保華廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

目錄

市場(chǎng)背景P3-P80項(xiàng)目分析P3-P80競(jìng)爭(zhēng)策略P3-P80項(xiàng)目定位P3-P80銷售策略P3-P80其他建議P3-P802Ⅰ、市場(chǎng)背景廣州寫字樓市場(chǎng)綜述廣州公寓及酒店市場(chǎng)綜述海珠區(qū)規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)總結(jié)3項(xiàng)目定位前關(guān)于市場(chǎng)背景的思考：如何站在海珠中心區(qū)并站在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)思考項(xiàng)目的運(yùn)作？41、寫字樓市場(chǎng)綜述51、成交量和成交價(jià)格分析1.1寫字樓市場(chǎng)分析——成交分析天河、海珠、越秀成交量分列三甲從近兩年的新建寫字樓供應(yīng)情況看，除傳統(tǒng)的越秀商務(wù)區(qū)外，新供應(yīng)寫字樓基本集中在珠江新城及琶州板塊，且由于新推產(chǎn)品主要集中在高端的甲級(jí)和超甲級(jí)寫字樓，帶動(dòng)量?jī)r(jià)齊升。6天河北商務(wù)圈

珠江新城商務(wù)圈琶洲商務(wù)圈環(huán)市路商務(wù)帶東風(fēng)路商務(wù)帶中山路商務(wù)帶沿江路商務(wù)帶傳統(tǒng)商務(wù)帶新商務(wù)圈傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)主要集中在環(huán)市路、東風(fēng)路、天河北等路段，隨著珠江新城CBD的打造以及琶州會(huì)展經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，帶動(dòng)起珠江新城及海珠區(qū)成為新的熱點(diǎn)商務(wù)圈，受到市場(chǎng)關(guān)注。1.1寫字樓市場(chǎng)分析——板塊特征7隨著CBD的打造，珠江新城以及體育中心版塊的成交客戶主要以金融銀行的企業(yè)為主，使得該區(qū)域的金融商務(wù)中心地位得以進(jìn)一步發(fā)展。天河區(qū)合并東山后的大越秀，本著“總部經(jīng)濟(jì)”的旗號(hào)，以及傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢(shì)，盤活不少閑置項(xiàng)目在售，但該區(qū)新供應(yīng)產(chǎn)品主要以乙級(jí)寫字樓為主，吸引不少中少企業(yè)進(jìn)駐。越秀區(qū)

專業(yè)市場(chǎng)眾多，一直存在龐大的貿(mào)易類企業(yè)穩(wěn)扎該區(qū)。而近年來“琶洲經(jīng)濟(jì)”的帶動(dòng)，更是催生出對(duì)高端商務(wù)物業(yè)的龐大需求，使其成為廣州市十區(qū)當(dāng)中成交面積增長(zhǎng)速度較快的一個(gè)區(qū)，而新推寫字樓主要集中在琶洲，配套成熟的海珠中心區(qū)并未有新推寫字樓供應(yīng)，未能滿足市場(chǎng)的需求。海珠區(qū)

各寫字樓板塊成交分析81.1寫字樓市場(chǎng)分析——未來供應(yīng)等級(jí)地段落成年份名稱建筑面積(㎡)甲級(jí)天河北路2008中誠(chéng)廣場(chǎng)103000甲級(jí)天河路2008越秀城建大廈100000甲級(jí)天河路2009太古匯120000甲級(jí)體育東路2008京光廣場(chǎng)99405甲級(jí)珠江新城2008全球通大廈110000甲級(jí)珠江新城2008保利地產(chǎn)I6-4項(xiàng)目占地6800甲級(jí)珠江新城2008津?yàn)I騰越大廈83195甲級(jí)珠江新城2008富力盈泰廣場(chǎng)135278甲級(jí)珠江新城2009煙草新大樓220000甲級(jí)珠江新城2009雙子塔西塔200000甲級(jí)珠江新城2010利通廣場(chǎng)120000甲級(jí)珠江新城2010昊源集團(tuán)B27120000甲級(jí)珠江新城2010明和F1-480000甲級(jí)珠江新城2010廣晟B1-6100000甲級(jí)珠江新城2010偉騰D3-3項(xiàng)目27200甲級(jí)沿江路2008港口中心（港灣廣場(chǎng)）——甲級(jí)環(huán)市路2008大鵬國(guó)際廣場(chǎng)118182乙級(jí)東風(fēng)中路2008粵財(cái)大廈14704乙級(jí)東風(fēng)中路2008豐川大廈37677總結(jié)：

未來甲級(jí)寫字樓供應(yīng)主要仍集中在珠江新城和天河路，使得該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。

海珠區(qū)未來兩年缺乏新建寫字樓供應(yīng)，特別是交通以及配套成熟的地段。9寫字樓未來市場(chǎng)展望政策：國(guó)家相繼出臺(tái)的一系列房貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)市場(chǎng)影響不大，08年寫字樓買賣成交量短期內(nèi)將持續(xù)上揚(yáng)。供求：四帶三圈商務(wù)板塊的發(fā)展，使新舊商務(wù)區(qū)同時(shí)也走上更新?lián)Q代的步伐，今后的新推寫字樓也主要以高端的甲級(jí)寫字樓為主，發(fā)展以高端為主流，商務(wù)綜合配套齊備的物業(yè)將倍受青睞。產(chǎn)品：從甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)來看，基本上扎堆于天河區(qū)，也就是說，未來的天河區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，而將會(huì)雄踞廣州市另一高端的核心商務(wù)區(qū)——琶洲商務(wù)區(qū)，同時(shí)吸引更多的外資及內(nèi)地大企業(yè)也會(huì)搬遷及選擇在此設(shè)立總部，帶動(dòng)海珠區(qū)商務(wù)的總體發(fā)展。價(jià)格：供不應(yīng)求令租金水平繼續(xù)穩(wěn)定上升的現(xiàn)象將繼續(xù)在一批優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)中出現(xiàn)，并催使整體租金繼續(xù)保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。然而琶洲展會(huì)的全面使用將一再帶動(dòng)區(qū)域租售價(jià)格的上漲。

101.2寫寫字樓產(chǎn)品品分析———熱門寫字字樓租售情情況區(qū)域物業(yè)名稱租均價(jià)（元/M2）售均價(jià)（元/M2）管理費(fèi)（元/M2）進(jìn)駐率%天河區(qū)維多利廣場(chǎng)￥120￥25,000￥25剛交樓金利來大廈￥140只租不售￥2995%珠江新城勤建大廈￥100￥18,000￥1095%富力盈隆廣場(chǎng)￥110暫無售盤￥2590%富力科訊大廈￥110暫無售盤￥1795%國(guó)際金融大廈￥250只租不售未定60%信合廣場(chǎng)￥130只租不售￥2880%越秀區(qū)捷泰廣場(chǎng)￥120只租不售￥2899%世界貿(mào)易中心南塔

￥100北塔

￥80南塔￥15,000￥2898%北塔￥12,000好世界廣場(chǎng)￥120￥17,000￥29.8098%越秀城市廣場(chǎng)￥85暫無售盤￥1070%健力寶大廈￥90只租不售￥2893%琶洲中洲中心￥80￥18,000北

