西安木塔寨項(xiàng)目可研

西安木塔寨可研報(bào)告項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目性質(zhì)：西安城中村改造項(xiàng)目，基本程序?yàn)椋?）投資商與村委會(huì)及所在區(qū)城中村改造辦公室簽訂三方合作協(xié)議；（2）做拆遷安置摸底、策劃方案；（3）利潤(rùn)可行的情況下與所在區(qū)城中村改造辦公室簽訂改造協(xié)議；（4）報(bào)區(qū)（市）政府立項(xiàng)；（5）批復(fù)后，投資商結(jié)合政府規(guī)劃部門(mén)的要求申請(qǐng)土地控規(guī)指標(biāo)，該項(xiàng)目不考慮拆遷與安置；（6）土地控規(guī)指標(biāo)批準(zhǔn)后，投資商開(kāi)始繳納拆遷保證金，區(qū)城中村改造辦公室負(fù)責(zé)拆遷；（7）凈地后，區(qū)城中村改造辦公室將其中用于商品房開(kāi)發(fā)的土地交由市國(guó)土資源局定向招拍掛；（8）投資商之前投入資金和后期安置房建設(shè)資金可用于抵充土地出讓金。2、投資商：木塔寨項(xiàng)目現(xiàn)已有所在區(qū)城中村改造辦公室批復(fù)的投資商陜西銘源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并對(duì)該項(xiàng)目有一定的前期資金投入，現(xiàn)想將該項(xiàng)目的商品房開(kāi)發(fā)用地拿出來(lái)和我公司合作。3、地塊指標(biāo)：項(xiàng)目商品房開(kāi)發(fā)用地面積90畝，地塊地形規(guī)整，住宅用地，容積率暫時(shí)按4.0考慮（容積率以最終報(bào)批為準(zhǔn)）；4、項(xiàng)目進(jìn)展：項(xiàng)目公司已完成看地和土地批復(fù)投資商公司初步商談，確定出讓價(jià)格為550萬(wàn)/畝。土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算區(qū)域價(jià)值分析地塊價(jià)值分析目錄一項(xiàng)目城市位置宗地二項(xiàng)目功能位置宗地經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)裝備航天技術(shù)區(qū)三城市土地規(guī)劃宗地四城市交通規(guī)劃宗地五項(xiàng)目衛(wèi)星圖片木塔寨路太白南路科技六路地塊處于高新區(qū)核心區(qū)域，地塊整齊，區(qū)域成熟，可開(kāi)發(fā)性強(qiáng)；地塊現(xiàn)為城中村以及建材市場(chǎng)，可建設(shè)一定量的商業(yè)；周邊地塊儲(chǔ)存量較少，未來(lái)3-5后可競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少；地處高新區(qū)二次核心區(qū)域，毗鄰三大公園、高新管委會(huì)，緊鄰南三環(huán)，地理位置卓越，周邊項(xiàng)目林立，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將逐年遞減；宗地科技七路白沙路土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算區(qū)域價(jià)值分析地塊價(jià)值分析目錄一項(xiàng)目交通項(xiàng)目區(qū)域周邊交通便利，南二環(huán)、南三環(huán)、繞城高速、數(shù)10路公交線路四通八達(dá)，太白南路為雙向六車(chē)道，向南直達(dá)豐?？诙燃賲^(qū)；地鐵6號(hào)線，2012年開(kāi)建2017年前建成。地鐵六號(hào)線南二環(huán)南三環(huán)宗地二項(xiàng)目醫(yī)療配套項(xiàng)目區(qū)域醫(yī)療配套完善，兼有高新區(qū)與電子城的醫(yī)療配套如：高新醫(yī)院、體育醫(yī)院、天佑醫(yī)院、521醫(yī)院等；39所醫(yī)院體育醫(yī)院丈八醫(yī)院高新醫(yī)院電子醫(yī)院神農(nóng)醫(yī)院521醫(yī)院618醫(yī)院天佑醫(yī)院長(zhǎng)安大學(xué)醫(yī)院省腫瘤醫(yī)院宗地三項(xiàng)目教育配套項(xiàng)目區(qū)域教育配套完善：西安電子科技大學(xué)、西安石油大學(xué)、西安美術(shù)學(xué)院、西安文理學(xué)院、高新第一中學(xué)、高新第二中學(xué)、高新第一小學(xué)、高新第二小學(xué)、高新第三小學(xué)等；719所學(xué)校高新一中西安美術(shù)學(xué)院西安石油大學(xué)西安618中學(xué)西安電子科技大學(xué)西安國(guó)際中學(xué)西安文理學(xué)院西安歐亞學(xué)院高新第四小學(xué)吉的堡幼兒園綠地國(guó)際小學(xué)木塔寨小學(xué)西工大附小融僑高新第二小學(xué)高新第三小學(xué)高新第三中學(xué)宗地四項(xiàng)目其它配套項(xiàng)目周邊世紀(jì)金花、金鷹百貨、卜蜂蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、人人樂(lè)、電子城商業(yè)步行街、香格里拉酒店、丈八溝國(guó)賓館、綠地假日酒店、新紀(jì)元國(guó)際俱樂(lè)部、唐遺址公園、永陽(yáng)公園、木塔寨公園以及高新管委會(huì)。