商業(yè)街招商營銷方案

業(yè)振城一期商業(yè)街招商營銷方案深圳市尊天地產(chǎn)咨詢有限公司2006年12月謹(jǐn)呈:深圳市業(yè)振(集團)股份有限公司招商實施營銷推廣目錄市場調(diào)研物業(yè)定位價格策略市場分析市場調(diào)研區(qū)域分析

橫崗位于深圳東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田港，南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū),西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里.橫崗2004年生產(chǎn)總值62.38億元，1980年來年均遞增18％；工業(yè)總產(chǎn)值達105.88億元，其中支柱產(chǎn)業(yè)眼鏡產(chǎn)量占據(jù)世界的50%，歐洲市場的70%；汽車玻璃產(chǎn)量全國排名第三。

橫崗概況橫崗東部工業(yè)組團龍崗中心組團西部工業(yè)組團寶安中心組團中部組團南山組團中心組團東部組團中部發(fā)展軸西部發(fā)展軸東部發(fā)展軸第一圈層第二圈層第三圈層北東東部發(fā)展軸上的“明珠”橫崗概況一座崛起的“通衢新城”地鐵3號線機荷高速鹽排高速水官高速清平高速橫崗概況‘四縱六橫一鐵’的網(wǎng)狀道路結(jié)構(gòu)規(guī)劃，橫崗處于深圳大交通的“網(wǎng)中央”，水官、機荷、清平、鹽排、南平等高速，地鐵3號線及深惠路改造全面開工，便捷的交通將直接拉動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，增強與周邊其他區(qū)域的聯(lián)系，擴大片區(qū)商業(yè)輻射范圍，引領(lǐng)商業(yè)形態(tài)全面升級。橫崗商圈橫崗大廈商圈龍洲百貨商圈天和百貨商圈新興商圈傳統(tǒng)商圈新興商圈商圈簡述橫崗商圈橫崗商業(yè)概況橫崗商業(yè)正處在傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)過渡的階段

橫崗商業(yè)中自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)占了較高比例，基本呈“兩點一線”格局分布，以橫崗大廈、橫崗鎮(zhèn)政府為中心，傳統(tǒng)交通干道深惠路兩側(cè)分布，同時還看到由幾個代表性的新興商業(yè)項目———龍洲百貨、新世界廣場等，形成對整個橫崗具有商業(yè)輻射力和影響力的商圈。隨著志健時代廣場零售巨頭華潤萬佳的進駐，舊城改造項目的啟動，橫崗商業(yè)將面臨新一輪的淘汰與升級。橫崗商業(yè)概況

