房地產定價方案課件

博融·MOCO及開盤建議方案博融集團2022/12/31Content

/目錄PART1宏觀市場及競品分析PART2本次定價討論PART3價格優(yōu)惠政策PART4項目銷售方案PART5開盤前推廣建議經成渝城際高鐵至重慶18分鐘車程經成渝城際高鐵至成都48分鐘車程經成渝復線高速至重慶寸灘港80公里40分鐘車程經成渝三環(huán)高速至永川港30公里20分鐘車程成渝高速成渝高鐵（在建）預計2015年通車在建重慶三環(huán)高速預計2013年通車規(guī)劃鐵路成渝鐵路雙橋成渝復線高速預計2014年通車重慶成渝復線高速至重慶主城0.5小時車程成渝復線高速至成都200公里1.5小時車程公路：成渝高速、渝昆高速、廈蓉高速等多條高速公路串聯(lián)，保障物流暢捷。鐵路：成渝鐵路、成渝城際鐵路（待建）近在咫尺，快速運輸通道，輻射全國。機場：重慶江北國際機場、成都雙流機場、瀘州藍田機場等保障空中快速物流通道。港口：重慶九龍港、寸灘港及永川港集裝箱碼頭等三大出入港口，其中寸灘港是保稅港。交通便捷，走進西部，走向明天不是夢。區(qū)位交通區(qū)域人口2011年，汽車產業(yè)貢獻占雙橋經濟的55%。目前常住人口：4萬人城鎮(zhèn)化率：93%經開區(qū)人口基數小，但其城鎮(zhèn)化率已達到發(fā)達國家水平，規(guī)劃到2015年城鎮(zhèn)化率達到100%，所有居民同享市民福利待遇，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展；工業(yè)主導型城市，區(qū)域內人口增量相對較少；未來1-2年，隨著區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展及大型投資項目的落戶，將吸引中高端增量人口入駐經開區(qū)。區(qū)域內中高收入階層主要為小企業(yè)主、政府公務員、個體商戶、企業(yè)高級職員，也成為區(qū)域經濟消費的主力群體。核心關鍵詞：完全城鎮(zhèn)化城市工業(yè)立區(qū)產城互融中高端增量人口【宏觀市場分析】

2011年，雙橋經濟技術開發(fā)區(qū)成立。

亞洲最大的高精鑄造基地、全國重要的再生資源循環(huán)利用基地，西部最大的輪胎制造基地，重慶重要的車及零部件制造基地及渝西川東重要倉儲物流中心名冠雙橋。未來5年內，雙橋城市面積將達到5平方公里，2020年，實現(xiàn)工業(yè)總產值1000億元，城市面積20平方公里，集聚人口超過20萬。

2016年，郵亭將陸續(xù)遷往雙橋區(qū)。郵亭發(fā)展工業(yè)。雙橋將成為雙橋及郵亭的行政、商務及居住中心。

擺在眼前的現(xiàn)實，雙橋城市人口僅3—5萬人。按4萬人假定，3戶一家人，13000戶，30%購房，需約4000套。而目前房地產現(xiàn)有供應量170萬方，已經能滿足17000套的購房需求。

