富荔商業(yè)廣場項目投標(biāo)書20110923

止于至善永競成投資廣州蘿崗地塊價值體系挖掘思考價值突圍合縱聯(lián)橫診脈價值體系導(dǎo)向及機(jī)會研判價值最大化風(fēng)險最小化目標(biāo)與宗旨1321、符合高標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃的目標(biāo)3、符合市場需求+前瞻性的區(qū)域商業(yè)名片+區(qū)域集中式購物中心2、符合永競城投資價值最大化+風(fēng)險最小化的目標(biāo)前言1調(diào)研總結(jié)及分析2工程定位思路及分析3商業(yè)規(guī)劃思路及物業(yè)建議報告框架4企業(yè)未來戰(zhàn)略規(guī)劃篇〔簡〕調(diào)研總結(jié)及分析1調(diào)研總結(jié)及建議分析思考及建議工程價值梳理1膠州灣高速出入口1、工程區(qū)位解讀之戰(zhàn)略分析小區(qū)域大交通泛商圈蘿崗區(qū)面積達(dá)389.13平方公里。轄區(qū)內(nèi)有夏港、東區(qū)、聯(lián)和、蘿崗、永和5個街道和九龍鎮(zhèn)。全區(qū)總?cè)丝跒?1.35萬人，其中戶籍人口15.8萬人，登記外來居住人口15.55萬人。位于穗港澳黃金三角洲的中心地帶。公路：1．5小時的車程半徑覆蓋整個珠江三角洲。距廣州市中心20分鐘車程，火車：距廣州火車站東站僅30分鐘，距廣州火車站西站40分鐘機(jī)場：距新白云國際機(jī)場僅45分鐘車程；從區(qū)內(nèi)出發(fā)前往香港國際機(jī)場，連通關(guān)僅需3小時即可到達(dá)；港口：全球前10大港口之一的廣州港緊鄰蘿崗區(qū)；香港貨運碼頭距蘿崗區(qū)區(qū)僅2.5小時車程；深圳鹽田港距蘿崗區(qū)僅2小時車程；廣州南沙港距蘿崗區(qū)僅1小時車程，正在建設(shè)的珠江黃埔大橋通車后，將縮短至30分鐘車程。軌道交通：至2021年，廣州市將完成1～7號線共305.5公里城市軌道交通建設(shè)，其中地鐵4號線將到達(dá)廣州開發(fā)區(qū)的科學(xué)城，5號線將到達(dá)廣州蘿崗區(qū)行政中心，另有地鐵7號線和9號線經(jīng)過蘿崗區(qū)。思考工程，我們需要全球化時代的大廣州、大蘿崗思維蘿崗區(qū)位示意圖2、價值突圍之政策分析解讀：廣州城市開展“東進(jìn)〞戰(zhàn)略廣州構(gòu)筑“都會區(qū)〞的根本開展戰(zhàn)略為：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)都會區(qū)由舊城大組團(tuán)、南翼大組團(tuán)、東翼大組團(tuán)、北翼大組團(tuán)構(gòu)成，呈多中心、網(wǎng)絡(luò)型的空間結(jié)構(gòu)。其中，東翼大組團(tuán)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，建設(shè)成為廣州制造業(yè)的基地。蘿崗區(qū)，是推進(jìn)廣州東部地區(qū)工業(yè)化、城市化的主要力量。廣州市第八次黨代會提出：今后以廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，有效整合東部各類經(jīng)濟(jì)功能區(qū)資源，形成東部制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶蘿崗〔大交通+泛商圈〕=價值洼地=戰(zhàn)略時機(jī)點借勢升級；覆蓋突圍3、價值突圍之戰(zhàn)略分析廣州東部〔蘿崗〕將建設(shè)成為：

1、能夠適應(yīng)廣州作為華南大中心城市和現(xiàn)代化區(qū)域中心城市目標(biāo)要求的新城區(qū)；

2、最適宜投資創(chuàng)業(yè)和生活居住的綠色生態(tài)新城。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，能適應(yīng)全市加快率先根本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化需要的新區(qū)；

