第十八章用益物權(quán)課件

18.1用益物權(quán)的概念和特征1、概念和特征對他人所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)在一定范圍內(nèi)進行占有、使用和收益的權(quán)利。1）目的為取得物的使用價值2）主要以不動產(chǎn)為標的物，物權(quán)法承認動產(chǎn)用益物權(quán)3）屬于他物權(quán)、限制物權(quán)和有期限物權(quán)，是一種獨立物權(quán)2、用益物權(quán)的社會意義1）解決財產(chǎn)占有和使用的分離，利于財產(chǎn)的有效利用2）克服租賃、借貸等債權(quán)關(guān)系對于利用人保護的不足18.1用益物權(quán)的概念和特征1、概念和特征118.1我國民法上用益物權(quán)的分類18.1我國民法上用益物權(quán)的分類2劃撥的建設(shè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案情簡介：某市國土局于1989年7月13日下文批準，將位于龍昆路和龍華路十字路口東南角1、38畝土地劃撥給房建公司用于建公辦大樓。該批文明文規(guī)定：“應(yīng)嚴格在紅線范圍內(nèi)控制用地，不得擅自超越，不得擅自改變土地使用性質(zhì)?！狈拷ü救〉蒙鲜鰞蓧K土地批文后，于1990年7月5日向市城建局申報建8層辦公樓，該局于1991年12月28日下發(fā)了施工任務(wù)通知書，批準房建公司在被批土地上建8層辦公樓。房建公司取得施工許可證后，因公司經(jīng)營狀況惡化，即取消了建設(shè)辦公樓的計劃，而將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，雙方約定：房建公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，用地2779平方米，每平方米售價4200元，共計8618萬元，分6次付清；付第二批款項后，房建公司把所有文件、紅線圖和土地使用權(quán)證等正本交給中商公司保管；交付使用時間為1994年9月30日。爭議點：劃撥的土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓要符合什么條件？劃撥的建設(shè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3法理分析：劃撥是土地使用權(quán)無償取得的一種方式?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”劃撥土地使用權(quán)可以經(jīng)法定程序后進行轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！痹诒景钢校拷ü窘?jīng)申請和批準，取得了劃撥土地使用權(quán)，后將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，并未報請有批準權(quán)的人民政府審批，且未補辦出讓手續(xù)，違反了有關(guān)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，因此，房建公司轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為無效。法理分析：418.2建設(shè)用地使用權(quán)1、概念和特征依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并所有建筑物、構(gòu)筑物或其他工作物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。又稱城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)。（傳統(tǒng)民法稱地上權(quán)）存在于他人土地之上的權(quán)利1）客體為國有土地2）以保存建筑物或其他工作物為目的（其范圍包括地上和地下）3）不以建筑物或其他工作物的存在為前提18.2建設(shè)用地使用權(quán)1、概念和特征518.2建設(shè)用地使用權(quán)2、取得方式1）通過行政劃撥取得土地使用權(quán)（行政行為）。具有公益性、無償性、無期限性，限制其轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓的，須補交土地出讓金。適用范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等用地。2）通過土地出讓取得土地使用權(quán)（協(xié)議、拍賣、招標、掛牌）土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。雙方簽訂土地出讓合同，約定雙方權(quán)利義務(wù)。（居住用地70年，工業(yè)用地50年，教科文衛(wèi)用地50年，商業(yè)用地40年）3）通過受讓轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)（協(xié)議）土地使用者將土地使用權(quán)通過出售、交換和贈與轉(zhuǎn)讓給其他人。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。3、登記無論通過何種方式取得，建設(shè)用地使用權(quán)均需要在國土資源管理部門辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證，方能設(shè)立。18.2建設(shè)用地使用權(quán)2、取得方式618.2建設(shè)用地使用權(quán)4、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利1）占有和使用土地占有、使用、收益權(quán)，建造、所有并經(jīng)營建筑物；物上請求權(quán)、相鄰關(guān)系的適用2）處分權(quán)通過書面合同將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》的條件通過出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：繳納全部土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書，完成開發(fā)投資總額的25%以上劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：經(jīng)過批準并辦理出讓手續(xù)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施必須一并處分，保證地上建筑物的所有人與土地使用權(quán)人的統(tǒng)一性?！