相得益彰，才會(huì)招商成功，這也是發(fā)展和培育專業(yè)市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司三是高素質(zhì)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。市場的運(yùn)營管理包含前期調(diào)研、市場定位、包裝策劃、品牌塑造、營銷招商、運(yùn)營推廣、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要圍繞市場定位和營銷策略，組織各部門團(tuán)結(jié)協(xié)作，配以頑強(qiáng)細(xì)密的執(zhí)行力，通過合理的市場產(chǎn)品分區(qū)和大量的事件營銷，耐心細(xì)致地維護(hù)好市場發(fā)展的漫長培育期，才能確保市場運(yùn)作成功。沒有一支敢打敢拼、作風(fēng)硬朗的團(tuán)隊(duì)，沒有一批高素質(zhì)的專業(yè)人才，項(xiàng)目往往會(huì)半途而廢。四是高度的社會(huì)責(zé)任感。在專業(yè)市場開發(fā)流程中，招商完成后，開發(fā)運(yùn)營商的利益就基本完成。如果沒有高度的社會(huì)責(zé)任感，就很難完成“招商、安商、富商”的市場發(fā)展鏈條。多數(shù)運(yùn)營商往往在招商完成后結(jié)束市場運(yùn)營，致使物業(yè)管理、續(xù)商服務(wù)大打折扣，導(dǎo)致市場不能持續(xù)繁榮。深圳凱斯萊策劃機(jī)構(gòu)在操作運(yùn)作專業(yè)市場時(shí)，始終保持了一種高度的社會(huì)責(zé)任感，市場招商完成后，保持長期的市場維護(hù)，促進(jìn)了市場的健康快速的發(fā)展。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第二章項(xiàng)目總體定位與策劃思路一、項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)作為重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)滿足投資商/開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者及最終消費(fèi)者四個(gè)層面的利益要求，保證項(xiàng)目的成功建設(shè)及后期良好運(yùn)營。1、對(duì)于投資/開發(fā)商而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)能夠保證在最優(yōu)化的投資環(huán)境之下，實(shí)現(xiàn)短期效益與長期效益的最大化，主要表現(xiàn)為：通過項(xiàng)目的開發(fā)、銷售、運(yùn)營，為投資/開發(fā)商帶來合理的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)投資/開發(fā)商的投資回報(bào)預(yù)期，同時(shí)借助于優(yōu)勢(shì)物業(yè)資源的掌控，獲得長期管理效益、經(jīng)營效益及品牌/形象效益。2、對(duì)于投資者及經(jīng)營者而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過明確定位、科學(xué)規(guī)劃、系統(tǒng)經(jīng)營管理為投資者、經(jīng)營者創(chuàng)造良好的投資/經(jīng)營環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)的升值，發(fā)揮聚集效應(yīng)，帶動(dòng)整體物業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營性，實(shí)現(xiàn)投資者及經(jīng)營者的投資回報(bào)目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、對(duì)于消費(fèi)者而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在充分了解消費(fèi)者消費(fèi)需求、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)心理及消費(fèi)行為的基礎(chǔ)之上，為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境、享受批零兼營的購物功能。使之為消費(fèi)者帶來便利性與快捷性，同時(shí)結(jié)合于消費(fèi)者的消費(fèi)需求，擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)化客戶資源、保證產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)。以此來奠定物美價(jià)謙與品質(zhì)保證的消費(fèi)特征，更進(jìn)一步提升該物業(yè)的經(jīng)營價(jià)值。4、對(duì)于商圈而言本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過對(duì)市場、對(duì)消費(fèi)者的充分了解，科學(xué)規(guī)劃，合理引進(jìn)及組合新型業(yè)態(tài)、業(yè)種，完善區(qū)域商業(yè)功能，以提升東明路商圈的商業(yè)特征與功能。本案所打造的目的是繼承原東明路的商業(yè)氣勢(shì)，提升現(xiàn)有東明路的商業(yè)功能與購物環(huán)境，同時(shí)更進(jìn)一步的完善現(xiàn)有產(chǎn)品組合與商家組合。順原有東明路商氣，造現(xiàn)有新東明路之地標(biāo)交易廣場——“裕豐國際酒店用品廚具城”。提升商圈原有的商業(yè)勢(shì)氣，擴(kuò)大新東明路商圈在批發(fā)行業(yè)中的知名度或者得到全國市場的各大投資者與經(jīng)營者的認(rèn)可是本案打造的真正目的。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司二、項(xiàng)目開發(fā)原則及思路

任何商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)都必需遵循一定的原則性，一方面深入了解該商業(yè)圈的基本特性，另一方面尋求各類符合該項(xiàng)目操作的手法與策略，使其本項(xiàng)目在該商圈內(nèi)具備相應(yīng)的競爭力，打造一個(gè)成功的商業(yè)廣場是任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)宗旨。1、充分考慮行業(yè)與產(chǎn)業(yè)特征的有機(jī)整合，既要考慮到行業(yè)特征，又要依托于產(chǎn)業(yè)背景。點(diǎn)面雙效結(jié)合共同打造一個(gè)專業(yè)市場的持續(xù)經(jīng)營性是不可忽視的社會(huì)責(zé)任。2、充分考慮本項(xiàng)目所處商圈的特征與未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，創(chuàng)立本項(xiàng)目的核心競爭力。3、“招商100％，繁榮100％”為大前提，對(duì)本項(xiàng)目的投資者，租賃經(jīng)營商戶，終端消費(fèi)者進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。4、以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合。同時(shí)，嚴(yán)格考核產(chǎn)品質(zhì)量與商家信譽(yù)品牌。5、以本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群（投資者與經(jīng)營者）作為市場宣傳推廣的主打?qū)ο?，?qiáng)勢(shì)樹立高投資價(jià)值、高經(jīng)營價(jià)值的市場形象。階段性的深入推廣，策略性的投機(jī)市場。6、優(yōu)先引進(jìn)主力商戶（具有多個(gè)行業(yè)的銷售網(wǎng)絡(luò)客戶或具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的商戶及具有一定品牌信譽(yù)的商戶），以大客戶帶小商戶為本案的招商策略。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司三、項(xiàng)目整體定位