4、廣州市外向型經(jīng)濟(jì)的主要基地；

5、廣州市科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展的主要基地。蘿崗區(qū)已成為：國家知識產(chǎn)權(quán)試點園區(qū)；蘿崗區(qū)將擁有：國內(nèi)最大的孵化器集群；向國家發(fā)改委申請：國家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，向科技部申報：火炬試點園區(qū)。在今后五年間，蘿崗區(qū)生產(chǎn)總值將年均增長16%以上，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長20%以上，占廣州市生產(chǎn)總值的13.44%，在全國開發(fā)區(qū)中連續(xù)4年位居首位。六大支柱行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值2007.29億元，同比增長20.48%，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的81.89%，城鎮(zhèn)居民人均年收入和農(nóng)村居民人均年純收入分別年均增長10%和8%。

蘿崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)示意圖未來的蘿崗定位：經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)+創(chuàng)新之區(qū)+綠色之城+文化新區(qū)+和諧之區(qū)4、工程根本情況工程位置：廣州市蘿崗區(qū)友誼路和青年路交叉路的東南角占地面積：5000平米容積率：2.2~2.3本項目項目周邊情況廣州保稅區(qū)創(chuàng)氏廣場東江大橋收費站保稅廣場小區(qū)青年苑小區(qū)高露潔公司青年路商業(yè)街青年路商業(yè)步行街本案直徑距離約120米工程名稱：青年路商業(yè)步行街工程位置：青年路工程規(guī)模：約600米工程投資：政府與企業(yè)合資籌建工程定位：品牌商業(yè)步行街消費人群：大多以年輕的外來務(wù)工人員5、工程周邊商業(yè)

