111房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策剖析課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策剖析注冊會計師注冊稅務(wù)師天元同泰會計師事務(wù)所E—MAIL：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊會計師今年“兩會”期間，全國工商聯(lián)稱，全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達到64.5%。上海市市長韓正在接受記者采訪時對此表示質(zhì)疑。近日從知情人士獲悉，上海規(guī)劃和國土資源管理局正在組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能不久之后將通過“公開澄清”的方式“回應(yīng)”全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)。（3月23日《中國經(jīng)濟周刊》報道）

12/30/20222今年“兩會”期間，全國工商聯(lián)稱，全國9城市“房地產(chǎn)企2009年以來，全國各地稅收普遍大幅下降，全國90%以上的省市，房地產(chǎn)稅收為當?shù)氐谝淮蠖愒?；稅額占重點稅源戶稅收的47％；房地產(chǎn)業(yè)稅收占該地方財政一般預算收入的比重逐年上升，截至2007年底已達24.5%，2008年上半年上升至27.92%，房地產(chǎn)業(yè)已成為地方財政一般預算收入最主要的行業(yè)來源；12/30/202232009年以來，全國各地稅收普遍大幅下降，全國90%房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過程中呈現(xiàn)出三個基本規(guī)律：一是與改革開放的進程同步；二是與稅制改革同步，稅種設(shè)置不斷優(yōu)化，征收范圍更加合理，成為參與房地產(chǎn)收益分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進土地資源優(yōu)化配置的重要經(jīng)濟手段；三是與房地產(chǎn)市場的改革同步，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展與規(guī)范。

12/30/20224房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過程中呈現(xiàn)出三近年來，作為處于社會輿論風口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機關(guān)更是前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風險，創(chuàng)造稅務(wù)價值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當前所面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)[2006]187號文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點行業(yè)。12/30/20225近年來，作為處于社會輿論風口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀然而，2008年下半年以來，隨著世界金融和經(jīng)濟風暴進一步的縱深發(fā)展，中國樓市和股市不可能獨善其身，由于中國對房地產(chǎn)依賴過重，嚴重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價格，扭曲了社會的價值標準和價值取向，房地產(chǎn)行業(yè)風險陡然增加。12/30/20226然而，2008年下半年以來，隨著世界金融和經(jīng)濟風暴進一步的縱在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達12個。從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看，大部分企業(yè)的會計核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題，且有涉稅環(huán)節(jié)復雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢。12/30/20227在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實施，國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理項目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒有涉稅風險了，實為一大誤解：通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題財務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒有涉稅問題行政許可法實施后企業(yè)就沒有涉稅風險12/30/20228涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實施，國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。12/30/20229房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)會計與所得稅的差異分析一、會計準則規(guī)定應(yīng)確認為收入、收益，但稅法規(guī)定不作為應(yīng)納稅所得額的項目。如：企業(yè)購買國庫券的利息收入。二、會計準則規(guī)定可以列為成本、費用或損失，但稅法規(guī)定不允許扣除的項目。如稅前不得扣除的業(yè)務(wù)招待費等。三、會計準則規(guī)定不確認收入，但稅法規(guī)定要確認收入的項目。如：視同銷售。四、會計準則未確認為成本、費用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費用、損失在稅前扣除的項目。如：技術(shù)開發(fā)費等12/30/202210會計與所得稅的差異分析一、會計準則規(guī)定應(yīng)確認為收入、收益，但分析第一層含義：稅法和會計制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問題上會計服從稅法。第二層含義：稅法同會計制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進行納稅調(diào)整。第三層含義：稅收沒有規(guī)定的，會計制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。第四層含義：我過新企業(yè)所得稅納稅申報表的基本設(shè)計理念源于“納稅調(diào)整的原則”。12/30/202211分析第一層含義：稅法和會計制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問從以上特點可以看出房地產(chǎn)會計核算與稅收的復雜性與多樣性，鑒于此，理智的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要對行業(yè)的開發(fā)核算事項進行研究，尋找合理、有效的應(yīng)對方案，確保企業(yè)價值最大化。12/30/202212從以上特點可以看出房地產(chǎn)會計核算與稅收的復雜性與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適稅流程圖項目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段簽訂土地出讓合同，辦理土地證階段第四階段第三階段第二階段第一階段12/30/202213房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適稅流程圖項目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段12/30/20221412/26/202214房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種契稅：土地價格*1.5％城鎮(zhèn)土地使用稅：土地面積*稅額印花稅：合同金額*稅率代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅3％印花稅：合同金額*稅率土地開發(fā)階段建筑施工階段12/30/202215房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種契稅：土地價格*1.5所得稅：計稅毛利*15％營業(yè)稅：預收款*5％城建稅：營業(yè)稅*7％教育費附加：營業(yè)稅*3％地方教育費附加：營業(yè)稅*1％土地增值稅（預繳）：預收款*1％印花稅：合同金額*稅率土地增值稅：（收入-扣除項目）*稅率企業(yè)所得稅：（收入-扣除）*25％房產(chǎn)稅：出租12％、自用1.2％預售階段匯算清繳階段12/30/202216所得稅：計稅毛利*15％土地增值稅：（收入-扣除項目）*稅率2008年以來，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法》與《企業(yè)所得稅法實施條例》國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知國稅函〔2008〕299號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)〔2006〕31號（廢）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)〔2009〕31號營業(yè)稅：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》《中華人民共和國營業(yè)稅實施細則》土地增值稅：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)〔2006〕187號）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅〔2006〕21號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號12/30/2022172008年以來，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：12/26/202營業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不含預收工程價款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時間。對預收的工程價款其納稅義務(wù)發(fā)生時間為工程開工后，主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)工程形象進度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。12/30/202218營業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

