別墅市場報告

南京別墅市場分析2012-7南京高策

Part.1整體別墅市場..………<<<………….

【南京別墅格局】主城別墅用地的稀缺拉升了城市別墅的價值，同時別墅用地的禁拍，促進了別墅產(chǎn)品類型的多元化發(fā)展分版塊別墅市場別墅市場的發(fā)展趨勢：區(qū)域上由郊區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展，項目的聚集效應(yīng)形成多個成熟的別墅板塊；功能上更為豐富，度假別墅市場日益壯大成熟；產(chǎn)品上由獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等延伸出獨聯(lián)、多獨聯(lián)、圍合型等更為豐富的產(chǎn)品類型；近郊區(qū)三山百家湖紫金南京別墅市場分布板塊示意圖仙林方山湯山主城區(qū)

江北溧水寶華從城東，紫金山板塊，南京首個高端住宅區(qū)。如今又發(fā)展出城東仙林板塊、城東寶華板塊、江寧三山板塊、江寧方山板塊、江北老山板塊，以及限購令出臺后孕育而生的“非限購”都市圈板塊。在經(jīng)歷了南京別墅市場十多年的發(fā)展，各家板塊逐漸成熟，各有特色。/板塊分析/供銷分析/新政表現(xiàn)/上市分析【新政下別墅供銷】受新政影響，2011年別墅成交量銳減，目前市場略有回暖，但別墅庫存量依舊高位盤旋受政策影響深遠(yuǎn)，從2008年金融危機下的平淡市場到2009年各項舉措的刺激，南京別墅從1792套的全年銷售量飆升至5122套。而2011年2月限購令后，南京的別墅銷量又迅速回落至740套。2012年走過近半，但銷售業(yè)績有所上升。2012年1-6月，別墅成交213套，月均成交42套（同比于2011年1-5月均35.5套，略有增長）。但因庫存量升高，推盤量成5年最低。目前，南京別墅市場的庫存量已經(jīng)達到1812套，總面積約45萬㎡。數(shù)據(jù)來源于克爾瑞數(shù)據(jù)庫/板塊分析/供銷分析/新政表現(xiàn)/上市分析【新政下別墅價格】調(diào)控政策出臺后，價格波動相對平緩，主要表現(xiàn)在成交結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的正常波動2012年5月南京別墅全市成交均價破兩萬，主要是因為5月單價在2萬元以上的別墅成交面積占據(jù)了四成以上，對全市別墅均價水平拉升作用非常明顯。其中頤和路第十二地塊項目銷售單價為5萬元/㎡，瑪斯蘭德單價接近4萬元/㎡，陽明山莊單價亦在3萬元/㎡以上，遠(yuǎn)高于普通別墅價格水平。這也是造成成交均價大幅拉升的主因。。從價格走勢看，新政效應(yīng)直接表現(xiàn)在別墅成交量上，對其價格左右幅度較小，別墅產(chǎn)品憑借其資源價值、區(qū)域價值及產(chǎn)品價值，使多數(shù)項目價格堅挺，別墅價格的月度波動主要由成交結(jié)構(gòu)不同導(dǎo)致。。全市別墅成交均價約在15000元/㎡，主要由于南京別墅的主力成交區(qū)域集中在江寧板塊，全市別墅成交價格受其影響較大，。城市別墅（除兩江板塊和溧水）的別墅均價約在25000元/㎡，個別別墅由于資源稀缺性，單價超過4萬。別墅成交主要集中在江寧和溧水，這兩個板塊對全市別墅的成交價格左右性較大。數(shù)據(jù)來源于克爾瑞數(shù)據(jù)庫/板塊分析/供銷分析/新政表現(xiàn)/上市分析城中：固步的貴族，成為別墅中的“高富帥”目前城中二手別墅的均價可達40778.2元/㎡。而新房中，5月上市的頤和路十二區(qū)也以50000元/㎡的起步價開售，來鳳街一號聯(lián)排成交均價超過40000元/㎡。城中別墅或許無法再擴大她的地盤，但既有建筑的保值性還是毋庸置疑的。城東仙林：城市別墅主戰(zhàn)場，2012銷量占全市32.5%【新政下板塊表現(xiàn)】城中別墅從減量到“斷售”，城東及江寧別墅從獨棟產(chǎn)品過渡到聯(lián)排，而一貫定位高端的江北別墅也逐漸步下云端。2012年1-5月城東仙林別墅總銷量約80套，占據(jù)全市總銷量的32.5%，無論是總銷量還是單個項目的銷售成績，城東都抓牢了市場的眼球；從不同類型別墅的去化情況看，聯(lián)排別墅對銷量一直起著重要的支撐作用，其單月銷售套數(shù)占比都在55%以上，單月銷售近3億的棲園及為聯(lián)排產(chǎn)品。江北：低調(diào)的華麗讓利500萬應(yīng)對低迷低迷的市場讓許多江北千萬級的別墅無法安身立命，限購限貸都成為阻礙高端別墅順利去化的“緊箍咒”。美達九月森林6月開盤，一舉推出價值500萬左右的合院產(chǎn)品，與之前一期1000萬/套的價格“大手筆”砍去一半。/板塊分析/供銷分析/新政表現(xiàn)/上市分析進入2012年下半年，南京別墅市場火力全開，19家樓盤、千余套別墅的大體量上市，全面引爆限購后的上市高潮。在下半年推新的別墅之中，江北仍然占據(jù)了主力地位，共有5家別墅推新。久無動作的主城別墅在下半年也將迎來上市高峰。下半年推售房源中，主要以獨棟、獨聯(lián)、聯(lián)排為主，少量疊加。其中主城別墅，因用地限制原因，產(chǎn)品類型多為聯(lián)排+疊加，面積在220-280㎡區(qū)間。