青年路苗鄉(xiāng)人家家樂美超市半島酒店金喜圓酒樓百蓮凱SPA美容館SICY女裝禮品尚品卡路約翰女裝熳潔兒內(nèi)衣明亮眼鏡乖乖母嬰坊中國聯(lián)通37°love女裝東興唐大藥房妞妞時裝屋童纖維童裝沙灣戀咖啡金萊莉養(yǎng)生館純兒牛仔聯(lián)想專賣店D·zai童裝勤發(fā)商場柯達(dá)影相蘋果男裝都市麗人內(nèi)衣創(chuàng)新力糕點小博士童裝東興堂藥店黛思內(nèi)衣安踏李寧中國聯(lián)通匹克運動大申島商場七匹狼九牧王勁霸男裝木林森鞋店華倫天奴安踏體育阿迪達(dá)斯佐梵尼七匹狼鴻星爾克老人頭萊克斯頓群豪男裝香港金嘉利珠寶與狼共舞華興眼鏡嬌蘭佳人箐箐草餐廳采之林藥店珍奇味糖果OPPO專賣店軒尼絲美發(fā)周六福珠寶真功夫肯德基時尚品牌服裝會所上禾屋餐飲連鎖萬寧千足匯沐足宏城超市歐迪雅美發(fā)宏運達(dá)圖文聯(lián)想專賣店廣東浩鑫集團(tuán)大唐燒鴨金萊達(dá)百貨華倫保羅中國移動普暉地產(chǎn)黃振龍虎彩文具美宜佳鮮為美食招商銀行依貝兒女裝鴻凡女裝麥肯基美食大參林藥店金時代文具新華書店阿依蓮女裝ALT男裝361度添姿服裝卡爾諾女裝新感覺飾品以純暖彩坊內(nèi)衣361度蜘蛛王雪貝兒蛋糕增致牛仔哎呀呀飾品紅蜻蜓安踏新穎鞋店康威依米奴韓城時尚服裝麥當(dāng)勞中國銀行志誠大道項目地友誼路周末兩天里，平均每天約能吸引4萬人次左右的人流量，來青年路逛街的這些人幾乎都是外來務(wù)工人員，有些還是從東莞麻涌鎮(zhèn)一帶專門搭車過來購物的.Strengths優(yōu)勢1、市場空間大：業(yè)態(tài)有空白---目前工程區(qū)域沒有一家集中式的綜合的現(xiàn)代商業(yè)購物中心。2、競爭對手弱：市場競爭初級---競爭對手經(jīng)營、營銷水平還處于傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營模式。3、投資商實力較強(qiáng)：永競成有雄厚的資金實力4、產(chǎn)權(quán)持有：為后續(xù)的經(jīng)營奠定了堅實的根底。5、工程周邊人口規(guī)模：工程周邊有諸多大型工廠，具有較密集的人流優(yōu)勢。Weaknesses弱勢1、人口密度有限---工程周邊常住人口有限，商業(yè)主要依賴外來流動人口，不穩(wěn)定因素及變數(shù)較大。2、區(qū)域商業(yè)資源匱乏，難以支撐足夠規(guī)模，需要外來資源招商占比3、開發(fā)團(tuán)隊過去無開發(fā)及經(jīng)營大型購物中心的經(jīng)驗與人才。4、2-3年養(yǎng)店投入與前期品牌招商投入的心理準(zhǔn)備Oportunities時機(jī)1、抓住了市場機(jī)遇：蘿崗商業(yè)開展需要一個現(xiàn)代的購物中心2、商機(jī)無限：客流集中,是蘿崗未來商業(yè)的升級商圈。3、管理提升+升級---形成永竟成管理團(tuán)隊及模式4、專業(yè)團(tuán)隊的介入，為工程前期完善規(guī)劃，為打造品質(zhì)高的商業(yè)工程奠定了堅實的根底。Threats威脅1、投資回報與市場培育周期長的矛盾2、運營模式問題：，既要保證經(jīng)濟(jì)的收益，又要保證品牌化程度與工程的可開展?jié)摿?，運營模式至關(guān)重要。3、工程的主要競爭對手是自己6、工程根本情況——工程SWOT分析7、周邊商業(yè)分析啟示1、區(qū)域尚未有在營的大型集中式的購物中心，存在落地的時機(jī)。2、工程定位：大規(guī)模、全客層、全業(yè)態(tài)、大覆蓋、集中式區(qū)域購物中心有很強(qiáng)的競爭力。4、工程定位及規(guī)劃需要務(wù)實的現(xiàn)階段可操性+概念的未階段前瞻性3、區(qū)域商業(yè)的品牌商戶資源有限，且業(yè)種品類較單一，缺乏行業(yè)知名品牌；工程未來招商資源單靠區(qū)域資源難以支撐，需要突破非區(qū)域乃至非廣州的品牌商戶資源占比，從而提升工程核心競爭力！王者居之順勢而為商業(yè)王朝的更迭是顛覆傳統(tǒng)商業(yè)的必然市場需求渴望引領(lǐng)城市商業(yè)綜合物業(yè)的供給未來商業(yè)競爭揚清棄濁的必然策略區(qū)域商業(yè)開展趨勢：1、商業(yè)規(guī)模大盤化2、品牌商家進(jìn)駐品牌化，3、業(yè)態(tài)開展趨于多元化4、投資價值凸顯5、專業(yè)公司運營化城市開展迫切需要商業(yè)王者來領(lǐng)導(dǎo)8、區(qū)域商業(yè)開展趨勢區(qū)域現(xiàn)有零售業(yè)競合分布示意圖購物中心

品項齊全高格調(diào)大眾化品項精簡大型超市傳統(tǒng)市場家庭用品中心綜合百貨小區(qū)百貨雜貨店便利商店名品百貨迷你超市超級市場個人商店藥妝店專門大店藥局9、區(qū)域未來商業(yè)業(yè)態(tài)分析時機(jī)點：填空+布局+稱王區(qū)域商業(yè)空白點+先入為主+搶地稱王購物中心一站式+集中式+體驗式調(diào)研總結(jié)及建議工程價值梳理分析思考及建議11、工程重點工作示意？定性

