國(guó)際城招商方案定稿

長(zhǎng)虹國(guó)際城招商方案

（定稿）擬制：審核：審批：CONTENTS目錄長(zhǎng)虹置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向國(guó)際城一期集中商業(yè)招商思路及節(jié)點(diǎn)123國(guó)際城招商準(zhǔn)備工作計(jì)劃國(guó)際城商業(yè)發(fā)展方向2長(zhǎng)虹置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向31.1背景介紹1、受宏觀調(diào)控影響，樓市陷入低迷，國(guó)際城項(xiàng)目特別是商鋪銷售形勢(shì)較為嚴(yán)峻；2、由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)人員到崗較晚，國(guó)際城項(xiàng)目招商有所滯后，未能最大化的挖掘綜合體商業(yè)價(jià)值，推動(dòng)項(xiàng)目銷售；3、隨著長(zhǎng)虹置業(yè)不斷發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目將不斷增多，需要由專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)；4、目前，為增強(qiáng)自身抗政策風(fēng)險(xiǎn)的能力，部分實(shí)力地產(chǎn)商已組建團(tuán)隊(duì)，開始開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。441.2發(fā)展方向1、團(tuán)隊(duì)建設(shè)以國(guó)際城商業(yè)開發(fā)作為起點(diǎn)，盡快建立一支專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，在運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)作成熟之后，將長(zhǎng)虹置業(yè)所有開發(fā)的商業(yè)物業(yè)交由商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；2、構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式從國(guó)際城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中逐步積累經(jīng)驗(yàn)，建立一套高效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理流程制度，構(gòu)建長(zhǎng)虹獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，復(fù)制至全國(guó)其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

551.2.1團(tuán)隊(duì)架構(gòu)（案例）66案例：奧園公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)圖1.2.1團(tuán)隊(duì)架構(gòu)（發(fā)展方向）77長(zhǎng)虹置業(yè)-商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司架構(gòu)圖（初步構(gòu)想）：總經(jīng)理

1人副總經(jīng)理1人財(cái)務(wù)總監(jiān)1人綜合部財(cái)務(wù)部策劃部招商營(yíng)運(yùn)部大項(xiàng)目（如國(guó)際城、景德鎮(zhèn)項(xiàng)目）小項(xiàng)目（如樟木頭項(xiàng)目）招商部營(yíng)運(yùn)部招商部營(yíng)運(yùn)部企劃部財(cái)務(wù)信息部客服部防損工程部項(xiàng)目N……·······招商部營(yíng)運(yùn)部綜合部1.2.2團(tuán)隊(duì)組建計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司建立計(jì)劃如下：88時(shí)間工作內(nèi)容2011.08.11—2011.09.30成立商業(yè)公司提案起草并通過2011.08.11—2011.08.15起草成立商業(yè)公司提案2011.08.16—2011.08.30提案公司論證，修改后通過內(nèi)部評(píng)審2011.09.01—2011.09.30集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)評(píng)審2011.10.01—2011.10.30公司注冊(cè)成立2011.10.01—2011.12.20人員招聘及任命，管理流程制度組織編寫國(guó)際城商業(yè)發(fā)展思路92.1國(guó)際城商業(yè)經(jīng)營(yíng)思路-營(yíng)銷建議鑒于：第一、置業(yè)公司對(duì)于商業(yè)綜合體