復(fù)件 金地·青浦－地塊項(xiàng)目策劃案

前期整體定位策劃案

青浦4-18地塊項(xiàng)目顧問機(jī)構(gòu)：盛世偉業(yè)房地產(chǎn)代理有限公司思路決定出路市場要素市場定位項(xiàng)目背景概述外部條件地塊要素開發(fā)商要素產(chǎn)品定位營銷推廣2Part1Part3Part5PartGreentree背景篇項(xiàng)目背景概述項(xiàng)目發(fā)展思考分析篇區(qū)域宏觀現(xiàn)狀及其趨勢判斷房地產(chǎn)市場總體供需分析類比競爭物業(yè)調(diào)研分析區(qū)域客群構(gòu)成分析定位篇項(xiàng)目SWOT項(xiàng)目定位營銷篇分期開發(fā)策略推廣主題定位4Part產(chǎn)品篇定位建筑風(fēng)格公共配套建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定位產(chǎn)品規(guī)劃方向單體戶型設(shè)計景觀設(shè)計建議背景篇地塊條件概述

項(xiàng)目發(fā)展思考1Part背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part項(xiàng)目占地：20萬平方米容積率：1.0建筑密度：≤25％土地性質(zhì)：居住用地地塊位于青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)西南方位，坐落在318國道南側(cè)，二里橋河和鞋廠之間地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

Part西片區(qū)老城區(qū)東片區(qū)朱家角本案運(yùn)杰城市花園復(fù)地項(xiàng)目仁杰項(xiàng)目城市東擴(kuò)受“同三國道（A30）”的影響較大,城市西進(jìn)已成必然；隨著城市西進(jìn)的加快，漕俞路作用將得到極大的發(fā)揮318國道的“截彎取直”工程將本案劣勢變優(yōu)勢“藍(lán)軸”規(guī)劃的實(shí)施未來樓盤供應(yīng)多數(shù)集中于淀浦河兩側(cè)淀浦河時代的來臨將有效弱化青浦居民向城南置業(yè)的心理距離地塊遠(yuǎn)景森林公園雕塑公園藝術(shù)公園露營園中央公園中央林蔭大道“三軸、四片、五心”的規(guī)劃方案賦予本案“后發(fā)制人”的競爭優(yōu)勢，其價值可在定價策略及推廣中加以充分利用背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part地塊現(xiàn)狀地塊平整，以農(nóng)田為主西面和南面均有自然河系地塊附近設(shè)有高壓線塔東面緊鄰上海宏城興業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，園內(nèi)企業(yè)多為勞動密集型企業(yè)具有拆遷規(guī)劃，近期不會實(shí)施南面為新路村農(nóng)居房，規(guī)模不大，入住人員多數(shù)就職于宏城經(jīng)濟(jì)區(qū)，單間房屋租金100－150元/月區(qū)域內(nèi)居民素質(zhì)不高，治安條件較差西面靠近新建成的漕俞路，該路連接各條橫貫城市東西向主干道，將成為城西發(fā)展中重要交通干道現(xiàn)人氣較弱北面緊靠318國道，該路段車流大，白天達(dá)到30輛/分鐘，不利于當(dāng)?shù)鼐用翊┬?，商業(yè)氛圍弱，規(guī)劃將要改道南移噪音污染大，規(guī)劃實(shí)施時間尚未確定背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part現(xiàn)狀1思考1地塊平整，以農(nóng)田為主，南面是農(nóng)居房，地塊內(nèi)有高壓線走過，西面和南面均有自然河系，在水系景觀的塑造方面提供了先天優(yōu)勢。地塊北面是國道，雖緊挨著淀浦河，但對本項(xiàng)目產(chǎn)生的價值不大地塊的景觀有一定優(yōu)勢，如何挖掘和提升？改變地塊周邊的落后面貌，僅僅需要勇氣嗎？我們還有什么？背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part現(xiàn)狀2思考2地塊東面緊鄰上海宏城興業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)，該開發(fā)區(qū)在最新的青浦新城規(guī)劃范圍內(nèi)，將來會被遷往它處，但考慮拆遷成本高，短期內(nèi)不會被實(shí)施，附近尚有100余畝土地也被經(jīng)濟(jì)區(qū)拿走，因此項(xiàng)目附近區(qū)域暫時不存在競爭壓力雖然項(xiàng)目周邊短期內(nèi)不會有競爭項(xiàng)目出現(xiàn)，但是未來兩三年內(nèi)青浦總體開發(fā)量依然龐大，短期競爭不可避免，我們?nèi)绾我?guī)避風(fēng)險？背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part現(xiàn)狀3思考3地塊離南門近1公里，離老城區(qū)中心約2公里左右，空間距離不遠(yuǎn)，但沿途尚未開發(fā)，也沒有城市配套，地塊位置顯得異?；臎觯瑢η嗥质忻穸?，心理距離非常遠(yuǎn)如何打破心理障礙，讓產(chǎn)品去說話？背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part現(xiàn)狀4思考4南門長途途汽車站站將搬遷遷，聚客客點(diǎn)功能能失效，，規(guī)模商商業(yè)需鄭鄭重考慮慮。城市商業(yè)業(yè)功能是是否合適適？我們們自身的的配套商商業(yè)如何何設(shè)計？？背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part現(xiàn)狀5思考51.0容積積率，，是一一個適適宜舒舒適居居住的的尺度度，適適宜低低密度度產(chǎn)品品塑造造排屋、、多層層、小小高層層都是是我們們可以以做的的，那那種最最迎合合市場場需求求？背景篇/項(xiàng)目背景概述/項(xiàng)目發(fā)展思考

1Part現(xiàn)狀6思考620萬萬方的的體量量，又又將在在當(dāng)?shù)氐匾娮C證一個個大盤盤的崛崛起最直觀觀的問問題，，這么么大的的體量量，靠靠什么么去打打動人人，我我們的的目標(biāo)標(biāo)客群群又在在哪里里？分析篇篇區(qū)域宏觀現(xiàn)狀及其趨勢判斷

房地產(chǎn)市場總體供需分析

類比競爭物業(yè)調(diào)研分析區(qū)域客群構(gòu)成分析2Part分析篇篇/區(qū)域宏宏觀現(xiàn)現(xiàn)狀及及其趨趨勢判判斷/宏觀觀環(huán)境境分析析2Part交通條件便捷順利的接納了上海中心城區(qū)的擴(kuò)張，其優(yōu)勢地位正日益凸現(xiàn)

旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，為青浦的房地產(chǎn)業(yè)增加了附加值和發(fā)展空間2020年規(guī)劃新城人口達(dá)到50萬規(guī)模，而現(xiàn)有人口僅為20萬上規(guī)模的工業(yè)園高起點(diǎn)的規(guī)劃建設(shè)為青浦經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動力，為青浦的房地產(chǎn)業(yè)提供一定的消費(fèi)客源經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，政府財政收入穩(wěn)步增加，居民收入快速提高房地產(chǎn)有效需求得到保證，城市規(guī)劃將加快實(shí)施預(yù)計未來15年，青浦房地產(chǎn)市場新房需求年均3000套，為持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)交通旅游人口產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析篇/區(qū)域宏觀現(xiàn)狀狀及其趨勢判判斷/行業(yè)政政策情況2Part2003年6月，央行121號文件件——《關(guān)于于進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)的通知知》2004年2月，銀監(jiān)會會發(fā)布《商業(yè)業(yè)銀行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款風(fēng)險管管理指引（征征求意見稿））》2004年4月，國家開開始宏觀調(diào)控控；房地產(chǎn)開開發(fā)自有資金金比率提高到到35％。2004年8月，國土資資源部發(fā)文要要求所有經(jīng)營營性土地必須須招拍掛。2004年10月，中國國人民銀行決決定上調(diào)金融融機(jī)構(gòu)存貸款款基準(zhǔn)利率。。2005年起，中央長長達(dá)九年的積積極財政政策策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健的的財政政策………市場供應(yīng)影響：提高房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入門坎和經(jīng)營成本，使行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，放緩房地產(chǎn)市場的投資速度市場需求影響：抑制市場購房者的投資熱情，使購房者消費(fèi)行為更合理，投資行為更理智受積極財政政政策向穩(wěn)健財財政政策的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，未來二二、三年房地地產(chǎn)市場不確定因素素加大，開發(fā)發(fā)風(fēng)險增加；；宏觀調(diào)控致使使資金實(shí)力、、品牌營造成成為項(xiàng)目成功功運(yùn)作關(guān)鍵；；產(chǎn)品高性價比比成為理性市市場爭奪有效效需求的良方方。分析篇/區(qū)域宏觀現(xiàn)狀狀及其趨勢判判斷2Part觀點(diǎn)分析篇/房地產(chǎn)總體供供需分析/一一級市場分析析2Part地塊位置中標(biāo)單位土地面積(M2)性質(zhì)容積率建筑面積(M2)中標(biāo)價(萬元)2003-12號青浦鎮(zhèn)，東至淹浜港、西至勝利路、南至青趙路、北至盈中敬老院上海盛青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16567居住70年小于等于1.219880.42462.66樓面價12392003-13號青浦鎮(zhèn)，東至華青路、西至外青松公路、南至318國道、北至淀浦河上海仁恒房地產(chǎn)有限公司一期土地面積131462.8居住70年小于等于1.2一期157755.3625240.0樓面價16002003-14號白鶴鎮(zhèn)，東至西厙路、西至區(qū)環(huán)路、南至鶴意路、北至鶴如路上海東鶴房地產(chǎn)有限公司74123.9居住70年小于等于1.074123.94237.2樓面價5722003-15號重固鎮(zhèn)，東至趙重路、西至廠房、南至規(guī)劃道路、北至西張土涇地塊上海億兆房地產(chǎn)有限公司一期土地面積59511居住70年小于等于1.271413.24195.53樓面價5882003-16號趙巷鎮(zhèn)，東至新通波塘、西至方松公路、南至規(guī)劃道路、北至淀浦河上海綠地（集團(tuán)）115835.2居住70年小于等于0.557917.5115835.2樓面價2萬2003-17號趙巷鎮(zhèn)，東至新通波塘、西至方松公路、南至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路上海凱迪企業(yè)（集團(tuán)）有限公司一期土地面積74133居住70年小于等于0.537066.58896.0樓面價24002003-18號青浦鎮(zhèn)，東至外青松公路、西至內(nèi)青松公路、南至318國道、北至淀浦河復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司一期土地面積100002居住70年小于等于1.2一期120002.419500樓面價16252003-19號朱家角鎮(zhèn)，東至道路、西至沈巷農(nóng)貿(mào)市場、南至廠房、北至沈磚公路上海青浦珠溪房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司土地面積7223.2居住70年小于等于1.4410401.408445.0樓面價428合計578857.9548560.36805-06年的青浦房產(chǎn)市場住宅供應(yīng)量將會再創(chuàng)新高，達(dá)到近年來房產(chǎn)供應(yīng)量的峰值