定位定業(yè)態(tài)業(yè)種〔含功能〕組合及比例定量專業(yè)度資源鏈執(zhí)行力研究力30%50%10%10%工程成功=30%專業(yè)度+50%資源鏈+10%研究力+10%執(zhí)行力合縱聯(lián)橫3511定律誰會來？招誰來？定租售價格定招商范圍及目標(biāo)商家2、工程定量預(yù)測？市場容量本工程商業(yè)體量？高德匯購物中心區(qū)域人口香雪城龍洞商業(yè)中心黃埔東區(qū)商業(yè)城12萬47萬5萬工程合理的體量是？工程適宜的體量=務(wù)實的現(xiàn)階段可操性定量+概念的未階段前瞻性定量務(wù)實的現(xiàn)階段可操性定量？未來前瞻性的定量？？以餐飲、休閑、娛樂為主的餐飲休閑娛樂消費功能。以生活精品超市+配套購物為主的購物功能蘿崗首個情景街區(qū)+家文化主題為主的情景式體驗功能蘿崗地塊=幾大功能+N大業(yè)態(tài)構(gòu)成？吃+喝+玩+樂購游康+美以家文化為生命根源追求的快樂、健康的蘿崗市民康美功能以滿足娛樂、聚會、效勞蘿崗消費群需求的效勞配套功能服123453、工程商業(yè)業(yè)態(tài)功能構(gòu)成分析？定業(yè)態(tài)功能構(gòu)成4、工程業(yè)種定位？吃+喝+玩+樂購美服〔1〕美酒：酒廊、酒屋?！?〕美食：中餐、西餐、主題餐廳、特色小吃、美食廣場、水吧〔3〕康體：足浴〔4〕玩娛：KTV、電玩、動漫游戲、演藝中心〔5〕影音：迷你小影院〔6〕茶飲：茶舍、書吧〔7〕購物：百貨、超市、哈韓哈日、港澳、外貿(mào)店、酷哥辣妹裝、時尚數(shù)碼、特色精品禮品店、戶外用品店、家居用品店、音像店、保健品、廠商直銷品〔8〕美體：SPA、瘦身、紋身〔9〕美容：美容院〔10〕美發(fā)：時尚連鎖美發(fā)店〔11〕美甲：潮流美甲沙龍〔12〕運動：運動球館〔室內(nèi)高爾夫、羽毛球、乒乓球、壁球、桌球〕、〔13〕健身：瑜伽、跆拳道、健身中心〔14〕效勞：酒店、銀行、洗衣店、照相沖印、藥店、花店等?？堤}崗地塊=幾大業(yè)種構(gòu)成？？？定業(yè)種構(gòu)成5、定租售價格？6、定招商范圍及目標(biāo)商家？

？招什么樣的商家來，實際上就決定了工程最終的氣質(zhì)及價值！高租金=高門檻=拒客低租金=低收益=低價值合理的租金？？商業(yè)建筑設(shè)計結(jié)構(gòu)、功能、景觀、外立面等招商經(jīng)營銷售結(jié)合商家選址需求，量體裁衣，防止二次整改浪費針對投資客賣鋪心理，設(shè)計出“快速易售型〞產(chǎn)品。從商業(yè)地產(chǎn)招商、銷售、經(jīng)營角度出發(fā)，與建筑主體、結(jié)構(gòu)、功能、景觀、外立面等設(shè)計有效結(jié)合，使工程商業(yè)設(shè)計“共點平衡〞最大化。找出合理的租售“平衡點〞，降低銷售影響后期延續(xù)經(jīng)營的“后遺癥〞。6、工程規(guī)劃建議？

