福州永泰地塊小盤項(xiàng)目前期發(fā)展策略報(bào)告思銳XXXX

【福州永泰地塊】前期發(fā)展策略報(bào)告

思銳(福建)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司

2008年1月福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書1一、市場(chǎng)分析(一)城市發(fā)展調(diào)研1.城市概況

永泰位于福建省中部，福州西南，轄歸福州市，東鄰閩侯、福 清，西界德化、尤溪，南連莆田、仙游，北接閩清,縣城距福州68

公里。全縣東西長(zhǎng)約84公里，南北寬約46公里，總面積2241平 方公里。轄21個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6.02萬(wàn)。 永泰是全省36個(gè)重點(diǎn)林業(yè)縣之一,被國(guó)家林業(yè)局授予“中國(guó)李 鄉(xiāng)”稱號(hào).境內(nèi)旅游資源豐富,其中青云景區(qū)被評(píng)定為“國(guó)家級(jí)風(fēng)景 區(qū)”、“國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)”. 2004年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值33.82億元，同比增長(zhǎng)9.7%，其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值11.74億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值7.53億元，第三產(chǎn)業(yè) 增加值14.55億元，分別比增4.6%、12.8%、12.4%。 跟周邊縣城對(duì)比居民生活水平中等,但政府財(cái)政收入不.而居 民的收入主要以外出打工和經(jīng)商為主.外出打工則以建筑為主,人員 出去最多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為(大洋鎮(zhèn),盤谷鄉(xiāng),紅星鄉(xiāng)),經(jīng)商最多鄉(xiāng)鎮(zhèn)為(梧桐 鎮(zhèn),嵩口鎮(zhèn),清涼鎮(zhèn)).在上海就有“永太一條街”,人數(shù)在二萬(wàn)人以上.福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書22.城市發(fā)展(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近年來(lái)永泰經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好. 固定資產(chǎn)投資總額不斷上升,整體上拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展. 由于永泰自身自然地理?xiàng)l件優(yōu)越,以青云山為代表的休閑旅游業(yè)發(fā)展迅速. 水產(chǎn)養(yǎng)殖成為當(dāng)?shù)鼐用衩撠氈粮坏钠鹛? 工電聯(lián)動(dòng)發(fā)展態(tài)勢(shì)初步形成,工業(yè)載體建設(shè)步伐加快，發(fā)展后勁正在加強(qiáng)，“兩區(qū)一走廊”集聚效應(yīng)逐漸呈現(xiàn).(2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征

充分利用自然資源,依托天然優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展林業(yè)和第三產(chǎn)業(yè). 三大產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng),發(fā)揮協(xié)同效應(yīng),實(shí)現(xiàn)效益最大化. 政府高度重視三農(nóng)問(wèn)題,積極促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移和農(nóng)民至富. 工農(nóng)業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量. 投資格局多元化,外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好.福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書3(3)城鄉(xiāng)居民收入和儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)

與2005年相比，2006年永泰縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10741元，比上年同期增長(zhǎng)9.8%.其中，職工平均工資收入16284元，增長(zhǎng)9.1%；2006年儲(chǔ)蓄總額也大幅增長(zhǎng).(4)社會(huì)總消費(fèi)與總投資

永太縣2006年年度最終消費(fèi)為26.9115億元，其中城鎮(zhèn)居民消費(fèi)額為24.723億元，政府投資消費(fèi)額為4.1885億元；2006年年度總消費(fèi)為25.4244億元，其中城鎮(zhèn)居民消費(fèi)額為23.3953億元，政府投資消費(fèi)額為5.0291億元；而2006年上半年永太社會(huì)總消費(fèi)額為8.26億元，同比增長(zhǎng)16%。3.城鄉(xiāng)建設(shè) 近年來(lái)城鄉(xiāng)建設(shè)得到加強(qiáng)。舊城改造、新區(qū)開發(fā)力度加大。安福小區(qū)、家馨園小區(qū)、永?；▓@改造進(jìn)展順利，吉祥溫泉小區(qū)、馬洋二期新區(qū)、東門住宅小區(qū)建設(shè)步伐加快。市政設(shè)施進(jìn)一步完善，完成了環(huán)城路水泥路面鋪設(shè)。城區(qū)美化、亮化、凈化建設(shè)和環(huán)境綜合治理得到加強(qiáng).4.城市發(fā)展規(guī)劃 在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)確立的大好發(fā)展時(shí)期,永泰依托大福州,在城市發(fā)展規(guī)劃上進(jìn)一步融入福州城市圈,一方面繼續(xù)發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),另一方面拓展新的發(fā)展思路,推進(jìn)城市化進(jìn)程.福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書4項(xiàng)目利好因素發(fā)展弊端經(jīng)濟(jì)將得到更加快速的發(fā)展仍有許多重要的瓶頸難以突破，發(fā)展水平有限城市規(guī)劃

在宏觀環(huán)境利好的形式下,城關(guān)的規(guī)模將不斷擴(kuò)大,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口將不斷向城關(guān)集中,將形成區(qū)域板塊特征.

從規(guī)劃到實(shí)際建設(shè)需要很長(zhǎng)時(shí)間,加之目前永泰基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后,任務(wù)艱巨.交通

在2010年前將有鐵路和高速公路通過(guò),這對(duì)永泰居民來(lái)說(shuō)未來(lái)城市有著令人憧憬的發(fā)展前景,帶來(lái)了無(wú)限的想象空間,也給當(dāng)?shù)厝嗽诒镜刂脴I(yè)增添了信心。

交通建設(shè)永遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用短期內(nèi)無(wú)法顯現(xiàn)城市人口吸引區(qū)域內(nèi)的大量人口進(jìn)城自身人口不多,外來(lái)人口少,又無(wú)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè),人口增長(zhǎng)緩慢城市競(jìng)爭(zhēng)力依托福州提高城市競(jìng)爭(zhēng)力在地理上離福州市太遠(yuǎn),無(wú)法融入“大福州”戰(zhàn)略,發(fā)展受限.5.城市發(fā)展結(jié)論(二)房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研1.永泰房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書5

至2007年底,永泰縣住房建筑總面積200萬(wàn)方左右,總?cè)丝?.7萬(wàn)人,人均住房面積30.6平方米.由于永泰地處山區(qū),城市人口的增加主要是農(nóng)民因務(wù)工或子女求學(xué)進(jìn)城,且多為全家進(jìn)城.因此市規(guī)劃區(qū)內(nèi)存在大量的城中村.農(nóng)村特性明顯,其家庭結(jié)構(gòu)和居住形式?jīng)Q定了對(duì)住房的需求種類.在商品房選擇方面,多選擇110平方左右的戶型,因此大戶型在永泰縣所占比例大.由于區(qū)域及城鎮(zhèn)整體建設(shè)等因素，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢，而永太目前的商品住宅較大規(guī)模的只有泰盛名居、鴻景花園.本地區(qū)多以自建房為主，既無(wú)完整的規(guī)劃，也無(wú)完善的市政配套，不具規(guī)模，雜亂無(wú)章的自建房與商品住宅同區(qū)域的強(qiáng)烈對(duì)比，雖制約了城市的形象但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)反而形成了較大的開發(fā)改造空間與潛力。2.樓盤開發(fā)現(xiàn)狀 永泰房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展,雖然取得一些進(jìn)步,但在開發(fā)總水平上仍然很落后,在項(xiàng)目形態(tài)的規(guī)劃,景觀設(shè)計(jì),物業(yè)管理等各方面都在低層次徘徊,主要表現(xiàn)如下: （1）商品房?jī)r(jià)格差不大，品質(zhì)針對(duì)性不強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)樓盤欠缺。 目前永泰商品房的總體均價(jià)在2000元／Ｍ２左右，而對(duì)比現(xiàn)有在售的商品房，可以看出，雖然各個(gè)樓盤在概念營(yíng)造上有所區(qū)別，但規(guī)劃上總體差別不大，同質(zhì)化嚴(yán)重.這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的品質(zhì)針對(duì)性不強(qiáng)，低端樓盤普遍，無(wú)特色，無(wú)可比較的優(yōu)勝劣汰性，缺乏可供選擇的優(yōu)質(zhì)樓盤。 （2）建筑形式 永泰的房地產(chǎn)項(xiàng)目目前因?yàn)闆]有可作為經(jīng)典的帶動(dòng)性樓盤，某種程度上約束了購(gòu)買者的需求及購(gòu)房觀念，限制了建筑開發(fā)水平的提高，也限制了樓盤的檔次。 目前永泰房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)水平仍較初級(jí)，房地產(chǎn)觀念仍較陳舊，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民居住觀念的逐步轉(zhuǎn)變則將加快了產(chǎn)品的更新?lián)Q代，住房制度改革以及市民購(gòu)買力的不斷提高使市場(chǎng)的有效需求一下子得到釋放，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正加速發(fā)展。 （3）戶型設(shè)計(jì)落后福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書6

