2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理押題練習(xí)試卷B卷附答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理押題練習(xí)試卷B卷附答案單選題（共80題）1、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B2、在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性【答案】A3、下列關(guān)于成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率的表述中，正確的是（）。A.成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，等于年成本利潤(rùn)率C.目標(biāo)利潤(rùn)率水平的高低與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)度無關(guān)D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入【答案】D4、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法【答案】B5、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產(chǎn)股票B.購買商鋪C.購買房地產(chǎn)債券D.購買住房抵押支持證券【答案】B6、我國(guó)2008年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)【答案】B7、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)【答案】C8、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給是由空間市場(chǎng)決定的B.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價(jià)格不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同【答案】D9、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為16%，實(shí)際收益率為12%，銀行貸款利率為7.5%，則通貨膨脹率是（）。A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%【答案】C10、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動(dòng)機(jī)D.購買行為【答案】D11、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力【答案】A12、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B13、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國(guó)政府一般采用（）性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A14、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】B15、混凝土在正常情況下，強(qiáng)度隨著齡期的增加而增長(zhǎng)，最初的（）天內(nèi)較快，以后增長(zhǎng)逐漸緩慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20【答案】C16、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A17、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用【答案】D18、下列開發(fā)商定價(jià)法不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.價(jià)值定價(jià)法D.隨行就市定價(jià)法【答案】C19、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及購房人和()兩方面。A.政府B.建造商C.開發(fā)商D.物業(yè)管理企業(yè)【答案】C20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)【答案】A21、消費(fèi)者購買行為要受()、知覺、學(xué)習(xí)和態(tài)度等心理因素的影響。A.年齡B.動(dòng)機(jī)C.文化D.社會(huì)【答案】B22、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托【答案】C23、制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是（）的目標(biāo)。A.政府B.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)C.業(yè)主D.租戶【答案】C24、盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與()的平衡關(guān)系的方法。A.固定成本B.變動(dòng)成本C.盈利D.機(jī)會(huì)成本【答案】C25、風(fēng)險(xiǎn)分析常用的比較成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模擬法C.調(diào)查和專家打分法D.概率分析法【答案】D26、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由（）負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D27、借貸記賬法以（）作為記賬理論依據(jù)。A.會(huì)計(jì)法B.會(huì)計(jì)規(guī)則C.會(huì)計(jì)規(guī)程D.會(huì)計(jì)恒等式【答案】D28、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習(xí)慣C.購買動(dòng)機(jī)D.購買心理【答案】A29、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】C30、銀行對(duì)個(gè)人發(fā)放住房抵押貸款時(shí)，如果對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.法律風(fēng)險(xiǎn)C.信用風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)【答案】D31、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營(yíng)成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表【答案】C32、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（）確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)【答案】C33、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為650萬元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬元。則該投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A34、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】A35、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用被稱為（）。A.工程建設(shè)費(fèi)用B.措施費(fèi)C.規(guī)費(fèi)D.直接工程費(fèi)【答案】B36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低建安成本D.最高土地取得價(jià)格【答案】C37、在利用期望值法進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性因素發(fā)生的概率Pi的取值范圍是（）。A.Pi＞0B.Pi≤1C.0≤Pi≤1D.Pi≥1【答案】C38、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項(xiàng)目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00【答案】C39、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于供給指標(biāo)的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規(guī)模C.銷售量D.房地產(chǎn)價(jià)格【答案】A40、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，通常要以細(xì)分市場(chǎng)為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場(chǎng)集中化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化【答案】B41、對(duì)于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是（）。A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】D42、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法【答案】C43、寒濕痰瘀，阻滯凝結(jié)，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調(diào)茶飲【答案】C44、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C45、市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量間的距離表示需求的（）。A.市場(chǎng)營(yíng)銷空間B.市場(chǎng)營(yíng)銷總量C.市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性D.市場(chǎng)營(yíng)銷需求量【答案】C46、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商的聲譽(yù)C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容【答案】B47、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選時(shí)，各種可能方案中，主要存在著（）關(guān)系。A.互斥和相關(guān)B.獨(dú)立和相關(guān)C.互斥和獨(dú)立D.互斥、獨(dú)立和相關(guān)【答案】D48、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對(duì)建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始評(píng)估中是不可能考慮到的。這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】B49、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補(bǔ)償費(fèi)開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件苛刻D.市政配套設(shè)施缺乏【答案】D50、一般來說，人口越多，收入越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量就()。A.越大B.越小C.堅(jiān)挺D.疲軟【答案】A51、開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)該注意方面不包括()。A.需求分析B.供給分析C.競(jìng)爭(zhēng)分析D.