因此，雙橋從未來來講，房地產銷售市場是值得期待的，而今天的人口基數和去化量是不足的【競品樓盤最新動態(tài)】金域都會銷售價格網上公示價在3500元/㎡,實際成交價為3500*9.55折=3342元每平方米；【競品樓盤最新動態(tài)】觀岳山銷售價格銷售中心踩盤的實際成交價格在3500左右；觀岳山銷售政策推出特價房政策，針對目前再售的10號樓；不分面積、朝向、付款方式，一口價3380元每平方，但去化情況不佳，推出一周后僅銷售2套目前所有的房源均為現(xiàn)房，付清全款后即可接房，對返鄉(xiāng)客戶的吸引力較大【雙橋宏觀及競品市場小結】雙橋區(qū)規(guī)劃及產業(yè)布局潛力較大，從長遠的角度出發(fā)，對雙橋的房地產發(fā)展是利好消息；從長遠發(fā)展來講，隨著雙橋大量工業(yè)園區(qū)的上馬及相對高中端院校的入駐，城市的外來人口將逐步流入本區(qū)域，對雙橋的房地產是利好消息，雙橋的房價上漲是值得期待的從人口基數來講，雙橋的城區(qū)人口僅4萬人，且城市化率較高，每年的房地產消化量較為有限，且大量的拆遷戶全部以實物安置為主，不存在拆遷戶購房市場。從市場供應來講，目前雙橋的竟品樓盤較多，加之明年千葉廣場75萬方的城市綜合體推出，整體市場供大于求的局面不可避免。雙橋與大足合區(qū)后，對于該城市的高端客戶有所外溢，他們認為城市的中心在大足，部分高端客戶傾向于到大足購房，對本項目的房地產項目有所不利。從價格層面來分析，雙橋的市場均價3500都不到，是整個重慶市所有區(qū)縣的項目中價格最低的，連重慶最為落后的城口、巫山都達不到，客戶對價格的敏感度很高。【引言】銷售團隊在進場一周后，經過市場調查及相關論證的情況下，在當前市場競爭環(huán)境下，特別以本案競品樓盤和鴻觀岳山、金域都會、新瀾康橋名邸、締創(chuàng)車城印象四個樓盤為參考，采用項目加權平均法來進行本次定價討論。項目加權定價法項目及權重博融.MOCO國際和鴻觀岳山金域都會新瀾康橋名邸締創(chuàng)車城印象平均價格PX3500335034003300總項目分項目權重(%)得分加權得分得分加權得分得分加權得分得分加權得分得分加權得分位置地理位置8756648540648864周邊環(huán)境6530530424530424升值潛力6530530636530530交通條件7642642428642749規(guī)劃設計外觀設計32626393926戶型布局8756648648648432建筑密度33926392626景觀外部景觀33926263926自建景觀32639393926綠化率32626392626配套及居住品質生活配套5525420315420525教育配套42828282828商業(yè)配套5420420315315525智能化11111111111周邊配套7535749428535642工程工程進度6212636424318424物業(yè)管理公司品牌22424121212提供服務33939263926發(fā)展商品牌33939262613項目規(guī)模5315525525525420區(qū)域規(guī)劃及近期發(fā)展5420315525420315包裝推廣、營銷策略441631231231214合計100

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404【項目加權定價法】以和鴻觀岳山作為參考，本項目的均價PX=424/439*3500=3380元/㎡；以金域都會作為參考，本項目的均價PX=424/385*3350=3689元/㎡；以新瀾康橋名邸作參考，本項目的均價PX=424/408*3400=3533元/㎡。以締創(chuàng)車城印象作為參考，本項目的均價=424/404*3300=3463元/㎡綜合上述四個項目綜合定價，本項目一期一批次合理定價為（3500+3689+3533+3463）/4=3516元/㎡注：由于評分受評分者主觀影響較大，建議開發(fā)公司也可以自行打分擬訂出開盤成交均價后討論確定，并附表供參考【項目定價建議】建議本次開盤成交價為3500元/㎡，平于觀岳山3500元左右的均價，高于相關竟品樓盤，同時低于市場摸底價格3516元約16元每平方：本項目在雙橋第一次亮像，目前本項目存在著工程進度支持不足、無客戶積累的現(xiàn)狀，首期定價不盲目追求利潤最大化雙橋人口基數少，客戶對價格非常敏感，后期可通過酒店及商業(yè)追求高額利潤結合甲方的戰(zhàn)略目的，本項目以快銷為主，要求速度銷售，迅速回籠資金的想法，建議首批次合理定價。我們也必須考慮開發(fā)利潤，因此在后期銷售過程中，隨著購房代金券及辦卡政策的回收，價格自然上漲，開發(fā)利潤同樣有所保證2022/12/31Content

/目錄PART1宏觀市場及競品分析PART2本次定價討論PART3價格優(yōu)惠政策PART4項目銷售方案PART5開盤前推廣建議【優(yōu)惠說明】項目無蓄客期，同時又缺乏工程進度支持的情況下，建議作出如下三重客戶鎖定政策，吸引意向客戶辦卡成交，建議如下：雙擊添加標題文字單擊此處添加段落文字內容3500元/㎡開盤均價優(yōu)惠空間223元/㎡“三重優(yōu)惠":“一重優(yōu)惠”——2000元購房代金券；優(yōu)惠截止日期暫定為2014年3月31日“二重優(yōu)惠”——辦理“博融酒店VIP”卡，交5000元酒店消費基金可抵扣15000元房款；優(yōu)惠截止日期暫定為2014年3月31日1號樓開盤“三重優(yōu)惠”——一次性95折，按揭及分期99折；注：針對辦卡客戶，推出價值500元左右的禮品一份，吸引占小便宜的客戶踴躍辦卡（2.15日前辦卡客戶，攔截春節(jié)前客戶）。春節(jié)限時特惠：