【2012下半年別墅上市情況】

預(yù)計19家別墅推新江北主城都市圈成為上市主力

江北：低調(diào)的華麗讓利500萬應(yīng)對低迷/板塊分析/供銷分析/新政表現(xiàn)/上市分析高總價別墅產(chǎn)品市場遇冷，聯(lián)排產(chǎn)品受市場追捧受新政波及，大部分改善需求被抑制，別墅市場成交大幅下滑目前別墅市場只是在長期壓抑下的起伏波動，“回暖”之說尚早政策讓別墅市場變得寸步難行，雖旨在控制房價上漲讓首次購房者降低購房壓力，但調(diào)控政策反“誤傷”高端物業(yè)。因為限購令的壓力別墅銷量急劇下滑，雖然5月份別墅成交在量價上表現(xiàn)出較大的上揚勢態(tài)，但開發(fā)商方面依舊表現(xiàn)得較為保守，從大量別墅項目放慢推盤節(jié)奏中我們可以看出，他們對于后市也依然以觀望為主。市場低迷，讓許多高總價的別墅無人問津，即便擁有主城優(yōu)勢的項目，市場去化同樣遇冷，反而一些有一定區(qū)域資源的聯(lián)排項目市場大熱。市場總結(jié)Part.2城市別墅市場..………<<<………….