建造商分析【答案】D52、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報(bào)酬率D.平均成本利潤(rùn)率【答案】C53、若商業(yè)性住房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、5%，均按月計(jì)息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實(shí)際年利率差是（）。A.1.5%B.3.57%C.3.70%D.3.94%【答案】D54、以下原因不是房地產(chǎn)市場(chǎng)過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性【答案】B55、下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系中靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.銷售利潤(rùn)率D.靜態(tài)投資回收期【答案】D56、根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動(dòng)機(jī)D.購買行為【答案】D57、王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A58、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項(xiàng)投資的年凈經(jīng)營(yíng)收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營(yíng)期相同。該項(xiàng)投資的資本金利潤(rùn)率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%【答案】D59、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性【答案】A60、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入【答案】A61、竣工驗(yàn)收時(shí)，（）負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門【答案】A62、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會(huì)【答案】C63、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是（）階段的工作內(nèi)容。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.項(xiàng)目招標(biāo)C.工程建設(shè)D.項(xiàng)目租售【答案】A64、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率【答案】A65、某家庭預(yù)計(jì)今后20年內(nèi)月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B66、四磨湯的功效A.行氣疏肝，散寒止痛B.行氣降逆，寬胸散結(jié)C.行氣疏肝，寬胸散結(jié)D.行氣降逆，散寒止痛【答案】B67、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測(cè)B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場(chǎng)建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C68、下列現(xiàn)金流計(jì)算的表達(dá)式中，錯(cuò)誤的是（）。A.從凈經(jīng)營(yíng)收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前現(xiàn)金流B.稅前現(xiàn)金流扣除所得稅，就得到了稅后現(xiàn)金流C.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為正值D.當(dāng)凈經(jīng)營(yíng)收入不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流為負(fù)值【答案】C69、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A70、如國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B71、在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析的階段是（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】B72、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)【答案】D73、李某向銀行貸款30萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。如果李某于第11年年初一次性提前償還本金10萬元，則從第11年開始的月還款額為（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B74、當(dāng)計(jì)息周期小于1年時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系是()。A.i＝rB.i＞rC.i＜rD.i＝1+r【答案】B75、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率【答案】B76、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D77、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A78、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷【答案】A79、從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托【答案】C80、以下原因不是房地產(chǎn)市場(chǎng)過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性【答案】B多選題（共50題）1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD2、當(dāng)承包商僅作為營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與（）有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.施工周期E.市場(chǎng)營(yíng)銷【答案】BD3、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法【答案】ABC4、知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人是指（12）A.著作權(quán)人B.專利權(quán)人C.商標(biāo)權(quán)人D.各類知識(shí)產(chǎn)權(quán)所有人【答案】D5、下列系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于政治風(fēng)險(xiǎn)的有（）A.戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)B.經(jīng)濟(jì)制裁風(fēng)險(xiǎn)C.土地供給政策風(fēng)險(xiǎn)D.環(huán)境保護(hù)政策風(fēng)險(xiǎn)E.金融政策風(fēng)險(xiǎn)【答案】AB6、下列關(guān)于柱、梁、板，說法正確的是（）。A.柱、梁和板，只能是預(yù)制的，不可在工地現(xiàn)制B.梁是跨過空間的橫向構(gòu)件C.板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載E.柱子是獨(dú)立支承結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件【答案】BCD7、市場(chǎng)調(diào)查的第一步是確定問題和調(diào)查目標(biāo)，調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類（）。A.描述性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.抽樣性調(diào)查D.因果性調(diào)查E.電話回訪性調(diào)查【答案】ABD8、可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB9、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法【答案】CD10、我國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有法定保護(hù)期限，但（）受法律保護(hù)的期限是不確定的。A.發(fā)明專利權(quán)B.商標(biāo)權(quán)C.商業(yè)秘密D.作品發(fā)表權(quán)【答案】C11、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.政府稅收政策的影響C.消費(fèi)品位變化D.獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度E.未來預(yù)期收益變化【答案】ABC12、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法中，從投資的角度來看，正確的有（）。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來損失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD13、融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)C.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)D.利率風(fēng)險(xiǎn)E.匯率風(fēng)險(xiǎn)【答案】BD14、成本計(jì)劃可分解為（）方A.材料設(shè)備成本計(jì)劃B.管理費(fèi)成本計(jì)劃C.人工費(fèi)成本計(jì)劃D.不可預(yù)見成本計(jì)劃E.施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃【答案】ABC15、對(duì)于購買-更新改造-出租-出售模式來說，這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）等。A.購買成本B.更新改造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.轉(zhuǎn)售稅費(fèi)E.建造成本【答案】ABCD16、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的是()。A.買地——建房——賣房B.買房——經(jīng)營(yíng)C.買房——出租——轉(zhuǎn)售D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓【答案】BCD17、利率的儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為（）。A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價(jià)格C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤(rùn)率E.利率不受貨幣因素的影響【答案】B18、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC19、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A.建筑阻礙、高速路或鐵路B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征【答案】ACD20、按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為（）。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者C.