營業(yè)稅的納稅義納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為（自己新建建筑物后銷售）其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。12/30/202219納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)土地增值稅鏈接——公式解讀(計算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除收入額－扣除項目金額增值額÷扣除項目金額確定土地增值稅營業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法30%—60%企業(yè)所得稅+增值稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計算的復雜性和多樣性。12/30/202220土地增值稅鏈接——公式解讀(計算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增土地增值稅的扣除項目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；12/30/202221土地增值稅的扣除項目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付應(yīng)付未付政府款項?為了鼓勵開發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項給予優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際并不需要支付這筆款項。稅務(wù)機關(guān)做法；對于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項目列支，同時要求稅務(wù)干部加強對開發(fā)項目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財政局開具的契稅票據(jù)等證明。有了這些證明，才能作為土地成本列支。12/30/202222應(yīng)付未付政府款項?12/26/202222質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會在以后年度支付。①對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除；②對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，不允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除。12/30/202223質(zhì)量保證金12/26/202223所得稅鏈接國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)〔2003〕83號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)〔2006〕31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā)〔2009〕31號12/30/202224所得稅鏈接國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知稅前扣除原則——權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預計計稅毛利率15％分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。預繳：開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率20％分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。12/30/202225稅前扣除原則——權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制屬于當期的收入和費用，企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。廣告費/業(yè)務(wù)宣傳費/業(yè)務(wù)招待費：原31號文：（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。12/30/202226企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和新所得稅法實施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。12/30/202227新所得稅法實施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招新31號對銷售收入的確認條件：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。12/30/202228新31號對銷售收入的確認條件：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。12/30/202229第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自新31號文企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。12/30/202230新31號文企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算12/30/202231《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號稅前扣除原則——真實性原則（一）除稅法規(guī)定的加計扣除外，任何支出必須確屬已經(jīng)真實發(fā)生，并且是以企業(yè)的名義對外發(fā)生。真實性原則一般要求未實際發(fā)生的支出不允許在所得稅前扣除，如預提費用、預計負債、資產(chǎn)減值準備等。除非稅法有特殊要求，納稅人在申報扣除費用時，不需要同時提供真實性的資料，但是納稅人要保留有關(guān)憑據(jù)備查。如果主管稅務(wù)機關(guān)提出要求，納稅人必須提供真實性的足夠的適當憑證，以舉證其已經(jīng)真實發(fā)生。——稅前扣除時，以票控稅12/30/202232稅前扣除原則——真實性原則（一）除稅法規(guī)定的加計扣除外，任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅成本核算流程圖計稅成本對象的確定原則：(一)可否銷售原則(二)分類歸集原則(三)功能區(qū)分原則(四)定價差異原則(五)成本差異原則(六)權(quán)益區(qū)分原則成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。12/30/202233房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅成本核算流程圖12/26/2共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：(一)占地面積法(二)建筑面積法(三)直接成本法(四)預算造價法特別指出：(一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。(二)公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。(四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。12/30/202234共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的新31號文：亮點第三十二條除以下幾項預提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。12/30/202235新31號文：亮點第三十二條除以下幾項預提(應(yīng)付)費用外稅前扣除原則——劃分收益支出和資本性支出的原則所得稅與土地增值稅：

企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。企業(yè)所得稅政策是防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將屬于開發(fā)間接費用的項目，計入期間費用。一般說來，計入期間費用對所得稅有好處，計入開發(fā)成本，由于可以加計扣除，對土地增值稅有好處。實際上企業(yè)一般并不會計入期間費用，因為計入期間費用影響所得稅的好處只是時間性差異，即使計入開發(fā)成本也一樣可以得到扣除，而計入開發(fā)成本對土地增值稅的好處則是實實在在的永久性差異。12/30/202236稅前扣除原則——劃分收益支出和資本性支出的原則所得稅與土地增財務(wù)與稅收籌劃：國稅發(fā)【2009】31號文）第二十四條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。該規(guī)定意在防止企業(yè)將暫未出售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后，通過計提折舊侵蝕稅基。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計算折舊。折舊方法按照直線法計算。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的次月起，即產(chǎn)生繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，同時計提的折舊允許稅前扣除。假設(shè)轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品預計凈殘值率為10%，折舊年限為20年，則每年計提折舊的比率為（1-10%）/20*100%=4.5%，抵減企業(yè)所得稅收益率為4.5%*25%=1.13%。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定：自用的房產(chǎn)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。假設(shè)扣除比率為20%，則每年繳納房產(chǎn)稅的比率為（1-20%）*1.2%=9.6%12/30/202237財務(wù)與稅收籌劃：國稅發(fā)【2009】31號文）第二十四條規(guī)定：綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳納房產(chǎn)稅的稅負遠遠大于計提折舊抵頂企業(yè)所得稅的收益，而且，房產(chǎn)稅屬于現(xiàn)實的現(xiàn)金支出，而遞減企業(yè)所得稅收益受企業(yè)的經(jīng)營情況及前期損益影響，如果當年虧損，則抵稅收益不能得到提現(xiàn)，如果在以后5年內(nèi)得不到彌補，則永遠得不到該抵稅收益。因此，企業(yè)進行整體稅負分析后，不會將暫未銷售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用處理。12/30/202238綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳總結(jié)——部門管理與協(xié)作售樓處個人卡收取房款/銷控表/房源表/項目營銷設(shè)施建造銷售形式：委托代銷/買斷價或基價財務(wù)部發(fā)票購領(lǐng)本/收據(jù)開發(fā)部銷售臺賬/備案章的銷售合同土地手續(xù)/地價款憑證工程部工程決算書/單位工程成本完工證明/建安發(fā)票的真實性分期開發(fā)的成本劃分/總可售面積/已實現(xiàn)銷售的可售面積/單獨建造的停車場所/利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所/人防工程改造的車庫