世紀(jì)金花卜蜂蓮花金鷹百貨人人樂(lè)超市電子城商街綠地正大廣場(chǎng)永陽(yáng)公園木塔寺公園唐遺址公園高新管委會(huì)人人樂(lè)華潤(rùn)萬(wàn)家綠地假日酒店宗地五項(xiàng)目四至現(xiàn)狀科技六路（40米）白沙路市建四公司建邦華庭(在建)蘭亭坊(外立面完成)楓林綠洲門(mén)面洗車(chē)行及彩鋼廠房商品混凝土攪拌站原測(cè)量范圍在建4層民房安置用地（28畝）商品房用地（約93-28=65畝）六項(xiàng)目四至規(guī)劃科技六路（40米）木塔一路（30米，地下管線施工中）木塔A路（30米，規(guī)劃中）白沙路（30米，規(guī)劃中）白沙路安置用地（28畝）商品房用地（約93-28=65畝）市建四公司建邦華庭(在建)約265米約240米約100米約1166米①擬補(bǔ)25畝蘭亭坊(外立面完成)楓林綠洲②擬補(bǔ)25畝七地塊實(shí)景照片項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑垃圾及南側(cè)市建四公司住宅七地塊實(shí)景照片南側(cè)商品混凝土攪拌站及市建四公司住宅七地塊實(shí)景照片西南角苗木蘭亭坊七地塊實(shí)景照片位于規(guī)劃木塔A路上的在建民房七地塊實(shí)景照片安置樓基坑開(kāi)挖施工蘭亭坊七地塊實(shí)景照片宗地東北角的沿街鋪面、洗車(chē)行及彩鋼廠房七地塊實(shí)景照片東鄰：建邦華庭西鄰：蘭亭坊八小結(jié)土地屬性分析1、本項(xiàng)目位于高新區(qū)太白南路核心區(qū)，周邊項(xiàng)目林立，各項(xiàng)配套成熟；交通四通八達(dá)，出行便利，地處連接高高新與長(zhǎng)安、電子城的樞紐區(qū)域；地處高新管委會(huì)永久住址旁、三大公園環(huán)繞未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?、本項(xiàng)目1個(gè)規(guī)整的矩形組成，體量不大，易于開(kāi)發(fā)，周邊有商業(yè)氣氛，利于商業(yè)+住宅+公寓的業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)；3、地塊上方目前已經(jīng)拆遷進(jìn)行，地塊已經(jīng)接近平整；4、周邊可開(kāi)發(fā)土地存量小，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性會(huì)逐年遞減。區(qū)域未來(lái)土地放量不大，3-5后該區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性減弱；配套齊全、適合居住，有基礎(chǔ)打造中、高端房地產(chǎn)產(chǎn)品；土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地市場(chǎng)分析市場(chǎng)銷(xiāo)售分析目錄典型項(xiàng)目分析一政策法規(guī)時(shí)間政策名稱(chēng)辦法部門(mén)主要內(nèi)容及影響1月新“國(guó)八條”出臺(tái)國(guó)務(wù)院對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。2月西安出臺(tái)“限購(gòu)令”二套房首付最低60%禁三套西安市政府西安市長(zhǎng)陳寶根主持召開(kāi)市政府常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，俗稱(chēng)“限購(gòu)令”。其中明確規(guī)定本市居民限購(gòu)2套房，禁購(gòu)3套以上住房，2套房貸首付最低60%。4月5月起商品房成交價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)西安房管局商品房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中填報(bào)每套預(yù)售房屋銷(xiāo)售價(jià)格，嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價(jià)”，“一價(jià)清”相關(guān)規(guī)定，銷(xiāo)售系統(tǒng)中的均價(jià)要和申報(bào)均價(jià)一致，實(shí)際成交價(jià)格不得高于申報(bào)房屋標(biāo)價(jià)。二規(guī)劃建設(shè)時(shí)間主題內(nèi)容及影響1.26我省將建設(shè)45萬(wàn)套保障性住房據(jù)了解11年，我省將建設(shè)45萬(wàn)套保障性住房，其規(guī)模大致為去年的2.5倍2.17西安年內(nèi)建成8．6萬(wàn)套保障房記者近日從西安市住房保障和房屋管理局了解到，2011年，西安市目標(biāo)建設(shè)保障性住房8．6萬(wàn)套，比2010年翻了兩番，分別為：經(jīng)濟(jì)適用房2萬(wàn)套，廉租住房1．31萬(wàn)套、公共租賃房3．7萬(wàn)套，限價(jià)商品房1．59萬(wàn)套。4.2西安投資80億改造城中村