典型城市別墅分布御江金城：品牌開發(fā)商、獨特景觀資源、交通位置佳且項目去化速度較快；匯錦國際：奧體核心區(qū)域、贈送面積較大；潤開華府：城北別墅代表保利紫晶山:品牌開發(fā)商、地鐵沿線、景觀資源佳且去化速度較快；中冶鐘鼎山莊：品牌開發(fā)商、環(huán)紫金山、地理位置佳，交通便捷來鳳街一號：地理位置佳、交通極其便利。紫園：景觀資源、區(qū)位得天獨厚柏悅瀾庭：交通便捷，老城區(qū)內(nèi)罕見低密度居住區(qū)御江金城中北英郡潤開華府保利紫晶山鐘鼎山莊紫園來鳳街一號目前南京市場供應(yīng)的城市別墅項目較少，主要分布在環(huán)紫金山區(qū)域、河西板塊及城南板塊。柏悅瀾庭匯錦國際宏圖上水庭院/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析鐘山綠郡環(huán)紫金山山板塊——資源型高高端別墅墅區(qū)客戶未來供應(yīng)應(yīng)未來供應(yīng)應(yīng)穩(wěn)定，，但供應(yīng)應(yīng)總量較較少。產(chǎn)品形式式產(chǎn)品類型型較多，，面積以以項目差差距較大大。城市市區(qū)區(qū)客戶為為主，城城市高端端、頂級級客戶為為主紫金山、、明孝陵陵、中山山陵、鐘鐘山高爾爾夫、賽賽馬場項目建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）鐘山高爾夫8-100.15獨棟800-100/4400萬起鐘鼎山莊18.51.35疊加240-40023000600-1200紫園14.71.06疊加167-28519000400-600土地屬性性/板塊分析析/產(chǎn)品特征征/銷售分析析/未來供應(yīng)應(yīng)/個案分析析河西板塊塊——新興都市市別墅群群落客戶未來供應(yīng)應(yīng)市場供應(yīng)應(yīng)少，且且后續(xù)供供應(yīng)量不不大。產(chǎn)品形式式聯(lián)排別墅墅為主，，主力面面積250-350平米城市市區(qū)區(qū)客戶為為主，城城市新貴貴都市新城城區(qū)，新新興富人人板塊，，發(fā)展前前景較好好土地屬性項目建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）中北英郡4.21.3聯(lián)排250-330/800-1000萬起御江金城142.4聯(lián)排360330001100-1300/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析城南板塊——城市別墅區(qū)客戶未來供應(yīng)供應(yīng)相對城市市其他別墅板板塊較多。產(chǎn)品形式以聯(lián)排為主，，產(chǎn)品面積在在300-400㎡城市市區(qū)客戶戶為主，城中中中產(chǎn)階層，，部分高端、、頂級客戶老城區(qū)，配套套完善，也有有秦淮河景觀觀資源支撐項目建筑面積(萬平米)容積率物業(yè)類型主力面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）宏圖上水庭院121.4聯(lián)排320、364聯(lián)排：24000700-1000來鳳街1號2.61.1聯(lián)排349聯(lián)排：41000聯(lián)排1200起柏悅瀾庭7.41.2聯(lián)排疊加疊加：280-325聯(lián)排：390-425疊加：18000聯(lián)排：21000疊加：450-600聯(lián)排：750-900土地屬性/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析城市別墅產(chǎn)品類型對比——板塊項目名稱容積率別墅物業(yè)類型城南柏悅瀾庭1.2聯(lián)排來鳳街1號1.1聯(lián)排宏圖上水庭院1.4聯(lián)排疊加河西中北英郡1.3聯(lián)排御江金城2.4聯(lián)排仙林英郡華府0.65聯(lián)排棲園0.7獨棟、聯(lián)排、疊加城東紫園1.06疊加聯(lián)排中冶鐘鼎山莊1.35疊加/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析目前城市別墅墅供應(yīng)以聯(lián)排為主，獨棟、類獨獨棟產(chǎn)品城市市供應(yīng)稀少。。城市別墅基本本都以豪宅駐駐市，在面積積尺度上相對對郊區(qū)別墅較較大，聯(lián)排都都做到320㎡以上，部分分疊加產(chǎn)品面面積都過300㎡（含地下室室），具體表表現(xiàn)在城市資資源價值越高高，別墅面積積越大。200250300350400450面積（平米）167-285㎡，紫園，220-268㎡，棲園，280-325㎡（疊），宏宏圖上水庭院院，320/364，柏悅瀾庭，，360，御江金城，，349㎡，來鳳街一一號，390-425㎡（聯(lián)），宏宏圖上水庭院院，/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析408-463㎡（聯(lián)），鳳鳳凰山莊278-360㎡（疊），鳳鳳凰山莊250-330㎡，中北英郡郡城市別墅產(chǎn)品面積對比——項目建筑風(fēng)格外立面材質(zhì)主力面積㎡

（是否含地下室）挑高空間套房數(shù)面寬*進深中西式廚房車位庭院面積

（是否精裝）地下室面積

㎡紫園中式涂料167-285客廳無6.7*13.5無地下雙車位（購買）約50㎡

（是）30-40中北英郡英式面磚250-330（是）無17.6*12無地上停車位1：1無75-95來鳳街1號中式真石漆聯(lián)排：349（是）無1+單層套房6.9*14.7無2（購買）30-60左右

