碧桂園集團全成本的管與控課件

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳1成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳集團簽約明源啟動信息化《集團成本分攤管理指引》《關(guān)于實施2014版目標成本科目和表格模板的通知》修訂《全成本季度考核辦法》《目標成本管理辦法》《項目合約規(guī)劃工作指引》《關(guān)于落實成本策劃工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《關(guān)于落實結(jié)構(gòu)限額設(shè)計管理工作的通知》實施系統(tǒng)預警與強控發(fā)布新投資版目標成本測算表發(fā)布全成本數(shù)據(jù)庫2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集團全成本管理制度體系日臻完善2016年1月全成本管理線條架構(gòu)調(diào)整修訂《全成本季度考核辦法》成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳集團簽約明源《集團成本分攤管理2成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016年成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016年3成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳4成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳5成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2014201520162017理得清2017全成本管理目標邁向“深推控得住”

幫扶項目實現(xiàn)成本受控

助力項目達成經(jīng)營指標

工作目標支持項目控制成本爭利潤幫助項目實現(xiàn)目標拿獎金前置管控-過程管控-

后評估重點轉(zhuǎn)為落地做實

深推控得住

控得住預得準成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2014201520162016成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳7成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目錄全成本管理認識前置管控重要性成本全過程管控123成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目全成本管理認識18成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳Mysoft

明源成本是一堆數(shù)據(jù)！成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳Mysoft明源成本是一堆數(shù)9成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本是一堆數(shù)據(jù)指標！成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本是一堆數(shù)據(jù)指標！10成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳11成本的有效節(jié)余就是利潤！

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

整體情況成本超目標成本幅度

平均值：+10%目標凈利率下降幅度

平均值：-30%成本的有效節(jié)余就是利潤！ 整體情況12成本項目含量變化綜合單價成本變化備注鋼筋（kg/m2）0.7505.54.13鋼筋含量45，梁板約占比50%，層高3m混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38計算，梁板約占50%。模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板約占45%。砌體（m3/m2）0.0074803.20砌體含量按0.2考慮。抹灰（m2/m2）0.133243.20內(nèi)外墻抹灰按4.0考慮。外墻（m2/m2）0.040502.00外墻系數(shù)按1.2考慮。成本變化合計19.31成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳結(jié)論：每增加10cm層高、單方造價增加約20元/m2

成本是項目經(jīng)營管理決策依據(jù)！假設(shè)：層高能否增（減）10cm？

測算條件：

層高3.0m，主要變化在豎向構(gòu)件，扣除梁板相關(guān)比例，暫不考慮機電工程變化成本項目含量變化綜合單價成本變化備注鋼筋（kg/m2）0.713成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳花該花的錢，辦該辦的事全成本管理，以項目經(jīng)營為中心

保證現(xiàn)金流成本管控促進銷售保障利潤成本管理目標

成本不超支

利潤有保障成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳花該花的錢，辦該辦的事全成本管14成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳全成本管理，是目標管理全成本管理

企業(yè)根據(jù)特定時期的經(jīng)營目標確定成本管理目標

由各級管理者在其職權(quán)范圍內(nèi)、運用系統(tǒng)工程的原理

對各種影響成本的因素和條件采取一系列測算、調(diào)節(jié)和監(jiān)控等專業(yè)管控措施

以保證經(jīng)營目標實現(xiàn)的管理行為。

全成本管理

(Total

CostManagement,TCM)主要責任控制成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳全成本管理，是目標管理全成本管15成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目錄全成本管理認識前置管控重要性成本全過程管控123成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目全成本管理認識116成本階段可售面積(m2)預計總收入（萬元）總開發(fā)成本(萬元)總利潤（萬元）利潤率（%）拿地版目標成本380,427301,534231335268618.91%調(diào)整版目標成本368,537266,64024394010541.13.95%差額-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳某項目開盤后分析：預計總收入下降3.49億元預計總成本超支1.26億元項目凈利潤率下調(diào)幅度56%目標成本制定不科學，成本策劃管理不到位，直接導致后期成本失控案例成本階段可售面積預計總收入總開發(fā)成本總利潤利潤率拿地版目標成17定位調(diào)整項拿地測算目標成本執(zhí)行版目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價洋房裝修標準提升127591600765512759174094421786別墅裝修標準提升3596650234359686030976公寓方案變更3596168260535962379856251綠化工程60967.928017077678345434861779合計3891標準提升：裝修標準調(diào)整，

衛(wèi)浴由惠達改科勒方案調(diào)整：原方案按3m平層公寓，新方案調(diào)整為5.5mLOFT公寓。綠化調(diào)整：目標方案按普通低標準項目考慮，后提高標準

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本增加原因一：項目前期定位不嚴謹導致后期方案調(diào)整致總成本上升3891萬元（總收入未實現(xiàn)溢價），

可售單方上升105.58元/m2

增加成本構(gòu)成因素分析

項目與產(chǎn)品定位問題

不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題定位調(diào)整項拿地測算目標成本執(zhí)行版目標成本差額工程量單價總價工18成本項目拿地測算執(zhí)行版目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價樁基礎(chǔ)工程3743601505615372397350130347419臨時板房11565886868臨時圍擋7800200156156臨時公寓樣板房10001100110110合計7752成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳基礎(chǔ)工程：目標成本對地質(zhì)因素調(diào)研缺失，樁基樂觀取定150元/m2，勘探后地質(zhì)情況很差，成本增加200元/m2

。臨時設(shè)施：前期測算認為，不需建設(shè)臨時板房，圍板廣告包裝計入營銷費用。

開工后增加3項臨時設(shè)施成本，費用合計334萬。超支原因二：不確定因素測算缺漏導致總成本上升7752萬元，可售單方上升210.35元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本項目拿地測算執(zhí)行版目標成本差額工程量單價總價工程量單價總19

