開封市選址調(diào)研報告（課堂PPT）

開封市調(diào)研報告2011年12月31日11開封市概況2地理位置開封在河南省的位置開封界于東經(jīng)113°51′51″—115°15′42″，北緯34°11′43″—35°11′43″。位于河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。東臨商丘地區(qū)，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望。3開封，簡稱汴，現(xiàn)為河南省直轄市，是我國七大古都之一，地處黃河之濱，是一座歷史文化悠久的古城。在中國歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等，自建城至今已有2700多年的歷史。特別是北宋，開封歷經(jīng)九帝168年，繁榮與興旺達(dá)到鼎盛，是當(dāng)時世界上最繁華的大都市之一，史書以“八荒爭湊，萬國咸通”來描述當(dāng)時北宋東京盛況。開封是中原地區(qū)的重要旅游城市和對外開放城市。歷史沿革4地域面積轄5區(qū)及杞縣、蘭考、通許、尉氏、開封5縣,全市總面積6444平方公里，其中耕地面積363.4千公頃，市區(qū)面積359平方公里。5地區(qū)鼓樓區(qū)龍亭區(qū)順河回族區(qū)禹王臺區(qū)金明區(qū)

開封新區(qū)杞縣

通許縣尉氏縣開封縣蘭考縣面積（千米2）58.6891.5186.7357.05252.382871258767125713021094人口（萬人）25.3313.6229.6417.0226.51312560876780人口數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計信息網(wǎng)開封市人口數(shù)量達(dá)到544萬人，其中市區(qū)人口在125萬，在河南省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。6開封至鄭州新鄭薛店國際機(jī)場近距里程70公里，經(jīng)開封至鄭州薛店高速公路里程85公理，車程約55—75分鐘。鄭州新鄭機(jī)場開辟有國內(nèi)主要城市的航線，并與香港、曼谷有定期包機(jī)。開封市新鄭機(jī)場交通之航空7

跨越我國東西部的主干鐵路──隴海鐵路途經(jīng)開封站。從開封向西可達(dá)鄭州、洛陽、西安等地，向東可到江蘇徐州等地。開封距鄭州70公里，距商丘150公里，由此中轉(zhuǎn)經(jīng)京廣、京九鐵路可達(dá)全國各地。開封火車站位于市區(qū)南部，從市內(nèi)乘1、3、4、5、9、10路等公交車均可到。交通之鐵路8交通之公路在開封境內(nèi)主要有連霍、日南、大廣三條高速公路，拉近了開封和外界的距離：3個小時到日照，5個小時到連云港，3個小時到南陽。作為一個交通樞紐，開封的區(qū)位優(yōu)勢會得到進(jìn)一步提升，成為人流、物流集散地，這對開封在中原城市群的戰(zhàn)略地位也是一個有力的支撐。開封東出口開封西出口9旅游開封是著名的旅游城市。作為七朝古都，有著眾多的旅游景點。數(shù)據(jù)顯示，2003——2006年，年旅游接待人次大幅攀升，截止2010年底共接待游客達(dá)3468.9萬人次數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告開封市旅游收入成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作出重要貢獻(xiàn)。截止2010年年底，旅游收入已經(jīng)突破128.4億元。10《開封市城市總體規(guī)劃（1995—2010）》確定開封的城市定位是：

河南省東部地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城、旅游勝地。開封市城市發(fā)展規(guī)劃進(jìn)一步明確為：