￥22南

￥976%保利國(guó)際廣場(chǎng)￥120￥22,000南塔

￥28北塔

￥2830%啟示：眾多多甲級(jí)寫字字樓采取中中長(zhǎng)收益模模式——只只租不售，，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)可售的高高品質(zhì)寫字字樓較稀缺缺111.2寫寫字樓產(chǎn)品品分析———甲級(jí)寫字字樓熱銷產(chǎn)產(chǎn)品分析特征一：商務(wù)綜合配配套齊備的的寫字樓物物業(yè)將倍受受青睞。反過來講，，傳統(tǒng)的商商務(wù)圈總是是集高端寫寫字樓、星星級(jí)酒店、、高級(jí)公寓寓、高級(jí)商商場(chǎng)于一體體，形成經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈。例例如：環(huán)市市路、天天河北、天天河路、珠珠江新城。。特征二：地標(biāo)性物業(yè)業(yè)熱銷。甲級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)中，，爭(zhēng)“高””標(biāo)榜地標(biāo)標(biāo)性物業(yè)能能迅速建立立市場(chǎng)地位位，利用天天生的優(yōu)勢(shì)勢(shì)成為市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)。例如：：環(huán)市路的的63層、、天河北的的中信、東東山的電信信廣場(chǎng)、越越秀區(qū)的中中華國(guó)際、、珠江新城城的東西塔塔。特征三：硬件比拼和和產(chǎn)品附加加值成為現(xiàn)現(xiàn)時(shí)甲級(jí)寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的主要產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)點(diǎn)。例如：大堂堂的高度、、電梯的速速度、層高高等等。對(duì)項(xiàng)目的啟啟示：項(xiàng)目爛尾多多年，硬件件比拼不是是主要的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，除除了項(xiàng)目的的地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)外，項(xiàng)目目的“高度度”與“樓樓宇復(fù)合性性”將會(huì)為為定位與營(yíng)營(yíng)銷帶來不不可忽視的的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇遇。12復(fù)合型樓宇宇經(jīng)濟(jì)成市市場(chǎng)新熱點(diǎn)點(diǎn)1.2寫寫字樓產(chǎn)品品分析———甲級(jí)寫字字樓未來發(fā)發(fā)展方向個(gè)案一：天天譽(yù)大廈威斯汀成功功利用品牌牌酒店與寫寫字樓的聯(lián)聯(lián)動(dòng)經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)打入高高端市場(chǎng)！！項(xiàng)目規(guī)模:占地面積約約為1萬(wàn)平平方米，總總建筑面積積約為13.8萬(wàn)平平方米。整整個(gè)項(xiàng)目建建筑包括六六層地下室室、六層裙裙樓及寫字字樓和酒店店.酒店店:南塔，層高高為40層層，建筑面面積約6.8萬(wàn)平方方米，酒店設(shè)計(jì)功功能配套包包括商務(wù)中中心、商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、咖咖啡廳、國(guó)國(guó)際宴會(huì)及及多功能廳廳、會(huì)議室室、特色餐餐廳、精英英會(huì)所、多多功能健身身中心、泳泳池、桑拿拿水療室、、約400多間客房房；寫字樓樓:北塔，甲級(jí)級(jí)寫字樓,層高為36層，建建筑面積約約4.2萬(wàn)萬(wàn)平方米，，寫字樓設(shè)設(shè)計(jì)功能配配套包括了了精英會(huì)所所及辦公室室。成熟的配套套服務(wù)使之之構(gòu)筑成實(shí)實(shí)用性能高高、效率高高的五星級(jí)級(jí)商務(wù)酒店店與甲級(jí)寫寫字樓。13復(fù)合型樓宇宇經(jīng)濟(jì)成市市場(chǎng)新熱點(diǎn)點(diǎn)1.2寫寫字樓產(chǎn)品品分析———甲級(jí)寫字字樓未來發(fā)發(fā)展趨勢(shì)個(gè)案二：萬(wàn)萬(wàn)菱匯太古匯成功功復(fù)合經(jīng)濟(jì)濟(jì)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也會(huì)會(huì)在不久的的將來引入入廣州市場(chǎng)場(chǎng)！項(xiàng)目規(guī)模:包括裙樓部部分的商場(chǎng)場(chǎng)和一棟甲甲級(jí)寫字樓樓、兩兩棟公寓。。該項(xiàng)目總總建筑面積積規(guī)模超過過23萬(wàn)平平方米.寫字樓樓:萬(wàn)菱匯甲級(jí)級(jí)寫字樓,高49層層，建筑面面積約6.5萬(wàn)平方方米，基本本間隔為400平方方米-1500平方方米，初步步定為整層層出租。公寓寓:兩棟，公寓寓部分一棟棟樓高29層，另一一棟高33層，建筑筑面積約7.2萬(wàn)平平方米目前前租售尚未未確定；；商場(chǎng)場(chǎng):裙樓5層加加上地下一一層為商場(chǎng)場(chǎng)部分，建建筑面積約約5.8萬(wàn)萬(wàn)平方米。。141.3寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)本區(qū)域商務(wù)務(wù)辦公市場(chǎng)場(chǎng)潛力異常常龐大，出出于市場(chǎng)對(duì)對(duì)高端商務(wù)務(wù)綜合物業(yè)業(yè)的渴求，，商旅復(fù)合合型地產(chǎn)在在未來市場(chǎng)場(chǎng)更具備市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。市場(chǎng)機(jī)遇：：隨著琶洲商商務(wù)圈的發(fā)發(fā)展，勢(shì)必必會(huì)向周邊邊輻射，對(duì)對(duì)于海珠區(qū)區(qū)產(chǎn)生一定定積極影響響。琶洲商商務(wù)區(qū)的甲甲級(jí)寫字樓樓除保利國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)、、中洲中心心近兩年來來，沒有新新建甲級(jí)寫寫字樓供應(yīng)應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目目而言無疑疑是一個(gè)既既定的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。產(chǎn)品的機(jī)遇遇：?jiǎn)我坏挠布绕矗乇囟▽?dǎo)致甲甲級(jí)寫字樓樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的白熱化化，而相比比之下，在在產(chǎn)品配套套方面，市市場(chǎng)對(duì)此要要求越來越越高，附加加值的挖掘掘，特別是是復(fù)合型經(jīng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)成成為未來高高端寫字樓樓的主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)之一一。152、公寓及及酒店市場(chǎng)場(chǎng)綜述16公寓市場(chǎng)分分析近年來，廣廣州公寓市市場(chǎng)上出現(xiàn)現(xiàn)前所未有有的供求兩兩旺的局面面，除了天天河北和環(huán)環(huán)市路這些些傳統(tǒng)的商商務(wù)辦公區(qū)區(qū)外，也有有琶洲、珠珠江新城、、廣州大道道北等其他他寫字樓密密集區(qū)域。。其中以天天河的公寓寓項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)較多，過過去三年到到現(xiàn)在共有有十多個(gè)公公寓推出，，市場(chǎng)的吸吸納超乎預(yù)預(yù)計(jì)。公寓產(chǎn)品依依賴周邊經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展和濃厚的的商務(wù)氛圍圍，商務(wù)公公寓由于具具備部分寫寫字樓的功功能具備一一定的吸引引力，租售售情況相當(dāng)當(dāng)理想。富富力集團(tuán)的的公寓項(xiàng)目目覆蓋較大大，其中一一部分還與與寫字樓結(jié)結(jié)合開發(fā)例例如富力摩摩根史丹尼尼。價(jià)格方面，，07年來來公寓價(jià)格格飆升過萬(wàn)萬(wàn)，回報(bào)率率已成為最最具吸引投投資者的關(guān)關(guān)注點(diǎn)。