國(guó)際新城現(xiàn)代簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格項(xiàng)目企劃策略思路

小太湖·國(guó)際新城企劃策略思路目錄PART1：市場(chǎng)研究篇PART2：項(xiàng)目再認(rèn)知PART3：策略思路篇PART4：企劃建議篇PART1：市場(chǎng)研究篇一、宏觀投資環(huán)境分析(一)區(qū)位概況1﹑地理位置盱眙，全國(guó)最具潛力投資中小城市百?gòu)?qiáng)，長(zhǎng)三角最具投資價(jià)值的20個(gè)縣之一。它位于江蘇省西部，淮安市南端；東與金湖縣、安徽省天長(zhǎng)市相鄰，南、西分別與安徽省來(lái)安縣和明光市交界，北與洪澤縣、泗洪縣接壤。寧淮、寧宿徐兩條高速過(guò)境穿越三分之二的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，到南京只需45分鐘，已融入南京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，距省內(nèi)其他大中城市都在2小時(shí)左右，已形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)，成為蘇北地區(qū)重要的交通中轉(zhuǎn)和樞紐。(二)區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況1﹑區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

■人口:盱眙目前縣域總?cè)丝?4.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口25萬(wàn)人，城區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城區(qū)人口12.5萬(wàn)人。規(guī)劃到2012年，城區(qū)人口達(dá)到20萬(wàn)，城區(qū)面積達(dá)到60平方公里，城市化水平達(dá)到46%以上。

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GDP:2010年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值92億元，比去年增長(zhǎng)18.1%，是2005年的1.4倍。

■人均可支配收入:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)19.6%，是2002年的1.94倍；農(nóng)民人均純收入6080元，增長(zhǎng)13.8%，是2002年的1.88倍。

■社會(huì)消費(fèi)品零售總額:2009年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.5億元，比上年增長(zhǎng)6.5%。2﹑未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)計(jì)劃

今后五年，盱眙將高品位推進(jìn)城市化，縣城建成區(qū)達(dá)29平方公里、人口22萬(wàn)人以上，建成中等城市，全縣城鎮(zhèn)化水平提高到46.2%。預(yù)計(jì)2014年，將實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投入248億元，其中工業(yè)固定資產(chǎn)投入150億元，人均GDP3萬(wàn)元，財(cái)政收入28億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1.6萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入達(dá)1.2萬(wàn)元。

由以上數(shù)據(jù)可以看出,隨著盱眙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng),人們的購(gòu)買(mǎi)力也不斷提升。這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3﹑盱眙縣城區(qū)城市規(guī)劃

“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的格局根據(jù)盱眙產(chǎn)業(yè)分布、交通干線走向、旅游資源、生態(tài)建設(shè)等基礎(chǔ)情況，優(yōu)化區(qū)域布局，明確發(fā)展重點(diǎn)，構(gòu)筑“三心、雙軸、二帶、五片區(qū)”的布局。

“三心”即城西旅游休閑中心，都梁轉(zhuǎn)盤(pán)周邊的新城區(qū)公共服務(wù)中心及行政辦公中心；

“雙軸”即沿大橋路到盱馬路的城市發(fā)展軸和沿淮河?xùn)|路到金鵬大道再到金源路的城市發(fā)展軸；

“二帶”為沿淮山水景觀帶和金源北路到金源南路沿線的城市景觀帶；

“五大功能片區(qū)”即濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和城南生態(tài)住區(qū)。做到“顯山漏水、北擴(kuò)東移、兩區(qū)相融、富有個(gè)性”的鮮明城市特色?！?/p>

房貸新政——二套房和三套房房貸頒布日期：2013年5月20日實(shí)施日期：即日起施行主要內(nèi)容：對(duì)已購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。第三套住房，銀行不再辦理貸款手續(xù)。點(diǎn)評(píng)：一定程度上，利用信貸手段進(jìn)一步規(guī)范消費(fèi)者的投資行為，同時(shí)，抑制了一定的市場(chǎng)投資需求，也抑制了部分消費(fèi)者改善住房的愿望。

■貸款優(yōu)惠利率調(diào)整點(diǎn)評(píng)：消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)首套住房，不再按照基準(zhǔn)利率的7折計(jì)算貸款利率，而是按照85折計(jì)算貸款利率。.(三)政策法規(guī)研究

2、地方政策法規(guī)研究

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關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理的通知