胺侩S地走，地隨房走”18.2建設(shè)用地使用權(quán)4、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利718.2建設(shè)用地使用權(quán)5、建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)1）支付土地出讓金或使用費2）維持土地用途，合理使用土地3）恢復(fù)土地原狀6、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅1）期限屆滿（有償出讓商業(yè)用40年、工業(yè)用50年、居住用70年）2）被撤銷（擅自改變土地用途、兩年以上不開發(fā)利用的）3）被征收、土地滅失18.2建設(shè)用地使用權(quán)5、建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)818.2建設(shè)用地使用權(quán)7、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果1）住宅用地使用權(quán)自動續(xù)期2）非住宅用地依法辦理續(xù)期8、建設(shè)用地使用權(quán)與土地租賃的區(qū)別*土地租賃的物權(quán)化1）物權(quán)與債權(quán)（登記的效力、對抗第三人效力）2）期間長短不同3）地租的有無4）流通性的有無18.2建設(shè)用地使用權(quán)7、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果9土地的承包經(jīng)營權(quán)能否繼承和抵押案情簡介：城郊某村將靠近河邊的200畝荒灘，通過公開發(fā)布和協(xié)商的方式以每年每畝300元的標準承包給城里人張某從事種養(yǎng)殖業(yè)和旅游的綜合開發(fā)，承包期為30年，雙方依法簽訂了合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。經(jīng)營3年之后，張某因資金緊張，準備向銀行申請貸款，并以該土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押。但張某隨后在一次車禍中死亡，于是村委會便以承包人死亡為由提出收回該片土地的承包經(jīng)營權(quán)另行發(fā)包。對此，張某的女兒小張?zhí)岢霎愖h，認為承包期還沒有滿，自己有權(quán)繼續(xù)經(jīng)營。爭議點：1、土地的承包經(jīng)營權(quán)是否能抵押？2、小張有沒有權(quán)利繼承其父親的土地承包經(jīng)營權(quán)？土地的承包經(jīng)營權(quán)能否繼承和抵押案情簡介：10法理分析：1、土地的承包經(jīng)營權(quán)是否能抵押？《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》對家庭取得的耕地、林地、草地等承包經(jīng)營權(quán)通過抵押方式進行流轉(zhuǎn)是禁止的，如果以家庭承包的土地經(jīng)營權(quán)進行抵押，是不合法的，不受法律保護的。在本案中張某取得的是荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第133條規(guī)定：“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律或國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)?！币虼耍段餀?quán)法》施行以后，張某將該荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押是合法有效的。2、小張有沒有權(quán)利繼承其父親的土地承包經(jīng)營權(quán)？《物權(quán)法》第133條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”。雖然在該條中沒有明確指出以“其他方式”流轉(zhuǎn)是否包括繼承的方式，但《農(nóng)村土地承包法》第五十條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包?！币虼?，張某通過公開協(xié)商的方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)，其繼承人是可以繼續(xù)承包的，村委會要求收回張某的土地承包經(jīng)營權(quán)的理由不成立。法理分析：1118.3土地承包經(jīng)營權(quán)1、概念和特征土地承包經(jīng)營人依法享有對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權(quán)利?！掇r(nóng)村土地承包法》２００２年８月２９日通過，自２００３年３月１日起施行特征：1）主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者（可以是本集體組織以外的單位或個人）2）客體是集體所有或國有集體使用的農(nóng)用土地3）目的是進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動18.3土地承包經(jīng)營權(quán)1、概念和特征1218.3土地承包經(jīng)營權(quán)2、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和登記1）基于法律行為取得（承包合同、轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓）土地承包經(jīng)營合同由村集體經(jīng)濟組織或村民小組與“農(nóng)戶”簽訂。土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。2）基于繼承取得（招標承包合同、林地承包合同）3）縣級以上人民政府頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記造冊，但登記并不是取得的要件18.3土地承包經(jīng)營權(quán)2、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和登記1318.3土地承包經(jīng)營權(quán)3、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)1）轉(zhuǎn)包：承包人將土地轉(zhuǎn)包給本集體組織內(nèi)的其他成員，并收取轉(zhuǎn)包費。原承包關(guān)系不變。2）出租：承包人將土地轉(zhuǎn)包給本集體組織外的人，并收取租金。原承包關(guān)系不變。3）互換：同一集體組織內(nèi)的成員將各自的承包土地互相交換。需變更原承包合同。4）轉(zhuǎn)讓：承包人將土地轉(zhuǎn)讓給本集體組織內(nèi)的其他人，自己退出承包關(guān)系。需要變更原承包合同。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。