同策-沈陽王寶石寨村地塊高端項目可研-前期策劃

王寶石寨村地塊可研分析壹、項目的戰(zhàn)略選擇貳、項目的整體定位叁、物業(yè)發(fā)展建議前期顧問報告主要內容行業(yè)市場競爭1.沈陽市場分析2.區(qū)域市場分析3.細分市場分析戰(zhàn)略選擇1.大盤開發(fā)2.低端開發(fā)3.其他1.城市背景2.消費結構背景3.政策背景宏觀界定自身條件解讀本案發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略選擇思考路徑未來1-3年市場判斷宏觀界定PART1一、城市宏觀背景分析沈陽城市總體規(guī)劃沈陽城市總體經(jīng)濟狀況城市戰(zhàn)略價值：2003年提出規(guī)劃思路，2007年8月，《東北地區(qū)振興規(guī)劃》獲得國務院批復?！稏|北地區(qū)振興規(guī)劃》以“一條主線”、“六個加快”為核心展開，即：以促進老工業(yè)基地振興為主線，加快改革開放步伐、加快結構調整與升級、加快區(qū)域合作進程、加快資源枯竭型城市經(jīng)濟轉型、加快建設資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會、加快發(fā)展教育衛(wèi)生文化體育等各項社會事業(yè)。政府期待將經(jīng)過10年到15年的努力，實現(xiàn)東北地區(qū)的全面振興。GDP和工業(yè)增加值由改革開放初的近15%和20%下降到現(xiàn)在的10%以下。2008年東北三省地區(qū)生產(chǎn)總值占全國的比重升至8.62%，比2007年高出0.14個百分點。珠三角長三角環(huán)渤海第四極

國家將構筑一個包括內蒙古東部五盟市在內的東北經(jīng)濟圈，使其成為繼長三角、珠三角及環(huán)渤海經(jīng)濟圈之后的第四個中國經(jīng)濟增長極。該規(guī)劃中，明確了東北地區(qū)“三縱五橫”的空間發(fā)展格局，“三縱”為哈大經(jīng)濟帶、東部通道沿線、齊齊哈爾-赤峰；“五橫”為沿海經(jīng)濟帶、綏芬河-滿洲里、琿春-阿爾山、丹東-霍林河、錦州-錫林浩特，并提出優(yōu)先發(fā)展哈大經(jīng)濟帶。關鍵結論——戰(zhàn)略推動城市經(jīng)濟進一步發(fā)展，另一方面城市吸引力不斷增強，將不斷吸納大量的人流和財源。東北最大的重工業(yè)城市城市區(qū)位東北亞經(jīng)濟圈由中國、俄羅斯、日本、韓國、朝鮮和蒙古六國組成的東北亞區(qū)域經(jīng)濟一體化有利于區(qū)域內所有國家的經(jīng)濟發(fā)展。沈陽依托其區(qū)位的優(yōu)勢，成為了中國與“東北亞經(jīng)濟圈”互動的前沿，沈陽將獲得更大的國際認同和市場發(fā)展空間。以沈陽為中心，飛行２小時、直徑1,000公里范圍內，分布著天津、漢城、青島、長春、哈爾濱等６大城市，構成了東北亞人口經(jīng)濟規(guī)模較大、對外貿(mào)易活躍、發(fā)展?jié)摿Υ蟮摹耙蝗战?jīng)濟圈”和城市群。沈陽渤海經(jīng)濟圈由遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海經(jīng)濟帶，擁有豐富的人才資源，自然資源和完備的工業(yè)體系。渤海經(jīng)濟圈將是繼珠三角、長三角之后又一個崛起的經(jīng)濟區(qū)。沈陽發(fā)展戰(zhàn)略地位城市區(qū)位日沈陽經(jīng)濟區(qū)為國家綜合配套改革試驗區(qū)終獲批準沈陽經(jīng)濟區(qū)以沈陽為中心，包括鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺共８個城市，通過中心城市沈陽的經(jīng)濟輻射和吸引，與周圍經(jīng)濟社會活動緊密聯(lián)系的地區(qū)形成的“區(qū)域經(jīng)濟共同體”。

沈陽經(jīng)濟區(qū)是我國重要的重化工業(yè)發(fā)展基地之一，是東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要區(qū)域和遼寧省的經(jīng)濟核心地帶。全區(qū)總面積75402平方公里，占全省的50.95%；總人口2362萬人，占全省的54.9%。實現(xiàn)沈陽經(jīng)濟區(qū)的12個一體化，·推進戶籍管理一體化、推進社保一體化、推進沈撫鐵電信一體化、推進工商管理一體化、推進旅游市場一體化、推進房地產(chǎn)市場一體化、推進商貿(mào)流通一體化、推進金融服務一體化、推進人才服務一體化、推進城鄉(xiāng)基礎教育一體化、推進交通一體化、推進生態(tài)環(huán)保一體化。沈陽經(jīng)濟區(qū)核心地位城市地位關鍵結論——對周邊城市吸引力和向心力逐漸放大，未來外來人口將明顯放量。

7200年前人類在此農(nóng)耕漁獵，繁衍生息，創(chuàng)造出新樂文化春秋戰(zhàn)國時期燕國的重鎮(zhèn)公元前221年秦始皇統(tǒng)一中國后，分天下為36郡，沈陽隸屬遼東郡西漢時期沈陽已具有城市輪廓，稱為“侯城”唐代改稱“沈州”公元921年遼太祖移民到此，修筑土城，生產(chǎn)隨之發(fā)展金代時期金太祖攻占沈州，沿用“沈州”之名

1296年元代重建土城，改沈洲為“沈陽路”，歸遼陽行省管轄。由于沈陽地處沈水（渾河）之北，以中國傳統(tǒng)方位論，即“山北為陰，水北為陽”，故改沈洲為沈陽。從此，“沈陽”這一名稱正式出現(xiàn)在史料上，距今已有七百余年的歷史。

1386年明朝改稱“沈陽路”為“沈陽中衛(wèi)”

1625年清太祖努爾哈赤把都城從遼陽遷到沈陽，并在沈陽城內著手修建皇宮（今沈陽故宮）。

1634年清太宗皇太極改稱沈陽為“盛京”

1644年清朝遷都北京后，沈陽為陪都

1657年清朝以“奉天承運”之意在沈陽設奉天府，沈陽又名“奉天”

1911年辛亥革命后，沈陽成為奉系軍閥統(tǒng)治的首府。

1923年正式設立奉天市政公所，沈陽首次出現(xiàn)市的建制

1929年張學良在“東北易幟”后，改“奉天市”為“沈陽市”

1931年日本帝國主義發(fā)動“九·一八事變”并侵占沈陽后，改為“奉天市”

1945年抗日戰(zhàn)爭勝利，“奉天市”恢復“沈陽市”名稱

1948年11月2日沈陽正式解放

1953年沈陽市改為中央直轄市

1954年沈陽市改為遼寧省轄市

1964年中共遼寧省委決定設立沈陽專區(qū)