公公寓除了面面積小總價(jià)價(jià)低，投資資門檻低外外，“商住住兩用”成成為公寓新新亮點(diǎn)，帶帶動(dòng)公寓市市場(chǎng)迅速受受新一輪關(guān)關(guān)注，類似似富力史丹丹尼的小戶戶型公寓銷銷售理想，，同時(shí)“商商住兩用””也是區(qū)別別于眾多住住宅用地公公寓的一大大優(yōu)勢(shì)。17在售公寓情情況從酒店式公公寓的分布布來看，漸漸漸向商務(wù)務(wù)及商業(yè)氛氛圍濃厚且且成熟的天天河、海珠珠兩區(qū)集中中，尤其是是珠江新城城CBD商商務(wù)圈最為為集中，琶琶洲商務(wù)圈圈的帶動(dòng)下下海珠區(qū)公公寓市場(chǎng)將將被看好。。而未來海海珠區(qū)的供供應(yīng)量較少少，市場(chǎng)有有賴新項(xiàng)目目的補(bǔ)充。。嘉裕禮頓陽(yáng)陽(yáng)光鉑林國(guó)際公公寓富力愛丁堡堡馬賽國(guó)際公公寓MBA國(guó)際際公寓嘉誠(chéng)國(guó)際公公寓理想青年薈薈錦源國(guó)際公公寓羅馬國(guó)際公公寓逸景翠園··丹頓公寓寓鉑頓公寓錦洲國(guó)際公公寓世港國(guó)際公公寓會(huì)展領(lǐng)域珠江商派國(guó)國(guó)際公寓即將推出公公寓在售公寓近三年銷售售完成公寓寓勤天·E品上館館嘉裕·君玥公館館珠江新岸公公寓富邦名寓奧克伍德國(guó)國(guó)際酒店公公寓富力盈豐大大廈VILI威威尼國(guó)際公公寓濱江瑞城18公寓板塊分分布及特點(diǎn)點(diǎn)針對(duì)客戶群群體分為以以外資企業(yè)業(yè)高層管理理人員租住住、大戶型型為主的高高檔次公寓寓和針對(duì)投投資型客戶戶、小戶型型為主的中中高檔公寓寓。借鑒酒店式式服務(wù)和管管理模式，，提供細(xì)致致、周全的的家政服務(wù)務(wù)與商務(wù)服服務(wù)。硬件設(shè)施檔檔次高，具具備豪華的的酒店式住住戶大堂，，提供普通通住宅所沒沒有的精裝裝修，甚至至名牌家私私家電，有有多功能豪豪華會(huì)所，，多以復(fù)合合物業(yè)形式式開發(fā)。功能靈活：：既可用于于商務(wù)辦公公，又能用用于日常居居家用途多多元：既可可投資，又又能自用所所處位置交交通便捷，，商圈成熟熟，商務(wù)辦辦公氛圍濃濃厚主要分布于于天河北、、珠江新城城及海珠區(qū)區(qū)新會(huì)展中中心附近等等商務(wù)集中中的優(yōu)越地地段。19在售公寓的的區(qū)域分析析區(qū)域項(xiàng)目總貨量（套）開賣時(shí)間海珠區(qū)羅馬家園國(guó)際公寓約24007年3月珠江帝景克萊國(guó)際公寓20005年5月逸景翠園丹頓公寓24006年逸景翠園鉑頓公寓32407年5月珠江新岸公寓一期16107年10月天河區(qū)勤天·E品上館30307年7月嘉?！ぞh公館30007年10月越秀區(qū)錦源國(guó)際公寓62406年6月06年酒店店式公寓供供應(yīng)量已被被大量消化化，側(cè)面反反映出廣州州對(duì)酒店式式公寓強(qiáng)勁勁的消化能能力，以及及繼續(xù)開發(fā)發(fā)酒店式公公寓的廣闊闊空間和良良好市場(chǎng)預(yù)預(yù)期。市場(chǎng)場(chǎng)主要消化化去年的剩剩余貨量，，有待新項(xiàng)項(xiàng)目的補(bǔ)充充。20在售公寓產(chǎn)產(chǎn)品一覽項(xiàng)目主要戶型珠江新岸公寓30-90㎡的單間、兩房逸景翠園丹頓公寓81㎡、112㎡、193㎡的兩房三房四房逸景翠園鉑頓公寓120-145㎡的大三房四房羅馬家園羅馬國(guó)際公寓91-136㎡的三房珠江帝景克萊國(guó)際公寓145-203㎡的大四房五房勤天·E品上館47、85、110㎡的復(fù)式設(shè)計(jì)嘉裕·君玥公館130-180㎡的大三房（加工人房）、大四房（加工人房）嘉裕禮頓陽(yáng)光35-47㎡單間，55-70㎡一房占七成；少量80-127㎡的兩房三房鉑林國(guó)際公寓27-53㎡一房，30-60㎡兩房MBA公寓43-53㎡，64㎡馬賽國(guó)際公寓45-77㎡錦源國(guó)際公寓37-60㎡的單間、80㎡的兩房、204-212㎡的四房，大面積單位剩余比例大純公寓項(xiàng)目目戶型走投投資營(yíng)銷手手段，與商商務(wù)結(jié)合的的公寓項(xiàng)目目產(chǎn)品檔次次較高，單單元間隔面面積集中在在30-60㎡的的小戶型；；且該類型型項(xiàng)目逐漸漸走俏，同同時(shí)也是市市場(chǎng)的稀缺缺產(chǎn)品。21公寓個(gè)案嘉裕禮頓陽(yáng)陽(yáng)光物業(yè)地址：：珠江新城城開發(fā)商商：嘉裕集集團(tuán)開售時(shí)間：：2006年12月月均價(jià)：公1.8萬(wàn)元元/平方米米（含2000元/平方米裝裝修）規(guī)劃劃：：樓盤由三三棟塔樓組組成，西塔塔為星級(jí)酒酒店，中、、東塔為酒酒店商務(wù)公公寓，戶型型面積在30-120平方米米，其他以以50平方方米以下的的小戶型單單位為主。。項(xiàng)目特點(diǎn):項(xiàng)目結(jié)合合公寓與酒酒店，公寓寓單位以小小戶型為主主，在入住住后可享受受酒店24小時(shí)星級(jí)級(jí)服務(wù)，并并引入金鑰鑰匙服務(wù)，，為業(yè)主提提供最專業(yè)業(yè)的服務(wù)。。22財(cái)智大廈物業(yè)地址：：海珠區(qū)客客村立交西西北角開發(fā)商商：廣東粵粵臺(tái)有限公公司開售時(shí)間：：2006年11月月均價(jià)：寫字字樓1.2萬(wàn)元/平平方米，公公寓1.1萬(wàn)元/平平方米規(guī)劃劃：：總建筑面面積42914㎡，，1－3層層為商場(chǎng)，，4-6樓樓為寫字樓樓，7－30層為酒酒店式商務(wù)務(wù)公寓。項(xiàng)目特點(diǎn):項(xiàng)目充分分體現(xiàn)寫字字樓及商務(wù)務(wù)公寓有機(jī)機(jī)結(jié)合與互互補(bǔ)的市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，雙雙地鐵配套套在琶洲經(jīng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)動(dòng)下成就雙雙贏。23公寓的未來來供應(yīng)公寓面積跨跨度大，大大戶型公寓寓主要依靠靠規(guī)模較大大的住宅項(xiàng)項(xiàng)目，如逸逸景翠園先先后推出的的丹頓公寓寓及鉑頓公公寓，珠江江帝景的克克萊公寓，，而小戶型型公寓，主主打投資概概念，銷售售靈活，產(chǎn)產(chǎn)品面積幅幅度在30~70平平方之間，，也受到市市場(chǎng)關(guān)注。。未來市場(chǎng)供供應(yīng)將以該該類小面積積戶型為主主流產(chǎn)品?！，F(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的的公寓供應(yīng)應(yīng)仍然主要要來自天河河區(qū)，位于于火車東站站的VILI威尼國(guó)國(guó)際公寓、、體育東路路的奧克伍伍德國(guó)際酒酒店公寓、、珠江新城城的富力盈盈豐大廈，，再加其他他區(qū)域的補(bǔ)補(bǔ)充，供應(yīng)量保持持一定的水水平，未來來的公寓市市場(chǎng)將存在在一定的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。未來供應(yīng)的的啟示24公寓市場(chǎng)小小結(jié)酒店式服務(wù)務(wù)公寓兼具具傳統(tǒng)酒店店和公寓的的長(zhǎng)處，部部分公寓與與寫字樓或或商業(yè)結(jié)合合產(chǎn)生的效效益，成為為房產(chǎn)投資資和租賃市市場(chǎng)的寵兒兒。其之所所以受到追追捧，是因因其小戶型型產(chǎn)品的市市場(chǎng)緊俏和和能滿足巨巨大的高檔檔租賃市場(chǎng)場(chǎng)的需求。。06、07年如雨后后春筍般拔拔地而起的的新建酒店店，從側(cè)面面反映隨著著廣交會(huì)、、琶洲經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，，粵港澳經(jīng)經(jīng)濟(jì)往來的的加密，廣廣州對(duì)酒店店業(yè)的強(qiáng)勁勁需求。酒酒店式公寓寓以酒店的的優(yōu)點(diǎn)和居居家的氛圍圍成為市場(chǎng)場(chǎng)追捧的對(duì)對(duì)象，07年酒店式式公寓龐大大的供應(yīng)量量被迅速消消化，可見酒店式式公寓的廣廣闊空間以以及良好市市場(chǎng)預(yù)期。。從酒店式公公寓的分布布來看，漸漸漸向商務(wù)務(wù)及商業(yè)氛氛圍濃厚且且成熟的天天河、海珠珠兩區(qū)集中中，尤其是是珠江新城城CBD商商務(wù)圈最為為集中。而而這些地段段恰恰也是是商住公寓寓、寫字樓樓租賃最為為活躍的地地段，海內(nèi)內(nèi)外的商務(wù)務(wù)人群大多多聚居于此此，這使得得酒店式公公寓從一誕誕生就被更更多地賦予予了投資的的屬性，投投資時(shí)代的的來臨也昭昭示著酒店店式公寓時(shí)時(shí)代的來臨臨。精簡(jiǎn)、有針針對(duì)的總結(jié)結(jié)25廣州酒店發(fā)發(fā)展及其趨趨勢(shì)上世紀(jì)80年代，廣廣州接連出出現(xiàn)的白天天鵝賓館、、中國(guó)大酒酒店、花園園酒店和東東方賓館，，讓當(dāng)時(shí)的的廣州酒店店業(yè)在國(guó)內(nèi)內(nèi)名噪一時(shí)時(shí)。