目前永泰市場(chǎng)在售項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上仍停留在5年前的水平,戶型結(jié)構(gòu)單一,設(shè)計(jì)簡(jiǎn)陋,毫無(wú)特色.雖然有個(gè)別樓盤也引入近年來(lái)流行的入戶花園概念,但由于設(shè)計(jì)水平低下,導(dǎo)致使用面積降低,空間浪費(fèi)極大.同時(shí),大部分開發(fā)商為了追求利益的最大化,忽視了業(yè)主居住的舒適性,一些項(xiàng)目樓間距較小,通風(fēng)效果不好,整個(gè)社區(qū)居住的品質(zhì)感不高. （4）建筑外立面 大部分項(xiàng)目的建筑外立面色彩單調(diào)無(wú)味,線條呆板無(wú)力,毫無(wú)建筑美感可言.同時(shí)沒有考慮當(dāng)?shù)厝宋纳鐣?huì)因素,在設(shè)計(jì)上未做到與本地人文和環(huán)境協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)風(fēng)格.【小結(jié)】

由于環(huán)境及房產(chǎn)信息渠道的局限，造成購(gòu)買者在進(jìn)行房地產(chǎn)消費(fèi)時(shí)缺乏可供選擇的空間，從消費(fèi)心理學(xué)角度來(lái)講，消費(fèi)者根據(jù)所接受到的商品信息進(jìn)行綜合比較最終達(dá)成商品交易，而就永泰現(xiàn)有樓盤開發(fā)本身存在無(wú)可比較的吸引力，在無(wú)區(qū)別狀態(tài)下，房地產(chǎn)商品交易只是作為需求存在而并沒有達(dá)到使購(gòu)買者具有資產(chǎn)增值的意識(shí)，降低商品交易量。3.永泰房地產(chǎn)發(fā)展前景分析

(1)“十一五”城區(qū)住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)◎到2010年永泰城區(qū)人口達(dá)8萬(wàn)人,居住人均住房面積32平米,規(guī)劃期內(nèi)人口比05年增長(zhǎng)2.5倍,新增住房建設(shè)需求量88.64萬(wàn)平米.◎以完善房地產(chǎn)市場(chǎng)為主導(dǎo),優(yōu)先保證中低價(jià)位,中小套型普通商品住房的土地供應(yīng),年度供應(yīng)量不低于總供應(yīng)量的70%.◎貫徹落實(shí)“90-70”政策.◎建立多層次,多渠道的住房供應(yīng)體系,滿足不同收入群體的居住需求. (2)住房建設(shè)年度計(jì)劃福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書7年度政府保障型住房(萬(wàn)平米)商品住房(萬(wàn)平米)合計(jì)(萬(wàn)平方米)

比例單套建筑面積≤90平方米的政府調(diào)控的中小戶其他商品住房年度住房建筑規(guī)模2007年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬(wàn)平米2008年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬(wàn)平米2009年各類住房建設(shè)2222套,住宅建筑面積20萬(wàn)平米2010年各類住房建設(shè)1667套,住宅建筑面積15萬(wàn)平米(3)住房建設(shè)用地布局◎堅(jiān)持“新區(qū)建設(shè)為主,舊城更新”為輔的原則,貫徹實(shí)施“南拓東進(jìn)”發(fā)展策略.促進(jìn)熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)展,引導(dǎo)城市發(fā)展方向.同時(shí)進(jìn)一步 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求.◎住房用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)及重大基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合.完善居住配套,改善居住環(huán)境,同時(shí)加大住房用地的儲(chǔ)備,解決新增 人口的居住生活問(wèn)題. 附表:十一五期間住房建設(shè)計(jì)劃福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書8廉租住房經(jīng)濟(jì)適用房型,中低價(jià)位普通商品房單套建筑面積≤90平方米的住房單套住房建筑面積90平方米以上住房住房2007121106207020081.5327.56207020091.5336.56207020101.53244.51570合計(jì)5.51182822.57570(4)未來(lái)將形成板塊協(xié)同效應(yīng)

永泰未來(lái)居住用地規(guī)劃將形成主城生活居住區(qū)、南城生活居住區(qū)、城東居住區(qū)、清涼分區(qū)、等4個(gè)居住區(qū)共規(guī)劃容納10萬(wàn)居住人口。近期居住用地規(guī)劃建設(shè)主要為南城生活區(qū)和城東居住主城生活居住區(qū)建設(shè)，將建成高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的居住示范新區(qū)；主城生活居住區(qū)舊居住區(qū)要逐年進(jìn)行改造,最終各大區(qū)域協(xié)同發(fā)展,并促進(jìn)商貿(mào)繁榮.(5)工業(yè)用地規(guī)劃

工業(yè)用地方面政府近期規(guī)劃全力推進(jìn)馬羊工業(yè)園的建設(shè)，和原有的城峰工業(yè)區(qū)工業(yè)園區(qū)主要發(fā)展竹林加工、機(jī)械以及紡織、服裝、食品加工等.福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書9項(xiàng)目名稱泰盛名居樓盤地址楊梅路7號(hào)原水 泵廠電話24872233開發(fā)商泰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃銷售福州靈思地產(chǎn) 策劃公司營(yíng)銷中心楊梅路華光大廈一樓規(guī)劃用途商住規(guī)劃形態(tài)小高層基地面積30畝總建筑面 積40000㎡建筑設(shè)計(jì)福建國(guó)防工業(yè)設(shè) 計(jì)院容積率3.7建筑密度32%綠化率30%得房率83%開盤幢數(shù)3幢銷售率70%左右

交房日期2008年開盤期數(shù)1期配套毗鄰實(shí)驗(yàn)小學(xué),城關(guān)中學(xué),永泰一中等學(xué)校,教育配套完善.底層商業(yè)配套

【小結(jié)】無(wú)論城鄉(xiāng)，永泰居民對(duì)商品房的接受度正逐步提高，加上城區(qū)土地的控制，民房自建的空間正大幅縮小.同時(shí),市場(chǎng)因?yàn)檎叩挠绊懞蜕鐓^(qū)居住條件的利好，使得未來(lái)城區(qū)的商品房成為消費(fèi)主流。相關(guān)調(diào)研顯示，未來(lái)的開發(fā)量和需求量都會(huì)繼續(xù)增加，市場(chǎng)成熟度將進(jìn)一步提高,房地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂觀。(三)典型項(xiàng)目解析福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書10項(xiàng)目位置 地圖

