前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理早期介入工作流程早期介入物業(yè)公司的前期介入對于業(yè)主以及開發(fā)商都是雙贏戰(zhàn)略，物業(yè)公司能從專業(yè)的角度和人性化的角度，不僅從建筑施工之初，避免不必要的建筑浪費，還可以站在業(yè)主的角度去考慮建筑的人性化和生活化，更是方便物業(yè)的日后管理。早期介入與前期管理的階段劃分如下圖所示工作目標流程圖早期介入的內(nèi)容建設(shè)階段內(nèi)容與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。配合設(shè)備安裝，確秩序維護裝質(zhì)量。對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料中及常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。方法和要點派出工程技術(shù)人員進駐到現(xiàn)場，對工程進行觀察、了解、記錄、并就有關(guān)問題提出意見和建議。仔細做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也可為將來處理質(zhì)量問題的提供重要依據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認真的態(tài)度，又不要對正常的施工、監(jiān)理工作造成影響。銷售階段內(nèi)容完成物業(yè)管理方案及實施進度表，擬定物業(yè)管理的公共管理制度，擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)》對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓，派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務，將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。方法和要點準確全面展示未來物業(yè)管理服務內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，—定要符合法規(guī)，同時要實事求是。銷售物業(yè)時應根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進行，不應為了促銷而夸大其辭，更不能做出不切實際的承諾。征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理，作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據(jù)。竣工驗收階段竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進行的一項工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程竣工后，都必須進行竣工驗收。內(nèi)容介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收，分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收，工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。方法和要點物業(yè)服務企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集存在的工程質(zhì)量、功能配套以及其它方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準備。在參與驗收時，應隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程,了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。承接查驗在物業(yè)竣工驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)于業(yè)主入住之前，對物業(yè)進行承接查驗。承接查驗與竣工驗收的主體、目的、性質(zhì)等不盡相同，但是它們的中心環(huán)節(jié)都是質(zhì)量驗收。為了將物業(yè)在驗收過程中出現(xiàn)的問題降到最低程度，物業(yè)服務企業(yè)應該參與竣工驗收，為承接查驗的工作打下基礎(chǔ)。在條件具備或物業(yè)服務企業(yè)早期介人充分、準備充足時，物業(yè)的承接查驗也可以和建設(shè)工程的竣工驗收同步進行。物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)進行查驗之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。承接查驗的作用物業(yè)的承接查驗是物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)前的一個重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風險的機會。