2022年專家探討：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤(rùn)從何而來

專家探討：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤(rùn)從何而來日前，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民(私)營(yíng)企業(yè)討論會(huì)一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第2位的電力煤氣業(yè)高1倍多，比平均水平高5倍。

這與人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)暴利的印象相吻合。前不久，由廣州市委主辦的《共鳴》雜志評(píng)比了2022年十大暴利行業(yè)，房地產(chǎn)“榮膺”十大暴利行業(yè)之首，且是連續(xù)三屆獲此“殊榮”。

所謂暴利，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語說，就是超額利潤(rùn)，也即超過正常利潤(rùn)的那部分利潤(rùn)。一般而言，超額利潤(rùn)的來源主要有三種，即創(chuàng)新的超額利潤(rùn)、擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的超額利潤(rùn)和壟斷的超額利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，超額利潤(rùn)來源不同，其性質(zhì)也不一樣。前兩種超額利潤(rùn)，對(duì)社會(huì)有益；只有壟斷的超額利潤(rùn)是壟斷者對(duì)消費(fèi)者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素供應(yīng)者的剝削，是不合理的。

壟斷的超額利潤(rùn)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不完全的結(jié)果。也就是說，那些具有市場(chǎng)壟斷地位的企業(yè)，有力量通過掌握產(chǎn)量而將價(jià)格定在高于市場(chǎng)均衡價(jià)格的水平上，由此獲得超額利潤(rùn)。而壟斷至少包括兩種類型：一是企業(yè)憑借自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)形成的壟斷；二是企業(yè)憑借政府的力氣獲得壟斷地位，后一種壟斷我們習(xí)慣稱為行政性壟斷。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤(rùn)就來源于政府對(duì)土地的壟斷供應(yīng)，即行政性壟斷。表面上看，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)超過4萬家，是充分競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場(chǎng)是政府獨(dú)家壟斷，政府“一個(gè)口子”供地的土地儲(chǔ)備和招拍掛政策，實(shí)際上充當(dāng)了土地供應(yīng)的壟斷商角色，因此，完全有力量獲得“壟斷的超額利潤(rùn)”。這部分壟斷利潤(rùn)很大一部分通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓流入房地產(chǎn)企業(yè)。盡管從前年下半年開頭土地市場(chǎng)引入了競(jìng)價(jià)機(jī)制，但由于競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制只適用于競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，而在土地市場(chǎng)國(guó)家高度壟斷和土地資源供不應(yīng)求的狀況下，競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制只會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地價(jià)的預(yù)期，為壟斷供應(yīng)的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格，并且不斷把這種壟斷價(jià)格推向新高。所以我們看到，隨著土地價(jià)格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產(chǎn)品的房子，價(jià)格更是高得離譜。去年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲近14%。

假如說土地批租是房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的源頭之一，那么征地和拆遷中的低補(bǔ)償則是其來源之二。這些年，房地產(chǎn)企業(yè)低價(jià)甚至無償從農(nóng)夫手中圈占了大量土地。比如，據(jù)報(bào)道，四川自貢市某鄉(xiāng)，從1992年到1999年征用農(nóng)夫土地7700多畝，這些土地基本上進(jìn)入政府官員主持的房地產(chǎn)開發(fā)公司手中，當(dāng)時(shí)每個(gè)農(nóng)夫獲得失地失業(yè)的全部補(bǔ)償是8000元安置費(fèi)。而到2022年3月，有一塊71畝的土地，以每畝60萬元的起拍價(jià)拍賣出去。其中暴利可想而知。

拆遷也是一樣。以廣州和上海為例，去年9月1日，廣州啟用新的房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，市中心區(qū)最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平方米，而同一時(shí)期上海的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到7700元/平方米。這些標(biāo)準(zhǔn)離市場(chǎng)化價(jià)格相距甚遠(yuǎn)。而就全國(guó)來說，廣州的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)還是比較高的。更有甚者，一些地方政府的領(lǐng)導(dǎo)為了追求政績(jī)，搞形象工程，直接干預(yù)評(píng)估價(jià)格，降低老百姓的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。比如，河南某縣政府為了確?！罢こ獭?，要求拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格不得超過300元/平方米。征地和拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)越低，留給房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)就越多。

房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的第三個(gè)來源是偷漏稅。在北京地稅局公布的2022年二期欠稅公告中，15家欠稅企業(yè)絕大多數(shù)為地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司，且欠稅金額巨大。此種狀況不僅北京存在，四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務(wù)稽查人員均發(fā)覺房地產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過是冰山一角，大量沒查出的自然也成了企業(yè)利潤(rùn)。

從上述分析來看，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)的三個(gè)來源，究其根源，都與政府有關(guān)。土地批租自不必說，是地方政府直接壟斷形成的；征地和拆遷中的低補(bǔ)償則是由于地方政府制定了偏向房地產(chǎn)企業(yè)的法規(guī)而造成的；至于偷漏稅，也與對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅種過多以及稅制結(jié)構(gòu)不合理有直接關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，把本屬于全民的財(cái)寶轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上，從而造就了該行業(yè)中