北 門 里 大 島 橋 路 本案縣府路楊梅路二輕局 ●實(shí)驗(yàn)小學(xué) ★縣政府主力面 積：100-110㎡主力單價(jià)2100元/㎡主力總價(jià)22萬(wàn)目標(biāo)客 源：本地投資客,農(nóng)村進(jìn)城者,永泰較高收入 階層配套設(shè)施：商業(yè)街,中心廣場(chǎng)樓盤訴求永泰第一高尚生活區(qū)規(guī)劃分析總共規(guī)劃7棟小高層,呈現(xiàn)列兵式布局,建有中心廣場(chǎng).環(huán)境分析外部：位于楊梅路核心地段,毗鄰清涼溪,周邊學(xué)校眾多,孩子上學(xué)方便.內(nèi)部:社區(qū)內(nèi)有一定景觀規(guī)劃,但綠化總體較差.客源分析城區(qū)高收入人群及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員福州永永泰項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位及及前期期規(guī)劃劃建議議報(bào)告告書11(四)居民民消費(fèi)費(fèi)狀況況整體體分析析永泰住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的消費(fèi)費(fèi)者都都是先先富起起來(lái)的的一部部分人人，這這些人人包括括私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主、、個(gè)體體工商商戶、、政府府機(jī)關(guān)關(guān)干部部、企企事業(yè)業(yè)單位位職工工、出出外打工還還鄉(xiāng)人人士以以及投投資人人士等等。其其中，，有一一次置置業(yè)，，也有有二次次或者者多次次置業(yè)業(yè)，一一次置置業(yè)人人士主主要為為一些些住單單位宿宿舍的的機(jī)關(guān)關(guān)干部部和與與父母同住住的年年輕人人以及及工作作時(shí)間間不是是很長(zhǎng)長(zhǎng)的打打工人人士，，而二二次或或者多多次置置業(yè)人人士主主要是是那些些私營(yíng)營(yíng)企業(yè)業(yè)主、、個(gè)體體工商商戶、、部分分的機(jī)機(jī)關(guān)干干部和那些些工作作時(shí)間間較長(zhǎng)長(zhǎng)、年年紀(jì)較較大、、收入入較高高的企企事業(yè)業(yè)單位位職工工。購(gòu)房者者購(gòu)房房考慮慮的首首要因因素是是價(jià)格格、地地理位位置和和戶型型間隔隔，并并且注注重實(shí)實(shí)用和和實(shí)惠惠，付付款方方式以以一次次性付付款為為主，，銀行行按揭揭很少少。購(gòu)房動(dòng)動(dòng)機(jī)為為自住住、商商住和和投資資，購(gòu)購(gòu)房自自住的的主要要是一一些企企事業(yè)業(yè)單位位職工工或者者機(jī)關(guān)關(guān)干部部，臨臨近鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)外外出人人員回回家購(gòu)購(gòu)買；；而具具有商商住兩兩用和投資資動(dòng)機(jī)機(jī)的購(gòu)購(gòu)房者者主要要是私私營(yíng)企企業(yè)主主、個(gè)個(gè)體工工商戶戶和投投資人人士。。由于居居民整整體收收入水水平有有限，，因此此有相相當(dāng)一一部分分購(gòu)房房者對(duì)對(duì)價(jià)格格非常常敏感感，從從整體體上來(lái)來(lái)看，，永泰泰的住住宅產(chǎn)產(chǎn)品消消費(fèi)者者在消消費(fèi)觀觀念上上普遍比較較傳統(tǒng)統(tǒng)和落落后，，“小小農(nóng)意意識(shí)””較強(qiáng)強(qiáng)，并并且消消費(fèi)的的理性性程度度低，，表現(xiàn)現(xiàn)出較較大的的消費(fèi)費(fèi)“跟跟隨性性”。。這在在一定定程度度上阻阻礙了了永泰泰房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展展。正正因如如此，，市場(chǎng)場(chǎng)的引引導(dǎo)作作用就就顯得得非常常重要要，外外來(lái)一一些新新的、、超前前的居居住和和消費(fèi)費(fèi)理念念將逐逐步令令這些些傳統(tǒng)統(tǒng)的觀觀念產(chǎn)產(chǎn)生改改變。。1.消消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況受當(dāng)?shù)氐爻鞘惺邪l(fā)展展限制制，該該地區(qū)區(qū)消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所過(guò)于于集中中，商商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)非非常保保守；；并且且呈現(xiàn)現(xiàn)縱向向發(fā)展展，使使得該該地區(qū)區(qū)主要要的消消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所重重點(diǎn)都都集中在環(huán)環(huán)城路路南段段，消消費(fèi)者者對(duì)商商業(yè)及及服務(wù)務(wù)可選選性狹狹窄，，屬于于被迫迫式消消費(fèi)，，并且且缺乏乏專業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)及特特色市市場(chǎng)，，消費(fèi)費(fèi)潛力力有待待挖掘掘及有有力的的市場(chǎng)引導(dǎo)導(dǎo)。福州永永泰項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位及及前期期規(guī)劃劃建議議報(bào)告告書12消費(fèi)人人群以以中、、老年年人為為主，，消費(fèi)費(fèi)環(huán)境境形成成他們們的消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣：：他們們喜歡歡物實(shí)實(shí)價(jià)廉廉的物物品，，貪小小便宜宜的心心理較較重、、注重重人情情銷售售。所以左左右人人們消消費(fèi)意意識(shí)的的兩大大關(guān)鍵鍵因素素在于于價(jià)格格、口口碑，，本區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的商品品普遍遍以實(shí)實(shí)用型型與必必須品品為主主，對(duì)對(duì)價(jià)格格和可可用性性的敏敏感性性比較高；；本地地年輕輕人有有喜歡歡出外外打工工的心心態(tài)，，60%都都渴望望在得得到第第一桶桶金后后再回回家發(fā)發(fā)展，，并且且目前前的商商業(yè)發(fā)發(fā)展都都無(wú)法法滿足足，他他們對(duì)對(duì)潮流流消費(fèi)的需需求；；而中中年人人對(duì)價(jià)價(jià)格的的性價(jià)價(jià)比投投資回回報(bào)率率極為為關(guān)注注，是是目前前本地地消費(fèi)費(fèi)的主主要客客戶。。地區(qū)區(qū)交通通情況況及生生活環(huán)環(huán)境影影響消消費(fèi),本地地區(qū)公公共交通通系統(tǒng)統(tǒng)及市市政交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)還還尚未未完善善，直直接影影響消消費(fèi)者者的購(gòu)購(gòu)房需需求。。目前前永泰泰人的的代步步工具具主要要以摩摩托車車為主主，卻卻反而而使得得有能能力的消費(fèi)費(fèi)者極極具流流動(dòng)性性。2.居居民消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣及及消費(fèi)費(fèi)行為為分析析基于對(duì)對(duì)永泰泰居居民收收入水水平及及消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)的分分析，，結(jié)合合綜合合性的的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查，對(duì)對(duì)永泰泰居民民的消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣及及消費(fèi)費(fèi)行為為進(jìn)行行以下下的描描述：：1)由由于城城市小小、人人口少少，廣廣大市市民都都喜歡歡熱鬧鬧，喜喜歡聚聚集，，到人人多的的地方方去。。目前前永泰泰市民民日常常消費(fèi)費(fèi)主要要集中中在南南環(huán)城城路和和汽車車站的的商業(yè)區(qū)區(qū)。2)大大部分分的永永泰市市民收收入水水平低低，因因此對(duì)對(duì)價(jià)格格極為為敏感感，便便宜的的價(jià)格格是主主導(dǎo)市市民消消費(fèi)的的主要要因素素。3)從從上文文對(duì)消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的的分析析可知知，市市民的的日常常消費(fèi)費(fèi)仍以以滿足足日常常生活活的基基本需需要為為主，，其它它類型型的支支出少少，呈呈現(xiàn)較較低層層次的的消費(fèi)費(fèi)特征征，市民消消費(fèi)講講求““就近近”、、“方方便””。而而購(gòu)買買相對(duì)對(duì)大宗宗的商商品，，如家家用電電器等等，消消費(fèi)者者往往往會(huì)選選擇品品質(zhì)有有保障障的家家電超超市。。4)由由于永永泰縣縣目前前商業(yè)業(yè)發(fā)展展水平平有限限，商商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、、商品品種類類、商商品檔檔次等等均不不能滿滿足部部分收收入水水平較較高、、消費(fèi)費(fèi)能力力較強(qiáng)強(qiáng)的市市民要要求，，加上上永永太太到到福福州州、、交交通通方方便便快快捷捷，，從從而而培培養(yǎng)養(yǎng)了了這這類類人人群群到到區(qū)區(qū)域域外外購(gòu)購(gòu)物物消消費(fèi)費(fèi)的的習(xí)習(xí)慣慣。。福州州永永泰泰項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及前前期期規(guī)規(guī)劃劃建建議議報(bào)報(bào)告告書書13總用地面積11000平方米計(jì)容建筑面積28000平方米住宅部分面積26000平方米商業(yè)面積1100左右平方米會(huì)所面積797平方米架空綠化面積632平方米地下室面積3678平方米占地面積2676平方米建筑密度24.4%綠地率30%容積率2.5二、、地地塊塊分分析析(一一)綜綜合合經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)福州州永永泰泰項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及前前期期規(guī)規(guī)劃劃建建議議報(bào)報(bào)告告書書14