社區(qū)配套商業(yè)迅速崛起

隨著橫崗房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，橫崗商業(yè)出現(xiàn)了另一種主要表現(xiàn)形式，以單個或多個住宅項目底商、裙樓商業(yè)構(gòu)成的社區(qū)商業(yè)快速發(fā)展態(tài)式，這種商業(yè)主要功能為住宅社區(qū)提供生活配套、綜合服務(wù)等，具有代表性的有錦冠華庭、卓越中心花園社區(qū)商業(yè)。以便利店、中介服務(wù)、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)為主，圍繞住宅社區(qū)消費者進行經(jīng)營，消費輻射能力不強，具有統(tǒng)一的規(guī)劃，形象較好。主力消費客客戶群分析析生活用品、、餐飲、服服飾零售為為現(xiàn)在主要要的消費方方向，貨品品的多樣選選擇性,是消費者重重要考慮的的因素,主要以中低低檔次消費費為主；橫崗消費群群體主要由由四類構(gòu)成成，其中制制造業(yè)外來來務(wù)工人員員消費占絕絕大多數(shù)約約為55%，本地原居居民、近年年新建社區(qū)區(qū)居民分別別約占21%和16%，外資企業(yè)業(yè)管理者約約8%占；競爭項目調(diào)調(diào)查樓盤名稱中海怡美發(fā)展商中海地產(chǎn)（深圳）有限公司占地面積220,000建筑面積286,000商業(yè)面積約3,000售價18,000—22,000元/㎡租金（元/㎡/月）50-80管理費（元/㎡/月）2.6物業(yè)管理公司中海物業(yè)管理公司備注中海怡美配套商業(yè)由于受到所處位置的限制，規(guī)模小，屬內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中海怡美山山莊商業(yè)街街競爭項目調(diào)調(diào)查中海怡美山山莊商業(yè)面面積約為3,000㎡，屬純粹的社社區(qū)配套商商業(yè)。除了銷售中中心的1,200㎡，共有20多個鋪位，，以30—40㎡的鋪位為主主，全部出售，并由中海海物業(yè)統(tǒng)一一管理。主主要滿足社社區(qū)內(nèi)業(yè)主主、康樂花花園業(yè)主及及附近居民民日常消費費，經(jīng)營情情況較為穩(wěn)穩(wěn)定，但規(guī)規(guī)模小，人人流量少，，脫離橫崗崗主要的商商業(yè)帶，表表現(xiàn)較為獨獨立。1、商業(yè)規(guī)模模受限于自自身所處的的區(qū)位條件件；2、商鋪均采采取直接銷銷售的方式式，商鋪設(shè)設(shè)計不甚合合理；3、商業(yè)氛圍圍欠缺，屬屬內(nèi)向型社社區(qū)商業(yè)，，滿足居民民日常購物物需要；綜合來看，，未來不但但與本項目目不構(gòu)成競競爭關(guān)系，，并且中海海怡美業(yè)主主也是本項項目商業(yè)的的主要目標(biāo)標(biāo)消費群之之一。分析：競爭項目調(diào)調(diào)查錦冠華城&橫崗商業(yè)文文化中心樓盤名稱錦冠華城橫崗商業(yè)文化中心發(fā)展商深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司深圳市卓越地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（㎡）46,888——建筑面積（㎡）104,45012,000商業(yè)面積（㎡）一層商鋪約4,900約12,000售價（元/㎡）一樓一期銷售均價9,000均價8,500租金（元/㎡）70—11060—90備注二樓面積除部分出租給網(wǎng)吧、餐飲外，較大規(guī)?？罩枚敲娣e較大量空置，主力租戶為橫崗當(dāng)?shù)仄放聘患央娖鞲偁庬椖空{(diào)調(diào)查1、屬錦冠華華城、城市市中心花園園等的配套套商業(yè)；2、整體形象象較好，檔檔次較高；；3、共有兩層層，首層經(jīng)經(jīng)營狀況較較好，二層層大量空置置，經(jīng)營困困難。與本項目分分屬不同商商圈，且其其規(guī)模效應(yīng)應(yīng)不強，輻輻射半徑有有限，與本本項目未能能形成很直直接的競爭爭關(guān)系錦冠華城和和橫崗文體體中心的商商業(yè)主要以以滿足錦冠冠華城社區(qū)區(qū)居民的消消費需求為為目的，屬屬于社區(qū)配套商商業(yè)，本片區(qū)社社區(qū)商業(yè)二二樓有一定定難度，卓卓越中心花花園現(xiàn)有上上島咖啡進進駐，經(jīng)營營情況較好好，屬于片片區(qū)內(nèi)大型型休閑類商商業(yè)，但其其北面、內(nèi)內(nèi)街部分經(jīng)經(jīng)營情況較較差；分析：競爭項目調(diào)調(diào)查近期橫崗新新增商業(yè)物物業(yè)項目名稱：：志健時代代廣場商業(yè)供應(yīng)面面積：約50000㎡五層現(xiàn)時狀況：：銷售中，，二三樓引引進華潤超超市進駐售價：街鋪鋪3萬元/㎡—5萬元/㎡，內(nèi)鋪2萬元/㎡項目名稱：：錦繡花園園商業(yè)供應(yīng)面面積：約8000㎡㎡（一期）現(xiàn)時狀況：：尚未進行行銷售，前前期積累客客戶中售價：未定定橫崗商業(yè)特特點分析1、橫崗的商商業(yè)伴隨著著橫崗城市市化進程正正在從低端端、單一的的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)向中高端端、豐富的的現(xiàn)代業(yè)態(tài)態(tài)轉(zhuǎn)變。2、大多為中中低檔次消消費,尚無知名大大型商家入入駐，具有有品牌效應(yīng)應(yīng)的商家和和休閑場所所相對匱乏乏。3、對于本項項目而言，，傳統(tǒng)的零零售業(yè)態(tài)容容易導(dǎo)致與與現(xiàn)有的商商業(yè)進行同同質(zhì)化競爭爭，故項目目的定位一一定要從差差異化入手手。4、租賃水平平較低，住住宅底商呈呈現(xiàn)陰陽街街情況，裙裙樓的二樓樓以上部分分經(jīng)營難度度大。