（否）80-90宏圖上水庭院民國面磚+涂料疊加：280-325（是）無27.1*14疊有聯(lián)無地上停車位（贈1）疊：70聯(lián)：100

（是）70-80御江金城西班牙石材+真石漆360（是）有27.3*13.5無2（地下贈送）20-30（是）

130保利紫晶山英倫石材+真石漆+涂料320/360（是）有28*13有地下雙車位20-30左右（是）6-10/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析城市別墅產(chǎn)品品的附加值較較小，多數(shù)項項目車位、地地下室不予贈贈送，且庭院院面積較小，，大部分城市市別墅的價值值支撐點主要要在區(qū)位、資資源上。城市別墅產(chǎn)品特征對比——總價段（萬元）300及以下40050060070080090010001100及以上來鳳街一號御江金城紫園保利紫晶山柏悅瀾庭宏圖上水庭院棲園英郡華府中北英郡板塊項目名稱別墅物業(yè)類型均價（元/㎡）總價（元）城南柏悅瀾庭聯(lián)排聯(lián)排：21000750-900萬來鳳街1號聯(lián)排聯(lián)排：410001150-1600萬宏圖上水庭院聯(lián)排/疊加疊加：19000/聯(lián)排：22000850-1100萬河西御江金城聯(lián)排33000