1993年原鐵嶺市的法庫、康平縣劃歸沈陽管轄，新民縣撤縣建市“一朝發(fā)祥地，兩代帝王都”歷史沿革關鍵結論——清朝文化發(fā)祥地，人杰地靈。沈陽，遼寧省省會，中國十大城市之一，中國15個副省級城市之一，中國七大區(qū)域中心城市之一，中國特大城市，東北地區(qū)最大的國際大都市，東北地區(qū)政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。沈陽概況行政區(qū)劃分關鍵結論——沈陽居住人口過1000萬，進入千萬級人口城市行列。10區(qū)3縣1縣級市市轄區(qū)市五區(qū)（和和平區(qū)，沈沈河區(qū)，皇皇姑區(qū)，鐵鐵西區(qū)，大大東區(qū)）；；郊區(qū)（于洪洪區(qū)，沈陽陽棋盤山國國際風景旅旅游開發(fā)區(qū)區(qū)，蘇家屯屯區(qū)，沈北北新區(qū)，，大渾南新新區(qū)）?？h：遼中縣，，康平縣，，法庫縣；；縣級市：新民市沈陽市中心心城區(qū)范圍為1150平方公里由中部的核核心區(qū)、南南部蘇家屯屯副城、東東部棋盤山山風景區(qū)副副城、西部部張士經(jīng)濟濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)副城、、北部虎石石臺副城以以及道義、、汪家兩個個邊緣組團團構成松散散的組團式式布局形式式結構。10區(qū)3縣1縣級市行政區(qū)劃分分注：2010.2月前各區(qū)面積及及人口行政區(qū)劃分分金廊南帶北帶長江都市商貿(mào)中心北站都市商貿(mào)中心東城都市商貿(mào)中心皇城都市商貿(mào)中心興工都市商貿(mào)中心太原街都市商貿(mào)中心五里河都市商貿(mào)中心渾南都市商貿(mào)中心南部：大渾南城市新中心；隨空港、全運村的建設，城市重心逐步南移，帶動渾南地區(qū)的穩(wěn)步發(fā)展，以居住配套及商業(yè)配套為主的行政文化中心。北部：沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū);東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國家級農(nóng)產(chǎn)品加工基地,依托政府辦公區(qū),形成以生活配套及政務配套為主的商業(yè)中心。西部：沈西工業(yè)走廊;裝備制造核心區(qū)、化學工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū),隨鐵西工業(yè)區(qū)的復興，形成以興工都市商貿(mào)中心為核心的商業(yè)區(qū)。東部：東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū);依托棋盤山國際風景旅游區(qū)，國內外知名的旅游度假區(qū)，結合悠久的歷史文脈形成以旅游、文化為主的商業(yè)中心。沈陽城市發(fā)發(fā)展空間規(guī)規(guī)劃城市規(guī)劃關鍵結論——商業(yè)配套不不完善，抑抑制了城市市擴容的進進程；本區(qū)區(qū)域配套尚尚處空白，，未來中海海城商業(yè)配配套將是區(qū)區(qū)域重要配配套。城區(qū)定位屬屬性城市規(guī)劃城區(qū)格局：：5大核心區(qū)、、4大副城區(qū)、、6大新城5大核心區(qū)：：中部的5大核心城區(qū)區(qū)4大副城區(qū)南部蘇家屯屯副城；東東部棋盤山山風景區(qū)副副城；西部部張士經(jīng)濟濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)副城；；北部虎石石臺副城以以及道義、、汪家兩個個邊緣組團團6大新城區(qū)渾南新城沈北新城長白島新城城丁香湖新城城于洪新城鐵西新城丁香湖新城北李官于洪新城新興的西部經(jīng)濟牽頭區(qū)域教育文化區(qū)（房地產(chǎn)價值最為堅挺）國務院批準的中國第四個新區(qū)——沈北新區(qū)（生態(tài)城區(qū)）新型工業(yè)城區(qū)，物流產(chǎn)業(yè)集散地沈陽新興居住區(qū)域工業(yè)區(qū)沈陽南部城區(qū)新城核心區(qū)，高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)，高端住宅區(qū)沈陽東部城區(qū)，風景旅游區(qū)，高檔別墅密集區(qū)北沈陽生態(tài)宜居城區(qū)中心城區(qū)，沈陽最早的富人區(qū)中心城區(qū)，金融商貿(mào)中心，沈陽最早的富人區(qū)沈陽西部城區(qū)長白島新興高尚居住島西部工業(yè)區(qū)鐵西新城西部工業(yè)區(qū)關鍵結論——新城規(guī)劃作作為中心城城區(qū)逐步外外擴的重要要步驟；未未來1-3年房地產(chǎn)熱熱點區(qū)域將將是在二環(huán)環(huán)三環(huán)之間間。四區(qū)城市新都心區(qū)文體、展示中心區(qū)中央商務區(qū)省級行政文化中心區(qū)北陵大街—青年大街一軸九節(jié)點北陵公園濱河市府廣場渾南中心區(qū)展覽館彩電塔北站北出口北站五里河體育場CAD行政文化中中心CBD中央商務區(qū)區(qū)CCD文體、展示示中心區(qū)城市新都心心區(qū)金廊是城市市服務功能能的載體，，集聚了金金融貿(mào)易、、商務辦公公、公司總總部、科技技會展、文文體休閑、、現(xiàn)代生活活等功能。。中央都市走走廊-金廊規(guī)劃城市規(guī)劃關鍵結論——南北向空間間大于東西西向發(fā)展，，本案距離離CAD和CBD僅10-25分鐘左右車車程，導入入此區(qū)域辦辦公人群更更加便利。。九節(jié)點北陵公園濱河市府廣場渾南中心區(qū)展覽館彩電塔北站北出口北站五里河體育場九節(jié)點：⑴北陵公園園周邊地區(qū)區(qū)——為省級行政政辦公及服服務、商務務辦公、生生態(tài)公園，，重點建設設環(huán)境、營營造文化、、辦公氛圍圍。⑵北站北出出口地區(qū)——為中央商務務區(qū)及沈陽陽北站配套套服務區(qū)。。重點建設設酒店賓館館、商業(yè)、、辦公等功功能。⑶北站地區(qū)區(qū)——CBD的核心區(qū)段段之一，重重點建設設金融、貿(mào)貿(mào)易、商務務等功能，，建筑以高層層為主，提提高容積率率，打造區(qū)區(qū)域中心節(jié)節(jié)點。⑷市府廣場場地區(qū)——發(fā)展商務辦辦公、信息息貿(mào)易等現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)業(yè)。⑸彩電塔地地區(qū)——重點營造環(huán)環(huán)境，重點點發(fā)展傳媒媒、信息交交易等。⑹展覽館地地區(qū)——形成綜合會會展區(qū)，舉舉辦中小型型及專業(yè)展展覽，盡可可能營造開開敞的空間間景觀。⑺五里河體體育場地區(qū)區(qū)——文化、體育育休閑中心心，整合周周邊資源，，繼續(xù)建設設大型文化化設施，完完善文體、、休閑服務務功能。⑻濱河地區(qū)區(qū)——重點建設青青年大街與與渾河交叉叉處區(qū)域，，創(chuàng)造良好好的濱河景景觀和城市市意象，重重點發(fā)展酒酒店服務、、文化娛樂樂、旅游等等功能。⑼渾南中心心區(qū)——重點打造未未來面向東東北亞的國國際性、以以高科技為為依托的金金融貿(mào)易、、商務辦公公、文化會會展平臺。。中央都市走走廊-金廊規(guī)劃城市規(guī)劃關鍵結論——北陵公園和和北站區(qū)域域辦公人群群多數(shù)為““三高”人人群。沈陽將引進進1000億以上的資資金，將渾渾河建設成成國內著名名的風景區(qū)區(qū)。在全長52公里的沈陽陽內河濱水水帶上，結結合開發(fā)歷歷史文化旅旅游景觀，，重點在棋盤盤山國際旅旅游風景區(qū)區(qū)、沈陽植植物園、東東陵新城、、渾南都市市商貿(mào)中心心、長白新新城、蘇家家屯新城、、鐵西區(qū)等等7個節(jié)點建設設獨具特色色的生態(tài)商商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶帶。渾河水利風風景區(qū)整體體上規(guī)劃出出渾河水上上活動中心心區(qū)、東部部文化生態(tài)態(tài)旅游區(qū)、、西部自然然生態(tài)旅游游區(qū)三大功功能區(qū)。渾河水上活活動中心區(qū)區(qū)長為16.8公里，當年年這條因為為運輸繁忙忙而著名的的黃金水道道，將成為為中外游客客游覽沈陽陽的首選風風景。