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者E.軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者【答案】ABCD21、某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標(biāo)出讓方式取得了一宗毛地的使用權(quán)進(jìn)行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。A.宗地用途B.容積率C.建筑物的允許高度D.建筑物的結(jié)構(gòu)【答案】ABC22、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)D.在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第二階段，市場(chǎng)空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場(chǎng)租金的下滑始于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段【答案】ABC23、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報(bào)率【答案】AD24、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括()。A.所處區(qū)位B.交通方便性C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.物業(yè)管理水平E建筑形式【答案】ABCD25、隨著市場(chǎng)細(xì)分化理論在企業(yè)營(yíng)銷中的普遍應(yīng)用，消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。A.消費(fèi)習(xí)慣因素B.人口因素C.消費(fèi)行為因素D.消費(fèi)心理E.經(jīng)濟(jì)因素【答案】BCD26、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD27、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來越復(fù)雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有()等方面的知識(shí)。A.市場(chǎng)營(yíng)銷以及資產(chǎn)管理B.建筑設(shè)計(jì)C.建造技術(shù)D.房地產(chǎn)估價(jià)E項(xiàng)目管理【答案】ABC28、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有（）。A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量C.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化D.單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化【答案】BCD29、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A30、下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。A.商品住房限購政策導(dǎo)致住房租金上漲B.居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅C.保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D.房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)E.通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加【答案】ABC31、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD32、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的說法，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)存在的主要原因之一B.傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C.合理空置率可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)D.在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第二階段，市場(chǎng)空置率高于合理空置率E.房地產(chǎn)市場(chǎng)租金的下滑始于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段【答案】ABC33、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括()。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本【答案】ACD34、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房【答案】ABD35、以下關(guān)于CPU與I/O設(shè)備交換數(shù)據(jù)時(shí)所用控制方式的敘述中，錯(cuò)誤的是()A.程序查詢方式下交換數(shù)據(jù)不占用CPU時(shí)間B.中斷方式下CPU與外設(shè)可并行工作C.中斷方式下CPU不需要主動(dòng)查詢和等待外設(shè)D.DMA方式下不需要CPU執(zhí)行程序傳送數(shù)據(jù)【答案】A36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤(rùn)表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD37、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括（）。A.時(shí)間類參數(shù)B.投資類參數(shù)C.融資相關(guān)參數(shù)D.收益相關(guān)指標(biāo)E.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)【答案】ACD38、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費(fèi)用索賠【答案】A39、價(jià)值工程中，提高價(jià)值的方法包括（）等。A.功能提高，費(fèi)用不變B.功能不變，費(fèi)用降低C.功能提高，費(fèi)用下降D.功能提高小于費(fèi)用提高E.功能下降小于費(fèi)用下降【答案】ABC40、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.貸款銀行評(píng)價(jià)C.項(xiàng)目評(píng)估D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)E.貸款綜合評(píng)價(jià)【答案】ACD41、下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)—銷售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)有（）。A.投資收益率B.物業(yè)增值率C.開發(fā)利潤(rùn)D.成本利潤(rùn)率E.股權(quán)增加率【答案】ACD42、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD43、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中以下()屬于盈利能力指標(biāo)。A.FIRRB.借款償還期C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.資產(chǎn)負(fù)債率E流動(dòng)比率【答案】AC44、預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)有以下幾種情況()。A.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變B.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出低于預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，報(bào)酬率不變C.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不變，報(bào)酬率升高了D.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流超出預(yù)期目標(biāo)要求，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不變，報(bào)酬率降低了E物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，實(shí)際收益現(xiàn)金流與預(yù)期收益現(xiàn)金流一樣，報(bào)酬率升高了【答案】AC45、以下屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的社會(huì)環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC46、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標(biāo)估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法【答案】ABC47、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的是()。A.買地——建房——賣房B.買房——經(jīng)營(yíng)C.買房——出租——轉(zhuǎn)售D.買房——出租E買地——開發(fā)——轉(zhuǎn)讓【答案】BCD48、在定點(diǎn)二進(jìn)制運(yùn)算中，減法運(yùn)算一般通過()來實(shí)現(xiàn)。A.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器B.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器C.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器D.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器【答案】D49、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動(dòng)態(tài)投資回收期法D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD50、“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（）。A.按地域范圍細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按增量存量細(xì)分D.按交易方式細(xì)分E.按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分【答案】ABD大題（共10題）一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮慷?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。三、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】四、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮课?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。【答案】六、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；七、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至×