偉業(yè)北京CBD高爾夫球場別墅項目全程營銷策略

2007年7月29日CBD高爾夫球場別墅營銷思考項目分析項目定位現(xiàn)場包裝的完善推廣策略銷售目標(biāo)銷售周期銷售團(tuán)隊銷售策略營銷策略價格策略項目定位一、項目分析CBD高爾夫球場別墅不但具有優(yōu)越的地理位置、高檔的配套標(biāo)準(zhǔn)及高爾夫管家一桿進(jìn)洞式服務(wù)，而且擁有亞洲唯一城市TPC職業(yè)錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)的18洞果嶺。50棟獨(dú)棟別墅，每棟別墅均為地上兩層，地下一層設(shè)計，除了擁有大面積的前庭后院外，更有地下庭院和內(nèi)庭院空間。8棟3層帶電梯的平層別墅，大面積落地窗坐觀整個球場，一層擁有獨(dú)立私家花園，獨(dú)立電梯直達(dá)地下一層，實(shí)現(xiàn)人車分流。目前項目整體均為現(xiàn)房，景觀園林配套完善。一、項目分析項目目前優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、地理優(yōu)越性：項目坐擁CBD商圈，位置優(yōu)越，交通便利；2、產(chǎn)品優(yōu)勢性：檔次高，且均為現(xiàn)房，園林景觀配套齊全；3、稀缺性：CBD商圈稀缺的高品質(zhì)高爾夫別墅；4、唯一性：擁有135公頃亞洲唯一城市TPC職業(yè)錦標(biāo)賽標(biāo)準(zhǔn)的18洞果嶺高爾夫球場。劣勢：1、非商品房項目，而是球場的配套；2、項目目前只取得球場配套大產(chǎn)權(quán)；3、項目無銷售許可證；4、銷售現(xiàn)場包裝欠缺，樣板間裝修粗糙；5、營銷推廣渠道少，缺少針對性推廣。2、項目定位CBD商圈獨(dú)具唯一性的高爾夫獨(dú)棟別墅，高爾夫平層別墅本次營銷目標(biāo)快速資金回籠，適度提升利潤以快速銷售，快速回籠資金為主要營銷目標(biāo)，在提升銷售速度的前提下，適當(dāng)銷售時期抬高價格，提升銷售利潤。平層別墅：以精裝修提高產(chǎn)品檔次，吸引客戶來購買，達(dá)成快銷。獨(dú)棟別墅：提升項目品質(zhì)形象，提高利潤。策略方面以高價格對外，高開深折方式進(jìn)行銷售?，F(xiàn)場包裝的完善推廣策略推廣SLOGAN方向營銷策略銷售通道銷售中心樣板間尊貴服務(wù)外賣場一、現(xiàn)場包裝的完善1、銷售通道正門通道會所，銷售中心銷售通道除了具備一定的道旗等宣傳工具，還應(yīng)該具有一定的指引性功能，可以在道旗和路牌上標(biāo)明售樓處的方向，指引功能強(qiáng)。高爾爾夫夫?qū)Ｙu賣區(qū)區(qū)沙盤盤展展示示區(qū)區(qū)接待待區(qū)區(qū)銷售售接接待待區(qū)區(qū)2、、銷銷售售中中心心劃分分目目前前高高爾爾夫夫會會員員接接待待前前臺臺功功能能，，設(shè)設(shè)立立銷銷售售接接待待區(qū)區(qū)（（見見圖圖中中紅紅色色標(biāo)標(biāo)記記）），，但但不不更更改改高高爾爾夫夫會會員員接接待待會會所所的的整整體體風(fēng)風(fēng)格格。。3、、樣樣板板間間平層層別別墅墅樣樣板板間間建建議議【簡簡約約歐歐式式】】通過過簡簡約約的的歐歐式式風(fēng)風(fēng)格格塑塑造造平平層層別別墅墅的的品品質(zhì)質(zhì)尊尊貴貴。。獨(dú)棟棟別別墅墅樣樣板板間間建建議議【主主題題樣樣板板間間】】根據(jù)據(jù)客客戶戶的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，制制作作主主題題樣樣板板間間，，讓讓樣樣板板間間具具有有鮮鮮明明的的主主題題風(fēng)風(fēng)格格，，別別具具特特色色，，彰彰顯顯品品質(zhì)質(zhì)。。（（例例如如高高爾爾夫夫主主題題等等））客戶戶從從入入口口出出一一直直到到銷銷售售中中心心，，享享受受到到專專業(yè)業(yè)的的待待客客服服務(wù)務(wù)，，在銷銷售售中中心心客客戶戶享享受受到到全全方方位位的的貴貴賓賓管管家家式式服服務(wù)務(wù)，，再到到樣樣板板間間，，到到高高爾爾夫夫球球場場體體驗(yàn)驗(yàn)等等等等一一系系列列的的流流程程中中，，客戶戶享享受受到到最最尊尊貴貴的的一一桿桿進(jìn)進(jìn)洞洞式式服服務(wù)務(wù)。。