2022年專家看市-房地產(chǎn)市場形勢與對策

專家看市:房地產(chǎn)市場形勢與對策2022年以來，國土資源部和北京市政府分別出臺了71號文和4號文，以這兩個文件為標(biāo)志。經(jīng)營性項目土地協(xié)議出讓在8.31前被徹底解決，從今以后,以“招拍掛”為主要方式的土地公開出讓將成為土地供應(yīng)的主渠道。2022年將是新的供地制度正式確立的一年，新的嬉戲規(guī)章的實行必將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。

一、房地產(chǎn)市場將消失新的變化

8月31日是清理協(xié)議出讓土地最終的期限，屆時，傳統(tǒng)的協(xié)議出讓方式將會淡出歷史視野。8.31以后，政府要求全部土地必需通過政府部門以公開“招拍掛”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子，今后土地市場將走向“公正、公正、公開”.面對土地政策的這一歷史性變革，我國的土地市場和房地產(chǎn)市場將消失新的變化。

1.土地市場將更加有序，規(guī)范

傳統(tǒng)的協(xié)議出讓體制下，土地市場上常常消失圈地、炒地和違規(guī)批地現(xiàn)象，土地市場難以真正得到規(guī)范。徹底取消經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓方式，以及對于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場和多頭供地的局面更加有序，是土地市場走向規(guī)范的重要標(biāo)志，同時也是房地產(chǎn)經(jīng)營走向成熟的重要標(biāo)志。在全國，許多地方已經(jīng)全面實現(xiàn)土地出讓的“招拍掛”了，而在像北京這樣的大城市，由于其具有比較簡單的政治經(jīng)濟背景，遲遲沒有完成。而8·31以后，新的政策將會讓北京等城市的土地市場步入正軌。

2.房地產(chǎn)開發(fā)周期縮短，開發(fā)效率提高

周期長、投資大是房地產(chǎn)開發(fā)的最明顯的特點，在傳統(tǒng)的開發(fā)流程中，一個開發(fā)項目從選址、立項、方案設(shè)計、規(guī)劃報批到土地出讓、開發(fā)方案和開工手續(xù)等各個環(huán)節(jié)不僅手續(xù)煩瑣，而且周期很長，少則一年、多則數(shù)年才能完成。對于一家房地產(chǎn)公司而言，能否獲得土地是其經(jīng)營進展的一個重要因素。一般的房地產(chǎn)公司一個項目假如運作兩年的話，起碼有一年時間花在土地上。其實，房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)應(yīng)當(dāng)是集中精力把產(chǎn)品做好，而不是“拿地”，開發(fā)商主要精力大都花在了通過各種關(guān)系“拿地”上，而在討論市場、提高經(jīng)營管理水平上下的功夫并不多。

新的土地政策實行后，大家公開公正競爭，就會有更專業(yè)、有實力的公司進入北京房地產(chǎn)市場。他們可以花更多的心思鉆研產(chǎn)品，從而促進北京房地產(chǎn)市場整體走向成熟。同時，開發(fā)商“拿地”的周期將會大大縮短，只要到土地交易市場上了解土地交易信息，選擇適合自己的土地項目，依據(jù)自己的實力經(jīng)過細心測算和評估，通過“招拍掛”方式競爭得到的土地將是一塊已經(jīng)做完了“七通一平”的熟地，而大部分工作已經(jīng)由政府或一級開發(fā)單位完成，這將大大縮短開發(fā)企業(yè)花在項目前期的時間，他們也將有更多的時間來討論市場和產(chǎn)品，開發(fā)效率和產(chǎn)品質(zhì)量將會大大提高。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)格局將重新調(diào)整

8月31日的土地大限，對于房地產(chǎn)市場的格局將產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)市場將面臨重新洗牌。業(yè)界人士普遍認為，假如要嚴格執(zhí)行中央政府的有關(guān)文件，8月31日對中國的房地產(chǎn)肯定是一個大洗牌開頭的日子。8月31日大限之后房地產(chǎn)企業(yè)格局的變化將由一些詳細的大事表現(xiàn)出來，比如一批房地產(chǎn)開發(fā)商、一批項目將會垮掉?？宓舻牟皇悄姆N類型的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是資金不足，資金鏈條繃得很緊的房地產(chǎn)開發(fā)商。無論它是什么類型，無論它是大還是小，都會消失房地產(chǎn)公司的優(yōu)化組合現(xiàn)象。大限之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于轉(zhuǎn)型期中，那些能夠適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，將會得到更大的進展；無法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型的，被淘汰或者被其他企業(yè)兼并也是在所難免。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對新變化？

