小區(qū)設施設備運行維護管理制度大全

9/9小區(qū)設施設備運行維護管理制度大全一、設備維護四項要求1、整齊：設備零件與安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應安裝整齊、安全可靠。2、潤滑：按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。3、清潔：設備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔。4、安全：熟悉設備性能、遵守操作規(guī)程、與交接班制度。二、給排水設備（一）、水泵房管理制度1、未經(jīng)有關部門許可，非泵房工作人員不得隨便入。2、泵房應配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房嚴禁吸煙。3、每周清潔一次水泵房的設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。（二）、二次供水設備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程1、露箱入孔應加蓋鎖好，室水箱應加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。4、水箱清洗工作程序：（1）所有清潔物品與人員裝備均需事先消毒（2）清潔水箱沉淀、雜物等：（3）投藥消毒：（4）放水沖洗2--3遍，以清除異味：（5）取樣檢查，合格后恢復正常供水。（三）、給排水設施維護規(guī)程1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗。2、泵的維護保養(yǎng)：（1）檢查軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，鑒定是否需要更換。（2）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的外表面。（3）檢查密封磨損情況，密封效果差的應更換。（4）校對軸線、檢查鍵的磨損情況。（5）檢查電機繞組的絕緣。（6）清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆，重新上漆。3、閘閥維修保養(yǎng)（1）檢查密封件是否需要更換。（2）閘閥桿涂黃油潤滑、防銹。（3）止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。（4）浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直，連桿插銷如磨損嚴重，也應更換。4、明裝給排水管維修保養(yǎng)：（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。（2）檢查流向標示是否鮮明醒目，檢查保護漆是否完好。（3）各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。三、供配電設備（一）、電氣維修安全管理規(guī)程1、電氣維修人員必須持證上崗。2、在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。3、維修和保養(yǎng)電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時，應設專人監(jiān)護，并至少二人進行。5、一般情況下，應盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時。應安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護。6、在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業(yè)"的標識牌。7、維修或養(yǎng)護后的電氣設備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場后，方可送電。（二）、配電室管理制度1、未經(jīng)相關部門許可，非工作人員不得入。2、室照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計。3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關超載運行。查出問題應與時處理，并做好記錄。不能解決的問題要與時上報。5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護，嚴禁兩人同時操作，以免發(fā)生錯誤。6、保持配電室消防設施的齊備完好，保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室。7、供電回路操作開關標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌。8、配電室設備與線路改變要經(jīng)主管部門同意。9、操作與維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。10、認真執(zhí)行交接班制度。11、經(jīng)常保持配電室地面與設備外表清潔無塵。（三）、配電運行規(guī)程1、正確記錄各種儀表的數(shù)值。2、監(jiān)視和控制設備的各項運行參數(shù)，使其保持在規(guī)定的圍。3、正確執(zhí)行各項操作規(guī)程，確保用電安全。4、高、低壓側分、和閘，必須嚴格遵守一人操作，一人監(jiān)護的原則，嚴禁單人獨自進行。5、發(fā)現(xiàn)設備缺陷，應與時處理并上報。6、做好運行記錄，全面掌握電氣設備運行情況，積累運行經(jīng)驗，進行運行分析，發(fā)現(xiàn)隱患與時消除。7、配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。（四）、高壓送電合閘操作規(guī)程1、操作票，并有人監(jiān)護。2、作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。3、驗明高壓柜位置與開關，并確認無誤。4、檢驗一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時，可按實際選用送電。