5、當(dāng)?shù)鼐用衩裢顿Y置業(yè)業(yè)意識強，，社區(qū)業(yè)主主投資增值值巨大，多多次置業(yè)現(xiàn)現(xiàn)象表現(xiàn)明明顯。片區(qū)項目分分布橫崗商業(yè)新新動向業(yè)振城港鐵公司項目128改造項目中海大山地橫崗大廈龍洲百貨中海怡美山莊3號線六約站一個呼之欲欲出新商圈圈的誕生地鐵3號線六約站站及管理調(diào)調(diào)度中心、、梧桐路公公交總站共共同打造橫橫崗交通樞樞紐中心；；振業(yè)、中海海、港鐵等等品牌發(fā)展展商齊聚，，周邊近300萬平米別墅墅及高檔社社區(qū)，數(shù)十十萬高端消消費群體；；地理上連接接六約、深深坑村，兩兩大經(jīng)濟體體提供強勁勁消費力；；業(yè)振城、128改造、港鐵鐵公司項目目提供數(shù)十十萬平米商商業(yè)供應(yīng)量量，為新商商業(yè)中心形形成奠定基基礎(chǔ)。深惠路改造造及地鐵3號線的建設(shè)設(shè)，需花費費2－3年的時間，，為商業(yè)氛氛圍的成熟熟提供時間間準(zhǔn)備；橫崗商業(yè)新新動向價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調(diào)研招商實施物業(yè)定位形象定位項目概況物業(yè)定位業(yè)態(tài)定位功能定位業(yè)態(tài)規(guī)劃項目概況項目名稱業(yè)振城商業(yè)街地理位置橫崗六約深惠路北側(cè)整體定位高尚別墅生活區(qū)建筑面積項目總建筑面積約54萬平米，一期約18萬平米商業(yè)面積約20000㎡交付日期2005年12月主要交通現(xiàn)狀：深惠路、鹽排高速、水官高速、深峰路、梧桐路等在建/規(guī)劃：環(huán)城北路、地鐵三號線備注獨立商業(yè)街包括1＃，3＃首層及2＃，4＃首、二層本次銷售目目標(biāo)為商業(yè)業(yè)街3、4號樓及F組團一層商商業(yè),面積約為3663平方米，銷銷售總面積積相對較小小。優(yōu)勢：：依靠54萬平方米的的大型別墅墅社區(qū)，消消費能力有有保障；緊鄰深惠公公路和地鐵鐵，距3號線六約站站出口僅30米，交通優(yōu)優(yōu)勢顯著；；地理位置、、規(guī)劃上的的優(yōu)勢，開開發(fā)商具有有一定的品品牌優(yōu)勢；；橫崗強大的的產(chǎn)業(yè)基地地，片區(qū)高高檔樓盤客客戶未來潛潛在消費力力優(yōu)勢。劣勢：：片區(qū)不屬于于成熟的商商業(yè)中心區(qū)區(qū)域，本項項目入住戶戶數(shù)少，缺缺乏成熟的的商業(yè)氛圍圍；地塊屬區(qū)域域邊緣地帶帶，商業(yè)服服務(wù)半徑小小，人氣較較弱，輻射射范圍有限限；項目東側(cè)、、梧桐花園園南側(cè)待開開發(fā)用地對對商業(yè)環(huán)境境造成影響響；深惠公路改改造完成和和地鐵正式式運行，預(yù)預(yù)計需要3年的時間，，同時噪音音污染問題題突出。項目SWOT分析機會：：橫崗商業(yè)發(fā)發(fā)展不完善善，市場存存在空白點點，暫時片片區(qū)沒有競競爭對手；；城市化進程程的加速，，區(qū)域接受受程度提高高，深惠路路改造及地地鐵三號線線為中短期期利好因素素；大山地、128工業(yè)區(qū)改造造項目、港港鐵公司等等高端項目目啟動，片片區(qū)入住人人口、居民民整體素質(zhì)質(zhì)不斷提高高。威脅：：中心城、乃乃至布吉的的商業(yè)發(fā)展展日趨完善善與成熟，，對橫崗片片區(qū)商服業(yè)業(yè)發(fā)展造成成一定的分分流；隨著“舊改改”及開發(fā)發(fā)的不斷深深入，區(qū)域域內(nèi)中長期期將會持續(xù)續(xù)有較大型型商業(yè)項目目推出。項目SWOT分析一、業(yè)振城城商業(yè)街處處于別墅社社區(qū)前端，，共4棟呈兩排分分布，沿深深惠路排開開，具有良良好的展示示效果，內(nèi)內(nèi)部自然形形成內(nèi)街，，多了幾分分寧靜和風(fēng)風(fēng)情，中間間與右側(cè)為為入口廣場場。產(chǎn)品規(guī)劃1#樓3#樓2#樓4#樓廣場廣場二、鋪位規(guī)規(guī)劃形式：：一、二層層獨立或聯(lián)聯(lián)體，2#、4#樓雙面臨街街；1#、3#號樓南面臨臨內(nèi)街，單單個鋪位面面積在60－130平米之間。。三、西班牙牙建筑風(fēng)格格在商業(yè)街街外觀上表表現(xiàn)的較為為充分，色色調(diào)以黃色色為主，黃黃、紅相間間，具有濃濃郁的歐洲洲風(fēng)情商業(yè)業(yè)街氛圍。。項目形象定定位業(yè)振城建筑筑為西班牙牙風(fēng)格，特特別是商業(yè)業(yè)街將這一一建筑元素素表現(xiàn)的更更加充分，，歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)異域風(fēng)情情商業(yè)范圍圍尤為突出出；定位為風(fēng)情情商業(yè)街，，與別墅高高端物業(yè)的的項目相匹匹配，發(fā)揮揮高端住宅宅配套商業(yè)業(yè)的作用；；“半里”一一詞很充分分概括本項項目商業(yè)的的規(guī)模及特特點，形象象地表達深深惠路旁商商業(yè)街的長長度；業(yè)振城商業(yè)業(yè)街由內(nèi)外外兩街組成成，將其命命名為“半半里街”更更好的強調(diào)調(diào)街的概念念，街中休休閑消費的的樂趣。業(yè)振城風(fēng)情情商業(yè)街半里街釋義項目屬性定定位商業(yè)的三種主要類型中心區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)正在興起的一種新的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，以滿足片區(qū)和社區(qū)配套生活需要為目的的商業(yè)步行街，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂和休閑為主。是最適合社區(qū)和片區(qū)的一種商業(yè)形態(tài)。在發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)相當(dāng)成熟。

