國際廣場項(xiàng)目

大寧國際商業(yè)廣場研究一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號(hào)

項(xiàng)目總占地：約55000平方米項(xiàng)目總建面積：250000平方米項(xiàng)目核心定位：

滬上首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn)項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線-共和新路（南北高架）-與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北商業(yè)廣場具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等。項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位.地面20萬平方米建筑面積主要為：商務(wù)酒店

--30,000平方米辦公樓

--39,000平方米商業(yè)零售

--50,000平方米餐飲/娛樂/生活/文化

--60,000平方米停車場和公共區(qū)域

--21,000平方米

地下5萬平方米建筑面積主要為停車場和設(shè)備機(jī)房。目標(biāo)客群分析輻射范圍：以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費(fèi)的需求?？腿禾攸c(diǎn)：大寧國際商業(yè)廣場的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū)整個(gè)大寧商業(yè)業(yè)廣場項(xiàng)目按按建筑形態(tài)及及功能可分為為四大區(qū)域，，由九幢獨(dú)立立建筑組合而而成。規(guī)劃布局上采采取了開放式式商業(yè)步行內(nèi)內(nèi)街的形式。。建筑設(shè)計(jì)外圍圍高，內(nèi)部低低，在商業(yè)內(nèi)內(nèi)街中形成了了明顯的層次次感。業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)個(gè)區(qū)域主題明明確，吸引目目標(biāo)客戶均勻勻的分布到項(xiàng)項(xiàng)目內(nèi)的各個(gè)個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃簡介介酒店及裙樓商商業(yè)區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的西北角角，由四星級(jí)級(jí)酒店及6層層裙樓商業(yè)組組成。除一樓由交通通通道自然隔隔斷外，本區(qū)區(qū)兩幢建筑2-6層均連連結(jié)在一起。。第12座業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃第12座由南南北兩幢建筑筑組成，業(yè)態(tài)態(tài)定位各有不不同。北樓：1F：零散商商鋪2-3F：大大潤發(fā)超市4F：親子廣廣場5F：特色美美食城6F：雍豐大大酒店南樓：1F：酒店大大堂2F：藝術(shù)廊廊3F：展示中中心4F：親子廣廣場、主題樂樂園5F：美食世世界6F：大寧創(chuàng)創(chuàng)意基地7-20F：：四星級(jí)酒店店北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對比南北兩幢幢樓之間的業(yè)業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，第12座座在建筑上采采用了聯(lián)通的的設(shè)計(jì)，在4、5兩個(gè)樓樓層設(shè)置主題題消費(fèi)區(qū)，主主動(dòng)的引導(dǎo)人人流均勻分散散到兩幢建筑筑中。綜述述本座位于西北北角，在此處處設(shè)置大潤發(fā)發(fā)超市，形成成了人流聚集集的熱點(diǎn)。同同時(shí)，結(jié)合南南北兩幢樓連連結(jié)之后進(jìn)深深大的特點(diǎn)，，在4樓和5樓分別設(shè)置置了消費(fèi)目的的性較強(qiáng)的親親子廣場及特特色美食街，，充分的分享享了此處聚集集的人流，也也拉動(dòng)了原本本4、5樓商商業(yè)價(jià)值不高高的商鋪的價(jià)價(jià)值的提升。?？山梃b之處：：聚集人流，并并主動(dòng)引導(dǎo)人人流，從而提提升整體的商商業(yè)價(jià)值。停車及休閑娛娛樂區(qū):本區(qū)域位于項(xiàng)項(xiàng)目的西南角角，由8層立立體停車場及及3層裙樓商商業(yè)組成。8層塔樓均為為立體停車場場裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為：1-2F：：運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)100專專賣賣3F：：上上影影CGV影影城城。。第2座座業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃綜述述本座座位位于于西西南南角角，，是是整整個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目中中最最為為背背街街的的部部分分，，商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值很很難難得得到到創(chuàng)創(chuàng)造造。。