Strenth地塊位于城市新規(guī)劃區(qū)有利地段，前景看好地塊位置離城區(qū)不遠(yuǎn)，步行十五分鐘內(nèi)可達(dá)馬路對(duì)面即是“大樟溪”，可觀一線河景地塊格局比較方正，利于規(guī)劃建設(shè)

Weat宗地16畝規(guī)模較小，不利于建造高品質(zhì)社區(qū)地塊周邊農(nóng)民房聚集，居住氛圍較差地塊周邊配套差，居民日常生活不方便本案為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，品牌認(rèn)知度低地塊所在區(qū)域商業(yè)氣氛差，將影響項(xiàng)目商業(yè)部分的開發(fā)

Opportunity政府規(guī)劃實(shí)施“南拓東進(jìn)”戰(zhàn)略，區(qū)域前景良好2010年將建成的高速公路和鐵路將通過(guò)永泰境內(nèi)，投資者信心得到增強(qiáng)近年來(lái)永泰房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展勢(shì)頭

Treat08年將有多個(gè)項(xiàng)目上馬，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇福州及周邊區(qū)域房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超出市民承受力，08年宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，政策層面形成一定威脅(二二)項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析福州州永永泰泰項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及前前期期規(guī)規(guī)劃劃建建議議報(bào)報(bào)告告書書15(三三)項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展面面臨臨的的問(wèn)問(wèn)題題及及應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)策策略略行業(yè)業(yè)宏宏觀觀政策策變變幻幻以不不變變應(yīng)應(yīng)萬(wàn)萬(wàn)變變----通通過(guò)過(guò)前前期期規(guī)劃劃打打造造高高品品質(zhì)社社區(qū)區(qū),宜宜居居社區(qū)區(qū).后后期期銷銷售通通過(guò)過(guò)價(jià)價(jià)格格策策略贏贏得得消消費(fèi)費(fèi)者者的心心.周邊邊生生活活配套套差差要解解決決項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊生生活活配配套套差差的問(wèn)問(wèn)題題,關(guān)關(guān)鍵鍵是商商業(yè)業(yè)部部分分的的發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃,建建議引引進(jìn)進(jìn)社區(qū)區(qū)超超市,服服務(wù)務(wù)小小區(qū)區(qū)業(yè)主主.周邊邊居居住住環(huán)境境差差引進(jìn)進(jìn)品品牌牌物物業(yè)業(yè)管理理公公司司,提提供供全方方位位,多多元元化化服務(wù)務(wù).加加強(qiáng)強(qiáng)社社區(qū)區(qū)安防防設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè),確保保業(yè)業(yè)主主生生命命財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安安全全,生生活活無(wú)憂憂!來(lái)年年市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加加劇劇“推推廣廣先先行行,工程程緊緊跟””------春春節(jié)前前進(jìn)進(jìn)行行前前期期市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣,累累積意意向向客客戶戶,先發(fā)發(fā)制制人人,將將競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)化化解解于于無(wú)無(wú)形之之中中品牌牌知知名名度和和美美譽(yù)譽(yù)通過(guò)過(guò)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合合，設(shè)計(jì)計(jì)院院、、景景觀觀公公司、、物物業(yè)業(yè)公公司司融融合各各方方實(shí)實(shí)力力與與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，整整合優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)資源源，，不不但但要要將將本項(xiàng)項(xiàng)目目做做成成功功，，更要要把把項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌推推向向市市場(chǎng)場(chǎng)福州州永永泰泰項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及前前期期規(guī)規(guī)劃劃建建議議報(bào)報(bào)告告書書16三、、客客群群分分析析(一一)目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析地域域分分布布特特點(diǎn)點(diǎn)通過(guò)過(guò)我我司司調(diào)調(diào)查查表表明明，，永永泰泰地地區(qū)區(qū)住住房房購(gòu)購(gòu)買買客客戶戶主主要要來(lái)來(lái)自自永永泰泰城城區(qū)區(qū)和和鄰鄰近近鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)。。而而來(lái)來(lái)自自鄰鄰近近鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的客客戶戶占占70%以以上上，，其其中中既既有有個(gè)個(gè)體體私私營(yíng)業(yè)業(yè)主主，，也也有有從從鄰鄰近近鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)調(diào)調(diào)入入城城區(qū)區(qū)的的教教師師或或政政府府公公務(wù)務(wù)員員。。其其中中還還包包括括部部分分來(lái)來(lái)自自外外地地的的經(jīng)經(jīng)商商的的個(gè)個(gè)體體私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主。。職業(yè)業(yè)分分布布特特點(diǎn)點(diǎn)根據(jù)據(jù)我我司司對(duì)對(duì)泰泰盛盛名名居居，，鴻鴻景景家家園園等等項(xiàng)項(xiàng)目目的的客客戶戶群群調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果表表明明，，永永泰泰住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)主主要要購(gòu)購(gòu)買買群群體體包包括括個(gè)個(gè)體體私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主、、外外出出打打工工回回鄉(xiāng)鄉(xiāng)人人員，，政政府府部部門門公公務(wù)務(wù)員員，，其其中中個(gè)個(gè)體體私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主占占客客戶戶總總比比例例60%以以上上。。消費(fèi)特征征◆他們有有一定的的人生閱閱歷，期期待能有有一個(gè)高高品質(zhì)，，有身份份的居住住空間，，大部分分以福州州作為參參照對(duì)象象◆由于自自身對(duì)房房產(chǎn)認(rèn)識(shí)識(shí)少，他他們比較較注重親親朋好友友和鄰居居等人的的意見和和看法◆由于鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城城人員眾眾多，他他們更希希望住在在“城關(guān)關(guān)”，方方便居住住，方便便孩子教教育◆消費(fèi)相相對(duì)理性性集合上述述觀點(diǎn)，，我司認(rèn)認(rèn)為當(dāng)前前市場(chǎng)亟亟待出現(xiàn)現(xiàn)高品質(zhì)質(zhì)的社區(qū)區(qū)，且高高品質(zhì)將將帶來(lái)市市場(chǎng)高回回報(bào)率。。福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書17四、產(chǎn)品品定位(一)產(chǎn)產(chǎn)品定位位以市場(chǎng)為為導(dǎo)向，，開發(fā)真真正滿足足消費(fèi)者者需求的的產(chǎn)品!產(chǎn)品定位位總原則則福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書走差異化化競(jìng)爭(zhēng)策策略，充充分做到到“人無(wú)無(wú)我有，，人有我我有”!導(dǎo)入精品品項(xiàng)目開開發(fā)模式式，全力力打造升升級(jí)換代代的高品品質(zhì)社區(qū)區(qū)!制造市場(chǎng)場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目，塑塑造良好好品牌形形象!18通過(guò)上述述分析，，我們將將永泰項(xiàng)項(xiàng)目定位位為[“升級(jí)換換代型””純高層層生態(tài)景景觀名宅宅前瞻性建建筑規(guī)劃特色景觀布局人性化戶戶型設(shè)計(jì)完善的社社區(qū)配套利用全新新的規(guī)劃劃理念、、規(guī)劃高高度，全全面升級(jí)級(jí)永泰人人居品質(zhì)質(zhì)。