房地產(chǎn)開發(fā)程序-產(chǎn)品-流程圖-73P

中國房地產(chǎn)開發(fā)程序2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)模式我國房地產(chǎn)開發(fā)程序我國房地產(chǎn)企業(yè)主流產(chǎn)品開發(fā)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)開發(fā)模式香港模式：以開發(fā)商為中心客戶預(yù)售融資、銀行按揭融資由開發(fā)商一家完成“買地、建造、賣房、管理”——縱向價(jià)值鏈開發(fā)商不持有物業(yè)美國模式：市場化資本運(yùn)作聘請專業(yè)公司完成房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)——橫向價(jià)值鏈開發(fā)商持有并經(jīng)營物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式物業(yè)管理銷售蓋房子取得土地主要采用香港模式：依賴房產(chǎn)銷售收入和銀行提供資金以銷售為主的經(jīng)營模式以圈地、圈錢為主的盈利模式中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會選擇與決策分析中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會選擇與決策分析投資時機(jī)選擇與決策分析機(jī)會篩選財(cái)務(wù)分析資源評估投資決策分析投資機(jī)會選擇機(jī)會尋找投資時機(jī)選擇與決策分析投資時機(jī)選擇與決策分析成熟市場的發(fā)展使得投資決策在項(xiàng)目開發(fā)中占據(jù)了越來越大的比重，第一顆棋擺在哪里，怎么擺，成為每個開發(fā)商投資時考慮得最多的事情。根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊意向地塊的確定

投資時機(jī)選擇與決策分析在投資前，對項(xiàng)目的內(nèi)外資源進(jìn)行評估是一項(xiàng)必不可少的工作。對項(xiàng)目優(yōu)勢資源的利用可以提高項(xiàng)目的競爭力；對項(xiàng)目劣勢資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，加速項(xiàng)目資金回收。項(xiàng)目的資源評估可以分為經(jīng)濟(jì)層面、城市發(fā)展層面、城市文化層面和自身價(jià)值層面四大部分。其中，經(jīng)濟(jì)層面又可以分為宏觀經(jīng)濟(jì)層面和中觀經(jīng)濟(jì)層面。進(jìn)行項(xiàng)目資源評估

投資時機(jī)選擇與決策分析中觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)商品房施工面積商品房竣工面積商品房銷售面積商品房銷售額商品房空置面積及空置率房地產(chǎn)市場價(jià)格指標(biāo)自身價(jià)值評估指標(biāo)地塊地貌地質(zhì)條件地塊內(nèi)及周邊的自然景觀資源地塊周邊的城市配套狀況城市發(fā)展評估指標(biāo)總體規(guī)劃要點(diǎn)城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃詳細(xì)情況規(guī)劃變更因素宏觀經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人均GDP消費(fèi)總額固定資產(chǎn)投資銀行貸款年末余額居民儲蓄存款余額人均可支配收入恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)投資額及比例城市文化評估指標(biāo)城市的經(jīng)濟(jì)交通地理優(yōu)勢城市人文研究城市綜合競爭力歷史文脈的研究進(jìn)行項(xiàng)目資源評估

投資時機(jī)選擇與決策分析可持續(xù)性前瞻性整體性縱深性風(fēng)險(xiǎn)最小利

潤

最

大進(jìn)行項(xiàng)目資源評估

投資時機(jī)選擇與決策分析分析投資機(jī)會研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。初步可行性研究

投資時機(jī)選擇與決策分析對擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對具體地塊及市場現(xiàn)狀建議開發(fā)投資模型，對建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制?？尚行苑桨秆芯?/p>

投資決策流程確定意向地塊

成立項(xiàng)目研究小組

投資、策劃人員

設(shè)計(jì)人員

財(cái)務(wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目資源評估

經(jīng)濟(jì)層面評估

城市發(fā)展層面評估

城市文化層面評估

自身價(jià)值層面評估初步可行性研究

制定研究計(jì)劃靜態(tài)經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)分析可行性方案研究

用于銀行貸款的

地塊發(fā)展可行性方案

制定研究計(jì)劃動態(tài)經(jīng)濟(jì)

指標(biāo)分析動態(tài)資金

缺口分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

分析

用于政府報(bào)建的

地塊發(fā)展可行性方案中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會選擇與決策分析前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā)土地市場企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā)土地市場企業(yè)取得土地的方式行政命令式可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓.根據(jù)2003年8月12號正式發(fā)布的國務(wù)院18號令，政府有權(quán)合理確實(shí)定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。也就是說，在各個城市中，仍有由政府決策的開發(fā)工程，其中有相當(dāng)一局部(比方危改工程、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和根底設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配)是通過土地協(xié)議出讓的方式進(jìn)行的，尤其是危改和根底設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，根本上是控制在政府手里。

企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā)土地市場企業(yè)取得土地的方式資本市場中的拿地方式根據(jù)渠道不同，又可分為:■投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成工程開發(fā)公司，以解決有錢沒地形式。