中國歷史文化名城；中原城市群紡織、食品、專用設(shè)備制造和化工、醫(yī)藥基地；文化、旅游、教育中心；中原最適宜居住的城市。在鄭汴一體化的進(jìn)程中，開封市城市發(fā)展方向沿鄭開大道向西偏移。城市規(guī)劃11根據(jù)新的城區(qū)規(guī)劃方案，開封市將形成以中心城區(qū)、汴西新區(qū)、東部工業(yè)區(qū)為主的簇狀城市組團(tuán)。其中，老城區(qū)作為中心城區(qū)，重點突出旅游休閑、商業(yè)服務(wù)、文化教育功能，提升城市品位；汴西新區(qū)，是以居住、工業(yè)、辦公、綜合服務(wù)為主的新城區(qū)，是城市發(fā)展的主要空間，；東部片區(qū)，以重工業(yè)、物流、居住、服務(wù)為主，是鄭汴洛工業(yè)走廊的東端，起到承接轉(zhuǎn)移、分流企業(yè)的重要作用；輕工業(yè)主要集中在南部片區(qū)，與東部片區(qū)共同連形成開封市的工業(yè)帶；城市西北區(qū)（新河南大學(xué)校區(qū)）將作為高校園區(qū)，以文化教育功能為主。《開封市城市規(guī)劃具體方案》122003年，河南省政府作出了實施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個半小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的開封、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源9個省轄市組成中原城市群。

鄭汴一體化由來13

2005年4月17日河南省發(fā)改委受省委、省政府正式頒布“鄭汴一體化”。2006年10月，鄭州開封兩地電信同價，取消或降低長途費用。2006年11月19日，鄭汴城市快速通道——鄭開大道通車。14

鄭開大道，原名鄭汴快速城市通道，是一條連接中國河南省鄭州市和開封市的高速公路，2006年11月19日正式通車。

鄭開大道總長為39.2公里，起始于鄭州市金水東路和東四環(huán)的相交處，向東穿越京珠高速公路，連接到開封市大梁路西端。設(shè)計時速80公里/小時，從鄭州市區(qū)到開封僅需30分鐘（開封汴西新區(qū)位置到鄭州鄭東新區(qū)位置）。

鄭開大道15★

鄭開大道沿線將采取組團(tuán)式發(fā)展模式，規(guī)劃布局了白沙、官渡和汴西三個組團(tuán)，規(guī)劃人口分別為33萬、23萬和30萬。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展選擇，各組團(tuán)工業(yè)應(yīng)有所側(cè)重，突出特色。★

白沙組團(tuán)為教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點布局教育培訓(xùn)、旅游服務(wù)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?！?/p>

官渡組團(tuán)被定義為循環(huán)經(jīng)濟(jì)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，重點布局科技研發(fā)、現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居住社區(qū)等?！镢晡鹘M團(tuán)被定義為綜合性新城區(qū)，重點布局清潔型制造業(yè)和教育科技、現(xiàn)代商貿(mào)、休閑服務(wù)、房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)。鄭汴規(guī)劃16

在鄭開大道南側(cè)，預(yù)留有30米的軌道線位，用于建設(shè)鄭汴城際輕軌交通線，線路西起鄭州城市地鐵1號線，東至開封城區(qū)，連接鄭州中心城區(qū)、白沙組團(tuán)、官渡組團(tuán)、汴西組團(tuán)、開封市區(qū)。在鄭開大道沿線設(shè)置12座車站，其中，白沙組團(tuán)、官渡組團(tuán)、汴西組團(tuán)各4座。鄭開輕軌按照輕軌100公里/小時的速度，鄭州市中心火車站至開封市中心，70公里僅需40分鐘，真正實現(xiàn)鄭汴融城！17第一部分小結(jié)□開封市位于河南省中部?！蹰_封——鄭州，中心城區(qū)距離70公里?！踅煌ū憷！踺爡^(qū)544萬人口，市區(qū)內(nèi)125萬人口?！趼糜纬鞘?，近年旅游接待人次及旅游收入增長較快?！醭鞘邪l(fā)展向西偏移，接軌鄭州。182經(jīng)濟(jì)運行19國內(nèi)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告數(shù)據(jù)顯示，截止2010年年底開封市GDP達(dá)到930.2億元，每年GDP均有大幅增長。截止目前開封全市工業(yè)企業(yè)達(dá)到1207家，形成了以化工、機(jī)械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為支柱的產(chǎn)業(yè)體系。20人均GDP數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計信息網(wǎng)從兩幅圖標(biāo)中可以看出，雖然開封市人均GDP有明顯增長，但人均GDP在河南各地市中排名靠后，人民生活水平相對較低。21三次產(chǎn)業(yè)對比由上圖可以看出，開封市近年來，三次產(chǎn)業(yè)均有明顯增長。截止到2010年年底，全市生產(chǎn)總值達(dá)930.2億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)達(dá)219.3億元，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)400.7億元，第三產(chǎn)業(yè)達(dá)310.2億元。數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告22人均收入數(shù)據(jù)來源：開封市政府工作報告截止2010年年底，開封市在崗職工年平均工資為13695元，城市居民人均可支配收入11378元。雖然近幾年開封市人均平均工資和城市居民可支配收入逐年上漲，居民消費能力得到逐步提高，但總體消費水平還處于較低位置。23第二部分小結(jié)□開封市經(jīng)濟(jì)增長較快，截止2010年年底，已達(dá)到930.2億元?！?/p>

