南匯六灶項目報告

南匯六灶項目分析報告

SWOT分析SWOT---STRENGTH優(yōu)勢項目自身規(guī)模優(yōu)勢明顯，總建面60萬㎡，如此大規(guī)模開發(fā)有利于聚集人氣，提升產(chǎn)品知名度，推動銷售順利進行。項目周邊景觀優(yōu)勢明顯，周邊大面積的綠化設施使得本案有著得天獨厚的景觀與環(huán)境優(yōu)勢。野生動物園毗鄰本地塊，能夠借助其影響對外進行推廣周邊樓盤以別墅形態(tài)為主，能大幅度提升本案的檔次，且不會形成競爭剛泰自身的品牌優(yōu)勢，由于剛泰在上海已開發(fā)了多個樓盤，形成了一定的口碑及品牌形象，這些都為本案的推廣打下了良好的基礎SWOT---WEEKNESS弱點

邊生活配套設施尚不完善完善，人氣不足，對生活在此的居民生活造成一定影響。公交線路缺乏，交通運能不足。產(chǎn)品所在區(qū)域板塊效應不強，已銷售的幾個別墅樓盤如建德南郊、上海藍堡等樓盤的銷售狀況都不樂觀，去化速度較為緩慢。雖然本案的建筑形態(tài)與這些別墅樓盤有著區(qū)別，但這一點一定要引起警惕。南北縱向貫穿本地塊的洪三港通航，過往行船產(chǎn)生噪音污染，對本案直接造成一定的影響。SWOT---OPPORTUNITY機會在建中的滬蘆高速公路將使本案直接連接康橋，并直通蘆潮港。這為本案與康橋之間的價值可直接對比，同時蘆潮港的規(guī)劃招商引資直接帶來本案大量的優(yōu)質(zhì)客戶。規(guī)劃中的市域快速鐵R3線更是直接拉近本案與市區(qū)的聯(lián)系，本案的土地得以釋放，可選擇的客源范圍得到擴張。隨著三城九鎮(zhèn)的全面啟動，南匯發(fā)展相對緩慢，勢必不甘落后，將大幅加大開發(fā)力度。規(guī)劃中南匯將建成一個綜合旅游度假區(qū)，對于本案價值品牌的提升有一定的幫助

。SWOT---THREAT威脅“三城九鎮(zhèn)”的全面開發(fā)，南匯發(fā)展目前相對過慢2003年推出的110萬的供應量將集中在05年上班年至06年上班年推出，而這一時間也是本案一期入市強銷的時間段，屆時市場上可能會形成激烈的競爭場面。海港新城已先于本地塊開發(fā)，并取得了初步成效果，且已深入民心，相對于本案來說海港新城有著先入為主的優(yōu)勢，屆時將會是一大競爭對手。