至尚物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書19(二)市市場(chǎng)定位位根據(jù)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境及及永泰縣縣物業(yè)市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查分析析，將項(xiàng)項(xiàng)目定位位為中高高檔，這這是基于于激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的市市場(chǎng)狀況況以及項(xiàng)目所處處的環(huán)境境和區(qū)位位為前提提而作出出的明智智決策，，主要依依據(jù)如下下所述:永泰縣總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平不不高，加加之房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于起起步階段段，市場(chǎng)場(chǎng)客觀上上難以接接受高端端產(chǎn)品，，如豪宅宅，高檔檔商務(wù)公寓等。。低端產(chǎn)產(chǎn)品不具具備市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力，無(wú)法法實(shí)現(xiàn)銷銷售利潤(rùn)潤(rùn)。項(xiàng)目位于于政府城城市規(guī)劃劃新的發(fā)發(fā)展區(qū)域域，有一一定的市市場(chǎng)潛力力。目前永泰泰市場(chǎng)上上競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤開發(fā)發(fā)品質(zhì)普普遍一般般，在銷銷售價(jià)格格上上漲漲空間不不大，中中高端定定位可以以有效拉拉開與其其距離，，增強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。該項(xiàng)目為為開發(fā)商商在永泰泰開發(fā)的的第一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，在物業(yè)業(yè)建設(shè)的的同時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)雙管管其下，，樹立企企業(yè)良好好的品牌牌形象，，體現(xiàn)強(qiáng)大的開開發(fā)實(shí)力力，為后后續(xù)本地地拿地創(chuàng)創(chuàng)下基礎(chǔ)礎(chǔ)。福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書20項(xiàng)目整體體形象示示意圖福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書21(三)形形象定位位高調(diào)入場(chǎng)場(chǎng)，通過(guò)過(guò)各種建建筑元素素和高端端物業(yè)服服務(wù)打造造永泰首首個(gè)高品品質(zhì)景觀觀高層豪豪宅品質(zhì)名門門，永泰泰第一生生活門牌牌！品質(zhì)名門門，永泰泰生活樣樣榜!關(guān)鍵詞:★一線水水景★大景觀觀社區(qū)（（內(nèi)外雙雙景）★升級(jí)級(jí)產(chǎn)品★品質(zhì)質(zhì)居所福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書★樣板生生活區(qū)★優(yōu)質(zhì)質(zhì)社區(qū)景景觀22定位說(shuō)明明全面升級(jí)級(jí)永泰人人居品質(zhì)質(zhì)，重塑塑永泰人人居理念念，以高高素質(zhì)的的社區(qū)區(qū)服務(wù)和和前瞻性性的產(chǎn)品品規(guī)劃升升級(jí)永泰泰人的生生活。通過(guò)現(xiàn)代代規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)來(lái)塑塑造內(nèi)外外互動(dòng)雙雙水景高高尚社區(qū)區(qū)，有效效借助外外部自然然景觀““大樟溪溪”，與與社區(qū)內(nèi)內(nèi)部園林林規(guī)劃形形成呼應(yīng)，整整個(gè)社區(qū)區(qū)景觀突突出一個(gè)個(gè)“水””字。。以水造造園，將將水景發(fā)發(fā)揮到極極致。以“現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約”的建筑風(fēng)風(fēng)格正是是尋求人人類物質(zhì)質(zhì)居住層層面與精精神居住住層面的的和諧統(tǒng)統(tǒng)一，在在風(fēng)景與與居家之之間橫架一一道橋梁梁，居住住不再是是單純的的生理需需要，而而是情感感的歸宿宿，是思思維的凝凝聚地，，而風(fēng)景景同樣不不再是不不可企及及的夢(mèng)想。建建筑的精精致、景景致的內(nèi)內(nèi)涵、無(wú)無(wú)處不在在的觸動(dòng)動(dòng)，能讓讓人得到到緣于生生命平常常卻又真真實(shí)的啟啟迪，在在不經(jīng)意意中延伸伸思維的空間間。從人類居居住舒適適感的角角度出發(fā)發(fā)，將先先進(jìn)建筑筑規(guī)劃技技術(shù)運(yùn)用用到每個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)，，同時(shí)以以完善的的配套和和完美的的服務(wù)全全力打造永泰人人居典范范，通過(guò)過(guò)在社區(qū)區(qū)園林景景觀、建建筑布局局、戶型型結(jié)構(gòu)安安排、環(huán)環(huán)境空間間細(xì)部處處理和后后期物業(yè)業(yè)服務(wù)等等方面““重塑永泰人人居理念念”，使使得業(yè)主主成為永永泰人生生活的榜榜樣。福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書23案名建議議1、鉑金水岸岸——-突出項(xiàng)項(xiàng)目的地地域水岸岸特點(diǎn)，，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的景景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)。用““鉑金””寓意本本案高檔檔性，一一目了然然，利于于傳播；；2、藍(lán)郡國(guó)際際花園---整整體形象象強(qiáng)調(diào)高高端，高高調(diào)，高高品質(zhì)，，力求求在永泰泰眾多在在售樓盤盤的案名名中脫穎穎而出，，打動(dòng)目目標(biāo)客群群。3、凱旋名筑筑---致致力于打打造永泰泰標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目，突突出大氣氣，魄力力，與項(xiàng)項(xiàng)目的高高品質(zhì)有有效輝映映，強(qiáng)勢(shì)勢(shì)傳播，，搶占消消費(fèi)者心心智資源源。4、駿景華府府---此此景一為為外景:一線河河景;二二為內(nèi)景景:主題題水景。。二者組組合是為為駿景。。突出項(xiàng)項(xiàng)目特性性。我司主推推案名1———鉑金水水岸福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書24五、規(guī)劃劃建議(一)總總體規(guī)劃劃原則I。樹立立項(xiàng)目永永泰地區(qū)區(qū)標(biāo)桿的的地位II。房房型注重重產(chǎn)品差差異性與與高性價(jià)價(jià)比III。。產(chǎn)品注注重滿足足各個(gè)目目標(biāo)客源源的覆蓋蓋IV。規(guī)規(guī)劃布局局考慮開開發(fā)節(jié)奏奏與銷售售節(jié)奏的的呼應(yīng)V。商業(yè)業(yè)布局及及業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃主要要是滿足足社區(qū)居居民自身身需要VI。由由于項(xiàng)目目規(guī)模小小，規(guī)劃劃時(shí)無(wú)需需考慮組組團(tuán)分布布，整體體規(guī)劃即即可VII。。注重重利用外外部“大大樟溪””天然景景觀，實(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)外外景的呼呼應(yīng)效應(yīng)應(yīng)福州永泰泰項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位及前期期規(guī)劃建建議報(bào)告告書25(二)項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃建建議A.總總體規(guī)劃劃中應(yīng)盡盡可能兼兼顧到本本地塊的的周邊環(huán)環(huán)境，尤尤其要注注意項(xiàng)目目建成后后的周邊邊景觀以以及社區(qū)區(qū)人員的的視覺效效果。突突出環(huán)境境設(shè)計(jì)的宗旨，，以“綠綠地中的的公建””和“公公建中的的綠地””兩個(gè)手手法營(yíng)造造兩個(gè)中中心，形形成集中中景觀，，有效利利用土地地，發(fā)揮揮投資潛潛能，突出21世世紀(jì)居住住社區(qū)的的整體特特色。B.總總體上來(lái)來(lái)說(shuō)，本本項(xiàng)目的的規(guī)劃方方案中建建筑單體體設(shè)計(jì)采采用靈活活的戶型型和變化化的立體體效果。。C.