18.3土地承包經(jīng)營權(quán)3、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)1418.3土地承包經(jīng)營權(quán)-24、土地承包經(jīng)營人的權(quán)利1）占有使用收益權(quán)，可自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品2）依法轉(zhuǎn)讓權(quán)：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓3）獲得相應(yīng)補償權(quán)5、土地承包經(jīng)營人的義務(wù)1）按照土地的用途妥善使用，不得改變用途2）保護土地的生態(tài)環(huán)境，不得損害土地3）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（承包金不是法定義務(wù)）18.3土地承包經(jīng)營權(quán)-24、土地承包經(jīng)營人的權(quán)利1518.3土地承包經(jīng)營權(quán)6、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅1）提前收回土地：承包人全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的；連續(xù)兩年拋荒土地的；2）因自然災(zāi)害對個別農(nóng)戶的承包地作適當調(diào)整的，須經(jīng)2/3以上村民同意3）承包土地被征收的4）承包土地滅失或嚴重損毀的5）承包人死亡無人繼承的18.3土地承包經(jīng)營權(quán)6、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅1618.3土地承包經(jīng)營權(quán)7、對承包經(jīng)營權(quán)的保護1）承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地、不得調(diào)整承包地承包期內(nèi)。耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年2）不得假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)。婦女結(jié)婚或離婚的的，不得侵害其承包權(quán)。3）不得干涉承包方的合法經(jīng)營18.3土地承包經(jīng)營權(quán)7、對承包經(jīng)營權(quán)的保護1718.3土地承包經(jīng)營權(quán)8、四荒土地的承包經(jīng)營權(quán)不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

特點：1）可以發(fā)包給集體組織以外的單位和個人2）直接通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式實行公開承包，簽訂合同3）應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。4）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。5）其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。18.3土地承包經(jīng)營權(quán)8、四荒土地的承包經(jīng)營權(quán)18在他人宅基地上建房的處理案件簡介:

王某與林某為鄰居,。1992年王某全家遷往外地,遂將其四間房屋借給林某使用,并托林某妥為管理。林某從王某離去后即使用該房屋。2000年林某因兒子結(jié)婚需住房,即將王某的房屋整修了一下,并在王某房屋占用的院內(nèi)新蓋廂房三間,共花費15000元左右。2001年王某因年齡已大,即回老家居住,讓林某騰還房屋。于是,林某將王某的原四間房屋還給王某,自己仍占住其自己蓋的三間廂房。王某讓林某歸還廂房,林某稱該房為了他所蓋,歸其所有,如王某愿意可以賣給他,而王某認為此房蓋在自己院內(nèi),應(yīng)歸其所有,何況林某多年使用自己的房屋也未付過房租,而修房的費用,他已付給林某。雙方爭執(zhí)不下,王某即拆至法院,請求法院判令林某搬出雙方爭議的廂房,歸還給他。爭議點:附合物應(yīng)歸歸誰所有,其是否要對另一方予以補償。在他人宅基地上建房的處理案件簡介:19法理分析：本案爭議的焦點是添附物的所有權(quán)歸屬問題。添附,通常是指不同所有人的物合在一起形成不能分離的一物的客觀現(xiàn)象。添附包括附合、混合和加工三者，附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不宜分離,而交易上認為一物者。在添附物的所有權(quán)歸屬上,我國立法未作規(guī)定,但依民法的一般法理來確定添附物的所有權(quán)歸屬。從本案來看,林某是在王某的宅基地范圍內(nèi)建造房屋的,表面上看,屬于一不動產(chǎn)房屋附合于他人不動產(chǎn)上而合成的一物。然而在我國,土地上建筑物的建造須經(jīng)一定程序批準,并以取得土地使用權(quán)為前提。如果沒有土地使用權(quán),則也不能取得建筑物的所有權(quán)。因此,在本案中,林某不能取得建筑物的所有權(quán),在這種情況下,應(yīng)看作是動產(chǎn)(建筑材料)與不動產(chǎn)的附合,即林某的建筑材料附合于王某的宅基地上。宅基地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)又必須是一致的,只能為同一人所有。由于不動產(chǎn)與動產(chǎn)附合,不動產(chǎn)的權(quán)利人取得所有權(quán),因此,林某在王某宅基地范圍內(nèi)建筑的廂房應(yīng)由王某取得所有權(quán)。然而在添附中,失去所有權(quán)的當事人向取得所有權(quán)的當事人要求返還利益,適用法律關(guān)于不當?shù)美囊?guī)定。因此所有權(quán)擴大一方對給他人造成的損失應(yīng)于所得利益的范圍內(nèi)予以返還,當然,此利益的返還不是返還原物及孳息,而只是返還因取得他人之物所有權(quán)所增的利益。所以王某應(yīng)向林某返還所得的不當利益,該返還的范圍內(nèi)應(yīng)為林某建房的費用及相應(yīng)的勞務(wù)報酬。法院應(yīng)確認雙方爭議的房屋歸王某所有,同時應(yīng)判令王某應(yīng)在其受益范圍內(nèi)補償林某建房所付出的全部費用(林某建房用的材料費。付出的勞務(wù)費及相應(yīng)的報酬)法理分析：2018.4宅基地使用權(quán)1、定義及特征依法使用農(nóng)村集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。1）使用權(quán)主體的特定性：原則上限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。以農(nóng)村自然戶為單位2）使用權(quán)內(nèi)容的特定性：僅限于建造住宅及附屬設(shè)施，不包括經(jīng)營性用房3）使用的無償性和無期限性4）宅基地使用權(quán)具有基本的社會保障功能18.4宅基地使用權(quán)1、定義及特征2118.4宅基地使用權(quán)2、宅基地使用權(quán)的取得《物權(quán)法》第一百五十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。