4、尊貴貴服務(wù)項目入口口銷售中心心樣板間球場體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)一桿進(jìn)洞洞式服務(wù)務(wù)讓客戶感感覺到服服務(wù)的超超高品質(zhì)質(zhì)與自己己身份的的提升，，產(chǎn)生購購買欲望望。5、外賣賣場（1）首首選場地地鴻華國際際高爾夫夫球會華堂商場場(亞運(yùn)運(yùn)村店)地址：北北四環(huán)東東路8號號，距距離鴻華華國際高高爾夫球球會本項項目比較較近，攔截亞運(yùn)運(yùn)村及鴻鴻華國際際高爾夫夫球會區(qū)區(qū)域周邊邊的人群群。外賣場設(shè)設(shè)置在華華堂商場場一層，，10平平米左右右的面積積，現(xiàn)場場進(jìn)行整整體包裝裝。租：8000元元/月5、外賣賣場的設(shè)設(shè)置（2）二二選場地地國貿(mào)商城城地址：中中國北京京建國門門外大街街1號攔截東部部高端人人群外賣場設(shè)設(shè)置在國國貿(mào)商城城地下一一層，10平米米左右的的面積，，現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行整體體包裝。。（租：15平米米，1萬萬元/天天）但限制很很多：限制商品品房項目目展示，，限制現(xiàn)場場發(fā)放資資料，只能為大大品牌、、文化類類、公益益類、數(shù)數(shù)碼類產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行展示。。我們建議議在CBD位置置可不設(shè)設(shè)置外賣賣場國貿(mào)商城城二、推廣廣策略自身會員員聯(lián)動老帶新營營銷圈層營銷銷活動營銷銷，媒體體配合策略一：：自身老會會員聯(lián)動動老會員聯(lián)聯(lián)動策略略：鴻華高爾爾夫球會會老會員員迄今已已有600人左左右，他他們不但但擁有高高品質(zhì)的的生活，，而且把把高爾夫夫運(yùn)動融融入到生生活當(dāng)中中，他們們是這個個社會的的上層，，他們有有實(shí)力購購買自己己喜歡的的別墅。。將鴻華高高爾夫球球會自身身這600余會會員聯(lián)動動起來，，告知并并推廣高高爾夫別別墅項目目，讓他他們成為為主要購購買群體體。同時也可可以讓他他們進(jìn)行行一對一一的人際際傳播，，告知他他們周圍圍的人群群，達(dá)到到高品質(zhì)質(zhì)、針對對性強(qiáng)的的人際傳傳播效果果。老會員聯(lián)聯(lián)動策略略1：1、答謝謝老會員員，送禮禮一加一一以答謝老老會員對對鴻華高高爾夫球球場的支支持，特特在此為為每位會會員送上上大禮一一份，大大禮為TIGERWOODS曾經(jīng)經(jīng)用過的的高爾夫夫推桿一一支，價價值4380元元。主題：““鴻華高高爾夫，，答謝會會員，送送大禮””目的：老老會員推推廣時間：9月份，，銷售前前以送禮一一加一的的方式，，在把推推桿送給給會員的的同時，，把CBD高爾爾夫別墅墅的銷售售資料也也連同一一起送給給他們，，達(dá)到直直接推廣廣的宣傳傳效果。。老會員聯(lián)聯(lián)動策略略2：2、會員員聯(lián)誼，，雞尾酒酒會以會員聯(lián)聯(lián)誼雞尾尾酒會的的方式，，在酒會會中，將將CBD高爾夫夫球場別別墅項目目進(jìn)行推推廣，以以達(dá)到直直接宣傳傳的目的的。主題：““鴻華高高爾夫雞雞尾酒會會”目的：老老會員推推廣時間：9月份，，銷售前前地點(diǎn)：CBD高高爾夫球球會人群：老老會員，，老會員員同時可可以帶上上周圍的的朋友策略二：：老帶新營營銷老帶新營營銷主要要策略為為：圈定本項項目已購購客戶及及鴻華高高爾夫會會員，以以獎勵的的方式讓讓他們介介紹新客客戶過來來，入住住CBD高爾夫夫別墅。。本項目已已購客戶戶鴻華高爾爾夫會員員CBD高高爾夫別別墅新客客戶帶動策略方向向：“老老帶新，，獎勵加加折扣””獨(dú)棟別墅墅老客戶戶帶動新新客戶簽簽約，老老客戶可可以得到到50000元現(xiàn)金的的獎勵，，新客戶可可以享受受到會員員級別99折的優(yōu)惠政政策，平層別墅墅老客戶戶帶動新新客戶簽簽約，老老客戶可可以得到到25000元現(xiàn)金的的獎勵，，新客戶可可以享受受到會員員級別99折的優(yōu)惠政政策，這樣讓新新老客戶戶都在這這個過程程中受益益，達(dá)到到快速銷銷售的目目的。