項目策劃招商方案

***·汽配城招商策劃方案***·汽配城招商策劃方案1第一部分：市場定位一、現(xiàn)狀分析篇二、市場分析篇三、SWOT分析四、項目定位第一部分：市場定位一、現(xiàn)狀分析篇2一、現(xiàn)狀分析篇1、區(qū)位分析一、現(xiàn)狀分析篇1、區(qū)位分析3項目位置項目位置4項目地處東部沿海，毗鄰山東；項目地處鎮(zhèn)海西路和204國道交界處；離主城區(qū)核心商圈2—3公里；靠近204國道和沿海高速入口；項目地處東部沿海，毗鄰山東；52、交通分析緊鄰204國道，地處沿海高速入口，交通便利；緊靠縣長途汽車站；2、交通分析63、用地分析用地為比較規(guī)則的長方形，兩邊沿主干道；占地120畝，體量適中；3、用地分析74、商圈分析步行街商圈——贛榆縣城主要的商圈，主要經(jīng)營百貨、餐飲、娛樂等；4、商圈分析8結(jié)論：項目區(qū)域交通便利；贛榆商業(yè)氛圍薄弱，項目所在的商圈需要時間培養(yǎng)；結(jié)論：9二、市場分析篇總體概況:目前贛榆縣共有汽配、汽修等相關(guān)經(jīng)營戶共計500-550戶，其中以汽配汽修為主；二、市場分析篇總體概況:10具體如下：汽配類：約有商戶150-200戶，基本集中在本項目附近；汽修類：約有商戶250戶，此類商戶是贛榆汽車產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)的主力軍；汽車裝飾等：約有商戶100戶，相對零散，環(huán)境差，交通不便；整車銷售類：數(shù)量比較少，基本是抵擋車型的銷售；貨車的銷售規(guī)模較大的主要有兩家；農(nóng)用車和工程機械車在贛榆的銷售也很少；具體如下：11三、SWOT分析1、優(yōu)勢（strength）區(qū)域位置優(yōu)越，緊鄰核心城區(qū)；地處204國道和沿海高速交界處，交通便利；政府對項目支持力度大；地處傳統(tǒng)汽車服務(wù)聚集地，客源豐富；三、SWOT分析122、劣勢（weakness）處于非成熟商圈，人氣堪憂；銷售后的統(tǒng)一經(jīng)營管理難度大；新城區(qū)達到距離遠；2、劣勢（weakness）133、機會（opportunity）大部分汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)地處拆遷地段，便于重新洗牌；伴隨著港口城市發(fā)展，贛榆汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)將有很大的發(fā)展空間；項目作為贛榆目前投資最大的項目之一勢必得到政府的大力扶持；3、機會（opportunity）144、威脅（threats）贛榆汽車服務(wù)市場的發(fā)展需要一定的時間，將給項目前期帶來很大挑戰(zhàn)；城區(qū)東移將對項目有一定的影響；現(xiàn)有零散的汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)也將在初期影響項目進展；4、威脅（threats）15結(jié)論：抓住項目的優(yōu)勢，規(guī)避對項目不利的因素，善于行業(yè)市場整合，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展促成項目成功結(jié)論：16四、項目定位1、總體定位贛榆縣及周邊地區(qū)汽車服務(wù)市場四、項目定位172、功能區(qū)定位娛樂配套中心行政客服中心二手車交易中心物流配載中心汽車裝飾美容中心汽車維修中心整車展銷中心汽配中心汽車、工程車、農(nóng)用車、摩托車等2、功能區(qū)定位娛樂配套行政客服二手車交易物流配載中心汽車裝飾18關(guān)于二手車說明需要注意幾點：二手車資質(zhì)申請；二手車交易場地（一般為封閉式場地）如果二手車無法進入市場，則市場功能區(qū)定位可以更改為六大功能區(qū)：關(guān)于二手車說明需要注意幾點：19功能區(qū)定位配套服務(wù)中心物流配載中心汽車裝飾美容中心汽車維修中心整車展銷中心汽配中心汽車、工程車、農(nóng)用車、摩托車等功能區(qū)定位配套服務(wù)物流配載中心汽車裝飾美容汽車維修中心整車展20第二部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議一、整體規(guī)劃建議第二部