根據(jù)本案的市場調(diào)研狀況及本案所處的東明路商圈特征，給予本案最為精準(zhǔn)的市場定位尤為重要，從商圈到項(xiàng)目特征、從業(yè)態(tài)到管理模式、從經(jīng)營戶到投資者各個(gè)層面的要素要考慮到位，使之更為貼切的符合到市場需求。可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。這樣的定位，可以減少與直接競爭對(duì)手的接觸面。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司1、項(xiàng)目的總體定位本項(xiàng)目立足于服務(wù)周邊市場，集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心（一個(gè)具備批零兼售的倉儲(chǔ)式交易中心誕生）2、市場功能定位本項(xiàng)目市場功能定位需要?jiǎng)澐譃橐韵聨讉€(gè)區(qū)，方能滿足要求：展示、交易功能區(qū)，會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)，零售功能區(qū)，休閑娛樂功能，倉儲(chǔ)物流功能區(qū)，信息服務(wù)功能區(qū)，商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)，市場管理功能區(qū)，公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)、后勤配套區(qū)。3、商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目的功能架構(gòu)是由批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)構(gòu)成，是以主題物流為依托，集批發(fā)、零售、采購、配送及配套服務(wù)功能于一體的大型展示交易中心。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司4、管理功能定位中國物流業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長的大環(huán)境下有了很大改善，但在管理功能上還存在明顯的不足。首先，現(xiàn)代物流的功能是設(shè)計(jì)、執(zhí)行以及管理客戶供應(yīng)鏈中的物流需求，其特點(diǎn)是依據(jù)信息和物流專業(yè)知識(shí)，以最低的成本提供客戶需要的物流管理和服務(wù)。打破原有市場格局，集倉儲(chǔ)、承運(yùn)、搬運(yùn)、營運(yùn)、營銷、服務(wù)等多種功能為一體，在提升鄭州物流業(yè)競爭水平的同時(shí)，開創(chuàng)一個(gè)全新的市場空間?，F(xiàn)代物流理念的綜合物流平臺(tái)，利用整合后的超強(qiáng)市場競爭力占領(lǐng)整體貨運(yùn)市場的業(yè)務(wù)主流，改變以往個(gè)體戶搶生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任務(wù)的格局，最終提升貨運(yùn)市場的競爭層面，以確保最終的價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司5、經(jīng)營業(yè)種定位商業(yè)要成功，經(jīng)營業(yè)種定位是一個(gè)關(guān)鍵因素，形成有個(gè)性的業(yè)態(tài)模式，才能在競爭中立于不敗之地。因此，我司在對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營業(yè)種定位是基于反復(fù)的市場調(diào)研和同類市場的論證之上，具有很強(qiáng)的市場競爭力和吸引力。本項(xiàng)目處于鄭州市中南城區(qū)，由于地處具有較高知名度的東明路商業(yè)圈內(nèi)，同時(shí)鄭州為中部六省的中心城市，在交通運(yùn)輸與客流量上擁有獨(dú)天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目形象定位主要以中檔為主，在空間設(shè)置上、物業(yè)裝修風(fēng)格上、樓層業(yè)種分布、錯(cuò)位經(jīng)營等方面均考慮其零售功能的必然性。使其具備零售與批發(fā)雙重特征。以低、中檔產(chǎn)品為主，由于以批發(fā)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，使之產(chǎn)品定位上不能過于高檔，充分考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營利潤及批發(fā)市場經(jīng)營產(chǎn)品價(jià)格低廉之特征。因此，本案經(jīng)營產(chǎn)品為低、中檔。同時(shí)，結(jié)合商圈特征，本案所經(jīng)營的產(chǎn)品仍以酒店用品和廚具為主。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司四、項(xiàng)目競爭策略與突破方向

分析東明路商圈內(nèi)的原有各大商業(yè)物業(yè)現(xiàn)況，繼承原有商業(yè)物業(yè)的基本特征，提升本物業(yè)的核心競爭力。同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、理念優(yōu)勢(shì)等特征，在定位、規(guī)劃、招商、管理上尋找突破點(diǎn)，使之本案具備它的唯一性與稀缺性，確定它的投資價(jià)值與經(jīng)營價(jià)值。1、定位突破確定本項(xiàng)目在東明路商圈整體商業(yè)市場中所應(yīng)當(dāng)扮演的地位與角色，同時(shí)也根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標(biāo)與宗旨，本項(xiàng)目承擔(dān)著引領(lǐng)鄭州批發(fā)市場商業(yè)模式升級(jí)、提升專業(yè)型批發(fā)市場商業(yè)環(huán)境的重要使命，而這也就是本項(xiàng)目自身所蘊(yùn)含的價(jià)值所在，使命與角色的特殊性決定了本項(xiàng)目的定位：以“集批發(fā)、零售、展示、交易、物流配送功能等為一體，具有強(qiáng)大輻射力的大型現(xiàn)代化物流交易中心。本項(xiàng)目整體定位依然是鎖定批發(fā)市場消費(fèi)群為核心，結(jié)合于批發(fā)市場的商業(yè)特征，另附零售功能的實(shí)效特征。以其達(dá)到在項(xiàng)目定位上的突破，這一定位將有效地抑制對(duì)手的競爭，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營差異化、客戶資源網(wǎng)絡(luò)化、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)質(zhì)化等。從而有利于提升項(xiàng)目整體競爭能力、商業(yè)特色的發(fā)揮及項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營空間。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司2、規(guī)劃突破完成項(xiàng)目內(nèi)部功能的規(guī)劃及組織，科學(xué)合理地進(jìn)行業(yè)態(tài)、業(yè)種組合及分布，一方面最大程度地滿足經(jīng)營商戶的經(jīng)營價(jià)值之因素，另一方面也滿足消費(fèi)市場的消費(fèi)特征。通過對(duì)市場、對(duì)消費(fèi)者及對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的基本特征，以最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營性，確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃與單層規(guī)劃的實(shí)效性與利益最大化。整體商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃：本案為批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)，在購物空間、人流動(dòng)線、貨品倉儲(chǔ)、貨車停放、產(chǎn)品擺放等各類問題上切合實(shí)際的考慮到零售與批發(fā)的需求。以引導(dǎo)消費(fèi)為核心，以促進(jìn)交易量或人流量為前提。滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、展示等多功能的需求是本案在整體項(xiàng)劃所需考慮到的。個(gè)別樓層規(guī)劃：除其正常的人流動(dòng)線、休息空間、購物環(huán)境等需求。還需充分考慮零售功能的實(shí)質(zhì)性，建議在一個(gè)樓層設(shè)定餐飲功能，解決經(jīng)營戶的用餐與休息需求。在個(gè)別樓層設(shè)定小型咖啡廳或西餐廳等相關(guān)建議。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、招商突破即引進(jìn)大商戶提升本案的商業(yè)價(jià)值是本案招商成功與否的關(guān)鍵，本案的規(guī)模、價(jià)格、經(jīng)營價(jià)值、產(chǎn)品定位及商業(yè)組合等各要素均影響到招商工作進(jìn)展的實(shí)質(zhì)性。因此，本案在招商策略上需突破，一方面通過行業(yè)協(xié)會(huì)推薦具有實(shí)力或品牌性的大客戶，以大客戶帶動(dòng)小客戶刺激入駐率。另一方面則展開異地招商，主要是以經(jīng)營戶為主，以外地商戶刺激本地商戶為核心（包括具有實(shí)力的本地商戶）。在展開招商工作前期，應(yīng)多角度的考慮到招商范圍的最大化（主要以江浙一帶的客戶為主），在招商過程中也著重強(qiáng)調(diào)本案的多功能性，多層面的吸引各類商戶對(duì)本案的青睞。本案的招商，一方面突破單一的批發(fā)性客戶（含零售客戶），另一方面突破本地性客戶（力求異地客戶最大化）。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司4、經(jīng)營突破在傳統(tǒng)的概念里，批發(fā)市場都是“走量”（也為交易量）的性質(zhì)，他們都有著固定的客戶網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)對(duì)于經(jīng)營方面沒有太多的要求，而作為本案則需要在經(jīng)營方面實(shí)現(xiàn)突破，一方面以西北地區(qū)為首要銷售網(wǎng)絡(luò)，大至全國各地的主要城市，同時(shí)也需拓展國外市場。對(duì)于這類范圍的定義，不是單靠一個(gè)目標(biāo)則可以實(shí)現(xiàn)的，而是關(guān)系到多方面因素。首先最為重要的則是經(jīng)營戰(zhàn)略上的突破，而作為經(jīng)營戰(zhàn)略的核心就是以商戶為核心目標(biāo)，商戶的銷售產(chǎn)品是否達(dá)到銷售網(wǎng)絡(luò)的最大化就極其重要。時(shí)刻關(guān)注商戶的經(jīng)營狀況，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，與核心銷售網(wǎng)絡(luò)的行業(yè)協(xié)會(huì)保持密切關(guān)系。展開各類活動(dòng)，如訂貨會(huì)、新品展示會(huì)、行業(yè)交流會(huì)、產(chǎn)品博覽會(huì)等活動(dòng)促進(jìn)經(jīng)營狀況的甚佳是本案的經(jīng)營突破。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司5、管理突破管理是四個(gè)元素的核心，是決定一個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目未來可持續(xù)經(jīng)營的內(nèi)在動(dòng)力。通過引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理的實(shí)效性、持續(xù)性、有序性，從而保證項(xiàng)目物業(yè)的未來可持續(xù)性經(jīng)營、效益最大化及實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、升值作用。而更深一層的提升了產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的管理模式，實(shí)現(xiàn)三權(quán)分離之原則。而作為本案，管理更為關(guān)鍵，因本案是批發(fā)與零售雙重業(yè)態(tài)均具備的商業(yè)物業(yè)。在管理上，突破單一性的安全管理、秩序管理或車輛管理等，而則需在經(jīng)營管理上尋找突破，擴(kuò)大管理范圍、提高管理質(zhì)量、補(bǔ)充管理要件等。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司五、項(xiàng)目定位理念