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)處于初始階段，需要通過項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，獲得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，打造專業(yè)化運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，保障其他項(xiàng)目的良好開發(fā)運(yùn)營(yíng)；第二、物業(yè)的持有不利于資金回籠和緩解現(xiàn)金流壓力；物業(yè)的出售有利于資金回籠，但不利于商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)。第三、商業(yè)物業(yè)出售，受讓人對(duì)于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)我們無法把控，不利于綜合體項(xiàng)目統(tǒng)一定位規(guī)劃、統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，可能導(dǎo)致長(zhǎng)虹國(guó)際城項(xiàng)目品牌和形象受損。2.1國(guó)際城城商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)思路路-營(yíng)銷建建議建議：：第一、、集中中商業(yè)業(yè)（含含酒店店）持持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，底商商全部部出售售；可可確保保集中中商業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)一一，利利于經(jīng)經(jīng)營(yíng)；；底商商出售售可確確保資資金回回流；；第二、轉(zhuǎn)讓讓集中商業(yè)業(yè)（含酒店店）部分股股權(quán)，但需需確保我方方控股。集中商業(yè)一一：中檔購(gòu)物中中心，“大大型主力店店+主題百貨””為主的購(gòu)購(gòu)物中心模模式，零售售業(yè)態(tài)占比比較大，即即以大潤(rùn)發(fā)發(fā)、萬達(dá)影影院為主力力店，其余余部分根據(jù)據(jù)定位及業(yè)業(yè)態(tài)配比自自行招商，，以聯(lián)營(yíng)方方式為主，，實(shí)行統(tǒng)一一收銀，以以達(dá)到收益益的最大化化；集中商業(yè)二二：中高檔購(gòu)物物中心，零零售業(yè)態(tài)占占比減小，，餐飲、娛娛樂等業(yè)態(tài)態(tài)占比增加加，以聯(lián)營(yíng)營(yíng)方式為主主，實(shí)行統(tǒng)統(tǒng)一收銀，，以達(dá)到收收益的最大大化；酒店：引進(jìn)國(guó)際知知名酒管公公司，以品品牌加盟、、委托管理理的模式經(jīng)經(jīng)營(yíng)。2.1國(guó)際城商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)思路路-經(jīng)營(yíng)模式MALL型購(gòu)物中中心（MALL）超級(jí)CSC（SCSC）社區(qū)型購(gòu)購(gòu)物中心心（CSC）生活方式式購(gòu)物中中心（LSC）建筑業(yè)態(tài)消費(fèi)頻率率收益敏感因素素出現(xiàn)業(yè)態(tài)態(tài)“LifestyleShoppingCenter”概念成為為繼“ShoppingMall”之后，又又一個(gè)攪攪熱市場(chǎng)場(chǎng)的商業(yè)業(yè)模式。。北京的大大鐘寺國(guó)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)、U-TOWN優(yōu)唐以及及SOLANA藍(lán)色港灣灣等項(xiàng)目目都是以以LifestyleShoppingCenter的全新商商業(yè)模式式為理念念打造。。在上海海、廣州州等地也也相繼出出現(xiàn)了類類似的商商業(yè)項(xiàng)目目。2.2國(guó)際城商商業(yè)總體體定位-購(gòu)物中心心發(fā)展LSC特點(diǎn):1、豐富的的業(yè)態(tài)滿滿足消費(fèi)費(fèi)者對(duì)商商品的需需求和生生活品質(zhì)質(zhì)的追求求；2、坐落在在相對(duì)集集中的高高收入人人群區(qū)域域；3、面積一一般在1.5——5平米之間間，近年年來出現(xiàn)現(xiàn)逐漸增增大的趨趨勢(shì)；4、在一個(gè)個(gè)開放的的環(huán)境中中，而不不像傳統(tǒng)統(tǒng)購(gòu)物中中心處在在一個(gè)封封閉環(huán)境境里；5、停車方方便，有有足夠的的停車位位；6、更加注注重環(huán)境境和建筑筑風(fēng)格的的營(yíng)造。。