成本項目拆遷補償人防工程費

拿地測算

工程量

單價

-

-491517

24

總價

01180

目標成本工程量

單價

-

-

-

-

總價

4541713

差額（萬元）

454

533154295491516

-380429

-

77190

-

35

-11889339

01332

16154295491516

-380429

-179201

-

67

-27629884

1512565

270鋁合金門窗供電工程供電設(shè)計供水工程配電房合計1574

545

1511234

2544744拆遷補償：拿地設(shè)定凈地交付，實際增加拆遷補償、耕地占用稅人防工程：目標成本按繳納人防異地建設(shè)費，實際自建門窗工程：目標成本按鋁合金門窗，實際當?shù)卣咭笞鰯鄻蚋魺徜X門窗。市政配套：供電未考慮設(shè)計費；供水未考慮設(shè)計費、設(shè)施建設(shè)費和運營維護費

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳超支原因三：地方政策調(diào)研不準確導致實際成本上升4744萬元，可售單方上升128.73元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題 成本項目 拿地測算 總價 目標成本 總價 差額15420成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳綜合樓入口處:紅線外需建沿河園建綠化工程在方案階段未明確、目標成本未列支直接導致成本超支332萬元超支原因四：紅線外成本疏漏導致總成本上升332萬元，可售單方上升9元/m2

增加成本構(gòu)成因素分析

項目與產(chǎn)品定位問題

不確定因素測算缺漏

前期調(diào)研缺位或錯誤

紅線外成本疏漏問題成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳綜合樓入口處:超支原因四：21成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施1讓目標成本合理成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施122成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項測算目標編制復核審核《項目產(chǎn)品方案》大型土石方測算結(jié)果《項目初步規(guī)劃方案》

基坑支護測算結(jié)算《項目開發(fā)建設(shè)計劃》

其它專項測算結(jié)果…編制思路

前期調(diào)研說明：

四方位全面關(guān)注：地上、地下、紅線內(nèi)、紅線外

地方性規(guī)定重點跟進：收費、減免、返還、公建

專項測算說明：做好不確定因素的專項測算確定性因素：用指標、用建造標準，甚至用經(jīng)驗或?qū)藬?shù)據(jù)不確定因素：必須靠專業(yè)測算成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合23成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批

前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》

初步規(guī)劃《項目產(chǎn)品方案》

專項測算大型土石方測算結(jié)果《項目初步規(guī)劃方案》

基坑支護測算結(jié)算《項目開發(fā)建設(shè)計劃》

其它專項測算結(jié)果…

目標編制工程類量價指標填報非工程類量價指標填報全成本匯總

復核審核部門分工復核成本專題會審編制思路

目標編制重點事項：不漏項、有依據(jù)、數(shù)據(jù)準確合理

分工明確、落實責任規(guī)劃指標：區(qū)域設(shè)計負責人簽字確認銷售計劃：區(qū)域營銷負責人簽字確認全

成

本：區(qū)域成本負責人簽字確認財務(wù)指標：區(qū)域財務(wù)負責人確認成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批 前期調(diào)研《前期行政24成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳編制參考：全成本數(shù)據(jù)庫

片區(qū)劃分：

華南片區(qū)包括廣清、江中、惠深、佛肇、莞深、粵東和海南區(qū)域；

華東片區(qū)包括滬蘇、江蘇、安徽、浙江、江西、福建和山東區(qū)域；

華中片區(qū)包括河南、湖北和湖南區(qū)域；

西南片區(qū)包括貴州、云南、重慶、四川和陜西區(qū)域；

東北片區(qū)包括東北和內(nèi)蒙古區(qū)域；

華北片區(qū)包括津晉冀、環(huán)北京區(qū)域;

西北片區(qū)包括西北和陜西區(qū)域成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳編制參考：全成本數(shù)據(jù)庫25配送數(shù)據(jù)庫和建造標準指引，幫助項目

實施成本適配

管控有的放矢《全國建造標準（指導版）》及建造標準監(jiān)控

《全國營銷（營銷類）成本統(tǒng)計與指引》

《全國行政事業(yè)性收費標準匯編與指引》

《全國三費及間接費專項統(tǒng)計與指引》

《項目規(guī)劃指標專項統(tǒng)計分析與指引》

引導成本適配和優(yōu)化

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016主要管控措施之一：建立建造標準配送數(shù)據(jù)庫和建造標準指引，幫助項目《全國建造標準（指導版）》26前置管控措施2把成本策劃做細精心策劃在前、狠抓落實在后

個人認為

成本策劃

是以項目成本管理直接責任人的角色，依據(jù)經(jīng)營

責任書要求

就如何確保經(jīng)營目標達成或超預期完成

在項目開工前

制定的全過程成本管控方案

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施2精心策劃在前、狠抓落實在后27項目定位策劃制定管控方案分模塊成本策劃重點事項成本策劃成本風險預控成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目錄與思路第一部份第二部份第三部份項目經(jīng)營指標項目成本策劃成本管控策略項目基本情況項目經(jīng)營指標項目目標成本合約規(guī)劃管控責任成本分解成本管控規(guī)劃模板體現(xiàn)基本思路

明確經(jīng)營目標

清晰管控責任項目定位策劃制定分模塊成本策劃重點事項成本策劃成本風險預控成28

明確經(jīng)營目標-目標利潤-目標成本

制定管控方案-減法與加法-風險與預控

清晰管控責任-責任成本-過程監(jiān)控

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳以目標為起點以目標為終點銷售目標-是否符合市場條件成本目標-是否適配且能實現(xiàn)利潤目標-是否符合集團要求 明確經(jīng)營目標 制定管控方案 清晰管控責任以目標為起點銷售目29

明確經(jīng)營目標-目標利潤-目標成本

制定管控方案-減法與加法-風險與預控

清晰管控責任-責任成本-過程監(jiān)控

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳重點難點管控措施加法減法保障利潤重點在哪-制定比選方案或適配標準難點在哪-制定解決措施或優(yōu)化方案風險在哪-準備應對預案或風險成本 明確經(jīng)營目標 制定管控方案 清晰管控責任重點難點管控措施重30