1、價值500元左右的海爾電器一臺。2、2.15日后辦理不再有禮雙擊添加標題文字單擊此處添加段落文字內容3723元/㎡開盤報價【二重優(yōu)惠】“博融酒店VIP卡”交5000元抵15000元“后100名交5000抵10000平均優(yōu)惠93元/㎡計算過程：（10000元/套+5000元/套）/2/（79.81㎡/套）【三重優(yōu)惠】“付款方式優(yōu)惠：一次性95折、按揭及分期付款99折"平均優(yōu)惠105元/㎡計算過程：1、平均加權折扣：（95%+99%）/2=97%；2、優(yōu)惠折扣點：1-97%=3%，平均優(yōu)惠3個點；3、優(yōu)惠額度：3%*（3500元/㎡）=105元/㎡。付款方式付款說明備注一次性付款簽約時付不低于95%的房款；交房前付5%的房款，認購后7天內付清95%房款暫不接受公積金付款分期付款首付全款的30%；3個月內付全款的50%；6個月內付全款的20%按揭付款首付全款的30%；余下通過銀行按揭辦理說明：一次性付款和按揭付款相對折扣較大，是由于本項目總價低、且雙橋的按揭銀行在額度與放款速度都得不到較好保障的情況下推出的，目的是希望能吸引更多的客戶辦理一次性付款，加速資金回籠博融MCOC戶型分類梳理表（注：此評級為項目組內部評級A級為最佳F級為最差）編制：博融MOCO項目組日期：2014.01.121號樓工程編號建筑面積（平米）戶型分布樓層套數朝向景觀資源關系優(yōu)勢劣勢評級1號97.8兩室兩廳雙衛(wèi)3至30樓81西北客廳看小區(qū)中庭，主臥朝向小區(qū)中庭1、舒適優(yōu)雅三房（帶可變空間），三世同堂一屋盡藏。2、戶型方正分區(qū)合理，動靜分離。3、板式設計，通透性好。4、主臥配有大飄窗設計，全贈送面積極大提高空間使用率。雙衛(wèi)設計，更增加個人私密空間。

1、戶型朝向不好，無大面積景觀。2.受太陽夕陽影響。E2號72.87一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27北客廳看小區(qū)中庭，主臥朝向小區(qū)中庭1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積較小，購買總價低。4、戶型緊湊，無浪費空間。

1、戶型朝向不好，無大面積景觀。2.受太陽夕陽影響。3、無景觀陽臺。B3號97.8兩室兩廳雙衛(wèi)3至30樓27東北客廳完全看文化中心、城市公園1、舒適優(yōu)雅三房（帶可變空間），三世同堂一屋盡藏。2、戶型方正分區(qū)合理，動靜分離。3、板式設計，通透性好。4、主臥配有大飄窗設計，全贈送面積極大提高空間使用率。5、雙衛(wèi)設計，更增加個私密空間。6、視野景觀效果好，可以對視城市公園。

1、購買總價高，客戶群體單一。2、臨近車道，有噪音污染。E4號68.27一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27南客廳朝向文化中心、城市公園1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積較小，購買總價低。4、戶型緊湊，無浪費空間。5、朝向較好，采光良好。1.臨近車道，噪音影響嚴重。A5號97.8兩室一廳雙衛(wèi)3至30樓27西南客廳朝向文化中心、城市公園1、舒適優(yōu)雅三房（帶可變空間），三世同堂一屋盡藏。2、戶型方正分區(qū)合理，動靜分離。3、板式設計，通透性好。4、主臥配有大飄窗設計，全贈送面積極大提高空間使用率。5、雙衛(wèi)設計，更增加個私密空間。6、視野景觀效果好，可以對視城市公園。

1、購買總價高，客戶群體單一。2、臨近車道，有噪音污染。F6號70.31一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27東南客廳朝向文化中心、城市公園1、戶型方正，功能齊備，樂享舒適生活。2、帶私家入戶花園，讓你的生活更親近自然。3、分區(qū)合理，干濕分離，無損房屋，易于清潔。4、雙居室配有大飄窗設計，贈送面積大提高居住使用率視野景觀單方不完美。D7號65.73一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27西南客廳朝向麗陽天下成熟小區(qū)。1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積最小，購買總價低。客戶群體最廣。4、戶型緊湊，無浪費空間。5、朝向較好，采光良好。視野景觀單方不完美。A8號68.23一室兩廳單衛(wèi)3至30樓27東南客廳朝向麗陽天下成熟小區(qū)。1、寬敞兩房（帶可變空間），戶型方正，功能齊備，分區(qū)明確.2、主臥大飄窗設計，全贈送面積大提高居住使用率。3、面積較小，購買總價低