第6講 經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析課件

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析制作人張奎丁剛第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)制作人張奎丁剛1學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的含義及特點(diǎn)重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的內(nèi)容運(yùn)用適當(dāng)?shù)沫h(huán)境分析方法對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境分析熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇的內(nèi)容，并結(jié)合環(huán)境分析的結(jié)果對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容制作人張奎丁剛學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的含義及特點(diǎn)制作人張奎2本章綱要第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則、內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析制作人張奎丁剛本章綱要第一節(jié)概述制作人張奎丁剛3第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，就是影響開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活功整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總合。制作人張奎丁剛第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義制作人張奎丁剛4二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境第一節(jié)概述制作人張奎丁剛二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成第一節(jié)概述制作人張奎丁剛5第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)1．關(guān)聯(lián)性2．可變性3．相對(duì)性4．層次性BACK制作人張奎丁剛第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)BACK制作人張6第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則1．客觀性原則2．全面性原則3．比較性原則4．預(yù)測(cè)性原則制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原7第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容（一）宏觀環(huán)境1．政策環(huán)境（1）財(cái)政政策（2）貨幣政策（3）產(chǎn)業(yè)政策（4）土地政策（5）住房政策制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原8第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟(jì)條件（2）居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買(mǎi)力制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原9第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容3．人口環(huán)境（1）人口總量（2）人口的年齡結(jié)構(gòu)（3）人口的地理分布（4）家庭結(jié)構(gòu)4．自然環(huán)境5．技術(shù)環(huán)境制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原10第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（二）中觀環(huán)境1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制體系房地產(chǎn)法律國(guó)務(wù)院頒布的房地產(chǎn)條例國(guó)務(wù)院相關(guān)部委頒布的行政規(guī)與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的其他法律制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原11第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期市場(chǎng)整理階段市場(chǎng)穩(wěn)定階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段過(guò)度建設(shè)階段（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)3．房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原12第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（三）微觀環(huán)境1．區(qū)域地理位置特點(diǎn)（1）區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)（2）區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位（3）區(qū)域的社會(huì)地位（4）區(qū)域的交通便捷程度制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原13第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（2）區(qū)域規(guī)劃3．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)（1）區(qū)域居民及分布特點(diǎn)（2）區(qū)域居民收入與購(gòu)買(mǎi)力（3）區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣（4）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素BACK制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原14第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（一）多因素加權(quán)分析法多因素加權(quán)分析法是美國(guó)一家商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)公司編制經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)所采用的一種方法。制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（一）多因素加權(quán)分析法15第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法包括15個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素，且依據(jù)重要性，確定具體權(quán)數(shù)最高權(quán)數(shù)是3，表示最為重要。每一項(xiàng)最高分值是4，該項(xiàng)條件被認(rèn)為最佳可得4分。各項(xiàng)的總權(quán)數(shù)是25，最高值則為100。數(shù)值越高則表示環(huán)境條件越好。

制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法包括15個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)環(huán)16（二）道氏評(píng)估法投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)道氏評(píng)估法分四個(gè)步驟第一步，評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個(gè)因素；第二步，評(píng)估引起變化的各個(gè)主要壓力因素；第三步，在前述兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出8—10個(gè)能獲得成功的關(guān)鍵因素；第四步，在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出4套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法制作人張奎丁剛（二）道氏評(píng)估法第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法制作人17第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法SWOT分析法思路如圖

宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析SWOT綜合分析開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法18SWOT分析法四個(gè)點(diǎn):1．企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S＋O＝機(jī)會(huì)點(diǎn)2．企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S＋T＝可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3．企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W＋O＝可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)4．企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W＋T＝風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（威脅點(diǎn)）