位居城市中心，集零售、服務(wù)、辦公、金融和中心商務(wù)類功能于一體的區(qū)域。

主要分布在城市的副中心地帶，主要以大型連鎖超市和百貨公司的分店為主。其在特征上重復(fù)中心地區(qū)零售設(shè)施的模式，而且距離客戶的住所更近。社區(qū)商業(yè)的的特征1、主要以商商業(yè)街、店店鋪為表現(xiàn)現(xiàn)形式；2、規(guī)模適中中——為社區(qū)或片片區(qū)服務(wù)3、人性性化——更有人情味味，充分體體現(xiàn)包容、、寬容、謙謙和4、開放放性——景觀、空間間組織、動動線組織循循環(huán)貫通、、內(nèi)外富于于溝通和交交流5、休閑閑性——以餐飲娛樂樂休閑購物物為主要服服務(wù)功能6、有凝聚力力——圍合空間聚聚集人氣，，商氣，使使其不易分分散和分流流項目屬性定定位可以看出本本項目是一一種典型的的社區(qū)商業(yè)業(yè)形態(tài)客戶群定位位商業(yè)消費客客戶：1、業(yè)振城及及未來周邊邊高檔社區(qū)區(qū)業(yè)主2、部分橫崗崗本地原著著居民3、橫崗制造造業(yè)老板、、工廠主4、在橫崗?fù)锻顿Y的港商商、臺商商業(yè)投資者者：本項目的鋪鋪型多為中中大型，故故其所面向向的投資者者應(yīng)為具有有較強經(jīng)濟濟實力的人人士，結(jié)合合橫崗片區(qū)區(qū)的實際情情況來看，，本項目商商鋪投資客客戶主要集集中市內(nèi)投投資客、業(yè)業(yè)振城別墅墅客戶、附附近私營企企業(yè)主、以以及富裕的的本地人等等群體。功能定位社區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)模驗證：：十二個典型型社區(qū)商業(yè)業(yè)研究（參參考案例））深圳地區(qū)：錦繡江南招招商商海月花園萬萬科四季花花城蔚藍海岸風(fēng)風(fēng)和和日麗陽陽光棕棕櫚園美麗365花園皇皇御御苑海海濱濱廣場廣州地區(qū)：鳳凰城星星河灣祈祈福新邨功能定位商業(yè)面積和住住宅面積之比比是判定社區(qū)區(qū)商業(yè)類型的的基本指標(biāo)之之一，我們可以根根據(jù)這一比例例，判定客觀觀存在的社區(qū)區(qū)商業(yè)的對外外性質(zhì)強弱：：類型案例住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）商業(yè)面積比例人均商業(yè)面積外向型美麗365花園180,00020,00011.11%2.54錦繡江南470,00042,0008.94%1.91海濱廣場340,00020,0005.88%1.62招商海月花園520,00030,0005.77%1.08偏外向型陽光棕櫚園370,00014,3003.86%0.87蔚藍海岸550,00016,0002.91%0.87內(nèi)向型萬科四季花城520,0007,7001.48%0.76祈福新邨1,980,00020,0001.01%0.46風(fēng)和日麗305,7492,0000.65%0.36皇御苑935,0006,0000.64%0.16星河灣1,190,0005,0000.42%0.14功能定位從上可知：社區(qū)商業(yè)類型外向型偏外向型內(nèi)向型商業(yè)面積占住宅面積的比例5％～11％2％～5％≤2％本項目商業(yè)規(guī)規(guī)模驗證：本項目一期商商業(yè)面積本項目一期住住宅面積＝17,000㎡157,780㎡＝10.7%本項目商業(yè)面面積與住宅面面積之比為10.7％外向型社區(qū)商商業(yè)商業(yè)面積積與住宅面積積之比范圍在在5％—11％商業(yè)面積與住住宅面積之比比符合外向型型社區(qū)商業(yè)的的特征功能定位外向型社區(qū)商業(yè)特征：