2.2國(guó)際城商商業(yè)總體體定位-LSC的特點(diǎn)封閉的建建筑物內(nèi)內(nèi)建筑開放的商商業(yè)街區(qū)區(qū)MALLLSC業(yè)態(tài)注重消費(fèi)費(fèi)者對(duì)““生活方方式”的的精神享享受和追追求，服服飾類占占28.8%，餐飲飲、休休閑娛娛樂業(yè)業(yè)態(tài)占占比加加大基本的的實(shí)際際性購(gòu)購(gòu)物需需求，，服飾飾類占占51.1%消費(fèi)頻頻率2.5次/月3.8次/月收益坪效及及回報(bào)報(bào)率為為MALL的四倍倍收益一一般MALL與LSC對(duì)比：：商業(yè)總總體定定位：：第四代代購(gòu)物物中心心——lifestyleshoppingcenter商業(yè)總總體推推廣語語：打造綿綿陽市市首席席生活活方式式購(gòu)物物中心心2.2國(guó)際城城商業(yè)業(yè)總體體定位位2.3長(zhǎng)虹國(guó)國(guó)際城城商業(yè)業(yè)推廣廣案名名方案案16另附專專題研研究收銀方方式概概念■收銀方方式：：有統(tǒng)統(tǒng)一收收銀及及自收收銀兩兩種方方式。?！鼋y(tǒng)一收銀銀：由購(gòu)物中中心運(yùn)營(yíng)營(yíng)商統(tǒng)一一代商家家收取售售貨款。。顧客在在各品牌牌店選擇擇好物品品及服務(wù)務(wù)后，導(dǎo)導(dǎo)購(gòu)員開開具售貨貨小票，，顧客統(tǒng)統(tǒng)一到運(yùn)運(yùn)營(yíng)商開開設(shè)的收收銀臺(tái)結(jié)結(jié)賬，運(yùn)運(yùn)營(yíng)商按按照約定定時(shí)間（（一般為為月結(jié)、、特殊品品牌另議議）及合合同約定定扣除一一定的租租金或聯(lián)聯(lián)營(yíng)抽成成后給品品牌商家家結(jié)款；；■自收銀：：各品牌商商家自行行收銀。。17172.4關(guān)于收銀銀方式探探討利弊分析析18182.4關(guān)于收銀銀方式探探討1、統(tǒng)一收收銀■有利之處處：有利于獲獲取現(xiàn)金金流。假假設(shè)有2萬平米商商業(yè)采取取統(tǒng)一收收銀，每每平米每每月產(chǎn)生生的銷售售收入為為1000元，則每每月末的的現(xiàn)金流流可達(dá)到到2000萬元；有利于品品牌商家家的招商商。部分分品牌商商家只考考慮以聯(lián)聯(lián)營(yíng)方式式合作，，統(tǒng)一收收銀可以以掌控銷銷售收入入，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)聯(lián)營(yíng)合合作方式式，確保保招商品品質(zhì)；此此外，統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀有利于于品牌商商規(guī)避自自收銀資資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，連鎖鎖品牌商商家更容容易接受受該收銀銀方式；；有利于了了解各商商家經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況，，便于實(shí)實(shí)施末位位淘汰制制，有利利于商場(chǎng)場(chǎng)坪效的的不斷提提升?！霾焕幪帲和度氤杀颈炯哟?。。統(tǒng)一一收銀需需增加人人工（約約20人）、收收銀設(shè)備備，收銀銀系統(tǒng)等等投入，，并配置置網(wǎng)絡(luò)工工程師；；資金風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。統(tǒng)一一收銀將將產(chǎn)生資資金管理理的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，如現(xiàn)現(xiàn)金被盜盜等。2、自收銀銀■有利之處處：操作簡(jiǎn)單單，投入入少；資金管理理風(fēng)險(xiǎn)低低；■不利之處處：連鎖知名名品牌及及有實(shí)力力商家引引進(jìn)受一一定限制制，貨品品豐滿度度、商家家裝修形形象等難難以控制制，從而而影響商商業(yè)整體體定位形形象；經(jīng)營(yíng)管理理，營(yíng)銷銷模式（（指經(jīng)營(yíng)營(yíng)后開展展統(tǒng)一的的促銷活活動(dòng)）受受限制；；專柜員工工的銷售售技巧、、售后服服務(wù)水平平參差不不齊，軟軟性服務(wù)務(wù)的不足足影響消消費(fèi)者信信心；難以實(shí)行行末位淘淘汰制，，動(dòng)態(tài)招招商難以以實(shí)現(xiàn)；；商家經(jīng)營(yíng)營(yíng)品項(xiàng)、、折扣力力度難以以控制；；長(zhǎng)虹商業(yè)業(yè)自主品品牌難以以形成；；現(xiàn)金流大大打折扣扣；對(duì)商家及及購(gòu)物中中心整體體經(jīng)營(yíng)情情況無法法實(shí)行監(jiān)監(jiān)控。19192.4關(guān)于收銀銀方式探探討綜上所述述，實(shí)行行統(tǒng)一收收銀利大大于弊，，建議采取取統(tǒng)一收收銀。