1100-1300萬中北英郡聯(lián)排30000800萬起仙林英郡華府聯(lián)排14000500-600萬棲園獨棟、聯(lián)排、疊加

聯(lián)排：22800/疊加：19000500-800萬城東紫園疊加/聯(lián)排疊加：22000500-600萬保利紫晶山聯(lián)排聯(lián)排：17500600萬因別墅面積相相對放大，且且價格盤高，，城市別墅基本本都躍升千萬萬級，但仙林和城城東別墅價格格相對較低；；對于城市別墅墅而言，主城城價值明顯高高于景觀價值值。/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析城市別墅價格對比——板塊項目名稱別墅上市時間工期現(xiàn)場展示條件2011年銷售套數(shù)2012.至今銷售套數(shù)剩余貨量城南宏圖上水庭院2011.62013年初準(zhǔn)現(xiàn)房63約15套30余套聯(lián)排70余套疊加來鳳街1號2011.4已交付現(xiàn)房聯(lián)排：0聯(lián)排：114套河西中北英郡預(yù)計2012.92013.9準(zhǔn)現(xiàn)房//2012.9推30套聯(lián)排御江金城2010.4已交付現(xiàn)房23聯(lián)排：3(剩余3套）售罄仙林棲園2009.12已交付現(xiàn)房聯(lián)排：200套聯(lián)排：約60套基本售罄剩余疊加1套城東紫園2011.5疊加2012年底準(zhǔn)現(xiàn)房聯(lián)排：3套疊加：11套疊加：25聯(lián)排2套疊加50余套保利紫晶山20102013年初現(xiàn)房50余套10余套售罄2012年城市別墅市市場有所回暖暖，市場月均均去化在2.5套，同比2011年月均1.5套，略有增長長；市場回暖原因因部分受益于于金融政策的的松動，同時時開發(fā)商也在在價格上做出出了一定的讓讓步。/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析城市別墅在在售情況一一覽物業(yè)類型區(qū)域項目名稱占地面積（㎡）容積率總建面積（萬㎡）項目規(guī)劃備注別墅城南長發(fā)都市雨花項目4.91.15.39低密度舒適住宅，具體規(guī)劃未出項目尚未動工萬科安品街項目2.70.71.8933棟底層住宅項目停工，推出時間待定雅居樂長樂渡5.981.06新建數(shù)棟單層明清風(fēng)格別墅處于方案設(shè)計階段，上市時間待定城北鳳凰山莊4.971.147.2聯(lián)排和疊加共計149套預(yù)計9月份河西中北英郡2.21.34.2約33套聯(lián)排，面積250-330㎡（含地下室）預(yù)計9月份開盤城中國浩顧家營30.20.7-1.3537項目以別墅及花園洋房為主開盤時間未定總計61.73//城市別墅的后續(xù)供應(yīng)量預(yù)預(yù)計將達到61萬方，帶來的競爭爭不容小覷/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析項目地址：集集慶門來鳳街街1號總建面積：2.6萬平米容積率：1.097物業(yè)類型：疊疊墅、聯(lián)排主力戶型：項項目戶型套數(shù)數(shù)相當(dāng)，戶型型有聯(lián)排及疊疊墅，疊墅分分為平層及躍躍層，平層面面積140-150㎡，躍層面積290㎡，單層145㎡在售價格：聯(lián)排4-4.5萬/平米、疊墅3-3.5萬/平米含地下室室；銷售情況：項目總計77套房源，2011年4月9日首次開盤，，截止目前總總計成交16套（聯(lián)排1套）；客群情況：開開盤時間較短短，成交客戶戶中均為南京京本地客戶；；來鳳街一號——概況仿古低密度城城中豪宅/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析戶型有聯(lián)排及及疊墅，聯(lián)排排300-350平米；疊墅分為平層層及躍層，平平層面積140-150㎡，躍層面積290㎡，單層145㎡建筑面積350㎡建筑面積300㎡/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析聯(lián)排戶型面寬寬小，格局較較為緊湊；無挑高空間，，居住舒適感感不強；地下室層高3.2米，面積為80-90㎡；套房面積較小小，為15-20㎡左右?？偨Y(jié)：產(chǎn)品戶戶型尺度感不不強，沒有令令人驚喜的亮亮點，別墅的的空間享受度度沒有得到很很好的體現(xiàn)。。個案小結(jié)項目特色：采采用傳統(tǒng)大宅宅的四合院排排布方式，將將六棟主體建建筑圍繞中心心景觀排布建筑風(fēng)格：中中式風(fēng)格戶型特點：疊疊墅分為平層層及躍層，戶戶戶有景客群特點：目目前成交客戶戶中均為南京京本地客戶銷售情況：項項目體量較小小，共計77套房源，2011年4月9日一次性推出出，目前成交交16套。成交房源源中，聯(lián)排1套、疊墅15套；疊墅面積積偏小去化較較快/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析項目地址：環(huán)環(huán)陵路99號總建面積：14.7萬平米容積率：1.06物業(yè)類型：聯(lián)聯(lián)排、疊加、、洋房、公寓寓主力戶型：270-330㎡（聯(lián)排）不含含地下，167-285㎡（疊加）在售價格：目目前主要在售售疊加別墅，，價格萬/平米；(靠近地鐵1.9萬/平米，位置較較好的2.2萬/平米)銷售情況：目目前在售疊加加和洋房，2011年共計去化68套房源，其中中別墅14套；客群情況：80%成交客戶為南南京本地客戶戶，20%客戶來源于外外地。