根據(jù)據(jù)規(guī)劃，這這里將建成成多樣的水水上休閑活活動場所，，進行“印印象?沈陽”大型型水上表演演，及多種種重大的水水上、冰上上運動賽事事。人文生態(tài)走走廊-銀帶規(guī)劃城市規(guī)劃2013年全運會舉舉辦，促成成了大渾南南規(guī)劃。大渾南將成成大渾南要要建設成為為新沈陽行行政科技文文化中心，，也是新沈沈陽的城市市門戶；輻輻射整個沈沈陽經(jīng)濟區(qū)區(qū)，全力打打造創(chuàng)新、、綠色、和和諧的“第第三代城市市”。大渾南-新中心城市規(guī)劃關鍵結論——近幾年城市市發(fā)展重心心向南已成成定局。多渠道連接接沈陽市區(qū)區(qū)和渾南新新區(qū)大渾南-新中心交通通城市規(guī)劃帶動城市房房價和房地地產(chǎn)快速發(fā)發(fā)展2013年全運會2013年遼寧省舉舉辦第十二二屆全運會會，沈陽作作為主賽區(qū)區(qū)將承擔近近60%的比賽項目目，將帶動動渾南乃至至全市基礎礎配套設施施和體育設設施配套，，將城市建建設推進3-5年，城市發(fā)發(fā)展速度將將提速；從從而帶動房房地產(chǎn)成交交和價格上上漲。關鍵結論——全運會契機機為沈陽帶帶來很多投投資資金和和投資人群群，也將加加快城市建建設速度，，從而拉升升沈陽房價價，在2013年前后后將出出現(xiàn)土土地價價格一一波大大幅上上漲。。2013年遼寧寧省成成功承承辦第第十二二屆全全運會會，在在沈陽陽舉行行60%的競賽賽項目目。全運會會將讓讓大渾渾南、、沈陽陽的區(qū)區(qū)域城城市建建設加加快2~3年；本區(qū)域域主干干道路路建設設，帶帶來出出行便便利；；沈陽未未來1-3年房地地產(chǎn)價價格上上漲速速度將將成倍倍提升升2013年前完完成工工程推進配配套建建設，，沈陽陽房價價上漲漲助推推劑2013年全運運會關鍵結結論——奧運板板塊和和渾南南區(qū)域域將成成最大大受益益者，，其他他板塊塊間接接受益益。全運會會助推推效應應下，，濟南南房地地產(chǎn)量量價變變化全運會會案例例借鑒鑒2009年濟南南受房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)大勢上行影影響及全運運會的的雙重重利好好帶動動，樓樓市成交量量及成成交價價格均均創(chuàng)造造了歷史新新高，，下半年年價格格攀升升幅度度空前前，以以往相相對保保守、、平穩(wěn)穩(wěn)的市市場特特征大大為改改觀。。十一一屆全全運會會的成成功舉舉辦，，不僅僅為濟濟南城城市基基礎設設施建建設創(chuàng)創(chuàng)造了了契機機，也也成為為帶動動相關關片區(qū)區(qū)發(fā)展展的助助力器器。關鍵結結論：：濟南南全運運會對對房價價形成成帶動動作用用,對房價價具有有1-2%的助推推作用用。“一核””：沈沈陽打打造東東北亞亞國際際性中中心城城市“五帶帶”：：形成成25座新城城和8個新市市鎮(zhèn)沈陽-撫順城城際連連接帶帶將大力發(fā)發(fā)展先先進裝裝備制制造業(yè)業(yè)、新新材料料產(chǎn)業(yè)業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服服務業(yè)業(yè)，加加速推推進沈沈陽與與撫順順同城城化發(fā)發(fā)展。。沈陽-本溪城城際連連接帶帶重點發(fā)發(fā)展電電子信信息、、航空空制造造和生生物醫(yī)醫(yī)藥產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，大力力發(fā)展展新型型旅游游休閑閑服務務業(yè)，，開發(fā)發(fā)建設設本溪溪生態(tài)態(tài)新城城。沈陽-阜新城城際連連接帶帶大力發(fā)發(fā)展林林產(chǎn)品品加工工、新新型能能源、、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品深深加工工和裝裝備制制造配配套產(chǎn)產(chǎn)業(yè).沈陽-遼陽-鞍山-營口城城際連連接帶帶發(fā)揮已已有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地和和營口口港的的雙重重優(yōu)勢勢，重重點發(fā)發(fā)展裝裝備制制造、、鋼鐵鐵深加加工、、石化化產(chǎn)業(yè)業(yè)，開開發(fā)建建設鞍鞍海經(jīng)經(jīng)濟帶帶、遼遼陽河河東新新城。。沈陽-鐵嶺城城際連連接帶帶將加快快城市市功能能延伸伸，重重點建建設專專用車車改裝裝產(chǎn)業(yè)業(yè)，發(fā)發(fā)展光光電信信息、、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品深深加工工和現(xiàn)現(xiàn)代物物流服服務業(yè)業(yè)“十群群”：：打造造十個個重點點產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群沈西先先進裝裝備制制造業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群；沈沈陽航航空制制造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集群；；沈陽陽渾南南電子子信息息產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群；鞍鞍山達達道灣灣鋼鐵鐵深加加工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集群；；撫順順新材材料產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集群；；本溪溪生物物制藥藥產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群；營營口仙仙人島島石化化產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群；遼遼陽芳芳烴及及化纖纖原料料產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群；鐵鐵嶺專專用車車產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群；阜阜新彰彰武林林產(chǎn)品品加工工產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群?！耙缓恕?、五帶帶、十十群””沈陽陽經(jīng)濟濟區(qū)規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃關鍵結結論——本案處處于沈沈阜經(jīng)經(jīng)濟帶帶節(jié)點點位置置，未未來經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支支撐明明顯。。沈陽是是東北北地區(qū)區(qū)最大大的交交通樞樞紐中中心。。高速速公路路四通通八達達，通通往全全省各各市和和北京京、天天津、、長春春、哈哈爾濱濱等地地都可可“朝朝發(fā)夕夕至””。沈沈陽有有5條干線線在此此交匯匯并連連接著著8條支線線，通通往全全國各各地，，是國國際聯(lián)聯(lián)運通通往朝朝鮮、、俄羅羅斯的的必經(jīng)經(jīng)之路路。沈陽桃桃仙國國際機機場是是東北北地區(qū)區(qū)最大大的航航空港港，位位于沈沈陽都都市圈圈（沈沈陽、、撫順順、本本溪、、遼陽陽、鞍鞍山、、鐵嶺嶺、阜阜新八八市））的中中心地地帶，，距沈沈陽市市中心心22公里。。沈陽遼寧省省乃至至大東東北區(qū)區(qū)最大大交通通樞紐紐中心心交通規(guī)規(guī)劃關鍵結結論——東北區(qū)區(qū)交通通樞紐紐中心心城市市，東東北經(jīng)經(jīng)濟名名副其其實的的龍頭頭城市市。資料來來源：：沈陽陽市規(guī)規(guī)劃和和國土土資源源局未來對對外交交通改改善：：規(guī)劃建建設城城市四四環(huán)、、五環(huán)環(huán)、六六環(huán)和和環(huán)省省經(jīng)濟濟區(qū)高高速公公路四環(huán)高高速公公路：：規(guī)劃劃里程程為135公里，，是沈沈陽三三環(huán)高高速公公路的的延伸伸和南南拓，，主要要是用用高速速公路路把沈沈陽周周邊的的各個個行政政區(qū)、、鄉(xiāng)等等連接接起來來，促促進沈沈陽快快速發(fā)發(fā)展五環(huán)環(huán)（（中中期期））：：路路線線全全長長215公里里，，由由省省級級干干線線公公路路十十大大線線連連接接三三臺臺子子、、法法哈哈牛牛、、高高花花、、彰彰驛驛、、紅紅菱菱等等鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的公公路路形形成成。。