明確經(jīng)營目標-目標利潤-目標成本

制定管控方案-減法與加法-風險與預控

清晰管控責任-責任成本-過程監(jiān)控

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳責任分工一對一策劃方案分節(jié)點過程監(jiān)控保目標成本分解-合約規(guī)劃承上啟下目標分解-節(jié)點細分中期檢查責任分解-成本指標分工負責 明確經(jīng)營目標 制定管控方案 清晰管控責任責任分工一對一成本31成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施3將合約規(guī)劃做實合約規(guī)劃承上啟下成本分解指引招采成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施3合約規(guī)劃承上啟下32簽約招標成本科目代碼及名稱合約規(guī)劃名稱合同名稱合同編號合同范圍費用規(guī)劃招標計劃形式方式備注序號1.科目分拆為多個合約規(guī)劃1.此列需明確具體的合同。1.按集團統(tǒng)一要求進行編科目名稱的要全部列出（以合同為單2.同一個合同名稱須一致；號。填寫合同的邊界范圍、固定總價/招標/議標規(guī)劃單規(guī)劃金招標招標立項規(guī)劃進場科目代碼單位工程量位）。不同合同，合同名稱須區(qū)2.同一個合同編號必須一對應的棟號等信息。固定單價/直接委托（紅色為工程類）價額控制金額時間時間2.根據(jù)項目實際完善此列。分。致。101土地成本201.01土地出讓金3土地出讓金拆遷補償及相關(guān)401.02費用拆遷補償合同及5相關(guān)費用601.03契稅7契稅+行政事業(yè)性收費合約，分解成本費用802與前期工程費用902.01行政事業(yè)性收費1002.01.01報批報建費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配1102.01.01.01套費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配12套費第三步合約+規(guī)劃金額，分解招標計劃1302.01.01.02人防易地建設(shè)費14人防易地建設(shè)費成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016版《項目合約規(guī)劃》基準模板V2.01502.01.01.03城市建設(shè)基金合約規(guī)劃解析簽約招標101土地成本201.01土地出讓金3土地出讓金拆遷33成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目標成本成本策劃合約規(guī)劃前置管控“三大步”成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目標成本成本策劃合約規(guī)劃前置管34主要事項措施落地目標目標成本科學合理-目標交底開工前—成本策劃+目標成本招標前—合約規(guī)劃+標前測算實施前—方案測算+目標對比成本策劃成本適配-方案交底合約規(guī)劃合約受控-指標交底項目落地區(qū)域交底總部監(jiān)控前置測算，引導項目做實目標管理目標交底，實現(xiàn)過程分析成本預控

成本受控經(jīng)營目標實現(xiàn)

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016主要管控措施之一：做實管控前置主要事項措施落地目標目標成本科學合理-目標交底開工前—成本策35成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目錄全成本管理認識前置管控重要性成本全過程管控123成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目全成本管理認識136項目數(shù)據(jù)在說話元、**增加439萬元。成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳利潤變化1.銷售費用增加：如**增加1509萬元、**增加1286萬元、**增加643萬元；126.757.116.376.3938007200

5.6%10.1%6.707.036.466.53243349603.6%7.1%-2.0%-1.3%345617.4316.23

7.40

6.7416.7413.97

6.11

5.95

69002264812900

7914

4.0%14.0%17.4%11.7%18.5015.53

7.55

7.2317.4614.10

6.77

6.681035814271

7811

5410

5.6%

9.2%10.3%

7.5%

2.開發(fā)間接費（含前期物業(yè)介入費)增加：

2.6%如**增加1046萬元、**增加1277萬元、**

增加1500萬元、**增加1420萬元、**增加-4.2%904萬元；-6.6%3.綜合樓、樣板房裝修成本增加：如**增加

1150萬元、**增加443萬元、**增加431萬-4.3%管理效果怎么樣

利潤變動原因區(qū)域?qū)嶋H案例

定價版

動態(tài)梳理

總收入

總成本

總利潤額

利潤率

總收入

總成本

總利潤額

利潤率

（億元）

（億元）

（萬元）

（%）

（億元）

（億元）

（萬元）

（%）項目數(shù)據(jù)在說話元、**增加439萬元。成本管理中心-內(nèi)部資料37成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳38方案版與投資版對比定價與投資版對比定價與方案版對比動態(tài)成本利潤率與定價成本對比動態(tài)成本利潤率與投資版成本對比利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降項目數(shù)量（個）117611038542187638616011761占比（%）14%9%77%10%3%87%31%13%56%24%38%38%14%9%77%降幅比超5%項目數(shù)（個）5783502557降幅比超10%項目數(shù)（個）568237756分析項目銷售定價直接預虧項目統(tǒng)計總項目數(shù)（資料齊全）79預虧項目數(shù)量（個）22占比14%預虧超-5%的項目數(shù)（個）15預虧超-10%的項目數(shù)（個）10成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳注：該統(tǒng)計數(shù)據(jù)為部份歷史數(shù)據(jù)，不代表整體情況數(shù)據(jù)會說話！看成本管理水平現(xiàn)狀！

在建已定價成本利潤率與多版本目標成本對比

（79個項目資料齊全）方案版定價定價動態(tài)成本利潤率動態(tài)成本利潤率利潤率利潤率利潤率39成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本超支-利潤下降的原因思考：

成本管理機制??？

目標成本制定？！

過程動態(tài)管控？！成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本超支-利潤下降的原因思考：40成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳過程管控解析成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳過程管控解析41成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳不確定因素通過協(xié)調(diào)、溝通、測算將不確定的成本風險因素控制在預期成本范圍內(nèi)確定因素通過標準化、流程化，減少拆改等系統(tǒng)性成本超支通過限額設(shè)計、方案優(yōu)化、建造標準設(shè)置減少不必要的成本浪費在滿足品質(zhì)的條件下達到成本最優(yōu)過程成本管控兩大方向：成本可控不超成本優(yōu)化節(jié)余成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳不確定因素通過協(xié)調(diào)、溝通、測算42成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

過程管控三大節(jié)點簡析施工前

合同金額不超目標成本

過程中

動態(tài)成本不超目標成本結(jié)算前

結(jié)算成本不超目標成本成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 過程管控三大節(jié)點簡析43成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳施工前：對標目標成本，做實成本測算，鎖定前期風險