主要內(nèi)容：嚴(yán)厲打擊任何形式的無(wú)證預(yù)售行為;進(jìn)一步完善商品房?jī)r(jià)格管理;加大對(duì)商品房銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)活動(dòng)違法行為的查處力度。銷(xiāo)售方案在預(yù)售許可申報(bào)時(shí)和其他材料一并報(bào)送市房管局開(kāi)發(fā)處，并公布在售樓處。■商品房發(fā)號(hào)銷(xiāo)售暫行辦法■商品房公開(kāi)搖號(hào)銷(xiāo)售暫行辦法淮安市目前商品房需求旺盛、市區(qū)局部區(qū)域供應(yīng)較緊、部分樓盤(pán)未等開(kāi)盤(pán)就被潛在購(gòu)房戶登記認(rèn)購(gòu)爭(zhēng)購(gòu)，并出現(xiàn)找關(guān)系認(rèn)購(gòu)等不正?，F(xiàn)象.淮安市相關(guān)管理部門(mén)聯(lián)手出臺(tái)新規(guī)，以規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為。在政策的引導(dǎo)下,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加規(guī)范。(四)市場(chǎng)供需態(tài)勢(shì)分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀近兩年，盱眙縣住房建設(shè)快速發(fā)展,居民住房條件得到很大改善。在這一時(shí)期，住宅產(chǎn)業(yè)形成從投資、建設(shè)、銷(xiāo)售、中介服務(wù)到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展相對(duì)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，居民住房面積與居住條件得到了較大程度的提高與改善。“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資6.1億元，住宅施工面積達(dá)到55萬(wàn)㎡，住宅竣工面積達(dá)到33萬(wàn)㎡，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)22㎡。建成小區(qū)14個(gè)，新建住宅小區(qū)基本實(shí)施物業(yè)管理。以實(shí)施住房補(bǔ)貼為重點(diǎn)，出臺(tái)廉租住房管理辦法。2010年1-6月份商商品房供需情情況:從上表可以看看出，2010年盱眙縣縣“房地產(chǎn)市場(chǎng)供供需兩旺”，供應(yīng)面積積和需求面與與去年相比均均有很大的漲漲幅，其中供供應(yīng)量增長(zhǎng)了了200%以以上，需求量量增長(zhǎng)在300%以上。。上半年，受受?chē)?guó)家宏觀調(diào)調(diào)控的影響，，盱眙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)應(yīng)大于需求。。2、需求狀況況預(yù)測(cè)到2015年年城市人口達(dá)達(dá)到20萬(wàn)人人，建成區(qū)面面積達(dá)到60平方公里，，城市化水平平由32%提提高到46%。以及區(qū)域域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展,一些外來(lái)來(lái)人口的導(dǎo)入入.對(duì)住房的的需求量將會(huì)會(huì)繼續(xù)增加。。市區(qū)住房外來(lái)人口改善性住房需求鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民新建住宅預(yù)測(cè)測(cè)量:年份2008年2009年2010年2011年2012年城鎮(zhèn)人均住宅面積（m2）2325272830每年住房建設(shè)量（萬(wàn)㎡）35859090100需供地總量不低于（畝）3508509009001000“十一五”期期間，需新增增住房建設(shè)總總量400萬(wàn)萬(wàn)㎡，其中商商品住房占80%，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房占占20%。(五)消費(fèi)費(fèi)者習(xí)性調(diào)查查經(jīng)過(guò)調(diào)查得出出：目前盱眙眙的購(gòu)房者大大致可以分為為以下幾類(lèi):類(lèi)別需求特征改善住房的城市居民更注重樓盤(pán)的品質(zhì)和房型的舒適性，傾向于購(gòu)買(mǎi)三房。便于子女上學(xué)置業(yè)者靠近學(xué)?；蛴袑W(xué)校配套的樓盤(pán)，傾向于總價(jià)較低的兩房，求“實(shí)”回鄉(xiāng)置業(yè)者品質(zhì)和地段是首選。對(duì)樓盤(pán)檔次的要求，以每人的實(shí)力不同。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者求“實(shí)”，價(jià)格適中。部分私營(yíng)業(yè)主也會(huì)考慮市區(qū)內(nèi)的高檔樓盤(pán)。投資客區(qū)域發(fā)展和升值潛力是其主要的考慮因素。在購(gòu)買(mǎi)者中，，以便于子女女上學(xué)置業(yè)者者、回鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)者以及改善善住房的城市市居民三類(lèi)為為主，其次為為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)進(jìn)城置業(yè)者。?？傮w來(lái)說(shuō)，，投資客比較較少，且多集集中在新城區(qū)區(qū)以及中心商商業(yè)區(qū)。二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案分析根據(jù)我司的市市場(chǎng)調(diào)查，盱盱眙的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)大致可可以分為三個(gè)個(gè)板塊:■老城區(qū)板塊該區(qū)域開(kāi)發(fā)較較早，是盱眙眙的老城市中中心，周邊是是比較繁華的的區(qū)域。主要要以淮河北路路、淮河?xùn)|路路、淮河南路路、五墩西路路為主軸分布布。該區(qū)域的的樓盤(pán)生活配配套服務(wù)齊全全，交通發(fā)達(dá)達(dá)，學(xué)校等設(shè)設(shè)施齊全。在在售樓盤(pán)體量量較小，大于于20萬(wàn)建筑筑面積的住宅宅項(xiàng)目較為罕罕見(jiàn)。典型樓樓盤(pán)如大明公公館等。