在在本本案案具具體體的的操操作作中中，，在在此此處處設(shè)設(shè)置置了了一一個(gè)個(gè)規(guī)規(guī)模模巨巨大大的的立立體體停停車車場場，，結(jié)結(jié)合合地地下下停停車車場場的的主主出出入入口口，，這這里里也也成成為為了了另另外外一一個(gè)個(gè)人人流流與與車車流流匯匯聚聚集集中中的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域。。同同時(shí)時(shí)在在業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃上上，，也也引引入入了了影影城城及及大大型型運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)品品牌牌專專賣賣，，將將商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值不不是是很很高高的的區(qū)區(qū)域域持持有有自自營營，，也也帶帶動(dòng)動(dòng)了了人人氣氣，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人人流流在在整整個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域中中縱縱橫橫穿穿梭梭，，提提高高了了其其他他區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值。?？山杞梃b鑒之之處處：：商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值不不高高的的區(qū)區(qū)域域通通過過業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)持持有有自自營營，，同同時(shí)時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造造人人流流匯匯集集熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，促促進(jìn)進(jìn)周周邊邊區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值的的提提升升。。辦公公及及裙裙樓樓商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū):本區(qū)區(qū)域域位位于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的東東面面，，通通過過5幢幢高高層層建建筑筑將將中中心心商商業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)街街圍圍合合起起來來，，避避免免了了因因靠靠近近城城市市核核心心干干道道所所帶帶來來的的噪噪音音干干擾擾。。主要要產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)均均為為4-18F高高層層商商住住辦辦公公樓樓+1-3F裙裙房房商商業(yè)業(yè)。。第11座座與與第第10座座也也采采用用了了1F通通道道自自然然分分隔隔，，2-3F聯(lián)聯(lián)通通的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，自自然然的的拉拉長長了了人人流流動(dòng)動(dòng)線線。。其其業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃有有：：1F：：屈屈臣臣氏氏、、時(shí)時(shí)尚尚女女裝裝、、男男裝裝2F：：屈屈臣臣氏氏、、時(shí)時(shí)尚尚內(nèi)內(nèi)衣衣、、珠珠寶寶、、眼眼鏡鏡、、配配飾飾3F：：個(gè)個(gè)人人護(hù)護(hù)理理、、美美容容美美發(fā)發(fā)第8座座及及第第5座座基基本本為為對對稱稱的的兩兩幢幢建建筑筑，，在在建建筑筑單單體體上上也也采采用用了了設(shè)設(shè)置置對對外外通通道道的的方方式式來來引引導(dǎo)導(dǎo)人人流流的的穿穿梭梭。。第8座座業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃：：1F：：特特色色快快餐餐、、其其它它品品牌牌商商業(yè)業(yè)2F：：家家紡紡、、特特色色家家居居用用品品3F：：電電腦腦城城（（宏宏圖圖三三胞胞））4F：：游游歌歌量量販販KTV第5座座業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃：：1F:數(shù)數(shù)碼碼產(chǎn)產(chǎn)品品、、特特色色餐餐飲飲2F：影音音器材、家家電產(chǎn)品3F：影音音器材、家家電數(shù)碼小結(jié)結(jié)第8和第5樓座有著著比較明顯顯的對稱性性，從產(chǎn)品品形態(tài)到業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上上均比較類類似。其中中1F均設(shè)設(shè)置有特色色餐飲（如如KFC,星巴克等等），2-3F均引引入了大型型主題賣場場（一個(gè)是是國美電器器，一個(gè)是是宏圖三胞胞），4F則規(guī)劃為為KTV。。各個(gè)區(qū)域域業(yè)態(tài)的明明確定位對對充分的吸吸引人氣起起到了比較較強(qiáng)的作用用。另外，，在1F的的規(guī)劃中，，對外設(shè)置置有許多開開口供游人人進(jìn)出，同同時(shí)商鋪均均采取了雙雙面開門設(shè)設(shè)計(jì)，延展展了商鋪的的臨街面，，提高了商商業(yè)價(jià)值。?？山梃b之處處：1F多設(shè)置置出入口，，同時(shí)商鋪鋪雙面開門門設(shè)計(jì)，拉拉長商鋪的的臨街面，，提高商業(yè)業(yè)價(jià)值。