重點提示：圖紙方案對標，預算指標對標，招標范圍對標

風險點關(guān)注：地質(zhì)條件，±0以下：樁基、土護降、擋墻護坡，重大效果類合同金額不超目標成本成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳施工前：對標目標成本，做實成本44成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳系統(tǒng)應用案例

-滬蘇區(qū)域南通項目成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳系統(tǒng)應用案例45成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

南通一期供水工程成本風險預警與解除系統(tǒng)監(jiān)控與風險預警：目標成本：一期供水目標成本為571萬元。動態(tài)成本：預簽約的合同金額為594萬元，且合同約定按實結(jié)算風險預警：預簽約金額594萬元>目標成本超支571萬元

合同為開口合同“按實結(jié)算”，易超合同結(jié)算

成本超支！問題處理與預警解除：區(qū)域成控：發(fā)現(xiàn)問題，在ERP審批流程發(fā)起預警項目團隊：快速響應，召集相關(guān)部門優(yōu)化方案預警解除：最終合同總價488萬元<目標成本超支571萬元

采用總價包干合同，規(guī)避超合同結(jié)算風險成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 南通一期供水工程成本風險預警46成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

南通一期綠化工程成本超支預警和風險解除系統(tǒng)監(jiān)控與風險預警：目標成本：一期綠化工程目標成本為1956萬元。動態(tài)成本：示范區(qū)綠化合同金額為1978.8萬元（未上線）

合同列示示范區(qū)綠化面積為32980m2風險預警：示范區(qū)合同金額1978.8萬元>總目標成本超支1956萬元

成本超支！

問題處理與預警解除：

區(qū)域成控：線上動態(tài)預警

項目團隊：聯(lián)合順茵優(yōu)化方案，復核綠化工作量

預警解除：復核后綠化面積21000m2重簽合同1200萬元成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 南通一期綠化工程成本超支預47成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳共節(jié)約成本約884萬元（單方降低約49.86元/方）項目凈利增加663.6萬元，利潤率增加0.46%

線上信息反饋，線下即時分析，監(jiān)控成本風險，引導問題解決南通項目成本信息化系統(tǒng)應用效果：

南通項目上述兩項管控措施成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳共節(jié)約成本約884萬元（單方降48成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳施工前-前置測算，開工前做實成本測算關(guān)注：方案測算+標底清單+施工圖預算+簽證變更測算目標管理，用算出來的結(jié)果-對比目標，指導管控關(guān)注：不確定因素，尤其是±0以下+示范區(qū)+紅線外成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳施工前-前置測算，開工前做實成49成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

過程管控三大節(jié)點簡析施工前

合同金額不超目標成本

過程中

動態(tài)成本不超目標成本結(jié)算前

結(jié)算成本不超目標成本成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 過程管控三大節(jié)點簡析50動態(tài)成本不超目標成本

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳過程中：指標分解、責任到人、動態(tài)準確、及時預警

重點提示：專人管控，控制方案落地偏差關(guān)鍵節(jié)點數(shù)據(jù)體檢，超支預警控制簽證變更

風險點關(guān)注：示范區(qū)和紅線外，政府配套落地性，政府優(yōu)惠減免返還政策落地性，大市政，內(nèi)外公裝標準、景觀環(huán)境是否適配動態(tài)成本不超目標成本過程中：指標分解、責任到人、動態(tài)準確、及51科目目標成本（元）動態(tài)成本（元）動態(tài)成本偏差率動態(tài)成本構(gòu)成（已發(fā)生）動態(tài)成本構(gòu)成（待發(fā)生）規(guī)劃余量已發(fā)生占比合計合計%合計合計%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B全成本6,015,044,693.256,021,487,089.030.10%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7856.3%開發(fā)成本5,350,970,193.255,358,131,989.030.13%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7863.3%開發(fā)成本（不含三費）5,116,390,830.705,123,552,626.480.13%3,303,669,253.321,819,883,373.16-7,161,795.7864.5%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%271,527,060.78100,863,382.240.0072.9%前期工程383,091,872.91390,229,304.691.86%301,172,050.4289,057,254.27-7,137,431.7877.2%建筑安裝3,529,930,117.353,529,930,117.350.00%2,387,722,616.291,142,207,501.060.0067.6%基礎(chǔ)設(shè)施745,565,675.88745,590,039.880.00%269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1%公共配套設(shè)施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00開發(fā)間接費用73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503,925.232,313,874.770.0096.9%其他費用0.000.000.00%0.000.000.00財務(wù)費用5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5%管理費用57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.0019.2%營銷費用171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9%稅金442,490,700.00441,771,300.00-0.16%0.000.000.000.0%所得稅221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.000.0%成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳項目：**碧桂園-一期一區(qū)制表日期：2014/12/1620:35:34動態(tài)成本不準確，直接影響成本管理

項目成本明細表案例1科目目標成本（元）動態(tài)成本（元）動態(tài)成本偏差率動態(tài)成本構(gòu)成動52成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳主體建筑安裝工程