具體內(nèi)容容為偉業(yè)高端端資源業(yè)內(nèi)資源源業(yè)外資源源圈層營銷銷策略三：：1、偉業(yè)業(yè)高端資資源持續(xù)續(xù)驅(qū)動———偉業(yè)業(yè)高端項項目成交交客戶資資源的利利用圈定偉業(yè)業(yè)代理的的高檔別別墅及高高端公寓寓項目的的客戶群群體，邀邀請他們們前來參參加高爾爾夫活動動，并進(jìn)進(jìn)行項目目的推廣廣，鎖定定客群，，快速銷銷售。圈層營銷銷825317469西北部地區(qū)1中成大廈2倚霞園3清楓華景園4錦秋知春5企圖ATT6立方庭7領(lǐng)秀硅谷8誠品建筑6531047129811北部地區(qū)1歐陸經(jīng)典2陽光新干線3北辰綠色家園4康斯丹郡5上元6萬科星園7歐陸經(jīng)典-萬興苑8慧忠北里9臥龍花園10融域11西奧中心東北部地區(qū)1望京新城A4區(qū)2季景．沁園3華鼎世家4綠蔭芳鄰5世安望京6風(fēng)格雅園7融科橄欖16354271東部區(qū)域1、天安豪園2、通用國際公寓3、星河灣I期4、沿海賽洛城5、華僑城2354北部別墅1、棕櫚灘2、龍灣3、長河玉墅4、北京灣5、無雙12345偉業(yè)客戶戶資源高端客群群資源名稱會員資料數(shù)量京城俱樂部1500份奔馳、寶馬、奧迪等高檔車主20000份歐美同學(xué)會1000份高爾夫俱樂部500份…………高檔別墅墅公寓客客戶資源源項目名稱業(yè)主名單數(shù)量世貿(mào)國際公寓450份通用時代國際公寓395份天安豪園200份康斯丹郡900份華亭嘉園1200份棕櫚灘40份水木蘭亭450份龍灣別墅350份…………偉業(yè)客戶戶資源客戶大聯(lián)聯(lián)動獲得關(guān)注注客戶資資源東區(qū)在售售高檔公寓寓及別墅墅客戶通訊訊/電訪訪/巡展展/短信信進(jìn)行購買買意向及及需求調(diào)調(diào)查，精精細(xì)篩選選客戶圈定強(qiáng)意意向客戶戶借助偉業(yè)業(yè)優(yōu)勢，，圈定周周邊高檔檔公寓和和別墅項項目的業(yè)業(yè)務(wù)人員員，利用用他們迅迅速鎖定定大量精精準(zhǔn)客戶戶。參加高爾爾夫活動動DM銷售資料料圈層資源專家置業(yè)業(yè)卡（圈圈子營銷銷）找尋有效效客戶即即找到金金鑰匙意見領(lǐng)領(lǐng)袖袖快速鎖定定大量精精準(zhǔn)客戶戶啟動偉業(yè)業(yè)優(yōu)勢資資源從而業(yè)內(nèi)人士士和意向向客戶的的聲音更更具權(quán)威威性和感感染力業(yè)外高端端客戶資資源的挖挖掘，如如汽車大大客戶等等，圈定定他們的的消費(fèi)關(guān)關(guān)注，與與高端品品牌聯(lián)手手定向擊擊破。2、行業(yè)業(yè)外資源源的圈定定，業(yè)外外的窄眾眾定向推推廣圈層營銷銷業(yè)外京城城俱樂部部會員，，其他高高爾夫球球場會員員等，圈圈定他們們的消費(fèi)費(fèi)關(guān)注，，與高端端品牌聯(lián)聯(lián)手定向向擊破。?；顒訝I銷銷活動營銷銷，媒體體配合策略四：：1、CBD高爾夫夫球場““高爾夫夫日”定定期大活活動的舉舉辦活動營銷銷我們主主要從以以下幾個個方面入入手目的是拉拉動對高高爾夫運(yùn)運(yùn)動感興興趣的那那部分人人群對本本項目的的了解，，每周一一次，形形成趨勢勢主題：““高爾夫夫日”目的：讓讓對高爾爾夫運(yùn)動動感興趣趣的人群群關(guān)注本本項目，，了解認(rèn)認(rèn)知本項項目時間：每每周四下下午地點(diǎn)：CBD高高爾夫球球場比賽賽場人群：CBD高高爾夫球球場會員員，經(jīng)常常打高爾爾夫的人人群等媒體配合合：北京京青年報報、高爾爾夫周刊刊等贊助支持持：汽車車、銀行行等大客客戶2、聯(lián)合合北京幾幾大高爾爾夫俱樂樂部，舉舉辦“高高爾夫友友誼賽””。營銷手段段的精細(xì)細(xì)化操作作——高高爾夫愛愛好者營營銷活動營銷銷主題：““高爾夫夫友誼賽賽”目的：這這些高爾爾夫俱樂樂部的會會員成為為我們的的潛在客客戶時間：每每兩周一一次，周周五下午午舉行地點(diǎn)：CBD高高爾夫球球場比賽賽場內(nèi)容：以以會員PK明星星隊為友友誼賽的的主要內(nèi)內(nèi)容明星邀請請：朱時時茂、孫孫楠等參與人群群：高爾爾夫俱樂樂部會員員，及他他們周圍圍的朋友友。