環(huán)經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)高高速速公公路路：：規(guī)規(guī)劃劃里里程程400公里里，，將將沈沈陽陽周周邊邊鞍鞍山山、、本本溪溪、、撫撫順順、、遼遼陽陽、、鐵鐵嶺嶺5個主主要要城城市市連連接接起起來來，，并并與與沈沈鐵鐵、、沈沈通通、、沈沈撫撫、、沈沈丹丹、、沈沈大大、、京京沈沈6條放放射射狀狀高高速速公公路路互互通通互互連連。。城市市主主要要道道路路規(guī)規(guī)劃劃建建設設市區(qū)區(qū)道道路路規(guī)規(guī)劃劃關鍵鍵結結論論———與周周邊邊城城市市密密切切的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)規(guī)規(guī)劃劃和和六六環(huán)環(huán)規(guī)規(guī)劃劃，，對對城城市市擴擴容容及及吸吸納納周周邊邊城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人人群群具具有有很很好好的的促促進進作作用用。。京沈高高速鐵鐵路京沈高高速鐵鐵路客客運專專線是是沈陽陽進北北京的的第二二條快快速鐵鐵路通通道，，該線線路全全長687公里里，設設計時時速350公里里，經(jīng)經(jīng)過北北京、、承德德、朝朝陽、、阜新新、沈沈陽等等大中中城市市，全全程運運行時時間為為2小小時18分分，比比現(xiàn)有有的沈沈陽至至北京京動車車組還還要快快一個個半小小時，，目前前已經(jīng)經(jīng)啟動動建設設，預預計2013年通車車。未來京京沈2個半小小時到到北京京，兩兩個半半小時時到哈哈爾濱濱，一一個半半小時時到長長春，，一個個半小小時到到大連連，一一個小小時到到丹東東哈大高高速鐵鐵路哈大高高速鐵鐵路客客運專專線南南起大大連，，經(jīng)過過沈陽陽、長長春兩兩市，，北至至哈爾爾濱，，線路路縱貫貫東北北三省省，全全長900多公里里。由由大連至至哈爾爾濱只只需要要3個小時時左右右即可到到達。。全長140公里的的大連連段建建設工工程已已全線線展開開，計計劃于于2011年年底底竣工工通車車。。哈大高高速鐵鐵路由由南向向北，，設立立24個車站站：大大連站站、新新大連連站、、新普普蘭店店站、、新瓦瓦房店店站、、新鲅鲅魚圈圈站、、新蓋蓋州站站、新新營口口站、、新海海城站站、新新鞍山山站、、遼陽陽站、、沈陽陽站、、沈陽北北站、新鐵鐵嶺站站、新新開原原站、、新昌昌圖站站、新新四平平站、、新公公主嶺嶺站、、長春春西站站、長長春站站、新新德惠惠站、、新扶扶余站站、新新雙城城站、、哈爾爾濱西西站、、哈爾爾濱站站。該專線線預計計2013年竣竣工通通車，，屆時時沈陽到到大連連只需需1.5小小時。而而大連到到北京京也僅僅需4個小小時左左右。隨著遼遼寧境境內一一大批批鐵路路新建建和改改建項項目的的完成成，2013年年左右右，北北京、、沈陽陽、大大連三三城間間現(xiàn)有有的時時空距距離將將再次次拉近近，形形成““半日日交通通圈””。高速鐵鐵路規(guī)規(guī)劃建建設高鐵規(guī)規(guī)劃關鍵結結論——高鐵建建設擴擴大沈沈陽經(jīng)經(jīng)濟2小時經(jīng)經(jīng)濟圈圈輻射射面，，經(jīng)濟濟活動動將更更加頻頻繁。。沈陽進進入地地鐵時時代軌道交交通規(guī)規(guī)劃關鍵結結論—地鐵對對城市市南北北向發(fā)發(fā)展有有利，，本案案未來來地鐵鐵效應應在未未來1-3年內對對板塊塊影響響將釋釋放。。資料來來源：：沈陽陽地鐵鐵網(wǎng)按照沈沈陽市市政府府要求求，沈沈陽市市第二二批快快速軌軌道交交通建建設規(guī)規(guī)劃年年限為為2009年至2020年，到到2020年沈陽陽地鐵鐵線網(wǎng)網(wǎng)總規(guī)規(guī)模將將達到到210公里。。沈陽地地鐵線線網(wǎng)規(guī)規(guī)劃包包括11條線路路，主主要由由“二二橫、、三縱縱、兩兩L”等線路路構成成，近近期建建設方方案體體現(xiàn)三三大功功能特特點：：在地鐵鐵1號線、、2號線十十字形形骨架架的基基礎上上，通通過導導入兩兩條L線，一一橫兩兩縱，，形成成網(wǎng)絡絡化布布局二是加加強金金廊線線、銀銀帶線線的建建設，，以南南北向向為重重點，，側重重大渾渾南，，優(yōu)化化城市市空間間結構構，帶帶動三三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)發(fā)展展三是重重點連連接沈沈陽北北站和和桃仙仙空港港，打打造東東北地地區(qū)交交通樞樞紐中中心，，合理理銜接接城際際鐵路路和市市域快快線，，推動動沈撫撫、沈沈本、、沈鞍鞍、沈沈鐵一一體化化進程程。沈陽城城市軌軌道線線路規(guī)規(guī)劃軌道交交通規(guī)規(guī)劃關鍵結結論——高鐵建建設擴擴大沈沈陽經(jīng)經(jīng)濟2小時經(jīng)經(jīng)濟圈圈輻射射面，，經(jīng)濟濟活動動將更更加頻頻繁。。根據(jù)地地鐵部部門預預測分分析到2010年，全全市日日出行行總量量將達達到1518萬人次次，有有20——30％市民民每天天乘坐坐公共共交通通工具具，這這其中中，軌軌道交交通占占5—10％。隨隨著地地鐵網(wǎng)網(wǎng)絡建建設逐逐步健健全，，換乘乘更加加方便便，乘乘坐人人數(shù)將將越來來越多多。預計到到2030年，沈沈陽日日出行行量將將達到到2049萬人次次，其其中乘乘坐公公共交交通人人數(shù)占占55％，乘乘坐地地鐵的的日出出行量量將達達到600萬人次次左右右。屆時，，地鐵鐵將成成為大大部分分沈城城普通通市民民出行行的首首選交交通工工具，，而和和地鐵鐵有并并行線線路的的公交交汽車車將配配合地地鐵合合理調調整運運營線線路。。沈陽的的地鐵鐵車選選用的的是B型車車，帶帶司機機室的的車輛輛定員員為230人，，座席席不少少于36個個，不不帶司司機室室的車車輛定定員為為245人人，座座席不不少于于42個。。沈陽陽地鐵鐵車是是按照照每平平方米米可站站立6個人人設計計的，，這樣樣的寬寬敞程程度，，保證證了乘乘客不不至于于太擁擁擠。。預測一一號線線開通通的初初期三三年內內，每日客客流量量將達達到32.98萬人人次；近期期七年年內，，將達達到每每天67.88萬人人次，，遠期期15年內內將會會達到到每天天105.37萬人人次。。預測二二號線線初期期全日客客流量量28.63萬萬人次次，遠期期全日日客流流量114.02萬萬人次次沈陽地地鐵人人流預預測軌道交交通規(guī)規(guī)劃關鍵結結論—地鐵對對沈陽陽城市市影響響將逐逐漸放放大，，未來來對地地鐵對對房價價影響響也將將放大大?！耙粎^(qū)””——沈陽大大工業(yè)業(yè)區(qū)“三城城”——于洪新新城、、丁香香湖新新城和和永安安新城城于洪新新城和和丁香香湖新新城規(guī)規(guī)劃面面積130平方公公里，，成為為與沈沈陽城城市外外延和和經(jīng)濟濟擴張張配套套的商商貿(mào)居居住服服務區(qū)區(qū)。永安新新城是沈阜阜連接接帶的的龍頭頭地區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)域總總面積積近180平方公公里，，包括括三環(huán)環(huán)公路路以西西、京京沈高高速公公路以以北、、蒲河河以南南的區(qū)區(qū)域。。規(guī)劃劃四個個區(qū)域域，除除永安安新城城內的的核心心居住住區(qū)，，還包包括沙沙嶺鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心心、馬馬三家家鎮(zhèn)中中心及及機床床城生生活配配套區(qū)區(qū)等三三個輔輔助區(qū)區(qū)。區(qū)區(qū)域內內41個村、、5個社區(qū)區(qū)將13萬余居居民逐逐步向向四大大居住住區(qū)集集中，，滿足足產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展帶來來的外外來人人口集集聚需需求，，最終終形成成100萬人口口的城城市規(guī)規(guī)模。?！耙粠А薄琵埡雍有蓍e閑觀光光帶在三環(huán)環(huán)內用用地延延展長長度占占到整整個三三環(huán)的的近1/2，三環(huán)內內集中中了目目前中中心城城區(qū)1/3的土地地供應應量，，三環(huán)外外占據(jù)據(jù)了城城市發(fā)發(fā)展空空間的的1/4象限。。