，已經(jīng)發(fā)生67.6%動態(tài)成本偏差率0.0%？規(guī)劃余量為0？

主要原因分析-監(jiān)控思路指引：

1、已發(fā)生合同：可能未及時刷新，未準確預估簽證變更

2、待發(fā)生成本：可能機械按（目標-已發(fā)生）思路預估成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳主體建筑安裝工程，已經(jīng)發(fā)生653科目目標成本（元）動態(tài)成本（元）動態(tài)成本偏差率動態(tài)成本構(gòu)成（已發(fā)生）動態(tài)成本構(gòu)成（待發(fā)生）規(guī)劃余量已發(fā)生占比合計合計%合計合計%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B全成本6,015,044,693.256,182,173,082.74+2.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4957%開發(fā)成本5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4964%開發(fā)成本（不含三費）5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.651,874,195,724.54-202,249,089.4965%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100%前期工程383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988%建筑安裝3,529,930,117.353,761,737,563.62+6.56%2,434,617,901.391,327,119,662.23-231,807,446.2765%基礎(chǔ)設(shè)施745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.12497,276,941.01-20,047,280.2535%公共配套設(shè)施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.588,679,871.960.0025%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00開發(fā)間接費用73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.460.00-393,970.46100%通過自下而上其他費用0.00的逐級排查0.00和梳理，實0.00%現(xiàn)動態(tài)成0.00據(jù)準確0.000.00財務(wù)費用5,721,447.8705,721,447.870.00%超支2.77%145,628.425,575,819.450.003%管理費用57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.3142,587,276.360.0026%營銷費用171,643,436.01171,643,436.010.00%84,029,344.6087,614,091.410.0049%稅金442,490,700.00467,781,800.005.71%0.000.000.000%所得稅221,583,800.00161,172,000.00-27.26%0.000.000.000%成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳梳理后-項目成本明細表項目：**碧桂園-一期一區(qū)制表日期：2015/3/192:19:50科目目標成本動態(tài)成本動態(tài)成本動態(tài)成本構(gòu)成動態(tài)成本構(gòu)成規(guī)劃余量54版本定價版201505檢查差異說明指標可售單方總金額可售單方總金額可售單方總金額（萬元）土石方工程43.852,209.2673.473,701.7629.621,492.50按已發(fā)生合同梳理，請核實基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費8.92449.48---8.92-449.48按文件梳理，請核實人防易地建設(shè)費36.251,826.2284.204,242.4447.962,416.22面積錯誤調(diào)整，請核實成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

版本

指標一、土地成本費用二、前期工程三、建筑安裝四、基礎(chǔ)設(shè)施五、公共配套設(shè)施六、貸款利息七、開發(fā)間接費用八、開發(fā)成本

定價版可售單方

總金額（萬）

1,254.02

63,182.83

213.95

10,779.51

2,374.45

119,634.78

475.30

23,947.83

689.46

34,737.91

81.58

4,110.42

99.27

5,001.62

5,188.03

261,394.89201505巡檢梳理可售單方

總金額（萬）

1,253.59

63,161.22

299.70

15,100.36

2,540.54

128,003.35

594.76

29,966.31

757.04

38,142.77

81.60

4,111.32

102.00

5,139.15

5,629.23

283,624.48

差異可售單方

總金額（萬）

-0.43

-21.61

85.76

4,320.86

166.09

8,368.57

119.45

6,018.48

67.58

3,404.85

0.02

0.90

2.73

137.54

441.20

22,229.59提示動態(tài)成本不準確，直接影響成本管理案例2版本定價版201505檢查差異說明指標可售單方總金額可售單方55版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方總金額（萬）可售單方總金額（萬）可售單方總金額（萬）一、土地成本費用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安裝2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基礎(chǔ)設(shè)施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套設(shè)施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、貸款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、開發(fā)間接費用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、開發(fā)成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳重點：樁基礎(chǔ)工程目標成本：只有超豪別墅按145元/m2計算，其他均未考慮樁基礎(chǔ)；按實梳理：按進度款實際支付金額反推產(chǎn)值，低層區(qū)200元/m2，高層區(qū)110元/m2。提示版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方總金額（萬）可56版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方總金額（萬）可售單方總金額（萬）可售單方總金額（萬）一、土地成本費用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安裝2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基礎(chǔ)設(shè)施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套設(shè)施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、貸款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、開發(fā)間接費用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、開發(fā)成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59版本定價版20150520初步梳理差異指標可售單方總金額可售單方總金額可售單方總金額（萬元）小市政工程（含道路、排水、邊坡）351.5217,710.95400.3920,173.3248.872,462.36供電工程65.443,297.34130.786,589.3365.343,291.99成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳按已發(fā)生合同梳理，請核實提示版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方總金額（萬）可57版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方總金額（萬）可售單方總金額（萬）可售單方總金額（萬）一、土地成本費用1,254.0263,182.831,253.5963,161.22-0.43-21.61二、前期工程213.9510,779.51299.7015,100.3685.764,320.86三、建筑安裝2,374.45119,634.782,540.54128,003.35166.098,368.57四、基礎(chǔ)設(shè)施475.3023,947.83594.7629,966.31119.456,018.48五、公共配套設(shè)施689.4634,737.91757.0438,142.7767.583,404.85六、貸款利息81.584,110.4281.604,111.320.020.90七、開發(fā)間接費用99.275,001.62102.005,139.152.73137.54八、開發(fā)成本5,188.03261,394.895,629.23283,624.48441.2022,229.59版本定價版20150520初步梳理差異指標可售單方(元）總金額（萬）可售單方(元）總金額（萬）可售單方(元）總金額（萬）幼兒園及學校308.0015,518.35335.6016,909.1727.601,390.82非人防地下車庫98.964,986.14134.436,773.0735.471,786.93成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳幼兒園、學校、地下室的前期、樁基礎(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施費增加。提示版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方總金額（萬）可58成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳注：不包含高層區(qū)未建部分。版本

指標

定價版可售單方(元）

總金額（萬）

201505初步梳理可售單方(元）

總金額（萬）

差異可售單方(元）

總金額（萬）1,254.02

213.952,374.45

475.30

689.46

81.58

99.275,188.03

298.10

65.00

406.16

212.626,169.917,452.49

961.93可售面積-不含車位一、土地成本費用二、前期工程三、建筑安裝四、基礎(chǔ)設(shè)施五、公共配套設(shè)施六、貸款利息七、開發(fā)間接費用八、開發(fā)成本九、管理與營銷費用十、財務(wù)費用十一、稅金及附加十二、土地增值稅十三、考慮稅費成本售價凈利潤