。其中：短期供應(yīng)競爭——復(fù)地、仁恒為主，及在售在建樓盤的潛在供應(yīng)中期供應(yīng)競爭——本案淀浦河北岸，青浦世紀(jì)苑西面近千畝土地長期供應(yīng)競爭——青浦新城西片區(qū)4000畝土地別墅排屋類潛在供應(yīng)巨大，本案的規(guī)模和容積率都很難對抗排屋方向的市場競爭壓力觀點(diǎn)現(xiàn)狀：別墅排屋的比例最小，高層與多層比為2：1，高層住宅引領(lǐng)了二級市場發(fā)展未來：高層供應(yīng)量大于多層的格局將會改變，多層仍將是市場最佳機(jī)會點(diǎn)；多層產(chǎn)品必須以多樣化和創(chuàng)新來避免同質(zhì)化的競爭，排屋競爭不只是來源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同區(qū)域內(nèi)也將面臨競爭，此方向上發(fā)展必須慎重。觀點(diǎn)分析篇/房地產(chǎn)總體供供需分析/二二級市場分析析2Part區(qū)域樓盤名稱總建面積萬m2在售面積已售面積銷售率市場存量潛在供應(yīng)量多層類金域水岸苑2.1800002.18荷韻雅舍1.3300001.33順馳藍(lán)灣7.015.573.8769%1.71.44新城逸境園7.474.063.6289%0.443.41清水灣公寓4.241.311.2394%0.082.93新青浦世紀(jì)苑5.710.960.89593%0.0654.75合計27.9411.99.61581%2.28516.04高層類金域水岸苑4.223.361.6850%1.680.86港隆2.3700002.37夏陽湖國際花園11118.36876%2.6320運(yùn)杰城市花園16.3616.3614.9892%1.380公園大觀11.2811.285.97753%5.3030清水灣公寓2.1500002.15新青浦世紀(jì)苑4.9400004.94合計52.324231.00574%10.9954.94排屋類金域水岸苑0.900000.9佳邸別墅3.063.062.7389%0.330順馳藍(lán)灣0.630.630.4267%0.210都匯華庭0.9020.9020.81490%0.0880新青浦世紀(jì)苑1.22400001.224合計6.7164.5923.96486%0.6282.124總計86.97658.49244.58476%13.90823.104商品房總體供供應(yīng)分析篇/房地產(chǎn)總體供供需分析/二二級市場分析析2Part區(qū)域樓盤名稱開盤時間已售面積銷售率銷售周期日均銷售（m2）多層類順馳藍(lán)灣2004.6.193.8769%5258新城逸境園2004.6.83.6289%6.3192清水灣公寓2004.101.2394%2.5164新青浦世紀(jì)苑2004.12.100.89593%0.261147合計-----9.61581%14.06單項(xiàng)月均6838m2高層類金域水岸苑2004.12.91.6850%0.51120夏陽湖國際花園2003.68.36876%18155運(yùn)杰城市花園2003.6.2814.9892%18277公園大觀2004.35.97753%8.5234合計-----31.00574%45單項(xiàng)月均6890m2排屋類佳邸別墅2004.12.7389%1276順馳藍(lán)灣2004.6.190.4267%528都匯華庭2004.7.150.81490%554合計-----3.96486%22單項(xiàng)月均1801m2總計-----44.584----81.06單項(xiàng)月均5500m2總項(xiàng)月均60500m2商品房市場吸吸納多層和高層去化快且相當(dāng)，是本案發(fā)展的主要方向；產(chǎn)品合適的性價比是項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵；市場供需結(jié)構(gòu)失衡，應(yīng)快速開發(fā)，占領(lǐng)市場；排屋單價及總價均高，受青浦人口基數(shù)限制，去化慢，且周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)競爭大，不宜為本案主打方向；觀點(diǎn)分析篇/房地產(chǎn)總體供供需分析/二二級市場分析析2Part各類物業(yè)價格格變化情況多層類項(xiàng)目名稱2002年價格2003年價格2004年價格漲幅03年04年錦澤苑3300360044009.09%22.22%親水半島3200350045009.36%28.57%西部花園26003500390034.62%11.43%晨興公寓28003300410017.86%24.24%華驥越秀25002800400012%42.86%新錦港26003500440034.62%25.71%新青浦花園30004000440033.33%10%城中城29003700420027.57%13.51%平均2862.53487.54237.521.83%21.51%前期價格漲幅快，高品質(zhì)支撐價格持續(xù)走高，但預(yù)估未來漲幅將回落；隨復(fù)地、仁恒以及世紀(jì)苑等東西兩塊區(qū)域的推出，各案售價差異還將繼續(xù)增大；8000元/平米左右的排屋價格仍具有市場承受力，參考順馳的銷售情況，對于本案排屋類產(chǎn)品的檔次應(yīng)控制于這個價格范圍內(nèi)；4500元/平米左右的多層和4800元/平米左右的高層市場最暢銷。觀點(diǎn)高層類項(xiàng)目名稱2003年價格2004年底價格漲幅運(yùn)杰·城市花園3750550047％夏陽湖國際花園3600520044％公園大觀――5400――分析篇/房地產(chǎn)總體供供需分析/二二級市場分析析2Part戶型及總價分分析區(qū)域樓盤名稱銷售率主力戶型主力面積總價（萬元）多層類荷韻雅舍0三房140-14381-83順馳藍(lán)灣69%三房、四房130-15067-78新城逸境園89%二房、三房90-12544-62清水灣公寓94%二房、三房98-13545-62新青浦世紀(jì)苑93%三房120-13054-58.5高層類金域水岸苑50%三房136-14462-68夏陽湖國際花園76%三房130-15067-78運(yùn)杰城市花園92%三房135-14074-78公園大觀53%三房、四房150-16581-89排屋類佳邸別墅89%-----300330順馳藍(lán)灣67%-----190-237154-190都匯華庭90%------200-24080-96結(jié)合本案的產(chǎn)品方向,本案應(yīng)塑造成為多層市場的表率；因此建議多層走高檔路線，高層走經(jīng)濟(jì)緊湊路線，排屋走經(jīng)濟(jì)型路線

參考未來的價格預(yù)計和市場情況，60-70萬的總價是本案多層和高層介入最佳區(qū)域；排屋類產(chǎn)品應(yīng)以戶型面積在170-200平方米之間，總價在130-150萬區(qū)間的經(jīng)濟(jì)型排屋為首選；二房產(chǎn)品的需求仍處于上升空間。從市場角度出發(fā)，建議本案選擇不超過30％的比例配置二房產(chǎn)品，降低總價以滿足不同市場需求。觀點(diǎn)地段仍然是決定價格的主要因素新城東片成為青浦鎮(zhèn)高檔住宅區(qū)域5000元/平方米左右的價格是一個空白地帶。目前本案地段位置相對最差，提高檔次可拉升售價，同時提升樓盤形象觀點(diǎn)分析篇/類比競爭物物業(yè)調(diào)研分析析/樓盤價格格與品質(zhì)矩陣陣分析2Part吉富紳·公園大觀新城·逸境園荷韻雅舍夏陽湖國際花園金域·水岸苑新青浦世紀(jì)苑運(yùn)杰城市花園40004200440046004800500052005400560058006000價格

綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價格高品質(zhì)高價格高品質(zhì)低價格低品質(zhì)低價格低順馳·藍(lán)灣中高空白區(qū)分析篇/類比競爭物物業(yè)調(diào)研分析析/樓盤差異異化分析2Part序號名稱共性分析個性分析1物業(yè)類型①以多種物業(yè)形式存在，主要是以小高層住宅為主，多層住宅為輔，兼以別墅或排屋等②每個樓盤商業(yè)部分主要用于完善樓盤生活配套①部分樓盤根據(jù)地段優(yōu)勢，通過優(yōu)化物業(yè)類型配置，提升樓盤附加值，如吉富紳花園的辦公用房、新青浦世紀(jì)苑的別墅、順馳·藍(lán)灣的排屋、夏陽湖國際花園的商業(yè)用房2物業(yè)特征①因江南水系發(fā)達(dá)，各個樓盤旁都依河道或湖泊而建，總體規(guī)劃中都強(qiáng)調(diào)了親水特性和觀景特點(diǎn)②在智能化設(shè)施配套上都強(qiáng)調(diào)了科技、智能要素③各樓盤基本上都圍繞某種建筑風(fēng)格進(jìn)行樓盤外立面、整體布局等要素的確定，建筑風(fēng)格多樣化①部分樓盤基于提高樓盤品質(zhì)而獨(dú)特設(shè)計，如老城區(qū)中荷韻雅舍的帶電梯的多層住宅；順馳·藍(lán)灣自然景觀和意式建筑的經(jīng)典結(jié)合②部分樓盤結(jié)合位置優(yōu)勢進(jìn)行獨(dú)特安排，如金域水岸苑的親水別墅3戶型配比①各樓盤都兼顧有不同面積的戶型，并且主力戶型基本上都定位在三房兩室兩廳，其面積范圍在120—140㎡之間，比例占60％左右，而二房的面積基本上控制在100㎡左右，比例占30％。①部分樓盤將小高層住宅的頂層設(shè)計為躍層，并強(qiáng)調(diào)為特定群體打造的空中別墅，但忽視了客群的實(shí)際需求4物業(yè)管理①各樓盤都注重社區(qū)的物業(yè)管理，并且在樓盤的開發(fā)前期就開始介入②在物業(yè)管理方面都強(qiáng)調(diào)了智能化管理，如遠(yuǎn)紅外線報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等③各樓盤都由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理或者聘請著名物業(yè)公司的顧問①部分樓盤委托知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，而部分樓盤則自己組建物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。如新城·逸境園②不同的樓盤和不同的物業(yè)形式，其收取的物業(yè)管理費(fèi)互不一致，如多層（或高層）在0.8—1.5元/㎡，別墅在2.5元/M2左右5銷售價格①各樓盤的銷售價格都與樓盤所處地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌度等成正比關(guān)系①樓盤價格的各決定因素高低互不一致，但是在綜合因素的作用下，樓盤的總體價值還是可以趨于平衡，比如在城區(qū)繁華地段的荷韻雅舍因規(guī)模小、而品質(zhì)屬中端水平，故其價格與品牌開發(fā)商筑就的順馳·藍(lán)灣相差不大6樓盤配套①在配套設(shè)施上會所設(shè)置較少，但康健設(shè)施的配置都比較齊全，泛會所的概念沒有被使用②車位配置大都在50％左右。③各樓盤的配套主要基于完善城市配套的不足①因每個樓盤所處的地段不一樣，對配套的要求也互不相同，如鬧市區(qū)塊的荷韻雅舍突出強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目健康運(yùn)動配套設(shè)施和安全防盜配套設(shè)施，順馳·藍(lán)灣有一個1700平米的會所，且強(qiáng)調(diào)了購物、娛樂等生活便利設(shè)施的配套分析篇/類比競爭物物業(yè)調(diào)研分析析/區(qū)域客群群構(gòu)成分析2Part客源區(qū)域分析析在預(yù)期購買多多層及高層公公寓的客戶中中，青浦樓市市呈現(xiàn)嚴(yán)重的的本地化置業(yè)業(yè)現(xiàn)象，當(dāng)?shù)氐乜腿罕壤吒哌_(dá)72％港澳臺及外籍籍客戶主要是是在青浦工業(yè)業(yè)園工作備注：區(qū)域客客群構(gòu)成分析析數(shù)據(jù)，來源源于本司在青青浦的3000多個有效效客戶樣本。。分析篇/類比競爭物物業(yè)調(diào)研分析析/區(qū)域客群群構(gòu)成分析2Part客源年齡分析析客源年齡集中中于26―45歲之間，，事業(yè)有成，，家庭收入穩(wěn)穩(wěn)定并邁入小小康水平該類客群具有有較高的文化化水平和修養(yǎng)養(yǎng)，有一定的的工作、生活活經(jīng)驗(yàn)虛榮心心較強(qiáng)強(qiáng)，注注重項(xiàng)項(xiàng)目的的品牌牌效應(yīng)應(yīng)，購購房者者往往往成為為口碑碑宣傳傳的主主力人人群行業(yè)統(tǒng)計人數(shù)比例服務(wù)業(yè)1344%制造業(yè)1415%金融保險36312%高新技術(shù)企業(yè)2468%商業(yè)貿(mào)易45215%政府機(jī)關(guān)34511%醫(yī)生律師2839%文教事業(yè)31610%自由業(yè)36112%海外關(guān)系1465%退休1906%其他351%合計3014100%分析篇篇/類比比競爭爭物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析/區(qū)區(qū)域客客群構(gòu)構(gòu)成分分析2Part客源行行業(yè)分分析商業(yè)貿(mào)貿(mào)易類類、金金融保保險類類、政政府機(jī)機(jī)關(guān)部部門的的職員員購房房比例例較高高文教產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及及醫(yī)生生律師師行業(yè)業(yè)在市市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體體制下下，成成為新新一輪輪的高高收入入置業(yè)業(yè)者分析篇篇/類比比競爭爭物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析/區(qū)區(qū)域客客群構(gòu)構(gòu)成分分析2Part客戶價價格承承受分分析客戶置置業(yè)心心理價價位不不斷上上揚(yáng)能承受受4000－5000元元/平平方米米的客客戶占占60％5500元元/平平方米米的單單價成成為公公寓類類價格格的市市場瓶瓶頸分析篇篇/類比比競爭爭物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析/區(qū)區(qū)域客客群構(gòu)構(gòu)成分分析2Part客戶面面積、、戶型型需求求分析析對121-140平平米米和和141-160平平米米面面積積需需求求占占了了總總體體需需求求的的62％％，，對對90平平米米以以下下和和200平平米米以以上上大大房房的的需需求求量量小小；；市市場場需需求求較較理理性性。。