1\策劃先行

2\招商先行先做工程商業(yè)局部定量、定性、定位、定商品組合、定業(yè)態(tài)比例、定租售比例等調(diào)研及測算，再根據(jù)籌劃的可行性依據(jù)，有支撐的，科學(xué)的做工程產(chǎn)品的設(shè)計及規(guī)劃。根據(jù)籌劃調(diào)研的依據(jù)，通過對目標(biāo)商家的提前意向摸底梳理，招商先行，在確定主力店及次主力店商家的意向后，量體裁衣的完善工程規(guī)劃和設(shè)計。7、工程現(xiàn)階段操盤思路？8、面對蘿崗地塊，我們急需解決的8大問題1、地塊價值的研判與分析〔土地價值研判〕2、地塊定性、定位、定量、定產(chǎn)品組合、定業(yè)態(tài)比例等測算3、規(guī)劃設(shè)計〔概念可落地性規(guī)劃〕4、招誰來？〔招商范圍及目標(biāo)商家在哪里？〕5、循序漸進(jìn)、分步分開分營的順序策略6、分期規(guī)劃與城市化開展的關(guān)系〔政策借力〕8、高起點專業(yè)團(tuán)隊操盤〔從調(diào)研到規(guī)劃、招商及后期的持續(xù)運營管理〕7、財務(wù)規(guī)劃及虧損可控預(yù)期9、工程定位前的五個階段及流程2、多向定位分析階段〔10天〕1、市場調(diào)研階段〔10天〕3、唯一性定位和建筑規(guī)劃〔概念〕設(shè)計階段〔10天〕4、論證階段〔2天〕5、定案〔結(jié)論〕階段〔1天〕2、針對城市購物中心等多向定位進(jìn)行以下分析工作：〔1〕、多向定位的業(yè)態(tài)業(yè)種容量分析；〔2〕、多向定位的商戶進(jìn)駐可行性分析；〔3〕、多向定位的商業(yè)面積〔定量〕和租金價格評估；〔4〕、多向定位的經(jīng)營風(fēng)險分析。1、泛工程區(qū)域〔含蘿崗、廣州等城市〕，針對區(qū)域人口、業(yè)態(tài)、商家資源、招商目標(biāo)、經(jīng)營情況等進(jìn)行客觀調(diào)研3、在確定工程唯一性定位后，再進(jìn)行工程建筑規(guī)劃〔概念〕設(shè)計4、在工程客觀嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研根底上，務(wù)實對工程未來定性、定位、定產(chǎn)品組合及比例、定價等可行性與不可行性風(fēng)險進(jìn)行分析并測算評議。向主觀經(jīng)驗者、拍腦袋瓜者、閉門造車者說NO！沒有調(diào)研和論證的定位是“犯罪〞工程定位思路及建議2一、地塊可開展方向預(yù)測工程未來開展時機(jī)與開展空間商業(yè)空白點、目標(biāo)客戶群消費需求升級的需要、片區(qū)未來人口的增長及未來商業(yè)開展趨勢的規(guī)劃，就是本工程的開展時機(jī)。1、標(biāo)志性——蘿崗區(qū)商業(yè)地標(biāo)2、合理性——科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃3、簡潔性——明快的商業(yè)環(huán)境4、區(qū)域性——以輻射大蘿崗乃至廣州東的市場需求為目的5、互動性——品牌與品牌、業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)、商家與消費者的互動6、延伸性：定位向更深層次的延伸7、差異性：與競爭對手的差異性、和自身的個性化特色8、回報性：對回報的分析和預(yù)期二、定位思路百貨主力店+超市大賣場+餐飲集群+休閑娛樂集群+綜合效勞+其它以超市大賣場為平臺，聚人氣，壟斷新區(qū)商圈；以百貨為龍頭，做品牌實現(xiàn)收益；以標(biāo)志性品牌為檔次，做形象形成影響力；以綜合配套效勞為黏膠力，一站式購物實現(xiàn)顧客忠誠度；以購物中心多業(yè)態(tài)組合為整合力，實現(xiàn)新商圈全客層的輻射力。三、工程模式定位經(jīng)營模式=1+1+1+1綜合性現(xiàn)代購物中心從而打造完全符合蘿崗商業(yè)開展趨勢的；打造領(lǐng)導(dǎo)蘿崗地區(qū)顧客品牌消費時尚的現(xiàn)代化綜合購物中心

經(jīng)營內(nèi)容：大而全、全覆蓋、一站式經(jīng)營目標(biāo)：引領(lǐng)蘿崗商業(yè)，全力打造蘿崗商業(yè)新明珠四、工程經(jīng)營定位與現(xiàn)有的商業(yè)形成四個差異：層次差異，品牌差異、效勞差異、業(yè)態(tài)差異經(jīng)營方針定位：商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營以特取勝，效勞以細(xì)取勝，購物以便取勝，品種以全取勝，價格以實取勝。經(jīng)營目標(biāo)定位:高品質(zhì)商品+體貼入微的效勞+溫馨舒適的購物空間根據(jù)工程居住群體特性分析，區(qū)域消費者屬于中偏低的消費水準(zhǔn)。因此，我們應(yīng)充分考慮到目標(biāo)客戶群體的消費習(xí)慣及水平，檔次定位為——中等收入的消費群體。檔次定位高檔精+中檔全+多元化五、檔次定位