1、經(jīng)營理念的領(lǐng)導(dǎo)者現(xiàn)鄭州的商業(yè)競爭狀態(tài)仍處于白熱化階段，各個(gè)方面的商業(yè)形勢(shì)良好，但在商業(yè)環(huán)境與模式上還需要完善、提升與創(chuàng)新。特別是批發(fā)市場商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)處于興起階段。本項(xiàng)目的經(jīng)營理念則是重點(diǎn)，就是打造具有代表性（鄭汴路的代表者）與創(chuàng)造性（東明路的商業(yè)巨頭）的地標(biāo)級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)代表著原東明路的商業(yè)勢(shì)氣與一個(gè)鑄造新東明路商業(yè)巨頭項(xiàng)目的有機(jī)給合，形成了一個(gè)世人關(guān)注的“裕豐國際酒店用品廚具城”。導(dǎo)入商業(yè)與文化（鄭州以古文化深厚而聞名）的嫁接，以文化內(nèi)涵來提升它的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目不做跟隨者，而是實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者之作用。從商業(yè)業(yè)態(tài)、商品品種、商業(yè)模式、購物環(huán)境、推廣手法、營銷理念上進(jìn)行創(chuàng)新與突破，使其具備真正意義上的商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司2、批零兼營的承傳追隨者據(jù)市場調(diào)研的清晰化，本案的大規(guī)模則具有相應(yīng)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，同時(shí)也結(jié)合于市場的特性，本案必須以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式進(jìn)行消化規(guī)模的龐大性。在固有的批發(fā)市場特性中，以批發(fā)單一功能而鑄造，欠缺零售功能。而作為本案，批零雙重業(yè)態(tài)模式并肩齊行。這種業(yè)態(tài)模式的提出，一方面由于規(guī)模化的支持，另一方面也由兩者客戶相互促進(jìn)的效果。使其在每一個(gè)樓層的商業(yè)氛圍都得到更好的烘托，每一個(gè)商戶的交易量都得到更大的提升。作為本案，即將成為西北地區(qū)首個(gè)以“批零兼營”的業(yè)態(tài)模式而著稱的商業(yè)物業(yè)。它在不久的將來，即將成為鄭州各大商業(yè)物業(yè)承傳追隨的對(duì)象。這是一種新型理念的提出，更是一種未來趨勢(shì)的所在。它在于創(chuàng)新，在于被后來者所追仿的理念，更在于它應(yīng)勢(shì)于市場需求而早先存在。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、現(xiàn)代物流的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者物流的專業(yè)化分工特點(diǎn)雖然日益明顯，但是物流的組織和管理卻不斷向綜合性發(fā)展，各種物流方式和物流載體之間的聯(lián)系越來越緊密。但是，我國目前的物流行業(yè)管理仍沿用著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的部門分割體制。與物流相關(guān)的各部分分別由鐵道、交通、民航、內(nèi)貿(mào)等不同政府部門進(jìn)行管理。依據(jù)這種條塊管理體制，形成了自上而下的縱向隸屬和管理格局，嚴(yán)重制約著在全社會(huì)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)合理的對(duì)物流進(jìn)行政體統(tǒng)籌和規(guī)劃，妨礙著物流的社會(huì)化進(jìn)程，制約著現(xiàn)代物流的進(jìn)一步發(fā)展。而作為本案的建造目的，一方面使其本案在產(chǎn)品引進(jìn)、定位、特性上均符合的批發(fā)市場的特征，進(jìn)一步促進(jìn)物流的必然性。同時(shí)，在物流管理、格局上進(jìn)行打破，使其成為鄭州首個(gè)以“主題物流”為中心的成功典范商業(yè)項(xiàng)目。真正做到現(xiàn)代物流定位的挑戰(zhàn)者與補(bǔ)缺者是本案的最終目的。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第三章市場規(guī)劃定位與產(chǎn)品規(guī)劃一、項(xiàng)目基礎(chǔ)狀況與商圈概況

二期項(xiàng)目“裕豐國際酒店用品廚具城”，總投資約2.6億元，建筑面積7萬平米的立體式倉儲(chǔ)倉庫。其中2600萬元，占地4000平米用來引進(jìn)高端、大型的物流及公共信息服務(wù)平臺(tái)電子網(wǎng)絡(luò)信息管理系統(tǒng)，建立信息網(wǎng)絡(luò)交易、配送平臺(tái)，處理流向跟蹤，建成后將成為中南地區(qū)最大的集商業(yè)經(jīng)營（五大業(yè)種：1.酒店類廚具業(yè)種、2.居家廚具業(yè)種3..食品包裝機(jī)械、4.干鮮調(diào)味品業(yè)種、5.冷凍食品及海鮮業(yè)種），物資配送、倉儲(chǔ)、信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、展廳、租賃等應(yīng)有盡有的商用物流集散地，構(gòu)建成為鄭州“現(xiàn)代物流中心”。整體工程功能更加完備，攤位預(yù)期升值20%，年收益達(dá)到2億元。在東明路批發(fā)市場建成初期，有60％—70％的商戶來自江浙一帶，這個(gè)數(shù)字即使到現(xiàn)在，也不低于55％。同時(shí)又由于東明路市場面臨著周邊新市場的形成，將導(dǎo)致東明路市場經(jīng)營狀況受到一定影響。由于忽視硬件設(shè)施建設(shè)，使得市場競爭力和對(duì)商戶的吸引力明顯減弱，同時(shí)電力、通訊等配套設(shè)施也相對(duì)滯后。面對(duì)著現(xiàn)有東明路種種狀況的現(xiàn)有局面，東明路市場的使命則在于向鄭州為圓心的周邊地區(qū)實(shí)現(xiàn)物資集散為核心的目的，打造中部地區(qū)具有較高知名的商業(yè)物業(yè)，并成為唯一超大規(guī)劃具備商貿(mào)與物流并享功能的商業(yè)中心。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司二、項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)環(huán)境分析

