2022年中國房地產(chǎn)市場整體情況

年中國房地產(chǎn)市場整體情況2022年，在國際金融危機(jī)的形勢下，中國政府以審慎敏捷的宏觀調(diào)控政策，整體上保持了中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)進(jìn)展，而對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎敏捷性。2022年上半年，在國家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場漸漸由2022年的過熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過度需求泡沫得到有效的抑制；但2022年第三季度，市場開頭快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場進(jìn)一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩(wěn)定進(jìn)展的態(tài)勢。

1、2022年的投資過熱，導(dǎo)致2022年整體市場供應(yīng)壓力大

1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上半年在30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅消失回調(diào)

受2022年房地產(chǎn)投資過熱的影響，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額連續(xù)了去年略高于30%的同比增長幅度，下半年，國際上受金融危機(jī)的影響，國內(nèi)由于“抑制過熱”政策疊加、住房保障制度的推動，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，消失漲幅下降的趨勢。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的肯定值仍超過了20%以上，可見與房地產(chǎn)銷售較大幅度下滑相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒有消失過大的波動，仍維持了相對穩(wěn)定的增長速度。

2022年11月-2022年11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(圖略)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

1.2自1998年以來，土地購置未開發(fā)面積近12億平方米，市場潛在供應(yīng)力量強(qiáng)。

與2022年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2022年，中國土地市場開頭恢復(fù)理性，土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。土地購置面積同比增長由1-2月的34.7%，到年中(1-6月)的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地開發(fā)面積同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降，2022年狂熱的土地市場降溫明顯。

2022年11月-2022年11月土地購置開發(fā)面積狀況(圖略)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

中國指數(shù)討論院對自1998年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá)11.9億平方米，假如不考慮國家收回土地的狀況，以容積率為2計(jì)算，能為市場供應(yīng)23.8億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需3年半多的時間，市場潛在供應(yīng)量很大。

1998年-2022年11月土地購置開發(fā)面積狀況(圖略)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

1.3竣工面積、新開工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但市場供應(yīng)壓力仍偏大

2022年，竣工面積、新開工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過程，竣工面積、新開工面積和施工面積漲幅分別由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%。1-11月新開工面積8.4億平方米，超過銷售面積71%，而施工面積25.5億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近4倍，可見盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場供應(yīng)壓力仍較大。

2022年11月-2022年11月竣工面積、新開工面積、施工面積增長狀況(圖略)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2、2022年商品房銷售量理性回歸，自住型需求相對平穩(wěn)

2.1住宅日均銷售1.3萬套，2022年房地產(chǎn)需求消失回歸

2022年-2022年11月銷售面積及增長狀況(圖略)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2022年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在國家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下(同時也不排解國際國內(nèi)多種因素的影響)，2022年商品房成交趨于理性，商品房銷售面積同比漲幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。

2022年-2022年前11個月全國住宅日均銷售套數(shù)(圖略)

年份

2022年1-11月

2022年1-11月

2022年1-11月

住宅銷售面積

41560

54976

44645

套均建筑面積

107.7

110.5

102.6

日均銷售套數(shù)

11691

15070

13186

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2022年-2022年主要城市住宅銷售套數(shù)及其增長率(圖略)

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2.2投資投機(jī)受到遏制，自住型需求相對平穩(wěn)

2022年9月，國家準(zhǔn)時精確?????地預(yù)見到房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，央行出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，“其次套房”貸款受到嚴(yán)格限制。政策發(fā)布以來，市場投機(jī)得到很大的抑制，部分改善型購房行為同時也受到影響，而首次自住型購房行為受到鼓舞，市場自住型購房比例大幅提高。據(jù)中國指數(shù)討論院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明：2022年中國部分大中城市自住型購房比例平均達(dá)到81.3%，而2022年、2022年該比例分別為75.0%和70.1%，以此估算，2022年、2022年和2022年1-11月住宅日均銷售套數(shù)中投資投機(jī)型購房分別為0.29萬套、0.45萬套和0.25萬套，可見2022年投資投機(jī)型需求過大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷售量的大幅增長，2022年投資投機(jī)型購房套數(shù)比2022年下降超過四成；而2022年、2022年和2022年日均銷售套數(shù)中自住型購房分別為0.88萬套、1.05萬套和1.07萬套，可見2022年自住型需求相對平穩(wěn)。

2022年-2022年全國住宅日均銷售套數(shù)(自住型和投資投機(jī)型比較)(圖略)

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

3、供求關(guān)系發(fā)生變化，房價高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌

由于中國的商品房銷售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷售面積/竣工面積往往無法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采納施工面積/銷售面積這個指標(biāo)，對市場進(jìn)行分析。2022年1-11月商品房施工面積/銷售面積高達(dá)5.2，而2022年、2022年同期該比例分別為3.8和3.6，同時1-11月商品房空置面積達(dá)到1.4億平方米，同比增長了15.3%。

2022年11月-2022年11月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)(圖略)

數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局

從價格來看，我們通過環(huán)比指數(shù)可以看到，房屋銷售價格實(shí)際上已經(jīng)從8月份開頭下降，連續(xù)四個月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于100，9月、10月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為99.9和99.7，11月進(jìn)一步跌到99.5，價格下跌幅度有所擴(kuò)大。

同時，在全國整體房價環(huán)比下跌的形勢下，不同城市房價表現(xiàn)不同，2022年3季度七十個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表明，北京3季度房價比去年同期增長了8.7%，上海增長5.3%，而深圳和廣州則分別下降了6.8%和1.4%。從目前的數(shù)據(jù)來看，估計(jì)4季度各城市房價或房價漲幅還會有所下調(diào)。

4、國家和地方政府的“保增長”政策在肯定程度上穩(wěn)定了交易量

3季度的房地產(chǎn)市場快速下行趨勢引起了國家以及地方政府的高度重視，國家調(diào)控政策從上半年的“抑制過熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方實(shí)行了降低稅費(fèi)、利息和購房首付、購房財(cái)政補(bǔ)貼等樂觀的財(cái)稅政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。央行連續(xù)5次降息，財(cái)政部下調(diào)居民首次購房契稅至1%。地方上，上海、沈陽、長沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購房的財(cái)政補(bǔ)貼。加之部分開發(fā)商對銷售價格進(jìn)行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場的交易量，對穩(wěn)定市場具有樂觀作用。

從中國指數(shù)討論院監(jiān)測的最新市場數(shù)據(jù)來看，11月中國主要城市商品住宅成交面積與10月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比消失了大幅上漲，如北京上漲了52.35%，上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%，南京59.15%，而11月1日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購房契稅的時間節(jié)點(diǎn)，可見，下調(diào)交易稅費(fèi)對于成交量的確起到不行忽視的作用。

進(jìn)入12月后，主要城市交易量仍保持肯定增長，但增幅下降明顯，如上海和深圳12月交易量環(huán)比增速分別為17.41%和23.14%，增幅相比上月分別下降23.02和51.71個百分點(diǎn)。武漢、重慶銷售面積環(huán)比增幅亦有明顯下降，北京、天津當(dāng)月交易面積更是環(huán)比下降。此外，各主要城市交易量相對上年仍有較大程度的下滑。綜合來看，中央及地方政府各種措施的間續(xù)出臺，對提高支付力量、增加消費(fèi)信念有肯定促進(jìn)作用，但市場交易量的恢復(fù)仍比較有限。

2022年10月-12月主要城市房屋交易面積及環(huán)比