12萬(wàn)居民年內(nèi)回遷4月2日全市城中村和棚戶區(qū)改造會(huì)議，今年我市計(jì)劃讓12萬(wàn)城中村和棚戶區(qū)居民回遷新居。其中城中村改造完成23個(gè)村的回遷安置，涉及4.5萬(wàn)人;棚戶區(qū)改造完成9個(gè)安置小區(qū)的回遷，涉及7.5萬(wàn)人。4.24陜西省將嚴(yán)查房地產(chǎn)商違規(guī)調(diào)整容積率等問(wèn)題省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)通知，對(duì)今年我省工程建設(shè)領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)整治進(jìn)行部署，要求繼續(xù)深入治理房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等問(wèn)題。三土地供應(yīng)2011年1-4月土地供應(yīng)月份數(shù)量其中住宅面積其中住宅住宅面積占比1月13宗5宗488715.8254103.452%2月6宗3宗117390.361686.153%3月14宗9宗421294.9388295.292%4月8宗3宗397594.7295230.1524%合計(jì)41宗20宗1424995.72799314.8556%2011年1—4月高新區(qū)土地供應(yīng)為3宗，面積39229.5平方米，占土地應(yīng)總面積的2.8%；四土地成交2011年1-4月土地成交月份數(shù)量其中住宅面積其中住宅成交總價(jià)其中住宅住宅面積占比1月15宗12宗677801.09631572.534582522208793%2月——

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——3月3宗2宗134471.4117542.2599405826087%4月4宗4宗112839.1112839.13469734697100%合計(jì)22宗18宗925111.59861953.844046231504493%2011年1-4月高新區(qū)土地成交為5宗，面積150120.8平方米，占土地應(yīng)總面積的16.2%；本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊均為成熟樓盤(pán)，土地資源供應(yīng)緊缺，在未來(lái)3—5年內(nèi)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)。土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地市場(chǎng)分析市場(chǎng)銷(xiāo)售分析目錄典型項(xiàng)目分析一月銷(xiāo)售情況面對(duì)限購(gòu)令的巨大沖擊，西安房產(chǎn)投資性需求受到了強(qiáng)烈的壓制，樓市被濃烈的觀望氣氛所充斥，2011年3月，西安商品房市場(chǎng)銷(xiāo)量跌到了近兩年以來(lái)最低點(diǎn)，同比上年跌幅達(dá)七成；進(jìn)入4月，受部分剛需力量蓄勢(shì)爆發(fā)，商品房銷(xiāo)量得到了小幅回暖，環(huán)比上漲33.81%，但同比上年仍明顯回落55.77%，目前西安商品房市場(chǎng)交易呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從數(shù)據(jù)明細(xì)中看出，本月普通住宅市場(chǎng)銷(xiāo)量增長(zhǎng)幅度較為顯著，環(huán)比上漲58.43%，而其余各物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)量都呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。二月放量情況房企“試探性”釋放房源