1、區(qū)位前景：本案所處的區(qū)位，為鄭州城區(qū)的商業(yè)繁華地帶。東明路鄭汴路商業(yè)已經(jīng)過了20多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以批發(fā)市場為主的核心商圈。由于政府目光長遠(yuǎn)化，已投入大量資金或通過引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有東明路的知名度或商業(yè)價(jià)值性。因此，本案所處的區(qū)位前景十分良好。2、繁華程度：歷經(jīng)20年變遷的東明路商圈，已經(jīng)形成多個(gè)專業(yè)型的批發(fā)市場，如鄭州廚具城、裕豐國際酒店用品城等約多個(gè)以廚具為主的批發(fā)市場。產(chǎn)品的多樣化，使之各地批發(fā)商來此購物，貨車的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。該商圈的繁華程度不容置疑。3、商業(yè)氛圍：該商圈以批發(fā)為主，人流量較大，吸引著全國各地的批發(fā)商，同時(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。由于鄭州為中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)城市，各大商家將在此設(shè)立品牌店或代理店。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。4、交通狀況：本案所于隴海路與東明路交叉處，而未來路，貨棧街又為通往中州大道、東明路、鄭汴路、商圈的主干道或必經(jīng)之路。該商圈內(nèi)的長纓路，東貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此，均有50多條線路通往中部各省市、縣或鎮(zhèn)等。因此，本案的交通狀況甚佳。5、配套設(shè)施：該商圈內(nèi)配有銀行、郵局、醫(yī)院、餐飲店、便利店等。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。同時(shí)，也為附近的居民提供相應(yīng)的便利。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的方法與步驟物流園區(qū)的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜而長期的工程，投資大，回收周期長。中國的物流園區(qū)也很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)贏利，加上市場競爭愈來愈激烈，因此物流園區(qū)的規(guī)劃工作也愈加顯得重要。通過對(duì)國內(nèi)大大小小各類物流園區(qū)規(guī)劃案例的研究以及對(duì)眾多物流園區(qū)的實(shí)地考察和分析，筆者認(rèn)為，目前不少物流園區(qū)規(guī)劃主要存在"需求不清、定位不準(zhǔn)、功能太泛、布局不順、實(shí)施不力"五大軟肋。這五大軟肋在很大程度上是由于缺乏合理有效的規(guī)劃方法論造成的。德國物流園區(qū)規(guī)劃普遍采用msflb“五部曲”規(guī)劃方法論，其實(shí)是五個(gè)步驟英文首個(gè)字母的簡稱，它們分別是市場分析（marketstudy）、戰(zhàn)略定位（strategicpositioning）、功能設(shè)計(jì)（functiondesign）、布局設(shè)計(jì)（layoutdesign）和商業(yè)計(jì)劃（businessplan）。為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，必須對(duì)物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進(jìn)行全面調(diào)查和研究，根據(jù)長遠(yuǎn)和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。筆者結(jié)合我國國情研究了該研究院發(fā)表的物流園區(qū)規(guī)劃方法論后認(rèn)為在我國現(xiàn)階段，要想規(guī)劃好物流園區(qū)應(yīng)當(dāng)從以下五個(gè)方面著手：市場分析、戰(zhàn)略定位、功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)和商業(yè)計(jì)劃。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司1、市場分析

為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，必須對(duì)物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進(jìn)行全面調(diào)查和研究，根據(jù)長遠(yuǎn)和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。

2、戰(zhàn)略定位

在完成詳實(shí)的定性和定量市場分析和研究之后，規(guī)劃者必須對(duì)物流園區(qū)整體優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅進(jìn)行分析（即swot分析），這些分析主要作用是幫助園區(qū)的高層經(jīng)營決策者明晰內(nèi)外部環(huán)境，提出發(fā)展物流園區(qū)的使命、遠(yuǎn)景目標(biāo)和制勝策略，從而進(jìn)行準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位，幫助實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)。這里的制勝策略，是指擊敗現(xiàn)有及潛在競爭者的計(jì)劃，包括一系列舉措以提高物流服務(wù)的水平，物流園區(qū)戰(zhàn)略選擇的"價(jià)值方案"及其實(shí)施步驟。這些策略應(yīng)該嚴(yán)格限制在內(nèi)部使用。

深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、功能設(shè)計(jì)

物流園區(qū)的功能設(shè)計(jì)主要采用自頂向下的方法，即在確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則以后，對(duì)物流功能規(guī)劃所涉及的核心因素進(jìn)行列舉和分析，然后通過收集整理一系列國際最先進(jìn)的物流園區(qū)案例，總結(jié)出對(duì)國內(nèi)物流園區(qū)最適合的經(jīng)驗(yàn)。隨后，整個(gè)物流園區(qū)將被劃分為幾個(gè)大功能區(qū)域，例如物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，規(guī)劃者再從國際最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及市場調(diào)查得到的實(shí)際需求兩方面入手，為每個(gè)功能區(qū)域命名、定義、分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和管理系統(tǒng)。

4、布局設(shè)計(jì)

物流園區(qū)的設(shè)施規(guī)劃與布局設(shè)計(jì)是指根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營目標(biāo)，在已確認(rèn)的空間場所內(nèi)，按照從貨物的進(jìn)入、組裝、加工等到貨物運(yùn)出的全過程，力爭將人員、設(shè)備和物料所需要的空間作最適當(dāng)?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)物流園區(qū)中的各建筑設(shè)施的選址和規(guī)劃應(yīng)采用科學(xué)的定量方法，如：運(yùn)籌學(xué)中的一些最優(yōu)選址方法、最短路徑法、最小費(fèi)用最大流法、一些有效的物料進(jìn)出表法、搬運(yùn)系統(tǒng)分析法、模糊理論中的模糊綜合評(píng)價(jià)法、一些最優(yōu)決策方法等。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司5、商業(yè)計(jì)劃商業(yè)機(jī)會(huì)主要是讓園區(qū)投資和經(jīng)營管理者如何按照公司體制設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)模式和管理模式，主要包括物流園區(qū)管理公司的組織架構(gòu)和職責(zé)，物流園區(qū)業(yè)務(wù)模式，收益預(yù)測(cè)，客戶分析，園區(qū)銷售、市場推廣策略，投資收益等財(cái)務(wù)概要分析。物流園區(qū)的開發(fā)一般分階段進(jìn)行。分階段進(jìn)行將比整個(gè)一步到位式開發(fā)容易實(shí)施，而且，后一個(gè)階段可以吸取前一個(gè)階段中的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化下一步的營銷策略和其他細(xì)節(jié)。物流園區(qū)典型的業(yè)務(wù)模式有：物業(yè)支持、建設(shè)支持、財(cái)務(wù)支持、人力資源支持、環(huán)境支持、安全支持、質(zhì)量支持、設(shè)備支持等服務(wù)。物流園區(qū)市場營銷方面，建議采取宣傳手冊(cè)、用戶雜志、出席推介會(huì)和交易會(huì)、視覺形象設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)、投資指南、廣告等多種手段混合使用的整合營銷方式，以達(dá)到預(yù)期效果。目前我國的物流產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，物流園區(qū)的建設(shè)不能急功近利，應(yīng)該踏踏實(shí)實(shí)機(jī)從上述五個(gè)方面做好，圍繞驅(qū)動(dòng)力做文章，切實(shí)規(guī)劃好物流園區(qū)的建設(shè)，才能真正取得實(shí)效。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司四、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)（swot）分析