2-3F大大面積的商商鋪可考慮慮引入大型型主力店持持有自營，，也起到了了聚集人氣氣的重要作作用。第一座規(guī)劃劃為3-13F小戶戶型商住兩兩用樓+1-2F裙裙樓商業(yè)。。核心餐飲及及購物區(qū):本區(qū)域位于于項(xiàng)目的中中心位置，，被外圍建建筑所圍合合，但內(nèi)部部穿梭的街街道展現(xiàn)出出了完全開開放的氛圍圍。建筑均為4層左右。。其中1F大多規(guī)劃劃為品牌服服飾店、小小型特色餐餐飲店（如如甜品屋））；2-4F則主要要規(guī)劃為中中型特色餐餐飲店。第9座業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃有：：1F：餐飲飲、服裝、、精品眼鏡鏡、飾品等等2F：中型特特色餐飲3F：中型特特色餐飲4F：休閑中中心第6座業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃有：1F：品牌服服飾、特色餐餐飲等2F：中型特特色餐飲3F：中型特特色餐飲4F：男子SPA會(huì)所綜述述第9和第6樓樓座位于整個(gè)個(gè)商業(yè)廣場的的核心中央地地帶，是人群群與人流最為為密集的地區(qū)區(qū)。建筑設(shè)計(jì)計(jì)上采用開放放式商業(yè)內(nèi)接接的形式，方方便人群自由由穿梭于中心心區(qū)域內(nèi)。1F均為分割割小面積商鋪鋪，便于引入入商家經(jīng)營。。2-4樓則則均有空中連連廊相連接，，使得食客能能更方便的在在不同商家之之間進(jìn)行選擇擇，也為經(jīng)營營業(yè)主帶來了了均衡穩(wěn)定的的人流。可借鑒之處：：中心區(qū)域?yàn)槿巳肆骷袇^(qū)域域，設(shè)置開放放式步行內(nèi)街街，使得人流流能均衡的導(dǎo)導(dǎo)入到項(xiàng)目的的其他各個(gè)部部分。中心區(qū)商業(yè)采采用小面積分分隔，方便日日后經(jīng)營；樓樓上則引入中中型餐飲主力力店，并利用用聯(lián)通的立體體交通，使高高樓層商鋪的的區(qū)位性不再再突出。48家37家11家11家4家總結(jié)結(jié)本項(xiàng)目在建筑筑形態(tài)上采用用了外圍高、、中間低的形形式，一方面面通過大的閉閉合形成了商商業(yè)內(nèi)街濃厚厚的氣氛，另另一方面也將將項(xiàng)目與城市市主干道分隔隔開來；中心商業(yè)街采采用全開放的的設(shè)置，并利利用立體交通通網(wǎng)絡(luò)，使得得人流在此集集散并能均衡衡的分布到項(xiàng)項(xiàng)目的其他區(qū)區(qū)域中去；招商及經(jīng)營上上基本采用了了1樓分割為為零散商鋪，，2-3樓引引入特色主力力店的形式。。小商鋪便于于實(shí)現(xiàn)價(jià)值，，而主力店則則有利于吸引引人氣。三、交通與停停車分析交通動(dòng)線分析析從本項(xiàng)目交通通動(dòng)線組織上上看，采用了了人車分流的的設(shè)計(jì)。對于于人群活動(dòng)比比較集中的區(qū)區(qū)域，則完全全設(shè)置為人行行區(qū)，車流的的流線則順應(yīng)應(yīng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的的需要，沿各各個(gè)相對獨(dú)立立的功能板塊塊邊緣布置。。一方面保證證了人的安全全，另外也為為人提供了方方便。在車行的流線線設(shè)計(jì)上，設(shè)設(shè)置了很多彎彎道，起到減減緩車型速度度的作用；同同時(shí)在與人行行路線有比較較明顯交叉的的地方，還設(shè)設(shè)置有減速器器、限速牌等等設(shè)施。以上設(shè)計(jì)實(shí)際際上是為了彌彌補(bǔ)規(guī)劃上存存在的不足。。車行道從商商業(yè)街中穿越越，畢竟給駕駕車者和行人人帶來不便，，存在一定的的安全隱患，，是不合理的的規(guī)劃。雖然然目前有一系系列措施進(jìn)行行防護(hù)，如物物管人員現(xiàn)場場指揮，減速速裝置等，但但這樣一來降降低了項(xiàng)目的的對外形象。。所以從規(guī)劃劃上應(yīng)該規(guī)避避這些問題。?？山杞梃b鑒之之處處：：規(guī)劃劃上上應(yīng)應(yīng)該該考考慮慮人人車車分分流流，，車車道道盡盡量量不不要要從從商商業(yè)業(yè)街街內(nèi)內(nèi)部部穿穿越越停車分分析整個(gè)大大寧商商業(yè)廣廣場一一共設(shè)設(shè)置有有約1300個(gè)個(gè)停車車位：：包括5.5萬㎡㎡的地地下車車庫（（約800個(gè)車車位））和8層的的立體體車庫庫（約約500個(gè)個(gè)車位位）目前停停車場場開放放時(shí)間間為：：7：：00-24：：00收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：10月前前免費(fèi)費(fèi)停車車目前停停車場場使用用情況況：平日白白天泊泊車率率4成成左右右，高高峰時(shí)時(shí)段6成左左右，，周末末基本本泊滿滿。到到晚上上18：00左左右停停車場場的使使用率率也有有明顯顯提升升。可借鑒鑒之處處：停車是是商業(yè)業(yè)綜合合體吸吸引力力的重重要表表現(xiàn)，，海量量停車車是必必需條條件地下車車庫平平面圖圖通過對對地下下停車車場的的觀察察可以以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，對對應(yīng)地地面每每幢樓樓均有有電梯梯可由由地庫庫直達(dá)達(dá)地面面。這這為消消費(fèi)目目標(biāo)指指向性性強(qiáng)的的客戶戶提供供了非非常大大的方方便。。