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議一、整體規(guī)劃建議21項目策劃招商方案221、內(nèi)外動線相結(jié)合；2、設(shè)計停車場和修理區(qū)，兩者要分開但要相鄰；3、創(chuàng)造更多的沿街沿路商鋪；4、市場基本道路12米，局部主干道15—18米；1、內(nèi)外動線相結(jié)合；23二、結(jié)構(gòu)設(shè)計建議1、基本結(jié)構(gòu)a、復(fù)式為主，少量1.2.3層連體，局部4—5層；b、或者多數(shù)1.2.3層連體，局部4—5層（根據(jù)銷售需要安排）二、結(jié)構(gòu)設(shè)計建議242、內(nèi)部結(jié)構(gòu)建議a、基本戶型內(nèi)鋪：5×8或者4.5×9（M）沿街：8×10或者10×18（局部）對通結(jié)構(gòu)可以采取5×10或者5×122、內(nèi)部結(jié)構(gòu)建議25b、層高沿街、修理區(qū)：4.8或者5.5（M）內(nèi)鋪：4.2（M）二層、三層：3.6、3.3（M）b、層高26第三部分：目標客戶一、基本原則以本地經(jīng)營戶為主要客戶來源，兼顧連云港市區(qū)經(jīng)營戶和少量外來戶第三部分：目標客戶一、基本原則271、密切跟蹤已拆遷經(jīng)營戶去向；2、80%左右客戶來源為本地經(jīng)營戶；3、新浦市區(qū)以整車銷售和地區(qū)總代理為主；4、其他途徑來贛榆的外來戶；1、密切跟蹤已拆遷經(jīng)營戶去向；28二、招商范圍整車類：各類私家車、工程車、農(nóng)用車；汽配類：各類型汽車零配件、油品、輪胎、汽保工具等；汽車裝飾類：汽車裝飾銷售、批發(fā)以及現(xiàn)場服務(wù)；汽修類：各類車型的維修服務(wù)；物流配載類：各類物流公司、貨代公司、車隊等；二手車交易類：經(jīng)營二手車交易的各類服務(wù)機構(gòu)；行政客服類：車管所、運管處等各類汽車相關(guān)行政窗口，相關(guān)協(xié)會等；娛樂配套類：飯店、賓館、休閑娛樂中心等；二、招商范圍29第四部分：招商渠道一、總原則建議采取“改網(wǎng)”的方式作為招商主要渠道——以現(xiàn)有汽車相關(guān)網(wǎng)絡(luò)進行梳理改造第四部分：招商渠道一、總原則30五大渠道方式個人——如招商員一對一溝通相關(guān)機構(gòu)——如汽配行業(yè)協(xié)會會議——如招商推介會活動——如車友俱樂部活動媒體——如報紙五大渠道方式31第五部分：招商策略1、蓄水放閘項目招商前期采取蓄水養(yǎng)魚的政策——“勢”項目招商中期采取開閘放水的政策——“能”第五部分：招商策略1、蓄水放閘322、重點突破引導(dǎo)行業(yè)大戶，推動市場潮流2、重點突破333、搶占制高點即獨特的招商主張，體現(xiàn)項目相對此前汽車服務(wù)市場突出的業(yè)態(tài)規(guī)劃、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、配套齊全等優(yōu)勢，而非價格等初級優(yōu)勢；3、搶占制高點344、里應(yīng)外合本地“狼”+外地“狼”=本地“羊”變成“狼”或者死“羊”4、里應(yīng)外合355、小步快走穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步完善切不可冒然躍進5、小步快走36第六部分：招商政策租金政策：建議略低于項目附近租金和汽配行業(yè)租金均價；租期政策：2—5年；免租政策：租2免1租5免2或2.5第六部分：招商政策租金政策：建議略低于項目附近租金和汽配行業(yè)37第七部分：招商流程第一階段：招商籌備工作市場調(diào)研確定項目定位制定招商條件招商物料準備第七部分：招商流程第一階段：招商籌備工作市場調(diào)研確定項目制定38第二階段：客戶簽約主力客戶簽約一般客戶簽約第二階段：客戶簽約主力客戶簽約一般客戶簽約39主力客戶簽約客戶現(xiàn)場接洽簽定意向租賃書簽訂租賃合同前期接觸和摸底招商條件談判政策調(diào)整工程整改根據(jù)情況可略簽約繳款主力客戶簽約客戶現(xiàn)場接洽簽定意向租賃書簽訂租賃合同前期接觸和40一般客戶簽約客戶接待客戶簽訂租賃合同招商條件告知招商條件談判調(diào)整簽約繳款一般客戶簽約客戶接待客戶簽訂租賃合同招商條件告知招商條件談判41