壟斷價格領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋改變游戲規(guī)則挑戰(zhàn)者強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值搭便車追隨者以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶補缺者瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點敏銳的時機(jī)主義者行業(yè)老大次/非主流市場非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場六、市場站位七、工程市場定位富荔商業(yè)廣場

廣州東首席時尚品牌購物中心同傳統(tǒng)百貨相比，百貨商場同質(zhì)化競爭比較嚴(yán)重，功能相比照較單一，商場的運營本錢高，入駐廠商扣點太高，經(jīng)營本錢高，商品價格沒有競爭力，商戶經(jīng)營靈活性較低。富荔廣場的業(yè)態(tài)使經(jīng)營更自主，形式更活潑、個性更張揚，管理更細(xì)致，商品更豐富、經(jīng)營本錢更低、商品價格競爭力更強(qiáng)、運營整體的競爭優(yōu)勢更強(qiáng)。工程定位：蘿崗乃至廣州東還沒有的精品時尚店中店購物中心，一個集諸多首次進(jìn)入蘿崗的品牌旗艦店+情景式室內(nèi)步行街等為一體的廣州東首席時尚品牌中心、是廣州東最精、最潮、最時尚的第一精品購物中心商業(yè)規(guī)劃思路及物業(yè)建議3物業(yè)建議商業(yè)規(guī)劃思路及物業(yè)建議商業(yè)規(guī)劃思路3一、重在規(guī)劃整體商場而非單層商場或區(qū)域，規(guī)劃出效益。二、商場租賃的結(jié)構(gòu)和配套完整重于單店租金的上下。三、物業(yè)的空間利用和價值提升是工程整體價值最大化的關(guān)鍵四、考慮四大增值〔商業(yè)增值+物業(yè)增值+土地增值+品牌增值〕一、業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)劃的理念合縱聯(lián)橫商鋪布局規(guī)劃定律1、布局規(guī)劃思路合縱聯(lián)橫商鋪切割法那么法那么一、兩化法那么：商業(yè)面積最大化+商鋪實用率最高化法那么二、動線法那么：動線人流循環(huán)更有效、合理、便捷法那么三、增值法那么：通過規(guī)劃區(qū)域價值體系〔ABC〕，針對通道體系、顧客動線設(shè)計有效磁石點，通過磁石點帶動低價值區(qū)域價值升級增值。法那么四、三贏法那么：規(guī)劃切割的商鋪必須符合三贏〔好招商、好銷售、好經(jīng)營〕2、商鋪切割思路一、業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)劃的理念F5〉樂尚街：影院、電玩、餐飲F1〉風(fēng)氣中心：名品個人護(hù)理、鞋、化裝品、珠寶首飾品牌餐飲、甜品、名品店、配套F2〉超市+品尚街：品牌服裝、潮流服飾、品牌餐飲F4〉童尚街：兒童服裝、兒童體驗中心、品牌餐飲廣州東時尚風(fēng)+潮流風(fēng)風(fēng)向標(biāo)中心超市+廣州東品牌女裝薈萃中心廣州東兒童體驗中心廣州東新吃喝玩樂中心F3〉超市+美尚街：品牌服裝、潮流服飾、內(nèi)衣、品牌餐飲超市+廣州東潮流女裝薈萃中心