物業(yè)的承接查驗不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，承接查驗的重點應放在對物業(yè)的使用功能的驗收和對物業(yè)資料的接收上。通過承接查驗能夠明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系，實現(xiàn)權(quán)利和義務的轉(zhuǎn)移，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益，促使建設(shè)單位或建筑單位按標準進行設(shè)計和建設(shè)，烕少日后管理中的麻煩和開支，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量，能夠熟悉物業(yè)情況，為日后管理創(chuàng)造條件。通過承接查驗，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護工作量另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。承接查驗的依據(jù)物業(yè)買賣合同；臨時管理規(guī)約，前期物業(yè)服務合同，物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案，建設(shè)單位移交的圖紙資料，建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。承接查驗的物業(yè)應當具備的條件建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案。供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具，教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成，道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求，電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書，物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全，法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。準備工作人員準備物業(yè)的承接查驗是一項技術(shù)難度高、專業(yè)性強、對日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗前就應根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。計劃準備物業(yè)服務企業(yè)制定承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有計劃地實施。與建設(shè)單位確定承接查驗的日期、進度安排，要求建設(shè)單位在承接查驗之前提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料。派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承接查驗做好準備工作。資料準備在物業(yè)的承接查驗中，應做必要的查驗記錄，在正式開展承接查驗工作之前，應根據(jù)實際情況做好資料準備工作，制定查驗工作流程和記錄表格。工作流程有《物業(yè)承接查驗工作流程》、《物業(yè)查驗的內(nèi)容及方法》、《承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等。承接查驗的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡登記表》、《物業(yè)承接查驗記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表》等。設(shè)備、工具準備物業(yè)承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應根據(jù)具體情況提前準備好所需要的檢驗設(shè)備和工具。物業(yè)承接查驗的工作流程管理一般情況下，物業(yè)承接查驗的工作流程如下:與建設(shè)單位協(xié)商好承接查驗的日期、內(nèi)容、標準、進度等，制定承接查驗方案，作為承接查驗的工作指南建設(shè)單位書面提請物業(yè)服務企業(yè)承接查驗，在現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)資料，物業(yè)服務企業(yè)會同建設(shè)單位按照承接查驗的主要內(nèi)容及標準進行驗收，驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理，物業(yè)服務企業(yè)與建設(shè)單位確認承接查驗的結(jié)果，并簽訂承接查驗協(xié)議。