然而，到上上世紀(jì)90年代末，，廣州酒店店業(yè)的整體體發(fā)展水平平開始變得得緩慢，老老牌星級(jí)酒酒店亦翻新新改造，提提高競(jìng)爭(zhēng)力力，但由由于規(guī)模既既定，始終終未能滿足足發(fā)展需要要十幾年都都沒有新增增一家五星星級(jí)。時(shí)至今天亞亞運(yùn)、CEPA以及及“泛珠三三角”跨區(qū)區(qū)域合作等等眾多利好好條件將催催生廣州酒酒店發(fā)展的的巨大商機(jī)機(jī)。自07年琶琶洲及天河河新落成的的幾間五星星級(jí)后，才填補(bǔ)了五五星級(jí)酒店店的10年年投資空白白。由于供求失失衡，去年年廣交會(huì)期期間，廣州州酒店房?jī)r(jià)價(jià)飆升五、、六倍，去年，廣州州各大酒店店的房?jī)r(jià)亦亦普遍上漲漲。26近年新增酒酒店一覽酒店地址交付時(shí)間投資金額富力麗思·卡爾頓酒店珠江新城西區(qū)2006年16億富力君悅大酒店珠江新城威斯汀·保利國(guó)際酒店火車東站東側(cè)（林和中路）2006年13億皇冠假日酒店天河北與林和東交界2007年8億元嘉逸皇冠酒店?yáng)|圃大觀路口1.5億廣州城建索菲特大酒店天河北與林和東交界2007年8億正佳萬(wàn)豪酒店（暫定名）天河路與體育東路交匯處2008年太古匯·香格里拉酒店天河路和天河?xùn)|路交界粵海喜來登天河路天河城廣場(chǎng)西塔品牌五星酒酒店主要集集中在天河河區(qū)，除琶琶洲外其余余區(qū)域尚未未有發(fā)展高高端酒店物物業(yè)的先天天條件，，然而現(xiàn)時(shí)時(shí)海珠區(qū)的的五星級(jí)酒酒店僅有香香格里拉一一間，酒店店發(fā)展的空空間相當(dāng)可可觀。27項(xiàng)目名稱地址規(guī)?？⒐と掌陂_發(fā)商/投資商/運(yùn)營(yíng)商香格里拉酒店（五星級(jí)）琶洲國(guó)際會(huì)展中心東側(cè)建筑面積6萬(wàn)㎡2007年香格里拉集團(tuán)/保利集團(tuán)香格里拉集團(tuán)廣州珀麗酒店江南大道中348號(hào)建筑面積4.73萬(wàn)㎡1988年江南大酒店有限公司、香港港澳（控股）有限公司、香港珀麗酒店管理有限公司香港珀麗酒店管理有限公司廣東新珠江大酒店濱江東路830號(hào)珠江廣場(chǎng)二期側(cè)建筑面積4.26萬(wàn)㎡2001年廣東新南方集團(tuán)、廣州珠江廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州珠江物業(yè)酒店管理公司珠江帝景酒店藝苑路99號(hào)——2002年珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)廣州華廈大酒店海珠廣場(chǎng)僑光路8號(hào)——1957年廣東中旅華廈國(guó)際酒店控股有限公司澳門中旅國(guó)際酒店管理公司廣州半島游艇俱樂部酒店濱江東路81號(hào)——2001年廣州半島游艇俱樂部有限公司廣州半島游艇俱樂部有限公司天一酒店同福東路644號(hào)建筑面積2.9萬(wàn)㎡2005年天壹實(shí)業(yè)有限公司廣東中旅（集團(tuán)）酒店物業(yè)管理有限公司海珠區(qū)四星星級(jí)以上酒酒店現(xiàn)時(shí)海珠高高端酒店物物業(yè)較少，，且近年新新落成的酒酒店只有一一間，對(duì)于于配合今后后廣州經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的需需要，有有一定的提提升空間28酒店小結(jié)琶洲商務(wù)圈圈、2010年亞運(yùn)運(yùn)等眾多利利好條件將將催生廣州州酒店發(fā)展展的巨大商商機(jī)——酒酒店業(yè)開始始在海珠蓬蓬勃發(fā)展隨隨著香格里里拉酒店、、富力麗思思·卡爾頓頓酒店等由由國(guó)際酒店店管理集團(tuán)團(tuán)管理的五五星級(jí)酒店店相繼開業(yè)業(yè)，廣州酒酒店業(yè)的國(guó)國(guó)際化開始始破題。廣廣州富力君君悅大酒店店的開業(yè)，，則標(biāo)志著著廣州酒店店業(yè)的國(guó)際際化步伐再再次提速。。酒店高端市市場(chǎng)的空間間還很大,走品牌營(yíng)營(yíng)銷的道路路是一種必必然趨勢(shì)。。會(huì)展“商業(yè)業(yè)區(qū)域”的的趨勢(shì)：酒酒店一般是以為會(huì)展商務(wù)務(wù)圓心，在在25分鐘鐘車程內(nèi)能能到達(dá)重要要的目的地地?？腿藭?huì)選擇擇會(huì)展附近近的酒店，，一般開發(fā)商商在會(huì)展中中心周邊建建五星級(jí)酒酒店的主要要因素之一一。目前前，，在在國(guó)國(guó)際際會(huì)會(huì)展展中中心心附附近近還還沒沒有有出出現(xiàn)現(xiàn)新新酒酒店店，，一一旦旦新新酒酒店店介介入入，，就就能能在在““商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)域域””上上獲獲得得很很大大的的市市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，發(fā)發(fā)展展會(huì)會(huì)展展周周邊邊酒酒店店項(xiàng)項(xiàng)目目是是開開發(fā)發(fā)商商追追求求目目標(biāo)標(biāo)。。293、、海海珠珠區(qū)區(qū)未未來來規(guī)規(guī)劃劃30在海海珠珠區(qū)區(qū)未未來來的的空空間間布布局局中中，，提提出出了了““東部部創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)、、西西部部宜宜居居””及““抑抑制制房房產(chǎn)產(chǎn)、、完完善善配配套套””的的用用地地布布局局思思想想，，東東部部布布局局重重點(diǎn)點(diǎn)在在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)用用地地的的預(yù)預(yù)留留與與調(diào)調(diào)整整，，西部部布布局局關(guān)關(guān)鍵鍵在在宜宜居居環(huán)環(huán)境境的的營(yíng)營(yíng)造造與與商商業(yè)業(yè)及及配配套套設(shè)設(shè)施施的的完完善善。。海珠珠區(qū)區(qū)將將構(gòu)構(gòu)筑筑兩兩個(gè)個(gè)市市級(jí)級(jí)中中心心，，其其中中在在江江南南大大道道、、昌昌崗崗中中路路、、寶寶崗崗大大道道、、江江南南西西路路圍圍合合地地段段構(gòu)構(gòu)建建海海珠珠西西部部舊舊城城中中心心；；在在廣廣州州新新城城中中軸軸線線赤赤崗崗段段形形成成海海珠珠區(qū)區(qū)東東部部新新的的城城市市中中心心。。海珠珠區(qū)區(qū)未未來來規(guī)規(guī)劃劃地鐵鐵31城市市發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)程程規(guī)劃劃住宅宅市政政會(huì)展展辦公公商業(yè)業(yè)/公寓寓配配套套形成成生生活活圈圈政治治經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)文文化化中中心心商務(wù)務(wù)中中心心互補(bǔ)補(bǔ)強(qiáng)化化商務(wù)務(wù)中中心心附附加加值值加加大大時(shí)間間序序列列32區(qū)域域發(fā)發(fā)展展啟啟示示334、、市市場(chǎng)場(chǎng)概概況況總總結(jié)結(jié)34Ⅱ、、項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析項(xiàng)目目SWOT分分析析項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)思思考考35S優(yōu)勢(shì)勢(shì)W劣勢(shì)勢(shì)O機(jī)會(huì)會(huì)T威脅脅位置置優(yōu)優(yōu)越越：：琶琶洲洲商商務(wù)務(wù)圈圈+江江南南西西配配套套圈圈交通通便便利利：：江江南南大大道道(公公交交)+雙雙地地鐵鐵地鐵鐵上上蓋蓋物物業(yè)業(yè)昭昭示示性性強(qiáng)強(qiáng)品牌牌酒酒店店提提升升物物業(yè)業(yè)檔檔次次，，成成為為市市場(chǎng)場(chǎng)尖尖端端復(fù)合合型型物物業(yè)業(yè)，，具具規(guī)規(guī)模模效效應(yīng)應(yīng)，，體體現(xiàn)現(xiàn)稀稀缺缺性性未來來市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)進(jìn)進(jìn)入入高高峰峰期期，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的的加加劇劇天河河北北與與珠珠江江新新城城分分流流部部分分客客戶戶寫字字樓樓、、商商業(yè)業(yè)及及酒酒店店物物業(yè)業(yè)檔檔次次不不斷斷提提升升，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈項(xiàng)目目的的歷歷史史因因素素，，形形象象重重塑塑存存在在阻阻力力現(xiàn)時(shí)時(shí)周周邊邊商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍較較淡淡，，未未能能形形成成客客戶戶的的首首選選車位位配配套套不不足足，，琶洲洲商商圈圈建建設(shè)設(shè)，，商商務(wù)務(wù)氣氣氛氛漸漸濃濃，，帶帶動(dòng)動(dòng)物物業(yè)業(yè)租租售售齊齊升升交易會(huì)業(yè)務(wù)量量大幅增長(zhǎng)，，形成會(huì)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)幅射雙地鐵的啟動(dòng)動(dòng)，產(chǎn)生更大大的商業(yè)、商商務(wù)效益SWOT分析析36啟示復(fù)合地產(chǎn)是房房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)進(jìn)入細(xì)節(jié)化差差異化的時(shí)代代，項(xiàng)目具備備這一發(fā)展各各項(xiàng)條件，將將填補(bǔ)區(qū)域的的空白，引領(lǐng)領(lǐng)發(fā)展潮流。。