18.4宅基地使用權(quán)2、宅基地使用權(quán)的取得2218.4宅基地使用權(quán)3、宅基地的登記宅基地使用權(quán)的取得和變更并不以登記為要件，占有和擁有房屋所有權(quán)具有公示意義。但是可以向國土資源部門申請登記并取得宅基地使用權(quán)證。4、宅基地流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有不同意見，但物權(quán)法堅持不允許宅基地單獨轉(zhuǎn)讓和抵押。宅基地可以因繼承而轉(zhuǎn)讓，也可隨房屋一并轉(zhuǎn)讓，但受讓人僅限于同集體經(jīng)濟組織成員，城市居民不得受讓，轉(zhuǎn)讓人不得再申請取得宅基地使用權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”問題18.4宅基地使用權(quán)3、宅基地的登記2318.4宅基地使用權(quán)5、宅基地使用權(quán)的效力權(quán)利：使用土地建造和保有房屋及附屬物；通過繼承或依法轉(zhuǎn)讓房屋而轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。義務(wù)及限制：按照住宅用途使用，不得他用；不得非法轉(zhuǎn)讓，抵押等。6、消滅土地滅失；土地所有權(quán)人收回和調(diào)整；被國家征收；使用權(quán)人拋棄或無人繼承18.4宅基地使用權(quán)5、宅基地使用權(quán)的效力2418.5地役權(quán)的概念和特征18.5地役權(quán)的概念和特征2518.5地役權(quán)的內(nèi)容18.5地役權(quán)的內(nèi)容2618.5地役權(quán)的消滅18.5地役權(quán)的消滅2718.5地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別18.5地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別28相鄰權(quán)與地役權(quán)的關(guān)系案情介紹:浩遠房地產(chǎn)開發(fā)公司曾于是1994年3月以1000萬元從他人手中購買了一塊位于某市鄰近海邊的1000畝土地,以便在該地上建一棟豪華酒店。該地旁邊有一濱海商店,占地10畝,浩遠在購得該土地以后便與濱海協(xié)商,并于1994年5月訂立一項書面合同,規(guī)定:濱海在20年內(nèi)不得拆除該商店并興建高層建筑,以妨礙浩遠的旅客在酒店眺望大海,并影響浩遠周圍環(huán)境的美觀。為此,浩遠每年向濱海支付10萬元作為補償。合同生效后過了一年,濱海因經(jīng)營不善將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給了大龍公司。在訂立合同時濱海并沒有向大龍?zhí)峒捌渑c浩遠之間的協(xié)議,后大龍折除了房屋并欲興建一五層旅館,浩遠得知后立刻找濱海和大龍交涉,在請求大龍公司停止建設(shè)遭拒絕后,便向法院提起訴訟,請求法院責令大龍停止建設(shè),請求確認濱海與大龍之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效,并要求濱海賠償損失。爭議點:浩遠公司與濱海商店之間是屬于相鄰關(guān)系還是地役權(quán)關(guān)系。濱海與大龍之間的轉(zhuǎn)讓合同是否有效。相鄰權(quán)與地役權(quán)的關(guān)系29法理分析:1、首先要解決的是本案是屬于相鄰關(guān)系還是地役權(quán)關(guān)系。民法通則第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當依照有利創(chuàng)造、便利生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系?！蔽餀?quán)法第158條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的,可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記的,不得對抗善意第三人?！爆F(xiàn)在我國的物權(quán)法制度中已分別建構(gòu)了相鄰關(guān)系和地役權(quán)制度。在本案中,浩遠要求的眺望權(quán)不是其行使自己權(quán)利的必要擴張,不是像通風采光這樣屬于居住的基本條件,且我國現(xiàn)行法律在相鄰關(guān)系中也沒有規(guī)定眺望權(quán),在此案中濱海與浩遠之間談不上是相鄰關(guān)系,而是通過合同設(shè)立的地役權(quán)。大龍公司同樣也未侵害浩遠的相鄰權(quán)。2、討論濱海與大龍之間的轉(zhuǎn)讓合同是否有效。在物權(quán)法中,地役權(quán)是一項獨立的物權(quán),自合同生效時設(shè)立,但未登記不得對抗善意第三人。在本案中,浩遠與濱海間雖訂立了地役權(quán)合同,即使該合同中具有設(shè)定地役權(quán)的內(nèi)容,但因其未登記而只能在浩遠和濱海之間產(chǎn)生拘束力,無權(quán)以合同中取得的地役權(quán)對抗作為善意第三人的大龍。所以濱海與大龍之間的轉(zhuǎn)讓合同是有效的,大龍取得了房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。地役權(quán)因未登記不能對抗供役地的受讓人皆因新物權(quán)法對地役權(quán)采用的生效意思主義和登記對抗主義。總之,浩遠請求大龍停止興建。確認轉(zhuǎn)讓合同無效,在法律上不能成立,但是浩遠可以基于濱海侵害地役權(quán)提起損害賠償。法理分析:3018.6典權(quán)概述1、概念和特征典權(quán)人支付典價，對他人出典的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利特征：不動產(chǎn)物權(quán)、占有使用收益他人之物的權(quán)利、有償物權(quán)2、典權(quán)的性質(zhì)用益物權(quán)說、擔保物權(quán)說、特種物權(quán)說3、典權(quán)的取得1）因法律行為取得：典權(quán)的設(shè)定和讓與2）書面合同和登記4、典權(quán)的期限——可以約定，但不得超過20年5、典權(quán)的消滅1）典物滅失、拋棄、混同等2）出典人回贖（典權(quán)期限屆滿后兩年內(nèi)，出典人可返還典價贖回出典物）3）到期作絕（典權(quán)期限屆滿后兩年內(nèi)或自典權(quán)設(shè)立起20年內(nèi)沒有回贖的，出典物歸典權(quán)人所有）18.6典權(quán)概述1、概念和特征3118.6典權(quán)的內(nèi)容6、典權(quán)人的權(quán)利義務(wù)權(quán)利：a.占有使用收益出典物b.轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)典、出租典物c.優(yōu)先購買權(quán)d.重建和修繕權(quán)義務(wù)：a.妥善保管典物b.到期返還典物c.