三房房需需求求為為絕絕對對主主力力，，對對二二房房、、一一房房的的需需求求小小。。對總總房房價價的的需需求求在在40－－60萬萬的的接接受受度度最最高高公寓類類物業(yè)業(yè)中，，鎮(zhèn)和和周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的客客源占占了青青浦樓樓市的的八成成，外外省來來青浦浦購房房的比比例也也逐漸漸增高高商業(yè)貿(mào)貿(mào)易類類、金金融保保險類類、政政府機(jī)機(jī)關(guān)部部門等等高收收入群群體現(xiàn)現(xiàn)為客客群主主力單價4000-5000元/平米米是主主要承承受范范圍，，5500元/平米米以上上僅占占10％面積需需求集集中在在100-160平平方米米三房仍仍是需需求絕絕對主主力，，二房房需求求15％分析篇篇/類比比競爭爭物業(yè)業(yè)調(diào)研研分析析/區(qū)區(qū)域客客群構(gòu)構(gòu)成分分析2Part總結(jié)3Part定位篇篇項(xiàng)目SWOT項(xiàng)目定位定位篇篇/項(xiàng)目目SWOT分析析3PartS1：：本項(xiàng)項(xiàng)目地地塊規(guī)規(guī)模較較大、、平整整方正正、易易于規(guī)規(guī)劃S2：：地塊塊周邊邊以農(nóng)農(nóng)田為為主，，視野野開闊闊、空空氣質(zhì)質(zhì)量較較好S3：：地塊塊內(nèi)擁擁有天天然水水系資資源，，有利利于景景觀塑塑造S4：：發(fā)展展商的的品牌牌號召召力W1：：距離離城區(qū)區(qū)有一一定距距離（（進(jìn)入入城區(qū)區(qū)步行行10分鐘鐘），，周邊邊生活活配套套設(shè)施施缺乏乏W2：：318國國道車車流密密集，，噪音音影響響W3：：地地塊內(nèi)內(nèi)有高高壓電電線穿穿過W4：：地塊塊南面面雜亂亂的農(nóng)農(nóng)居點(diǎn)點(diǎn)和東東側(cè)的的工廠廠影響響區(qū)域域的整整體景景觀效效果W5：：本本項(xiàng)目目為區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)目前前唯一一的住住宅項(xiàng)項(xiàng)目，，短期期內(nèi)無無法形形成良良好的的居住住氛圍圍，居居民接接受度度差O1：：青青浦浦新新城城西西片片區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃，，城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程加加速速O2：：318國國道道改改線線南南移移O3：：淀淀浦浦河河兩兩岸岸的的景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃、、新新318國國道道和和滬滬青青平平高高速速兩兩側(cè)側(cè)的的生生態(tài)態(tài)林林規(guī)規(guī)劃劃O4：：青青浦浦房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場目目前前存存在在結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性供供需需失失衡衡T1：：政政策策調(diào)調(diào)控控和和金金融融調(diào)調(diào)息息對對項(xiàng)項(xiàng)目目影影響響T2：：與與復(fù)復(fù)地地和和仁仁杰杰的的項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)生生競競爭爭將將無無法法避避免免T3：：03、、04年年價價格格快快速速上上揚(yáng)揚(yáng)，，透透支支了了未未來來的的價價格格空空間間T4：青青浦新城城規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容的不不確定性性及實(shí)施施后置性性StrengthWeaknessOpportunityThreat定位篇/項(xiàng)目SWOT分析/應(yīng)對策策略Part3W1：距距離城區(qū)區(qū)有一定定距離（（步行10分鐘鐘），周周邊生活活配套設(shè)設(shè)施缺乏乏應(yīng)對策略略：強(qiáng)調(diào)本案案的大盤盤開發(fā)，，在項(xiàng)目目整體規(guī)規(guī)劃中充充分考慮慮項(xiàng)目自自身配套套的需要要，量身身打造社社區(qū)配套套商業(yè)，，并納入入項(xiàng)目的的首期建建設(shè)，樹樹立客戶戶信心，，在一定定程度上上忽略對對城區(qū)生生活配套套設(shè)施的的依賴W2：318國國道車流流密集，，噪音影影響應(yīng)對策略略：強(qiáng)化提升升本案地地塊與現(xiàn)現(xiàn)318國道之之間的綠綠化隔離離帶的作作用，適適當(dāng)增加加高大常常綠喬木木的種植植，在建建筑規(guī)劃劃設(shè)計上上重點(diǎn)考考慮這一一因素，，如在北北側(cè)盡可可能規(guī)劃劃公共設(shè)設(shè)施，新新型隔音音材料的的運(yùn)用等等。定位篇/項(xiàng)目SWOT分析/應(yīng)對策策略Part3W3：地地塊內(nèi)內(nèi)有高壓壓電線穿穿過應(yīng)對策略略：如無法移移除，可可考慮通通過規(guī)劃劃設(shè)計在在沿高壓壓線范圍圍設(shè)置景景觀帶及及交通。。W4：地地塊南面面雜亂的的農(nóng)居點(diǎn)點(diǎn)和東側(cè)側(cè)的工廠廠影響區(qū)區(qū)域的整整體景觀觀效果應(yīng)對對策策略略：：努力力提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的內(nèi)內(nèi)部部環(huán)環(huán)境境品品質(zhì)質(zhì)，，以以彌彌補(bǔ)補(bǔ)外外部部環(huán)環(huán)境境短短期期內(nèi)內(nèi)的的不不足足，，同同時時考考慮慮在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的外外圍圍設(shè)設(shè)置置區(qū)區(qū)間間道道路路，，道道路路兩兩側(cè)側(cè)種種植植高高大大行行道道樹樹，，形形成成一一個個隔隔離離屏屏障障。。