12/30/202239總結(jié)——部門管理與協(xié)作售樓處個人卡收取房款/銷控表/總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算1.開發(fā)產(chǎn)品銷售取得的全部價款的核算；2.代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加的核算；3.銀行按揭款、保證金(擔保金)的核算；4.委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，手續(xù)費與銷售收入的核算；5.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的核算；6.期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算；7.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的核算；8.利息支出核算；9.計稅成本核算；10.開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法進行計量與核算；11.預提(應(yīng)付)費用的核算；12.非貨幣交易、合作建房的核算。12/30/202240總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算1.開發(fā)產(chǎn)品銷售取得的總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“預收賬款”科目貸方“應(yīng)收賬款”科目的貸方“其他應(yīng)付款”科目：“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等都屬于預售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問題“其他應(yīng)收款”科目：如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費12/30/202241總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“預收賬款”科目貸方1總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)生額將應(yīng)繳營業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對“銀行存款”日記賬：大筆款項轉(zhuǎn)入/有利息發(fā)生的借款合同12/30/202242總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---43避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用1.分解委托代銷收入2.推遲按揭首付款3.規(guī)避違章建筑租金12/30/20224343避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用1.分解委托44避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用4.據(jù)實增加建安成本5.調(diào)整材料成本（甲供材）6.協(xié)調(diào)拆遷成本12/30/20224444避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用4.據(jù)實增加45避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用7.調(diào)節(jié)成本對象12/30/20224545避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用7.調(diào)節(jié)1246避稅手段少計收入多列成本成本計算方法期間費用8.利息費用9.業(yè)務(wù)招待費、廣告費12/30/20224646避稅手段少計收入多列成本成本計算方法期間費用8.利息費用關(guān)于應(yīng)付福利費2007年度的企業(yè)職工福利費，仍按計稅工資總額的14%計算扣除，未實際使用的部分，應(yīng)累計計入職工福利費余額。企業(yè)2008年以前按照規(guī)定計提但尚未使用的職工福利費余額，2008年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應(yīng)首先沖減上述的職工福利費余額，不足部分按新稅法規(guī)定扣除。仍有余額的，繼續(xù)留在以后年度使用。12/30/202247關(guān)于應(yīng)付福利費2007年度的企業(yè)職工福利費，仍按計稅工國家稅務(wù)總局關(guān)于企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后相關(guān)費用稅前扣除問題的批復國稅函〔2007〕305號企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后，在規(guī)定的標準內(nèi)，為員工報銷的油料費、過路費、停車費、洗車費、修理費、保險費等相關(guān)費用，以及以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问桨l(fā)放的交通補貼，均屬于企事業(yè)單位的工資薪金支出，應(yīng)一律計入企事業(yè)單位的工資總額，按照現(xiàn)行的計稅工資標準進行稅前扣除。私車公用：公司自有車輛的情況：油料費公司沒有車輛：租賃協(xié)議12/30/202248國家稅務(wù)總局關(guān)于企事業(yè)單位公務(wù)用車制度改革后相關(guān)費用稅前扣除職工教育經(jīng)費與職工學歷教育的學費支出《財政部關(guān)于企業(yè)職工教育經(jīng)費提取與使用管理的意見》財建[2006]317號一般企業(yè)按照職工工資總額的1.5％足額提取教育培訓經(jīng)費，從業(yè)人員技術(shù)要求高、培訓任務(wù)重、經(jīng)濟效益較好的企業(yè)，可按2.5％提取，列入成本開支。企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，不超過工資薪金總額2.5％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。對于在2008年以前已經(jīng)計提但尚未使用的職工教育經(jīng)費余額，2008年及以后新發(fā)生的職工教育經(jīng)費應(yīng)先從余額中沖減。仍有余額的，留在以后年度繼續(xù)使用。經(jīng)單位批準或按國家和省、市規(guī)定必須到本單位之外接受培訓的職工，與培訓有關(guān)的費用由職工所在單位按規(guī)定承擔。經(jīng)單位批準參加繼續(xù)教育以及政府有關(guān)部門集中舉辦的專業(yè)技術(shù)、崗位培訓、職業(yè)技術(shù)等級培訓、高技能人才培訓所需經(jīng)費，可從職工所在企業(yè)職工教育培訓經(jīng)費中列支。企業(yè)職工參加社會上的學歷教育以及個人為取得學位而參加的在職教育，所需費用應(yīng)由個人承擔，不能擠占企業(yè)的職工教育培訓經(jīng)費。12/30/202249職工教育經(jīng)費與職工學歷教育的學費支出《財政部關(guān)于企業(yè)職工教育企業(yè)職工教育培訓經(jīng)費列支范圍包括：1、上崗和轉(zhuǎn)崗培訓；2、各類崗位適應(yīng)性培訓；3、崗位培訓、職業(yè)技術(shù)等級培訓、高技能人才培訓；4、專業(yè)技術(shù)人員繼續(xù)教育；5、特種作業(yè)人員培訓；6、企業(yè)組織的職工外送培訓的經(jīng)費支出；7、職工參加的職業(yè)技能鑒定、職業(yè)資格認證等經(jīng)費支出；8、購置教學設(shè)備與設(shè)施；9、職工崗位自學成才獎勵費用；10、職工教育培訓管理費用；11、有關(guān)職工教育的其他開支。12/30/202250企業(yè)職工教育培訓經(jīng)費列支范圍包括：1、上崗和轉(zhuǎn)崗培訓；12/會務(wù)費報銷要求企業(yè)所得稅法所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當計入當期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。1.會議召開部門需要召開各種類型的會議的決定；2.會議通知：召開之前將會議規(guī)模、地點、出席會議人數(shù)、會議內(nèi)容下知盡能索與會單位的通知；3.會議承辦方出具正規(guī)服務(wù)業(yè)“會務(wù)費”發(fā)票；4.參會人員簽到名冊；5.會議紀要。12/30/202251會務(wù)費報銷要求企業(yè)所得稅法所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接公司購買禮品與購買食品、煙、酒用于職工食堂（一）尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。（二）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。（三）按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。12/30/202252公司購買禮品與購買食品、煙、酒用于職工食堂（一）尚未實行分離固定資產(chǎn)盤虧、低值易耗品報廢《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》國稅發(fā)[2009]88號企業(yè)實際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務(wù)管理方式可分為自行計算扣除的資產(chǎn)損失和須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失。下列資產(chǎn)損失，屬于由企業(yè)自行計算扣除的資產(chǎn)損失：(一)企業(yè)在正常經(jīng)營管理活動中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失；(二)企業(yè)各項存貨發(fā)生的正常損耗；(三)企業(yè)固定資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常報廢清理的損失；(四)企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失；(五)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定通過證券交易場所、銀行間市場買賣債券、股票、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失；(六)其他經(jīng)國家稅務(wù)總局確認不需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審批的其他資產(chǎn)損失。上述以外的資產(chǎn)損失，屬于需經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失。企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，凡無法準確辨別是否屬于自行計算扣除的資產(chǎn)損失，可向稅務(wù)機關(guān)提出審批申請。12/30/202253固定資產(chǎn)盤虧、低值易耗品報廢《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》項目管理工程收入的確認營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。12/30/202254項目管理工程收入的確認營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅《所得稅法》對收入確認的規(guī)定