客戶篇客戶篇---客戶導向分布圖客戶篇---預期客戶期段分布三林后期客戶北蔡后期客戶周康區(qū)域中期客戶本案航頭中前期客戶六灶等地初期客戶匯南鎮(zhèn)初期客戶蘆潮港中后期客戶奉賢中后期客戶市區(qū)后期客戶產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇---本案運作基本本概念打造一個生活活中心，商業(yè)業(yè)中心，奉獻獻一座現(xiàn)代新新城，把“造城運動動”發(fā)揮到極極至。產(chǎn)品篇---本項目思考的的幾個主題產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---住宅住宅：住宅以街區(qū)形形式（block）排列，形成成相對獨立、、安全、私密密的組團，既既利于生活又又利于管理住宅區(qū)的建筑筑形態(tài)按照自自東向西依次次增高的排列列方式布局，，逐步提升容容積率的使用用，同時也逐逐步提升樓盤盤形象檔次整體住宅布置置有層次感，，與小區(qū)環(huán)境境相結(jié)合，增增強視覺效果果由于區(qū)域因素素決定了整體體經(jīng)濟水平不不高，本案房房型應以經(jīng)濟濟房型為主，，二房主力面面積在90-100㎡左左右，三房則則控制在110-130㎡之間產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---商業(yè)商業(yè)：根據(jù)總建筑面面積600000㎡，每戶100㎡計算，約有有6000戶，按照每戶戶三人計算，，那么整個社社區(qū)約有18000人次左右，加加上一些流動動人口，預計計20000人左右，根據(jù)據(jù)人均商業(yè)面面積1.5㎡計算得出本本社區(qū)商業(yè)面面積在30000㎡左右,加上引入兩家家中型超市，，得出本案商商業(yè)面積定于于35000㎡左右比較合合適。商業(yè)形態(tài)以集集中商業(yè)為主主，形成集中中商業(yè)效應，，確定區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商業(yè)中心心地位，建議議引入中型超超市由于建筑物按按規(guī)定必須退退出河岸一定定距離，且受受洪三港通航航的直接影響響，在河岸兩兩側(cè)如建造住住宅必將受到到噪音的嚴重重困擾，因此此兩側(cè)河岸沿沿線建議建造造商業(yè)來緩解解噪音，同時時將河岸進行行美化改造，，化劣勢為優(yōu)優(yōu)勢，形成小小區(qū)內(nèi)的景觀觀區(qū)域產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---公建配套公建配套：由于周邊配套套的不足，本本案自身的公公建配套一旦旦形成特色將將會成為區(qū)域域的亮點，對對人氣的聚集集和造城效應應的打造起到到至關重要的的作用。建議本案與一一些知名度較較高的重點學學校接洽，引引入辦學。初初步想法是這這些學校的規(guī)規(guī)格一定要比比“惠南鎮(zhèn)””上的學校高高，甚至于做做到南匯最好好，這樣才能能形成自身優(yōu)優(yōu)勢。醫(yī)療機構(gòu)的起起到了安撫民民心的作用，，特別是對老老年人來說，，為其提供了了極致的方便便。初步想法法本案醫(yī)療機機構(gòu)規(guī)格不用用太高，只要要能進行一般般的日常門診診和護理就行行。本案地處偏遠遠，沒有完善善的交通網(wǎng)絡絡直接到達，，因此解決交交通問題也成成為一個突出出問題。初步步想法，先成成立社區(qū)班車車通達各重要要站點，由于于社區(qū)班車一一般都會虧損損，待小區(qū)成成熟后再與公公交公司聯(lián)系系引入公交線線路。其它配套從居居民生活需求求和社區(qū)需求求出發(fā)，如酒酒店、銀行、、郵局、菜場場、圖書館、、休閑健身場場所等。初步步想法可以成成立一家俱樂樂部性質(zhì)的休休閑健身場所所，包含球類類、游泳、健健身房、圖書書館等項目的的綜合場所。。產(chǎn)品篇---產(chǎn)品基本構(gòu)想---環(huán)境環(huán)境：整個新城要有有中心環(huán)境區(qū)區(qū)域，使得幾幾個街區(qū)能夠夠充分得到共共享，并且且與商業(yè)街有有機結(jié)合，既既能聚集人們們休閑散步，，又能促進商商業(yè)繁榮整治治河河岸岸，，使使之之成成為為一一條條休休閑閑景景觀觀帶帶產(chǎn)品品篇篇---推盤盤計計劃劃產(chǎn)品品篇篇---推盤盤計計劃劃首期期塑造造““大大盤盤效效應應””，，推推出出洪洪三三港港東東側(cè)側(cè)地地塊塊約約3000㎡㎡商商業(yè)業(yè)用用地地；；西西側(cè)側(cè)地地塊塊約約95000㎡㎡，，容容積積率率1.05左左右右，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