凈利潤率503,842.69

63,182.83

10,779.51119,634.78

23,947.83

34,737.91

4,110.42

5,001.62261,394.89

15,019.52

3,274.98

20,464.10

10,712.81310,866.30375,488.10

48,466.34

13.56%

-1,253.59

299.702,540.54

594.76

757.04

81.60

102.005,629.23

289.69

65.36

394.70

133.136,477.607,242.29

573.52

-503,842.69

63,161.22

15,100.36128,003.35

29,966.31

38,142.77

4,111.32

5,139.15283,624.48

14,595.91

3,293.19

19,886.92

6,707.44326,369.21364,897.65

28,896.33

8.60%

-0.43

85.76

166.09

119.45

67.58

0.02

2.73

441.20

-8.41

0.36

-11.46

-79.50

307.69-210.19-388.42

-

-

-21.61

4,320.86

8,368.57

6,018.48

3,404.85

0.90

137.54

22,229.59

-423.62

18.21

-577.18

-4,005.37

15,502.91-10,590.44-19,570.01

-4.97%成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳注：不包含高層區(qū)未建部分。版本59成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳如何及時做準動態(tài)成本成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳如何及時做準動態(tài)成本60成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳過程管控核心工具：動態(tài)成本（月報）過程成本管理關(guān)鍵在于及時超支報警控制動態(tài)超支節(jié)余成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳過程管控核心工具：動態(tài)成本（月61成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳動態(tài)成本已發(fā)生成本合同臺賬費用臺賬待發(fā)生成本

待發(fā)生臺賬目標成本合約規(guī)劃變更臺賬簽證臺賬動態(tài)成本結(jié)構(gòu)簡析成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳動態(tài)成本已發(fā)生成本合同臺賬費用62成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳動態(tài)成本報表合同臺賬、簽證臺賬、變更臺賬、無合同費用臺賬、待發(fā)生臺賬、圖紙臺賬大臺賬大計劃

合約規(guī)劃、招采計劃、結(jié)算計劃大報表通過數(shù)據(jù)判定風險通過數(shù)據(jù)指引管控成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳動態(tài)成本報表合同臺賬、簽證臺賬63成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016主要管控措施之一：做實全程監(jiān)控成本策劃開盤后評估預算動態(tài)成本結(jié)算后評估??動態(tài)成本及經(jīng)營指標監(jiān)控及月度報告、季度分析成本指標節(jié)點檢查及分析預警指標目標對比目標對比、結(jié)算復核與經(jīng)驗教訓總結(jié)指標指標關(guān)鍵節(jié)點：數(shù)據(jù)體檢分析預警數(shù)據(jù)說話：過程管控成本不超服務(wù)目標對比方案分析目標對比與超支預警指標成本指標規(guī)劃指標成本檔案成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016主要管控措施之一：做實64成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

過程管控三大節(jié)點簡析施工前

合同金額不超目標成本

過程中

動態(tài)成本不超目標成本結(jié)算前

結(jié)算成本不超目標成本成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳 過程管控三大節(jié)點簡析65結(jié)算金額不超目標成本

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳結(jié)算前：指標分析、提前預估結(jié)算履約管理、控制簽證變更知己知彼、主動應對索賠結(jié)算金額不超目標成本結(jié)算前：66成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳常規(guī)模式：結(jié)算金額=合同金額+簽證變更+爭議索賠+獎罰個人經(jīng)歷：簽證變更率可能達到10-20%，爭議索賠率可能達到5-10%成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳常規(guī)模式：結(jié)算金額=合同金額+67竣工備案情況總份數(shù)結(jié)算完成數(shù)結(jié)算上?。ǔ贤┣闆r已竣工3303216.69%其中：竣工時間不詳28712.25%已竣工1-6月已竣工7-12月819001無7.75%已竣工1-2年891014.49%已竣工2年以上421422.10%結(jié)算周期VS結(jié)算上浮已竣工但時間不詳?shù)?，結(jié)算超合同上浮率12.25%；已竣工7-12個月，結(jié)算超合同上浮率7.75%（展示區(qū)合同為主）已竣工1-2年，結(jié)算超合同上浮率14.49%；已竣工2年以上的，結(jié)算超合同上浮率22.10%

周期拖得越長，結(jié)算上浮越大！

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳該怎么控？數(shù)據(jù)說話！竣工備案情況總份數(shù)結(jié)算完成數(shù)結(jié)算上?。ǔ贤┮芽⒐?30368成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳合約規(guī)劃管控：招標控制金額在目標成本基礎(chǔ)上預留簽證變更成本余地簽證變更管控：責任管理及時確認、專項管理定期匯總，控金額控比率工程結(jié)算管控：結(jié)算資料做好存檔、主項結(jié)算及時完成，反索賠控時效成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳合約規(guī)劃管控：招標控制金額在目69成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳沒有準確及時的動態(tài)成本就不能即時發(fā)現(xiàn)問題和風險、實施超支預警就不能及時反饋成本超支節(jié)余情況，做不到準確預估結(jié)算基本邏輯與專業(yè)思維：沒有準確動態(tài)成本，結(jié)算管控基本等于0！成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳沒有準確及時的動態(tài)成本70基礎(chǔ)數(shù)據(jù)規(guī)范制定《動態(tài)成本基礎(chǔ)臺賬信息管理規(guī)定》實施過程檢查制定《動態(tài)成本過程監(jiān)控（含線上）方案》落實強控管理制定《新項目強控推廣方案》成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

過程管控有據(jù)可依

服務(wù)只有數(shù)據(jù)質(zhì)量高和動態(tài)成本準確，才能讓項目總敢做加法減法，能爭利潤2016主要管控措施之一：強化數(shù)據(jù)質(zhì)量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)規(guī)范制定《動態(tài)成本基礎(chǔ)臺賬信息管理規(guī)定》實施過程檢查71用數(shù)據(jù)說話拿地決策用數(shù)據(jù)說話定標簽約用數(shù)據(jù)說話簽證變更用數(shù)據(jù)說話風險預警用數(shù)據(jù)說話

讓成本受控合同金額不超目標成本動態(tài)成本不超目標成本結(jié)算金額不超目標成本

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳過程管控用數(shù)據(jù)說話 讓成本受控過程管控72成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳提請項目總關(guān)注全成本（全員-全過程-全成本）：

從經(jīng)營看成本，效益與成本管理密不可分不重視成本，成本就會在無形之中吞噬利潤；重視成本，利潤就會得以保障

從全局看成本，全成本不應該被孤立理解片面理解，必定讓成本與進度和質(zhì)量脫節(jié)；全方位理解，成本可驅(qū)動所有問題妥善解決成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳提請項目總關(guān)注全成本（全員-全73成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳期待與大家一起做好全成本管理！多拿獎金！