定位位篇篇/項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析/應(yīng)應(yīng)對對策策略略Part3W5：：本本項(xiàng)項(xiàng)目目為為區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)目目前前唯唯一一的的住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，短短期期內(nèi)內(nèi)無無法法形形成成良良好好的的居居住住氛氛圍圍，，居居民民接接受受度度差差應(yīng)對策略略：結(jié)合區(qū)域域的整體體規(guī)劃特特點(diǎn)（生生態(tài)的、、環(huán)保的的），強(qiáng)強(qiáng)調(diào)生態(tài)態(tài)、健康康的居住住理念，，并在項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計中給予予充分體體現(xiàn)，弱弱化本案案區(qū)域人人氣不足足的劣勢勢；建設(shè)設(shè)樣板區(qū)區(qū)和樣板板房，提提升目標(biāo)標(biāo)客群對對項(xiàng)目的的認(rèn)知度度。定位篇/項(xiàng)目SWOT分析/應(yīng)對策策略Part3T2：與與復(fù)地和和仁恒的的項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生競爭爭將無法法避免應(yīng)對策略略：在充分細(xì)細(xì)分需求求市場的的客群特特征的前前提下，，尋求產(chǎn)產(chǎn)品的差差異化，，形成客客群和產(chǎn)產(chǎn)品定位位的雙重重差異，，避免形形成直接接的正面面競爭。。T1：政政策調(diào)控控和金融融調(diào)息對對項(xiàng)目影影響應(yīng)對策略略：找準(zhǔn)市場場需求的的剛性需需求（自自住需求求），提提高產(chǎn)品品的性價價比，以以品質(zhì)取取勝。定位篇/項(xiàng)目SWOT分析/應(yīng)對策策略Part3T4：青青浦新新城規(guī)劃劃內(nèi)容的的不確定定性及實(shí)實(shí)施的后后置性應(yīng)對策略略：宣傳上強(qiáng)強(qiáng)調(diào)這些些規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容，產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計上上重視自自身的完完善性，，避免規(guī)規(guī)劃不到到位，房房子空關(guān)關(guān)的情況況出現(xiàn)。。T3：03、04年價價格快速速上揚(yáng)，，透支了了未來的的價格空空間應(yīng)對策略略：理性判斷斷未來市市場價格格的走勢勢，產(chǎn)品品設(shè)計在在考慮滿滿足居住住需求、、提升居居住品質(zhì)質(zhì)的前提提下，努努力控制制總價，，提高性性價比，，增強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品競爭爭力。定位篇/項(xiàng)目定定位/功功能定位位3Part青浦當(dāng)?shù)氐鼐用窀母纳凭幼∽l件的的第一居居所多層情景景洋房：：舒適改改善型小高層公公寓：初初步改改善型疊加式排排屋：豪豪華改改善型定位篇/項(xiàng)目定定位/檔檔次定位位3Part根據(jù)市場場需求特特征和本本案地塊塊的基本本條件，，結(jié)合青青浦區(qū)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)年均10％的的增長率率預(yù)測，，建議三三類功能能物業(yè)的的檔次作作如下定定位：多層情景景洋房（（舒適改善善型）：：60－70萬小高層公公寓（初步改善善型）：：45－60萬疊加式排排屋（豪豪華改善善型）：：120－140萬萬3Part城市市中中堅堅、、中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層年收入在150000元以上的核心家庭；非體力勞動者，主要是大中企業(yè)及小型私營企業(yè)的管理層、金融、貿(mào)易、傳媒、演藝界、高科技、咨詢服務(wù)業(yè)等行業(yè)的從業(yè)人員30-55歲追求居住環(huán)境、追求生活品位的城市精英階層及高收入階層收入、職業(yè)特征行為為、、心心理理特特征征企業(yè)業(yè)中中層層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、私私營營業(yè)業(yè)主主占占的的比比例例最最高高，，掌掌握握較較高高社社會會權(quán)權(quán)力力投資資意意識識強(qiáng)強(qiáng)，，凡凡事事有有主主見見，，個個性性開開朗朗樂樂觀觀收入入豐豐厚厚，，為為體體現(xiàn)現(xiàn)身身份份性性的的二二次次置置業(yè)業(yè)者者，，易易接接受受新新觀觀念念，，口口碑碑效效應(yīng)應(yīng)不不容容忽忽視視有品品牌牌意意識識，，注注重重高高品品質(zhì)質(zhì)生生活活，，講講究究生生活活的的環(huán)環(huán)境境，，講講究究社社區(qū)區(qū)的的品品質(zhì)質(zhì)喜愛愛面面積積寬寬敞敞的的多多層層公公寓寓和和小小高高層層，，對對排排屋屋、、別別墅墅接接受受度度也也很很高高，，但但不不太太接接受受高高層層產(chǎn)品品篇篇/項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位/客客群群定定位位4Part產(chǎn)品品篇篇產(chǎn)品建筑風(fēng)格定位分析產(chǎn)品規(guī)劃方向分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定位分析部分公共配套建議景觀設(shè)計建議產(chǎn)品品篇篇/經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)定定位位分分析析4Part突破破