承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項做出明確約定，建設(shè)單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)查驗的主要內(nèi)容與方式分戶承接查驗控制流程項目分項工程允許偏差及檢查要求檢驗方法土建工程墻面墻面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查墻面開裂肉眼可見的裂紋觀察墻面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查頂面頂面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查頂面開裂≤100mm觀察頂面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查地面地面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查地面開裂≤100mm觀察地面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查對角對角檢測≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測量器檢查開間開間檢測≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測量器檢查陰陽角陰、陽角檢測≤3-4mm用直角檢測尺檢查層高層高檢測≤8-10mm用鋼卷尺、測量器檢查樓梯相鄰踏步高度差≤10mm用鋼卷尺檢查踏步兩端寬度差≤10mm用鋼卷尺檢查門窗洞門窗洞口高差≤15mm用鋼卷尺檢查門窗洞口寬差≤15mm用鋼卷尺檢查梁、柱平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查陰陽角±5mm用直角檢測尺檢查裝飾工程抹灰立面垂直度普通抹灰≤4mm用2米垂直檢測尺檢查高級抹灰≤3mm表面平整度普通抹灰≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查高級抹灰≤3mm陰陽角方正普通抹灰≤4mm用直角檢測尺檢查高級抹灰≤3mm抹灰厚度大于35mm時要加強措施用鋼卷尺和觀察法檢查表面質(zhì)量表面應光滑、潔凈、顏色均勻觀察飾面墻磚立面垂直度外墻≤3mm用2米垂直檢測尺檢查內(nèi)墻≤2mm表面平整度外墻≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查內(nèi)墻≤3mm陰陽角方正外墻≤3mm用直角檢測尺檢查內(nèi)墻≤3mm接縫寬度（內(nèi)外墻）1mm用鋼卷尺檢查門窗安裝工程欄桿護欄垂直度≤3mm用鋼卷尺檢查欄桿間距≤3mm用鋼卷尺檢查特種門防盜門表面應潔凈、無傷痕、碰傷、安裝牢固、開關(guān)靈活、配件齊全觀察、手扳門窗安裝工程鋁合金門窗槽口寬度、高度≤1500mm≤1.5mm用鋼卷尺檢查＞1500mm≤2mm槽口對角線差≤2000mm≤3mm用鋼卷尺檢查＞2000mm≤4mm門窗框的正、側(cè)面垂直度≤2.5mm用垂直檢測尺檢查門窗橫框標高≤5mm用鋼卷尺檢查門窗豎向偏離中心≤5mm用鋼卷尺檢查推拉門窗扇與框搭接量≤1.5mm用鋼直尺檢查電氣安裝工程強電燈具導線截面積不小于0.5㎜2,絕緣層厚度不小于0.6mm用觀察和測量開關(guān)邊緣距門框邊緣的距離0.15-0.2m，距地面高度1.3m用鋼卷尺檢查插座絕緣電阻不小于5MΩ，有潮濕的地方（保護插座）安裝高度不低于1.5m，普通插座安裝高度為0.3m,同一房間內(nèi)插座安裝高度一致。用兆歐表、鋼卷尺檢查分戶空開盒安裝高度1.8M左右用鋼卷尺檢查弱電電話線路通斷短接電話線路1端，用萬用表電阻檔檢測用萬用表檢查電話線路標識線路戶號標識清楚，便于查找觀察有線電視信號信號開通后，用電視機檢測信號質(zhì)量信號聯(lián)通后用電視機檢查寬帶線路通斷檢查寬帶網(wǎng)線路通斷，線路房號標識清楚網(wǎng)絡線檢測器、觀察光電筆檢測可視對講系統(tǒng)用可視對講室內(nèi)機檢測信號、圖像質(zhì)量用可視對講室內(nèi)機檢查面板安裝牢固、無損壞、緊貼墻面、標識清楚觀察給排水安裝工程給水系統(tǒng)水表表殼距墻面凈距離10-30mm觀察、鋼卷尺檢查混合龍頭冷熱水間距15CM用鋼卷尺檢查給水管網(wǎng)測壓工作壓力不小于1.0MPa，試驗壓力均為工作壓力的1.5倍，但不得小于0.6MPa，觀測10分鐘，壓力降不得超過0.05MPa。用試壓泵檢查接水口安裝超出墻面15mm（1.5cm）用鋼卷尺檢查排水管網(wǎng)排水管安裝安裝牢固、配件齊全、外觀無損觀察排水管通暢檢查向排水口、地漏內(nèi)注水，排水通暢，無滲漏水桶、觀察檢查口、沉水彎密封檢查口、沉水彎密封件完好，無滲漏水桶、觀察防水防水試驗表面平整、不得有裂紋、起殼、起砂等缺陷，蓄水時間不得少于24小時閉水試驗觀察分戶查驗參考依據(jù)及說明參照建設(shè)部ZBP3QQQ1-9Q標準和國家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設(shè)計要求;參照新版《建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范匯編》;根據(jù)中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年10月14日頒發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》;參照云南省建設(shè)廳2006年5月8日頒布的[2006]287號《云南省住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》;參照其他國家、行業(yè)及地方標準，以相關(guān)建筑設(shè)計、村料、裝修、施工安裝現(xiàn)行規(guī)范和質(zhì)量標準適用。