5、根據(jù)所需送電變壓器、高壓柜，并確認變壓器高壓柜編號無誤后，按操作票要求送電。6、備用電源與檢修開關、線路、應掛上"有人操作，嚴禁合閘"標識牌并記錄在運行本上。（五）、低壓合閘送電操作規(guī)程1、各開關柜位置，開關應在斷開位置，無誤后方能送電。2、先合變壓器低壓側進線總開關，然后才能合分開關。3、備用電源開關與檢修開關，線路必須掛上"有人工作，嚴禁合閘"標識牌。（六）、停電操作規(guī)程1、驗明所停電線路開關位置，確認無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴禁合閘"標識牌。2、全面或一臺變壓器停電，應按規(guī)程從低壓側負荷分開關開始停電，然后再停變壓器低壓側總開關，高壓側總開關，當停高壓側電的操作時，監(jiān)護人需穿戴好絕緣手套、鞋等。3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作。4、當要將電源轉換時，應選擇適當時間，并事先通知有關部門、業(yè)戶。（七）、高低壓保養(yǎng)維修程序1、變壓器：每年冬季作高低壓絕緣檢查，對變壓器線圈和緊固螺絲進行檢查、收緊、清污等。具體實施程序如下：（1）熟悉設備人員（兩人以上）指定專門負責人，講清工作責任和注意事項，并由專門責任人按工作單程序布置工作。（2）工作時穿戴長袖工作服，身上不帶其它雜物與手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實測驗電器是否正常。（3）先停低壓側開關，再停高壓側開關，用合格驗電器驗明接線端無電后，再用專用接線桿將接地線，可靠接地，對母線進行放電并相間短接。（4）接地線應專人負責，所有停電安全措施完成后，方可進行保養(yǎng)工作。（5）工作完畢后檢查所工作器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場可按步驟進行送電。2、高壓開關柜：高壓系統(tǒng)屬技術要求較高的供電系統(tǒng)，因此每年冬季將繼電保護工作委托給供電局繼保班進行試校核。每年冬季對動手合閘和引閘回路進行實驗和檢修。3、低壓開關柜：每年冬季對低壓開關柜各開關觸頭和機械進行檢修，收緊螺絲，清潔塵污，具體實施程序如下：（1）、（2）、（3）、（4），項與變壓器保養(yǎng)程序一樣，其中第3項補充對電容器進行放電。（八）、避雷設施的檢測維修規(guī)程1、接閃器應保持鍍鋅、涂漆完好。2、引下線應保持鍍鋅、涂漆完好。在承受機械損傷的的地方，地面上的0.3米至1.7米處應加保護設施。3、防雷接地電氣設備的保護接地和工作接地，都是合在一起的，組成混合接地系統(tǒng)。為防止雷擊時產(chǎn)生跨步電壓，故接地裝置于道路與建筑的主要入口距離一般不得小于3米。避雷設施各部分之間均應焊接牢固，其接地電阻應符合規(guī)要求，一般5-10歐，高層建筑接地電阻按最小的要求而定，通常在4歐以下。（九）、發(fā)電機房管理規(guī)定1、電機房門平時應上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。未經(jīng)相關部門批準，非工作人員嚴禁入。2、房值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法，發(fā)電機運行時，應做好經(jīng)常性的巡視檢查。3、應經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油垢，冷卻水位是否符合要求，柴油箱中的儲備油量應保持能滿足發(fā)電機帶負荷運行8小時用油量。4、發(fā)電機每星期空載運行一次，運行時間不大于15分鐘，平時應將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài)。5、電機一旦啟動運行，值班人員應立即前往機房觀察，啟動送風機，檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常。6、嚴格執(zhí)行引發(fā)電機定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄。7、定期清掃發(fā)電機房保證機房貨物設備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應與時處理。8、加強防水和消防管理意識，確保發(fā)電機房消防設施完好齊備。（十）、柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)規(guī)程1、每星期空載試機一次，運行時間為10-15分鐘，以便與時發(fā)現(xiàn)問題，并保證蓄電池有足夠容量供發(fā)電機啟動。2、保養(yǎng)前斷開發(fā)電機自動空氣開關，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關置于"停止"位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發(fā)電機不能啟動。3、檢查蓄電池點液液位，液位偏低時應根據(jù)電解液濃度加裝溶液。4、計算發(fā)電機距上次保養(yǎng)的積累運行時間，空氣濾清器每累積滿50小時應清洗一次。機油濾清器、柴油濾清器。每累積滿250小時應更換一次濾芯（新機運行滿50小時即更換一次）。檢查機組有無漏油、漏水現(xiàn)象，清洗發(fā)電機身。5、緊固蓄電池電源線和控制屏電線接頭。6、檢查接地線是否良好。7、手動試機運行正常后，合上發(fā)電機自動空氣開關。把選擇開關置于"啟動"位置，進行模擬停電試驗，觀察發(fā)電機自動啟動狀況。8、發(fā)電機帶負荷運行1小時，觀察各儀表指示機組運行情況是否正常。四、電梯（一）、電梯機房管理規(guī)定1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房與通道不得住人、堆放雜物。2、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。3、保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具。4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。5、機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。