老城區(qū)區(qū)板塊塊新區(qū)板板塊開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)板塊塊二、典典型個(gè)個(gè)案分分析老城區(qū)區(qū)板塊塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案案1———大大明公公館:本項(xiàng)目目位于于盱眙眙縣天天臺(tái)山山西側(cè)側(cè)的一一塊向向陽(yáng)坡坡地，，占地地90畝，，西臨臨虎宣宣路，，北臨臨虎泵泵路，，地塊塊西北北緊臨臨成片片竹林林，項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃為為坡地地低層層排院院住宅宅高尚尚社區(qū)區(qū)，將將按照照以為為人本本，注注重生生態(tài)的的思想想，致致力于于創(chuàng)造造嶄新新的居居住理理念，，建設(shè)設(shè)成內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，，外觀觀形象象突出出的健健康生生態(tài)小小區(qū)。。在追追求整整體、、群體體形象象的同同時(shí)把把握小小區(qū)氛氛圍的的塑造造，以以建成成“盱盱眙最最具代代表性性和影影響力力的住住宅小小區(qū)””。二、典典型個(gè)個(gè)案分分析老城區(qū)區(qū)板塊塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案案2———金金鼎華華府金鼎華華府地地處都都梁大大道北北段東東側(cè)山山水廣廣場(chǎng)南南側(cè)，，依山山傍水水，交交通便便利，，配套套設(shè)施施齊全全！處處于新新城核核心位位置。。金鼎鼎華府府項(xiàng)目目由江江蘇金金瑞置置業(yè)有有限公公司傾傾力打打造，，本項(xiàng)項(xiàng)目占占地144825平平方米米，總總建筑筑面積積246000平方方米，，小區(qū)區(qū)共有有一千千五百百多戶戶，本本小區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)理念念先進(jìn)進(jìn)，滿滿足人人性化化需求求，是是一個(gè)個(gè)集居居住、、休閑閑、商商貿(mào)于于一體體的現(xiàn)現(xiàn)代化化小區(qū)區(qū)。小結(jié)老城區(qū)區(qū)板塊塊:老城城區(qū)區(qū)板板塊塊是是盱盱眙眙目目前前在在售售樓樓盤(pán)盤(pán)主主要要集集中中區(qū)區(qū)域域，，但但大大部部分分樓樓盤(pán)盤(pán)已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的末末期期，，該該區(qū)區(qū)域域新新增增項(xiàng)項(xiàng)目目很很少少。。該區(qū)區(qū)域域樓樓盤(pán)盤(pán)除除了了金金鼎鼎華華府府以以外外，，體體量量比比較較小小，，大大部部分分樓樓盤(pán)盤(pán)總總體體量量約約在在4萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米-7萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米之之間間。。物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)以以高高層層為為主主，，多多層層很很少少。。目目前前，，該該區(qū)區(qū)域域商商品品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià)在在3500-3600元元/㎡㎡之之間間。。由由于于該該區(qū)區(qū)域域配配套套比比較較完完善善，，商商業(yè)業(yè)已已經(jīng)經(jīng)比比較較成成熟熟，，商商品品房房去去化化速速度度比比較較快快。?！鲂滦鲁浅菂^(qū)區(qū)板板塊塊新汽汽車(chē)車(chē)站站附附近近區(qū)區(qū)域域以以及及政政府府周周邊邊區(qū)區(qū)域域，，是是盱盱眙眙政政府府目目前前重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域。。該該區(qū)區(qū)域域?yàn)闉樾滦陆ń▍^(qū)區(qū)域域，，環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)雅雅，，道道路路平平整整，，具具有有較較高高的的升升值值潛潛力力。。尤尤其其是是政政府府重重金金投投入入的的中中央央公公園園和和生生態(tài)態(tài)園園，，更更是是吸吸引引了了大大批批有有改改善善生生活活質(zhì)質(zhì)量量欲欲望望的的消消費(fèi)費(fèi)者者。。目目前前在在售售的的樓樓盤(pán)盤(pán)為為中中央央御御景景園園、、帝帝景景國(guó)國(guó)際際等等，，樓樓盤(pán)盤(pán)規(guī)規(guī)模模相相對(duì)對(duì)較較大大價(jià)價(jià)格格處處于于上上升升通通道道，，后后期期看看好好。。新城區(qū)板板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案1——中中央御景景園均價(jià)：3000元/㎡㎡、戶戶型：107——118㎡三三房；總總144套，目目前有少少量房源源可售；；Slogan：：公園御御宇、勝勝景天成成中央御景景園的住住宅四周周，全部部是商鋪鋪建設(shè)，，全部是是門(mén)面房房，預(yù)計(jì)計(jì)春節(jié)后后3份前前后開(kāi)盤(pán)盤(pán)，中央央御景園園將是盱盱眙一個(gè)個(gè)絕對(duì)新新的核心心位置，，是政府府中心地地帶，樓樓盤(pán)有法法國(guó)工程程師設(shè)計(jì)計(jì)，物業(yè)業(yè)采取5星級(jí)管管理。新城區(qū)板板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案2——帝帝景國(guó)際際均價(jià)：3300元/㎡㎡、戶戶型：99—124㎡㎡三房房、87㎡兩兩房；體體量：25萬(wàn)方方；位位置：山山水大道道金源北北路；未未開(kāi)盤(pán)Slogan：：貴胄之地地，新城城核心小結(jié)新城區(qū)板板塊:該區(qū)域是是盱眙新新增樓盤(pán)盤(pán)的集中中區(qū)域，，受政府府規(guī)劃的的引導(dǎo)，，該區(qū)域域發(fā)展?jié)摑摿Ρ容^較大，為為眾多開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和當(dāng)?shù)鼐泳用窨春煤?樓盤(pán)多為多多層、小高高層和商業(yè)業(yè)的混合型型，樓盤(pán)品品質(zhì)要高于于老城區(qū)。。目前，龍龍城新天地地和金國(guó)園園等大型商商業(yè)項(xiàng)目正正在規(guī)劃建建設(shè)中，商商業(yè)和生活活配套不斷斷完善，增增加了區(qū)域域樓盤(pán)的附附加價(jià)值。。