根據(jù)建設(shè)單位建筑工程施工工藝工序、工藝要求和本項目工程質(zhì)量標準、交付標準適用；本次分戶查驗不包括公共部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共裝飾及圖紙資料查驗、移交，以及不具備查驗條件的分項工程（如：有線電視信號、網(wǎng)絡信號、煤氣、樓宇對講）。本次查驗在建設(shè)單位認同的質(zhì)量控制標準下實施進行，對于沒有嚴重觀感不符或質(zhì)量責任（質(zhì)量風險）以及不影響業(yè)主后期裝修便利、使用功能的問題，如返修會帶來成品破壞及更大不利的問題，根據(jù)建設(shè)單位意見提高允許偏差值或忽略偏差值。分戶查驗項目及內(nèi)容【土建】墻面、地面平整度、垂直度；是否起沙、殘漿，頂面膩子有無漏刷、脫皮；有無水印、色差。房間大小頭、方正、房間凈高（寬）是否達到要求。對縫砂漿飽滿、線條清晰順治，陰陽角是否方正、完整窗框、門框是否方正和平整，后塞口嵌縫是否飽滿、工整孔洞、槽、盒和管道周邊補縫是否飽滿均勻、完整衛(wèi)生間、陽臺與室內(nèi)相鄰地面的相對標高是否符合要求墻面、地面、頂面有無鋼筋、鐵絲網(wǎng)、模板等異物外露墻面、地面、頂面的空鼓、開裂、粉層脫落?！痉浪糠浪畬愉佋O(shè)是否平整，有無皺褶、氣泡、起殼、翹邊、脫落防水層是否破損現(xiàn)象、霉變現(xiàn)象管件周邊密封密合，薄弱位置有無附加加固措施接縫、收口是否密實、工整，陰角是否方正、粘結(jié)是否牢固【強電】計量、負荷、連接、敷設(shè)方式是否達到要求插座接線是否正確、線頭壓接處理是否符合要求導線是否存在斷股和損傷照明燈具和開關(guān)合斷是否正常插座、開關(guān)面板軸線距離、水平高度是否符合要求空開箱各回路標識是否正確及完整，配件是否齊全，安裝穩(wěn)固漏電開關(guān)短路保護、過載保護動作是否可靠插座、空調(diào)、照明等線徑和控制回路，是否符合標準要求【給水】布置、敷設(shè)是否橫平豎直，支架、管卡安裝是否穩(wěn)固管壁、接頭、堵頭是否有滲水現(xiàn)象預留接口出墻間距是否符合需求，接口是否污染戶內(nèi)給水閥門開關(guān)嚴密、靈活承壓范圍內(nèi)打壓檢查是否有滲漏現(xiàn)象【排水】支（托）架是否穩(wěn)固，排水管布置是否平直排水管及配件是否齊全，有無破損地漏有無堵塞，過濾篦安放穩(wěn)固集中灌入水管觀察下水是否通暢、是否返水，抽樣通球?qū)嶒炇欠穹弦蟆九烹姟繖z查網(wǎng)絡線是否有連接接頭，插線模塊是否完好電視直接開機檢測有線電視線路，圖像是否清晰、滾動試用可視對講機接聽、呼叫是否正常，聲音是否清晰，圖像是否清晰、開單元門鎖是否正常；用萬用表歐姆欄檢測電話線路通斷【門窗】開啟和關(guān)閉是否靈活，是否有異響，有無阻滯及反彈、倒翹現(xiàn)象五金配件齊全，鎖具功能測試是否達到使用要求，安裝是否穩(wěn)固、有無銹蝕（跡）門窗框及與墻體間縫隙填嵌和勾縫是否飽滿、工整；原保護膜和安裝墊木等是否清理，有無雜質(zhì)外窗臺是否滿足內(nèi)高外低散水要求周邊硅膠打膠均勻，邊緣整齊，圓弧光滑，完整密實門扇和窗框及玻璃有無變形、刮花、劃痕、撞窩、氣泡現(xiàn)象滑槽內(nèi)無垃圾，排水孔是否通暢安裝是否穩(wěn)固，間隙是否均勻合理【分戶配套】如燈泡、煙道止逆閥、面板（開關(guān)、插座、電視、網(wǎng)絡）、分戶及廚房空開盒、防水插線盒、地漏蓋、衛(wèi)生間排氣管、生活陽臺水龍頭安裝是否到位、完好。護欄是否安裝牢固、平直，分隔均勻。焊疤處理是否平整，油漆表面涂刷后有無銹斑、焊渣，毛刺等。房屋質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施安裝檢查驗收標準及檢查方法項目分項工程允許偏差及檢查要求檢驗方法土建工程墻面墻面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查墻面開裂肉眼可見的裂紋觀察墻面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查頂面頂面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查頂面開裂≤100mm觀察頂面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查地面地面空鼓≤100mm用拖桿、鋼卷尺檢查地面開裂≤100mm觀察地面平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查對角對角檢測≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測量器檢查開間開間檢測≤15mm用鋼卷尺、皮尺、測量器檢查陰陽角陰、陽角檢測≤3-4mm用直角檢測尺檢查層高層高檢測≤8-10mm用鋼卷尺、測量器檢查樓梯相鄰踏步高度差≤10mm用鋼卷尺檢查踏步兩端寬度差≤10mm用鋼卷尺檢查門窗洞門窗洞口高差≤15mm用鋼卷尺檢查門窗洞口寬差≤15mm用鋼卷尺檢查梁、柱平整度≤5mm用2米靠尺和塞尺檢查陰陽角±5mm用直角檢測尺檢查裝飾工程抹灰立面垂直度普通抹灰≤4mm用2米垂直檢測尺檢查高級抹灰≤3mm表面平整度普通抹灰≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