4月，西安商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積124.35萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下滑7.56%，同比上年下滑9.25%。三購(gòu)買(mǎi)人群2011年4月商品房購(gòu)買(mǎi)人群分析從4月全市普通住宅購(gòu)買(mǎi)者來(lái)源比例來(lái)看，本市以外的人群僅占7.49%，與3月份1.41%的比例相比上漲了6.08個(gè)百分點(diǎn)?？傮w來(lái)看，本市戶籍購(gòu)房人群購(gòu)買(mǎi)依舊占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。四區(qū)銷(xiāo)售情況4月高新區(qū)商品房銷(xiāo)售量133537.84萬(wàn)平米較上月環(huán)比上漲38.68%，銷(xiāo)售量占全市住宅銷(xiāo)售總量的21.27%，其中，普通住宅類(lèi)物業(yè)成交面積77620.21平方米，環(huán)比上月上漲35.51%車(chē)位/地下室普通住宅商服用房寫(xiě)字樓別墅合計(jì)西高新8053.7277620.216871.9740991.94133537.84單位：平方米西高新區(qū)2011年4月份銷(xiāo)售情況四區(qū)銷(xiāo)售情況4月高新區(qū)普通住宅共成交798套，相比上一月增加76套。從本月銷(xiāo)售情況來(lái)看70-90㎡區(qū)間銷(xiāo)售套數(shù)占到高新區(qū)總銷(xiāo)售套數(shù)的38.2%；其次為90-110㎡段所占比例為14%。50以下50－7070－9090－110110－130130－144144—180180—220220—260260以上846430511210279241873分段單位：平方米西高新2011年4月份普通住宅各面積段銷(xiāo)售套數(shù)四區(qū)銷(xiāo)售情況6500-7000元/平方米的房源共成交215套，占本月高新區(qū)的26.9%；7000-7500元/平方米的價(jià)格區(qū)間，占總量的17.2%；各價(jià)格段成交套數(shù)所占比重與上月并未出現(xiàn)大的變化；一方面反映出實(shí)際需求的穩(wěn)定性另一方面也表現(xiàn)出了高新區(qū)樓市各價(jià)格段的市場(chǎng)接受度西高新2011年4月份普通住宅各價(jià)格段銷(xiāo)售套數(shù)分段單位：元/平方米小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于1000081841212349132215137656128土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地市場(chǎng)分析市場(chǎng)銷(xiāo)售分析目錄典型項(xiàng)目分析一區(qū)板塊劃分項(xiàng)目區(qū)域位列高新區(qū)太白路板塊，周邊配套較為錦業(yè)板塊與唐延路板塊較為成熟、隸屬高新區(qū)核心居住區(qū)域。唐延路板塊錦業(yè)板塊太白路板塊宗地二競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布項(xiàng)目地處高新區(qū)太白路板塊，區(qū)域現(xiàn)階段競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，未來(lái)土地儲(chǔ)備量稀缺；建邦華庭紫薇公園時(shí)光和城裕昌太陽(yáng)城蘭亭坊榮禾城市理想晶城秀府金泰假日花城綠地世紀(jì)城錦業(yè)時(shí)代錦業(yè)76繽紛南郡龍?zhí)烀?shù)字生活橡樹(shù)街區(qū)楓林意樹(shù)八號(hào)府邸高新領(lǐng)域太白路板塊宗地名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品建邦華庭科技六路與太白南路交匯處西南角10棟高層、小高層占地85333平方米建筑面積32萬(wàn)平方1762戶綠化率64.1%；容積率4.15；90001:1.2毛坯一期3棟96-129平米的高層、小高層，2梯4戶共640戶，12年10月31日交房。