20%左右的低建筑密度，景觀盡收眼底！TOWNHOUSE+情景洋房+小高層景觀，打動消費(fèi)者的最好武器40%以上的高綠化率，綠色一瀉千里！產(chǎn)品品篇篇/產(chǎn)產(chǎn)品品建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格定定位位分分析析4Part建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：第三三種種生生活活文文化化起起源源的的純純現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風(fēng)風(fēng)格格第三三種種生生活活文文化化：崇崇尚尚道道德德消消費(fèi)費(fèi)、、平平等等類類聚聚的的生生活活原原則則，，崇崇尚尚現(xiàn)現(xiàn)代代時時尚尚的的生生活活品品質(zhì)質(zhì)，，務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)簡簡約約建筑筑外外空空間間：將著著重重利利用用空空間間的的進(jìn)進(jìn)退退、、出出挑挑，，構(gòu)構(gòu)成成豐豐富富的的建建筑筑體體量量變變化化建筑外立面細(xì)細(xì)部：將以簡潔利落落的直線條構(gòu)構(gòu)件，運(yùn)用鮮鮮明的現(xiàn)代藝藝術(shù)構(gòu)畫建筑筑細(xì)節(jié)，整體體突出現(xiàn)代簡簡約靈動的建建筑風(fēng)格建筑的色彩：以高級灰或者者褚紅作為主主色調(diào)，局部部以中灰仿清清水磚或褚紅紅手工粗線條條構(gòu)畫，通過過層次和材質(zhì)質(zhì)的變化，充充分體現(xiàn)了樓樓體的挺拔與與質(zhì)感產(chǎn)品篇/產(chǎn)品規(guī)劃方方向分析4Part提倡鄰里概念念，以兩幢住住宅為一個鄰鄰里單位，通通過建筑的層層層退臺，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空空間的流通。。多層情景洋房房的主力總價價定位在65萬左右，均均價預(yù)計在5000-5500元／／平方米，主主力戶型約為為130平方方米。據(jù)市場供需分分析，建議該該類物業(yè)占總總配比的70%。情景組合1：退臺式情景景洋房７—８米的的橫廳戶戶有露臺臺首層有小院院，獨(dú)立入入戶；二層通過露露臺入戶；；三樓的面積積適中；躍層全錯層層設(shè)計，有有共享空間間產(chǎn)品篇/產(chǎn)品規(guī)劃劃方向分析析4Part情景組合2：西班牙式情情景洋房建筑立面淡淡泊，白墻墻、淡棕色色的瓦片，，講究一種種天際線的的變化，大大形態(tài)的變變化，有一一種音律感感，體現(xiàn)力力很強(qiáng)，與與自然的融融合緊密；；產(chǎn)品篇/產(chǎn)品規(guī)劃劃方向分析析4Part情景組合2：西班牙式情情景洋房體現(xiàn)的是西西班牙設(shè)計計風(fēng)格，采采用涂料料的工藝，，有4戶和和6戶的疊疊拼以及多多層；容積率相對對較高，卻卻具備高尚尚別墅社區(qū)區(qū)的效果；；各類不同的的窗與各類類不同的洞洞，各種洞洞的挖法，，包括屋頂頂煙囪上的的小洞的樣樣子，與中中國傳統(tǒng)建建筑的窗格格、窗花的的意思，是是異曲同工工的，它的的凸窗是其其建筑的精精神所在；；內(nèi)部戶型空空間非常有有特色，在在別墅的外外型之下，，隱藏的是是大面積平平層公寓的的戶型，但但又具備別別墅應(yīng)有的的庭院、露露臺、挑窗窗等元素，，而避免了了別墅里可可能出現(xiàn)的的比較狹小小而局促的的空間，能能充分滿足足中產(chǎn)階層層中高端群群體的需求求。產(chǎn)品篇/產(chǎn)品規(guī)劃劃方向分析析4Part采用組團(tuán)圍圍合方式，，每組團(tuán)都都有公共空空間與河岸岸相連，組組團(tuán)內(nèi)配置置自己的花花園和兒童童活動場地地，有臨水水的界面，，組團(tuán)空間間采取不同同聯(lián)排單體體的組合。。疊加式排屋屋的總價檔檔次定位在在120～～140萬萬之間，主主力戶型170-200平方方米左右。。根據(jù)市場供供需分析，，建議該類類物業(yè)占總總配比的10%。Townhouse組合：多庭院式疊疊加TOWNHOUSE下戶：最大面寬達(dá)達(dá)8米，全全敞開設(shè)計計居家獨(dú)享3.45米米超高的起起居空間；；南北私家庭庭院，形成成空間層次次的過渡上戶：入口獨(dú)有陽陽光雙層挑挑空玄關(guān)；；私家室外樓樓梯直接入入戶；約60平米米頂層露臺臺；戶型面積、、總價與下下戶相近。。產(chǎn)品篇/產(chǎn)品規(guī)劃劃方向分析析4Part建筑采用半半圍合布置置，強(qiáng)調(diào)了了從小區(qū)的的公共空間間、組團(tuán)的的半公共圍圍合空間到到各戶的私私有空間，，完整的空空間序列的的過渡，使使組團(tuán)空間間具有明顯顯的領(lǐng)域感感和歸宿感感。小高層公寓寓主力總價價為60萬萬之內(nèi)，均均價預(yù)計在在5000元／平方方米左右，，主力戶型型約為120平方米米。根據(jù)市場供供需分析，，建議該類類物業(yè)占總總配比的20%。小高層組合合：內(nèi)庭式＂空空中花園＂＂5-6米高高差（見圖圖）客廳，次臥臥與陽臺連連通的居室室二層陽臺挑挑空設(shè)計在躍層引入入空中天井井格局，增增加采光面面產(chǎn)品品篇篇/部部分分公公共共配配套套建建議議Part4泛會會所所配配套套：：設(shè)置置考考慮慮配配合合本本案案運(yùn)運(yùn)動動無無所所不不在在的的理理念念，，其其應(yīng)應(yīng)該該是是較較小小型型，，低低成成本本簡簡單單化化的的體體育育鍛鍛煉煉設(shè)設(shè)施施商業(yè)業(yè)配配套套：：在本本案案西西南南角角設(shè)設(shè)置置類類會會所所型型的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)配配套套，，初初步步可可以以為為休休閑閑娛娛樂樂，，餐餐飲飲，，生生活活便便利利型型商商業(yè)業(yè)為為主主產(chǎn)品品篇篇/景景觀觀設(shè)設(shè)計計建建議議Part4園林林生生態(tài)態(tài)功功能能：：滿足足人人們們對對綠綠色色環(huán)環(huán)境境的的要要求求；；滿滿足足小小區(qū)區(qū)布布局局各各層層次次對對綠綠化化的的要要求求；；保保證證長長年年見見綠綠，，力力求求四四季季有有花花。。休閑閑活活動動功功能能：：注重重園園林林景景觀觀的的可可參參與與性性，，在在小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)置置一一定定的的硬硬質(zhì)質(zhì)景景觀觀、、共共享享空空間間；；注注意意滿滿足足無無障障礙礙要要求求。。景觀觀文文化化功功能能：通過過雕雕塑塑、、小小品品、、浮浮雕雕景景墻墻、、碑碑刻刻等等形形式式，，提提升升園園林林景景觀觀的的文文化化品品位位和和內(nèi)內(nèi)涵涵。。5Part分期開發(fā)策略推廣主題定位營銷銷篇篇營銷篇/分期開開發(fā)策略略Part5一期開發(fā)發(fā)建議：：情景洋房房+內(nèi)內(nèi)庭式類類集合住住宅（多多層+小小高層））+中中心會所所（展示示中心））+配配套商業(yè)業(yè)多層是目目前青浦浦房地產(chǎn)產(chǎn)市場最最廣泛接接受的物物業(yè)類型型，小高高層也有有較高的的市場認(rèn)認(rèn)可度，，市場阻阻力相對對較小，，以兩種種主力物物業(yè)形態(tài)態(tài)同時入入市，一一方面可可以在市市場競爭爭中給予予目標(biāo)客客戶更多多的選擇擇，另一一方面，，也是對對本案產(chǎn)產(chǎn)品定位位的一個個驗(yàn)證，，不夠精精確之處處在二期期和三期期中及時時調(diào)整。。