國(guó)際城一一期集中中商業(yè)招招商思路路及節(jié)點(diǎn)點(diǎn)203.1國(guó)際城招招商總體體思路1、在商運(yùn)運(yùn)公司成成立前，，先行成成立商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)中中心主要要負(fù)責(zé)國(guó)國(guó)際城項(xiàng)項(xiàng)目的招招商運(yùn)營(yíng)營(yíng)；2、盡快推推進(jìn)招商商，以招招商促銷銷售；通通過招商商引進(jìn)知知名商家家，提升升綜合體體整體價(jià)價(jià)值，推推動(dòng)商鋪鋪及住宅宅銷售。。盡快開開放現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)招商中中心；根根據(jù)施工工進(jìn)度（（9月底底交交場(chǎng)場(chǎng)））及及配配合合大大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)發(fā)超超市市、、萬萬達(dá)達(dá)影影院院等等主主力力店店開開業(yè)業(yè)（（計(jì)計(jì)劃劃圣圣誕誕節(jié)節(jié)前前開開業(yè)業(yè)）），，9月中中旬旬前前必必須須開開放放招招商商中中心心；；3、目目前前招招商商重重心心應(yīng)應(yīng)放放在在星星級(jí)級(jí)酒酒店店及及集集中中商商業(yè)業(yè)1期上上，，通通過過引引進(jìn)進(jìn)酒酒店店提提升升片片區(qū)區(qū)形形象象，，通通過過集集中中商商業(yè)業(yè)拉拉高高片片區(qū)區(qū)租租金金水水平平；；4、為為確確保保開開業(yè)業(yè)效效果果及及持持續(xù)續(xù)良良好好經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，建建議議整整體體開開業(yè)業(yè)率率需需達(dá)達(dá)到到90%以上上，，周周邊邊道道路路確確保保通通行行（（富富樂樂路路除除外外））劍劍南南路路新新增增公公交交站站臺(tái)臺(tái)開開通通，，綠綠化化景景觀觀呈呈現(xiàn)現(xiàn)，，負(fù)負(fù)一一樓樓停停車車位位基基本本能能滿滿足足使使用用要要求求；；5、在在招招商商定定價(jià)價(jià)上上應(yīng)應(yīng)綜綜合合考考慮慮，，在在確確保?？偪傮w體租租金金水水平平基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，既既要要考考慮慮給給予予品品牌牌商商家家一一定定的的優(yōu)優(yōu)惠惠，，也也要要確確保保整整體體的的租租金金水水平平，，以以提提升升片片區(qū)區(qū)的的租租金金水水平平。。為為確確保保招招商商質(zhì)質(zhì)量量，，盡盡快快引引進(jìn)進(jìn)品品牌牌商商家家，，在在招招商商前前期期給給予予知知名名商商家家一一定定的的優(yōu)優(yōu)惠惠；；在在確確定定價(jià)價(jià)格格方方案案之之前前，，按按““一一事事一一議議””方方式式出出租租，，價(jià)價(jià)格格方方案案確確定定之之后后，，按按方方案案執(zhí)執(zhí)行行；；21213.1國(guó)際城招招商總體體思路6、在合作作方式上上可靈活活變通，，以聯(lián)營(yíng)營(yíng)方式為為主，采采取聯(lián)營(yíng)營(yíng)、保底底、租金金等多種種方式，，確保品品牌商家家的進(jìn)駐駐。收銀銀方式上上，建議議采取統(tǒng)統(tǒng)一收銀銀；7、合理布布局，優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)，確保保坪效；；8、在廣告告推廣上上，合理理分配廣廣告資源源，做好好招商廣廣告推廣廣。不同同時(shí)期廣廣告測(cè)重重點(diǎn)不同同，在項(xiàng)項(xiàng)目前期期應(yīng)測(cè)重重招商廣廣告，特特別在戶戶外廣告告（圍墻墻、廣告告牌等））上應(yīng)有有固定分分配；9、對(duì)于住住宅底商商，必要要時(shí)可采采取售前前出租、、帶租約約銷售的的方式或或采取返返租營(yíng)銷銷方式。。22223.2招商節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（按大大潤(rùn)發(fā)12月20日開業(yè)編編制）2323招商中心心開放2011/09/151#開業(yè)2011/12/201#全面開業(yè)業(yè)2012/05/01準(zhǔn)備階段段沖刺階段段收尾階段段1#招商率達(dá)達(dá)60%；大潤(rùn)發(fā)發(fā)超市、、萬達(dá)影影院9月30日前進(jìn)駐駐裝修；；9月份引進(jìn)進(jìn)屈臣氏氏、肯德德基等主主力商家家；酒店店確定意意向商家家1#招商率達(dá)達(dá)80%；招商率基基本達(dá)95%以上招商目標(biāo)標(biāo)工作階段段時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)推廣思路路商圈升級(jí)級(jí)，樹立立國(guó)際城城為CBD核心商圈圈形象；；招商大肆肆宣傳，，在宣傳傳項(xiàng)目銷銷售產(chǎn)品品的同時(shí)時(shí)，加大大對(duì)招商商利好消消息的宣宣傳，銷銷售與招招商宣傳傳并駕齊齊驅(qū)?！