■土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)。

■收購有土地的公司：為了防止繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比方萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。企業(yè)取得土地的方式行政命令式資本市場土地二級開發(fā)土地市場企業(yè)取得土地的方式土地市場

通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。從目前來看，不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌，拿地大概只有一個標(biāo)準(zhǔn)，那就是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。通常的情況下是以“價(jià)高者得〞為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，而一般不過分限制參與者的資格和參與者的其它相關(guān)條件。辦理國土使用證受理單位：市國土局地產(chǎn)處

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件；

土地權(quán)屬證明文件；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點(diǎn)通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件；

地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖；

招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)受理單位：市建委開發(fā)處

所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報(bào)告；

填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤并打印《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務(wù)登記證；

驗(yàn)資報(bào)告；

開發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程；

專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。

取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理建設(shè)工程選址意見書受理單位：市規(guī)劃局綜合處

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》申請表;

土地權(quán)屬證明文件;

擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;

聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證受理單位：市規(guī)劃局綜合處

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》;

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表;

經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實(shí)測現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函;

工業(yè)項(xiàng)目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證開發(fā)工程立項(xiàng)登記受理單位：市發(fā)改委

所需主要資料：項(xiàng)目申請報(bào)告;

營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規(guī)劃行政部門出具的項(xiàng)目用地意見書;

環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見。編制項(xiàng)目建議書申報(bào)項(xiàng)目建議書審批項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）取得立項(xiàng)批復(fù)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程深度市場調(diào)查在工程立項(xiàng)之后，需針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，進(jìn)行更深層次的市場調(diào)研，以到達(dá)躲避市場風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤最大化的目標(biāo)。深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。市場層面需要調(diào)查工程所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查工程所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。具體而言，又有四個環(huán)節(jié)的工作需要開展。工程深度市場調(diào)查了解地塊所在區(qū)域的市場狀況

研究宏觀市場現(xiàn)狀及其趨勢地塊所在區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查

消費(fèi)市場的研究和目標(biāo)客戶的定位前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程定位籌劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，尚需要確定工程的定位。工程定位主要包括本工程的市場定位、工程開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、工程價(jià)格定位等。其采用的手段主要是工程SWOT分析和工程競爭力分析。在這一階段，需根據(jù)工程資源的可利用程度，確保工程的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的根底上，確定本工程的競爭力，研判市場的空白點(diǎn)予以定位,確定工程概念草案。前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程產(chǎn)品籌劃在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)籌劃部門(公司)的建議合理劃分工程地塊的可利用程度，把工程差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開發(fā)商籌劃部門、籌劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由籌劃部門(公司)出具工程概念設(shè)計(jì)任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定工程的產(chǎn)品方案。前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證建筑方案審批

受理單位：市規(guī)劃局

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果

圖(須標(biāo)明色彩及材質(zhì))、項(xiàng)目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

受理單位：市規(guī)劃局

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在成都市建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個工作日；

在市建委城建處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單；

在市文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；

在市建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用；

在市勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證辦理施工許可證

受理單位：市建委建管處

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫的施工許可證申請

表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開工條件

審查(表)；中標(biāo)通知書、施工合同及中標(biāo)備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和

派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。取得《建設(shè)工程施工許可證》前期其它工作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理；設(shè)計(jì)方案評標(biāo)會召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；編制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒等。以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會選擇與決策分析建設(shè)階段開工前期準(zhǔn)備工作工程建設(shè)招投標(biāo)開工手續(xù)的辦理工程施工及竣工驗(yàn)收建設(shè)工程所需的開工前期準(zhǔn)備工作和工程建設(shè)的招投標(biāo)與開工手續(xù)的辦理在開發(fā)前期已完成，本階段只涉及開發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工工程和竣工驗(yàn)收。工程建設(shè)施工配套工程施工規(guī)劃、消防、防雷工程、人防工程、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生防疫、電梯、市政基礎(chǔ)設(shè)施等驗(yàn)收，辦理工程質(zhì)量書，勘測院實(shí)測竣工圖，房管局實(shí)測建筑面積，城建檔案館竣工資料進(jìn)館并出具意見書辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案中國的房地產(chǎn)開發(fā)程序Step2.

前期工作Step3.建設(shè)階段Step4.租售階段Step1.投資機(jī)會選擇與決策分析租售階段項(xiàng)目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購房者簽訂買賣契約制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營資質(zhì)審批租售階段項(xiàng)目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購房者簽訂買賣契約制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營資質(zhì)審批針對營銷工作的市場調(diào)查目標(biāo)客戶深度定位項(xiàng)目的入市時機(jī)及開盤銷售排期項(xiàng)目營銷定位項(xiàng)目整合營銷策略工程營銷籌劃

工程營銷籌劃

項(xiàng)目價(jià)格體系的制定項(xiàng)目的廣告推廣策略營銷執(zhí)行項(xiàng)目的活動推廣策略項(xiàng)目的媒體運(yùn)用策略工程營銷籌劃