紫園——概況擁有得天獨厚厚生態(tài)景觀資資源的豪宅/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析聯(lián)排別墅主力力330㎡左右，下沉式式庭院，且雙雙向花園布局局疊加別墅建建筑面積167㎡聯(lián)排別墅建建筑面積330㎡/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析個案小結(jié)項目特色：擁擁有獨特的生生態(tài)及景觀資資源建筑風(fēng)格：新新中式徽派建建筑風(fēng)格戶型特點：雙雙向花園布置置，頂層專屬屬娛樂區(qū)客群特點：目目前成交客戶戶中80%為南京本地客客戶，20%為外地客戶；；銷售情況：2010年推出11套聯(lián)排，面積積270-330不含地下室，，地下室60平米，均價元/㎡，共出售售10套。2011年推出疊加68套，戶型面積積從167-285，均價約22000元/㎡；目前疊加剩余余48套，聯(lián)排6套。/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析柏悅瀾庭—概況南京老城區(qū)罕罕見低密度項項目項目地址：雨雨花臺區(qū)小行行里總建面積：7.4萬平米容積率：1.2（整體容積率率）物業(yè)類型：小小高層、聯(lián)排排主力戶型：320平米、364平米（含地下下室80-90㎡）在售價格：24000元/㎡銷售狀況：項項目別墅共計計22棟108套，2011.8推出9棟44套聯(lián)排別墅，，已售10套；客群情況：由由于項目目前前別墅成交客客戶較少，客客群情況沒有有共性特征，，不好劃分；；目前成交的的3套中，為南京京客戶；/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析聯(lián)排別墅：建建筑面積364㎡聯(lián)排別墅：建建筑面積320㎡項目聯(lián)排別墅墅主力320㎡左右，均為地地下一層、地地上三層布局局，地下一層層算產(chǎn)權(quán)面積積，贈送空間間較少/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析項目特色：地地鐵沿線，項項目密度較低低建筑風(fēng)格：英英倫風(fēng)格戶型特點：斜斜屋頂、一步步陽臺、老虎虎窗等，被視視為貴族建筑筑；客群特點：目目前成交的2套房源，均為為南京客戶；；銷售情況：2011年8月份推出8棟共計41套聯(lián)排別墅，，11月份加推1棟3套，至今為止止銷售10套，成交率較較低。個案小結(jié)/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析項目地址：棲棲霞區(qū)馬群大大莊6號地塊總建面積：25.7萬平米容積率：1.2物業(yè)類型：類類雙拼、類獨獨棟、花園洋洋房主力戶型：471、515平米（類獨棟）394平米、（類雙拼））含地下最終成交售價價：類獨約20000元/㎡銷售情況：項項目共計118套別墅目前全全部推出，其其中64套類雙拼及54套類獨棟，別別墅全部售罄罄客群情況：南南京城中及城城東改善型客客戶為主，少少量周邊優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶，占10%左右；保利紫晶山——概況仙林居住板塊塊核心區(qū)域高高檔居住區(qū)/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析400平米、470平米、515平米三種戶型型在項目戶型型所占比重相相當(dāng)，地上面面積230-310㎡建筑面積515㎡建筑面積400㎡/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析個案小結(jié)項目特色：地地鐵沿線建筑風(fēng)格：英英倫風(fēng)格戶型特點：戶戶型均地上三三層地下一層層，客群特點：以以南京城東及及城中高端改改善型客戶為為主，輔以10%周邊地區(qū)高端端客戶，年齡齡層次以40-55歲以上為主；；銷售情況：2010年9月推出約118套別墅，其中中64套類雙拼及54套類獨棟，目目前全部售罄罄。/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析城市別墅總結(jié)結(jié)市場供應(yīng)小，，純別墅項目目稀缺受容積率及規(guī)規(guī)劃影響，城城市別墅中純純別墅項目的的供應(yīng)量普遍遍不大，一般般為整個項目目中的一部分分房源，純城市別墅項項目目前在市市場上較少；；物業(yè)類型聯(lián)排排居多，疊加加次之，獨棟棟、雙拼較為為少見目前市場上的的在售的城市市別墅項目中中，幾乎均以以聯(lián)排及疊加加為主，獨棟棟、雙拼別墅墅較為少見；；部分項目開始始引進先進的的建筑節(jié)能技技術(shù)部分項目采用用地暖，將公公寓先進建筑筑技術(shù)帶入別別墅。城市別墅市場場供應(yīng)量少，，以聯(lián)排及疊疊加別墅為主主主力戶型包括括150-280㎡（疊加）及250-360㎡（聯(lián)排）在售項目中的的疊加別墅面面積一般在150-280㎡，聯(lián)排在250-360㎡之間；聯(lián)排別別墅的暢銷戶戶型主要集中中在邊戶，而而疊墅的暢銷銷戶型底下戶戶型優(yōu)于上面面戶型；城市別墅市場場去化速度較較緩，月均去去化在2套左右從目前市場調(diào)調(diào)研數(shù)據(jù)來看看，城市別墅墅去化速度一一般，維持在在月均2套左右；熱點板塊+品牌開發(fā)商開開發(fā)城市別墅墅市場去化較較快由于品牌開發(fā)發(fā)商樓盤從品品質(zhì)、保值度度、景觀及服服務(wù)等方面的的附加值較高高，促使消費費者的接受度度也隨之增加加，樓盤去化化速度也隨之之加快，如御御江金城、保保利紫晶山等等。