：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。企業(yè)的下列生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以分期確認收入的實現(xiàn)：（一）以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認收入的實現(xiàn)；（二）企業(yè)受托加工制造大型機械設(shè)備、船舶、飛機等，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供勞務(wù)等，持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確認收入的實現(xiàn)。采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按照企業(yè)分得產(chǎn)品的時間確認收入的實現(xiàn)，其收入額按照產(chǎn)品的公允價值確定。12/30/202255《所得稅法》對收入確認的規(guī)定

：企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從房地產(chǎn)企業(yè)的銷售VIP卡收入如何計稅？問：我公司在銷售房屋之前，先銷售VIP卡給客戶，每張售價200元，在購房時沖抵房款并享受3個點的折扣，對于VIP卡的收入我公司帳務(wù)按其他業(yè)務(wù)收入處理，申報繳納營業(yè)稅及隨營業(yè)稅征收的相關(guān)稅金及附加，我公司對于這種收入的稅務(wù)處理對嗎？12/30/202256房地產(chǎn)企業(yè)的銷售VIP卡收入如何計稅？問：我公司在銷售房屋之答：對貴公司銷售的VIP卡收入，從性質(zhì)分析來看，貴公司銷售VIP卡后，持卡人在購房時憑此卡沖抵房款并享受3個點的折扣，應(yīng)屬于預收房款性質(zhì)。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件三、關(guān)于土地增值稅的預征和清算問題規(guī)定：“各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！比绻N售的VIP卡等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)在收取后，按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。12/30/202257答：對貴公司銷售的VIP卡收入，從性質(zhì)分析來看，貴公司銷售V物業(yè)公司代收的水電費，是否可以開具地稅發(fā)票？根據(jù)《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費開具發(fā)票問題的通知》（魯?shù)囟惡痆2007]194號）第一條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)收取業(yè)主支付的水、電、暖、燃氣、有線電視、互聯(lián)網(wǎng)使用等費用時，使用稅控機或計算機開具省地稅局監(jiān)制的《山東省××市服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、文化體育業(yè)通用發(fā)票》（平推式、卷式），開具時應(yīng)當分項列明代收款項的名稱及金額。因此垃圾清運費不在上述代收費項目內(nèi),所以不得作為代收款項處理。