二期為150-200平米的純板高層三典型樓盤(pán)1、建邦華庭（北京建工地產(chǎn)）目前在售的是1號(hào)樓，目前施工到地上16、17層名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品高山流水和城太白南路與丈八東路交匯處項(xiàng)目由6棟19-33層高層和公寓構(gòu)成占地面積55畝總建筑面積22萬(wàn)平方米1967戶以商業(yè)帶動(dòng)住宅，多客群去化多元化產(chǎn)品（住宅、LOFT、公寓）76001500個(gè)毛坯80-90平米的二室二廳、110-130平米的三室二廳、40-60平米的LOFT公寓2、高山流水和城（西安和成置業(yè)）目前4號(hào)樓已封頂，2號(hào)樓已蓋至地上10層三典型樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品榮禾城市理想西安市太白南路與電子二路交匯處6棟樓體組成，由時(shí)尚公寓、精品商業(yè)、國(guó)際酒店及純住宅等占地26869平方米建筑面積16.8萬(wàn)平方米700戶戶型配比合理，跨度大，產(chǎn)品多元化8600714個(gè)毛坯二居89-116平米三居132-173平米四居170平米預(yù)計(jì)2012年4月交房。3、榮禾城市理想（榮盛置業(yè)）所剩房源只有頂層，目前項(xiàng)目已封頂三典型樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品金泰假日花城丈八東路與太白南路十字東北角板樓、塔樓、板塔結(jié)合、小高層、高層占地212333平方米建筑面積66萬(wàn)平方米4000戶五期開(kāi)發(fā)，層數(shù)11層-30層不等，從38平米到230平米的十余種戶型83001:0.8毛坯目前4.1期在售的是高層和純板式小高層，主力戶型90-105平米。4.2期6棟純板式小高層4、金泰假日花城（陜西金泰恒業(yè)）目前4.1期已部分封頂，4.2期預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán)三典型樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品高新領(lǐng)域丈八東路與子午大道東南角8棟樓，總高32層、33層占地面積69000平米建筑面積為12萬(wàn)平米總戶數(shù)1600戶戶型面積37-137平米，跨度大，產(chǎn)品多6900地下兩層車(chē)庫(kù)毛坯面積區(qū)間從33-137平米之間的一居室兩居室三居室均有，1-4層為臨街商鋪配套5、高新領(lǐng)域（陜西益民置業(yè)）因?yàn)樽C件問(wèn)題，整體營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度較慢，項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望提升三典型樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品晶城秀府丈八東路與子午大道東南角11棟樓，板樓小高層高層占地面積為68701平米建筑面積21萬(wàn)平米總戶數(shù)1536戶戶型設(shè)計(jì)引入錯(cuò)層、下躍、復(fù)式、庭院，層高3米，最大限度滿足人居舒適度8600-13000900個(gè)1:0.6毛坯主力戶型——平層：80—160平米；復(fù)式、躍層：180—300平米；6、晶城秀府（北京嘉恒/陜西天寶物業(yè)投資/錦園物業(yè)）一期11年8月31日交房，二期最高價(jià)1.3萬(wàn)元/平米三典型樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品裕昌太陽(yáng)城太白南路與丈八東路十字向東500米板塔結(jié)合、多層、高層