暢銷戶型集中中在聯(lián)排邊戶戶及疊墅的底底戶，品牌開開發(fā)商+熱點板塊項目目市場接受度度較高且去化化速度較快城市別墅總結(jié)結(jié)項目地址：南南京市下關(guān)區(qū)區(qū)東井村100號總建面積：38.5萬平米容積率：1.7物業(yè)類型：高高層主力戶型：106-139平米兩房、三三房銷售情況：項項目在售二期期09、10、11、13棟，面積為106平方米兩房和和141.5平方米的三房房，均價16000-17000元/平方米，全款款享98折，按揭享98.5折，二期房源源交付時間為為2013年9月30日客群情況：南南京城北改善善型客戶為主主紅山板塊在售售熱點項目復(fù)地新都國際際/板塊分析/產(chǎn)品特征/銷售分析/未來供應(yīng)/個案分析項目地址：棲棲霞區(qū)安懷東東路與和燕路路交匯處總建面積：11.11萬平米容積率：1.7物業(yè)類型：高高層、疊加洋洋房主力戶型：高高層94㎡、105㎡㎡疊加洋洋房（（復(fù)式式）176-260㎡（含含地下下室））銷售情情況：：開盤盤當(dāng)天天，共共計推推出高高層156套房源源，整整體均均價14000元/㎡，最最高折折扣一一次性性85，按揭揭86折。開開盤當(dāng)當(dāng)天去去化90%。疊加產(chǎn)產(chǎn)品：：共6棟96套，產(chǎn)產(chǎn)品6層，頂頂樓無無露臺臺，底底層有有地下下室，，面積積約70-100㎡，單單價約約5000元/㎡。紅山板板塊在在售熱熱點項項目恒基九九瓏瓏天譽譽/板塊分分析/產(chǎn)品特特征/銷售分分析/未來供供應(yīng)/個案分分析項目地地址：：下關(guān)關(guān)區(qū)黃黃家圩圩41-1號總建面面積：：約約5萬平米米容積率率：1.35物業(yè)類類型：：疊加加、、小小戶型型主力戶戶型：：疊疊加270-300平米二手房房銷售售情況況：在在售二二手房房多為為精裝裝，價價格在在22000-24000元/平米，，總價價在400-700萬元。。萬科紅紅郡二二手房房/板塊分分析/產(chǎn)品特特征/銷售分分析/未來供供應(yīng)/個案分分析品牌開開發(fā)商商云集集，提提升板板塊價價值隨著近近年來來老城城改造造工程程穩(wěn)步步推進進、多多項政政府規(guī)規(guī)劃密密集實實施，，以及及軌道道交通通條件件的不不斷優(yōu)優(yōu)化，，新紅紅山板板塊在在萬科科地產(chǎn)產(chǎn)、復(fù)復(fù)地集集團、、恒基基兆業(yè)業(yè)、中中電置置業(yè)、、香溢溢置業(yè)業(yè)、高高科置置業(yè)等等多家家房企企的開開發(fā)建建設(shè)下下，也也迎來來了全全新的的發(fā)展展格局局。精品項項目熱熱銷，，客戶戶對板板塊的的接受受度逐逐漸提提高目前，，在售售的恒恒基九九瓏天天譽、、復(fù)地地新都都國際際、中中電頤頤和家家園等等項目目，銷銷售勢勢頭良良好，，可見見客戶戶逐漸漸對紅紅山板板塊的的價值值有了了新的的認(rèn)知知，接接受度度也隨隨之提提高。。高端項項目仍仍受到到考驗驗然而，，對板板塊認(rèn)認(rèn)知的的提升升，僅僅限于于剛需需及部部分周周邊改改善客客戶，，高端端客戶戶仍有有抗性性。板板塊內(nèi)內(nèi)高端端項目目除萬萬科紅紅郡外外，鮮鮮有其其他。。目前前紅郡郡二手手房在在22000元/㎡左右右，有有價無無市。。周邊邊區(qū)域域大環(huán)環(huán)境對對高端端項目目仍是是一個個不小小的考考驗。。紅山板板塊的的價值值一直直被低低估，，近幾幾年隨隨著政政府規(guī)規(guī)劃利利好，，品牌牌開發(fā)發(fā)商入入駐，，板塊塊的價價值逐逐步提提升。。板塊市市場總總結(jié)Thanks！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:20:5004:20:5004:2012/31/20224:20:50AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2204:20:5004:20Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。04:20:5004:20:5004:20Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2204:20:5004:20:50December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20224:20:50上上午午04:20:5012月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月224:20上上午午12月月-2204:20December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/314:20:5004:20:5031December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。4:20:50上上午4:20上上午04:20:5012月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。04:20:5004:20:5004:2012/31/20224:20:50AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2204:20:5004