關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)收費是否征收營業(yè)稅的問題，國家稅務(wù)總局在１９９８年１２月１５日下發(fā)的《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)［１９９８］２１７號)中有明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，但對取得的手續(xù)費收入則依法征收營業(yè)稅。12/30/202258物業(yè)公司代收的水電費，是否可以開具地稅發(fā)票？根據(jù)《關(guān)于物業(yè)開發(fā)商代收的天然氣開戶費是否屬于地稅管轄？經(jīng)咨詢市局一處，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。另外，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條的規(guī)定，條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。由此看出，開發(fā)商代收的天然氣開戶費是其買賣房屋的價外費用，屬于開發(fā)商營業(yè)收入，應(yīng)開具發(fā)票，屬于地稅管轄。

12/30/202259開發(fā)商代收的天然氣開戶費是否屬于地稅管轄？經(jīng)咨詢市局一處，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)過程中，其開發(fā)的尚未出售的商品房占用的土地時候能夠減免城鎮(zhèn)土地使用稅？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發(fā)【2004】100號）規(guī)定，除經(jīng)批準開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未出售的商品房占用的土地不能減免城鎮(zhèn)土地使用稅。12/30/202260房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)過程中，其開發(fā)的尚未出售的商品房占用企業(yè)籌辦畫展后，對所有的作品財務(wù)處理《企業(yè)會計制度》：固定資產(chǎn)，是指企業(yè)為使用而持有的使用期限較長，單位價值較大，并且在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn)。并規(guī)定除了“使用期限在一年以上的房屋、建筑物、機器、設(shè)備、器具、工具等資產(chǎn)”外，“不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，但單位價值在2000元以上，且使用期限超過兩年的”，也應(yīng)作為固定資產(chǎn)來核算《民間非營利組織會計制度》：用于展覽、教育或研究等目的的歷史文物、藝術(shù)品以及其他具有文化或者歷史價值并作長期或者永久保存的典藏等，作為固定資產(chǎn)核算，但不必計提折舊。在資產(chǎn)負債表中，應(yīng)當單列單列“文物文化資產(chǎn)”項目予以反映。12/30/202261企業(yè)籌辦畫展后，對所有的作品財務(wù)處理《企業(yè)會計制度》：12/《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》：無形資產(chǎn)是指“企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)”12/30/202262《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》：12/26/20226《企業(yè)會計準則第2號——投資》投資是指“企業(yè)為通過分配來增加財富，或為謀求其他利益，而將資產(chǎn)讓渡給其他單位所獲得的另一項資產(chǎn)”。企業(yè)購進藝術(shù)品的動機不外乎謀求升值空間，從中獲取差價收入或者長期收藏，而企業(yè)的正常生產(chǎn)、經(jīng)營對其價值的發(fā)揮并不起作用。12/30/202263《企業(yè)會計準則第2號——投資》12/26/202263國際會計準則中有無關(guān)于收藏藝術(shù)品的會計處理規(guī)定？沒有。個人認為與IAS40中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的處理是類似的，除了在成本模式下無需計提折舊以外。12/30/202264國際會計準則中有無關(guān)于收藏藝術(shù)品的會計處理規(guī)定？沒有。12/對于上述支出的稅務(wù)處理，各地不一?！墩憬叶悇?wù)局關(guān)于2006年度企業(yè)所得稅匯算清繳有關(guān)問題的通知》（浙國稅所[2007]7號）企業(yè)購買的名貴字畫、古董等收藏品，不屬于固定資產(chǎn)的范疇，與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營沒有直接關(guān)系（經(jīng)營字畫的企業(yè)除外），所支付的相關(guān)費用不得在稅前扣除?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅有關(guān)業(yè)務(wù)政策問題的通知》（京地稅企[2005]542號）三、納稅人為了提升企業(yè)形象，購置古玩、字畫以及其它藝術(shù)品的支出，不得在購買年度企業(yè)所得稅前扣除，而在處置該項資產(chǎn)的年度企業(yè)所得稅稅前扣除12/30/202265對于上述支出的稅務(wù)處理，各地不一?！墩憬叶悇?wù)局關(guān)于Theend結(jié)束語謝謝大家敬請賜教

12/30/202266Theend結(jié)束語12/26/202266房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策剖析注冊會計師注冊稅務(wù)師天元同泰會計師事務(wù)所E—MAIL：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊會計師今年“兩會”期間，全國工商聯(lián)稱，全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達到64.5%。上海市市長韓正在接受記者采訪時對此表示質(zhì)疑。近日從知情人士獲悉，上海規(guī)劃和國土資源管理局正在組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能不久之后將通過“公開澄清”的方式“回應(yīng)”全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)。（3月23日《中國經(jīng)濟周刊》報道）