開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)樓盤(pán)的期期望價(jià)值較較高，定價(jià)價(jià)在3000元/平平方米左右右。樓盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售情況較較好，但預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)該該區(qū)域受當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用竦牡南M(fèi)力和和對(duì)價(jià)格的的敏感度影影響，價(jià)格格增長(zhǎng)將會(huì)會(huì)放緩。■開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)板板塊工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)目前在在售樓盤(pán)較較少，樓盤(pán)盤(pán)的品質(zhì)較較低，規(guī)模模小，項(xiàng)目目銷(xiāo)售價(jià)格格較低。主主要競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)如東城城明都、山山水人家、、東方都市市、酈水嘉嘉園等。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案1——東東城明都東城名都——均價(jià)2300元元/㎡，，體量為13萬(wàn)方，，戶型面積積在86-96㎡，，位于金源源北路，目目前II期期在售，該該項(xiàng)目以低低價(jià)入市，，曾采取一一口價(jià)銷(xiāo)售售，取得一一定的效果果，在短期期內(nèi)是本項(xiàng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手之一一，但是在在體量上、、品質(zhì)感和和建筑風(fēng)格格上不具備備小太湖··國(guó)際新城城的大盤(pán)與與配套資源源優(yōu)勢(shì)。山水人家—均價(jià)3000元/㎡，主主力戶型面面積在116-120㎡三房房，目前前一期在推推小高層、、多層住宅宅，總1172套房房，目前還還余住宅300多套套，將是小小太湖·國(guó)國(guó)際新城的的主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，特特別是三房房客戶的分分流，同時(shí)時(shí)，由于山山水人家房房源的總價(jià)價(jià)偏高，在在目前房市市調(diào)控政策策下，銷(xiāo)售售壓力也較較大，和小小太湖·國(guó)國(guó)際新城的的低總價(jià)相相比，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明明顯。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案2——山山水人家東方花園（（東方都市市III期期）—均價(jià)2700元/㎡，體體量4萬(wàn)方方，戶型面面積在83-96㎡㎡的兩房，，位于東方方大道，前前期已售80%，目目前在售一一二期少量量準(zhǔn)現(xiàn)房，，三期即將將推出，在在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)將與小太太湖·國(guó)際際新城形成成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案3——東東方都市III期開(kāi)發(fā)區(qū)板塊塊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案4——酈酈水嘉園均價(jià)：2000元/㎡、山山水廣場(chǎng)向向東金桂大大道總368余余套，目前前少量余房房與商業(yè)在在售，小結(jié)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊塊:開(kāi)發(fā)區(qū)板板塊，以以工業(yè)廠廠房為主主，住宅宅供應(yīng)量量很少。。由于該該區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)較晚晚，遠(yuǎn)離離商業(yè)中中心，生生活配套套很不完完善，選選擇在在此購(gòu)房房的市區(qū)區(qū)居民很很少，樓樓盤(pán)的客客戶有很很大的區(qū)區(qū)域局限限性，以以工業(yè)區(qū)區(qū)換房居居民和附附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)進(jìn)城置置業(yè)居民民為主。。商品房定定價(jià)比較較低,均均價(jià)在2000-2500元元/㎡之之間。而小太湖湖·國(guó)際際新城憑憑借70萬(wàn)方的的大盤(pán)與與完善的的生活配配套，將將成為該該項(xiàng)目在在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)中的佼佼佼者，，具有絕絕對(duì)的區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。四、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研總總結(jié)與發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)(一)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研總結(jié)結(jié)■盱眙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需兩兩旺2007-2009年年盱眙房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量和需需求量同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)了200%-300%,房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供需兩旺旺。2010年年上半年年，受?chē)?guó)國(guó)家宏觀觀調(diào)控的的影響，，供略微微大于求求，但需需求仍然然保持很很高的上上升趨勢(shì)勢(shì)。■房地產(chǎn)市市場(chǎng)以剛剛性需求求盱眙房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)以剛性性需求為為主,如如改善住住房,子子女上學(xué)學(xué),婚房房等,投投資客比比例不大大,集中中在商業(yè)業(yè)中心和和新城區(qū)區(qū).■宏觀調(diào)控形成成一定的觀望望氛圍國(guó)家的的宏觀觀調(diào)控控將導(dǎo)導(dǎo)致近近期