媒體配合合：高爾爾夫周刊刊等贊助支持持：汽車車、銀行行等大客客戶北京京都都高爾夫夫俱樂部部北京華彬彬國際高高爾夫俱俱樂部北京北湖湖國際高高爾夫俱俱樂部北京北辰辰高爾夫夫球會北京鄉(xiāng)村村高爾夫夫俱樂部部北京天安安假日高高爾夫俱俱樂部等把他們的的會員聯(lián)聯(lián)動起來來，讓這這部分對對高爾夫夫運(yùn)動感感興趣的的人群對對本項目目有個了了解，形形成認(rèn)知知。聯(lián)合推廣近1000會員員近300會員近200會員近200會員近300會員近300會員三、推廣廣概念，，SLOGAN提煉1、提煉煉方向世界之心心，孤本本亞洲大而空，，沒有突突出產(chǎn)品品特性，，沒有表表現(xiàn)項目目核心價價值東部別墅墅區(qū)位價價值＋精準(zhǔn)表現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品特特性＋高品位＋排他性轉(zhuǎn)變方向向SLOGAN1：擁亞洲唯唯一，享享果嶺生生活主推135公頃頃亞洲唯唯一城市市TPC職業(yè)錦錦標(biāo)賽標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的18洞果果嶺的唯唯一性，，超導(dǎo)了了一種““品位””的生活活方式135公公頃亞洲洲唯一城城市TPC職業(yè)業(yè)錦標(biāo)賽賽標(biāo)準(zhǔn)的的18洞洞果嶺SLOGAN2：上層生活活，源于于享受一一桿進(jìn)洞洞的榮譽(yù)譽(yù)一桿進(jìn)洞洞是高爾爾夫運(yùn)動動的最高高成績，，讓在這這里居住住的人們們享受到到他們所所追崇的的最高榮榮譽(yù)。另外還可可以享受受到一桿桿進(jìn)洞式式高爾夫夫管家服服務(wù)。我們的客客戶CBD高高爾夫別別墅老客客戶帶動動的新客客戶偉業(yè)高端端資源的的圈層業(yè)外人士士帶動的的新客戶戶業(yè)外高端端渠道帶帶來的新新客戶認(rèn)同東部部別墅區(qū)區(qū)，崇尚尚高爾夫夫運(yùn)動的的行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖及新新貴其他俱樂樂部會員員1、價格格策略制制定原則則2、定價價3、價格格核算價格策略略定價原則則獨(dú)棟別墅墅部分，，定價應(yīng)應(yīng)遵循自自身的獨(dú)獨(dú)特性原原則，即即在CBD的位位置，而而且擁有有亞洲唯唯一城市市TPC職業(yè)錦錦標(biāo)賽標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的18洞果果嶺，可可謂是稀稀缺性產(chǎn)產(chǎn)品，所所以定價價應(yīng)偏向向高端。。平層別墅墅部分，，根據(jù)項項目自身身定位和和產(chǎn)品本本身的高高端化，，所以此此部分應(yīng)應(yīng)按照東東部TOWNHOUSE的的定價價策略進(jìn)進(jìn)行定價價。定價原則則從自身角角度出發(fā)發(fā)，確定定定價策策略一次性付付款方式式進(jìn)行銷銷售發(fā)展商提提供按揭揭方式進(jìn)進(jìn)行銷售售平層別墅墅部分定定價（1）平平層別墅墅戶型分分析(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)1、2、、7、8號樓在在整個平平層別墅墅區(qū)的兩兩端，景景觀較好好，視野野寬廣，，除了一一層擁有有獨(dú)立花花園，三三層贈送送9平米米閣樓之之外，1、2號號樓可以以直接看看到高爾爾夫球場場，所以以此部分分價格要要相對偏偏高。1、自身身產(chǎn)品分分析(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)3、4、、5、6號樓在在整個平平層別墅墅區(qū)的中中間位置置，一層層擁有獨(dú)獨(dú)立花園園，三層層贈送9平米閣閣樓，但但不能直直接看到到高爾夫夫球場，，視野不不夠開闊闊，所以以此部分分價格要要相對略略偏低。。（2）平平層別墅墅戶型分分析平層別墅墅單位：元元/平米米平層別墅墅均價=現(xiàn)銷售均均價+精裝修+促銷