12/30/202268今年“兩會”期間，全國工商聯(lián)稱，全國9城市“房地產(chǎn)企2009年以來，全國各地稅收普遍大幅下降，全國90%以上的省市，房地產(chǎn)稅收為當?shù)氐谝淮蠖愒?；稅額占重點稅源戶稅收的47％；房地產(chǎn)業(yè)稅收占該地方財政一般預算收入的比重逐年上升，截至2007年底已達24.5%，2008年上半年上升至27.92%，房地產(chǎn)業(yè)已成為地方財政一般預算收入最主要的行業(yè)來源；12/30/2022692009年以來，全國各地稅收普遍大幅下降，全國90%房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過程中呈現(xiàn)出三個基本規(guī)律：一是與改革開放的進程同步；二是與稅制改革同步，稅種設(shè)置不斷優(yōu)化，征收范圍更加合理，成為參與房地產(chǎn)收益分配、調(diào)控房地產(chǎn)市場、促進土地資源優(yōu)化配置的重要經(jīng)濟手段；三是與房地產(chǎn)市場的改革同步，促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展與規(guī)范。

12/30/202270房地產(chǎn)稅收政策經(jīng)歷了多次變革，在變革的過程中呈現(xiàn)出三近年來，作為處于社會輿論風口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀調(diào)控的核心位置，稅務(wù)機關(guān)更是前所未有的加大對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的征管力度，以強化稅收調(diào)節(jié)功能。如何在新的稅收征管環(huán)境下規(guī)避稅收風險，創(chuàng)造稅務(wù)價值，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)當前所面臨的最大挑戰(zhàn)。隨著土地增值稅清算的國稅發(fā)[2006]187號文件的下發(fā)，在地產(chǎn)界引起始料未及的震蕩。2008年房地產(chǎn)業(yè)又繼續(xù)被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)稽查重點行業(yè)。12/30/202271近年來，作為處于社會輿論風口浪尖的房地產(chǎn)業(yè)，一直位于國家宏觀然而，2008年下半年以來，隨著世界金融和經(jīng)濟風暴進一步的縱深發(fā)展，中國樓市和股市不可能獨善其身，由于中國對房地產(chǎn)依賴過重，嚴重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價格，扭曲了社會的價值標準和價值取向，房地產(chǎn)行業(yè)風險陡然增加。12/30/202272然而，2008年下半年以來，隨著世界金融和經(jīng)濟風暴進一步的縱在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種多達12個。從近幾年對房地產(chǎn)企業(yè)檢查情況來看，大部分企業(yè)的會計核算失真，偷漏稅款比較普遍，而近期公布的房地產(chǎn)涉稅案件調(diào)查結(jié)果顯示，約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題，且有涉稅環(huán)節(jié)復雜化、涉稅數(shù)額增大化趨勢。12/30/202273在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實施，國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理項目的審批權(quán)，企業(yè)的納稅自主權(quán)擴大了，納稅審批程序減少了。因此許多企業(yè)直觀地簡單認為，企業(yè)有了更多的納稅事務(wù)自由裁量權(quán)，企業(yè)幾乎就沒有涉稅風險了，實為一大誤解：通過關(guān)系解決企業(yè)的所有稅務(wù)問題財務(wù)部門就可以處理好所有涉稅問題企業(yè)未發(fā)生稅務(wù)處罰，就沒有涉稅問題行政許可法實施后企業(yè)就沒有涉稅風險12/30/202274涉稅誤區(qū)隨著行政許可法的實施，國家稅務(wù)總局取消了多項涉稅管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。12/30/202275房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)會計與所得稅的差異分析一、會計準則規(guī)定應(yīng)確認為收入、收益，但稅法規(guī)定不作為應(yīng)納稅所得額的項目。如：企業(yè)購買國庫券的利息收入。二、會計準則規(guī)定可以列為成本、費用或損失，但稅法規(guī)定不允許扣除的項目。如稅前不得扣除的業(yè)務(wù)招待費等。三、會計準則規(guī)定不確認收入，但稅法規(guī)定要確認收入的項目。如：視同銷售。四、會計準則未確認為成本、費用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費用、損失在稅前扣除的項目。如：技術(shù)開發(fā)費等12/30/202276會計與所得稅的差異分析一、會計準則規(guī)定應(yīng)確認為收入、收益，但分析第一層含義：稅法和會計制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問題上會計服從稅法。第二層含義：稅法同會計制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進行納稅調(diào)整。第三層含義：稅收沒有規(guī)定的，會計制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。第四層含義：我過新企業(yè)所得稅納稅申報表的基本設(shè)計理念源于“納稅調(diào)整的原則”。12/30/202277分析第一層含義：稅法和會計制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問從以上特點可以看出房地產(chǎn)會計核算與稅收的復雜性與多樣性，鑒于此，理智的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要對行業(yè)的開發(fā)核算事項進行研究，尋找合理、有效的應(yīng)對方案，確保企業(yè)價值最大化。12/30/202278從以上特點可以看出房地產(chǎn)會計核算與稅收的復雜性與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適稅流程圖項目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段簽訂土地出讓合同，辦理土地證階段第四階段第三階段第二階段第一階段12/30/202279房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適稅流程圖項目匯算清繳階段銷售階段建筑施工階段12/30/20228012/26/202214房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種契稅：土地價格*1.5％城鎮(zhèn)土地使用稅：土地面積*稅額印花稅：合同金額*稅率代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅3％印花稅：合同金額*稅率土地開發(fā)階段建筑施工階段12/30/202281房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種契稅：土地價格*1.5所得稅：計稅毛利*15％營業(yè)稅：預收款*5％城建稅：營業(yè)稅*7％教育費附加：營業(yè)稅*3％地方教育費附加：營業(yè)稅*1％土地增值稅（預繳）：預收款*1％印花稅：合同金額*稅率土地增值稅：（收入-扣除項目）*稅率企業(yè)所得稅：（收入-扣除）*25％房產(chǎn)稅：出租12％、自用1.2％預售階段匯算清繳階段12/30/202282所得稅：計稅毛利*15％土地增值稅：（收入-扣除項目）*稅率2008年以來，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法》與《企業(yè)所得稅法實施條例》國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知國稅函〔2008〕299號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)〔2006〕31號（廢）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)〔2009〕31號營業(yè)稅：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》《中華人民共和國營業(yè)稅實施細則》土地增值稅：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)〔2006〕187號）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅〔2006〕21號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號12/30/2022832008年以來，房地產(chǎn)稅收新政企業(yè)所得稅：12/26/202營業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，施工單位與發(fā)包單位簽訂書面合同，如合同明確規(guī)定付款（包括提供原材料、動力和其他物資，不含預收工程價款）日期的，按合同規(guī)定的付款日期為納稅義務(wù)發(fā)生時間。對預收的工程價款其納稅義務(wù)發(fā)生時間為工程開工后，主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)工程形象進度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。12/30/202284營業(yè)稅政策鏈接：1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