（二）、電梯安全技術規(guī)則1、每天電梯司機或專職管理人員，在開啟廳門進入轎廂前，應看清轎廂是否確實停在該層站，切不可貿(mào)然進入，防止因轎廂不在該層站而墜入井道。2、認真聽取上班工作情況介紹，翻閱運行記錄或留言。3、每班啟用電梯時，應將電梯向上、向下試運一次，注意觀察電梯有無不正常現(xiàn)象。4、有司機電梯必須由專職司機操縱，當司機需暫離轎廂時，應將轎廂電源開關關閉，并關閉廳門。5、客梯不應作貨梯使用，轎廂不允許裝運易燃、易爆的危險品與國家規(guī)定禁運的各種物品。貨梯運載危險物品時，要嚴格遵守安全操作規(guī)程，并采取必要的安全措施。6、應保證電梯在額定載重圍工作。7、貨梯裝貨時，要注意把貨物分散、均勻堆放。8、轎廂的檢修速度不能用作正常運行；操縱板的按扭不能作正常運行使用。9、提倡文明乘梯，勸止少數(shù)乘客的打鬧蹦跳和可能損壞轎廂設備與影響電梯運行的舉止，不要靠在轎廂門上。10、當轎廂?？吭趶d門口時，任何人都不能停留在轎廂與門廳之間。11、在轎廂尚未停穩(wěn)時（包括自平與慢速），不可開啟轎門與層門使乘客出入。12、每班下班前，應將電梯駛回基站，做好轎廂與門廳的清潔衛(wèi)生工作，填寫運行記錄，切斷轎電源，關閉轎門照明，關好轎門，廳門后方可離去。（三）、電梯的日常檢查和維護1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃，保持設備本色。2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢。清除外部灰塵和油垢。3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現(xiàn)象。運轉聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔。4、曳引輪、導向輪與曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現(xiàn)象或斷絲，如發(fā)現(xiàn)有上述情況，應做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應安排時間擦洗。5、限速器的工作狀態(tài)是否正常，有無異常響聲和卡阻現(xiàn)象。6、控制柜、配電盤等電氣裝置的電器元件運作是否正常、有無發(fā)熱現(xiàn)象，并作好外部清潔。7、轎廂燈具和隔光板是否完好，電風扇能否正常使用，運轉聲音是否正常。8、轎廂操縱板、各按紐、開關的動作是否靈敏可靠，信號指示是否正常。9、轎廂門的開關動作是否正常，運行中有無卡阻、跳動和異常響聲，安全觸板是否好用。10、轎廂部是否清潔，裝飾面有無磕碰損壞、臟污。地坎槽臟物應清除干凈。11、轎廂的起停運行是否平穩(wěn)，平層是否準確，有無晃動、震動與來自井道里的異常響聲，如有，應盡快處理。12、層站召喚和層樓指示是否正常，廳門鎖是否靈活可靠。13、對于檢查發(fā)現(xiàn)的問題，能與時處理的與時處理；一時不能處理又可緩步進行的項目，應與時記錄下來、與時上報，并繼續(xù)觀察防止情況惡化，避免電梯帶隱患運行。五、消防監(jiān)控系統(tǒng)（一）、火災報警控制系統(tǒng)維保程序1、日檢：對火災報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞。2、月檢：完成日檢全部容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導線編號是否完整清晰，因受環(huán)境影響導致煙感器、溫感器臟污應與時清潔。3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固。4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。（二）、煙、溫感器系統(tǒng)的保養(yǎng)程序1、日常情況下，主控器自檢時若發(fā)出煙感報警信號。應趕到報警現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，應對該報警作消音和復位處理。2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應該全部合格，若其中不合格，則應另外抽取總數(shù)的10%直至全部合格為止。3、對因樓層跑水而危與煙感與其電路的地方，應與時做出特別檢查。4、溫感的保養(yǎng)參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應加溫，使其報警。（三）、自動噴淋滅火系統(tǒng)保養(yǎng)程序1、每天巡查系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥與其附屬配件，進行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀況。2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥是否靈活。打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應自動開啟，延遲器延遲5--90秒，水力警鈴應發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道，排除水垢與泥沙等污物，使水流暢通，以防報警失靈。3、每月應對噴頭進行一次外觀檢查，發(fā)現(xiàn)不正常的噴頭應與時更換。4、每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，若損壞應與時修理更換，保證控制閥門不會誤關閉。5、每二個月應對系統(tǒng)進行一次綜合測試，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。觀察閥門開啟性能和密封性能。如閥門開啟不暢或密封不嚴，應將供水閥門關閉，打開放水閥將系統(tǒng)中水放掉，然后打開閥門蓋檢查，視情況調換閥門密封件，排出水垢與雜物等。檢查流動水壓，壓力表所顯示的壓力值不應明顯下降，若明顯下降，應檢查閘閥是否阻塞；若壓力下降明顯且警鈴不報警，應檢查測試報警閥的閥瓣是否銹蝕。觀察系統(tǒng)中水流指示器、壓力開關、報警控制器各部件的聯(lián)動性能，應能與時報警。6、當系統(tǒng)因試驗或因失火啟動后，應在事后盡