面對新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在提高實力、拓寬融資渠道、調(diào)整運作模式方面，樂觀主動地尋求對策，以適應(yīng)市場的新變化。

首先，提升綜合實力。將來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想在競爭中生存和進展，就要順應(yīng)市場的變化，力爭將企業(yè)做大做強，提高綜合實力，使企業(yè)逐步走上規(guī)?；I(yè)化、品牌化的道路。房地產(chǎn)企業(yè)做大做強帶來的是規(guī)?；M而帶來運營成本的下降、獵取土地力量的提升和市場份額的提高等優(yōu)勢。而在高門檻的資金要求和高風(fēng)險的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)必需憑借“實力+品牌+項目”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。

其次，拓寬融資渠道。新規(guī)章的出臺，意味著嬉戲規(guī)章的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)成了有錢企業(yè)的嬉戲。融資力量差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商今后必需注意拓寬資金來源和融資渠道，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還必需兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累，以外部積累為主擴大資金規(guī)模。

第三，調(diào)整項目運作模式。本身既有實力又有資金的企業(yè)目前在房地產(chǎn)市場上并不是太多，因此，對于許多企業(yè)來說，調(diào)整項目的運作模式是當(dāng)務(wù)之急。目前可選擇的運作方式主要有以下幾種：

1.合作開發(fā)。合作開發(fā)就是幾家企業(yè)聯(lián)合起來，共同開發(fā)或共同投標(biāo)一個項目。由于土地供應(yīng)政策的變化和融資門檻兒提高，一些原本一家企業(yè)能獨立完成的開發(fā)項目由于資金問題今后很難做下來。為了解決資金問題，部分企業(yè)開頭走向合作開發(fā)或合股經(jīng)營之路。如2022年6月28日，順義區(qū)“小東莊拆遷改造項目”以3.45億元由北京順義區(qū)建筑工程公司、北京金瑞房地產(chǎn)公司及北京京漢房地產(chǎn)公司三家聯(lián)合獲得。

2.股權(quán)合作。股權(quán)合作是針對合作企業(yè)之間具有不同的資源優(yōu)勢，通過合作實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。不久前的任志強與潘石屹的“雞蛋換糧票”大事，讓樓市掀起一股股權(quán)合作之風(fēng)。北京華遠房地產(chǎn)公司以股權(quán)合作的方式，用該公司尚待開發(fā)的尚都二、三期17萬平方米的土地換取了SOHO中國手中的資金，轉(zhuǎn)而又用這筆資金以股權(quán)合作的方式換取了東華廣場項目的土地。這一系列的股權(quán)合作舉措，讓任潘二人都各得其所，實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。有關(guān)業(yè)界人士認為，此舉解決了企業(yè)之間短期融資與長期進展所需土地的問題，是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)勝利實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，保持市場競爭力的可行途徑。

三、政府主管部門的職能變化

土地交易必需走市場化配置之路已是大勢所趨，但是政府相關(guān)部門的工作能否跟上這些變化？比如，目前土地交易中心的人力、物力是否可以應(yīng)對將來大批的土地交易？市相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門如發(fā)改委和國土局、規(guī)劃委等部門之間的工作如何協(xié)調(diào)協(xié)作？市土地整理儲備中心和各區(qū)縣分中心的分工有何不同，新土地供應(yīng)的配套政策能否盡快出臺？新的開發(fā)流程何時理順和完善，假如以上問題有關(guān)部門不予重視的話，或許就會消失許多新的問題。為此，認為政府主管部門要做好以下幾方面的工作：