營業(yè)稅的納稅義納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為（自己新建建筑物后銷售）其納稅義務(wù)發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時間。12/30/202285納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預收款方式的，其納稅義務(wù)土地增值稅鏈接——公式解讀(計算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除收入額－扣除項目金額增值額÷扣除項目金額確定土地增值稅營業(yè)稅+契稅土地使用稅+企業(yè)所得稅+增值稅+征管法30%—60%企業(yè)所得稅+增值稅注：從上述解讀可看出土地增值稅計算的復雜性和多樣性。12/30/202286土地增值稅鏈接——公式解讀(計算公式的稅收特征)應(yīng)納稅額＝增土地增值稅的扣除項目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；12/30/202287土地增值稅的扣除項目——合法有效憑證取得土地使用權(quán)所支付應(yīng)付未付政府款項?為了鼓勵開發(fā)，政府往往與房地產(chǎn)企業(yè)簽定協(xié)議，將應(yīng)收取的部分款項作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)付款項給予優(yōu)惠，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際并不需要支付這筆款項。稅務(wù)機關(guān)做法；對于這種應(yīng)付未付款不應(yīng)作為扣除項目列支，同時要求稅務(wù)干部加強對開發(fā)項目的土地成本的審核，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財政局開具的契稅票據(jù)等證明。有了這些證明，才能作為土地成本列支。12/30/202288應(yīng)付未付政府款項?12/26/202222質(zhì)量保證金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，會根據(jù)相關(guān)合同約定或其他形式約定，扣留一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，該質(zhì)量保證金會在以后年度支付。①對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方已開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除；②對于扣留的質(zhì)量保證金，建筑方未開具發(fā)票但開發(fā)商未付款的，不允許在計算土地增值稅時，計入成本并加計扣除。12/30/202289質(zhì)量保證金12/26/202223所得稅鏈接國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)〔2003〕83號國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知國稅發(fā)〔2006〕31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法國稅發(fā)〔2009〕31號12/30/202290所得稅鏈接國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知稅前扣除原則——權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預計計稅毛利率15％分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。預繳：開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率20％分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。12/30/202291稅前扣除原則——權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制屬于當期的收入和費用，企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。廣告費/業(yè)務(wù)宣傳費/業(yè)務(wù)招待費：原31號文：（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個納稅年度。12/30/202292企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和新所得稅法實施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。12/30/202293新所得稅法實施后：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招新31號對銷售收入的確認條件：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認收入的實現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。12/30/202294新31號對銷售收入的確認條件：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:(一)開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。(二)開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。(四)屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。12/30/202295第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自新31號文企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。12/30/202296新31號文企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算12/30/202297《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知國稅發(fā)[2009]91號稅前扣除原則——真實性原則（一）除稅法規(guī)定的加計扣除外，任何支出必須確屬已經(jīng)真實發(fā)生，并且是以企業(yè)的名義對外發(fā)生。真實性原則一般要求未實際發(fā)生的支出不允許在所得稅前扣除，如預提費用、預計負債、資產(chǎn)減值準備等。除非稅法有特殊要求，納稅人在申報扣除費用時，不需要同時提供真實性的資料，但是納稅人要保留有關(guān)憑據(jù)備查。如果主管稅務(wù)機關(guān)提出要求，納稅人必須提供真實性的足夠的適當憑證，以舉證其已經(jīng)真實發(fā)生?！惽翱鄢龝r，以票控稅12/30/202298稅前扣除原則——真實性原則（一）除稅法規(guī)定的加計扣除外，任何房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅成本核算流程圖計稅成本對象的確定原則：(一)可否銷售原則(二)分類歸集原則(三)功能區(qū)分原則(四)定價差異原則(五)成本差異原則(六)權(quán)益區(qū)分原則成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。12/30/202299房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅計稅成本核算流程圖12/26/2共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：(一)占地面積法(二)建筑面積法(三)直接成本法(四)預算造價法特別指出：(一)土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。(二)公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。(四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。12/30/2022100共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的新31號文：亮點第三十二條除以下幾項預提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。12/30/2022101新31號文：亮點第三十二條除以下幾項預提(應(yīng)付)費用外稅前扣除原則——劃分收益支出和資本性支出的原則所得稅與土地增值稅：