主要要有有多多層層住住宅宅和和部部分分商商業(yè)業(yè)及及幼幼兒兒園園等等公公建建二期期在原原有有基基礎礎上上提提升升容容積積率率，，推推出出占占地地80000㎡㎡左左右右，，容容積積率率1.25左左右右，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主要要有有多多層層、、小小高高層層住住宅宅和和部部分分商商業(yè)業(yè)及及醫(yī)醫(yī)療療中中心心三期期推出出65000㎡㎡左左右右，，容容積積率率1.50左左右右，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主要要有有小小高高層層住住宅宅和和其其他他配配套套公公建建四期期推出出60000㎡㎡左左右右，，容容積積率率1.65左左右右，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主要要有有小小高高層層住住宅宅五期期推出出54000㎡㎡左左右右，，容容積積率率1.85左左右右，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)主主要要有有小小高高層層住住宅宅六期期推出出洪洪三三港港東東側(cè)側(cè)43000㎡㎡左左右右剩剩余余用用地地，，容容積積率率2.7左左右右，，建建筑筑形形態(tài)態(tài)以以高高層層為為主主產(chǎn)品品篇篇---區(qū)域域價價格格體體系系中心心區(qū)區(qū)域域價價格格以以陸陸家家嘴嘴板板塊塊為為代代表表：：該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)““盛盛大大金金磐磐””目目前前價價格格走走勢勢20000-40000元元/㎡㎡，，確確立立市市中中心心價價格格梯梯度度在在20000元元/㎡㎡以以上上的的平平臺臺空空間間一級級次次中中心心價價格格以以內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)線線沿沿線線為為代代表表：：以““聯(lián)聯(lián)洋洋社社區(qū)區(qū)””為為代代表表今今年年的的價價格格走走勢勢8500-11000元元/㎡㎡，，確確立立10000元元/㎡㎡的的價價格格平平臺臺二級級次次中中心心價價格格以以內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)線線與與外外環(huán)環(huán)線線之之間間區(qū)區(qū)域域為為代代表表：：以““三三林林””、、““北北蔡蔡””區(qū)區(qū)域域為為例例，，目目前前價價格格走走勢勢6500-8000元元/㎡㎡，，受受一一級級次次中中心心區(qū)區(qū)的的價價格格打打壓壓，，其其價價格格瓶瓶頸頸8500元元/㎡㎡外圍圍區(qū)區(qū)域域價價格格以以外外環(huán)環(huán)以以外外城城郊郊地地區(qū)區(qū)為為代代表表：：隨著著““三三城城九九鎮(zhèn)鎮(zhèn)””的的發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃，，以以其其中中的的““松松江江””、、““嘉嘉定定””區(qū)區(qū)域域為為代代表表，，目目前前價價格格分分布布在在4000-5500元元/㎡㎡為為主主，，本本區(qū)區(qū)域域臨臨近近““惠惠南南鎮(zhèn)鎮(zhèn)””，，該該區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)目目前前均均價價““4000-4500””產(chǎn)品品篇篇---價格格測測算算通過過對對目目前前周周邊邊幾幾個個相相對對開開發(fā)發(fā)較較早早的的區(qū)區(qū)塊塊進進行行比比較較，，選選取取其其中中目目前前代代表表性性在在售售樓樓盤盤進進行行分分析析，，經(jīng)經(jīng)過過測測算算及及加加權權平平均均，，得得出出本本項項目目一一期期市市場場合合理理銷售均均價為為4000元/㎡左左右，，價格格區(qū)間間在3900-4100左右右，預計計到正正式開開盤還還略有有上升升，視視具體體時間間再作作詳細細測算算。產(chǎn)品篇篇---本案價價格箱箱體模模型預預測推廣篇篇推廣篇篇---階段的的特征征推廣篇篇---營銷階階段主主要面面臨任任務通過營營銷明明晰本本案的的市場場位置置；樹立整整案在在公眾眾心目目中的的藍圖圖；跟蹤項項目的的工程程進度度，展展示一一個新新城的的概念念；推廣篇篇---項目整整體概概念塑塑造“剛泰泰國際際城””推廣篇篇---項目整整體概概念塑塑造剖析推廣篇篇---項目市市場進進入策策略1、客客戶劃劃分———明明確優(yōu)優(yōu)勢客客戶明確產(chǎn)產(chǎn)品的的客戶戶層面面，直直接針針