37Ⅲ、競(jìng)爭(zhēng)策略略同類型項(xiàng)目借借鑒競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略38環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)樓層功能定定位1層寫字樓樓、公寓、酒酒店等三部分分大堂及商場(chǎng)場(chǎng)2-5層商商業(yè)/餐餐引/休休閑6層酒店會(huì)會(huì)議中心7層酒店水水療（SPA）健身中心心/游泳泳池8-22層甲甲級(jí)寫字樓樓24-35層層恒安?瑞瑞士國(guó)際公寓寓36-51層層恒安瑞士士大酒店項(xiàng)目建筑指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目基地呈三三角形狀，主主樓部分樓層層為51層，，裙樓部分為為6層，整體體高度約208米，總建建筑面積達(dá)119458.9平方米米，地下建筑筑面積17195.8平平方米。形象定位：廣廣佛商務(wù)巨擎擎領(lǐng)袖核心39同類型開發(fā)模模式分析列舉數(shù)個(gè)不同同開發(fā)模式的的寫字樓項(xiàng)目目，如天河城城，中華廣場(chǎng)場(chǎng)，環(huán)球廣場(chǎng)場(chǎng)40項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略針對(duì)該項(xiàng)目合合適的開發(fā)模模式，原因分分析41Ⅳ、項(xiàng)目定位位項(xiàng)目定位分析析項(xiàng)目定位酒店及商業(yè)定定位寫字樓定位公寓定位421、項(xiàng)目整體體定位建議項(xiàng)目突破口———從定位開開始431.1項(xiàng)項(xiàng)目定位分析析:市場(chǎng)背景：琶洲經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)動(dòng)催生海珠區(qū)區(qū)大量高端寫寫字樓需求，，且除琶洲新新區(qū)外，海珠珠區(qū)近年來缺缺乏高端寫字字樓的新供應(yīng)應(yīng)，特別是配配套成熟區(qū)域域上的商務(wù)辦辦公物業(yè)。項(xiàng)目分析：項(xiàng)目位處海珠珠區(qū)的經(jīng)濟(jì)中中心地帶，海海珠區(qū)的高端端住宅、商業(yè)業(yè)、酒店等物物業(yè)扎推于此此，是經(jīng)濟(jì)中中心的成熟配配套。而項(xiàng)目目52層，高高度與地段價(jià)價(jià)值是其最突突出的優(yōu)勢(shì)，，這是項(xiàng)目成成為標(biāo)志性建建筑最大的支支持點(diǎn)，即唯唯一性。競(jìng)爭(zhēng)分析：目前高端寫字字樓市場(chǎng)走向向硬件配套的的單一化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，項(xiàng)目公寓寓、酒店、商商業(yè)的復(fù)合型型配套優(yōu)勢(shì)，，可成為項(xiàng)目目附加值的一一大亮點(diǎn)關(guān)鍵字：需求求關(guān)鍵字：條件件關(guān)鍵字：差異異項(xiàng)目的擁有優(yōu)優(yōu)越的地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)及自身資資源，在區(qū)域域范圍內(nèi)本著著“龍頭”地地位，強(qiáng)化其地標(biāo)物物業(yè)的獨(dú)特性性，同時(shí)要體體現(xiàn)高端、國(guó)國(guó)際化、功能能性強(qiáng)的特點(diǎn)點(diǎn)。44海珠區(qū)地標(biāo)性性建筑，五星星級(jí)的國(guó)際復(fù)復(fù)合商務(wù)港——集酒店、、公寓、寫字字樓、商業(yè)于于一體化的經(jīng)經(jīng)濟(jì)核心領(lǐng)地地1.2項(xiàng)項(xiàng)目定位價(jià)值點(diǎn)一地標(biāo)性商務(wù)高樓價(jià)值點(diǎn)二交通便利的核核心區(qū)位價(jià)值點(diǎn)三周邊成熟商圈圈催生龐大需需求價(jià)值點(diǎn)四復(fù)合型樓宇經(jīng)經(jīng)濟(jì)成市場(chǎng)稀稀缺性＋＋＋451.3項(xiàng)項(xiàng)目命名建議議海悅國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)寫字樓命名:海悅國(guó)際商商務(wù)廣場(chǎng)酒店式公寓:海悅國(guó)際公公寓酒店命名:海海悅國(guó)際酒店店或沿用世界界著名的合作作酒店商場(chǎng)命名:海海悅國(guó)際購(gòu)物物中心海悅：海珠區(qū)地標(biāo)（（結(jié)合世界著著名酒店“凱凱悅酒店”品品牌）國(guó)際：體現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際際化標(biāo)準(zhǔn)的高高檔定位廣場(chǎng)：體現(xiàn)項(xiàng)目復(fù)合合型的功能定定位46充分挖掘項(xiàng)目目的四大價(jià)值值點(diǎn)，以及各配套物物業(yè)的各自的的核心功能，，實(shí)現(xiàn)一體化樓樓宇經(jīng)濟(jì)！47價(jià)值點(diǎn)一地標(biāo)性商務(wù)高高樓價(jià)值點(diǎn)二交通便利的核核心區(qū)位價(jià)值點(diǎn)三周邊成熟商圈圈催生龐大需需求價(jià)值點(diǎn)四復(fù)合型樓宇經(jīng)經(jīng)濟(jì)成市場(chǎng)稀稀缺性＋1.4項(xiàng)項(xiàng)目核心價(jià)值值點(diǎn)的梳理:核心需求價(jià)值值產(chǎn)品核心價(jià)值值核心附加價(jià)值值啟示：形象打打造形象表現(xiàn)：外外立面、硬件件配套、大堂堂、公共廣場(chǎng)場(chǎng)核心打造點(diǎn)啟示：各類功功能分布有效效整合配置48甲級(jí)寫字樓高檔公寓高檔商業(yè)星級(jí)酒店促進(jìn)角色發(fā)揮互動(dòng)1.5各各種物業(yè)的角角色及功能定定位:酒店——形象象貢獻(xiàn)者超高層的星級(jí)級(jí)酒店和超甲甲級(jí)寫字樓，，無疑成為項(xiàng)項(xiàng)目整體形象象和檔次的代代言。既對(duì)商商業(yè)銷售起到到?jīng)Q定作用，，同時(shí)也對(duì)公公寓與寫字樓樓收益產(chǎn)生良良好影響。寫字樓是項(xiàng)目目的主要體量量,存在區(qū)域域的稀缺性和和唯一性,但但全市而言言,面臨巨大大的市場(chǎng)存量量，競(jìng)爭(zhēng)非常常激烈。作為寫字樓的的附加配套,可以通過寫寫字樓的成功功進(jìn)駐帶動(dòng)公公寓的需求,并提升產(chǎn)品品素質(zhì)達(dá)到價(jià)價(jià)格上揚(yáng)，使使項(xiàng)目達(dá)到利利潤(rùn)最大化的的效果。地鐵上蓋物業(yè)業(yè),周邊商業(yè)業(yè)氛圍濃厚,商業(yè)的業(yè)態(tài)態(tài)判斷與經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向選擇合合理，將起到到營(yíng)造高檔次次、具文化品品味的項(xiàng)目形形象.甲級(jí)寫字樓———成本+形形象貢獻(xiàn)者商業(yè)——形象象＋利潤(rùn)貢獻(xiàn)獻(xiàn)者公寓——附加加值貢獻(xiàn)者491.6各各功能業(yè)態(tài)開開發(fā)比例建議議根據(jù)未來市場(chǎng)場(chǎng)需求與供應(yīng)應(yīng)的較大差異異——相比珠珠江新城及琶琶洲龐大的寫寫字樓供應(yīng)量量，項(xiàng)目所在的片片區(qū)寫字樓供供應(yīng)面積顯得得稀缺,按目前寫字字樓的體量適適合打造成高高端的地標(biāo)性性甲級(jí)寫字樓樓。