占地面積為76590平米建筑面積為35萬(wàn)平米總戶數(shù)2759戶采用聚落式主題庭院布局，30000平米北美風(fēng)情園林7500-8500990個(gè)毛坯面積95、103、150、160平米7、裕昌太陽(yáng)城（北京裕昌置業(yè)集團(tuán)）現(xiàn)房均價(jià)8500元/平米，期房均價(jià)7500元/平米三典型樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品蘭亭坊高新科技六路中段（木塔寨遺址公園東側(cè)）板樓、高層占地面積為64602平米建筑面積為16萬(wàn)平米總戶數(shù)1000戶中式文化、大宅尺度將客群定位在高端人群，與出色的產(chǎn)品走在高新價(jià)格的凸點(diǎn)18000800個(gè)毛坯平層130—310，復(fù)式344-3558、蘭亭坊（天地源股份）目前項(xiàng)目將出正負(fù)零，2011年6月11日開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)2012年年底交房三典型樓盤(pán)名稱(chēng)位置建筑形式項(xiàng)目規(guī)模樓盤(pán)特色價(jià)格車(chē)位比裝修產(chǎn)品紫薇公園時(shí)光高新科技六路中段（木塔寺遺址公園內(nèi)）板樓、高層占地面積為31869平米建筑面積為11萬(wàn)平米總戶數(shù)326戶紫薇公園時(shí)光設(shè)計(jì)、建造、景觀、服務(wù)無(wú)不體現(xiàn)出豪宅的尊貴性、私密性、獨(dú)享性23000804個(gè)1:2精裝修共7棟，總高18、24、30層，面積區(qū)間179-449㎡9、紫薇公園時(shí)光（西安紫薇地產(chǎn)）目前一期已封頂，二期即將出地面三典型樓盤(pán)四周邊商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)格面積區(qū)間備注金泰假日花城均價(jià)34000元/㎡36-300；榮禾城市理想估計(jì)32000-35000元/㎡未公布；裕昌太陽(yáng)城均價(jià)30000元/㎡90-130；1、2層整體銷(xiāo)售和城均價(jià)35000-40000元/㎡未公布；商業(yè)多以社區(qū)或者沿街底商為主（2-3層）、面積區(qū)間跨度較大，價(jià)格35000元左右。未來(lái)仍有升值空間。五小結(jié)項(xiàng)目綠化率%容積率價(jià)格面積區(qū)間備注建邦華庭354.15均價(jià)8500元/㎡90-200；和城37.55.9均價(jià)8900元/㎡90-130；榮禾城市理想405.6均價(jià)8500元/㎡30-173；金泰假日花城423.1均價(jià)8500元/㎡90-130；高新領(lǐng)域305.5均價(jià)6600元/㎡33-137；50年產(chǎn)權(quán)裕昌太陽(yáng)城395.0均價(jià)8000元/㎡95-150；晶城秀府35.53.5均價(jià)9000-13000元/㎡64-400；蘭亭坊452.5均價(jià)18000元/㎡280-355；紫薇公園時(shí)光402.9均價(jià)21000元/㎡179-499；地塊區(qū)域價(jià)格以8500元/平為主流、多以高層、容積率5左右的90-150平產(chǎn)品為主，豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格于13000-18000元/平之間，戶型180—400為主；產(chǎn)權(quán)大多以70年為主；土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品建議目錄一客戶描述結(jié)合土地屬性分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析及對(duì)客戶的感性了解，我們給出如下目標(biāo)客戶概述：地緣屬性工作區(qū)域主要來(lái)自高新區(qū)白領(lǐng)，其次市中心外遷改善客戶，再次長(zhǎng)安區(qū)內(nèi)遷改善客戶。居住區(qū)域主要來(lái)自市中心，其次為長(zhǎng)安區(qū)從商人士。階層和職業(yè)屬性階層為中等層次，以西安老城區(qū)和高新區(qū)城市白領(lǐng)為主，高新專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)小業(yè)主為輔，還有部分周邊商業(yè)、服務(wù)業(yè)的青年從業(yè)人員。品類(lèi)屬性希望能在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得較好居住品質(zhì)的客戶主力客戶35～40歲西安主城區(qū)的三口之家，購(gòu)房目的為居住改善，3-4房為主；高新區(qū)白領(lǐng)就近置業(yè)，2－3房為主；25～34歲高新區(qū)青年之家剛需，購(gòu)房目的為首次置業(yè)，2房為主；次主力客戶長(zhǎng)安區(qū)遷入型改善客戶，3房為主，其它周邊地區(qū)進(jìn)入西安高新區(qū)工作或做生意的客戶，2房為主。