永安新城區(qū)域規(guī)規(guī)劃于洪區(qū)區(qū)規(guī)劃劃關鍵結結論——在三環(huán)環(huán)內用用地延延展長長度占占到整整個三三環(huán)的的近1/2，三環(huán)環(huán)內集集中了了目前前中心心城區(qū)區(qū)1/3的土地地供應應量。。目前，，區(qū)內內工業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)總戶戶數(shù)達達到7039戶全國最最大的的化學學管道道生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)——金德管管業(yè)集集團有有限公公司、、東北北第一一的重重化設設備生生產(chǎn)企企業(yè)——沈陽陸陸正重重工集集團有有限公公司全國同同行業(yè)業(yè)惟一一中國國名牌牌產(chǎn)品品——““沈防牌牌”氣氣相防防銹紙紙國內最最大的的往復復式壓壓縮機機7M50、8M80填補國國內空空白的的50萬伏超超高壓壓電纜纜等一一批知知名企企業(yè)是沈陽陽經(jīng)濟濟區(qū)沈沈（陽陽）阜阜（新新）產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶帶龍頭頭區(qū)域域，已已納入入遼寧寧省“五點一一線”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略是沈陽陽西部部門戶戶西北部部交通通樞紐紐核心心對外交交通通通道最最密集集的地地區(qū)也是城城市功功能外外溢、、產(chǎn)業(yè)業(yè)轉移移的首首要承承載區(qū)區(qū)域。。沈陽大大工業(yè)業(yè)區(qū)生生活配配套區(qū)區(qū)面積積達到到18.8平方公公里，，為80萬人提提供完完善的的生活活配套套服務務。沈陽大大工業(yè)業(yè)區(qū)于洪區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃劃第四個個中國國經(jīng)濟濟增長長極的的核心心城市市，將將成中中國一一體化化程度度最高高城市市群之之一；；大東北北區(qū)最最大交交通樞樞紐中中心；；沈陽經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)規(guī)劃劃：擴擴容沈沈陽城城市版版圖，，提升升城市市吸納納力，，產(chǎn)業(yè)業(yè)全面面升級級，12項一體體化，，形成成“城城市聯(lián)聯(lián)盟””，大大量人人口流流入沈沈陽；；產(chǎn)業(yè)轉轉型：：第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)主導導轉第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主主導，，第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)向周周邊城城市轉轉移；；沈陽中中心南南移（（移至至大渾渾南區(qū)區(qū)），，東優(yōu)優(yōu)、西西進、、南拓拓、北北統(tǒng)中中心城城區(qū)擴擴容；；“一豎豎兩橫橫八大大點””的中中心城城區(qū)商商業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃，形形成帶帶狀、、點狀狀的商商業(yè)配配套；；全運村村、大大渾南南、新新中心心規(guī)劃劃，完完善大大渾南南大配配套；；城市交交通全全面升升級，，推進進城市市擴容容。于洪區(qū)區(qū)受益益于市市區(qū)外外擴、、新城城規(guī)劃劃和沈沈陽大大工業(yè)業(yè)區(qū)規(guī)規(guī)劃及及不斷斷完善善總結東北老老工業(yè)業(yè)基地地振興興規(guī)劃劃、沈沈陽經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)獲批批、全全運會會舉辦辦、地地鐵時時代來來臨、、金廊廊進一一步完完善和和大渾渾南規(guī)規(guī)劃將將帶來來如下下影響響：1、城市市擴容容，直直接帶帶動二二、三三環(huán)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場2、沈陽陽進入入快速速建設設期，，帶動動基礎礎建設設，刺刺激房房地產(chǎn)產(chǎn)3、大渾渾南建建設發(fā)發(fā)展將將是未未來3-5年的重重點4、全運運會將將基礎礎建設設推進進3-5年。同策觀觀點一、、城市市宏觀觀背景景分析析沈陽城城市總總體規(guī)規(guī)劃沈陽城城市總總體經(jīng)經(jīng)濟狀狀況2009年沈陽陽市擁擁有常常住人人口786萬人，，其中中戶籍籍人口口716.5萬人，，常住住流動動人口口約69.5萬人。。需要指指出的的是，，根據(jù)據(jù)官方方統(tǒng)計計資料料顯示示2009年的外外來人人口為為69.3萬人，，但實實際外外來人人口約約110萬人，，是登登記外外來人人口的的近一一倍。。外來人人口增增長速速度較較快，，尤其其是2005年以后后的增增速非非常明明顯，，戶籍籍人口口增長長有下下降的的趨勢勢。資料來來源：：沈陽陽市統(tǒng)統(tǒng)計局局2010201120122013798萬808萬820萬832萬1.5%年增長未來人口變化預判沈陽城城市人人口狀狀況沈陽城城市總總體經(jīng)經(jīng)濟狀狀況關鍵結結論—城市人人口復復合增增長約約1.5%左右，，預計計未來來1-3年新增增人口口約50萬，其其中近近七成成為外外來常常駐人人口，，保守守估計計對房房屋年年需求求（購購置+租賃））為8-15萬套。。沈陽人人口主主要集集中在在市區(qū)區(qū)五區(qū)區(qū)，人人口總總數(shù)量量約占占到城城市總總人口口的66%以上。。其中以以沈河河區(qū)和和和平平區(qū)居居住人人口密密度最最高，，其次次是鐵鐵西區(qū)區(qū)和皇皇姑區(qū)區(qū)，但但隨著著城市市再開開發(fā)，，市內內五區(qū)區(qū)的人人口密密度仍仍將保保持較較高的的水平平。資料來來源：：沈陽陽市統(tǒng)統(tǒng)計局局數(shù)據(jù)來來源于于沈陽陽統(tǒng)計計局區(qū)域人人口分分布狀狀況沈陽城城市總總體經(jīng)經(jīng)濟狀狀況關鍵結結論—城市擴擴容對對市五五區(qū)人人口外外溢形形成直直接影影響，，于洪洪區(qū)將將成為為城市市北溢溢人群群宜居居第一一區(qū)。。沈陽市市GDP在近七七年一一直呈呈穩(wěn)步步上升升的趨趨勢，，增速速在14-25%，并于于2008年達到到增速速歷史史最高高水平平26%。2009年沈陽陽市GDP在環(huán)渤渤海主主要城城市中中處于于中游游水平平，但但增速速較快快，未未來潛潛力巨巨大。。09年城市市GDP排15名，人人均GDP排67名GDP變化沈陽城城市總總體經(jīng)經(jīng)濟狀狀況關鍵結結論—導致人人均消消費力力偏低低與城城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結結構有有關，，勞動動力密密集的的工業(yè)業(yè)城市市屬性性決定定的。。沈陽人人均可可支配配收入入10098元，，全國國各城城市人人均收收入排排76名；市區(qū)居居民人人均收收入18868元，市市區(qū)人人口約約504.9萬。沈陽的的人均均可支支配收收入較較低，，也形形成影影響沈沈陽房房價漲漲幅的的主要要原因因。09年全國國各城城市人人均收收入排排76名可支配配收入入沈陽城城市總總體經(jīng)經(jīng)濟狀狀況關鍵結結論—人均可可支配配收入入基數(shù)數(shù)偏低低，直直接導導致房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格相對對偏低低；但但其復復合增增幅達達15%，將為為未來來房價價增長長提供供基礎礎。2008年市內內五區(qū)區(qū)的消消費結結構中中，皇皇姑區(qū)區(qū)的食食品消消費結結構低低于其其它城城區(qū)，，教育育文化化娛樂樂，交交通和和通訊訊消費費支出出較其其它城城區(qū)比比重要要大資料來來源：：沈陽陽市統(tǒng)統(tǒng)計局局消費支支出及及市五五區(qū)消消費結結構沈陽城城市總總體經(jīng)經(jīng)濟狀狀況關鍵結結論—市五區(qū)區(qū)居民民居住住消費費支出出占10%左右比比例，，與教教育文文化、、交通通通信信并舉舉第二二；說說明房房屋消消費、、子女女教育育和交交通等等方面面的支支出居居民越越來越越重視視。