優(yōu)勢(shì)：1、本案交通便捷，商圈內(nèi)的配套設(shè)施齊全，提供了便捷性。2、規(guī)模超大，業(yè)種齊全、為國有政府重點(diǎn)支持物業(yè)。3、絕對(duì)地段優(yōu)勢(shì)，批零兼營業(yè)態(tài)模式為網(wǎng)絡(luò)各地客戶資源提供了充足的支撐點(diǎn)；劣勢(shì)：1、因商圈特征所限制，以廚具為主的批發(fā)市場能否代替原有東明路商圈內(nèi)的其它項(xiàng)目還處于未知狀態(tài)。2、規(guī)模過大，客戶資源有限，能否在原有東明路及鄭汴路商圈內(nèi)的吸納一定量經(jīng)營者直接關(guān)系到本案的成功與否。機(jī)會(huì)：1、本案為政府重要支持的項(xiàng)目，大打政府品牌有利于促進(jìn)本案的去化。2、開發(fā)理念上得到創(chuàng)新、業(yè)態(tài)模式上得到提升、經(jīng)營策略上得到改善等均為本案提供了有利機(jī)會(huì)。3、以本案的地段優(yōu)勢(shì)及稀缺性，利用異地推廣渠道，針對(duì)各大專業(yè)批發(fā)市場，鎖定行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)系網(wǎng)，使之為本案創(chuàng)造最大化的商業(yè)機(jī)會(huì)。威脅：1、競爭對(duì)手已先推向市場，開始制造活動(dòng)吸納東明路客源；2、客戶的引進(jìn)與業(yè)種分布、樓層功能布局、品牌構(gòu)建比例的妥當(dāng)性直接影響著本案的成功與否。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司五、項(xiàng)目市場定位

結(jié)合于上述的分析，本案的定位仍然延續(xù)著原有東明路商圈的特性，以廚具產(chǎn)品和酒店用品為主。但在業(yè)態(tài)模式上得到創(chuàng)新，以首個(gè)批零兼營雙重業(yè)態(tài)相結(jié)合的商業(yè)物業(yè)而亮相于市場。市場定位前提，就在于市場調(diào)研的準(zhǔn)確性。而作為基于市場定位的后備之事，則在于進(jìn)行有效的推廣。而推廣的策略與實(shí)施的方法，均需要有針對(duì)性與實(shí)質(zhì)性。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司1、項(xiàng)目案名策劃：根據(jù)本案規(guī)劃及定位，我司為本項(xiàng)目作以下項(xiàng)目案名策劃與擬定：1、裕豐國際酒店用品廚具城2、裕豐國際酒店用品廚具廣場3、中部國際酒店用品廚具城名命1、裕豐國際酒店用品廚具城2、裕豐國際酒店用品廚具廣場本命名是“公司名+經(jīng)營品種”的方式，“城”表示規(guī)模較大，是品種豐富，相對(duì)環(huán)境封閉的形象整體性強(qiáng)的市場。“廣場”在涵義上意為相對(duì)開放的市場，這種命名是一種比中性的命名。也比較本項(xiàng)目的實(shí)際。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、中部國際酒店用品廚具城：本命名是一個(gè)比較大氣，也是比較霸氣的命名，名稱是夸地域的，更容易樹立市場品牌形象，容易推廣，贏得客戶，帶來市場繁榮。但是容易得罪本地同行。如果規(guī)模達(dá)不到中部最大，就有點(diǎn)虛夸之嫌。中部：則是以地域?yàn)楦拍?，則以中部六省為范圍。表示本酒店用品廚具城是中部規(guī)模最大的酒店用品廚具城。國際酒店用品廚具：國際表示它以國內(nèi)市場為核主，以拓國外市場為目標(biāo)。是一種商業(yè)的定義、一種商氣的濃重、一種財(cái)富的象征。它代表著一種生活方式的全新演繹，一種傳統(tǒng)購物空間的演變。它注入了豐富性與時(shí)尚性。是集于物流、商流、信息流為一體的交易之城。酒店用品廚具，表示了專業(yè)市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)，和經(jīng)營的專業(yè)性。它含蓋了文化的本身，也體現(xiàn)了商業(yè)之氛圍。城：鄭州地區(qū)的城市中心，是中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，鄭州是商貿(mào)城，表示市場之城，物流之城，它具有雙重城涵義之概念深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司2、項(xiàng)目主打廣告語◆主打廣告語：“中部最大的酒店用品及廚具采購中心”盛市東明路：一種繁榮景象的體現(xiàn)，一種盛市狀況的超越。繼承原有東明路之繁華景象，超越原有東明路之現(xiàn)況。以未來發(fā)展趨勢(shì)為核心，以標(biāo)志性的核心商業(yè)圈為宗旨。一個(gè)發(fā)展成大商貿(mào)、大流通、大市場為核心的商貿(mào)集散基地。是鄭州、乃至中部地區(qū)的酒店用品及廚具交易新中心之購物場所?！艉诵睦砟睿汉诵闹黝}："打造鄭州新東明路首席地標(biāo)級(jí)國際酒店用品及廚具交易中心"主推廣告語：“中部最大的酒店及廚具用品采購中心”推廣總精神："主導(dǎo)酒店廚具先鋒創(chuàng)造財(cái)富新領(lǐng)域"推廣定位："王者之風(fēng)世人矚目”