項(xiàng)目公寓面臨臨的市場(chǎng)壓力力較大——目前可算算項(xiàng)目的比例例為20（寫寫字樓）：19（公寓））:2(酒店店)，此區(qū)域域非傳統(tǒng)的商商務(wù)核心區(qū)，，催生公寓需需求不足，公公寓作為寫字字樓的配套體體量過大,將將會(huì)帶來銷售售壓力,而酒店僅兩層,受規(guī)模的影影響,不利于于引入知名酒酒店公司及樹樹立酒店形象象檔次塑造。。因此，建議可可相對(duì)壓縮公寓寓開發(fā)量，適適應(yīng)增大酒店店開發(fā)量。501.7垂垂直功能規(guī)劃劃建議商務(wù)元素商旅配套商務(wù)配套8～28F甲甲級(jí)寫寫字樓47～48F星空高級(jí)級(jí)餐飲-1～5F商商場(chǎng)6～7F會(huì)會(huì)所及商務(wù)務(wù)配套31～38F公寓寓39～48F星級(jí)級(jí)酒店休閑餐飲元素素512、寫字樓部部分定位建議議客戶群分析寫字樓定位競(jìng)爭(zhēng)策略產(chǎn)品建議522.1中心心區(qū)客戶群體體分析貿(mào)易類客戶貿(mào)易類客戶一一直是廣州寫寫字樓銷售市市場(chǎng)的重要客客戶，貿(mào)易行行業(yè)規(guī)模大，，涉及大中小小型公司，其其中不少外資資企業(yè)。高端服務(wù)類客客戶廣州的高端顧顧問咨詢與服服務(wù)類客戶數(shù)數(shù)量多，檔次次高，同時(shí)隨隨著未來廣州州與香港經(jīng)濟(jì)濟(jì)的深入聯(lián)系系，更多的香香港專業(yè)服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)將進(jìn)入入內(nèi)地市場(chǎng)，，因此這些客客戶群體寫字字樓的要求也也比較高，需需求也十分旺旺盛。高新科技類客客戶廣州是全國(guó)高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)最發(fā)達(dá)的城城市之一，又又有著“廣交交會(huì)”的政府府政策支持，，下屆起“廣廣交會(huì)”琶琶洲會(huì)館作唯唯一會(huì)館的市市政規(guī)劃利好好，從中心區(qū)區(qū)寫字樓的入入住企業(yè)來看看，高新科技技企業(yè)對(duì)寫字字樓的需求一一直十分強(qiáng)勁勁客戶群分析寫字樓定位競(jìng)爭(zhēng)策略產(chǎn)品建議53物流類客戶對(duì)中心區(qū)寫字字樓而言，物物流行業(yè)發(fā)展展迅速，企業(yè)業(yè)的需求潛力力大。金融類客戶銀行客戶單一一性購(gòu)買面積積大、具有良良好的市場(chǎng)引引導(dǎo)與號(hào)召能能力。因此中中心區(qū)寫字樓樓大力追捧與與銀行合作，，目前該類客客戶辦公所占占寫字樓比例例最高，也是是中心區(qū)寫字字樓的重要級(jí)級(jí)客戶。其它類從中心區(qū)入住住企業(yè)來看，，部分食品公公司、品牌服服裝、廣告、、裝飾等中小小型企業(yè)也逐逐漸注重寫字字樓的檔次和和辦公環(huán)境2.1中心心區(qū)客戶群體體分析54二手成交中主主要是公司租租售為主個(gè)人購(gòu)買則會(huì)會(huì)考慮正售的的物業(yè)成交客戶主要要涉及行業(yè)有有IT、高新新科技、貿(mào)易易、投資公司司等隨著中心區(qū)各各項(xiàng)配套的完完善，琶洲成為唯一一的“廣交會(huì)會(huì)”會(huì)館，琶琶洲經(jīng)濟(jì)圈的的崛起海珠區(qū)寫字樓樓的份額將持持續(xù)擴(kuò)大，而而該區(qū)存量寫寫字樓欠缺的的高端產(chǎn)品2.1中心心區(qū)客戶群體體分析——二二手市場(chǎng)客戶戶分析552.2高高端客戶需求求分析選點(diǎn)要求一般只選擇城市高檔核心商務(wù)圈；周邊國(guó)際性配套，如：五星級(jí)國(guó)際酒店、商務(wù)會(huì)所、娛樂與休閑場(chǎng)所等；寫字樓形象要求寫字樓的檔次和所代表的國(guó)際商務(wù)形象是選擇的主要出發(fā)點(diǎn)，一般以高檔的甲級(jí)寫字樓為主；需求面積及樓層一般選擇10層以上的中高樓層；因?yàn)橹饕δ芤詷I(yè)務(wù)鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，面積需求不大，主要以250㎡左右為主；硬件對(duì)通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等信息化的要求高，如：無盲點(diǎn)移動(dòng)電話信號(hào)、高密度綜合布線、無線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等；價(jià)格目前以租用為主；價(jià)格不是影響購(gòu)買或租賃寫字樓特別重要的因素，可以承受20000元/㎡以上的價(jià)格；配套及服務(wù)的需求國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理；根據(jù)我司在廣廣州寫字樓市市場(chǎng)多年的代代理經(jīng)驗(yàn)以及及客戶跟進(jìn)數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)高端客戶群群存在以下的的需求特征：：56需求關(guān)鍵要素素排列重要程度要素啟示點(diǎn)不可缺少寫字樓檔次、信息化、24小時(shí)辦公、國(guó)際級(jí)物業(yè)管理、標(biāo)志性建筑利用“52層”的凌云高度和星級(jí)酒店的引入，拉升寫字樓的形象及檔次，與本身甲級(jí)形象相匹配，有聚集效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)十分重要周邊高尚現(xiàn)代商務(wù)配套和國(guó)際性的繁華氛圍、景觀、綠化、高檔次會(huì)議中心與接待中心、全層或辦層購(gòu)買（250㎡以上）借助酒店管理的宴會(huì)廳、高級(jí)餐飲、會(huì)所等配套資源，以及酒店式公寓的生活配套，保證寫字樓國(guó)際性的生活與工作方式；滿足高端客戶對(duì)高檔次商務(wù)場(chǎng)所的要求普通普通商業(yè)有追求，但不苛刻忌諱點(diǎn)雜亂，大小公司混雜保證高檔次的商務(wù)活動(dòng)環(huán)境2.2高高端客戶需求求分析57客戶群分析對(duì)對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃的的啟示大型跨國(guó)企業(yè)業(yè)中小型高端企企業(yè)走個(gè)性化路線線高層超甲級(jí)寫寫字樓中低層標(biāo)準(zhǔn)甲甲級(jí)寫字樓58寫字樓定位國(guó)際財(cái)富引擎擎海珠第第一地標(biāo)闡釋：一個(gè)依循商務(wù)務(wù)海珠發(fā)展的的城市地標(biāo)?。。▍^(qū)域第一一高樓，唯一一性）一個(gè)匯聚城市市財(cái)富夢(mèng)想的的商務(wù)標(biāo)桿?。。敿?jí)綜合合平臺(tái)，標(biāo)桿桿性）一個(gè)專為精銳銳企業(yè)打造的的財(cái)富堡壘?。。ㄙI家扎堆堆追捧，增值值性）客戶群分析寫字樓定位銷售策略產(chǎn)品建議59低層價(jià)格往往往和高層價(jià)格格相差近萬(wàn)元元！根據(jù)這種情況況，中原要尋尋找出突破點(diǎn)點(diǎn)——銷售一棟寫字字樓，行內(nèi)的的看法是：低層單位肯定定沒問題，高高層單位肯定定難賣出租是尷尬的的出路，但對(duì)對(duì)于資金回籠籠而言無疑是是障礙重重高層銷售的困困難在哪里？？層差太大！這種說法有大大量數(shù)據(jù)支撐撐目前的寫字樓樓的高層單位位幾乎都賣不不動(dòng)寫字樓銷售問問題思考客戶群分析寫字樓定位銷售策略產(chǎn)品建議60寫字樓產(chǎn)品垂垂直分布建議議高層（25－－29樓）：：半層以上銷銷售,全層不不做間隔。而需求大面積積的用家普遍遍對(duì)單價(jià)的敏敏感度較低，，而他們更加加著重追求企企業(yè)形象，因因此較多選擇擇中高樓層。。而不做間隔隔設(shè)計(jì)的高層層還可以吸引引大型基金購(gòu)購(gòu)買，或針對(duì)對(duì)銷售情況，，把高層作為為產(chǎn)品的升值值體現(xiàn)，而重重新間隔適時(shí)時(shí)推出市面。。根據(jù)對(duì)對(duì)客戶戶群的的分析析，200㎡以以下戶戶型最最受周周邊中中小企企業(yè)歡歡迎。。另外外，根根據(jù)我我司的的多宗宗成交交個(gè)案案來看看，選選擇租租買小小戶型型的企企業(yè)，，考慮慮到成成本因因素，，和方方便運(yùn)運(yùn)輸?shù)牡囊蛩厮?，多多選擇擇低樓樓層。。中低層層（8-24樓樓）：：分拆拆出售售。平衡銷銷售速速度和和品質(zhì)質(zhì)兩者者關(guān)系系，結(jié)結(jié)合中中原成成交寫寫字樓樓客戶戶資料料及項(xiàng)項(xiàng)目的的電梯梯運(yùn)行行速度度的實(shí)實(shí)際情情況，，將寫寫字樓樓塔樓樓劃分分為兩兩個(gè)區(qū)區(qū)。