1號樓臨湖

均價：17167

首層：17500二層：16500三層：17500

3號樓居中

均價：16167

首層：16500二層：15500三層：16500

5號樓居中

均價：16167

首層：16500二層：15500三層：16500

7號樓臨湖

均價：16667

首層：17000二層：16000三層：17000總體均價

16542測算首付：50％，，按揭50％，，按揭5年或10年。。以以4號202平層別墅墅為例，，

面積積：161.6平米，，均價：：16542元元/平米米

總價價：267.31萬萬元，首首付付：133.65萬元元，按按揭10年，每每3個月月還款4.36萬元，，合總利利息為：：41.04萬萬元。按按揭5年，每每3個月還還款7.62萬萬元，合合總利息息為：18.82萬元元。以4號202平層別墅墅為例，，

面積積：161.6平米，，均價：：16542元元/平米米一一次性付付款：267.31萬萬元。發(fā)展商不不提供按按揭發(fā)展商提提供按揭揭平層別墅墅5年按按揭銷售售均價在在17707元元/平米米(精裝裝修)10年按按揭銷售售均價在在19082元元/平米米(精精裝修)發(fā)展商不不提供按按揭發(fā)展商提提供按揭揭平層別墅墅銷售均均價在16542元/平米(精裝修修)其中：1、7號號樓均價價17000元元/平米米(精裝裝修)3、5號號樓均價價16000元元/平米米(精裝裝修)定價

原價格5年按揭10年按揭平層別墅165421770719082單位：元元/平米米發(fā)展商提提供按揭揭，那么么銷售均均價＝原原總價＋＋利息/總建面獨(dú)棟別墅墅部分定定價（1）獨(dú)獨(dú)棟別墅墅戶型分分析北向19，20號樓位位于獨(dú)棟棟別墅區(qū)區(qū)北向的的最東邊邊，對面面臨湖，，景觀好好，擁有有自己的的獨(dú)立花花園，價價格應(yīng)相相對偏高高。（目前均均價：17500元/平米米）20191、自身身產(chǎn)品分分析（2）獨(dú)獨(dú)棟別墅墅戶型分分析14、15、18、19號樓樓位于獨(dú)獨(dú)棟別墅墅區(qū)的中中間位置置，景觀觀好，擁有自己己的獨(dú)立立花園，，但視野不夠夠開闊，，不能看看到高爾爾夫球場場，本部部分價格格應(yīng)相對對略偏低低。（目前均均價：13700元/平米））18151419（3）獨(dú)獨(dú)棟別墅墅戶型分分析9、21號樓位位于獨(dú)棟棟別墅區(qū)區(qū)的南向向位置，，南側(cè)臨臨湖，景景觀好，，擁有自己己的獨(dú)立立花園，，視野開闊闊，距離離高爾夫夫球場較較近；所所以本部部分價格格要遠(yuǎn)高高于其他他獨(dú)棟別別墅價格格。(目前價價格9號號樓18822元/平平米，21號樓樓精裝修修為27729元/平米)219獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅均價價=現(xiàn)銷售均價+高品質(zhì)+高形象北向19，20號樓

