項目定位策劃工作指引（商業(yè)）

項目定位策劃工作指引（商業(yè)項目）編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人目的通過市場調(diào)研，形成項目定位，指導(dǎo)后續(xù)項目開發(fā)工作。適用范圍適用于公司商業(yè)項目的市場定位，以明確業(yè)態(tài)規(guī)劃、經(jīng)營模式、建設(shè)指標(biāo)和項目運營目標(biāo)等工作。術(shù)語和定義市場定位：對項目進(jìn)行宏觀、微觀、SWOT分析，明確項目目標(biāo)群體及其特征，對產(chǎn)品作出規(guī)劃?？蛻舳ㄎ唬好鞔_項目目標(biāo)消費群體，熟悉消費群體特征。產(chǎn)品形態(tài)：選擇建筑類型。產(chǎn)品主題：確定產(chǎn)品設(shè)計的主題和風(fēng)格，與產(chǎn)品形態(tài)有關(guān)。建設(shè)指標(biāo)：項目各類型物業(yè)、戶型的量化指標(biāo)和比例關(guān)系。決策委員會：公司領(lǐng)導(dǎo)；總部營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)；項目公司總經(jīng)理。工作程序準(zhǔn)備工作工作展開前，招商策劃部需要指定項目策劃主管，項目策劃主管準(zhǔn)備以下文件：《項目立項建議書》（發(fā)展項目確定階段成果）。過往同類項目的《商業(yè)定位報告》。招商策劃部根據(jù)《招標(biāo)采購作業(yè)指引》確定策劃公司。進(jìn)行市場調(diào)研及產(chǎn)品定位工作招商策劃部提出策劃任務(wù)書，將相關(guān)資料對策劃公司交底，策劃任務(wù)書的基本內(nèi)容應(yīng)包括：項目基本情況；產(chǎn)品策劃主要內(nèi)容；產(chǎn)品策劃應(yīng)達(dá)到的基本要求；雙方合作形式及乙方服務(wù)方式；提交成果要求等內(nèi)容；策劃公司組織進(jìn)行市場調(diào)研，招商策劃部參與市場調(diào)研，其中競爭項目或參考項目調(diào)研，規(guī)劃設(shè)計部派員參與。商業(yè)項目主要市調(diào)內(nèi)容為目標(biāo)項目商圈特征、消費客戶群體、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、租售比例、租金水平、建筑指標(biāo)、設(shè)備指標(biāo)、配套設(shè)施情況等內(nèi)容。策劃公司針對調(diào)研的每個項目編制《市調(diào)表》，根據(jù)調(diào)研項目編制完成市場調(diào)研報告，報告內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：調(diào)研的目的和范圍調(diào)研組成員調(diào)研日期調(diào)研所依據(jù)的文件調(diào)研結(jié)果表述調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)，形成新項目商業(yè)定位建議。招商策劃部審核策劃公司的商業(yè)定位建議，組織策劃公司討論，提出修正性意見，根據(jù)情況由策劃公司組織針對性的補(bǔ)充市場調(diào)研，編制《商業(yè)定位報告》初稿，一般應(yīng)包括但不限于如下內(nèi)容：項目的市場定位形象、檔次定位規(guī)模定位主題定位目標(biāo)客戶定位項目消費客戶目標(biāo)群分析項目商鋪租賃客戶分析經(jīng)營模式定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建筑規(guī)劃設(shè)計建議項目內(nèi)部設(shè)計建議市場推廣策略后期管理策略租金預(yù)測與投資分析招商策劃部組織對《商業(yè)定位報告》初稿進(jìn)行討論，組織專業(yè)部門和人員進(jìn)行評審。招商策劃部根據(jù)評審意見整合、修正《商業(yè)定位報告》，由項目總經(jīng)理進(jìn)行成果的完備性審查后，組織決策委員會評審/審批。完善商業(yè)定位報告招商策劃部向規(guī)劃設(shè)計部提交《商業(yè)定位報告》，供規(guī)劃設(shè)計部進(jìn)行概念方案設(shè)計。概念方案設(shè)計確認(rèn)后，由招商策劃部、規(guī)劃設(shè)計部共同向成本管理部提交《商業(yè)定位報告》及項目概念設(shè)計成果，由成本管理部進(jìn)行新項目成本測算，測算后提交財務(wù)管理部進(jìn)行新項目經(jīng)濟(jì)效益測算及資金要求測算。招商策劃部根據(jù)概念設(shè)計研究、新項目經(jīng)濟(jì)效益測算、公司對項目定位的建議等信息進(jìn)一步完善《商業(yè)定位報告》。招商策劃部內(nèi)部對《商業(yè)定位報告》進(jìn)行評審后，組織規(guī)劃設(shè)計部等相關(guān)部門及人員進(jìn)行評審。招商策劃部根據(jù)評審意見再次整合、修正《商業(yè)定位報告》，由項目總經(jīng)理進(jìn)行成果的完備性審查后，組織決策委員會評審/審批。通過審批的《商業(yè)定位報告》由招商策劃部分別提交規(guī)劃設(shè)計部、項目總經(jīng)理：規(guī)劃設(shè)計部進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計；項目總經(jīng)理組織編制項目運營目標(biāo)書。招商策劃部根據(jù)《商業(yè)定位報告》組織招商/推廣策劃等工作。《商業(yè)定位報告》完成后提交分管領(lǐng)導(dǎo)審核、決策委員會評審。并由招商策劃部組織相關(guān)部門根據(jù)評審意見進(jìn)行調(diào)整。招商策劃部將調(diào)整后的《項目定位報告》報分管領(lǐng)導(dǎo)審核，董事長?CEO審批?！渡虡I(yè)定位報告》確定后，招商策劃部啟動營銷策劃工作，并將《項目定位報告》提交規(guī)劃設(shè)計部，供規(guī)劃設(shè)計部進(jìn)行方案設(shè)計。《商業(yè)定位報告》確定后根據(jù)項目進(jìn)展對其所做的補(bǔ)充及修訂，由招商策劃部以會議紀(jì)要等形式備案，并提供規(guī)劃設(shè)計部作為設(shè)計輸入資料。招商策劃部根據(jù)《項目定位建議書》組織營銷策劃等工作。分期開發(fā)的住宅項目，每期的項目定位建議視項目具體