兩種產(chǎn)產(chǎn)品互互為補(bǔ)補(bǔ)充，，吸納納不同同的客客戶，，加速速項(xiàng)目目銷售售速度度！61客戶群群分析析寫字樓樓定位位競(jìng)爭(zhēng)策策略產(chǎn)品建建議公共空空間辦公空空間基礎(chǔ)設(shè)設(shè)備商務(wù)配配套所有甲甲級(jí)寫寫字樓樓，超超甲級(jí)級(jí)寫字字樓產(chǎn)產(chǎn)品都都擁有有共同同的特特點(diǎn)：：產(chǎn)品品舒適適、硬硬件配配置性性能先先進(jìn)。。建議議本項(xiàng)項(xiàng)目的的寫字字樓同同樣在在基本本配置置上需需擁有有共同同的特特定：：外立面面設(shè)計(jì)計(jì)入口大大堂設(shè)設(shè)計(jì)外部廣廣場(chǎng)環(huán)環(huán)境營(yíng)營(yíng)造電梯廳廳設(shè)計(jì)計(jì)洗手間間裝修修設(shè)計(jì)計(jì)62寫字樓樓的外外立面面是物物業(yè)的的第一一形象象大型企企業(yè)，，尤其其是外外資企企業(yè)更更加注注重辦辦公物物業(yè)的的識(shí)別別性。。影響寫寫字樓樓的檔檔次和和形象象的因因素有有很多多，包包括外外觀、、硬件件、宣宣傳、、服務(wù)務(wù)、主主力客客戶、、地理理位置置等，，其中中最直直接的的影響響因素素是建建筑外外觀。。縱觀天天河、、珠江江新城城的高高檔寫寫字樓樓都注注重個(gè)個(gè)性化化，外外立面面就是是最直直接最最形象象的體體現(xiàn)。。1、公公共空空間———外外立面面設(shè)計(jì)計(jì)631鍍膜玻玻璃幕幕墻、、石材材組合合64技術(shù)成成熟，，成本本容易易控制制。外墻清清洗方方便，，歷久久常新新。為廣州州市場(chǎng)場(chǎng)所認(rèn)認(rèn)可，，有一一定檔檔次感感，是是最穩(wěn)穩(wěn)妥的的材料料選擇擇。由于大大量普普及，，容易易令建建筑物物沒有有特色色和個(gè)個(gè)性。。玻璃幕幕墻和和石材材立面面特點(diǎn)點(diǎn)652淺色玻玻璃骨骨架式式近幾年年來廣廣州出出現(xiàn)了了一些些利用用淺色色玻璃璃、鋼鋼骨架架和鋁鋁扣板板等材材質(zhì)構(gòu)構(gòu)筑成成的具具有現(xiàn)現(xiàn)代科科技感感覺的的寫字字樓。。這些些建筑筑利用用淺色色玻璃璃的通通透性性突出出建筑筑物的的線條條，使使得建建筑物物在立立面細(xì)細(xì)節(jié)上上可以以有更更多的的變化化。66玻璃材材料和和鋼、、鋁構(gòu)構(gòu)件屬屬于常常用材材料，，技術(shù)術(shù)成熟熟。玻璃材材料價(jià)價(jià)格不不高，，構(gòu)件件造價(jià)價(jià)視設(shè)設(shè)計(jì)而而定。。由于玻玻璃是是透明明的，，構(gòu)件件通常常又較較為復(fù)復(fù)雜，，所以以外立立面清清潔難難度大大。對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)師水水平要要求較較高。。建材配配搭較較新，，有機(jī)機(jī)會(huì)不不花高高成本本而使使立面面富有有時(shí)代代感。。淺色玻玻璃骨骨架設(shè)設(shè)計(jì)的的特點(diǎn)點(diǎn)：67珠江新新城中中國(guó)海海關(guān)大大廈、、農(nóng)業(yè)業(yè)銀行行大廈廈都是是此類類設(shè)計(jì)計(jì)3古典式式外觀觀設(shè)計(jì)計(jì)有一定定的特特色，，但屬屬于非非主流流外觀觀，不不一定定可以以得到到大多多數(shù)人人認(rèn)同同。外觀清清潔較較為麻麻煩。。建筑成成本不不高。。古典式式外立立面的的特點(diǎn)點(diǎn)68珠江新新城廣廣州發(fā)發(fā)展中中心大大廈4環(huán)保節(jié)節(jié)能創(chuàng)創(chuàng)新型型69廣州發(fā)發(fā)展中中心大大廈外外立面面四周周采用用了豎豎向遮遮陽(yáng)百百葉。。這是是該建建筑的的最大大特點(diǎn)點(diǎn)，此此百葉葉可根根據(jù)太太陽(yáng)照照射角角度、、風(fēng)力力、天天氣等等因素素自動(dòng)動(dòng)調(diào)節(jié)節(jié)角度度，達(dá)達(dá)到最最佳的的遮陽(yáng)陽(yáng)和景景觀效效果，，也保保證惡惡劣天天氣條條件下下的結(jié)結(jié)構(gòu)安安全性性。70由于遮遮陽(yáng)板板隨著著太陽(yáng)陽(yáng)照射射角度度而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)動(dòng)，，建筑筑外觀觀從早早到晚晚都在在不停停的變變換，，隨之之產(chǎn)生生的色色彩反反射及及光影影效果果也在在不停停的變變換，，賦予予建筑筑生命命和活活力。。71本案外外立面面采用用建議議考慮：：考慮到到本項(xiàng)項(xiàng)目原原為爛爛尾樓樓，時(shí)時(shí)尚高高科技技的華華麗外外立面面能迅迅速重重新塑塑造項(xiàng)項(xiàng)目的的形象象；項(xiàng)目為為復(fù)合合式產(chǎn)產(chǎn)品，，在外外立面面的設(shè)設(shè)計(jì)上上要兼兼顧寫寫字樓樓及公公寓，，酒店店的統(tǒng)統(tǒng)一和和諧。。優(yōu)點(diǎn)：：舒適，，高層層公寓寓及酒酒店套套房均均享有有大落落地玻玻璃窗窗，超超闊高高空視視野，，采光光通風(fēng)風(fēng)佳外立面面新穎穎時(shí)尚尚，成成為海海珠區(qū)區(qū)奪目目的標(biāo)標(biāo)志性性建筑筑。晚上格格外耀耀眼??！我司建建議：：在原規(guī)規(guī)劃：：主要要采用用白色色金屬屬豎向向構(gòu)件件和藍(lán)藍(lán)色玻玻璃兩兩色的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，選用用淺色色玻璃璃。72樓體燈燈光設(shè)設(shè)計(jì)將本項(xiàng)項(xiàng)目真真正打打造為為海珠區(qū)區(qū)標(biāo)志志性不不夜城城！利用頂頂尖部部份作作標(biāo)志志性燈燈光樓體燈燈光通過淺淺色玻玻璃透透出的的燈光光設(shè)計(jì)計(jì)，體體現(xiàn)酒酒店及及公寓寓的檔檔次，，并為為項(xiàng)目目帶來來更多多商業(yè)業(yè)人流流73首層商商務(wù)大大堂首層純純商務(wù)務(wù)大堂堂，完完全以以國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)打造造，彰彰顯現(xiàn)現(xiàn)代商商務(wù)尊尊崇氣氣派，，配合合地面面、墻墻身及及綠化化的匠匠心融融合，，并設(shè)有接接待查查詢服服務(wù)臺(tái)臺(tái)、公公司水水牌和和用于于發(fā)布布公共共信息息的LED大型型顯示示屏，明亮、、寬敞敞、舒舒適，，通透透玻璃璃景觀觀幕墻墻，視視野尊尊崇不不凡。。1.2寫寫字字樓大大堂設(shè)設(shè)計(jì)建議1：項(xiàng)目的的首層層大堂堂屬于于整棟棟建筑筑的核核心。。寫字樓樓大堂堂整體體感觀觀效果果應(yīng)是是時(shí)尚尚高雅雅、融融入現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)設(shè)計(jì)元元素、、充滿滿藝術(shù)術(shù)感染染力的的視覺覺空間間。建議大大堂時(shí)時(shí)尚簡(jiǎn)簡(jiǎn)約，，寬敞敞明亮亮。741.3外外部部廣場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境營(yíng)造造外部廣廣場(chǎng)環(huán)環(huán)境：：提升辦辦公樓樓外環(huán)環(huán)境的的關(guān)鍵鍵通過與商業(yè)規(guī)規(guī)劃結(jié)結(jié)合實(shí)現(xiàn)水景與與園林林綠化化的結(jié)結(jié)合使其與與大堂堂內(nèi)環(huán)環(huán)境遙遙相呼呼應(yīng)廣場(chǎng)圖圖片751.4電電梯梯間和和電梯梯轎箱箱設(shè)計(jì)計(jì)電梯廳廳：訪客接觸最最多的場(chǎng)所所建議電梯廳寬度度在3米以以上，同時(shí)配以簡(jiǎn)潔時(shí)尚的的燈具，提升檔次與與品味,可可以把空空間舒適感感放大。轎箱：為了增加轎轎箱的空間間感，我司建議在在2.8米米的轎箱,內(nèi)局部使使用鏡鋼。。因?yàn)殓R鋼的的造價(jià)較高高，所以層層間的電梯梯門等位置置建議不必必配置761.5洗洗手間裝裝修設(shè)計(jì)洗手間：除標(biāo)準(zhǔn)配置置外，配有有專用CEO盥洗間間，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目尊貴氣氣質(zhì)CEO專用用盥洗間——通過細(xì)細(xì)節(jié)突出高高企管理層層的尊貴私私屬感772.1辦辦公空間間寫字樓交付付標(biāo)準(zhǔn)參考考783.1基基礎(chǔ)設(shè)備系系統(tǒng)——電電梯系統(tǒng)電梯是寫字字樓最重要要的垂直交交通工具選擇原裝裝進(jìn)口品牌牌（美國(guó)奧奧的斯、瑞瑞士迅達(dá)、、芬蘭通力力、德國(guó)蒂蒂森