在在設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃上，，建立““城市———社區(qū)區(qū)——小小區(qū)———家庭””的尺度度序列，，綜合考考慮內(nèi)外外交通，，公共設(shè)設(shè)施，行行政管理理，環(huán)境境保護(hù)，，技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)要求，，合理布布局，站站在城市市的高度度看社區(qū)區(qū)建設(shè)，，為居民民創(chuàng)造與與城市完完美和諧諧的居住住環(huán)境。。D.項(xiàng)項(xiàng)目總體體規(guī)劃分分為兩個(gè)個(gè)部分，，即住宅宅部分和和商業(yè)部部分。其其中住宅宅部分是是項(xiàng)目開開發(fā)的重重點(diǎn)，由由于地塊塊周邊配配套極不不完善，，故商業(yè)主要要作為為社區(qū)區(qū)配套套使用用，滿滿足居居民日日常生生活需需要。。商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)為底底層沿沿街獨(dú)獨(dú)立店店面，，建筑筑樓體體朝向向公路路一側(cè)側(cè)規(guī)劃劃底層層店面面。(具體體建議議后續(xù)續(xù))(三)景觀觀規(guī)劃劃建議議———永泰第第一生生態(tài)社社區(qū)景觀主主題建建議——現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格生生態(tài)園園林福州永永泰項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位及及前期期規(guī)劃劃建議議報(bào)告告書26隨著人人們生生活水水平的的提高高，““買環(huán)環(huán)境””的觀觀念已已為大大多數(shù)數(shù)居民民所接接受，，景觀觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)也成成為眾眾多小小區(qū)的的一個(gè)個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)。在在當(dāng)前前以及及未來(lái)來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的的一段段時(shí)間間內(nèi)，，人們們買房房除了了考察察室內(nèi)內(nèi)布局局、質(zhì)質(zhì)量及及小區(qū)區(qū)的整整體規(guī)規(guī)劃等等因素素外，，也越越來(lái)越越重視視其環(huán)環(huán)境，，這實(shí)實(shí)際上上也反反映了了人們們追求人與與自然然的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一，，遠(yuǎn)離離喧鬧鬧、鬧鬧騰、、嘈雜雜的都都市的的一種種心態(tài)態(tài)?；谏仙鲜鲈蚝秃晚?xiàng)目目自身身的景景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，開發(fā)發(fā)公司司在進(jìn)進(jìn)行本本地塊塊的整整體規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，不不僅兼兼顧到到地塊塊的周周邊環(huán)環(huán)境，，更要要注意意小區(qū)區(qū)內(nèi)的景觀觀藝術(shù)術(shù)設(shè)計(jì)計(jì),建議本本項(xiàng)目目的景景觀規(guī)規(guī)劃中中在某某些關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)適適當(dāng)插插入中中式元元素,一方方面打打造特特色景景觀,另一一方面面能讓讓整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)充滿滿親切切感。社區(qū)主主題原原生態(tài)態(tài)水景景與““大樟樟溪””天然然河景景交相相輝映映。水水景本本是生生活的的一部部分利用地地塊坡坡地結(jié)結(jié)構(gòu)特特點(diǎn)，，打造造陽(yáng)光光架空空層及及半采采光地地下室室，成成為泛泛景觀觀會(huì)所所，把把家安安在風(fēng)風(fēng)景里里中心廣廣場(chǎng)主主題水水景架空層層泛會(huì)會(huì)所規(guī)規(guī)劃主題水水景:涌動(dòng)的的噴泉泉，宜宜設(shè)置置在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)部的的小型型社區(qū)區(qū)廣場(chǎng)場(chǎng)上，，通過(guò)過(guò)電腦腦系統(tǒng)統(tǒng)控制制噴涌涌的序序列，，再配配合以以小區(qū)區(qū)內(nèi)的的音樂樂，就就是一一場(chǎng)水水的舞舞蹈，，起落的的泉水水，也也增強(qiáng)強(qiáng)人的的參與與性泛會(huì)所所:利用架架空層層和半半采光光地下下室建建設(shè)泛泛會(huì)所所，設(shè)設(shè)置一一些休休閑椅椅、水水景花花壇、、娛樂樂康體體設(shè)施施、主主題景景觀小小品等等，與與小區(qū)區(qū)建筑筑會(huì)所所形成成呼應(yīng)，創(chuàng)創(chuàng)造廣廣泛的的泛會(huì)會(huì)所概概念，，提高高項(xiàng)目目的尊尊貴感感和形形象力力。福州永永泰項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位及及前期期規(guī)劃劃建議議報(bào)告告書27(四)建筑筑規(guī)劃劃建議議1、九九大綠綠色生生態(tài)住住宅技技術(shù)的的運(yùn)用用室內(nèi)新新風(fēng)系系統(tǒng)節(jié)能外外圍護(hù)護(hù)體系系（節(jié)節(jié)能隔隔熱建建材））室內(nèi)隔隔聲技技術(shù)體體系（（中空空玻璃璃）外遮陽(yáng)陽(yáng)技術(shù)術(shù)體系系（建建筑立立面角角）綠色建建筑裝裝修材材料綠色能能源照照明體體系（（太陽(yáng)陽(yáng)能））有機(jī)垃垃圾生生化處處理技技術(shù)（（垃圾圾分類類回收收）公共道道路系系統(tǒng)無(wú)無(wú)障礙礙設(shè)計(jì)計(jì)（人人車分分流））生態(tài)場(chǎng)場(chǎng)地系系統(tǒng)（（滲透透性鋪鋪裝））（公公共景景觀））福州永永泰項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位及及前期期規(guī)劃劃建議議報(bào)告告書282、建建筑外外立面面挺拔向向上，，現(xiàn)代代簡(jiǎn)約約風(fēng)格格☆本項(xiàng)項(xiàng)目的的建筑筑要體體現(xiàn)出出鮮明明的時(shí)代代特色色。因因此，，符合合現(xiàn)代代審美觀觀點(diǎn)的的前瞻瞻性突突破設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)在本項(xiàng)項(xiàng)目中中間得得以完完美體體現(xiàn)。。☆造型型不拘拘一格格，能能夠跳跳出呆呆板、生生硬的的圈子子，成成為立立面設(shè)設(shè)計(jì)的重重點(diǎn)。。☆采用用直線線向上上的輪輪廓，，展現(xiàn)現(xiàn)出建筑筑本身身挺拔拔、俊俊朗的的氣質(zhì)質(zhì)，同時(shí)利利用陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、、飄窗窗等體體塊的的靈動(dòng)組組合，，使立立面呈呈現(xiàn)活活潑、、跳躍的的風(fēng)貌貌。福州永永泰項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定定位及及前期期規(guī)劃劃建議議報(bào)告告書29面積區(qū)間房型比例60㎡以下1房半或1房1廳1衛(wèi)1廚10%60--80㎡2房1廳1衛(wèi)1廚10%80--90㎡2房2廳1衛(wèi)1廚10%90--100㎡3房2廳2衛(wèi)1廚(小3房)20%100--120㎡3房2廳2衛(wèi)1廚40%120--150㎡4房2廳2衛(wèi)1廚7%150-170㎡復(fù)式5房2廳3衛(wèi)1廚3%3、戶戶型規(guī)規(guī)劃建建議戶型面面積配配比說(shuō)明:在不影影響整整個(gè)社社區(qū)品品質(zhì)及及占用用主體體空間間的前前提下下，利利用一一些邊邊角位位置設(shè)設(shè)計(jì)雜雜物房房，單單體面面積控控制在在6-8㎡㎡，既既可作作為堆堆放物物品之之用，，也可停停放摩摩托車車等。。其數(shù)數(shù)量比比例為為總戶戶數(shù)的的30%-40%。由于目目前市市場(chǎng)上上主流流產(chǎn)品品面積積區(qū)間間為100-120㎡㎡，，故建建議本本案主主力戶戶型規(guī)規(guī)劃為為100-120平平方米米的3房房2廳廳戶戶型。。80㎡㎡以以下的的小戶戶型產(chǎn)品一一方面面是順順應(yīng)國(guó)國(guó)家90-70政政策策，另另一方方面也也是滿滿足年年輕消消費(fèi)群群體第第一次次置業(yè)業(yè)者的的需求求。復(fù)復(fù)式單單位由由于總總價(jià)高高，市市場(chǎng)承承受能能力有有限，，少量規(guī)規(guī)劃以以滿足足部分分高端端客戶戶需求求。建建議構(gòu)構(gòu)建地地下車車庫(kù)，，其數(shù)數(shù)量比比例為為0。5-0。7福州永泰項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定定位及前期期規(guī)劃建議議報(bào)告書30住宅產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)具具體建議1）戶型的的具體設(shè)計(jì)計(jì)從以下幾幾個(gè)方面來(lái)來(lái)分析：動(dòng)靜分區(qū)：客客廳、餐廳、、廚房是活動(dòng)動(dòng)最頻繁、最最有生氣和活活力的區(qū)域，，而主要為休休息睡覺之用用的臥室則需需要最大程度度的安靜，因因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分分開，確保休休息的人能安安心休息，要要活動(dòng)、娛樂樂的人可以放放心活動(dòng)。