敬請指正成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳期待與大家一起做好全成本管理！74成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳75成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳集團簽約明源啟動信息化《集團成本分攤管理指引》《關(guān)于實施2014版目標成本科目和表格模板的通知》修訂《全成本季度考核辦法》《目標成本管理辦法》《項目合約規(guī)劃工作指引》《關(guān)于落實成本策劃工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《關(guān)于落實結(jié)構(gòu)限額設(shè)計管理工作的通知》實施系統(tǒng)預警與強控發(fā)布新投資版目標成本測算表發(fā)布全成本數(shù)據(jù)庫2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集團全成本管理制度體系日臻完善2016年1月全成本管理線條架構(gòu)調(diào)整修訂《全成本季度考核辦法》成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳集團簽約明源《集團成本分攤管理76成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016年成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016年77成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳78成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳79成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2014201520162017理得清2017全成本管理目標邁向“深推控得住”

幫扶項目實現(xiàn)成本受控

助力項目達成經(jīng)營指標

工作目標支持項目控制成本爭利潤幫助項目實現(xiàn)目標拿獎金前置管控-過程管控-

后評估重點轉(zhuǎn)為落地做實

深推控得住

控得住預得準成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳20142015201620180成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳81成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目錄全成本管理認識前置管控重要性成本全過程管控123成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目全成本管理認識182成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳Mysoft

明源成本是一堆數(shù)據(jù)！成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳Mysoft明源成本是一堆數(shù)83成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本是一堆數(shù)據(jù)指標！成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本是一堆數(shù)據(jù)指標！84成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳85成本的有效節(jié)余就是利潤！

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳

整體情況成本超目標成本幅度

平均值：+10%目標凈利率下降幅度

平均值：-30%成本的有效節(jié)余就是利潤！ 整體情況86成本項目含量變化綜合單價成本變化備注鋼筋（kg/m2）0.7505.54.13鋼筋含量45，梁板約占比50%，層高3m混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38計算，梁板約占50%。模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板約占45%。砌體（m3/m2）0.0074803.20砌體含量按0.2考慮。抹灰（m2/m2）0.133243.20內(nèi)外墻抹灰按4.0考慮。外墻（m2/m2）0.040502.00外墻系數(shù)按1.2考慮。成本變化合計19.31成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳結(jié)論：每增加10cm層高、單方造價增加約20元/m2

成本是項目經(jīng)營管理決策依據(jù)！假設(shè)：層高能否增（減）10cm？

測算條件：

層高3.0m，主要變化在豎向構(gòu)件，扣除梁板相關(guān)比例，暫不考慮機電工程變化成本項目含量變化綜合單價成本變化備注鋼筋（kg/m2）0.787成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳花該花的錢，辦該辦的事全成本管理，以項目經(jīng)營為中心

保證現(xiàn)金流成本管控促進銷售保障利潤成本管理目標

成本不超支

利潤有保障成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳花該花的錢，辦該辦的事全成本管88成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳全成本管理，是目標管理全成本管理

企業(yè)根據(jù)特定時期的經(jīng)營目標確定成本管理目標

由各級管理者在其職權(quán)范圍內(nèi)、運用系統(tǒng)工程的原理

對各種影響成本的因素和條件采取一系列測算、調(diào)節(jié)和監(jiān)控等專業(yè)管控措施

以保證經(jīng)營目標實現(xiàn)的管理行為。

全成本管理

(Total

CostManagement,TCM)主要責任控制成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳全成本管理，是目標管理全成本管89成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目錄全成本管理認識前置管控重要性成本全過程管控123成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目全成本管理認識190成本階段可售面積(m2)預計總收入（萬元）總開發(fā)成本(萬元)總利潤（萬元）利潤率（%）拿地版目標成本380,427301,534231335268618.91%調(diào)整版目標成本368,537266,64024394010541.13.95%差額-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳某項目開盤后分析：預計總收入下降3.49億元預計總成本超支1.26億元項目凈利潤率下調(diào)幅度56%目標成本制定不科學，成本策劃管理不到位，直接導致后期成本失控案例成本階段可售面積預計總收入總開發(fā)成本總利潤利潤率拿地版目標成91定位調(diào)整項拿地測算目標成本執(zhí)行版目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價洋房裝修標準提升127591600765512759174094421786別墅裝修標準提升3596650234359686030976公寓方案變更3596168260535962379856251綠化工程60967.928017077678345434861779合計3891標準提升：裝修標準調(diào)整，

衛(wèi)浴由惠達改科勒方案調(diào)整：原方案按3m平層公寓，新方案調(diào)整為5.5mLOFT公寓。綠化調(diào)整：目標方案按普通低標準項目考慮，后提高標準

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳成本增加原因一：項目前期定位不嚴謹導致后期方案調(diào)整致總成本上升3891萬元（總收入未實現(xiàn)溢價），

可售單方上升105.58元/m2

增加成本構(gòu)成因素分析

項目與產(chǎn)品定位問題

不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題定位調(diào)整項拿地測算目標成本執(zhí)行版目標成本差額工程量單價總價工92成本項目拿地測算執(zhí)行版目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價樁基礎(chǔ)工程3743601505615372397350130347419臨時板房11565886868臨時圍擋7800200156156臨時公寓樣板房10001100110110合計7752成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳基礎(chǔ)工程：目標成本對地質(zhì)因素調(diào)研缺失，樁基樂觀取定150元/m2，勘探后地質(zhì)情況很差，成本增加200元/m2

。臨時設(shè)施：前期測算認為，不需建設(shè)臨時板房，圍板廣告包裝計入營銷費用。

開工后增加3項臨時設(shè)施成本，費用合計334萬。超支原因二：不確定因素測算缺漏導致總成本上升7752萬元，可售單方上升210.35元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本項目拿地測算執(zhí)行版目標成本差額工程量單價總價工程量單價總93