(二)未未來(lái)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)分分析■區(qū)區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場(chǎng)更更加規(guī)規(guī)范。。近兩年年盱眙眙房地地產(chǎn)市市場(chǎng)需需求比比較旺旺盛，，出現(xiàn)現(xiàn)了一一些違違法違違規(guī)行行為。。隨著著國(guó)家家和地地方監(jiān)監(jiān)管力力度的的加大大，該該區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場(chǎng)將將更加加健康康的發(fā)發(fā)展。?！龇糠?jī)r(jià)價(jià)仍將將保持持上漲漲趨勢(shì)勢(shì)，但但速度度會(huì)有有所放放慢。。受房地地產(chǎn)大大環(huán)境境的影影響以以及盱盱眙居居民住住房需需求比比較旺旺盛的的影響響，總總體房房?jī)r(jià)將將繼續(xù)續(xù)保持持上漲漲趨勢(shì)勢(shì)。但但是，，由于于國(guó)家家的宏宏觀調(diào)調(diào)控政政策和和居民民購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力的的制約約，房房?jī)r(jià)的的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度將會(huì)會(huì)放緩緩。但但部分分區(qū)域域如新新城區(qū)區(qū)板塊塊，仍仍將保保持一一定增增長(zhǎng)。?！鰠^(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)供小小于求求的局局面沒(méi)沒(méi)有改改變。。由于城城市化化的進(jìn)進(jìn)程以以及大大量的的居民民改善善性住住房的的需求求，在在一定定時(shí)間間內(nèi)，，盱眙眙的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)略微微供小小于求求的局局面依依然未未變。?！鲇^觀望望氣氛氛濃厚厚，商商品房房銷(xiāo)售售面臨臨一定定的壓壓力。。盱眙新新建樓樓盤(pán)多多集中中在新新城與與開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，，且體體量較較大，，一方方面，，未來(lái)來(lái)樓盤(pán)盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)非常常激烈烈，部部分沒(méi)沒(méi)有特特色，，沒(méi)有有“突突出賣(mài)賣(mài)點(diǎn)””的項(xiàng)項(xiàng)目，，可能能不得得不降降價(jià)逃逃生，，而有有鮮明明特色色的樓樓盤(pán)將將會(huì)受受到追追捧。。另外外一方方面，，大量量樓盤(pán)盤(pán)的進(jìn)進(jìn)駐，，將形形成合合力，，快速速帶動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的的人氣氣，促促使本本區(qū)域域的成成熟。?！霾徊煌瑓^(qū)域域房?jī)r(jià)價(jià)差別別比較較大,受政政府規(guī)規(guī)劃政政策的的影響響明顯顯盱眙各各大區(qū)區(qū)域板板塊，，房?jī)r(jià)價(jià)差別別較大大，開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)板塊塊樓盤(pán)盤(pán)房?jī)r(jià)價(jià)在市市區(qū)內(nèi)內(nèi)最低低,約約在2000-2500元/㎡之之間，，老城城區(qū)板板塊房房?jī)r(jià)較較高，，約在在3500-3600元元/㎡㎡之間間,新新城區(qū)區(qū)板塊塊目前前房?jī)r(jià)價(jià)在2800-3000元/㎡之之間，，但部部分樓樓盤(pán)成成交價(jià)價(jià)格已已經(jīng)突突破3000，，達(dá)到到3200元/㎡左左右右，而而且預(yù)預(yù)計(jì)隨隨著各各項(xiàng)配配套的的完善善，開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)作為為政府府重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃劃區(qū)域域，未未來(lái)的的房?jī)r(jià)價(jià)將保保持一一定的的增幅幅?！鱿M(fèi)者對(duì)房房?jī)r(jià)敏感度度高.受當(dāng)?shù)鼐用衩裣M(fèi)力的的制約，消消費(fèi)者對(duì)房房?jī)r(jià)的敏感感度較高，，總房?jī)r(jià)在在30萬(wàn)-35萬(wàn)的的房?jī)r(jià)是消消費(fèi)者比較較容易接受受的范圍。。■“金三銀四四”觀念影影響深刻“金三銀四四”觀念在在當(dāng)?shù)刭?gòu)房房者中影響響深刻，導(dǎo)導(dǎo)致大量住住宅頂層房房源很難去去化?！鑫飿I(yè)管理不不完善盱眙房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上物物業(yè)管理很很不完善，，很多樓盤(pán)盤(pán)僅僅是門(mén)門(mén)口一個(gè)““保安”，，已經(jīng)成為為消費(fèi)者詬詬病的對(duì)象象?！鰬粜兔婷娣e控制合理理的房屋比較較受歡迎隨著房?jī)r(jià)的逐逐步攀升，消消費(fèi)者對(duì)價(jià)格格的敏感度逐逐步提高，預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)一段段時(shí)間內(nèi)，80-90平平方米左右的的兩房房源和和110-115的三房房，由于面積積適中,總價(jià)價(jià)合理,將受受到大多數(shù)購(gòu)購(gòu)房者的歡迎迎,去化速度度比較快。■小高層層、高層房屋屋的銷(xiāo)售將步步入佳境目前盱眙市場(chǎng)場(chǎng)上物業(yè)形態(tài)態(tài)還是以多層層為主，多層層住宅比較受受消費(fèi)者歡迎迎,但是隨著著一些新觀念念的引入以及及消費(fèi)者對(duì)生生活質(zhì)量的追追求,這種喜喜好正在逐步步改變，小高高層、高層房房屋已經(jīng)受到到越來(lái)越多的的消費(fèi)者，特特別是年輕的的消費(fèi)者的喜喜愛(ài)。■環(huán)境、、物業(yè)等因素素對(duì)消費(fèi)者的的購(gòu)房決策將將起到關(guān)鍵的的推動(dòng)作用隨著居民收入入水準(zhǔn)的上升升，消費(fèi)者對(duì)對(duì)小區(qū)環(huán)境、、物業(yè)服務(wù)等等方面提出了了越來(lái)越高的的要求。未來(lái)來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目目，好的產(chǎn)品品將成為項(xiàng)目目成功與否的的關(guān)鍵所在。。PART2：：項(xiàng)目再認(rèn)知知一、項(xiàng)目SWOT策略分分析