查高級抹灰≤3mm陰陽角方正普通抹灰≤4mm用直角檢測尺檢查高級抹灰≤3mm抹灰厚度大于35mm時要加強措施用鋼卷尺和觀察法檢查表面質(zhì)量表面應光滑、潔凈、顏色均勻觀察飾面墻磚立面垂直度外墻≤3mm用2米垂直檢測尺檢查內(nèi)墻≤2mm表面平整度外墻≤4mm用2米靠尺和塞尺檢查內(nèi)墻≤3mm陰陽角方正外墻≤3mm用直角檢測尺檢查內(nèi)墻≤3mm接縫寬度（內(nèi)外墻）1mm用鋼卷尺檢查門窗安裝工程欄桿護欄垂直度≤3mm用鋼卷尺檢查欄桿間距≤3mm用鋼卷尺檢查特種門防盜門表面應潔凈、無傷痕、碰傷、安裝牢固、開關(guān)靈活、配件齊全觀察、手扳門窗安裝工程鋁合金門窗槽口寬度、高度≤1500mm≤1.5mm用鋼卷尺檢查＞1500mm≤2mm槽口對角線差≤2000mm≤3mm用鋼卷尺檢查＞2000mm≤4mm門窗框的正、側(cè)面垂直度≤2.5mm用垂直檢測尺檢查門窗橫框標高≤5mm用鋼卷尺檢查門窗豎向偏離中心≤5mm用鋼卷尺檢查推拉門窗扇與框搭接量≤1.5mm用鋼直尺檢查電氣安裝工程強電燈具導線截面積不小于0.5㎜2,絕緣層厚度不小于0.6mm用觀察和測量開關(guān)邊緣距門框邊緣的距離0.15-0.2m，距地面高度1.3m用鋼卷尺檢查插座絕緣電阻不小于5MΩ，有潮濕的地方（保護插座）安裝高度不低于1.5m，普通插座安裝高度為0.3m,同一房間內(nèi)插座安裝高度一致。用兆歐表、鋼卷尺檢查分戶空開盒安裝高度1.8M左右用鋼卷尺檢查弱電電話線路通斷短接電話線路1端，用萬用表電阻檔檢測用萬用表檢查電話線路標識線路戶號標識清楚，便于查找觀察有線電視信號信號開通后，用電視機檢測信號質(zhì)量信號聯(lián)通后用電視機檢查寬帶線路通斷檢查寬帶網(wǎng)線路通斷，線路房號標識清楚網(wǎng)絡線檢測器、觀察光電筆檢測可視對講系統(tǒng)用可視對講室內(nèi)機檢測信號、圖像質(zhì)量用可視對講室內(nèi)機檢查面板安裝牢固、無損壞、緊貼墻面、標識清楚觀察給排水安裝工程給水系統(tǒng)水表表殼距墻面凈距離10-30mm觀察、鋼卷尺檢查混合龍頭冷熱水間距15CM用鋼卷尺檢查給水管網(wǎng)測壓工作壓力不小于1.0MPa，試驗壓力均為工作壓力的1.5倍，但不得小于0.6MPa，觀測10分鐘，壓力降不得超過0.05MPa。用試壓泵檢查接水口安裝超出墻面15mm（1.5cm）用鋼卷尺檢查排水管網(wǎng)排水管安裝安裝牢固、配件齊全、外觀無損觀察排水管通暢檢查向排水口、地漏內(nèi)注水，排水通暢，無滲漏水桶、觀察檢查口、沉水彎密封檢查口、沉水彎密封件完好，無滲漏水桶、觀察防水防水試驗表面平整、不得有裂紋、起殼、起砂等缺陷，蓄水時間不得少于24小時閉水試驗觀察物業(yè)資料建設(shè)單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)#技術(shù)資料。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件。物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。承接查驗所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應查列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。物業(yè)服務企業(yè)應查對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。物業(yè)共用部位按照《承接查驗辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應對物業(yè)共用部位進行查驗。主要內(nèi)容包括：建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。共用設(shè)備物業(yè)的共用設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗的主要內(nèi)容有：一般包括電梯、水杲、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、否排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等。共用設(shè)施物業(yè)的共用設(shè)施繁多，主要包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務用房等。建設(shè)單位應查依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。在實際工作中，物業(yè)服務企業(yè)會根據(jù)結(jié)合項目情況，依據(jù)國家以及項目所在地的建設(shè)工程驗收質(zhì)量規(guī)范制定本企業(yè)的承接查驗標準。物業(yè)查驗的方式承接查驗不同于工程項目建設(shè)的竣工驗收，而是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項驗收報告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成等進行核對查驗。承接查驗還應對設(shè)施設(shè)備進行調(diào)試和試運行，對發(fā)現(xiàn)問題應督促建設(shè)單位及時解決。