魧?duì)招商商成績(jī)作作總概宣宣傳，凸凸顯CBD核心商圈圈打造已已成雛形形?！魧?duì)“CBD核心商圈圈”進(jìn)行行炒作、、渲染。。造勢(shì)——造地段、、規(guī)模之之勢(shì)，主主力店強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐駐之勢(shì)；；造全球球招商啟啟動(dòng)之勢(shì)勢(shì)。3.3招商節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分解——準(zhǔn)備階段段時(shí)間：之前招商率：：60%；招商工作作重點(diǎn)：：力爭(zhēng)完成成簽約肯肯德基、、屈臣氏氏等主力力商家。。完成主力力店大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)、萬萬達(dá)物業(yè)業(yè)的交付付工作。。完成招商中中心開放，，樹立品牌牌購(gòu)物中心心的形象。。工程要求：：?jiǎn)?dòng)場(chǎng)內(nèi)公公共部分的的裝修設(shè)計(jì)計(jì)；8月20日前完成大大潤(rùn)發(fā)、萬萬達(dá)等商家家場(chǎng)地交交付，需達(dá)達(dá)到：2424主體部分土土建全部完完成、屋面面防水完成成、外立面面基本完成成（雨天作作業(yè)時(shí)不滲滲水進(jìn)室內(nèi)內(nèi)）、頂棚棚、墻柱等等粉刷完成成；為確保保安全，應(yīng)應(yīng)做好塔樓樓施工的安安全防護(hù)；；規(guī)劃許可證證、施工許許可證、建建設(shè)工程消消防設(shè)計(jì)審審核意見書書已經(jīng)取得得；（大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)裝修消消防審圖通通過，發(fā)包包后進(jìn)場(chǎng)））；強(qiáng)電部分已已經(jīng)提交供供電局確定定方案，強(qiáng)強(qiáng)電設(shè)計(jì)完完成且強(qiáng)電電工程發(fā)包包完成；消消防管路鋪鋪設(shè)完成（（因大潤(rùn)發(fā)發(fā)空調(diào)管道道裝于消防防管道下方方）。3.4招商節(jié)點(diǎn)分分解——沖刺階段時(shí)間：至12.20招商率：80%；招商工作重重點(diǎn)：招商工作全全面展開，，掀起項(xiàng)目目的招商熱熱潮。11月份開開始對(duì)對(duì)開業(yè)業(yè)進(jìn)行行宣傳傳，促促進(jìn)商商家簽簽約；；跟進(jìn)大大潤(rùn)發(fā)發(fā)、萬萬達(dá)等等主力力店的的裝修修工作作；完成公公共區(qū)區(qū)域裝裝修，，督促促各商商家的的裝修修工作作；舉辦開開業(yè)儀儀式。。工程情情況：：商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)11月10日前完完成一一次裝裝修（（指天天花、、照明明、公公共通通道、、洗手手間、、商業(yè)業(yè)外立立面等等），，滿足足大潤(rùn)潤(rùn)發(fā)如如下開開業(yè)條條件，，所有工工程項(xiàng)項(xiàng)目（（含周周邊道道路、、廣場(chǎng)場(chǎng)、外外立面面、地地下停停車場(chǎng)場(chǎng)、水水電煤煤通信信等配套套工程程）竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收完完成，，設(shè)備備系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)試試完成成，取取得竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收合合格證證后二二周內(nèi)即可可正式式開業(yè)業(yè)。此外，劍劍南路新新增公交交站臺(tái)已已投入使使用。2525時(shí)間：至招商率：：95%以上招商工作作重點(diǎn)：：結(jié)合開業(yè)業(yè)和圣誕誕節(jié)、元元旦節(jié)和和春節(jié)等等節(jié)日，，聯(lián)合商商家進(jìn)行行促銷活活動(dòng)，提提高商業(yè)業(yè)人氣，，促進(jìn)其其它商家家簽約。26263.5招商節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分解——收尾階段段另議。27273.6招商推廣廣國(guó)際城招招商準(zhǔn)備備工作計(jì)計(jì)劃284.1商業(yè)規(guī)劃劃9月15日前完成如下下工作：：根據(jù)各樓樓層業(yè)態(tài)態(tài)定位及及配比，，完成1期剩余商商業(yè)各樓樓層動(dòng)線線規(guī)劃、、商鋪分分割、業(yè)業(yè)態(tài)布局局及品牌牌落位。。