分擔典物意外滅失的風險7、出典人的權(quán)利義務(wù)權(quán)利：a.轉(zhuǎn)讓典物所有權(quán)（受讓人成為出典人）b.回贖權(quán)（典權(quán)期滿后兩年內(nèi)或最長不超過20年）義務(wù)：a.交付出典物b.分擔典物意外滅失的風險18.6典權(quán)的內(nèi)容6、典權(quán)人的權(quán)利義務(wù)3218.7居住權(quán)18.7居住權(quán)3318.7居住權(quán)-25、居住權(quán)的期限根據(jù)合同約定、遺囑或遺贈確定，無法確定的，成年居住人至其死亡為止，未成年人、至其獨立生活時為止6、居住權(quán)的消滅：1）居住人放棄居住權(quán)的2）期限屆滿的3）所有人依法解除居住權(quán)4）居住權(quán)被撤銷的5）住房被征收或滅失的因住房滅失的，住房所有權(quán)人獲得賠償金的，應(yīng)當給予居住權(quán)人適當補償。18.7居住權(quán)-25、居住權(quán)的期限3418.8其他用益物權(quán)（準用益物權(quán)）1、探礦權(quán)、采礦權(quán)：自然人、法人依照法律規(guī)定取得勘查或者開采礦產(chǎn)資源的權(quán)利。權(quán)利人應(yīng)當在許可證的范圍內(nèi)合理開采權(quán)利人應(yīng)當向國家繳納礦產(chǎn)資源稅依法進行轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等處分取得權(quán)利必須辦理登記手續(xù)2、取水權(quán)：自然人、法人依照法律規(guī)定獲得許可證，直接從江河、湖泊或地下取得水資源的權(quán)利。取得方式包括直接取得和申請取得，前者指生活用水和使用農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的水源，后者指使用國有的水資源。權(quán)利人必須繳納水資源費。18.8其他用益物權(quán)（準用益物權(quán)）1、探礦權(quán)、采礦權(quán)：自然3518.8其他用益物權(quán)（準用益物權(quán)）3、漁業(yè)權(quán)：自然人、法人依照法律規(guī)定取得養(yǎng)殖或捕撈水生動物、植物的權(quán)利。具體包括養(yǎng)殖權(quán)與捕撈權(quán)。除零星釣魚外，漁業(yè)權(quán)的取得應(yīng)當申請辦理登記按照許可的場所、時限、數(shù)量進行捕撈，漁業(yè)權(quán)的期限一般為5—20年，期間有償使用漁業(yè)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃4、海域使用權(quán)：對國家所有的特定海域在一定期限內(nèi)排他性使用和收益權(quán)。包括水面、水體、海床等。海域使用權(quán)依申請審批、招標、拍賣等方式取得，使用人繳納出讓金。使用權(quán)的期限按照用途不同而不同，養(yǎng)殖15年、旅游20年、港口、造船50年。18.8其他用益物權(quán)（準用益物權(quán)）3、漁業(yè)權(quán)：自然人、法人依3618.1用益物權(quán)的概念和特征1、概念和特征對他人所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)在一定范圍內(nèi)進行占有、使用和收益的權(quán)利。1）目的為取得物的使用價值2）主要以不動產(chǎn)為標的物，物權(quán)法承認動產(chǎn)用益物權(quán)3）屬于他物權(quán)、限制物權(quán)和有期限物權(quán)，是一種獨立物權(quán)2、用益物權(quán)的社會意義1）解決財產(chǎn)占有和使用的分離，利于財產(chǎn)的有效利用2）克服租賃、借貸等債權(quán)關(guān)系對于利用人保護的不足18.1用益物權(quán)的概念和特征1、概念和特征3718.1我國民法上用益物權(quán)的分類18.1我國民法上用益物權(quán)的分類38劃撥的建設(shè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案情簡介：某市國土局于1989年7月13日下文批準，將位于龍昆路和龍華路十字路口東南角1、38畝土地劃撥給房建公司用于建公辦大樓。該批文明文規(guī)定：“應(yīng)嚴格在紅線范圍內(nèi)控制用地，不得擅自超越，不得擅自改變土地使用性質(zhì)。”房建公司取得上述兩塊土地批文后，于1990年7月5日向市城建局申報建8層辦公樓，該局于1991年12月28日下發(fā)了施工任務(wù)通知書，批準房建公司在被批土地上建8層辦公樓。房建公司取得施工許可證后，因公司經(jīng)營狀況惡化，即取消了建設(shè)辦公樓的計劃，而將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，雙方約定：房建公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，用地2779平方米，每平方米售價4200元，共計8618萬元，分6次付清；付第二批款項后，房建公司把所有文件、紅線圖和土地使用權(quán)證等正本交給中商公司保管；交付使用時間為1994年9月30日。爭議點：劃撥的土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓要符合什么條件？劃撥的建設(shè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓39法理分析：劃撥是土地使用權(quán)無償取得的一種方式?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！眲潛芡恋厥褂脵?quán)可以經(jīng)法定程序后進行轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！痹诒景钢?，房建公司經(jīng)申請和批準，取得了劃撥土地使用權(quán)，后將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，并未報請有批準權(quán)的人民政府審批，且未補辦出讓手續(xù)，違反了有關(guān)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，因此，房建公司轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為無效。法理分析：4018.2建設(shè)用地使用權(quán)1、概念和特征依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并所有建筑物、構(gòu)筑物或其他工作物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。又稱城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)。