深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、目標(biāo)客戶群體鎖定經(jīng)營者：市場：以鄭州市場為主，以東明路現(xiàn)有商戶為目標(biāo)。另附江浙一帶的商戶及廣州、武漢地區(qū)的商戶。范圍：*從事多年經(jīng)營事業(yè)的個(gè)體者*擁有產(chǎn)品（品牌）區(qū)域代理權(quán)企業(yè)或個(gè)人者；*不滿足于現(xiàn)有工作模式，而有意投身于經(jīng)營事業(yè)者；*繼承家業(yè)的個(gè)人或團(tuán)體者；特征：品牌專賣店、代理商、經(jīng)銷商：*一般愿意通過租用或聯(lián)營的形式獲得經(jīng)營場地；*對(duì)統(tǒng)一管理要求較高；*一般實(shí)力較強(qiáng)，愿意承擔(dān)高租金，獲得好地段。東明路原商業(yè)經(jīng)營者、改善經(jīng)營環(huán)境者：*具有一定的價(jià)格承受力；*就業(yè)渠道窄，以經(jīng)商為主；*期待有穩(wěn)定的經(jīng)營場所，對(duì)產(chǎn)權(quán)物業(yè)認(rèn)可程度較高；*對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為認(rèn)同客戶來源：*原東明路商圈內(nèi)的客戶*現(xiàn)江浙、廣東、湖北市場，期待來此經(jīng)營的商戶

*通過相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)來此經(jīng)營的商戶深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司4、商鋪?zhàn)赓U價(jià)格策略對(duì)于該物業(yè)的價(jià)格定位尤為重要，但結(jié)合于本案的規(guī)模，在租賃價(jià)格確定上需平價(jià)化，一方面來源于長期收益的要求，另一方面則吸納原東明路及鄭汴路經(jīng)營戶最為實(shí)效的方法。同時(shí)，價(jià)格是任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目非常重要的核心要素，一方面體現(xiàn)著地段位置的重要性，另一方面也體現(xiàn)著商業(yè)價(jià)值的可塑性。因此，本案的租賃價(jià)格定位具備較高的敏感性，更需結(jié)合本案的開發(fā)理念與市場推廣原則。商鋪?zhàn)赓U價(jià)格建議：（略）定位理由（來源于鄭州項(xiàng)目周邊同類物業(yè)）：√鄭州市場已招商在營業(yè)的鄭州調(diào)味廚具廣場、鄭州廚具城等商鋪?zhàn)赓U價(jià)格?！?hào)|明路“鄭州調(diào)味廚具廣場”的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格√本案的價(jià)格定位應(yīng)取向于鄭州在售零售物業(yè)與批發(fā)物業(yè)之間的價(jià)格?！瘫景冈谑袌鲂麄鞣矫嫘柰ㄟ^各種方式進(jìn)行造勢(shì)，使其消費(fèi)者的心理價(jià)位高于本案最終的價(jià)格定位，便于快速去化。√以上各個(gè)樓層的價(jià)格均為初步擬定的價(jià)格，根據(jù)市場消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度或數(shù)字偏好等要素重新進(jìn)行細(xì)化，如南方城市的消費(fèi)者喜歡“8”或“9”之類的數(shù)字?！淘诖舜握{(diào)研的受訪者當(dāng)中，最為關(guān)心問題是租金和稅收，其經(jīng)營稅、地稅、工商稅三種稅收最高占到商戶運(yùn)營費(fèi)用的30－40％,各商場的免稅措施是商戶非常關(guān)注的一點(diǎn)。而作為本案，對(duì)于這類問題需高度重視，與政府相關(guān)部門協(xié)商或通過相關(guān)手段將此項(xiàng)費(fèi)用淡化于表面，為直接突顯產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)而做好鋪墊。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司提價(jià)手段建議：因價(jià)格往往是一個(gè)案子出租狀況好壞的最為直接的因素，因此，對(duì)于本項(xiàng)目的租賃價(jià)格不宜定高，而是通過市場造勢(shì)手段的運(yùn)用或宣傳策略的逐步升化而確立，對(duì)于本項(xiàng)目價(jià)格提升策略建議如下：采取的“低價(jià)高走”策略，以高回報(bào)、高收益為核心訴求點(diǎn)切入市場。√第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場，聚集人氣；√第二階段：以物超所值商業(yè)項(xiàng)目帶來的高回報(bào)、高收益作為市場入市點(diǎn)，形成"成熟性的投資者或經(jīng)營者搶著入駐的購物場所"的市場印象；√第三階段：價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生"升值"的市場印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢(shì)。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司5、樓層產(chǎn)品業(yè)種規(guī)劃據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，又需結(jié)合到業(yè)種利潤空間的大小而決定經(jīng)營成本的大小。本案的樓層業(yè)種規(guī)劃，充分遵循市場規(guī)律。依據(jù)市場調(diào)研現(xiàn)狀來確定本案樓層業(yè)種規(guī)劃的大方向，同時(shí)結(jié)合到本案批零雙效功能的特性，給予最為準(zhǔn)確的樓層產(chǎn)品規(guī)劃。由此，本案的樓層業(yè)種規(guī)劃如下：1、本案樓層業(yè)種分布樓層業(yè)種產(chǎn)品范圍1f居家廚具展示銷售2f酒店廚具類展示銷售3f酒店配套用品展示銷售4f食品包裝機(jī)械展示銷售5f5層-6層為寫字間中型快餐店6f7f娛樂/休閑中式快餐店/茶餐廳（中檔）經(jīng)營管理公司辦公室深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司六、項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)策略