交通條件好，臨城市發(fā)展主要道路；

周邊商業(yè)氛圍較為成熟，且有市場空間及潛力；

自身社區(qū)規(guī)模較大，且周邊有其他大型社區(qū)。本項目

產(chǎn)品性質(zhì)

交通條件規(guī)劃利好

市場空間商業(yè)氛圍結(jié)合本項目相相關(guān)要素分析析：本項目屬于外外向型社區(qū)商商業(yè)功能定位作為社區(qū)商業(yè)業(yè)，滿足本社社區(qū)居民的日日常消費需求求肯定是其重重要功能，外外向型社區(qū)商商業(yè)屬于社區(qū)區(qū)商業(yè)中對外外經(jīng)營性質(zhì)最最強的類別，，功能表現(xiàn)也也會有自己的的個性化特點點，不難分析析，根本的決定性性因素在于業(yè)態(tài)組合上區(qū)別。本項目的功能能如何定位可可從我們的研研究案例的分分析過程得到到解答。業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商商業(yè)的業(yè)態(tài)比比例：社區(qū)商業(yè)面積（㎡）業(yè)態(tài)比例（％）超市餐飲便利店服務(wù)配套美容生活家居休閑其他外向型美麗365花園16,00040.28.60.911.913.12.2023.1錦繡江南25,00008.80.727.226.39.80.816.6海濱廣場18,00015.935..21.12.63.41.910.428.4招商海月花園28,000725.51.430.810.30024.9綜合（平均數(shù)）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向向型社區(qū)商業(yè)業(yè)的業(yè)態(tài)組合合特征主要是是超市＋餐飲＋＋服務(wù)配套＋＋美容，以輻射面較廣廣的餐飲及美美容為主。業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商商業(yè)的業(yè)態(tài)功功能組成：依據(jù)：案例調(diào)研分析析的結(jié)果商家經(jīng)驗積累累實際操作經(jīng)驗驗外向型商業(yè)的的特點外向型社區(qū)商商業(yè)可有兩種種典型類別業(yè)態(tài)定位外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅰ：以主力店－－綜合超市為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力店的規(guī)模效應(yīng)增強輻射面，吸引人流，帶動其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營如錦繡江南在第四期商業(yè)規(guī)劃了規(guī)模達16,000㎡的綜合超市。外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型Ⅱ：以社區(qū)標(biāo)超＋較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費特點明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流，這方面可有萬科城供參考。業(yè)態(tài)定位萬科城業(yè)態(tài)組組合：業(yè)態(tài)個數(shù)比例面積（㎡）比例超市10.8%2915.417.1%餐飲2217.5%6627.4338.8%服務(wù)配套2822.2%1916.711.2%便利店21.6%154.280.9%家居2318.3%1934.0611.3%美容86.3%1083.896.3%休閑118.7%608.823.6%服裝107.9%619.643.6%電器32.4%195.041.1%其他1814.3%1016.766.0%小計126100.0%17072.02100.0%業(yè)態(tài)組合面積積比例：面積比例超市,17.10%餐飲,38.80%服務(wù)配套,11.20%便利店,0.90%家居,11.30%電器,1.10%其他,6.00%服裝,3.60%休閑,3.60%美容,6.30%超市餐飲服務(wù)配套便利店家居美容休閑服裝電器其他綜合大樓半地地下層已規(guī)劃劃3000平米的社區(qū)標(biāo)標(biāo)超，那么商商業(yè)街的基本本業(yè)態(tài)組合為為：較大規(guī)模的餐餐飲及美容、、生活配套及及其他該部分功能定定位為：整體功能定位位為：既能充分滿足足本社區(qū)居民民日常生活消消費，又對外外部消費群具具有強大吸引引力，極具包包容性的特色色組團式商業(yè)業(yè)街，整體功功能為：超市＋日常購購物＋特色餐餐飲＋美容休休閑業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃在解決業(yè)態(tài)的的分布之前，，首先應(yīng)該明明確整體商業(yè)的布布點形式根據(jù)我們的研研究結(jié)果，社社區(qū)商業(yè)的布布點可以分為為以下四種類型型：類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。圈地街鋪型