項(xiàng)目營銷總體思路銷售節(jié)奏的控制分階段銷售計(jì)劃與策略分階段推廣策略整合營銷策略工程營銷籌劃

廣告的跟進(jìn)和監(jiān)控銷售執(zhí)行與工程進(jìn)度配合營銷組織管理制定銷售隊(duì)伍的組建與培訓(xùn)營銷

執(zhí)行開盤執(zhí)行方案與準(zhǔn)備租售階段項(xiàng)目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購房者簽訂買賣契約制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營資質(zhì)審批辦理商品房預(yù)(銷)售許可證

受理單位：市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處

所需主要資料：項(xiàng)目工程進(jìn)度要求(多層主體完工；有地下室的電梯建筑，施

工進(jìn)度達(dá)到±0.000，無地下室的電梯建筑，施工進(jìn)度達(dá)到一層頂部)

法人授權(quán)委托書；地址、門牌號證明；

填寫商品房預(yù)售登記申請表；

國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

及蓋騎縫章的規(guī)劃總平面圖、建設(shè)工程施工許可證(核原件交復(fù)印件)；

開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照(核原件交復(fù)印件)；

商品房預(yù)售方案(應(yīng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期、

銷售計(jì)劃等內(nèi)容)；

預(yù)售面積測算資料。取得《商品房預(yù)(銷)售許可證》租售階段項(xiàng)目營銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購房者簽訂買賣契約制定《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營資質(zhì)審批辦理產(chǎn)權(quán)初始登記(大產(chǎn)權(quán))

受理單位：市房管局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處

所需主要資料：產(chǎn)權(quán)初始登記申請表；

國土使用證(核原件，交復(fù)印件)；

總平面圖(原件)；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證(原件)；

竣工驗(yàn)收備案表(原件)；

白蟻防治書(原件)；

房屋維修基金(原件)；

竣工驗(yàn)收合格證(原件)；

測繪報(bào)告(原件)；面積核定報(bào)告(產(chǎn)權(quán)測量辦)；預(yù)售許可證(原件)；物管方案核定證明取得大產(chǎn)權(quán)主流產(chǎn)品開發(fā)流程

項(xiàng)目資源評估

(初步市場調(diào)研)地塊時空環(huán)境調(diào)查可行性研究

(立項(xiàng)分析)深度市場調(diào)研YesNo住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)查消費(fèi)市場研究及

目標(biāo)客戶定位消費(fèi)市場研究及

目標(biāo)客戶定位規(guī)劃特征景觀特征立面處理戶型特征細(xì)部處理SWOT分析及資源審核項(xiàng)目競爭力分析住宅產(chǎn)品初步調(diào)查結(jié)論市場空白點(diǎn)研判差異化競爭優(yōu)勢及核心競爭力定位產(chǎn)品初步形態(tài)定位住宅產(chǎn)品初步選擇同一板塊優(yōu)秀項(xiàng)目研究原創(chuàng)開發(fā)概念定位概念草案超越項(xiàng)目借鑒項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)核心定位開發(fā)主題市場形象生活藍(lán)本

生活方式社區(qū)文化

定位項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位開發(fā)模型方案對比建筑類型面積對比產(chǎn)品理念主力戶型項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目總體規(guī)劃理念地塊價(jià)值及用途初期開發(fā)策略開發(fā)主題導(dǎo)入總體理念策劃項(xiàng)目景觀規(guī)劃理念策劃概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑規(guī)劃理念策劃項(xiàng)目公建配套理念策劃項(xiàng)目產(chǎn)品建議詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目營銷策劃營銷專題市場報(bào)告方案設(shè)計(jì)詳規(guī)設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)項(xiàng)目整合營銷策略項(xiàng)目的入市時機(jī)及開盤銷售排期價(jià)格體系制定推廣策略營銷執(zhí)行銷售道具及物料準(zhǔn)備視覺系統(tǒng)設(shè)計(jì)跟進(jìn)施工圖設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算招投標(biāo)監(jiān)理公司介入確定施工單位開工開工吉日選擇組建工程管理組全程工程管理廣告公司介入VI策劃方案及跟進(jìn)營銷組織管理開盤銷售策略開盤竣工驗(yàn)收交樓工程結(jié)算項(xiàng)目結(jié)束廣告公司介入現(xiàn)場銷售顧問現(xiàn)場工程顧問物業(yè)管理介入9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。4月-224月-22Thursday,April21,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。16:28:3016:28:3016:284/21/20224:28:30PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。。4月-2216:28:3016:28Apr-2221-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。。16:28:3016:28:3016:28Thursday,April21,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。4月-224月-2216:28:3016:28:30April21,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。21四月20224:28:30下午16:28:304月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。四月224:28下午4月-2216:28April21,202216、行動出成果，工作出財(cái)富。。2022/4/2116:28:3016:28:3021April202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。。4:28:30下午4:28下午16:28:304月-22