1、項(xiàng)目的功能分區(qū)與規(guī)劃設(shè)計(jì)策略■■展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是本案的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展”后“店”的格局，依托鄭州對(duì)中部六省具有極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本項(xiàng)目的輻射半徑。本項(xiàng)目區(qū)別于其它批發(fā)市場的優(yōu)勢(shì)。√集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利（吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)）；√增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)（有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨）；√經(jīng)營產(chǎn)品以品牌商品為主導(dǎo)（通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌企業(yè)進(jìn)入本項(xiàng)目，體現(xiàn)本項(xiàng)目的中檔商品交易中心的定位）；√營造了良好的購物環(huán)境（良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和批發(fā)交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境）√對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和批發(fā)、零售一體化，但需達(dá)到展示功能要求（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店）；√可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理（mis系統(tǒng)）。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司■■會(huì)展會(huì)議、推介培訓(xùn)服務(wù)功能區(qū)該區(qū)域是市場的配套功能區(qū)，主要是提高本案的檔次和水平；√業(yè)內(nèi)專業(yè)人士、行業(yè)協(xié)會(huì)等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會(huì)，為會(huì)展會(huì)議、推出和培訓(xùn)奠定基礎(chǔ)；√有計(jì)劃、有主題地組織各種會(huì)展會(huì)議?！探M織國內(nèi)和區(qū)域的各種專題交流會(huì)議和論壇；√有目的、有計(jì)劃地對(duì)批發(fā)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，發(fā)展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干；■■零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)批發(fā)市場經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。將行業(yè)的巨無霸與小批發(fā)企業(yè)融為一體（一個(gè)樓層設(shè)定一家），借助大企業(yè)同小批發(fā)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營，形成某種批發(fā)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營店，可以匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售或出租面積，降低投資商的風(fēng)險(xiǎn)，增加項(xiàng)目成功率。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司■■休閑娛樂功能本案的經(jīng)營者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，批發(fā)業(yè)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，在現(xiàn)東明路還沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場所，在本案內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補(bǔ)現(xiàn)東明路相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧現(xiàn)東明路對(duì)于休閑娛樂的需求，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美發(fā)、壁球室、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種主題的餐廳、茶室；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。■■倉儲(chǔ)物流功能區(qū)本案作為位于現(xiàn)東明路的新型批發(fā)mall，倉儲(chǔ)物流功能是重要組成部分。不僅為本案的經(jīng)營商家服務(wù)，同時(shí)也將填補(bǔ)整個(gè)區(qū)域的市場空間，獨(dú)享一片利潤天空。結(jié)合目前批發(fā)市場“多批次、小批量”的特點(diǎn)，可以為這種類型的批發(fā)交易形式提供小包裝，并集中配送；√倉儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉儲(chǔ)服務(wù)區(qū)兩種方式；√對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；√整個(gè)倉儲(chǔ)物流服務(wù)可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉儲(chǔ)經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化；√主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工服務(wù)、配送服務(wù)、驗(yàn)收貨物、車庫、租車。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司■■信息服務(wù)功能區(qū)信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報(bào)）、internet網(wǎng)絡(luò)?！涛懈咝?、研究所或經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士，設(shè)計(jì)市場的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析市場前景；√有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)姆?wù)；√創(chuàng)辦市場自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購服務(wù)，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；√攤位展示主題設(shè)計(jì)服務(wù)，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)服務(wù)，提高市場的整體形象水平；√負(fù)責(zé)市場自身的宣傳，每年必須有完整的廣告計(jì)劃，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營人的共同利益；√借internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司■■商務(wù)辦公服務(wù)功能區(qū)由于本案的主要目標(biāo)客戶是企業(yè)（含蓋區(qū)域代理商或經(jīng)銷商）、個(gè)體經(jīng)營者等。在經(jīng)營過程中，必然有的需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加成本，商務(wù)功能服務(wù)區(qū)就是代理商務(wù)服務(wù)。這些企業(yè)或代理商由于規(guī)模較小，資金能力有限，在商務(wù)活動(dòng)中，迫切需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)服務(wù)的辦公環(huán)境?！躺虅?wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以避免由于辦公面積較小或沒有辦公場地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)服務(wù)；√會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用；√電子商務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)（打字、復(fù)印、傳真、裝幀等），但必須定價(jià)服務(wù)，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營成本；各種咨詢服務(wù)，彌補(bǔ)經(jīng)營者的某些不足；√秘書服務(wù)：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營者攤位外的公共事務(wù)，包括合同管理，電話、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄服務(wù)，談判記錄等；√商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所和小型客戶的交易場所，并提供各種相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)，與鋪位交易形成互動(dòng)。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司■■市場管理功能區(qū)管理是保證交易的正?；幕颈Ｕ稀探M織由政府有關(guān)部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員會(huì)；√制定和修改市場的管理規(guī)定；√解決市場糾紛和分歧；√檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；√決定非營業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；√處理緊急情況的問題；√組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場的活動(dòng)；√爭取政府的優(yōu)惠政策，創(chuàng)造良好的市場平臺(tái)環(huán)境；√成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介服務(wù)組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司■■公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障批發(fā)市場能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場的外部形象的直接體現(xiàn)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等?！觥龊笄谂涮讌^(qū)完善后勤服務(wù)配套設(shè)施，如管理人員辦公、職工集體宿舍、職工食堂、職工文化活動(dòng)室等。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司2、市場外立面的設(shè)計(jì)商場外立面設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)三結(jié)合與定位結(jié)合性。√一方面強(qiáng)調(diào)與檔次結(jié)合，根據(jù)商場目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計(jì)?！袒诒卷?xiàng)目所處的市城中心位置及新東明路核心地標(biāo)位置，現(xiàn)方案立面風(fēng)格應(yīng)具有地標(biāo)性的相關(guān)特征?！添殢?qiáng)調(diào)與產(chǎn)業(yè)特征元素的結(jié)合，結(jié)合批發(fā)市場的業(yè)種特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)需求等因素，在外立面與功能方面做到有效平衡。使之，建筑風(fēng)格新穎，商業(yè)氣息濃厚。3、市場平面設(shè)計(jì)建議鋪位布局規(guī)劃強(qiáng)調(diào)實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一。商場鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。另一方面，也需考慮到批發(fā)市場的獨(dú)有特性，使之整個(gè)商場的銷售氛圍具有濃厚性。

深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司人流動(dòng)線規(guī)劃注重內(nèi)外溝通，商場的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商場內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系。最大限度地避免綜合商場內(nèi)的盲區(qū)和死角問題，同時(shí)，更加考慮到消費(fèi)者在商場內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。避免盲區(qū)是商業(yè)項(xiàng)目最為重視的問題，不僅關(guān)系到銷售的核心問題，更直接到影響到招商與經(jīng)營的狀況問題。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司4、市場硬件設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議√走道布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)商場過道設(shè)計(jì)一方面強(qiáng)調(diào)的是脈絡(luò)清晰，另一方面則強(qiáng)調(diào)與指引標(biāo)志的完美結(jié)合。脈絡(luò)清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，也影響商鋪的布局。本案在走道布局方面考充分結(jié)合到得房率的問題，使其具有實(shí)效性的規(guī)劃各個(gè)層面的走道線路?！躺虉鱿词珠g布局要點(diǎn)商場洗手間的配套，則強(qiáng)調(diào)的是“隱性”布局性，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計(jì)不能有礙商場的經(jīng)營功能，更要以“隱性”作為基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效區(qū)隔。在本案的各個(gè)樓層洗手間，均不采取收費(fèi)制，避免經(jīng)營商不滿情緒的發(fā)生?！躺虉鲭娞莶季忠c(diǎn)商場電梯的基本功能是運(yùn)載商場內(nèi)人流或貨物，商場電梯部數(shù)、布局位置、都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。同時(shí)也起到避免電梯口的人流堵塞作用，如何避免電梯口的人流堵塞是電梯布局考慮因素之一。本案擁有各類電梯多部，其中包括對(duì)扶梯、垂直電梯、觀光梯與貨梯的有效布局進(jìn)行細(xì)致考慮。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司√商場室內(nèi)燈飾設(shè)計(jì)要點(diǎn)與商場結(jié)合，燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。與業(yè)種的結(jié)合，燈飾選擇還是要根據(jù)業(yè)種的特點(diǎn)分析，比如食品類與服裝類商品，前者不需要特效，而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч?。與功能的結(jié)合，商場不同的功能區(qū)，對(duì)燈飾要求也不盡相同，比如過道一般選用一種過渡性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費(fèi)者進(jìn)入商場的一個(gè)緩沖區(qū)。所以，也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題，還要有區(qū)別性指示標(biāo)示。√商場物業(yè)內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)，使其達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式，商場墻面、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場風(fēng)格的整體性。對(duì)于圖案的運(yùn)用，也需根據(jù)不同功能區(qū)的特性而運(yùn)用不同的圖案標(biāo)志。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司第四章營銷推廣計(jì)劃與實(shí)施一、營銷推廣的目的與實(shí)施