內(nèi)部能力外部能力優(yōu)勢(shì)(Strengths)劣勢(shì)(Weaknesses)地處城市近郊，受兩城鄉(xiāng)雙重輻射生活配套完善，周邊項(xiàng)目無(wú)可比擬70萬(wàn)方的大盤(pán)優(yōu)勢(shì)，更具有生活氛圍30萬(wàn)的生態(tài)湖景，盱眙唯一本項(xiàng)目土地成本低，開(kāi)發(fā)成本優(yōu)勢(shì)明顯所在地塊發(fā)展不成熟，目前缺生活配套湖景所占面積較大，增加了施工成本湖景工程施工較慢，現(xiàn)場(chǎng)印象不好前期入住整體形象不高，對(duì)后期高檔有影響機(jī)會(huì)(Opportunities)S—O發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)W—O利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)小私業(yè)主較多，進(jìn)城居住需求旺工業(yè)開(kāi)發(fā)板塊作為城市發(fā)展后方市場(chǎng)，前景看好盱眙市場(chǎng)高端樓盤(pán)需求旺盛，而本項(xiàng)目后期高層與別墅正好迎合高端市場(chǎng)總體前期產(chǎn)品品質(zhì)不高，具有發(fā)展空間充分利用項(xiàng)目的超級(jí)規(guī)模以及稀缺的湖景資源，搶占多層與小高層市場(chǎng)，打造盱眙高檔休閑、居住、集特色商業(yè)為一體的大型生活社區(qū)，贏取市場(chǎng)挖掘項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)資源利用項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性與配套，迎合客戶的高品質(zhì)追求威脅(Threats)S—T發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅W—T減少劣勢(shì)，避免威脅周邊規(guī)劃實(shí)施建設(shè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不確定性新區(qū)品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)數(shù)個(gè)樓盤(pán)，要是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在價(jià)格上威脅較大，與本項(xiàng)目后期去化形成競(jìng)爭(zhēng)格局利用稀缺的30萬(wàn)方湖景資源，三期超大的景觀綠化以及四期別墅，風(fēng)情街、星級(jí)酒店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以高檔完善的配套最大限度的轉(zhuǎn)化威脅做好內(nèi)部配套，建立完善的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系以人無(wú)我有，人有我優(yōu)的原則，在各方面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成有效區(qū)隔二、前期推廣廣小結(jié)小太湖·國(guó)際際新城從今年年4月份一期期開(kāi)盤(pán)以來(lái)，，通過(guò)新的企企劃包裝、廣廣告媒體推廣廣與系列活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，小太太湖·國(guó)際新新城項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)和口碑已經(jīng)經(jīng)深入盱眙廣廣大客群，逐逐漸扭轉(zhuǎn)之前前“水岸·鳳鳳凰城”遺留留下來(lái)的負(fù)面面形象，對(duì)新新的開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)有了較新的的認(rèn)識(shí)，開(kāi)始始建立了一定定的信任關(guān)系系。特別是8月份5元置置業(yè)計(jì)劃的推推廣，精裝修修房的熱銷(xiāo)，，在盱眙樓市市，小太湖··國(guó)際新城已已經(jīng)開(kāi)始形成成自己的品牌牌形象和項(xiàng)目目氣質(zhì)。所取成效通過(guò)前階段段的集中推推廣，項(xiàng)目目形象已經(jīng)經(jīng)成功樹(shù)立立，但是項(xiàng)項(xiàng)目本身的的核心優(yōu)勢(shì)勢(shì)與產(chǎn)品賣(mài)賣(mài)點(diǎn)還沒(méi)有有落實(shí)到實(shí)實(shí)處，還沒(méi)沒(méi)有通過(guò)具具象的實(shí)體體展現(xiàn)在廣廣大購(gòu)房者者面前，如如項(xiàng)目的居居住品質(zhì)感感還讓客戶戶切身感受受到．萬(wàn)方方的小太湖湖湖景景觀觀尚未成型型，項(xiàng)目至至今沒(méi)有樣樣板房與樣樣板段參觀觀，之前交交房的房源源小區(qū)景觀觀綠化較差差，物業(yè)管管理欠佳，，在前期宣宣傳中的交交通與生活活配套還未未成型等不不足之處，，在接下來(lái)來(lái)的推廣中中要把這些些“看不見(jiàn)見(jiàn)的美”逐逐步表現(xiàn)出出來(lái)，變成成“看得見(jiàn)見(jiàn)的美”，，使項(xiàng)目的的居住品質(zhì)質(zhì)有個(gè)新的的認(rèn)識(shí)，使使項(xiàng)目二期期開(kāi)盤(pán)有新新的突破，，力爭(zhēng)在價(jià)價(jià)值和價(jià)格格上更上一一層樓。不足之處PART3：策略思思路篇策略思路1、針對(duì)新新政的調(diào)控控與精裝修修房的熱銷(xiāo)銷(xiāo)現(xiàn)狀5元置業(yè)計(jì)計(jì)劃從9月月延續(xù)到10月底2、產(chǎn)品品品質(zhì)表現(xiàn)力力不足，沒(méi)沒(méi)有落到實(shí)實(shí)處樣板房、樣樣板段的打打造11月月公開(kāi)3、在銷(xiāo)售售一期二房房同時(shí)，對(duì)對(duì)二期進(jìn)行行蓄水2011年年元旦二期期開(kāi)盤(pán)（5萬(wàn)方），，拉高價(jià)格格，創(chuàng)銷(xiāo)售售高峰4、項(xiàng)目體體量大、當(dāng)當(dāng)?shù)厝丝谏偕佟①?gòu)買(mǎi)力力不足堅(jiān)持走出去去，到南京京做產(chǎn)品推推廣，吸引引投資客PART4：企劃建建議篇一、關(guān)于5元置業(yè)計(jì)計(jì)劃鑒于5元置置業(yè)計(jì)劃推推廣以來(lái)，，受到了市市場(chǎng)的關(guān)注注與熱捧，，直接促進(jìn)進(jìn)了項(xiàng)目成成交，建議議將此活動(dòng)動(dòng)從9月18日延續(xù)續(xù)到10月月底，再加加大力度對(duì)對(duì)目標(biāo)客群群進(jìn)行宣傳傳與推廣：：1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)推推廣：選取取項(xiàng)目周邊邊重要鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，通過(guò)納納涼晚會(huì)、、活動(dòng)演出出、彩車(chē)宣宣傳等形式式加大力度度推廣，同同時(shí)發(fā)放宣宣傳單頁(yè)與與精美禮品品，將5元元置業(yè)計(jì)劃劃深入人心心，激發(fā)潛潛在購(gòu)房客客戶。