第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的比例例達到到了50%，說明明沈陽陽是一一個以以工業(yè)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)為主主的城城市；；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的比例例僅次次于第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)達達到了了45%，說明明沈陽陽的服服務業(yè)業(yè)在快快速增增長.沈陽產(chǎn)業(yè)業(yè)結構進進一步優(yōu)優(yōu)化，其其中第三三產(chǎn)業(yè)服服務業(yè)已已進入高高速增長長階段，，沈陽在在資源型型與生產(chǎn)產(chǎn)型城市市基礎上上來向內內聚集第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)服務業(yè)業(yè)。2008年全國房房地產(chǎn)投投資和銷銷售面積積沈陽排排名位列列前三甲甲，超過過多數(shù)一一線城市市，第三三產(chǎn)業(yè)中中房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展正正處于高高速成長長期。產(chǎn)業(yè)結構構沈陽城市市總體經(jīng)經(jīng)濟狀況況關鍵結論論—短期內無無法擺脫脫勞動密密集的第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的主導導，但第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)處于高高速發(fā)展展通道中中。人口增長長每年帶帶來8-15萬套房屋屋需求（（購置+租賃）第二產(chǎn)業(yè)業(yè)主導的的產(chǎn)業(yè)結結構短期期內無法法改變城市擴容容與市區(qū)區(qū)人口外外溢帶來來本區(qū)域域大量人人口的導導入人均可支支配收入入基數(shù)偏偏低，但增速速快。房屋消費費、子女女教育和和交通等等方面的的支出居居民越來來越重視視大城市但但不是全全面發(fā)展展的“強強”城市市沈陽經(jīng)濟濟發(fā)展總總結同策觀點點人口基數(shù)數(shù)不斷提提升城市發(fā)展展提升居居民經(jīng)濟濟支配能能力消費市場場尤其是是房地產(chǎn)產(chǎn)市場尚尚不成熟熟城市發(fā)展展推動城城市擴容容市場需求求量大品質需求求逐步提提升二、城城市消費費結構分分析沈陽城市市發(fā)展比比較觀察察沈陽城市市消費結結構分析析資料來源源：房地地產(chǎn)指數(shù)數(shù)研究院院新興城市市發(fā)展城市發(fā)展展比較關鍵結論論：房地地產(chǎn)發(fā)展展與經(jīng)濟濟指標的的對比，，可以看看出沈陽陽在二線線城市屬屬于中游游。與一線城城市相比比，發(fā)展展速度較較快的二二線及三三線城市市中，沈沈陽的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展速度排排名第十十五，在在北方城城市中的的地位明明顯，且且超過哈哈爾濱,大連，在在東北三三省中地地位顯著著。在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)方方面，沈沈陽的發(fā)發(fā)展速度度位居二二線城市市第二位位，位居居北方城城市之首首。尤其其是過多多的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)，更更是其他他二線城城市所沒沒有的。。152房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展水平平城市發(fā)展展比較關鍵結論論：沈陽陽經(jīng)濟發(fā)發(fā)展排名名第十五五，房地地產(chǎn)活動動發(fā)展水水平在二二線城市市中排第第二，以以呈現(xiàn)房房地產(chǎn)過過渡開發(fā)發(fā)現(xiàn)象，，商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)更加明明顯。2009年城市GDP排行榜中中，沈陽陽位于15位，與大大連基本本相當；；而人均均GDP尚處67位。在振興東東北的大大背景下下，沈陽陽與大連連是當之之無愧的的核心城城市。但要看到到，作為為常駐人人口達770余萬人的的大中型型城市，，與長三三角與珠珠三角的的較發(fā)達達的中小小型城市市的仍有有不少差差距。GDP相比城市發(fā)展展比較關鍵結論論：人均均GDP尚處低位位，與長長三角和和珠三角角較發(fā)達達中小城城市比較較差距較較大。2009年中國大大企業(yè)集集團競爭爭力排名名揭曉遼遼寧入選選競爭力力500強的企業(yè)業(yè)共有19家，沈陽陽入選企企業(yè)占全全省的36.8%，位居首首位;值得關注注的是，，2009年沈陽入入選企業(yè)業(yè)分別比比2006年、2007年和2008年入選企企業(yè)增加加7家、5家和3家。入選選企業(yè)數(shù)數(shù)量占全全省的比比重分別別為29.4%、36.8%和45.5%，己連續(xù)續(xù)三屆列列全省第第一。省內各市市排名依依次為沈沈陽10家、大連連5家、鞍山山3家、本溪溪2家、丹東東和營口口各1家。在全全國15個副省級級市排名名中，沈沈陽入選選企業(yè)與與南京市市并列第第4位，較上上屆前移移5位，進入入第一集集團。全全國副省省級市入入圍企業(yè)業(yè)前三甲甲依次為為杭州36家、寧波波16家、青島島8家。企業(yè)競爭爭力---大型企業(yè)業(yè)密集城市發(fā)展展比較關鍵結論論：重工工型大型型企業(yè)密密集，全全國排名名第四。。從外資銀銀行的集集中度來來看，近近年外資資銀行開開始逐步步進入沈沈陽，但但從全國國范圍的的布點來來講，進進展仍然然比較緩緩慢金融建設設城市發(fā)展展比較關鍵結論論：金融融建設發(fā)發(fā)展緩慢慢，間接接說明第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展速速度稍慢慢。沈陽機場場在2008貨運排名名16位，客運運排名18位。在機機場吞吐吐量第一一梯隊中中屬于排排名較弱弱的位置置。從沈陽鐵鐵路局的的經(jīng)營情情況來看看，2008年沈陽鐵鐵路局經(jīng)經(jīng)營情況況排名第第二名，，僅僅略略少于北北京鐵路路局。通過了解解并結合合以上數(shù)數(shù)據(jù)，可可以推斷斷出沈陽機場場或鐵路路的貨運運都相對對更加強強勢，這這與沈陽陽工業(yè)基基礎有關關就客運來來講，沈沈陽對北北中國的的影響力力較大，，同第一一集團其其他城市市相比，，全國性性的影響響力相對對較弱。。交通評價城市發(fā)展比較較關鍵結論：工工業(yè)基礎有關關的交通較發(fā)發(fā)達，常規(guī)客客運交通發(fā)達達程度偏低。。資料來源：國國家旅游局從國家旅游局局公布的2009年接待外籍游游客的數(shù)據(jù)來來看，沈陽與與北京，上海海的外籍游客客的影響力差差距是非常大大的。在與其他幾個個北方中國的的重點城市對對比中，沈陽陽除了對外籍籍游客的吸引引力與天津、、大連、哈爾爾濱相差較大大之外，其他他指數(shù)都略高高于東北其他他城市。小結：相比在在京津一體化化給天津帶來來的旅游便捷捷性，大連與與哈爾濱作為為旅游城市的的優(yōu)勢，沈陽陽旅游資源并并不是最強的的優(yōu)勢，但仍仍然憑借其地地區(qū)核心的影影響力取得了了不錯的進步步。旅游競爭力---2009年大陸主要城城市接待外籍籍游客數(shù)城市發(fā)展比較較關鍵結論:旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展展處于弱勢。。該數(shù)據(jù)來自中中國社會科學學院與地方統(tǒng)統(tǒng)計局合作作作出的結論，，相對具有參參考價值：綜合競爭力前前十名的城市市為：香港、、深圳、上海海、北京、臺臺北、廣州、、青島、天津津、蘇州、高高雄。增長前十名的的城市為：鄂鄂爾多斯、河河源、清遠(三個城市并列列)、鐵嶺、遼源源、海拉爾、、營口、通化化、包頭、巴巴彥淖爾。。經(jīng)濟規(guī)模前十十名的城市為為：上海、香香港、北京、、深圳、廣州州、天津、臺臺北、佛山、、杭州、東莞莞。效率前十名的的城市：臺北北、香港、高高雄、新竹、、臺中、澳門門、深圳、東東莞、東營、、臺南。