本案的宣傳目標(biāo)則是改變與突破現(xiàn)有東明路的市場形象，包括臟、亂、雜等現(xiàn)象的存在。要想達(dá)到突破與顛覆的作用，確需從各個(gè)角度與層面上進(jìn)行全方位的考慮。而作為本案的宣傳目的，不僅是形象的改變，而是一種未來信息的傳遞、更是一種不可多得投資機(jī)會(huì)的來臨。由此，本案將通過各種方式達(dá)到以下幾種目的：深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司1、提升市場形象渠道：通過項(xiàng)目圍墻、戶外廣告、電視廣告、dm、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙及口碑效應(yīng)等方式進(jìn)行全方面的宣傳，使之本案形象具有新穎性與感染力。方式：以具有沖擊力的視覺感受給予消費(fèi)者第一感觀印象，同時(shí)在不同時(shí)期對(duì)不同賣點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳，逐漸剖析項(xiàng)目賣點(diǎn)，使其具備經(jīng)營價(jià)值與投資價(jià)值。效果：改變?cè)袞|明路商圈設(shè)備簡陋、衛(wèi)生環(huán)境較差、消防隱患多、產(chǎn)品質(zhì)量無保證、產(chǎn)品價(jià)格隨意性、倉儲(chǔ)空間不足、經(jīng)營戶利益受損等形象。使其具備新東明路地標(biāo)性與代表性的商業(yè)建筑體及未來專業(yè)型批發(fā)市場的商業(yè)新模式。執(zhí)行：第一階段:含logo、案名、名片、信紙、便簽紙、紙杯、文件袋、小禮品等。（基礎(chǔ)形象運(yùn)用）第二階段:售樓處外包裝、建筑外立面、道路標(biāo)示牌、商場掛旗、軟文、平面秀稿等（深化形象沖擊）第三階段:形象稿、銷售稿、軟文、樓書（直觀形象表達(dá)）第四階段:軟文、促銷稿、dm、海報(bào)等；(演繹形象內(nèi)涵)目的：東明路市場在經(jīng)營模式上較為單一，在經(jīng)營管理的意識(shí)上也嚴(yán)重缺乏，在批發(fā)市場的開發(fā)與運(yùn)作上仍欠缺專業(yè)性，對(duì)于如何運(yùn)作與有效的操作于批發(fā)市場仍存在著各個(gè)方面的不足。又由于批發(fā)市場已成為構(gòu)筑鄭州西部商貿(mào)中心地位的又一核心部分。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司2、明確高投資價(jià)值渠道：主要通過報(bào)紙、口碑宣傳、市場反映狀況及本案銷售進(jìn)展等現(xiàn)象可直接反映它的投資價(jià)值性。方式：以本案的核心賣點(diǎn)作為訴求點(diǎn)，層層培析的方式進(jìn)行反復(fù)宣傳，主要以新東明路地段、東明路商圈、超大規(guī)模、投資8個(gè)億、實(shí)力開發(fā)商、政府重點(diǎn)支持的項(xiàng)目、商業(yè)配套、實(shí)力商家大手筆購買等賣點(diǎn)作為宣傳突破口，使其本案的投資價(jià)值得到最大化提升。效果：一方面達(dá)到未來批發(fā)市場新典范之作用，另一方面則代表著東明路商圈得到再生的支柱項(xiàng)目所不可忽視的領(lǐng)導(dǎo)地位。執(zhí)行：第一階段，以地段價(jià)值與商圈價(jià)值作為宣傳賣點(diǎn)；第二階段，以項(xiàng)目本身的規(guī)模、功能、前景、產(chǎn)權(quán)物業(yè)、配套等作為宣傳賣點(diǎn)。第三階段，以投資者實(shí)力、開發(fā)商實(shí)力、銷售進(jìn)展情況等要素進(jìn)行著重宣傳。目的：專業(yè)型批發(fā)市場已成為現(xiàn)實(shí)中不可忽略的商業(yè)核心，從而改變以往批發(fā)市場的原有印象與格局是必然的現(xiàn)象。批發(fā)市場已逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一，這類市場的出現(xiàn)將為各類開發(fā)商提供了發(fā)展空間，另一方面也為投資者與經(jīng)營者提供了良好的商業(yè)發(fā)展平臺(tái)。這是批發(fā)市場歷經(jīng)一次重大改革的最好時(shí)機(jī)，一次改革與演變的見證過程。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司3、長久性經(jīng)營價(jià)值渠道：通過引進(jìn)大品牌商戶及來自于各個(gè)地區(qū)的經(jīng)營商的入駐體現(xiàn)它的經(jīng)營價(jià)值性。方式：以不容置疑的地段價(jià)值、商圈價(jià)值、人流量及城市地位價(jià)值及物流輸送價(jià)值等體現(xiàn)本案的永續(xù)經(jīng)營性。效果：以達(dá)到擁有本案一間商鋪就可以養(yǎng)三代的概念鑄造本案的經(jīng)營價(jià)值性。執(zhí)行：第一階段，通過異地推廣，在核心目標(biāo)城市展開第一輪的招商動(dòng)作。第二階段，通過行業(yè)協(xié)會(huì)的推薦具有實(shí)力的商戶入駐；第三階段，著力宣傳本案的建造對(duì)鄭州經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用及對(duì)東明路商圈的提升作用，以及進(jìn)一步確立它的經(jīng)營價(jià)值性。目的：對(duì)于未來批發(fā)市場的發(fā)展趨勢(shì)，它必定是趨向于專業(yè)化、規(guī)范化、創(chuàng)新化的發(fā)展模式。因此，本案的建造針對(duì)以上的未來發(fā)展趨勢(shì)而存在，從而提升它的經(jīng)營價(jià)值性。深圳凱斯萊房地產(chǎn)策劃（鄭州）有限公司二、前期媒體統(tǒng)籌安排

為渲染市場氣氛，我們建議有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞撰稿，進(jìn)行一定量的報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，在本地報(bào)紙或有線電視臺(tái)發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項(xiàng)目地理位置、商圈、超大規(guī)模、開發(fā)理念及物業(yè)品牌的發(fā)展前景，從而營造出本項(xiàng)目商鋪強(qiáng)大的升值潛力，使市場更加關(guān)注本物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。原因：東明路商業(yè)狀況的現(xiàn)實(shí)性與經(jīng)營戶戶數(shù)的有限性，對(duì)于本案的推廣宜早不宜遲。同時(shí)，又由于在同一區(qū)域內(nèi)有同類型的競爭者存在，因此本案的推廣在每一個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作上都必須謹(jǐn)慎與細(xì)致。原則：宜早不宜遲（經(jīng)營戶有限，競爭者不容忽視）；脈絡(luò)清楚、層次有序、輕重合理的敘述本案；承上啟下，下落托上、點(diǎn)面結(jié)合烘托本案的核心賣點(diǎn)；時(shí)刻關(guān)注競爭對(duì)手的狀況，了解它的推廣方式與手段及銷售動(dòng)態(tài)。策略：每一篇軟文均以專業(yè)、深刻、新穎的觀點(diǎn)闡述商業(yè)地產(chǎn)的核心要素；以“步步為營”作為本案核心推廣策略的總導(dǎo)思想；要素：口碑宣傳占50%（這是本案的重點(diǎn)，在操作上應(yīng)慎重）報(bào)紙媒體宣傳占20%（報(bào)紙媒體宣傳的是口碑宣傳的前提）活