成本項目拆遷補償人防工程費

拿地測算

工程量

單價

-

-491517

24

總價

01180

目標成本工程量

單價

-

-

-

-

總價

4541713

差額（萬元）

454

533154295491516

-380429

-

77190

-

35

-11889339

01332

16154295491516

-380429

-179201

-

67

-27629884

1512565

270鋁合金門窗供電工程供電設(shè)計供水工程配電房合計1574

545

1511234

2544744拆遷補償：拿地設(shè)定凈地交付，實際增加拆遷補償、耕地占用稅人防工程：目標成本按繳納人防異地建設(shè)費，實際自建門窗工程：目標成本按鋁合金門窗，實際當?shù)卣咭笞鰯鄻蚋魺徜X門窗。市政配套：供電未考慮設(shè)計費；供水未考慮設(shè)計費、設(shè)施建設(shè)費和運營維護費

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳超支原因三：地方政策調(diào)研不準確導致實際成本上升4744萬元，可售單方上升128.73元/m2增加成本構(gòu)成因素分析項目與產(chǎn)品定位問題不確定因素測算缺漏前期調(diào)研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題 成本項目 拿地測算 總價 目標成本 總價 差額15494成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳綜合樓入口處:紅線外需建沿河園建綠化工程在方案階段未明確、目標成本未列支直接導致成本超支332萬元超支原因四：紅線外成本疏漏導致總成本上升332萬元，可售單方上升9元/m2

增加成本構(gòu)成因素分析

項目與產(chǎn)品定位問題

不確定因素測算缺漏

前期調(diào)研缺位或錯誤

紅線外成本疏漏問題成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳綜合樓入口處:超支原因四：95成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施1讓目標成本合理成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施196成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》初步規(guī)劃專項測算目標編制復核審核《項目產(chǎn)品方案》大型土石方測算結(jié)果《項目初步規(guī)劃方案》

基坑支護測算結(jié)算《項目開發(fā)建設(shè)計劃》

其它專項測算結(jié)果…編制思路

前期調(diào)研說明：

四方位全面關(guān)注：地上、地下、紅線內(nèi)、紅線外

地方性規(guī)定重點跟進：收費、減免、返還、公建

專項測算說明：做好不確定因素的專項測算確定性因素：用指標、用建造標準，甚至用經(jīng)驗或?qū)藬?shù)據(jù)不確定因素：必須靠專業(yè)測算成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批前期調(diào)研《新項目綜合97成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批

前期調(diào)研《新項目綜合信息調(diào)》《前期行政規(guī)費調(diào)研》《總包地材人工調(diào)研》

初步規(guī)劃《項目產(chǎn)品方案》

專項測算大型土石方測算結(jié)果《項目初步規(guī)劃方案》

基坑支護測算結(jié)算《項目開發(fā)建設(shè)計劃》

其它專項測算結(jié)果…

目標編制工程類量價指標填報非工程類量價指標填報全成本匯總

復核審核部門分工復核成本專題會審編制思路

目標編制重點事項：不漏項、有依據(jù)、數(shù)據(jù)準確合理

分工明確、落實責任規(guī)劃指標：區(qū)域設(shè)計負責人簽字確認銷售計劃：區(qū)域營銷負責人簽字確認全

成

本：區(qū)域成本負責人簽字確認財務(wù)指標：區(qū)域財務(wù)負責人確認成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳上會/審批 前期調(diào)研《前期行政98成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳編制參考：全成本數(shù)據(jù)庫

片區(qū)劃分：

華南片區(qū)包括廣清、江中、惠深、佛肇、莞深、粵東和海南區(qū)域；

華東片區(qū)包括滬蘇、江蘇、安徽、浙江、江西、福建和山東區(qū)域；

華中片區(qū)包括河南、湖北和湖南區(qū)域；

西南片區(qū)包括貴州、云南、重慶、四川和陜西區(qū)域；

東北片區(qū)包括東北和內(nèi)蒙古區(qū)域；

華北片區(qū)包括津晉冀、環(huán)北京區(qū)域;

西北片區(qū)包括西北和陜西區(qū)域成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳編制參考：全成本數(shù)據(jù)庫99配送數(shù)據(jù)庫和建造標準指引，幫助項目

實施成本適配

管控有的放矢《全國建造標準（指導版）》及建造標準監(jiān)控

《全國營銷（營銷類）成本統(tǒng)計與指引》

《全國行政事業(yè)性收費標準匯編與指引》

《全國三費及間接費專項統(tǒng)計與指引》

《項目規(guī)劃指標專項統(tǒng)計分析與指引》

引導成本適配和優(yōu)化

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳2016主要管控措施之一：建立建造標準配送數(shù)據(jù)庫和建造標準指引，幫助項目《全國建造標準（指導版）》100前置管控措施2把成本策劃做細精心策劃在前、狠抓落實在后

個人認為

成本策劃

是以項目成本管理直接責任人的角色，依據(jù)經(jīng)營

責任書要求

就如何確保經(jīng)營目標達成或超預期完成

在項目開工前

制定的全過程成本管控方案

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳前置管控措施2精心策劃在前、狠抓落實在后101項目定位策劃制定管控方案分模塊成本策劃重點事項成本策劃成本風險預控成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳目錄與思路第一部份第二部份第三部份項目經(jīng)營指標項目成本策劃成本管控策略項目基本情況項目經(jīng)營指標項目目標成本合約規(guī)劃管控責任成本分解成本管控規(guī)劃模板體現(xiàn)基本思路

明確經(jīng)營目標

清晰管控責任項目定位策劃制定分模塊成本策劃重點事項成本策劃成本風險預控成102

明確經(jīng)營目標-目標利潤-目標成本

制定管控方案-減法與加法-風險與預控

清晰管控責任-責任成本-過程監(jiān)控

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳以目標為起點以目標為終點銷售目標-是否符合市場條件成本目標-是否適配且能實現(xiàn)利潤目標-是否符合集團要求 明確經(jīng)營目標 制定管控方案 清晰管控責任以目標為起點銷售目103

明確經(jīng)營目標-目標利潤-目標成本

制定管控方案-減法與加法-風險與預控

清晰管控責任-責任成本-過程監(jiān)控

成本管理中心-內(nèi)部資料請勿外傳重點難點管控措施加法減法保障利潤重點在哪-制