第三階段：市場啟動物業(yè)交付入場裝修市場開業(yè)物業(yè)部確定交付情況發(fā)出入場裝修通知辦理入場裝修手續(xù)并交納裝修保證金制定詳細的入場裝修跟蹤計劃協(xié)助策劃部分搞好開業(yè)活動方案爭取商戶對市場開業(yè)的支持第三階段：市場啟動物業(yè)交付入場裝修市場開業(yè)物業(yè)部確定交付情況42第八部分：招商促進基本原則：采用“組合拳”的方式后期推動招商第八部分：招商促進基本原則：43結(jié)束注：1、主要數(shù)據(jù)由劉總提供；2、由于時間關(guān)系有些問題無法深入調(diào)研，得出的一些建議仍需要論證；3、本方案為基本初稿；4、謝謝賴總給我提供這次機會！結(jié)束注：1、主要數(shù)據(jù)由劉總提供；44謝謝！2010.5.1謝謝！2010.5.145***·汽配城招商策劃方案***·汽配城招商策劃方案46第一部分：市場定位一、現(xiàn)狀分析篇二、市場分析篇三、SWOT分析四、項目定位第一部分：市場定位一、現(xiàn)狀分析篇47一、現(xiàn)狀分析篇1、區(qū)位分析一、現(xiàn)狀分析篇1、區(qū)位分析48項目位置項目位置49項目地處東部沿海，毗鄰山東；項目地處鎮(zhèn)海西路和204國道交界處；離主城區(qū)核心商圈2—3公里；靠近204國道和沿海高速入口；項目地處東部沿海，毗鄰山東；502、交通分析緊鄰204國道，地處沿海高速入口，交通便利；緊靠縣長途汽車站；2、交通分析513、用地分析用地為比較規(guī)則的長方形，兩邊沿主干道；占地120畝，體量適中；3、用地分析524、商圈分析步行街商圈——贛榆縣城主要的商圈，主要經(jīng)營百貨、餐飲、娛樂等；4、商圈分析53結(jié)論：項目區(qū)域交通便利；贛榆商業(yè)氛圍薄弱，項目所在的商圈需要時間培養(yǎng)；結(jié)論：54二、市場分析篇總體概況:目前贛榆縣共有汽配、汽修等相關(guān)經(jīng)營戶共計500-550戶，其中以汽配汽修為主；二、市場分析篇總體概況:55具體如下：汽配類：約有商戶150-200戶，基本集中在本項目附近；汽修類：約有商戶250戶，此類商戶是贛榆汽車產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)的主力軍；汽車裝飾等：約有商戶100戶，相對零散，環(huán)境差，交通不便；整車銷售類：數(shù)量比較少，基本是抵擋車型的銷售；貨車的銷售規(guī)模較大的主要有兩家；農(nóng)用車和工程機械車在贛榆的銷售也很少；具體如下：56三、SWOT分析1、優(yōu)勢（strength）區(qū)域位置優(yōu)越，緊鄰核心城區(qū)；地處204國道和沿海高速交界處，交通便利；政府對項目支持力度大；地處傳統(tǒng)汽車服務(wù)聚集地，客源豐富；三、SWOT分析572、劣勢（weakness）處于非成熟商圈，人氣堪憂；銷售后的統(tǒng)一經(jīng)營管理難度大；新城區(qū)達到距離遠；2、劣勢（weakness）583、機會（opportunity）大部分汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)地處拆遷地段，便于重新洗牌；伴隨著港口城市發(fā)展，贛榆汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)將有很大的發(fā)展空間；項目作為贛榆目前投資最大的項目之一勢必得到政府的大力扶持；3、機會（opportunity）594、威脅（threats）贛榆汽車服務(wù)市場的發(fā)展需要一定的時間，將給項目前期帶來很大挑戰(zhàn)；城區(qū)東移將對項目有一定的影響；現(xiàn)有零散的汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)也將在初期影響項目進展；4、威脅（threats）60結(jié)論：抓住項目的優(yōu)勢，規(guī)避對項目不利的因素，善于行業(yè)市場整合，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展促成項目成功結(jié)論：61四、項目定位1、總體定位贛榆縣及周邊地區(qū)汽車服務(wù)市場四、項目定位622、功能區(qū)定位娛樂配套中心行政客服中心二手車交易中心物流配載中心汽車裝飾美容中心汽車維