二戶型配比經(jīng)過(guò)周邊市場(chǎng)的調(diào)查與了解，我們建議如下戶型配比：90-14065%市場(chǎng)主流戶型，比重大；2-3室160-18020%改善型戶型，比重適中；4室200以上15%資產(chǎn)型戶型，比重較少；4室以上土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶定位產(chǎn)品建議目錄一主力客戶目標(biāo)客戶價(jià)值需求基本需求描述交通便捷，可快速到達(dá)，緊鄰城市成熟區(qū)，周邊規(guī)劃配套完善。相對(duì)密度較低，小區(qū)景觀好，棟距大，立面品質(zhì)感強(qiáng)，舒適、享受的室內(nèi)空間，好的開(kāi)發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù)地段交通出行便利商業(yè)周邊有大超市，未來(lái)配套完善，能滿足日常生活需求醫(yī)療較看重教育較看重周邊環(huán)境要求較高，且重視人文環(huán)境產(chǎn)品景觀景觀層次飽滿，綠化精致宜人，可參與性強(qiáng)，特別需考慮老人、孩子的需求樓層小高層（最好一樓帶花園，戶戶有露臺(tái)）公共部分舒適的地下電梯門(mén)廳（包括地下室電梯門(mén)廳），一樓大堂地下車(chē)位車(chē)位配比1：0.8會(huì)所較大型會(huì)所，有餐飲、健身、棋牌房、老年活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)室等功能戶型功能大面積，功能全，看重主臥、主衛(wèi)、客廳、廚房；餐廳獨(dú)立，需要3個(gè)房間，有儲(chǔ)藏室、走入式衣柜，最好有入戶花園、露臺(tái)等附加空間，設(shè)備陽(yáng)臺(tái)可設(shè)在樓梯轉(zhuǎn)折處。層高3米。朝向至少兩臥朝南、客廳朝南采光主要功能空間均需采光好通風(fēng)南北通透物業(yè)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)裝修為控制總價(jià)，建議不要精裝修；為保持立面干凈，可送全套分體空調(diào)（翡翠城的做法）。品牌看重開(kāi)發(fā)商品牌二次主力客戶基本需求描述交通便利，從公交，地鐵和道路系統(tǒng)多重考量；看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，緊鄰城市成熟區(qū)，周邊規(guī)劃配套完善；小面積、緊湊實(shí)用的戶型、總價(jià)合理，小區(qū)景觀較好。地段交通出行便利商業(yè)周邊有大超市，未來(lái)配套完善，能滿足日常生活需求醫(yī)療一般教育較看重周邊環(huán)境一般產(chǎn)品景觀景觀層次飽滿，綠化精致宜人，可參與性強(qiáng)樓層小高層（最好一樓帶花園，戶戶有露臺(tái)）公共部分舒適的電梯門(mén)廳（包括地下室電梯門(mén)廳），一樓大堂地下車(chē)位車(chē)位配比1：0.5會(huì)所較大型會(huì)所，有餐飲、健身、棋牌房、兒童活動(dòng)室等功能戶型功能戶型緊湊、實(shí)用、精致，浪費(fèi)面積少，2-3個(gè)房間，有儲(chǔ)藏室，最好有入戶花園、露臺(tái)等附加空間。層高3米。朝向1-2臥朝南，客廳朝南采光主要功能空間均需采光好通風(fēng)南北通透物業(yè)品質(zhì)較高的物業(yè)服務(wù)裝修為了控制總價(jià)，建議不要精裝修。品牌較看重開(kāi)發(fā)商品牌目標(biāo)客戶價(jià)值需求土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄初步方案財(cái)務(wù)分析一概念方案二概念方案指標(biāo)三指標(biāo)初定商品房經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與方案內(nèi)容經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)備注用地面積（㎡）6000090.0容積率4.00

用地性質(zhì)住宅用地總建筑面積（㎡）294000

1、地上建筑面積（㎡）240000

其中高層住宅（㎡）22832030層沿街商鋪（㎡）10000

物管、社區(qū)用房（㎡）1680

2、地下建筑面積（㎡）54000

停車(chē)位（個(gè)）140074%其中地上停車(chē)位（個(gè)）50

地下不可售停車(chē)位（個(gè)）375

地下可售停車(chē)位（個(gè)）975

3、可售建筑面積（㎡）238320

4、總戶數(shù)（戶）1903120㎡/戶5、建筑高度（m）100

6、建筑密度（%）30%

7、綠化率（%）35%

土地屬性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步方案財(cái)務(wù)分析目錄一成本構(gòu)成二、地塊開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)單項(xiàng)名稱(chēng)單價(jià)（元/㎡）計(jì)算面積（㎡）總額（萬(wàn)元）一土地費(fèi)小計(jì)2139.3523832050985二前期費(fèi)小計(jì)158.792383203784三小計(jì)531.9223832012677四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小計(jì)166.092383203958五建安工程費(fèi)小計(jì)2246.6223832053541六開(kāi)發(fā)間接費(fèi)小計(jì)15.60238