效益前十名的的城市：新竹竹、高雄、鄂鄂爾多斯、臺臺北、臺南、、臺中、香香港、煙臺、、中山、基隆隆。結構前十名的的城市：香港港、深圳、上上海、廣州、、杭州、北京京、南京、佛佛山、澳門、、臺州。質量前十名的的城市：香港港、上海、澳澳門、深圳、、北京、臺北北、克拉瑪依依、廈門、馬馬鞍山、新竹竹。人才本體競爭爭力前十名的的城市：香港港、北京、上上海、廣州、、深圳、澳門門、杭州、南南京、重慶、、天津；企業(yè)本體競爭爭力前十名的的城市：佛山山、中山、香香港、揚州、、無錫、唐山山、上海、合合肥、成都、、蘇州主要產(chǎn)業(yè)本體體競爭力前十十名的城市：：上海、香港港、杭州、北北京、重慶、、澳門、深圳圳、廣州、廈廈門、蘇州；；公共部門競爭爭力前十名的的城市：北京京、香港、上上海、深圳、、威海、澳門門、青島、南南通、寧波、、杭州；生活環(huán)境競爭爭力前十名的的城市：蘇州州、威海、香香港、杭州、、東莞、廈門門、揚州、無無錫、大連、、紹興商務環(huán)境競爭爭力前十名的的城市：香港港、上海、深深圳、東莞、、天津、澳門門、珠海、威威海、寧波、、廣州中國社科院---《2009年中國城市競競爭力藍皮書書：中國城市市競爭力報告告》城市發(fā)展比較較關鍵結論:沈陽城市排名名均未出現(xiàn)在在前十名之中中。而沈陽在在北方城市的的主要競爭對對手天津與大大連卻相對排排名較高。沈沈陽經(jīng)濟雖然然取得了長足足的發(fā)展，但但在人才儲備備，商務環(huán)境境，經(jīng)濟效率率及結構等方方面還有很大大的改善空間間。沈陽屬二線城市中中游城市房地產(chǎn)開發(fā)比比較活躍重工業(yè)勞動密密集型城市基基調短期內無無法改變同策觀點二、城市消消費結構分析析沈陽城市發(fā)展展比較觀察沈陽城市消費費結構分析53消費的經(jīng)濟基基礎STWO東北工業(yè)基地地的龍頭城市市及交通樞紐紐，對周邊衛(wèi)衛(wèi)星城市消費費吸引力大民眾消費傾向向較強遼寧的政治商商業(yè)中心，尤尤其工業(yè)產(chǎn)品品的批發(fā)零售售比重很大，，公務，商務務消費巨大，，對高檔消費費支持巨大整體民眾收入入水平仍然較較低，登記在在冊失業(yè)人口口，下崗職工工比例高資源與收入壟壟斷，導致中中產(chǎn)階級成長長有限沈陽利用外資資優(yōu)勢明顯，，在15個副省級城市市排第一，對對于經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展作用明顯顯制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的轉移，使使得沈陽經(jīng)濟濟在制造業(yè)生生產(chǎn)加工上迎迎來機遇城市化的建設設及外來投資資的不斷加大大，對消費者者基數(shù)的增加加周邊城市如阜阜新、撫順、、本溪、南票票、北票煤礦礦資源的逐漸漸枯竭造成部部分高端消費費力的流失整體經(jīng)濟的放放緩及人民幣幣的升值，導導致以制造業(yè)業(yè)為主的沈陽陽經(jīng)濟會面臨臨更多困境沈陽消費者的的經(jīng)濟基礎消費結構參考資料中下階層由于在中國收收入相對不透透明，因此很很難有權威的的數(shù)據(jù)說明收收入結構，以以下為本行在在沈陽本地的的經(jīng)驗概括。。我們將通過過以下部分綜綜合判斷：小康階層準中產(chǎn)中產(chǎn)中富富豪低檔消費中檔消費中高檔奢侈品消費+公務商務消費=消費結構消費結構以下數(shù)據(jù)來自自《2009胡潤財富報告告》胡潤財富報告告首次以省份份和城市為單單位，調查富富裕人士人口口分布。報告告中“富裕人人士”門檻為為：擁有1,000萬元人民幣以以上資產(chǎn)的個個人，資產(chǎn)還還包括自己創(chuàng)創(chuàng)辦的企業(yè)價價值和自住房房產(chǎn)。千萬資產(chǎn)以上上的富裕人士士平均年齡39歲。他們們主要可以分分為四種類型型的富裕人士士：商人----商人的大部部分財產(chǎn)都在在企業(yè)上，沒沒有太多流動動資金和股票票投資。這部部分人群比重重較大，比如如溫州商人。。高收入人士----高收收入人士包括括大型企業(yè)集集團、跨國公公司的高層人人士，他們擁擁有高額年薪薪、公司分紅紅等來保證穩(wěn)穩(wěn)定的高收入入，這部分人人群集中在北北京、上海等等經(jīng)濟發(fā)達的的地區(qū)?！俺捶空摺?---累積積一定資金后后，他們開始始進行各種類類型的投資，，主要投資房房地產(chǎn)。擁有有的數(shù)套房產(chǎn)產(chǎn)，在過去幾幾年內升值很很快?！啊奥殬I(yè)股民””----擁擁有一定資金金后，投資股股票，并且獲獲得相當高的的收益。根據(jù)胡潤對沈沈陽富豪階層層的調查：該該市富豪神秘秘而低調，投投資觀念比較較保守，送禮禮支付遠遠超超過上海富豪豪的水平。這這點與我們的的判斷一致，，區(qū)別于上海海，沈陽較多多隱形富豪，，這些富豪通通過權力及資資源帶來很高高的收入，但但他們也支出出了更多的商商務成本。參考資料---2009年胡潤財富報報告消費結構2009年胡潤財富報報告消費結構在胡潤的數(shù)據(jù)據(jù)中，沈陽市市的富豪絕對對人口在前十十強的省市中中處于下游位位置。更為重要的是是，在每萬人人人口中千萬萬富豪與十萬萬人口中億萬萬富豪的比例例，沈陽在前前十強省市中中代表城市的的比例是最低低的。絕對富富豪數(shù)量排名名更加靠后的的天津在人均均比例上也要要超過沈陽。。這點可以說說明沈陽的富富豪是更加集集中在少數(shù)人人群中，換而而言之，貧富富差距也更大大。2009年胡潤財富報報告消費結構關鍵結論:沈陽富豪集中中在少數(shù)人群群中，貧富差差距較大；啞啞鈴型消費結結構。沈陽三次產(chǎn)業(yè)業(yè)中，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增長速速度高于其他他二產(chǎn)，盡管管沈陽過去一一直在努力““金融立市””，“旅游立立市”，但最最終還是走““工業(yè)立市””的道路，且且在振興東北北老工業(yè)城市市的政策支持持下，未來第第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展展仍將加速。。官方資料顯示示，外商看好好沈陽的前五五位投資領域域分別為房地地產(chǎn)、批發(fā)和和零售業(yè)、專專用設備制造造業(yè)、有色金金屬冶煉及壓壓延加工業(yè)、、交通運輸設設備制造業(yè)。。外資投資基本本為重工業(yè)加加工制造業(yè)，，這將進一步步提升工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值在GDP中的占比，也也將是未來沈沈陽GDP增長的重點支支撐。沈陽產(chǎn)業(yè)結構構變化趨勢消費結構關鍵結論—短期內無法擺擺脫勞動密集集的第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的主導，但但第三產(chǎn)業(yè)處處于高速發(fā)展展通道中。沈陽作為東三三省的龍頭城城市對高等教教育畢業(yè)生的的吸引力多集集中于東三省省高校，同時時由于北京強強烈的人才吸吸納力，造成成東北三省大大量高校畢業(yè)業(yè)生的流失，，因此沈陽本本地高等教育育畢業(yè)生的勞勞動力來源評評分屬于中等等偏下。該項指指標對對現(xiàn)代代服務務業(yè)、、研發(fā)發(fā)型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、金融融產(chǎn)業(yè)業(yè)的提提升影影響較較大。。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?--高等教育畢業(yè)業(yè)生評分消費結構關鍵結論—高級人才流失失嚴重，現(xiàn)代代服務業(yè)、研研發(fā)型產(chǎn)業(yè)、、金融產(chǎn)業(yè)等等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展收到較大大影響。根據(jù)海關總署署發(fā)表的2008-2009中國城市外貿(mào)貿(mào)競爭力排名名來看：沈陽陽排名第25位，在東三省省城市中只落落后于大連。。結合沈陽的主主要產(chǎn)業(yè)結構構來看，沈陽陽的核心競爭爭力仍是國內內產(chǎn)品為主，，同時大型工工業(yè)設備出口口也集中在少少數(shù)大型企業(yè)業(yè)集團的之中中，區(qū)別于深深圳，蘇州，，東莞等市大大量的民間外外貿(mào)力量對當當?shù)厝司辉Ｔ３潭鹊呢暙I獻。