）速度4－6米/秒轎廂高度2.8米以以上、載客客量18人人以上配備LCD資訊精心設(shè)計(jì)橋橋廂內(nèi)飾，，使之體現(xiàn)現(xiàn)檔次感將成為本項(xiàng)項(xiàng)目一大賣賣點(diǎn)793.2空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：：辦公空間的的空氣環(huán)境境越來越成成為置業(yè)關(guān)關(guān)注焦點(diǎn)為配合企業(yè)業(yè)24小時(shí)時(shí)辦公的需需求，分戶計(jì)量必不可少VAV變風(fēng)風(fēng)量、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)也將成就項(xiàng)項(xiàng)目的高檔檔形象配空調(diào)圖片片803.3智智能化系系統(tǒng)充足的后備備電力供應(yīng)應(yīng)是大廈智智能化的保保障提升式活動(dòng)動(dòng)地板、活活動(dòng)天花組組合,空間間改變靈活活信息點(diǎn)密度度高，提供供DDN、、ISDN線路打造先進(jìn)信信息平臺(tái)，，滿足企業(yè)業(yè)對(duì)資訊的的需求大堂、會(huì)所所等公共空空間無線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)配置OA網(wǎng)絡(luò)架架空地臺(tái)150mm的中空地地臺(tái)，隱藏藏電纜、線線路和其他他管道，提提供靈活的的布線、分分割方案，，方便系統(tǒng)統(tǒng)維修、升升級(jí)，中空空地板，為為辦公者提提供更大自自由度，呈呈現(xiàn)簡(jiǎn)約潔潔凈空間之之美。814、商務(wù)配配套彈性的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)——如24小時(shí)辦公公、空調(diào)自自控等個(gè)性化的物物業(yè)需求——如設(shè)備備管理服務(wù)務(wù)針對(duì)性的客客戶服務(wù)——提供往往返機(jī)場(chǎng)的的業(yè)主專車車綜合性的配配套性服務(wù)務(wù)——銀行、、機(jī)票、旅旅游、郵寄寄快遞等——與商業(yè)業(yè)規(guī)劃相結(jié)結(jié)合82針對(duì)大量的的中小型企企業(yè)客戶，，對(duì)商務(wù)配配套的需求求強(qiáng)烈，本本項(xiàng)目應(yīng)提提供多樣商商務(wù)辦公配配套服務(wù)：：良好的產(chǎn)品品展示平臺(tái)臺(tái)及會(huì)客環(huán)環(huán)境樓層管家服服務(wù)，專人人處理企業(yè)業(yè)需求設(shè)置多功能能會(huì)議室（（展示產(chǎn)品品、接待客客戶）充足的共用用資料庫(kù)公司注冊(cè)、、行政辦文文手續(xù)等政政策咨詢方便、齊全全的行政后后勤服務(wù)等等中英文秘書書服務(wù)相關(guān)會(huì)計(jì)、、律師、報(bào)報(bào)關(guān)咨詢企企業(yè)聯(lián)系服服務(wù)提供設(shè)備維維修等服務(wù)務(wù)833、公寓部部分定位建建議公寓目標(biāo)群群分析公寓定位產(chǎn)品建議84酒店式公寓寓目標(biāo)客戶戶群鎖定根據(jù)本案的的位置優(yōu)勢(shì)勢(shì)（包括交交通及配套套）、星級(jí)級(jí)酒店的服服務(wù)優(yōu)勢(shì)、、寫字樓進(jìn)進(jìn)駐衍生的的公寓需求求等因素，，初步鎖定定本案的客客戶群體為為下述幾類類：據(jù)調(diào)查顯示示，現(xiàn)時(shí)市市場(chǎng)上購(gòu)買買同類公寓寓物業(yè)的客客戶中，投資客成主主流消費(fèi)群群體。40-60㎡的單間間及一房戶戶型最為暢暢銷?？蛻羧烘i定定BECDA其他零散投投資客戶來穗經(jīng)商、、旅游或投資的港港澳臺(tái)同胞胞高企人員、、管理人員員、白領(lǐng)、、技術(shù)人員員常于周邊專專業(yè)市場(chǎng)有有生意往來來的外籍經(jīng)經(jīng)商人士企業(yè)：作為為常駐款待待貴賓的物物業(yè)85“3.65米”酒店式公寓寓酒店式公寓寓功能定位位公寓定位：：酒店式式管理服務(wù)務(wù)+商務(wù)配配套酒店式公寓寓主力面積積在60-134㎡㎡區(qū)間內(nèi)，，走中高檔檔次精品公公寓的路線線。提供高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)商務(wù)硬件件設(shè)施和酒酒店式管理理服務(wù)，以以高舒適度度、高性價(jià)價(jià)比、高附附加植、高高科技含量量的產(chǎn)品定定位提升項(xiàng)項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)值。客戶戶主要面向向純投資類類及自住型型的高收入入商務(wù)人群群。86酒店式公寓寓戶型配比比建議戶型原規(guī)劃中原建議建筑面積（㎡）單層套數(shù)（套）所占比例建筑面積（㎡）所占比例單間601260%35-4060%兩房107420%75-8010%三房134420%————一房——————50-5530%備注：以上上數(shù)據(jù)中，，套內(nèi)面積積由平面圖圖略算，建建筑面積則則以70%的實(shí)用率率估算得出出。中原建議：：?jiǎn)伍g與兩房房之間面積積跨度太大大，缺乏50～60㎡左右的的一房作過過渡戶型；；根據(jù)錦源國(guó)國(guó)際公寓和和市面公寓寓的成交數(shù)數(shù)據(jù)看，單單間和一房房的是公寓寓的熱銷戶戶型，建建議戶型配配比上增加加一房的比比例，減少少兩房至2套/層較較為適中，，同時(shí)取消消三房戶型型設(shè)計(jì)。87引入知名服服務(wù)機(jī)構(gòu)，，提升產(chǎn)品品價(jià)值雅思閣：全球知名的的新加坡酒酒店管理服服務(wù)公司，，在全球都都有管理項(xiàng)項(xiàng)目。雅思思閣進(jìn)入中中國(guó)后，迅迅速在北京京、上海、、大連、蘇蘇州等地建建立酒店公公寓。在廣廣州，天文文苑B棟屬屬于雅思閣閣屬下公司司盛雅服務(wù)務(wù)公司以第第三方形式式介入管理理。2007年年，雅思閣閣將在廣州州建立首個(gè)個(gè)自主經(jīng)營(yíng)營(yíng)酒店服務(wù)務(wù)公寓，位位于太古匯匯北側(cè)的廣廣州雅思閣閣（天河新新作）。88此外，此公公寓還提供供保姆服務(wù)務(wù)、客房服服務(wù)、每日日早餐等等等，并配有有會(huì)議室、、健身房、、桑拿等綜綜合性設(shè)施施。所有公公寓只租不不賣，一套套單間的月月租金大約約在1.2萬(wàn)元左右右、一套130㎡三三房套間月月租金3萬(wàn)萬(wàn)元，兩房房月租金2.6~2.8萬(wàn)元元。參考：盛雅雅服務(wù)公寓寓（天文苑苑）盛雅服務(wù)公公寓由175套的全全新單位組組成，戶型型從建筑面面積50多多平方米的的單間到120多㎡㎡的三房套套房不等，，所有戶型型皆具備客客廳、臥室室、廚衛(wèi)，，并配以冰冰箱、微波波爐、炊具具、餐具、、電視、電電話、寬帶帶網(wǎng)絡(luò)、電電吹風(fēng)等日日常家電。。89奧克伍德公公司成立于于1962年，總部部設(shè)于美國(guó)國(guó)洛杉磯，，作為全球球最大的房房屋經(jīng)營(yíng)機(jī)機(jī)構(gòu)和多元元化的資產(chǎn)產(chǎn)管理公司司，管理足足跡遍布美美國(guó)、英國(guó)國(guó)和亞太地地區(qū)，顧客客滿意率接接近100%，其最最終就是營(yíng)營(yíng)造回到家家的居住感感覺。為長(zhǎng)長(zhǎng)期在異地地居住的商商務(wù)人士以以及旅行者者提供高品品質(zhì)的居所所，被譽(yù)為為宜居海外外人士的最最佳選擇。。目前奧克伍伍德公司在在廣州分別別與二沙島島的金亞花花園、南湖湖板塊的山山水庭院、、及方圓集集團(tuán)的體育育東公寓有有合作項(xiàng)目目，為其項(xiàng)項(xiàng)目提升市市場(chǎng)形象，，打造高端端酒店服務(wù)務(wù)式物業(yè)提提供有力支支撐。奧克伍德：：904、酒店部部分建議酒店定位品牌酒店建建議91建議2：將原公寓大大堂改為酒酒店大堂，，水晶大堂堂明亮通透透，體現(xiàn)酒酒店的闊氣氣門面就檔檔次。利用專用電電梯分流公公寓及酒店店的客戶，使客戶直直接通過高高速電梯到到達(dá)31層層轉(zhuǎn)換層。。酒店大堂公寓及酒店店分流電梯梯92酒店門面通過對(duì)原東東面主入口口的處理，，體現(xiàn)星級(jí)級(jí)酒店的氣氣派感，并并結(jié)合利用用高中空的的大堂設(shè)計(jì)計(jì)，凸顯項(xiàng)項(xiàng)目的高端端定位及形形象。93項(xiàng)目的停車車場(chǎng)在智能能系統(tǒng)的配配置上較為為普通，建建議引進(jìn)國(guó)國(guó)外流行的的全自動(dòng)停停車系統(tǒng)，，該系統(tǒng)通通過紅綠燈燈標(biāo)識(shí)使得得每個(gè)車位位的空置與與否一目了了然，省卻卻停車者為為尋空位而而不斷兜圈圈的煩惱，，既節(jié)省相相當(dāng)?shù)娜肆αY源亦體體現(xiàn)項(xiàng)目在在配套上的的先進(jìn)性。。實(shí)景配置置圖片如下下所示：停車場(chǎng)建議議945、商業(yè)部部分定位建建議裙樓業(yè)態(tài)布布局建議商家建議95L6商務(wù)配套L5休閑配套L4L3餐飲配套L2L1大堂B1生活配套L1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃三大原原則：符合項(xiàng)目作作為高端商商業(yè)綜合體體的整體定定位，提升升項(xiàng)目附加加值；滿足使用群群體對(duì)商務(wù)務(wù)、休閑等等配套需求求，體現(xiàn)功功能性強(qiáng)的的特點(diǎn)；滿足商家需需求特點(diǎn)及及實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)價(jià)值最大大化。會(huì)議室、宴宴會(huì)廳SPA會(huì)館館健身中心特色餐飲精品超市商業(yè)裙樓業(yè)業(yè)態(tài)建議96列舉各樓層層業(yè)態(tài)圖片片，及建議議商家97Ⅴ、銷售策策略營(yíng)銷推廣思思路營(yíng)銷推廣策策略現(xiàn)場(chǎng)銷售工工作建議項(xiàng)目啟動(dòng)的的前決條件件售價(jià)建議98項(xiàng)目啟動(dòng)的的前決條件件99如何展現(xiàn)形形象與品質(zhì)質(zhì)，突顯競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？？現(xiàn)場(chǎng)展示，，以產(chǎn)品打打動(dòng)每一個(gè)個(gè)到訪的客客戶介紹現(xiàn)場(chǎng)之之前應(yīng)該有有其他準(zhǔn)備備工作的建建議，如廣廣告形象設(shè)設(shè)計(jì)，物業(yè)業(yè)公司等100必要展示1：銷售中中心展示：項(xiàng)目目銷售中心心程度：銷售中心全全面裝修完完畢、并可可對(duì)外銷售售接待服務(wù)務(wù)。101展示：樣樣板房及及項(xiàng)目形形象模型型樣板房：：多間不同同裝修風(fēng)風(fēng)格的樣樣板房的的全面對(duì)對(duì)外開放放。必要展示示2：樣板房開開放102展示：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的包裝裝展示指示牌、、示范區(qū)區(qū)與施工工區(qū)的隔隔離墻的的廣告展展示、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售售包裝展展示等，，以提升升項(xiàng)目形形象和增增加現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的銷售售氛圍。。必要展示示3：項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的展示示包裝內(nèi)部隔離離墻展示示外圍墻形形象展示示樓盤指示103展示：必必要的安安防智能能化在合理控控制投資資成本的的前提下下，為提提升物業(yè)業(yè)的質(zhì)素素和增加加項(xiàng)目賣賣點(diǎn)，在在客戶能能真實(shí)感感受的地地方投入入實(shí)效的的智能化化設(shè)備，，如設(shè)立立一卡通通門禁系系統(tǒng)、電電視監(jiān)控控系統(tǒng)、、車庫(kù)進(jìn)進(jìn)出管理理系統(tǒng)、、公寓住住戶可視視對(duì)講系系統(tǒng)。一卡通門門禁系統(tǒng)統(tǒng)可視對(duì)講講系統(tǒng)電視監(jiān)控控系統(tǒng)必要展示示4：