公私分區(qū)：家家庭生活的私私密性必須得得到充分的尊尊重和保護(hù)，，這就要求將將臥室（主臥臥、父母房、、兒童房）與與客廳、餐廳廳進(jìn)行區(qū)位分分離，而且應(yīng)注意各各房間門的方方向。主次分區(qū)：對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶而而言，特別購(gòu)購(gòu)買大戶型的的客戶，大多多是事業(yè)有成成的成功人士士，生活質(zhì)量量已邁進(jìn)了一一個(gè)臺(tái)階。為為了彰顯自己的成功功，也為了家家庭成員之間間的起居互不不干擾，主人人房不僅應(yīng)朝朝向好（向南南或景觀）、、寬敞、大氣氣，而且應(yīng)單單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生生間，應(yīng)與父母房略略有距離分隔隔。干濕分區(qū)：即即廚房、衛(wèi)生生間等帶水、、帶臟的房間間應(yīng)與精心裝裝修、怕水、、怕臟的臥室室等分開。2）戶型平面設(shè)計(jì)計(jì)建議住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)堅(jiān)持實(shí)用性、、緊湊性、多多樣性、新穎穎性以及快速速消化的原則則，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，領(lǐng)先市場(chǎng)場(chǎng)，滿足不同同客戶需求，，因此，除了傳統(tǒng)戶型設(shè)設(shè)計(jì)外，建議議部分采用飄飄窗、錯(cuò)層、、入戶花園等等一些全新的的設(shè)計(jì)方案，，同時(shí)要減少少市場(chǎng)上滯銷銷或消化慢的的住宅，如大大面積的復(fù)式結(jié)構(gòu)和和設(shè)計(jì)不合理理如采光通風(fēng)風(fēng)差的戶型。。3）戶型設(shè)計(jì)的具具體建議福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書31A大面積單元放放在景觀良好好的位置：大大面積單元一一般是售價(jià)較較高的一批住住宅，買家對(duì)對(duì)大單元的選選擇也較為挑挑剔，除室室內(nèi)格局方正，大廳開間間足夠，還要要窗外景觀怡怡人，視線開開闊。B主臥室開闊闊：兩房半以以上的單位都都應(yīng)設(shè)主人套套間，主臥室室的開間要開開闊，不宜小小于3。8米，主臥臥室面積一般般約為13-16㎡㎡為宜，在整套住住宅中其座向向應(yīng)朝向景觀觀好的一面，，大套間主臥臥室應(yīng)設(shè)獨(dú)立立的衛(wèi)生間及及衣帽間，特特別四房及復(fù)復(fù)式住宅。C二房以上單位位客廳開間不不少于4。。2米：二二房戶型的住住宅其客廳開開間可以控制制在4米米左右，而二二房以上住宅宅多為家庭式式組合，放置較大的家家具及有足夠夠的公共活動(dòng)動(dòng)空間，因此此客廳不宜過(guò)過(guò)小，開間不不應(yīng)少于4。2米，，客廳開間應(yīng)應(yīng)在4。2-4。8米米范圍。D陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)：一一般的住宅設(shè)設(shè)計(jì)兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，一個(gè)偏重重為工作陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，一個(gè)為觀觀景陽(yáng)臺(tái)，但但對(duì)于東西兩兩頭大面積住住宅，特別是是景觀好的位置還可適當(dāng)當(dāng)增設(shè)一個(gè)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)供觀景之之需，且陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的推拉門盡盡可能開大，，同時(shí)也可增增強(qiáng)空間感，，讓視覺拓展展，如北向的的餐廳外延一一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。入戶花園可根根據(jù)總量設(shè)定定，最大化的的為購(gòu)買者獲獲取最大的使使用面積是關(guān)關(guān)鍵。E窗戶設(shè)計(jì)：目目前福州房地地產(chǎn)市場(chǎng)很多多住宅采用外外飄窗設(shè)計(jì)，，并贏得了客客戶喜愛，但但考慮到建筑筑成本，適當(dāng)當(dāng)設(shè)計(jì)外飄窗窗、低窗臺(tái)(45cm)，主臥室不不帶陽(yáng)臺(tái)的務(wù)務(wù)必設(shè)計(jì)外飄飄窗，而大戶戶型住宅次主主臥也適當(dāng)增增加一個(gè)，這這不僅會(huì)贏得得客戶的認(rèn)可可，同時(shí)也提提升小區(qū)檔次次。F廚房、衛(wèi)生間間、客房面積積控制：隨隨著居住素質(zhì)質(zhì)不斷提高，，用戶對(duì)各種種功能房的空空間要求也有有所提高。建建議二房以上上住宅的廚房面積要規(guī)劃劃為6平平米左右，可可放置廚柜及及冰箱，并可可同時(shí)采納兩兩人活動(dòng)的空空間：客房或或書房面積最最小不能小于于8平方方米。衛(wèi)生間間面積為4-6平方米，，并可適當(dāng)考考慮干濕分區(qū)區(qū)。典型戶型推薦薦福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書323房2廳廳(小3房設(shè)計(jì))100平方方米4房2廳廳(帶書房房)2房2廳90平方米米3房2廳廳(大3房設(shè)計(jì))福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書33145平方方米120平方方米4。配套建議議福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書34本項(xiàng)目配套主主要包括兩個(gè)個(gè)部分:商商業(yè)配套+會(huì)會(huì)所設(shè)置原則:◆以地塊所在區(qū)區(qū)域?yàn)橐?guī)劃范范圍，滿足區(qū)區(qū)域內(nèi)居住人人口生活要求求;◆符合社區(qū)內(nèi)內(nèi)居民生活半半徑，距離合合理，交通便便利;◆盡量減少配配套設(shè)施對(duì)住住宅的影響，，適當(dāng)留出緩緩沖區(qū)域;◆配套設(shè)施附附近住宅盡量量降低戶型面面積;商業(yè)面積控制制：總建面積積5%1)部分配套套設(shè)施功能規(guī)規(guī)劃建議---臨街商業(yè)業(yè)部分業(yè)態(tài)定定位A.專業(yè)性工工藝品展示中中心B.周邊及社社區(qū)配套服務(wù)務(wù)中心??????干洗店社區(qū)醫(yī)療中心心便利店（可滿滿足業(yè)主日常常生活需要的的小型商店））生鮮超市網(wǎng)吧銀行網(wǎng)點(diǎn)福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書35項(xiàng)目具體描述健身房提供各種現(xiàn)代化健身器械，業(yè)主消費(fèi)適當(dāng)收取一定費(fèi)用，非業(yè)主按正常受費(fèi)茶藝居幾個(gè)親朋好友相聚午后品茗，人生一大享受高檔美容美發(fā)廳高薪聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)專業(yè)美容美發(fā)師悉心為您服務(wù)由于城市本身身發(fā)展限制及及地塊所處區(qū)區(qū)域商圈并未未形成,在商商業(yè)部分設(shè)計(jì)計(jì)上建議只規(guī)規(guī)劃底層店面面,以利于后后期的銷售.具體結(jié)構(gòu)上上充分做到大開間間,短進(jìn)深,層高建議6米左右右,做夾層處處理,買一層層,賺兩層.2)休閑健身身配套---會(huì)所獨(dú)立主會(huì)所與與室外泛會(huì)所所的雙會(huì)所配配套與景觀，，制造全景生生活體驗(yàn)場(chǎng)[結(jié)論:社區(qū)配套設(shè)施施主要是為社社區(qū)住戶服務(wù)務(wù)，在項(xiàng)目銷銷售前期應(yīng)充充分考慮功能能服務(wù)半徑的的合理性，同同時(shí)為兼顧前前期銷售推廣廣，我們建議議開發(fā)商:⊙通過(guò)政府公公關(guān)，在配套套設(shè)施內(nèi)增設(shè)設(shè)政府直屬服服務(wù)機(jī)構(gòu)，增增加人氣;⊙規(guī)劃方面留留有充足空間間，可適應(yīng)多多種業(yè)態(tài)的同同時(shí)使用;⊙盡量在規(guī)劃劃階段，在資資金允許的前前提下為商品品房銷售提供供支持;福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書36六、前期工作作計(jì)劃(一)營(yíng)銷中中心規(guī)劃建議議銷售渠道的選選擇是項(xiàng)目成成功的關(guān)鍵之之一.眾所周周知,目前市市場(chǎng)通行的最最有效的銷售售渠道就是項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷中心心.因此,我我們應(yīng)當(dāng)充分分重視營(yíng)銷中心的規(guī)規(guī)劃.總體規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則則:整體形象符合合項(xiàng)目定位,能高效準(zhǔn)確確的傳達(dá)項(xiàng)目目信息.臨街或位于主主干道旁,具具備良好的通通達(dá)性,保證證人流,展示示面廣,方便便看樓.建造成本不高高,并且利于于后期有效利利用或拆除.