2929商業(yè)規(guī)劃劃——首層動(dòng)線線規(guī)劃（（草案））3030商業(yè)規(guī)劃劃———二層層動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃（（草草案案））3131商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃———三層層動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃（（草草案案））32324.1.5商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃———四層層動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃（（草草案案））33334.2招商商中中心心包包裝裝3434時(shí)間工作內(nèi)容備注08.15確定包裝方案在招商中心位置的選擇上，前期先考慮設(shè)置在現(xiàn)有營(yíng)銷中心，后期根據(jù)招商進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)工程情況決定是否搬至集中商業(yè)劍南路一側(cè)08.16—09.10物料采購(gòu)及包裝在現(xiàn)場(chǎng)包裝上，注重整體品質(zhì)感及商業(yè)氛圍的營(yíng)造35營(yíng)銷銷中中心心內(nèi)內(nèi)部部布布局局調(diào)調(diào)整整方方案案洽談區(qū)招商辦公室辦公室辦公室機(jī)要室兒童游樂區(qū)7米6米接待待臺(tái)臺(tái)背景景墻墻4.4.3商業(yè)業(yè)管管理理建建議議3636商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)管管理理對(duì)對(duì)象象主主要要是是商商業(yè)業(yè)消消費(fèi)費(fèi)群群為為服服務(wù)務(wù)對(duì)對(duì)象象，，是是以以商商戶戶/租戶戶、、消消費(fèi)費(fèi)人人群群，，管管理理方方式式注注重重積積極極的的、、帶帶有有開開拓拓性性的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理。。住住宅宅物物業(yè)業(yè)管管理理對(duì)對(duì)象象主主要要是是住住宅宅小小區(qū)區(qū)，，服服務(wù)務(wù)對(duì)對(duì)象象既既有有居居民民住住戶戶也也有有職職業(yè)業(yè)公公務(wù)務(wù)人人群群，，管管理理方方式式注注重重管管理理與與服服務(wù)務(wù)。。住宅物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)管理工作內(nèi)容：對(duì)物業(yè)本身及其配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地所進(jìn)行的一些諸如維修、養(yǎng)護(hù)等管理工作、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)、針對(duì)業(yè)主的一些個(gè)性化服務(wù)：諸如鐘點(diǎn)家政、家教、私人醫(yī)生等管家式服務(wù)。物業(yè)管理者服務(wù)的對(duì)象：業(yè)主和物業(yè)的使用者”物業(yè)管理”和“商業(yè)管理”的有機(jī)結(jié)合工作內(nèi)容商業(yè)運(yùn)作與管理——圍繞著商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)繁榮而展開的，它所承擔(dān)的工作是商場(chǎng)開張，商業(yè)促銷，商場(chǎng)日常管理，商品管理，商業(yè)從業(yè)人員管理，商場(chǎng)內(nèi)部的秩序維護(hù)，顧客投訴、日常裝修（含夜間）的管理和配合，顧客傷害的防止措施、開收市流程物業(yè)維護(hù)——除了常規(guī)的內(nèi)容公共設(shè)備保養(yǎng)維修監(jiān)督、泊車管理、治安、衛(wèi)生、防災(zāi)等內(nèi)容之外，物業(yè)管理還要承擔(dān)整個(gè)商場(chǎng)的秩序維持服務(wù)對(duì)象：“不僅僅是商戶，還包括光顧MALL的所有消費(fèi)者4.3商業(yè)業(yè)管管理理建建議議3737策略略建建議議：：國(guó)國(guó)際際城城商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)管管理理整整體體參參照照深深圳圳科科技技大大廈廈模模式式，，由由物物業(yè)業(yè)公公司司在在商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司設(shè)設(shè)立立物物業(yè)業(yè)部部，，其其行行政政關(guān)關(guān)系系及及業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)指指導(dǎo)導(dǎo)歸歸物物業(yè)業(yè)公公司司，，日常管理歸商商管公司。4.4團(tuán)隊(duì)組建策略：先行成成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心，在項(xiàng)項(xiàng)目上以項(xiàng)目目招商中心名名義對(duì)外開展展工作。同時(shí)時(shí)籌備成立商商運(yùn)公司。