從這些些細(xì)節(jié)節(jié)中也也可以以看到到本商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目在在經(jīng)營營上的的良苦苦用心心及人人性化化所在在。四、其其他細(xì)細(xì)節(jié)展展示主題景景觀小小品業(yè)態(tài)標(biāo)標(biāo)識(shí)牌牌其他人人性化化設(shè)置置五、匯總分分析大寧商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目匯總分分析：1、本案為為總體量達(dá)達(dá)到250000平平方米大型型商業(yè)項(xiàng)目目，商業(yè)廣廣場具有8大功能：：商務(wù)酒店店、辦公樓樓、零售、、餐飲、文文化、娛樂樂、教育和和城市生活活配套設(shè)施施等；2、建筑形形態(tài)外高內(nèi)內(nèi)低，外圈圈層沿街商商鋪均兩面面開門，并并加設(shè)通道道；核心商商業(yè)街區(qū)采采取開放式式設(shè)計(jì)，并并采用連廊廊分別聯(lián)接接2-4層層；3、本案商商業(yè)的主力力業(yè)態(tài)為特特色餐飲、、品牌服飾飾折扣、特特色裝飾品品等，目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)客群群為月均收收入6000元以上上、25至至35歲年年齡層的本本地的中產(chǎn)產(chǎn)階層消費(fèi)費(fèi)群體；4、目前的的開業(yè)及經(jīng)經(jīng)營狀況良良好；5、辦公樓樓產(chǎn)品、電電器賣場經(jīng)經(jīng)營狀況較較差。通過對大寧寧商業(yè)項(xiàng)目目的詳細(xì)調(diào)調(diào)查研究，，我們認(rèn)為為其成功之之處主要在在于：1、明確的的業(yè)態(tài)定位位與規(guī)劃，，以業(yè)態(tài)分分區(qū)指導(dǎo)建建筑設(shè)計(jì)；；2、大膽采采用立體的的、開放的的人流動(dòng)線線組織，使使人流能充充分均勻的的分散到各各處；3、強(qiáng)大的的招商與經(jīng)經(jīng)營能力，，在較短的的時(shí)間內(nèi)即即形成了比比較旺盛的的人氣；4、在產(chǎn)品品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)上，充分分關(guān)注細(xì)節(jié)節(jié)，充分考考慮到消費(fèi)費(fèi)者的需要要?？山梃b之處處：1、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃明確，，功能分區(qū)區(qū)明顯；2、組團(tuán)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，合理引導(dǎo)導(dǎo)人流；3、招商工工作到位，，迅速積聚聚人氣；4、細(xì)節(jié)體體現(xiàn)關(guān)懷，，充分考慮慮需求。不足之處：：1、交通動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃不不合理2、產(chǎn)品及及業(yè)態(tài)還需需調(diào)整（如寫字樓樓、電器賣賣場經(jīng)營狀況比比較糟糕））9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202211:19:14PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。2022/12/222022/12/222022/12/22Thursday,December22,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。22十二月月20222022/12/222022/12/222022/12/2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/222022/12/2222December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。2022/12/222022/12/22Thursday,December22,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。2022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202211:19:14PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Dec-2222-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。2022/12/222022/12/222022/12/22Thursday,December22,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。22十二月月20222022/12/222022/12/222022/12/2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月222022/12/222022/12/222022/12/2212/22/202216、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/222022/12/2222December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。2022/12/222022/12/222022/12/222022/12/229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)