查驗的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)服務企業(yè)主要是進行必要的復核。物業(yè)服務企業(yè)應督促建設(shè)單位盡快安排驗收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程查驗，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)可以查符承接物業(yè)。物業(yè)管理的承接查驗主要以核對方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可釆用觀感、使用、試驗、檢測等具體方法進行檢查。觀感查驗觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進行。使用查驗使用查驗是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。檢測查驗檢測查驗通過運用儀器、儀表、工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是否符合質(zhì)量要求。試驗查驗試驗查驗通過必要的試驗方法（如通水、閉水試驗）測試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理工程質(zhì)量問題發(fā)現(xiàn)物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面：設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗收檢查不細、把關(guān)不嚴；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災害等其它原因。圖列：防盜門安裝出現(xiàn)的問題：門框周邊后塞口未填實及后塞口處理工藝不規(guī)范，導致門框周邊砂灰開裂、脫落；防盜門框周邊勾縫不完整，門框面與粉砂層接縫處開裂。（共性問題）防盜門門面撞窩、變形，門鎖扣板安裝使門扇框邊變形，小鎖變形和無法鎖閉。防盜門調(diào)試不到位，開關(guān)異響。（共性問題）鋁合金門窗安裝出現(xiàn)的問題：外窗框后塞口嵌縫不實，打膠面基面清理不到位，導致打膠不工整，出現(xiàn)不均勻、氣泡、接頭斷層、脫膠現(xiàn)象。客廳、臥室、衛(wèi)生間外窗附框邊未打膠。（共性問題）平開門保險（小鎖）功能失效，無法鎖閉。推拉門門鎖松動，無法鎖閉。窗框邊框保護膜未剔除，鎖扣調(diào)試墊高不規(guī)范推拉門軌槽內(nèi)水泥、砂灰污染，導致推拉不靈活、倒翹。（共性問題）電氣出現(xiàn)的問題：室內(nèi)空開盒部分未對控制回路進行標記。插座缺地或接線錯誤,插座不通電。室內(nèi)插座無電線。承接查驗問題處理程序收集整理存在問題收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》。對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)的問題登記造表。將整理好的工程質(zhì)量問題書面提交給建設(shè)單位確認，并辦理確認手續(xù)。處理方法工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法，物業(yè)服務企業(yè)督促其及時處理。在實際工作過程中，物業(yè)服務企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以提出相應的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。從發(fā)生原因和處理責任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一是施工單位引起的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，由建設(shè)單位督促施工單位負責。第二是由于規(guī)劃、設(shè)計時考慮不周，造成功能不足、使用不便、運行管理不經(jīng)濟等問題，應由建設(shè)單位負責做出修改設(shè)計，改造或增補相應設(shè)施。在實際操作中，建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務，服務內(nèi)容和費用由雙方約定。跟蹤驗證為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿的解決，物業(yè)服務企業(yè)要做好跟蹤查驗工作。物業(yè)服務企業(yè)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤，對整改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程項目繼續(xù)督促建設(shè)單位*處理。查驗與承接查驗協(xié)議書現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。建設(shè)單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項做出明確約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具