人均收入顯著提高，截止2010年年底，已達(dá)到13698元。□

人均GDP及人均收入相對落后于其他發(fā)達(dá)地市?！?/p>

生活水平的提高促使住房質(zhì)量改善，帶來更多客戶。243開封市房地產(chǎn)市場情況25

依據(jù)開封市房地產(chǎn)市場情況，將開封市市場劃分為6個版塊：東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、中心區(qū)、汴西新區(qū)、河西區(qū)。版塊劃分26東區(qū)☆區(qū)域界定開封市東環(huán)城路—公園路以東區(qū)域☆市場特點東區(qū)市場不是開封房地產(chǎn)開發(fā)的主流區(qū)域，市場項目較少。東區(qū)分布著國有企事業(yè)單位，如十一化建、化肥廠等，這些企業(yè)大多建有自己的家屬院，對商品房需求量較小☆項目示例宏達(dá)·東方花園江南人家祥和苑☆項目品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍較小，品質(zhì)檔次不高，均價在3800-4000元之間?！钯彿靠蛯釉搮^(qū)域購房客層以東區(qū)國有企事業(yè)單位職工二次置業(yè)和家庭裂變購置新居為主，有部分中心城區(qū)的置業(yè)客群。27南區(qū)☆區(qū)域界定濱河路以南區(qū)域☆市場特點同東區(qū)屬性一樣，南區(qū)市場不是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流方向。一方面南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)受到鐵路限制，另一方面，南區(qū)是老國有企業(yè)的分布區(qū)域?！铐椖渴纠d和玫瑰苑佳景天城☆項目品質(zhì)樓盤規(guī)模普遍一般，品質(zhì)檔次不高，均價在3800元左右。☆購房客層南區(qū)購房客層主要是周邊區(qū)域的購房者，其他區(qū)域的購房者很少來南區(qū)置業(yè)。28北區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以北區(qū)域☆市場特點北區(qū)住宅項目檔次較高。占有豐富的公共配套資源，例如楊家湖、清明上河園、森林公園等，生態(tài)條件好，人文氣息濃厚，適合居住。但是可以開發(fā)的土地資源非常有限?！铐椖渴纠αH城☆項目品質(zhì)大盤較多，品質(zhì)檔次中等靠上，均價在4500元左右?！钯彿靠蛯淤彿康目蛯臃秶鷱V泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個體老板及部分鄭州客戶。29中心區(qū)區(qū)☆區(qū)域界定龍庭北路以南，西環(huán)路以東，濱河路以北，東環(huán)路以西區(qū)域?！钍袌鎏攸c中心城區(qū)內(nèi)建筑多為80年代以前甚至更早期建筑，地塊較少，以舊城改造項目為主，項目延續(xù)開封市宋城景觀，建筑中式仿宋。☆項目示例宋都皇城錦繡皇城財富公館聚福園☆項目品質(zhì)品質(zhì)檔次中等靠上，宋韻風(fēng)味濃厚，均價在5000元左右?！钯彿靠蛯娱_封市區(qū)內(nèi)購房者為主，購房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個體老板。30汴西新區(qū)☆區(qū)域界定西環(huán)路以西，馬家河以東區(qū)域。☆市場特點汴西新區(qū)是開封市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。自2006年鄭汴一體化開始實施以來，開封市政機(jī)關(guān)已經(jīng)向西區(qū)搬遷，從而帶動西區(qū)市政配套設(shè)施的完善和人氣的聚集。西區(qū)在建在售項目10個，小高層、高層、高檔別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店等新型物業(yè)形式的出現(xiàn)?！铐椖渴纠_元名都希爾斯天翼美墅館龍城香榭里金色陽光☆項目品質(zhì)高端樓盤云集，別墅、高層建筑較多，均價在6500元左右，個別項目最高價在萬元以上?！钯彿靠蛯游鲄^(qū)購房客層范圍較廣，不僅集中了開封市區(qū)及周邊地市的中上層購房群體，如政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、個體工商戶老板等，還吸引了很多來自于鄭州市的自住或投資客戶。31河西區(qū)☆區(qū)域界定開封市馬家河以西區(qū)域?！钍袌鎏攸c隨著鄭汴一體化的帶動，開封城市西移，接軌鄭州，開發(fā)商拿下河西區(qū)域大片空地，各個項目規(guī)模巨大，預(yù)計檔次相對較高?！钯彿靠蛯臃治鲟嵵萃顿Y客、自住客戶將占據(jù)較大比重，開封市上流社會人群也會占一定比重。32第三部分小結(jié)□房地產(chǎn)成交量相對較低。□商品房成交均價列河南第三位。□