均價：19000中間位置14、15、18、19號樓

均價：14500西側(cè)9號樓

均價：19200總體均價17500單位：元/平平米注：南向位置置21號樓為為精裝修，現(xiàn)現(xiàn)價格為27729元/平米，如按按毛坯進(jìn)行計計算，價格在在17000元/平米左左右，那么精精裝修的費(fèi)用用將達(dá)到10000元/平米，與現(xiàn)現(xiàn)在實(shí)際的裝裝修標(biāo)準(zhǔn)不相相匹配；如按照主題樣樣板間標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行配飾，此此21號樓可可以銷售28000元/平米。首付：50％％，按揭50％，按揭5年或10年年

以中間9-4獨(dú)棟別墅為例：面積：398.3平米，，均價：17500元/平米總價：697.02萬元，首付付：348.51萬元，，

按揭10年，每3個個月還款11.38萬元元，合總利息為：：107.02萬元。按揭5年，每每3個月月還款19.87萬元，，合總利息為：：49.07萬元。以中間9-4獨(dú)棟別墅為例例，

面積：：398.3平米，均價價：17500元/平米米

一次性性付款：697.02萬萬元。發(fā)展商不提供供按揭發(fā)展商提供按按揭測算獨(dú)棟別墅5年年按揭銷售均均價在18732元/平米，10年按揭銷銷售均價在20187元/平米。獨(dú)棟別墅銷售售均價在17500元元/平米其中：北向19、20號樓均價價18000元/平米中間9、14、15、18、19號號樓均價17000元/平米發(fā)展商不提供供按揭發(fā)展商提供按按揭定價單位：元/平平米

原價格5年按揭10年按揭獨(dú)棟別墅175001873220187發(fā)展商提供按按揭，那么銷銷售均價＝原原總價＋利息息/總建面注：南向21號樓均價28000元元/平米（精精裝修）注：南向21號樓均價30000元元/平米（精精裝修）

銷售均價5年按揭10年按揭平層別墅165421770719082獨(dú)棟別墅175001873220187單位：元/平平米總體定價以上定價是我我們對項目自自身的分析與與市場情況而而制定的銷售售價格，是最最適合本項目目現(xiàn)狀價格，，為定價的第第一考慮方向向。