深圳市81.61

上海市76.02

蘇州市75.63

東莞市72.64

寧波市72.55

廈門市72.46

廣州市72.07

北京市71.98

珠海市71.59

天津市71.210

青島市71.211

杭州市71.012

無錫市70.313

佛山市70.114

南京市69.915

大連市69.916

合肥市69.917

嘉興市69.818

臺州市69.719

中山市69.520

----前20名的分割線-----

常州市69.421

紹興市69.222

溫州市69.123

武漢市69.124

沈陽市69.125

濟南市69.026

重慶市69.027

評分排名第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?jié)摿?--外貿(mào)競爭力消費結構關鍵結論—外貿(mào)競爭力和和吸引力偏弱弱。由于周邊城市市資源及產(chǎn)業(yè)業(yè)的優(yōu)勢對沈沈陽的消費是是很好的支持持資料來源：統(tǒng)統(tǒng)計局網(wǎng)站周邊城市集群群指數(shù)消費結構關鍵結論—周邊資源型城城鎮(zhèn)消費力強強勁，形成沈沈陽消費有力力支撐。國內2008年軟件業(yè)研究究報告中國軟軟件業(yè)百強分分布城市可以以看出，深圳圳，北京占據(jù)據(jù)著絕對的市市場地位，其其他城市目前在東三省區(qū)域，大連一直在軟件行業(yè)投入巨大，成為軟件研發(fā)人才的東北區(qū)域的首選，沈陽的軟件研發(fā)業(yè)更受到擠壓。軟件業(yè)是私營經(jīng)濟中產(chǎn)值很高的產(chǎn)業(yè)，是財富分配產(chǎn)生中產(chǎn)階級的重要產(chǎn)業(yè)。資料來源：行行業(yè)報告第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展?jié)摿?--軟件研發(fā)企業(yè)業(yè)消費結構關鍵結論—沈陽軟件IT產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展展更處于弱勢勢。必勝客指數(shù)””是直觀反映映中國中產(chǎn)階階層分布和發(fā)發(fā)展情況的研研究報告。在在全國13個城市同步發(fā)發(fā)布，是中國國首個以企業(yè)業(yè)經(jīng)營指數(shù)為為經(jīng)濟模型基基礎構建的城城市排行榜，，是研究中國國中產(chǎn)階級分分布和成長的的風向標該指指數(shù)以必勝客客的進駐先后后、店鋪數(shù)多多少和營業(yè)額額大小，作為為評估該城市市消費力、城城市活力及國國際化程度的的標準。必勝客在國內內90多個城市擁有有400家連鎖餐廳，，毫無爭議地地成為西式休休閑餐飲的典典型代表。必必勝客在全國國統(tǒng)一的定位位、風格和售售價，為研究究提供了有利利條件，通過過必勝客在全全國各城市店店鋪數(shù)量的多多少和增長情情況，便可以以直觀反映該該城市的中產(chǎn)產(chǎn)階層的數(shù)量量和發(fā)展趨勢勢。必勝客指數(shù)=（A1+A2）/2x0.9+B1x0.1A1=必勝客城市營營業(yè)額指數(shù)（（以營業(yè)額最最高的城市為為標桿，設為為100，其他城市按按比例折合成成相關指數(shù)））A2=必勝客店鋪指指數(shù)（以開店店數(shù)量最高的的城市為標桿桿，設為100，其他城市按按分店數(shù)折合合成相關指數(shù)數(shù)）B1=必勝客城市營營業(yè)額增長指指數(shù)（以同比比增長率最高高的城市為標標桿，設為100，其他城市按按增長率比照照折合成相關關指數(shù)）“必勝客城市市活力指數(shù)””前20名的的城市還包括括上海、北京京、廣州、深深圳南京、、杭州、沈陽陽、武漢、重重慶、天津、、濟南、無錫錫、哈爾濱、、成都、蘇州州、青島、寧寧波、太原、、合肥、大連連、福州和南南昌。入圍必勝客潛潛力指數(shù)的城城市有西安、、溫州、哈爾爾濱、東莞、、長沙、成都都、太原、寧寧波、廈門、