企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。企業(yè)所得稅政策是防止企業(yè)為了遲繳稅款，而將屬于開發(fā)間接費用的項目，計入期間費用。一般說來，計入期間費用對所得稅有好處，計入開發(fā)成本，由于可以加計扣除，對土地增值稅有好處。實際上企業(yè)一般并不會計入期間費用，因為計入期間費用影響所得稅的好處只是時間性差異，即使計入開發(fā)成本也一樣可以得到扣除，而計入開發(fā)成本對土地增值稅的好處則是實實在在的永久性差異。12/30/2022102稅前扣除原則——劃分收益支出和資本性支出的原則所得稅與土地增財務(wù)與稅收籌劃：國稅發(fā)【2009】31號文）第二十四條規(guī)定：企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。該規(guī)定意在防止企業(yè)將暫未出售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后，通過計提折舊侵蝕稅基。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計算折舊。折舊方法按照直線法計算。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的次月起，即產(chǎn)生繳納房產(chǎn)稅的義務(wù)，同時計提的折舊允許稅前扣除。假設(shè)轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品預計凈殘值率為10%，折舊年限為20年，則每年計提折舊的比率為（1-10%）/20*100%=4.5%，抵減企業(yè)所得稅收益率為4.5%*25%=1.13%。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定：自用的房產(chǎn)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。假設(shè)扣除比率為20%，則每年繳納房產(chǎn)稅的比率為（1-20%）*1.2%=9.6%12/30/2022103財務(wù)與稅收籌劃：國稅發(fā)【2009】31號文）第二十四條規(guī)定：綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳納房產(chǎn)稅的稅負遠遠大于計提折舊抵頂企業(yè)所得稅的收益，而且，房產(chǎn)稅屬于現(xiàn)實的現(xiàn)金支出，而遞減企業(yè)所得稅收益受企業(yè)的經(jīng)營情況及前期損益影響，如果當年虧損，則抵稅收益不能得到提現(xiàn)，如果在以后5年內(nèi)得不到彌補，則永遠得不到該抵稅收益。因此，企業(yè)進行整體稅負分析后，不會將暫未銷售的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用處理。12/30/2022104綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果在未出售前轉(zhuǎn)為自用，則繳總結(jié)——部門管理與協(xié)作售樓處個人卡收取房款/銷控表/房源表/項目營銷設(shè)施建造銷售形式：委托代銷/買斷價或基價財務(wù)部發(fā)票購領(lǐng)本/收據(jù)開發(fā)部銷售臺賬/備案章的銷售合同土地手續(xù)/地價款憑證工程部工程決算書/單位工程成本完工證明/建安發(fā)票的真實性分期開發(fā)的成本劃分/總可售面積/已實現(xiàn)銷售的可售面積/單獨建造的停車場所/利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所/人防工程改造的車庫

12/30/2022105總結(jié)——部門管理與協(xié)作售樓處個人卡收取房款/銷控表/總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算1.開發(fā)產(chǎn)品銷售取得的全部價款的核算；2.代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加的核算；3.銀行按揭款、保證金(擔保金)的核算；4.委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，手續(xù)費與銷售收入的核算；5.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的核算；6.期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算；7.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的核算；8.利息支出核算；9.計稅成本核算；10.開發(fā)產(chǎn)品按制造成本法進行計量與核算；11.預提(應(yīng)付)費用的核算；12.非貨幣交易、合作建房的核算。12/30/2022106總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算1.開發(fā)產(chǎn)品銷售取得的總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“預收賬款”科目貸方“應(yīng)收賬款”科目的貸方“其他應(yīng)付款”科目：“房款”、“訂金”、“定金”、“保證金”、“誠意金”等都屬于預售收入。尤其還要注意“其他應(yīng)付款科目”是否有大額借款隱瞞收入問題“其他應(yīng)收款”科目：如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費12/30/2022107總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“預收賬款”科目貸方1總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)生額將應(yīng)繳營業(yè)稅除以5％的稅率，得出總收入（總收入＝現(xiàn)房銷售收入＋預售收入＋租金收入），同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對“銀行存款”日記賬：大筆款項轉(zhuǎn)入/有利息發(fā)生的借款合同12/30/2022108總結(jié)——開發(fā)活動的價值反映——財務(wù)核算“應(yīng)繳稅金”科目---109避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用1.分解委托代銷收入2.推遲按揭首付款3.規(guī)避違章建筑租金12/30/202210943避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用1.分解委托110避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用4.據(jù)實增加建安成本5.調(diào)整材料成本（甲供材）6.協(xié)調(diào)拆遷成本12/30/202211044避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用4.據(jù)實增加111避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用7.調(diào)節(jié)成本對象12/30/202211145避稅手段收入方面成本方面成本計算方法期間費用7.調(diào)節(jié)12112避稅手段少計收入多列成本成本計算方法期間費用8.利息費用9.業(yè)務(wù)招待費、廣告