原價格5年按揭10年按揭平層別墅200002140823071獨(dú)棟別墅250002676028838定價第二考慮慮方向單位：元/平平米如果我們以平平層別墅均價價為20000元/平米，獨(dú)棟別別墅以25000元/平米進(jìn)行定價價，那么：可以看出，如如果平層別墅墅定價20000元/平平米，那么以以按揭的方式式進(jìn)行銷售，，均價將達(dá)到到21400－23000元/平米米之間，獨(dú)棟棟別墅將達(dá)到到26700－28800元/平米米之間，價格格將高出很多多，很大限度度的影響銷售售，所以我們們建議不采用用此定價方式式。價格核算———“羊毛出在在羊身上”促促銷政策本項目目前獨(dú)獨(dú)棟別墅共10套，平層層別墅64套套促銷的成本對對于均價水平平的影響非常常小，單價提提高48.3元/平米，，即0.3%。30％的客戶戶通過老帶新新的方式進(jìn)行行購買促銷費(fèi)用：別別墅150000元，平平層480000元，共共：630000元獨(dú)棟均價17500元/平米，共4050.85平米米，計算總價價：7088萬元平層均價16542元元/平米，共8989.15平米米，計算總價價：1.46億元共：2.2億增加促銷費(fèi)用用后的均價為為：2.2063億/13040=16919.4元/平米原整體均價為為：2.2億億/13040平米=16871.2元/平米提高48.3元/平米銷售目標(biāo)銷售周期銷售團(tuán)隊銷售策略銷售目標(biāo)07年11月月底前完成65％，08年5月底完完成100％％銷售以發(fā)展商提供供10年按揭揭為基準(zhǔn)總體銷售額：：2.53億元以發(fā)展商不提提供按揭為基基準(zhǔn)總體銷售額：：2.2億元以發(fā)展商提供供5年按揭為為基準(zhǔn)總體銷售額：：2.35億元按照第一定價價方式進(jìn)行核核算備注：按照第第二定價方式式進(jìn)行核算，，不提供按揭揭總銷售額為為2.8億元元，發(fā)展商提提供5年按揭揭總銷售額為為3億元，提提供10年按按揭總銷售額額為3.24億元。預(yù)計總體銷售售周期銷售周期9個個月銷售面積13040平米米（平層8989.15平米，別墅墅4050.85平米））07年9月初初開始銷售，，11月底，，完成銷售48套，07年12月月初到08年年2月底完成成銷售9套，，08年3月初初到5月底完完成17套共計13040平米整體營銷節(jié)奏奏銷售3個月，，銷售率65%銷售套數(shù)：48套平均每月銷售售：16套銷售3個月，，銷售率23%銷售套數(shù)：17套平均每月銷售售：6套推廣線07年9月-12月推廣廣101208.14657307.9211開始銷售整體收官101208.14657307.9211銷售線銷售3個月，，銷售率12%銷售套數(shù)：9套平均每月銷售售：3套08年3月-5月推廣處于冬季，推推廣放緩，銷銷售放緩?fù)茝V預(yù)算銷售面積13040平米米（平層別墅墅8989.15平米，，獨(dú)棟別墅4050.85平米）以發(fā)展商提供供10年按揭揭為基準(zhǔn)，總總體銷售額：：2.53億元元廣告投放按總總銷售額的1.5%計算算，為379.5萬元推廣形式廣告投放總預(yù)預(yù)算379.5萬元廣告投放方面面，其中以公公關(guān)活動、會會員自身營銷銷和圈層營銷銷為主，而促促銷和現(xiàn)場包包裝的比例具具少。高爾夫別墅生生活，源于……grace優(yōu)雅oxygen氧氣leisure閑適fashion時尚harmonious和諧的…h(huán)onour榮譽(yù)的…行走于綠草之之上，藍(lán)天之之下…讓高爾夫融入入生活CBD高爾夫夫球場別墅打造一個階層層的生活方式式發(fā)展商支持綜上所述，針針對本項目的的推廣我們必必須從現(xiàn)場包包裝到圈層營營銷，再到廣廣告推廣等等等，需要一個個非常系統(tǒng)的的營銷過程，，所以需要發(fā)發(fā)展商這邊予予以全力的支支持?，F(xiàn)場包裝，包括銷售通道、銷銷售中心的布布置，于07年9月份前前布置完畢。。樣板間，包括獨(dú)棟別墅墅和平層別墅墅樣板間，于于07年9月份份前裝修裝飾飾完畢。外賣場，首選亞運(yùn)村華華堂商場，于于07年9月份份前布置完畢畢。自身會員聯(lián)動動，自身會員的個個人資料于07年8月中中旬整理完畢畢。公關(guān)活動，包括舉辦“高高爾夫日”與與“高爾夫友友誼賽”的場場地，于07年9月份到到11月份之之間協(xié)調(diào)完畢。廣告投放，包括活動期間間的報紙、雜雜志媒體的投投放，在9月月份開始投放放。促銷，包括老帶新的的促銷和折扣扣的價格。項目主要人員員簡介負(fù)責(zé)責(zé)工工作作：：整整體體負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)項項目目銷銷售售進(jìn)進(jìn)度度把把控控偉業(yè)業(yè)就就職職年年限限：：13年年就職職偉偉業(yè)業(yè)期期間間的的代代表表項項目目：：聚龍龍花花園園臥臥龍龍花花園園龍珠珠公公寓寓方方莊莊芳芳古古園園二二區(qū)區(qū)芳星星園園原原生生墅墅誠品品建建筑筑時時代代芳芳群群GOGO新新世世代代沿沿海?！ぁべ愘惵迓宄浅潜趟f莊園園A區(qū)區(qū)時時代代紫紫芳芳10AM··新新坐坐標(biāo)標(biāo)時時代代綠綠蔭蔭萬科科東東麗麗湖湖萬萬科科青青青青家家園園IV吳瓊瓊偉業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司副副總總經(jīng)經(jīng)理理偉業(yè)業(yè)團(tuán)團(tuán)隊隊丁娜娜北京京偉偉業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有有限限公公司司營營銷銷總總監(jiān)監(jiān)專業(yè)業(yè)特特長長和和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)十年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，具具有有深深厚厚的的營營銷銷策策劃劃技技能能。。