1.統(tǒng)一思想，切實轉(zhuǎn)變政府職能。

每一項改革的推動都有一個統(tǒng)一思想、提高熟悉的過程?，F(xiàn)階段土地出讓方式的改革涉及到方方面面的利益調(diào)整，需要打破現(xiàn)有的利益格局。為此，相關(guān)政府部門要統(tǒng)一思想，從大局動身，切實轉(zhuǎn)變政府職能。土地職能部門健全土地交易管理的各項制度。要加強土地市場信息的收集、整理、分析和發(fā)布，親密關(guān)注土地市場走勢，審時度勢，準(zhǔn)時引導(dǎo)和調(diào)控土地市場。土地儲備機構(gòu)應(yīng)收購儲備一批土地，從而真正發(fā)揮整理儲備土地，實現(xiàn)宏觀調(diào)控的職能。應(yīng)加緊制定收購儲備方法及下一步的收購儲備模式，以應(yīng)對大限之后的土地市場。另外，出讓方式的轉(zhuǎn)變對規(guī)劃部門也提出了新的要求。過去的做法是開發(fā)商做好規(guī)劃交給規(guī)劃部門審批，或者是規(guī)劃部門根據(jù)開發(fā)商的要求作規(guī)劃，規(guī)劃始終處于滯后狀態(tài)。土地上市交易，必需有明確的規(guī)劃條件才能進行。今后規(guī)劃部門不僅要做好城市總體規(guī)劃，還要做好掌握性規(guī)劃和修建性規(guī)劃，以適應(yīng)新的土地供應(yīng)方式的需要。

2.相關(guān)配套政策需要盡快出臺和完善

新土地政策實施后，為使房地產(chǎn)市場步入健康、有序的進展軌道，政府有關(guān)部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)的配套政策，房地產(chǎn)開發(fā)流程也要盡快理順和完善。同時，政府部門要建立必要的協(xié)調(diào)溝通機制，定期討論房地產(chǎn)市場形勢，準(zhǔn)時解決房地產(chǎn)市場消失的新狀況、新問題，并依據(jù)實際，討論提出加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的看法和措施。政府要通過調(diào)控確保房地產(chǎn)開發(fā)與土地供應(yīng)達到平衡。要達到供需平衡，政府必需進行調(diào)控，關(guān)鍵看政府的運作機制和力量。這就要求管理市場的人必需清晰北京市有多少土地，市場需求的土地又是多少。這要求政府對土地宏觀調(diào)控更加科學(xué)、更加全面將是對政府管理的新挑戰(zhàn)。

3.加強土地供應(yīng)的方案管理，建立健全土地出讓公示制度。

為有效地調(diào)整市場土地的供求，政府應(yīng)盡快編制土地供應(yīng)方案和實行公示制度。依據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，政府要有一個科學(xué)的土地出讓方案和相應(yīng)的方案管理手段。新編制的土地年度供應(yīng)方案包括土地供應(yīng)政策、供應(yīng)總量、宗地供應(yīng)狀況等。政府將依據(jù)投資需求和土地市場實際狀況，制定政府土地收益方案，通過回收、收購、置換和征收等方式取得土地，并以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓土地，調(diào)控各類建設(shè)用地的需求。

另外，為準(zhǔn)時向社會公布土地出讓信息，盡快建立實行公示制度，有關(guān)文件中雖然提到公示制度，但沒有詳細的方法，今后政府應(yīng)制定明確詳細的公示制度。在建立土地公示制度后，政府有關(guān)部門將在土地公開交易之前，提前公開交易詳細土地拍賣的數(shù)量及土地的相關(guān)資料。開發(fā)商可以依據(jù)公告來支配企業(yè)年度的土地儲備方案，有方案地調(diào)配資金，與此同時，政府也可以更好地進行土地掌握。

4.健全機構(gòu)，提高服務(wù)意識和服務(wù)水平。

經(jīng)營性土地全部實行招拍掛的方式交易后，令人擔(dān)憂的問題是政府是否有力量保證市場所需的土地供應(yīng)量。比如，過去，開發(fā)企業(yè)有大量的人員在辦理和整理土地規(guī)劃審批的各種手續(xù)，大量的企業(yè)匯合大量的資金進行土地交易。而政府土地交易機構(gòu)的人、財、物都明顯少于開發(fā)企業(yè)，假如不能有充分的土地資源投放到市場中去，必定會造成土地價格飛漲，從而帶動房價上漲。因此，土地交易機構(gòu)必需加強自身的建設(shè)，在功能定位、經(jīng)營方式、