層層皆金街，間間皆旺鋪停車場停車場工程定量？3.5-5？3、樓層概念規(guī)劃說明：根據(jù)購物中心在實際情況下動線設(shè)計的根本規(guī)律，從人的視覺和運動方式差異，購物中心交通根本組織一般分為四種模式：即線性模式，環(huán)形模式，網(wǎng)狀模式和放射模式。從而對商業(yè)人流動線，進(jìn)行規(guī)劃布置。根據(jù)本工程地塊的根本情況判斷，本購物中心將采用環(huán)形組織模式與放射組織模式相結(jié)合的人流動線格局。人流模型分析扶梯適合本商場人流格局〔物業(yè)格局特點〕垂直人流組織動線示意環(huán)形組織模式與放射組織模式相結(jié)合的人流動線格局工程人流動線控制與優(yōu)化4、人流動線思路商業(yè)規(guī)劃思路及物業(yè)建議商業(yè)規(guī)劃思路物業(yè)建議3良好施工現(xiàn)場形象，極易讓客戶對工程產(chǎn)生高品質(zhì)的感性認(rèn)知。[建議]：嚴(yán)格管理施工現(xiàn)場施工人員統(tǒng)一著裝樹立頂級施工現(xiàn)場形象不管是哪個階段，樓體的主要作用都是工程形象宣傳，而不是信息發(fā)布。因此個性化、高品質(zhì)的設(shè)計和物料制作是最重要的，目的是讓客戶留下深刻印象，使客戶對工程產(chǎn)生深刻認(rèn)知。[建議]：高品質(zhì)+個性化形象設(shè)計表達(dá)工程特性及大氣感保持樓體簡潔1產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議工地包裝+樓體包裝圍墻包裝圍墻是工程重要的檔次及形象表達(dá)局部。因此在材質(zhì)選擇和設(shè)計上需要認(rèn)真考慮，凸現(xiàn)工程的檔次和差異性。[建議]：圍墻工作的重點是在設(shè)計主題、材質(zhì)選用及表現(xiàn)形式上取得制作突破

2產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議

租售中心是體驗式營銷程序的重要場所，是客戶停留時間最長的地方之一。是需要重點投入的包裝區(qū)域。租售中心包裝[富荔廣場租售處建議]：設(shè)立4-6間VIP洽談間以私人俱樂部方式設(shè)計運作〔包括水吧、書吧、音樂吧〕設(shè)立1間體驗式影像投放室增加鮮花使用比例3產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議以個性化的色感渲染，展示時尚空間產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議租售中心包裝33、富荔廣場租售處功能區(qū)=接待區(qū)+瀏覽區(qū)+洽談區(qū)+效勞區(qū)+休息區(qū)接待區(qū)：用于租售人員接待客戶，要求高雅、氣派有親和力；瀏覽區(qū)：用于擺放模型、展板、材料、智能化效果背景圖等宣傳工具的地方；要求明亮、簡潔、有藝術(shù)性。洽談區(qū)：用于租售人員與客戶溝通區(qū)域；要求親和穩(wěn)重有信賴感；休息區(qū)：用于供客戶休息，思考和商量區(qū)域：要求舒適、溫馨、人性化效勞區(qū)：用于方便客戶使用和辦公區(qū)域如：衛(wèi)生間、財務(wù)室、飲水機(jī)之區(qū)域；〔洽談區(qū)與休息區(qū)可考慮合并〕

租售中心是體驗式營銷程序的重要場所，是客戶停留時間最長的地方之一。是需要重點投入的包裝區(qū)域。[富荔廣場租售處建議]：設(shè)立4-6間VIP洽談間以私人俱樂部方式設(shè)計運作〔包括水吧、書吧、音樂吧〕設(shè)立1間體驗式影像投放室增加鮮花使用比例樣板房接待員樣板房接待員不僅僅是保潔人員，應(yīng)該成為客戶體驗樣板房的橋梁。[建議]：每個接待員均需較高素質(zhì)能幫助客戶真正體驗工程的享受檔次4產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議樣板房是客戶對工程產(chǎn)品認(rèn)知最集中的區(qū)域，也是體驗式營銷程序中重要的一環(huán)樣板房〔鋪〕包裝[建議]：名師設(shè)計、精致品質(zhì)是根底增加客戶在樣板房的體驗性，區(qū)別以往樣板房只能看不能體驗的缺點每個樣板房配備專員效勞5產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議售樓通道包裝真實感是營造售樓通道的重點，讓客戶在看樓途中能感受到工程的品質(zhì)[建議]：簡約、明快的包裝風(fēng)格售樓通道要有空間感6產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議LOMO城