（傳統(tǒng)民法稱地上權(quán)）存在于他人土地之上的權(quán)利1）客體為國有土地2）以保存建筑物或其他工作物為目的（其范圍包括地上和地下）3）不以建筑物或其他工作物的存在為前提18.2建設(shè)用地使用權(quán)1、概念和特征4118.2建設(shè)用地使用權(quán)2、取得方式1）通過行政劃撥取得土地使用權(quán)（行政行為）。具有公益性、無償性、無期限性，限制其轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓的，須補交土地出讓金。適用范圍：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等用地。2）通過土地出讓取得土地使用權(quán)（協(xié)議、拍賣、招標、掛牌）土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。雙方簽訂土地出讓合同，約定雙方權(quán)利義務(wù)。（居住用地70年，工業(yè)用地50年，教科文衛(wèi)用地50年，商業(yè)用地40年）3）通過受讓轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)（協(xié)議）土地使用者將土地使用權(quán)通過出售、交換和贈與轉(zhuǎn)讓給其他人。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。3、登記無論通過何種方式取得，建設(shè)用地使用權(quán)均需要在國土資源管理部門辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證，方能設(shè)立。18.2建設(shè)用地使用權(quán)2、取得方式4218.2建設(shè)用地使用權(quán)4、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利1）占有和使用土地占有、使用、收益權(quán)，建造、所有并經(jīng)營建筑物；物上請求權(quán)、相鄰關(guān)系的適用2）處分權(quán)通過書面合同將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》的條件通過出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：繳納全部土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書，完成開發(fā)投資總額的25%以上劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：經(jīng)過批準并辦理出讓手續(xù)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施必須一并處分，保證地上建筑物的所有人與土地使用權(quán)人的統(tǒng)一性。“房隨地走，地隨房走”18.2建設(shè)用地使用權(quán)4、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利4318.2建設(shè)用地使用權(quán)5、建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)1）支付土地出讓金或使用費2）維持土地用途，合理使用土地3）恢復(fù)土地原狀6、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅1）期限屆滿（有償出讓商業(yè)用40年、工業(yè)用50年、居住用70年）2）被撤銷（擅自改變土地用途、兩年以上不開發(fā)利用的）3）被征收、土地滅失18.2建設(shè)用地使用權(quán)5、建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)4418.2建設(shè)用地使用權(quán)7、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果1）住宅用地使用權(quán)自動續(xù)期2）非住宅用地依法辦理續(xù)期8、建設(shè)用地使用權(quán)與土地租賃的區(qū)別*土地租賃的物權(quán)化1）物權(quán)與債權(quán)（登記的效力、對抗第三人效力）2）期間長短不同3）地租的有無4）流通性的有無18.2建設(shè)用地使用權(quán)7、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果45土地的承包經(jīng)營權(quán)能否繼承和抵押案情簡介：城郊某村將靠近河邊的200畝荒灘，通過公開發(fā)布和協(xié)商的方式以每年每畝300元的標準承包給城里人張某從事種養(yǎng)殖業(yè)和旅游的綜合開發(fā)，承包期為30年，雙方依法簽訂了合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。經(jīng)營3年之后，張某因資金緊張，準備向銀行申請貸款，并以該土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押。但張某隨后在一次車禍中死亡，于是村委會便以承包人死亡為由提出收回該片土地的承包經(jīng)營權(quán)另行發(fā)包。對此，張某的女兒小張?zhí)岢霎愖h，認為承包期還沒有滿，自己有權(quán)繼續(xù)經(jīng)營。爭議點：1、土地的承包經(jīng)營權(quán)是否能抵押？2、小張有沒有權(quán)利繼承其父親的土地承包經(jīng)營權(quán)？土地的承包經(jīng)營權(quán)能否繼承和抵押案情簡介：46法理分析：1、土地的承包經(jīng)營權(quán)是否能抵押？《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》對家庭取得的耕地、林地、草地等承包經(jīng)營權(quán)通過抵押方式進行流轉(zhuǎn)是禁止的，如果以家庭承包的土地經(jīng)營權(quán)進行抵押，是不合法的，不受法律保護的。在本案中張某取得的是荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第133條規(guī)定：“通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律或國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)?！币虼?，《物權(quán)法》施行以后，張某將該荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)進行抵押是合法有效的。2、小張有沒有權(quán)利繼承其父親的土地承包經(jīng)營權(quán)？《物權(quán)法》第133條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”。雖然在該條中沒有明確指出以“其他方式”流轉(zhuǎn)是否包括繼承的方式，但《農(nóng)村土地承包法》第五十條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包?！币虼?