(在時(shí)間緊緊迫的情況下下采取租用的的方式)內(nèi)部良好的空空間布局,能能給來(lái)訪者留留下美好的印印象.1.營(yíng)銷中心心選址本案營(yíng)銷中心心的選址可采采取現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷銷中心與城區(qū)區(qū)接待點(diǎn)相結(jié)結(jié)合的方式,主要原因在在于:由于項(xiàng)項(xiàng)目工地距離離永泰城區(qū)中中心較遠(yuǎn),在在可達(dá)性方面造成成一定程度的的障礙,在城城區(qū)中心設(shè)立立接待點(diǎn)能拉拉近與消費(fèi)者者的心理距離離;同時(shí),現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心心的重要目的的是向消費(fèi)者者展示項(xiàng)目,安排在工工地現(xiàn)場(chǎng)能產(chǎn)產(chǎn)生更加直觀觀的作用和影影響,起到更更好的效果.二者有機(jī)結(jié)結(jié)合,以現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷中心為為主,城區(qū)接接待點(diǎn)為輔,產(chǎn)生強(qiáng)大的的聚客能力.福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書37顧客城區(qū)接待點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心拉近距展示形象有機(jī)互動(dòng)2.營(yíng)銷中心心設(shè)計(jì)A.功能分區(qū)區(qū)建議接待區(qū)：為銷銷售人員接待待客戶的第一一站，一般設(shè)設(shè)在售樓處顯顯眼的地方，，接待區(qū)擺放放可供5位位銷售人員員坐的接待臺(tái)臺(tái)，并設(shè)3部以上的熱線電話話及傳真機(jī)（（在銷售時(shí)核核對(duì)銷控）。。展示區(qū)：擺放放展板及模型型的區(qū)域，是是樓盤信息的的展現(xiàn)場(chǎng)所，，應(yīng)留足夠的的通道讓客戶戶瀏覽和銷售售人員解說(shuō)。。洽談區(qū)：銷售售人員與客戶戶洽談區(qū)和下下定的地方，，由于客戶普普遍存在“羊羊群效應(yīng)”，，應(yīng)適當(dāng)?shù)貐^(qū)區(qū)隔開各組客客戶，建議在在洽談區(qū)擺放4-5張張洽談桌，，每桌可容納納3-4人人為宜。休閑區(qū)：項(xiàng)目目定位為中高高端產(chǎn)品，來(lái)來(lái)此購(gòu)房的客客戶亦為有身身份人士，因因此建議在本本案售樓處內(nèi)內(nèi)設(shè)置一休閑閑區(qū)域，展示示本案情調(diào)及對(duì)客戶的細(xì)細(xì)微關(guān)懷。B.營(yíng)銷中心心裝修建議福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書38由于本項(xiàng)目在在市場(chǎng)上定位位為中高端產(chǎn)產(chǎn)品,因此在在營(yíng)銷中心裝裝修上整體應(yīng)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)一定定的高貴感和和品位,這也也可以迎合買買樓人的心理理.根據(jù)產(chǎn)品定位位:升級(jí)換代代版,生態(tài)景景觀名宅,內(nèi)內(nèi)部裝飾一方方面要體現(xiàn)生生態(tài)二字,充充分應(yīng)用綠色色植物;另一一方面應(yīng)當(dāng)充充分營(yíng)造一種種處處皆景的感覺,讓顧顧客流連忘返返.(參考圖)福州永泰項(xiàng)目目產(chǎn)品定位及及前期規(guī)劃建建議報(bào)告書39(二)樣板間間規(guī)劃建議樣板間是項(xiàng)目目的窗口,它它能很好地向向消費(fèi)者展示示項(xiàng)目的形象象和品質(zhì).因因此,必須充充分重視樣板板間的規(guī)劃和和建設(shè),做到到“有效傳達(dá)達(dá),感動(dòng)顧客,促進(jìn)銷銷售”.樣板間規(guī)劃劃原則:整體風(fēng)格與項(xiàng)項(xiàng)目形象定位位相吻合,以以求深刻表達(dá)達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵.樣板間應(yīng)當(dāng)是是主力戶型的的集中體現(xiàn),如果次主力力戶型所占比比例較大,可可設(shè)計(jì)多套樣樣板間.樣板間內(nèi)部必必須布置成居居家的格局,各種家具電電器齊備.1.樣樣板板間間選選址址由于于項(xiàng)項(xiàng)目目采采取取期期房房銷銷售售模模式式,所所以以在在樣樣板板間間對(duì)對(duì)外外開開放放之之時(shí)時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目正正在在施施工工中中,所所以以應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)安安排排在在利利于于到到達(dá)達(dá)的的樓樓棟棟與與樓樓層層,同同時(shí)時(shí)兼兼顧顧參參觀觀者的的安安全全.水水景景是是本本案案一一大大賣賣點(diǎn)點(diǎn),樣樣板板間間應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)選選取取既既能能觀觀賞賞外外河河景景,又又能能看看到到內(nèi)內(nèi)中中庭庭景景觀觀的的位位置置,同同時(shí)時(shí)選選取取戶戶型型格格局局最最好好的的單單位位.2.樣樣板板間間裝裝修修數(shù)數(shù)量量選擇擇設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)2-3間間樣樣板板房房,主主力力戶戶型型100-120平平方方米米,3房房結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu),南南向向全全明明單單位位一一間間;次次主主力力戶戶型型90-100平平方方米米,小小3房房,結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)朝朝向向最最好好的單單位位一一間間;其其他他代代表表一一間間.采采用用主主題題式式設(shè)設(shè)計(jì)計(jì),全全面面支支撐撐項(xiàng)項(xiàng)目目水水景景名名宅宅的的市市場(chǎng)場(chǎng)形形象象.3.樣樣板板間間裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格建建議議樣板板房房的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)應(yīng)迎迎合合永永泰泰置置業(yè)業(yè)者者的的品品味味和和要要求求，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出物物業(yè)業(yè)的的尊尊貴貴、、享享受受；；本項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心賣賣點(diǎn)點(diǎn)在在于于水水景景特特色色，，樣樣板板房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要將將此此特特色色充充分分展展示示，，并并通通過(guò)過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)讓讓參參觀觀者者在在房房間間可可欣欣賞賞社社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)外外美美景景.內(nèi)部部裝裝飾飾布布置置上上體體現(xiàn)現(xiàn)生生態(tài)態(tài)的的意意蘊(yùn)蘊(yùn),如如放放置置金金魚魚缸缸,在在墻墻體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角處處放放置置裝裝飾飾樹樹等等.福州州永永泰泰項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及前前期期規(guī)規(guī)劃劃建建議議報(bào)報(bào)告告書書40(參參考考圖圖)福州州永永泰泰項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及前前期期規(guī)規(guī)劃劃建建議議報(bào)報(bào)告告書書41(三三)市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣策策略略1.前前期期推推廣廣總總綱綱前期期推推廣廣的的主主要要目目的的包包括括項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度的的建建立立和和意意向向客客戶戶的的蓄蓄積積.由由于于該該項(xiàng)項(xiàng)目目為為發(fā)發(fā)展展商商在在永永泰泰操操作作的的第第一一個(gè)個(gè)盤盤,因因此此提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度和形形象象顯顯得得尤尤為為重重要要,同同時(shí)時(shí)為為發(fā)發(fā)展展商商良良好好品品牌牌的的建建立立打打下下基基礎(chǔ)礎(chǔ),便便于于后后續(xù)續(xù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的運(yùn)運(yùn)作作.調(diào)調(diào)查查顯顯示示,春春節(jié)節(jié)期期間間回回鄉(xiāng)鄉(xiāng)買買樓樓在在永永泰泰較較為為普普遍遍.與與其他他城城市市不不同同的的是是,外外出出打打工工人人員員春春節(jié)節(jié)返返鄉(xiāng)鄉(xiāng)置置業(yè)業(yè)帶帶動(dòng)動(dòng)