2、主城區(qū)區(qū)域：建議議聯(lián)合盱眙眙房網(wǎng)組織織看房團(tuán)進(jìn)進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，，營(yíng)造熱銷(xiāo)銷(xiāo)氛圍，力力爭(zhēng)在眾多多競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)中保持高高調(diào)形象；；邀請(qǐng)新老老客戶以茶茶話會(huì)的形形式對(duì)老客客戶進(jìn)行口口碑營(yíng)造；；同時(shí)結(jié)合合重要節(jié)日日進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，如教師師節(jié)促銷(xiāo)、、中秋賞月月、重陽(yáng)登登山等活動(dòng)動(dòng)進(jìn)行推廣廣。二、樣板板房裝修修建議建議方案案一：新新古典歐歐式風(fēng)格格新古典風(fēng)風(fēng)格一方方面有著著強(qiáng)烈的的傳統(tǒng)歷歷史痕跡跡與渾厚厚的文化化底蘊(yùn)，，同時(shí)又又摒棄了了過(guò)于復(fù)復(fù)雜的肌肌理和裝裝飾，簡(jiǎn)簡(jiǎn)化了線線條，更更像是一一種多元元化的思思考方式式，將懷懷古的浪浪漫情懷懷與現(xiàn)代代人對(duì)生生活的需需求相結(jié)結(jié)合，兼兼容華貴貴典雅與與時(shí)尚現(xiàn)現(xiàn)代，反反映出后后工業(yè)時(shí)時(shí)代個(gè)性性化的美美學(xué)觀點(diǎn)點(diǎn)和文化化品位，，與本項(xiàng)項(xiàng)目的歐歐式建筑筑風(fēng)格相相一致。。提示1：：優(yōu)雅、唯唯美的家家具配飾飾與油畫(huà)畫(huà)，讓業(yè)業(yè)主有高高雅、貴貴族之身身份感；；提示2：：通過(guò)燈光光與色彩彩的巧妙妙搭配，，體現(xiàn)出出古典歐歐式風(fēng)格格情調(diào)；；提示3：：古典樣式式的家具具裝飾，，讓人體體會(huì)到古古典的優(yōu)優(yōu)雅與雍雍容，體體現(xiàn)一種種尊貴感感。建議方案案二：現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約歐式風(fēng)風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約約歐式風(fēng)風(fēng)格：簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔和實(shí)實(shí)用是現(xiàn)現(xiàn)代歐式式簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格的基基本特點(diǎn)點(diǎn)。而簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格格不僅注注重居室室的實(shí)用用性，而而且還體體現(xiàn)出了了工業(yè)化化社會(huì)生生活的精精致與個(gè)個(gè)性、時(shí)時(shí)尚典雅雅與尊貴貴，符合合現(xiàn)代人人的生活活品位。。提示：通通過(guò)燈光光與色彩彩的巧妙妙搭配，，體現(xiàn)出出現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的歐歐式情調(diào)調(diào)與精致致個(gè)性。。樣板段打打造建議議選擇靠近近湖邊的的樓棟，，以交房房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，打造造一段景景觀樣板板段，在在綠化營(yíng)營(yíng)造上，，做到層層次分明明，考慮慮到景觀觀完成時(shí)時(shí)的天氣氣原因，，需要做做點(diǎn)常青青綠化，，增加些些雕塑小小品，營(yíng)營(yíng)造濃厚厚的生活活氛圍，，同時(shí)做做好動(dòng)線線設(shè)計(jì)與與導(dǎo)視系系統(tǒng)，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)高爾爾夫看房房車(chē)進(jìn)行行參觀。。三、走走出去去到南南京做做推廣廣南京樓樓市洞洞察一一：8月南南京日日均賣(mài)賣(mài)房117套環(huán)環(huán)比比猛增增141%南京網(wǎng)網(wǎng)上房房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)據(jù)據(jù)顯示示，截截止到到8月月31日，，南京京全市市商品品房住住宅成成交了了3640套，，日均均成交交117套套。4月南南京樓樓市成成交量量達(dá)到到近6千套套的頂頂峰，，新政政出臺(tái)臺(tái)后，，5月月份成成交量量立即即降至至1828套，，和7月的的日均均成交交47套相相比，，8月月成交交量暴暴漲了了141%。8月是是新政政后南南京樓樓市首首度回回升的的月份份，最最近還還出現(xiàn)現(xiàn)一批批“日光光盤(pán)””現(xiàn)象象。8月以以來(lái)，，南京京樓市市成交交量節(jié)節(jié)節(jié)升升高。。首周周（3日至至8日日）成成交量量為621套；；8月月9日日至15日日，成成交量量為683套；；第三三周（（16至22日日）成成交量量猛增增至935套，，8月月23日至至29日，，成交交量再再突破破千套套大關(guān)關(guān)，達(dá)達(dá)到1178套套。在銷(xiāo)售售量的的支撐撐下，，一些些樓盤(pán)盤(pán)的價(jià)價(jià)格試試探性性的回回升。。南京樓樓市洞洞察二二：樓樓市回回暖了了，8月南南京新新房二二手房房成交交雙破破三千千經(jīng)歷了新新政后連連續(xù)數(shù)月月的銷(xiāo)售售慘淡，，南京樓樓市終于于從蕭條條走向了了復(fù)蘇。。截止到到8月30日下下午6點(diǎn)點(diǎn)，官方方網(wǎng)站南南京網(wǎng)上上房地產(chǎn)產(chǎn)的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，8月份份南京新新房的成成交量達(dá)達(dá)3423套，，比7月月份上漲漲了126%;二手房房的成交交量也突突破了3000套，這這是自6月份以以來(lái)首次次邁入““3”字字頭。新房：價(jià)價(jià)格調(diào)整整銷(xiāo)量回回升統(tǒng)計(jì)顯示示，8月月份南京京樓市的的新房認(rèn)認(rèn)購(gòu)量為為5122套，，總成交交量3423套套。這一數(shù)據(jù)據(jù)不僅較較7月1512套的成成交量上上漲了126二手房：6月以來(lái)成交首破3000套

