《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

與

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

1/13/20231.什么是物權(quán)？物權(quán)：物之歸屬權(quán)、物之利用權(quán)即是權(quán)利人對(duì)特定的物直接支配、管領(lǐng)的權(quán)利

直接支配意味著無須他人的同意、無須他人的意思、無須他人的介入權(quán)利人就可以獨(dú)立地作出決斷并根據(jù)自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權(quán)利1/13/20232.《物權(quán)法》的架構(gòu)

基本原則第一編：總則物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅38條物權(quán)的保護(hù)國(guó)家、集體、私人之所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二編：所有權(quán)相鄰關(guān)系之相鄰權(quán)共有所有權(quán)取得的特別規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)物權(quán)法第三編：用益物權(quán)五編，247條宅基地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)第四編：擔(dān)保物權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)第五編：占有附則1/13/20233.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改379號(hào)國(guó)務(wù)院令-------504號(hào)國(guó)務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”第十二條投票權(quán)方式與《物權(quán)法》一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約”，業(yè)主臨時(shí)公約為“臨時(shí)管理規(guī)約”第十五條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”1/13/20234.建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制度所有權(quán)問題：1.公共、公用與共用、共有2.建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域3.紅線、紫線、黃線、綠線、藍(lán)線4.所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得5.小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有部分的所有權(quán)6.會(huì)所、車庫(kù)、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬地7.人防工程的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)8.小區(qū)的樓頂廣告、無線發(fā)射出租的共有收益歸屬9.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、成本價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房、共有住房承租房的權(quán)利性質(zhì)10.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系11.相鄰關(guān)系的處理原則1/13/20235.物權(quán)法應(yīng)規(guī)定哪些國(guó)家財(cái)產(chǎn)？國(guó)家財(cái)產(chǎn)分為經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)與非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，物權(quán)法規(guī)定非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)由公司法等規(guī)定物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定的非經(jīng)營(yíng)性財(cái)產(chǎn)，分為：1、公有物（國(guó)家所有國(guó)家使用的財(cái)產(chǎn)），包括國(guó)家機(jī)關(guān)辦公設(shè)施（如人民大會(huì)堂）；軍事設(shè)施、武器、裝備等；礦藏、土地、山脈、水流、海域等2、公用物（國(guó)家所有公眾使用），包括道路、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、公立公園、公立博物館、圖書館、公立學(xué)校、公立醫(yī)院等公用物也是任何個(gè)人無法排他地占有和消費(fèi)的物品1/13/20236.新提出了“建筑區(qū)劃”（《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念。可以理解為土地“紅線”四至。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他物權(quán)不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。1/13/20237.《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》1.業(yè)主對(duì)建筑物管理方式的自主選擇2.由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及其程序3.業(yè)主大會(huì)投票權(quán)4.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位與訴訟地位5.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系物業(yè)管理維修基金與專項(xiàng)維修資金1.物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造2.專項(xiàng)維修資金的籌集、使用包干制與酬金制1/13/20238.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”1/13/20239.《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的2/3投票權(quán)《物權(quán)法》的雙2/31/13/202310.《物權(quán)法》與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過條件，與原《物業(yè)管理?xiàng)l例》的區(qū)別：原《條例》的“雙過半”《物權(quán)法》的“新雙過半”1/13/202311.業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主……《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人

……《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)……按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書……簽訂了售房合同發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和《中華人民共和國(guó)婚姻法》界定1/13/202312.夫妻共同財(cái)產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對(duì)抗第三人1/13/202313.對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分1/13/202314.業(yè)主總?cè)藬?shù)I.

產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者1/13/202315.管理人業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)政府主管部門及相關(guān)部門管理服務(wù)人物業(yè)管理公司管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會(huì)決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會(huì)雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者1/13/202316.《物權(quán)法》與物業(yè)管理《物權(quán)法》涉及物業(yè)管理方面主要集中在“第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，其影響作用：在社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面，有助于解決人口增加，土地面積有限的問題。有效率地使用土地，減少建筑成本，促進(jìn)都市更新，尤其是使更多的老百姓擁有自己住房的所有權(quán)在人民生活方式方面，改變傳統(tǒng)觀念和生活習(xí)慣，共同參與制定管理規(guī)約，組織業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，創(chuàng)設(shè)合理規(guī)范，以保障和促進(jìn)大家業(yè)主的共同生活在物權(quán)制度方面，重新建構(gòu)一套合理有效率的規(guī)范體系，規(guī)定專有部分和共用部分的法律關(guān)系在消費(fèi)者權(quán)利方面，維護(hù)了作為建筑物物業(yè)消費(fèi)者的合法權(quán)益1/13/202317.建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的目的與原則建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的制定系為加強(qiáng)建筑物大廈之管理維護(hù)，提升居住生活品質(zhì)，并促進(jìn)社會(huì)安定、安寧、和諧與安居立法指導(dǎo)原則：建筑物大廈物權(quán)關(guān)系立體化敦親睦鄰法律化，共同決策大家共同利益管理組織民主化，民主協(xié)商私法關(guān)系行政化和罰則化1/13/202318.不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)1/13/202319.建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)1/13/202320.建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系

專有部分建筑物物權(quán)關(guān)系共用部分（共有部分）所有權(quán)基地使用權(quán)（地上權(quán)、租賃權(quán)等）業(yè)主大會(huì)（區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)）建筑物區(qū)分所有權(quán)管理人業(yè)主委員會(huì)管理組織業(yè)主、物業(yè)使用人管理服務(wù)人（物業(yè)管理公司）《物權(quán)法》--------------國(guó)家基本法律《物業(yè)管理?xiàng)l例》-----國(guó)家行政法規(guī)規(guī)范基礎(chǔ)管理規(guī)約（業(yè)主公約)業(yè)主大會(huì)決議、決定1/13/202321.單獨(dú)所有、共有

專有部分建筑物區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)規(guī)定使用區(qū)分所有權(quán)人專用約定共用由區(qū)分所有權(quán)人按應(yīng)有部分共有所有權(quán)不屬于專有之建筑物部分（如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等）法定建筑物之附屬物（如排水、防火、空調(diào)、管線等設(shè)備）建筑物之附屬設(shè)備（如消防栓、天井、共有停共用部分分類車場(chǎng)、游泳池）（共有部分）約定附屬建筑物（如別棟建筑物的倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)）約定專有部分（如交誼廳、會(huì)所、會(huì)議室）全體共用（大共）部分共用（小共）售房合同約定共用部分之專用權(quán)（約定專用）管理規(guī)約約定業(yè)主大會(huì)決議（物業(yè)服務(wù)合同）約定1/13/202322.1/13/202323.共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題1/13/202324.專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有部分——專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)共用部分——常規(guī)服務(wù)責(zé)任：專有部分——業(yè)主自己負(fù)責(zé)共用部分——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé)費(fèi)用：專有部分——業(yè)主自己承擔(dān)共用部分——物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)倷?quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛1/13/202325.專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之中心說1/13/202326.專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有部分之空間說1/13/202327.專有部分之最后粉刷層說專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施

共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施1/13/202328.架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯1/13/202329.專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來用途、目的使用專有部分維護(hù)建筑物安全、外觀美觀獨(dú)自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費(fèi)用不得隨意變更通過專有部分的各種共用管線尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍停止侵害消除危險(xiǎn)排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失處分1/13