鄭汴一體化促使汴西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮?！?/p>

河西區(qū)域成為未來房地產(chǎn)開發(fā)熱土。334開封市商業(yè)市場情況34

開封消費品集中區(qū)

人氣消費區(qū)新商業(yè)發(fā)展區(qū)開封商業(yè)局限性影響很大35開封雖然堪稱現(xiàn)代商業(yè)步行街鼻祖和商業(yè)市井文化之根，但隨著其經(jīng)濟(jì)地位的顯著下降，商業(yè)的衰落也成為一個不爭的事實。以“鼓樓夜市”和“馬道街”為代表的核心商業(yè)區(qū)，也只是充當(dāng)了高知名度的開封商業(yè)符號，而沒有發(fā)揮中心商業(yè)所應(yīng)有的聚合作用。開封商業(yè)布局中先天存在缺陷，市級商業(yè)中心功能缺失和功能混雜，路面的狹窄，致使交通不便，這給商業(yè)的發(fā)展帶來了很大的不便，目前開封全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點4萬多個，各類市場315個。老商業(yè)區(qū)發(fā)展概況36雖然行政單位的西遷、鄭汴一體化的實施，在西區(qū)形成以行政辦公、高檔住宅為重點的城市新核心區(qū)，但是處于西區(qū)和中心區(qū)的交界處，人流量相對較大，存在一些商業(yè)的集中性場所，但專業(yè)性卻達(dá)不到。新商業(yè)區(qū)發(fā)展概況375開封市專業(yè)市場租金情況38案例分析：1、豪德建材城：總建面10萬㎡，分東、西兩區(qū)，東區(qū)以經(jīng)營建筑材料為主，西區(qū)以經(jīng)營小商品為主，鋪位為三層聯(lián)體，每層30㎡，共90㎡，2005年，市場建成，當(dāng)時售價為20萬/間，現(xiàn)每間鋪位租金在12-20元/月/㎡。2、東京建材城總建筑面積7萬㎡，是開封最早的經(jīng)營建筑材料為主的專業(yè)市場，開發(fā)商自持，現(xiàn)租金為18元/月/㎡，每間鋪位面積在60㎡左右。393、恒昌家具廣場市場總規(guī)模在1萬平米，為一、二兩層設(shè)計，每層各5000平米，物業(yè)自持一層租金在22元/月/㎡，二層租金17元/月/㎡。4、南北陶瓷城市場以經(jīng)營陶瓷為主，規(guī)模較小，大約在3000㎡，租金為10-15元/月/㎡。5、義烏商貿(mào)城市場總