入口街鋪型

入口集中型以點帶面型業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合研究成果果，本項目商商業(yè)分布形式式為入口集中型：業(yè)態(tài)規(guī)劃結(jié)合項目整體體商業(yè)布點，，業(yè)態(tài)布局應(yīng)應(yīng)該遵循的原原則主要有以以下所列：總體原則：在商業(yè)布點時時，盡量優(yōu)先先考慮服務(wù)配配套類業(yè)態(tài)的的位置，布點點標(biāo)準(zhǔn)一是為為了方便社區(qū)區(qū)及周邊居民民的消費，同時時需考慮龍頭頭商家對其它它小商家的帶帶動作用；展示面良好位位置商鋪，留留予形象較好好，影響力較較大的品牌商商家，提升整整體商業(yè)形象象；運用發(fā)展的眼眼光，滿足現(xiàn)現(xiàn)狀需求，緊緊貼規(guī)劃利好好，把握未來來發(fā)展趨勢，，持續(xù)經(jīng)營。。業(yè)態(tài)規(guī)劃人流動線分析析：業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃思路路：其他商業(yè)已有有自己的規(guī)劃劃，本次只討討論3、4號樓商業(yè)部分分3號樓：為內(nèi)街，對外外昭示效果欠欠佳；鋪位進深相對對4號樓較淺；應(yīng)將配套性質(zhì)質(zhì)較強的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃于此，，輔以精品、、服飾、形象象展示店及部部分西餐酒吧吧4號樓：均臨深惠路，，對外昭示效效果佳；靠近規(guī)劃地鐵鐵三號線育馬馬場站出入口口；為過往人流最最密集區(qū)域；；鋪位進深相對對3號樓較深；應(yīng)該將外向性性質(zhì)較強的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃于此此：餐飲、美容/足浴/茶藝業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街目標(biāo)商家類別代碼名稱餐飲CY真功夫、山天野山菌/KOSMO咖啡、舞鶴料理、冰冰糖水店、關(guān)東風(fēng)餐館、砂鍋粥、九鳳鳥、比薩、KFC、湘江老廚、腸粉王、客家菜、小肥?；疱?、四川豆花、雨化西餐廳、名典咖啡、紅螞蟻、清涼鈣骨館、成都小吃家居JJ施華云頂、穗寶、艾佳廚柜、雅蘭、豪宅家私、寶特防爆膜、家的感覺、帝揚燈飾、雅安居、美舒布藝、特藝達裝飾、楓葉裝飾、三葉門窗公司、大鑫元、麗景裝飾、富杰斯裝飾、馨庭名、北新裝飾、金海鵬、意德廚柜、羅蘭床上用品、經(jīng)典飾家、窗簾布藝美容休閑MR&XX發(fā)軒名店、自然美、匯美名店、詩蔓美容、逍遙養(yǎng)生堂、出發(fā)點美發(fā)、雪天使、休閑驛站、休閑街配套及其它FW&QT便利店、萬店通、友華空調(diào)、電器、海爾電器、萬科租賃中心、花藝畫廊、四季果園、怡寶、水管家、趣味書吧、質(zhì)的主張（面包）、小白兔干洗、濤影影音制作、一致藥店、萬澤醫(yī)藥、三春輝書店、博士眼鏡、非靚皮具維護、一縷幽香花店、柯達沖印、郵局、園藝、屈臣氏水店、雪貝爾、頂好面包、久美書店、音像制品、福利彩票、千百度花藝、中國銀行、雪麗阿姨、語言培訓(xùn)真絲服裝、芬怡內(nèi)衣、舒兒寶、尤可服飾、莎嘉服飾、Jessick女裝、愛特愛服飾、深圳車港、貝蒂童裝、卡通寶貝、優(yōu)美世界、蒙牛乳業(yè)、藍通王、柏斯信邦、Dolcevita雪糕、陳同春涼茶、張裕酒專賣、萬盛商行、七度銀飾、煌上煌、深安名茶、特百惠精品、品質(zhì)生活（天工坊）、風(fēng)之谷精品、雪蛤膏專買、雪菲婭、香格里拉紅酒、圣駿水晶、新貴精品備注：此商家家名錄為部分分備選商家，，依實際操作作再作調(diào)整價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調(diào)研招商實施價格策略通過對橫崗商商業(yè)租金及售售價的調(diào)研，，結(jié)合本項目目的實際情況況，利用市場場比較法，估估算出項目當(dāng)當(dāng)前租賃價格格和銷售價格格為：租金一層租金：50—60元/m2/月二層租金：25-30元/㎡/月售價一層售價：16000—18000元/㎡二層售價：8000—9000元/㎡鑒于目前周邊邊商業(yè)氛圍尚尚未形成，故故在前期租金金及售價相對對較低，主要要目的在于培培育市場，考考慮未來別墅墅社區(qū)高端客客戶消費群眾眾多，地鐵3號線六約站口口商業(yè)物業(yè)，，其價值主要要在2－3年后地鐵即將將開通時得以以體現(xiàn)，因此此這一售價在在較為合理水水平區(qū)間。