3838商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心職位（對(duì)內(nèi)）人數(shù)備注經(jīng)理1統(tǒng)籌部門業(yè)務(wù)。副經(jīng)理21名負(fù)責(zé)招商經(jīng)營(yíng)，1名負(fù)責(zé)策劃招商專員3機(jī)要人員1主要為合同及檔案管理商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心編編制建議議如下（（商運(yùn)公公司成立立后人員員架構(gòu)需需作調(diào)整整）：注：商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)中中心組織織架構(gòu)詳詳見下頁頁。4.4團(tuán)隊(duì)組建建3939商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心組組織架構(gòu)構(gòu)：招商專員員（3名）職責(zé)1：負(fù)責(zé)主力力店、次次主力店店的招商商，包括括餐飲娛娛樂、美美容美發(fā)發(fā)、書店店、銀行行等配套套的招商商工作；；職責(zé)2：負(fù)責(zé)男女女服裝、、休閑運(yùn)運(yùn)動(dòng)、兒兒童、床床上用品品；職責(zé)3：負(fù)責(zé)珠寶寶首飾、、化妝品品、眼鏡鏡、皮鞋鞋皮具。。商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心經(jīng)經(jīng)理4.5招商流程程制度建建立借鑒深圳圳長(zhǎng)虹科科技大廈廈原有招招商流程程制度，，建立適適用于商商業(yè)項(xiàng)目目的相關(guān)關(guān)流程制制度，9月15日前完成成，主要要包括如如下：招商接待待及登記記作業(yè)指指引；招商價(jià)格格管理辦辦法；招商簽約約作業(yè)指指引；招商獎(jiǎng)管管理作業(yè)業(yè)指引。。40404.6招商其他他準(zhǔn)備工工作4141完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目2011.09.20商業(yè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃2011.09.20招商推廣方案2011.09.30招商人員全部到崗2011.09.20項(xiàng)目招商百問2011.09.10招商物料2011.09.20相關(guān)表單2011.09.20價(jià)格方案、價(jià)格表2011.09.30物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)2011.09.25合同模版2011.09.30項(xiàng)目招商手冊(cè)全力以赴赴，共創(chuàng)創(chuàng)輝煌，，謝謝?。?、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:01:1723:01:1723:0112/22/202211:01:17PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2223:01:1723:01Dec-2222-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:01:1723:01:1723:01Thursday,December22,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2223:01:1723:01:17December22,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。22十二月月202211:01:17下午午23:01:1712月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月2211:01下下午12月-2223:01December22,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/2223:01:1723:01:1722December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。11:01:17下午午11:01下下午23:01:1712月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。23:01:1823:01:1823:0112/22/202211:01:18PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2223:01:1823:01Dec-2222-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對(duì)對(duì)圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。23:01:1823:01:1823:01Thursday,December22