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法BACK制作人張奎丁剛SWOT分析法第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法BAC19第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇（一）時(shí)機(jī)的選擇1．房地產(chǎn)周期不同階段的時(shí)機(jī)選擇2．政策研究與時(shí)機(jī)選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析20第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）區(qū)位地段的選擇1．國(guó)家的選擇2．城市的選擇3．區(qū)域的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析21第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析（三）投資類(lèi)型的選擇1．土地投資2．住宅投資3．商業(yè)設(shè)施4．寫(xiě)字樓（四）質(zhì)量的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析22第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）政治風(fēng)險(xiǎn)1．政治風(fēng)險(xiǎn)的含義指由于未能預(yù)期政治事件的發(fā)生或政策發(fā)生變化，導(dǎo)致國(guó)家投資環(huán)境的變動(dòng)，進(jìn)而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失的可能性2．政治風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析23第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析2．政治風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施（1）投資前的管理（2）投資后的管理（3）風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的補(bǔ)救措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析24第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)1．經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的含義2．經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施（1）投資前的管理（2）投資過(guò)程中的管理（3）風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的補(bǔ)救措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析25第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析（三）金融風(fēng)險(xiǎn)1．金融風(fēng)險(xiǎn)的含義金融風(fēng)險(xiǎn)是指由于金融業(yè)各種經(jīng)濟(jì)杠桿發(fā)生變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失的可能，主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)和外匯風(fēng)險(xiǎn)。2．金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施（1）利率風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施（2）外匯風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析26第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析（四）來(lái)自自然界和沖突的意外風(fēng)險(xiǎn)（五）個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)BACK制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析27演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！28第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析制作人張奎丁剛第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)制作人張奎丁剛29學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的含義及特點(diǎn)重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的內(nèi)容運(yùn)用適當(dāng)?shù)沫h(huán)境分析方法對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境分析熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇的內(nèi)容，并結(jié)合環(huán)境分析的結(jié)果對(duì)一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容制作人張奎丁剛學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的含義及特點(diǎn)制作人張奎30本章綱要第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則、內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析制作人張奎丁剛本章綱要第一節(jié)概述制作人張奎丁剛31第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，就是影響開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活功整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總合。制作人張奎丁剛第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義制作人張奎丁剛32二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境第一節(jié)概述制作人張奎丁剛二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成第一節(jié)概述制作人張奎丁剛33第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)1．關(guān)聯(lián)性2．可變性3．相對(duì)性4．層次性BACK制作人張奎丁剛第一節(jié)概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)BACK制作人張34第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則1．客觀性原則2．全面性原則3．比較性原則4．預(yù)測(cè)性原則制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原35第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容（一）宏觀環(huán)境1．政策環(huán)境（1）財(cái)政政策（2）貨幣政策（3）產(chǎn)業(yè)政策（4）土地政策（5）住房政策制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原36第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）宏觀經(jīng)濟(jì)條件（2）居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買(mǎi)力制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原37第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容3．人口環(huán)境（1）人口總量（2）人口的年齡結(jié)構(gòu)（3）人口的地理分布（4）家庭結(jié)構(gòu)4．自然環(huán)境5．技術(shù)環(huán)境制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原38第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（二）中觀環(huán)境1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制體系房地產(chǎn)法律國(guó)務(wù)院頒布的房地產(chǎn)條例國(guó)務(wù)院相關(guān)部委頒布的行政規(guī)與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的其他法律制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原39第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)周期市場(chǎng)整理階段市場(chǎng)穩(wěn)定階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段過(guò)度建設(shè)階段（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)3．房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原40第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容（三）微觀環(huán)境1．區(qū)域地理位置特點(diǎn)（1）區(qū)域自然環(huán)境特點(diǎn)（2）區(qū)域的經(jīng)濟(jì)地位（3）區(qū)域的社會(huì)地位（4）區(qū)域的交通便捷程度制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原41第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原則、內(nèi)容2．區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略（2）區(qū)域規(guī)劃3．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)（1）區(qū)域居民及分布特點(diǎn)（2）區(qū)域居民收入與購(gòu)買(mǎi)力（3）區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)與習(xí)慣（4）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布及相關(guān)影響因素BACK制作人張奎丁剛第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境

分析的原42第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（一）多因素加權(quán)分析法多因素加權(quán)分析法是美國(guó)一家商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)公司編制經(jīng)營(yíng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)所采用的一種方法。制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（一）多因素加權(quán)分析法43第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法包括15個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素，且依據(jù)重要性，確定具體權(quán)數(shù)最高權(quán)數(shù)是3，表示最為重要。每一項(xiàng)最高分值是4，該項(xiàng)條件被認(rèn)為最佳可得4分。各項(xiàng)的總權(quán)數(shù)是25，最高值則為100。數(shù)值越高則表示環(huán)境條件越好。

制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法包括15個(gè)方面的經(jīng)營(yíng)環(huán)44（二）道氏評(píng)估法投資風(fēng)險(xiǎn)分為兩類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)道氏評(píng)估法分四個(gè)步驟第一步，評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個(gè)因素；第二步，評(píng)估引起變化的各個(gè)主要壓力因素；第三步，在前述兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出8—10個(gè)能獲得成功的關(guān)鍵因素；第四步，在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出4套項(xiàng)目預(yù)測(cè)方案。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法制作人張奎丁剛（二）道氏評(píng)估法第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法制作人45第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法SWOT分析法思路如圖

宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析SWOT綜合分析開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策制作人張奎丁剛第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法（三）SWOT分析法46SWOT分析法四個(gè)點(diǎn):1．企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S＋O＝機(jī)會(huì)點(diǎn)2．企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S＋T＝可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3．企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即W＋O＝可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)4．企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W＋T＝風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（威脅點(diǎn)）

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法BACK制作人張奎丁剛SWOT分析法第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析方法BAC47第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇（一）時(shí)機(jī)的選擇1．房地產(chǎn)周期不同階段的時(shí)機(jī)選擇2．政策研究與時(shí)機(jī)選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析48第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）區(qū)位地段的選擇1．國(guó)家的選擇2．城市的選擇3．區(qū)域的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析49第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)選擇與風(fēng)險(xiǎn)分析（三）投資類(lèi)型的選擇1．土地投資2．住宅投資3．商業(yè)設(shè)施4．寫(xiě)字樓（四）質(zhì)量的選擇制作人張奎丁剛第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

機(jī)會(huì)