價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調(diào)研招商實施招商方案需要明確的問題招商策略推廣策略招商手段招商周期及時間節(jié)點推廣思路媒體策略分階段媒體組合招商實施招商實施一招商商開展前應(yīng)明明確的問題問題1.步行街二層的的人流引導(dǎo)功功能欠缺，現(xiàn)現(xiàn)有通道及樓樓梯不適用于于商業(yè)；應(yīng)對之策：加加建/改建問題2.一層街鋪是否否建有煙道及及隔油池等可可供餐飲所用用設(shè)施；應(yīng)對之策：明明確并加建問題3.步行街車位不不足，且廣場場綠化面積過過大影響商業(yè)業(yè)功能；應(yīng)對之策：縮縮小廣場綠化化面積問題4.步行街雖位于于深惠路邊，，但缺乏傳播播載體；應(yīng)對之策：增增設(shè)廣告位及及導(dǎo)視牌問題5.綜合大樓標(biāo)高高與商業(yè)街之之間的人流互互動問題；應(yīng)對之策：可可否加建通道道或采取其他他措施溝通兩兩邊人流。招商策略總體思路：以以品牌商家或或大商家增強強鞏固小商家家及投資者信信心。商業(yè)街先行主力店及及品牌商家招招商，借此增增強小商家對對本項目投資資的信心，在一定程度上上提升商業(yè)的的價值。綜合樓對超市、大型型酒樓商家進進行重點招商商，吸引其他他餐飲商家進進駐本項目，目前超市市招商已經(jīng)完完成。1招商手段招商實施招商實施2招商周期及時時間節(jié)點商業(yè)項目營銷銷的原則一般般是招商先行行或與銷售同同時進行，這這樣有利于銷銷售和提升商商業(yè)的價值，，基于以上原原則，本項目目招商周期及及時間節(jié)點有有利于商業(yè)的的銷售。主力店招商：：2006年12月23日－2007年1月31日目標(biāo)標(biāo)：完成成主力店及品品牌商家招商商工作備注注：主力力商家成功引引進后即可開開盤銷售普通商家招商商：2006年12月23日－2007年3月30日目標(biāo)標(biāo)：完成普通通商家招商的的80％招商收尾：2007年4月1日－2007年6月30日目標(biāo)標(biāo)：完完成項目招商商進度的90％－95％招商推廣策略略：此處省略，與與商鋪銷售推推廣一起考慮慮招商實施價格策略營銷推廣目錄物業(yè)定位市場調(diào)研招商實施推廣組合核心賣點現(xiàn)場包裝營銷推廣時間節(jié)點物料準(zhǔn)備營銷推廣項目核心賣點點：深圳唯一雙別別墅配套商業(yè)業(yè)街：業(yè)振城，54萬平米華南首首席townhouse大型高尚住宅宅社區(qū)，大山山地，中海地地產(chǎn)打造的新新奢華體驗山山地別墅社區(qū)區(qū)，高端住宅宅區(qū)中的稀缺缺特色風(fēng)情商商業(yè)街；60萬高收入人群群帶來強勁消消費力：業(yè)振城、大山山地、128改造、港鐵公公司四大高檔檔地產(chǎn)項目齊齊聚，周邊眾眾多橫崗世界界級制造業(yè)財財富人士；深惠路旁地鐵鐵上蓋商業(yè)：距地鐵3號線六約站口口僅30米，近距離接接駁深惠路和和梧桐路公交交總站，超便便捷交通，主主導(dǎo)商業(yè)潮流流；2萬平米獨立商商鋪雙街：2萬平米超大規(guī)規(guī)模商業(yè)，純純街鋪、內(nèi)外外街設(shè)計，全全開放步行街街區(qū)，突顯休休閑購物風(fēng)情情，優(yōu)勢劣勢商家按照科學(xué)學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃劃進行布局，，有利于后期期統(tǒng)一經(jīng)營管管理；投資者買鋪之之后很快能夠夠收到投資回回報，對其具具有較大的吸吸引力。招商進度直接接影響到商鋪鋪的銷售進度度；招商本身存在在風(fēng)險，也給給銷售帶來了了一定的不可可預(yù)見性。帶租約銷售的的優(yōu)劣勢分析析營銷推廣鑒于商業(yè)街已已被一分為二二，整體統(tǒng)一一經(jīng)營的可能能性不存在，，現(xiàn)階段招商商有一定的難度，，為加快回收收資金，我司司建議采取直直接銷售的方方式。