中心會會所和配配套商業(yè)業(yè)的先期期建設(shè)，，一來中中心會所所可作為為展示中中心，達(dá)達(dá)到資源源利用的的最大化化，二來來針對本本案配設(shè)設(shè)施缺乏乏的現(xiàn)狀狀，可增增強(qiáng)客戶戶信心。。自西向東東因?yàn)闁|東面相對對西面距距離城區(qū)區(qū)更進(jìn)，，人氣要要旺一些些，居住住環(huán)境卻卻不如西西面（東東面與農(nóng)農(nóng)居和工工廠相臨臨，西面面與天然然河道相相連），，使產(chǎn)品品品質(zhì)本本身符合合低開高高走的價價格策略略。營銷篇篇/分期期開發(fā)發(fā)策略略Part5二期在在一期期已形形成一一定現(xiàn)現(xiàn)實(shí)說說服力力的基基礎(chǔ)上上完善善延伸伸，增增加小小區(qū)中中心景景觀的的建設(shè)設(shè)可謂謂“錦錦上添添花””，而而景觀觀疊排排的開開發(fā)可可以使使本項(xiàng)項(xiàng)目的的形象象檔次次提升升一個個臺階階，以以相對對高檔檔的景景觀疊疊排來來奠定定本案案高品品質(zhì)精精品住住宅的的地位位，提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的市場場價值值，為為二期期價格格上浮浮奠定定一定定的基基礎(chǔ)。。一期期建設(shè)設(shè)的相相關(guān)配配套及及會所所可在在此期期間進(jìn)進(jìn)行招招商活活動，，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目目的影影響力力和說說服力力。二期開開發(fā)建建議：情景洋洋房+內(nèi)內(nèi)庭式式類集集合住住宅（（多層層+小小高層層）＋＋小區(qū)區(qū)中心心景觀觀＋景景觀疊疊排營銷銷篇篇/分分期期開開發(fā)發(fā)策策略略Part5三期期開開發(fā)發(fā)建建議議：：情景景洋洋房房+內(nèi)內(nèi)庭庭式式多多層層+景景觀觀疊疊排排當(dāng)一一、、二二期期開開發(fā)發(fā)完完畢畢后后，，本本案案的的建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)品品、、配配套套、、景景觀觀均均已已具具備備相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡恼f說服服力力，，至至此此，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的價價格格提提升升至至最最高高點(diǎn)點(diǎn)，，與與之之相相對對應(yīng)應(yīng)的的產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次也也相相應(yīng)應(yīng)提提升升，，三三期期組組團(tuán)團(tuán)的的區(qū)區(qū)位位建建議議設(shè)設(shè)置置在在項(xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊的的西西南南角角（（這這一一區(qū)區(qū)域域?yàn)闉楸颈卷?xiàng)項(xiàng)目目地地塊塊景景觀觀環(huán)環(huán)境境最最好好的的區(qū)區(qū)塊塊，，西西南南兩兩側(cè)側(cè)與與水水系系相相臨臨，，東東北北角角與與小小區(qū)區(qū)中中心心景景觀觀相相連連））。。案名建議議營銷篇/推廣主主題定位位Part5案名建議議思路一：：“格林””品牌系系列延續(xù)續(xù)的命名名方式思路一：：“格林””品牌系系列延續(xù)續(xù)的命名名方式本項(xiàng)目與與“格林林”系列列中的大大多數(shù)產(chǎn)產(chǎn)品都屬屬市郊開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，都都具有相相當(dāng)大的的開發(fā)規(guī)規(guī)模，都都是低密密度低容容積率產(chǎn)產(chǎn)品，具具備與““格林””系列同同類的基基本條件件。如果果采用““格林””的品牌牌來命名名，可以以較快速速地形成成項(xiàng)目的的競爭優(yōu)優(yōu)勢?！熬岸取薄睘椤帮L(fēng)風(fēng)景”與與“尺度度”的合合成，風(fēng)風(fēng)景如畫畫、低密密度的生生活空間間是項(xiàng)目目的重要要質(zhì)素，，配合““格林””童話般般的意境境，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目開開發(fā)的理理念。格林景度度格林映畫畫“格林””童話是是孩提時時的夢幻幻，每個個曾經(jīng)閱閱讀過的的人心中中都有留留下了無無數(shù)美麗麗夢境的的幻想，，“映畫畫”就是是要把童童話中的的虛幻在在現(xiàn)實(shí)生生活中得得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。格林園塑塑此命名同同上，也也是要將將人心中中的構(gòu)想想在現(xiàn)實(shí)實(shí)中還原原與塑造造。營銷篇/推廣主題定定位Part5案名建議思路二：從產(chǎn)品特征來來進(jìn)行項(xiàng)目命命名本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)上決定定項(xiàng)目是一個個低密度低容容積率，從我我司建議的““情景洋房+多層+小高高層”開發(fā)組組成來看，項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品在市市場上對比競競爭產(chǎn)品具有有很強(qiáng)的差異異性，如果從從此角度確定定項(xiàng)目名稱，，能夠更好體體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特特競爭優(yōu)勢，，樹立項(xiàng)目品品牌差異性，，保證項(xiàng)目在在激烈的市場場競爭中更好好的脫穎而出出。伴水而居是人人類居住的永永恒夢想；陶陶淵明的一首首“停云”詩詩道盡了人生生的悠閑舒適適。環(huán)水的自自然環(huán)境，低低密度的生活活品質(zhì)，滿足足了人居住的的夢想追求。。流水停云康庭綠洲低密度與創(chuàng)新新的住宅設(shè)計計，保證了居居住生活的高高品質(zhì)，這是是健康的居住住；優(yōu)越的周周邊自然環(huán)境境，猶如未來來城市鋼筋混混凝土叢林中中的一片綠洲洲。營銷篇/推廣