8月份的新房市場(chǎng)賣(mài)得火熱，二手房同樣供銷(xiāo)兩旺。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截止到30日晚上6點(diǎn)，南京市8月份的二手房成交量已經(jīng)突破了3000套，這也是自6月份以來(lái)首次邁入“3”字頭。很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，即將到來(lái)的“金九銀十”將成為南京二手房交易的黃金期。走出去策策略建議議：1、將小小太湖··國(guó)際新新城三期期高層與與四期別別墅產(chǎn)品品向南京京做推介介，特別別是稀缺缺的別墅墅產(chǎn)品更更是很多多南京人人希望投投資置業(yè)業(yè)的好項(xiàng)項(xiàng)目；正正好填補(bǔ)補(bǔ)別墅市市場(chǎng)的空空缺；2、充分分利用小小太湖··國(guó)際新新城項(xiàng)目目網(wǎng)站的的溝通平平臺(tái)，在在南京搜搜房網(wǎng)、、新浪房房產(chǎn)網(wǎng)等等網(wǎng)絡(luò)配配合活動(dòng)動(dòng)推廣；；3、聯(lián)手手南京知知名一手手房、二二手房代代理公司司，與本本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)動(dòng)，將小小太湖··國(guó)際新新城具有有投資潛潛力的產(chǎn)產(chǎn)品推向向南京市市場(chǎng)；4、選取南京京星級(jí)酒店或或展示中心，，結(jié)合重要時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)舉辦辦產(chǎn)品推介說(shuō)說(shuō)明會(huì)。THANKS感謝聆聽(tīng)！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。23:30:2723:30:2723:3012/22/202211:30:27PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2223:30:2723:30Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:30:2723:30:2723:30Thursday,December22,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2223:30:2723:30:27December22,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。22十二二月202211:30:27下下午23:30:2712月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二月2211:30下下午12月-2223:30December22,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/2223:30:2723:30:2722December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。11:30:27下午午11:30下下午23:30:2712月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Thursday,