自自1997年年進(jìn)進(jìn)入入偉偉業(yè)業(yè)顧顧問問公公司司，，負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)項項目目的的營營銷銷工工作作。。2003年年起起負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)的的““誠誠品品建建筑筑””的的營營銷銷工工作作，，從從產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位、、產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計到到整整體體營營銷銷方方案案的的制制定定與與執(zhí)執(zhí)行行，，無無不不深深入入細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。推推出出的的哈哈佛佛館館組組團(tuán)團(tuán)5個個月月內(nèi)內(nèi)將將價價格格自自13800拉拉高高到到18800，，創(chuàng)創(chuàng)下下單單套套售售價價高高達(dá)達(dá)2000萬萬元元的的區(qū)區(qū)域域價價格格神神話話。。除除銷銷售售取取得得驕驕人人業(yè)業(yè)績績外外，，同同時時得得到到業(yè)業(yè)界界推推崇崇，，被被評評為為北北京京首首座座學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)型型社社區(qū)區(qū)。。該該項項目目成成為為北北京京文文化化地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的典典型型代代表表。。代表表項項目目：：龍珠珠公公寓寓、、現(xiàn)現(xiàn)代代城城、、芳芳古古園園、、芳芳群群公公寓寓、、誠誠品品建建筑筑、、時點(diǎn)新新坐標(biāo)標(biāo)、萬萬科青青青、、時代代紫芳芳、沿沿海賽賽洛城城、棕棕櫚灘灘別墅墅偉業(yè)團(tuán)團(tuán)隊代表項項目有有：望京新新城、、歐陸陸經(jīng)典典、芳芳古園園、世世貿(mào)國國際公公寓、、企圖圖ATT中中心、、湖光光山舍舍別墅墅、碧碧海方方舟別別墅、、天津津時代代奧城城、通通用時時代國國際公公寓、、天安安豪園園、星星河灣灣、瀛瀛海名名居、、棕櫚櫚灘等等。孫曄曄北京偉偉業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司司策策劃劃總監(jiān)監(jiān)專業(yè)特特長和和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)八年房房地產(chǎn)產(chǎn)從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，負(fù)負(fù)責(zé)全全案策策劃，，主要要包括括營銷銷策略略的計計劃與與組織織、推推廣策策略、、媒體體計劃劃，以以及銷銷控、、價格格策略略、促促銷等等各項項策略略的制制定。。自2000年進(jìn)進(jìn)入偉偉業(yè)顧顧問公公司，，負(fù)責(zé)責(zé)項目目的策策劃工工作。。2005年擔(dān)擔(dān)任星星河灣灣顧問問工作作，通通過完完善星星河灣灣現(xiàn)場場管理理體系系以及及客戶戶維護(hù)護(hù)體系系,提提供建建設(shè)性性的銷銷售管管理方方案，，并且且根據(jù)據(jù)實(shí)際際情況況對推推廣及及宣傳傳計劃劃提出出調(diào)整整建議議，星星河灣灣項目目05年12月月份的的網(wǎng)上上簽約約額平平均每每周達(dá)達(dá)到7000萬萬以上上，12月月累計計簽約約達(dá)到到3億億元，，從而而使星星河灣灣在銷銷售淡淡季超超過銷銷售旺旺季開開盤時時（開開盤當(dāng)當(dāng)月銷銷售2.5億））的月月銷售售額。。偉業(yè)團(tuán)團(tuán)隊THANKS感謝開發(fā)商對偉業(yè)的信任9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。02:40:2802:40:2802:4012/31/20222:40:28AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:40:2802:40Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:40:2802:40:2802:40Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2202:40:2802:40:28December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20222:40:29上上午02:40:2912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:40上上午12月-2202:40December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/312:40:2902:40:2931December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2:40:29上上午午2:40上上午午02:40:2912月月-229、沒有失失敗，只只有暫時