營銷推廣時間節(jié)點：公開發(fā)售：2007年1月8日客戶咨詢：2006年12月11日——2007年1月7日營銷活動：2006年12月23日業(yè)振城圣誕誕節(jié)業(yè)主活動動，活動期間間進行商業(yè)街的推介營銷時間：2006年12月23日——2007年1月28日，業(yè)主意見見征集，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)業(yè)振城之美征征文活動，期期間重點向別別墅業(yè)主中的的投資客戶進進行宣傳從產(chǎn)品推廣和和積累客戶要要求出發(fā)，公公開發(fā)售前30－40天的前期準(zhǔn)備備階段是必須須的，如太早早銷售，信息息傳遞及客戶戶積累工作將將受到影響，，因此建議以以春節(jié)前元旦旦為重要時間間節(jié)點，安排排商業(yè)街營銷銷工作計劃營銷推廣現(xiàn)場包裝對3、4號樓商業(yè)街進進行全新的包包裝，特別是是面向深惠路路一側(cè)的櫥窗窗展示效果，，商業(yè)步行內(nèi)內(nèi)街歐式休閑閑風(fēng)情氛圍營營造，花箱和和路旗的布置置，商鋪招牌牌燈箱統(tǒng)一形形象。1、會所所銷售售中心心正面面懸掛掛條幅幅：包包括商業(yè)街街銷售售賣點點、電電話等等信息息；2、商業(yè)業(yè)街四四號樓樓樓體體上，，懸掛掛大型型宣傳傳噴繪繪條幅幅，發(fā)發(fā)布商商業(yè)街街銷售售信息息；3、在梧梧桐路路入口口，設(shè)設(shè)立商商業(yè)街街指示示牌，，對客客戶進進行明明確的的引導(dǎo)導(dǎo)為節(jié)約約營銷銷成本本，建建議不不再重重新裝裝修商商業(yè)街街銷售售中心心，與與別墅墅共用用一個個銷售售現(xiàn)場場，增增加商商業(yè)宣宣傳的的元素素，由由于商商鋪推推廣期期間，，業(yè)振振城也也舉辦辦業(yè)主主活動動，現(xiàn)現(xiàn)場節(jié)節(jié)日氛氛圍烘烘托可可借助助圣誕誕節(jié)包包裝，，不必必重復(fù)復(fù)包裝裝。營銷推推廣推廣組組合在商業(yè)業(yè)街的的宣傳傳上，，采取取平面面媒體體、DM和短信信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、戶外外廣告告相結(jié)結(jié)合的的組合合方式式，在在做好好吸引引新客客戶的的同時時，重重點吸吸引業(yè)業(yè)振城城別墅墅老客客戶的的關(guān)注注，借借助12月份的的業(yè)主主活動動，將將商鋪鋪的推推介融融入其其中。。推廣主主題營銷推推廣社區(qū)商商機財財富高高地社區(qū)商業(yè)時代項目區(qū)位優(yōu)勢項目特點分析城市動脈財富源泉豪宅相伴致富起點社區(qū)商業(yè)聚富時代誠意登登記期期間強銷期期間持銷期期間物料準(zhǔn)準(zhǔn)備營銷推推廣序號物料名稱數(shù)量完成時間負(fù)責(zé)單位１海報、DM待定12月中旬

尊天、廣告公司２宣傳單頁待定3報版及戶外廣告設(shè)計

12月中旬4銷售現(xiàn)場布置

12月中旬尊天、廣告公司5銷售物料（另附）價格表、付款方式、認(rèn)購書、相關(guān)費用資料等12月底發(fā)展商、尊天、廣告公司、制作公司謝謝謝！！深圳市市尊天天地產(chǎn)產(chǎn)咨詢詢有限限公司司深圳市市深南南大道道6017號都市市陽光光A座9-10層0755-820488899、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。08:12:2008:12:2008:1212/22/20228:12:20AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2208:12:2008:12Dec-2222-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。08:12:2008:12:2008:12Thursday,December22,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2208:12:2008:12:20December22,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。22十二二月20228:12:20上上午08:12:2012月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月228:12上上午午12月月-2208:12December22,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/228:12:2008:12:2022December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。8:12:20上午午8:12上午午08:12:2012月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止