，張某通過公開協(xié)商的方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)，其繼承人是可以繼續(xù)承包的，村委會要求收回張某的土地承包經(jīng)營權(quán)的理由不成立。法理分析：4718.3土地承包經(jīng)營權(quán)1、概念和特征土地承包經(jīng)營人依法享有對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權(quán)利?！掇r(nóng)村土地承包法》２００２年８月２９日通過，自２００３年３月１日起施行特征：1）主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者（可以是本集體組織以外的單位或個人）2）客體是集體所有或國有集體使用的農(nóng)用土地3）目的是進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動18.3土地承包經(jīng)營權(quán)1、概念和特征4818.3土地承包經(jīng)營權(quán)2、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和登記1）基于法律行為取得（承包合同、轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓）土地承包經(jīng)營合同由村集體經(jīng)濟組織或村民小組與“農(nóng)戶”簽訂。土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。2）基于繼承取得（招標承包合同、林地承包合同）3）縣級以上人民政府頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記造冊，但登記并不是取得的要件18.3土地承包經(jīng)營權(quán)2、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和登記4918.3土地承包經(jīng)營權(quán)3、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)1）轉(zhuǎn)包：承包人將土地轉(zhuǎn)包給本集體組織內(nèi)的其他成員，并收取轉(zhuǎn)包費。原承包關(guān)系不變。2）出租：承包人將土地轉(zhuǎn)包給本集體組織外的人，并收取租金。原承包關(guān)系不變。3）互換：同一集體組織內(nèi)的成員將各自的承包土地互相交換。需變更原承包合同。4）轉(zhuǎn)讓：承包人將土地轉(zhuǎn)讓給本集體組織內(nèi)的其他人，自己退出承包關(guān)系。需要變更原承包合同。土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。18.3土地承包經(jīng)營權(quán)3、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)5018.3土地承包經(jīng)營權(quán)-24、土地承包經(jīng)營人的權(quán)利1）占有使用收益權(quán)，可自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品2）依法轉(zhuǎn)讓權(quán)：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓3）獲得相應(yīng)補償權(quán)5、土地承包經(jīng)營人的義務(wù)1）按照土地的用途妥善使用，不得改變用途2）保護土地的生態(tài)環(huán)境，不得損害土地3）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（承包金不是法定義務(wù)）18.3土地承包經(jīng)營權(quán)-24、土地承包經(jīng)營人的權(quán)利5118.3土地承包經(jīng)營權(quán)6、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅1）提前收回土地：承包人全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的；連續(xù)兩年拋荒土地的；2）因自然災(zāi)害對個別農(nóng)戶的承包地作適當調(diào)整的，須經(jīng)2/3以上村民同意3）承包土地被征收的4）承包土地滅失或嚴重損毀的5）承包人死亡無人繼承的18.3土地承包經(jīng)營權(quán)6、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅5218.3土地承包經(jīng)營權(quán)7、對承包經(jīng)營權(quán)的保護1）承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地、不得調(diào)整承包地承包期內(nèi)。耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年2）不得假借少數(shù)服從多數(shù)強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)。婦女結(jié)婚或離婚的的，不得侵害其承包權(quán)。3）不得干涉承包方的合法經(jīng)營18.3土地承包經(jīng)營權(quán)7、對承包經(jīng)營權(quán)的保護5318.3土地承包經(jīng)營權(quán)8、四荒土地的承包經(jīng)營權(quán)不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

特點：1）可以發(fā)包給集體組織以外的單位和個人2）直接通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式實行公開承包，簽訂合同3）應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。4）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。5）其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。18.3土地承包經(jīng)營權(quán)8、四荒土地的承包經(jīng)營權(quán)54在他人宅基地上建房的處理案件簡介:

王某與林某為鄰居,。1992年王某全家遷往外地,遂將其四間房屋借給林某使用,并托林某妥為管理。林某從王某離去后即使用該房屋。2000年林某因兒子結(jié)婚需住房,即將王某的房屋整修了一下,并在王某房屋占用的院內(nèi)新蓋廂房三間,共花費15000元左右。2001年王某因年齡已大,即回老家居住,讓林某騰還房屋。于是,林某將王某的原四間房屋還給王某,自己仍占住其自己蓋的三間廂房。王某讓林某歸還廂房,林某稱該房為了他所蓋,歸其所有,如王某愿意可以賣給他,而王某認為此房蓋在自己院內(nèi),應(yīng)歸其所有,何況林某多年使用自己的房屋也未付過房租,而修房的費用,他已付給林某。雙方爭執(zhí)不下,王某即拆至法院,請求法院判令林某搬出雙方爭議的廂房,歸還給他。爭議點:附合物應(yīng)歸歸誰所有,其是否要對另一方予以補償。在他人宅基地上建房的處理案件簡介:55法理分析：本案爭議的焦點是添附物的所有權(quán)歸屬問題。添附,通常是指不同所有人的物合在一起形成不能分離的一物的客觀現(xiàn)象。添附包括附合、混合和加工三者，附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不宜分離,而交易上認為一物者。在添附物的所有權(quán)歸屬上,我國立法未作規(guī)定,但依民法的一般法理來確定添附物的所有權(quán)歸屬。從本案來看,林某是在王某的宅基地范圍內(nèi)建造房屋的,表面上看,屬于一不動產(chǎn)房屋附合于他人不動產(chǎn)上而合成的一物。然而在我國,土地上建筑物的建造須經(jīng)一定程序批準,并以取得土地使用權(quán)為前提。如果沒有土地使用權(quán),則也不能取得建筑物的所有權(quán)。因此,在本案中,林某不能取得建筑物的所有權(quán),在這種情況下,應(yīng)看作是動產(chǎn)(建筑材料)與不動產(chǎn)的附合,即林某的建筑材料附合于王某的宅基地上。宅基地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)又必須是一致的,只能為同一人所有。由于不動產(chǎn)與動產(chǎn)附合,不動產(chǎn)的權(quán)利人取得所有權(quán),因此,林某在王某宅基地范圍內(nèi)建筑的廂房應(yīng)由王某取得所有權(quán)。然而在添附中,失去所有權(quán)的當事人向取得所有權(quán)的當事人要求返還利益,適用法律關(guān)于不當?shù)美囊?guī)定。因此所有權(quán)擴大一方對給他人造成的損失應(yīng)于所得利益的范圍內(nèi)予以返還,當然,此利益的返還不是返還原物及孳息,而只是返還因取得他人之物所有權(quán)所增的利益。所以王某應(yīng)向林某返還所得的不當利益,該返還的范圍內(nèi)應(yīng)為林某建房的費用及相應(yīng)的勞務(wù)報酬。法院應(yīng)確認雙方爭議的房屋歸王某所有,同時應(yīng)判令王某應(yīng)在其受益范圍內(nèi)補償林某建房所付出的全部費用(林某建房用的材料費。付出的勞務(wù)費及相應(yīng)的報酬)法理分析：5618.4宅基地使用權(quán)1、定義及特征依法使用農(nóng)村集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。1）使用權(quán)主體的特定性：原則上限于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。以農(nóng)村自然戶為單位2）使用權(quán)內(nèi)容的特定性：僅限于建造住宅及附屬設(shè)施，不包括經(jīng)營性用房3）使用的無償性和無期限性4）宅基地使用權(quán)具有基本的社會保障功能18.4宅基地使用權(quán)1、定義及特征5718.4宅基地使用權(quán)2、宅基地使用權(quán)的取得《物權(quán)法》第一百五十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。18.4宅基地使用權(quán)2、宅基地使用權(quán)的取得5818.4宅基地使用權(quán)3、宅基地的登記宅基地使用權(quán)的取得和變更并不以登記為要件，占有和擁有房屋所有權(quán)具有公示意義。但是可以向國土資源部門申請登記并取得宅基地使用權(quán)證。4、宅基地流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有不同意見，但物權(quán)法堅持不允許宅基地單獨轉(zhuǎn)讓和抵押。宅基地可以因繼承而轉(zhuǎn)讓，也可隨房屋一并轉(zhuǎn)讓，但受讓人僅限于同集體經(jīng)濟組織成員，城市居民不得受讓，轉(zhuǎn)讓人不得再申請取得宅基地使用權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”問題18.4宅基地使用權(quán)3、宅基地的登記5918.4宅基地使用權(quán)5、宅基地使用權(quán)的效力權(quán)利：使用土地建造和保有房屋及附屬物；通過繼承或依法轉(zhuǎn)讓房屋而轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。義務(wù)及限制：按照住宅用途使用，不得他用；不得非法轉(zhuǎn)讓，抵押等。6、消滅土地滅失；土地所有權(quán)人收回和調(diào)整；被國家征收；使用權(quán)人拋棄或無人繼承18.4宅基地使用權(quán)5、宅基地使用權(quán)的效力6018.5地役權(quán)的概念和特征18.5地役權(quán)的概念和特征6118.5地役權(quán)的內(nèi)容18.5地役權(quán)的內(nèi)容6218.5地役權(quán)的消滅18.5地役權(quán)的消滅6318.5地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別18.5地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別64相鄰權(quán)與地役權(quán)的關(guān)系案情介紹:浩遠房地產(chǎn)開發(fā)公司曾于是1994年3月以1000萬元從他人手中購買了一塊位于某市鄰近海邊的1000畝土地,以便在該地上建一棟豪華酒店。該地旁邊有一濱海商店,占地10畝,浩遠在購得該土地以后便與濱海協(xié)商,并于1994年5月訂立一項書面合同,規(guī)定:濱海在20年內(nèi)不得拆除該商店并興建高層建筑,以妨礙浩遠的旅客在酒店眺望大海,并影響浩遠周圍環(huán)境的美觀。為此,浩遠每年向濱海支付10萬元作為補償。合同生效后過了一年,濱海因經(jīng)營不善將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給了大龍公司。在訂立合同時濱海并沒有向大龍?zhí)峒捌渑c浩遠之間的協(xié)議,后大龍折除了房屋并欲興建一五層旅館,浩遠得知后立刻找濱海和大龍交涉,在請求大龍公司停止建設(shè)遭拒絕后,便向法院提起訴訟,請求法院責令大龍停止建設(shè),請求確認濱海與大龍之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效,并要求濱海賠償損失。爭議點:浩遠公司與濱海商店之間是屬于相鄰關(guān)系還是地役權(quán)關(guān)系。濱海與大龍之間的轉(zhuǎn)讓合同是否有效。相鄰權(quán)與地役權(quán)的關(guān)系65法理分析:1、首先要解決的是本案是屬于相鄰關(guān)系還是地役權(quán)關(guān)系。民法通則第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當依照有利創(chuàng)造、便利生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系?！蔽餀?quán)法第158條規(guī)定：“地