修中心整車展銷中心汽配中心汽車、工程車、農(nóng)用車、摩托車等2、功能區(qū)定位娛樂配套行政客服二手車交易物流配載中心汽車裝飾63關(guān)于二手車說明需要注意幾點：二手車資質(zhì)申請；二手車交易場地（一般為封閉式場地）如果二手車無法進入市場，則市場功能區(qū)定位可以更改為六大功能區(qū)：關(guān)于二手車說明需要注意幾點：64功能區(qū)定位配套服務(wù)中心物流配載中心汽車裝飾美容中心汽車維修中心整車展銷中心汽配中心汽車、工程車、農(nóng)用車、摩托車等功能區(qū)定位配套服務(wù)物流配載中心汽車裝飾美容汽車維修中心整車展65第二部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議一、整體規(guī)劃建議第二部分：項目規(guī)劃設(shè)計建議一、整體規(guī)劃建議66項目策劃招商方案671、內(nèi)外動線相結(jié)合；2、設(shè)計停車場和修理區(qū)，兩者要分開但要相鄰；3、創(chuàng)造更多的沿街沿路商鋪；4、市場基本道路12米，局部主干道15—18米；1、內(nèi)外動線相結(jié)合；68二、結(jié)構(gòu)設(shè)計建議1、基本結(jié)構(gòu)a、復(fù)式為主，少量1.2.3層連體，局部4—5層；b、或者多數(shù)1.2.3層連體，局部4—5層（根據(jù)銷售需要安排）二、結(jié)構(gòu)設(shè)計建議692、內(nèi)部結(jié)構(gòu)建議a、基本戶型內(nèi)鋪：5×8或者4.5×9（M）沿街：8×10或者10×18（局部）對通結(jié)構(gòu)可以采取5×10或者5×122、內(nèi)部結(jié)構(gòu)建議70b、層高沿街、修理區(qū)：4.8或者5.5（M）內(nèi)鋪：4.2（M）二層、三層：3.6、3.3（M）b、層高71第三部分：目標客戶一、基本原則以本地經(jīng)營戶為主要客戶來源，兼顧連云港市區(qū)經(jīng)營戶和少量外來戶第三部分：目標客戶一、基本原則721、密切跟蹤已拆遷經(jīng)營戶去向；2、80%左右客戶來源為本地經(jīng)營戶；3、新浦市區(qū)以整車銷售和地區(qū)總代理為主；4、其他途徑來贛榆的外來戶；1、密切跟蹤已拆遷經(jīng)營戶去向；73二、招商范圍整車類：各類私家車、工程車、農(nóng)用車；汽配類：各類型汽車零配件、油品、輪胎、汽保工具等；汽車裝飾類：汽車裝飾銷售、批發(fā)以及現(xiàn)場服務(wù)；汽修類：各類車型的維修服務(wù)；物流配載類：各類物流公司、貨代公司、車隊等；二手車交易類：經(jīng)營二手車交易的各類服務(wù)機構(gòu)；行政客服類：車管所、運管處等各類汽車相關(guān)行政窗口，相關(guān)協(xié)會等；娛樂配套類：飯店、賓館、休閑娛樂中心等；二、招商范圍74第四部分：招商渠道一、總原則建議采取“改網(wǎng)”的方式作為招商主要渠道——以現(xiàn)有汽車相關(guān)網(wǎng)絡(luò)進行梳理改造第四部分：招商渠道一、總原則75五大渠道方式個人——如招商員一對一溝通相關(guān)機構(gòu)——如汽配行業(yè)協(xié)會會議——如招商推介會活動——如車友俱樂部活動媒體——如報紙五大渠道方式76第五部分：招商策略1、蓄水放閘項目招商前期采取蓄水養(yǎng)魚的政策——“勢”項目招商中期采取開閘放水的政策——“能”第五部分：招商策略1、蓄水放閘772、重點突破引導(dǎo)行業(yè)大戶，推動市場潮流2、重點突破783、搶占制高點即獨特的招商主張，體現(xiàn)項目相對此前汽車服務(wù)市場突出的業(yè)態(tài)規(guī)劃、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、配套齊全等優(yōu)勢，而非價格等初級優(yōu)勢；3、搶占制高點794、里應(yīng)外合本地“狼”+外地“狼”=本地“羊”變成“狼”或者死“羊”4、里應(yīng)外合805、小步快走穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步完善切不可冒然躍進5、小步快走81第六部分：招商政策租金政策：建議略低于項目附近租金和汽配行業(yè)租金均價；租期政策：2—5年；免租政策：租2免1租5免2或2.5第六部分：招商政策租金政策