試談商業(yè)物業(yè)管理費定價方法

本文格式為Word版，下載可任意編輯——試談商業(yè)物業(yè)管理費定價方法摘要:“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內通常泛指:除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務式公寓)、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中,要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理本金的不確定性和管理費標準擬定困難的問題。

一、影響購物中心管理費定價的因素

購物中心管理費標準確實定,除了上述各種因素的影響外,還受其地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標準、人力資源本金(還有創(chuàng)辦規(guī)模、建筑特點和建筑用材)等條件的制約。直接造成了管理本金(固定資產折舊、設備運行、設備設施修理保養(yǎng)、消耗用品、人力資源、行政開支等)的差異,造成了各購物中心管理費定價標準的較大識別。細致分析上述各因素、條件,我們可領會地領略它們在管理本金和定價標準中所占據的不同權重比例。

1.地理位置

由于各地區(qū)經濟根基及進展水平不均衡,使各地對物業(yè)管理費的認同水平和承受才能存在很大差距。經濟較興隆地區(qū)能認同、采納較高的水平;經濟落后或后開發(fā)地區(qū)那么承受才能較低。例如廣州市區(qū)的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認同水平、承受才能就有很大區(qū)別,十足值往往會達成1/5—1/2的水平。除社會、經濟方面的問題外,氣候(酷寒地區(qū)與亞熱帶地區(qū))、根基配套等客觀方面的因素也是不成疏忽的。

2.所在區(qū)域

由于人們的滾動才能依舊有限,購物中心的幅射距離缺乏,雖然在同一城市或區(qū)域,但概括到不同的地域社區(qū),群體的素質、布局不一樣(干擾消費意識、消費理念),環(huán)境條件的良莠有別,營商空氣的強弱等都會直接影響商鋪的經濟價值和社會價值,從而導致對管理費標準的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價差,幅度幾近1/4強。

3.市場定位、設備配套

這關系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低,由于該目標群體的消費理念很實在,到購物中心的目的很直接,不會有太多的奢求,就算個別人認為不合意也輕易獲得諒解,故其管理本金能操縱在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費群體聚集區(qū)(如寫字樓、酒店及服務式公寓、游樂場、高檔住宅區(qū))的購物中心(如廣州的麗柏、情誼、時代廣場)市場定位一般都稍高。為迎合目標消費群體的需求,這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性,場面上要營造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位,就務必對如空調、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導購、功能配套等都作講求的設置和管理,各環(huán)節(jié)的運行方式均務必符合高端群體的消費標準。全體這些,都必然增加大量的人力、物力、財力消耗,令管理本金大大提高,物業(yè)管理企業(yè)就有必要對購物中心營運的邊際本金與邊際收益作合理、精確的測算并協(xié)調,管理費的定價標準就要根據現(xiàn)場的實際需要作相應的提高。

4.公共面積

購物中心的管理費,主要的消化渠道之一在于對公共設施、公共區(qū)域的配套管理工作。對公共區(qū)域的管理要求和標準,將對物業(yè)管理費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言,單位公共面積的管理費耗用在標切實定的條件下是不變的,但其總量那么隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加,會使得購物中心的邊際本金、管理費標準的彈性變大。一般規(guī)律:市場定位較低的購物中心,公共面積會少些;市場定位較高的購物中心,公共面積相應會多些,所以管理費標準也會定得更高。

5.服務標準