房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課件2

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類影響因素開(kāi)展階段程序二—1第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類二—11在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)展根底設(shè)施和房屋建立的行為。分類按開(kāi)發(fā)內(nèi)容（縱向）按開(kāi)發(fā)范圍（橫向）新區(qū)開(kāi)發(fā)舊城改造土地開(kāi)發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）房屋開(kāi)發(fā)（房屋建設(shè)）二—21、

物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多少為宜？1、

物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多少為宜？在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)展根底設(shè)施和房屋建立的行為2利率趨勢(shì)及銀行界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的策略人口及家庭數(shù)量經(jīng)濟(jì)形勢(shì)外資的投入情況產(chǎn)業(yè)政策與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)通貨膨脹的趨勢(shì)二—3利率趨勢(shì)及銀行界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的策略人口及家庭數(shù)量經(jīng)濟(jì)形勢(shì)外資的31999至今發(fā)展階段1978-1991起步階段1993-1998調(diào)整階段1992-1993過(guò)熱階段二—41999至今發(fā)展階段1978起步階段1993-1998調(diào)整階4198519881989城市經(jīng)濟(jì)體制改革開(kāi)展的小高潮國(guó)家宏觀調(diào)控，寒流二—5198519881989城市經(jīng)濟(jì)體制改革開(kāi)展的小高潮國(guó)家宏觀51992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度117.6%165.4%二—61992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度117.6%16199819951997國(guó)家宏觀調(diào)控——適度從緊速度大降-1。93%住房制度改革二—7199819951997國(guó)家宏觀調(diào)控——適度從緊速度大降-17——個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%——建立部于2月26日出臺(tái)?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?——契稅降低2002二—8——個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%2002二8——7月1日出臺(tái)?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)新的規(guī)定?——?物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)?公布——經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理新方法2002二—9——7月1日出臺(tái)?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)新的規(guī)定9央行121號(hào)文件?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?國(guó)務(wù)院18號(hào)文?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)安康開(kāi)展的通知?2003。62003。10二—10央行121號(hào)文件?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?國(guó)10央行提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定8年來(lái)的首次加息——0.274%2004經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的831大限二—11央行提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定8年來(lái)的首次加息——0.11上海制止期房轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)證各地全面停頓審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類開(kāi)發(fā)區(qū)二—12上海制止期房轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)證各地全面停12最適合宜居的城市排名標(biāo)準(zhǔn)二—13NO.2大連47。9%46。1%43。9%廣州成都青島杭州桂林珠海廈門最適合宜居的城市排名標(biāo)準(zhǔn)二—13NO.2大連47。9%413房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析二、前期工作階段三、建立階段四、租售階段8步驟四階段二—131、尋找投資機(jī)會(huì)2、篩選投資機(jī)會(huì)3、可行性研究4、獲取土地使用權(quán)5、規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批6、簽署有關(guān)合作協(xié)議7、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收8、市場(chǎng)營(yíng)銷和物業(yè)管理看地如何篩選？作用？?jī)?nèi)容？將設(shè)想落實(shí)到具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過(guò)與土地當(dāng)前擁有者、潛在租家或買家、自己的合作伙伴及專業(yè)人士接觸，提出初步方案。如果可行，就草簽購(gòu)置土地使用權(quán)或有關(guān)的合作意向書。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析8步驟四階段二14二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會(huì)條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國(guó)際關(guān)系常見(jiàn)的對(duì)地段優(yōu)劣的影響因素：

地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢(shì)土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害

空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺(jué)效果清潔程度

地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會(huì)治安情況政局穩(wěn)定情況

當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r物價(jià)水平工資水平儲(chǔ)蓄利率投資水平

價(jià)格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度

人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模

土地用途容積率建筑高度交通道路行政隸屬變更

地塊風(fēng)水土地號(hào)碼名人效應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣篩選地塊的參考標(biāo)準(zhǔn)投資機(jī)會(huì)研究——籠統(tǒng)的估計(jì)而非詳細(xì)的分析。投資估算精確度+30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2-0.8%二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供15工作階段目的作用可行性研究?jī)?nèi)容

決策前，對(duì)各種可能方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較、論證，保證項(xiàng)目用最小的投資取得最大的經(jīng)濟(jì)效果—項(xiàng)目投資決策—籌集建設(shè)資金—開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)—編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目的評(píng)估與決策精確度研究費(fèi)用/總投資投資機(jī)會(huì)研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%詳細(xì)可行性研究+10%小1-3%大0.2-1%工作階段目的作用可行性研究?jī)?nèi)容決策前，對(duì)各種可能方16精裝版完整版一、工程簡(jiǎn)介二、地塊所在片區(qū)簡(jiǎn)析三、工程周邊環(huán)境分析四、工程SWOT分析五、工程定位分析六、工程工程進(jìn)度安排八、結(jié)論及建議七、工程經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置三、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇五、資源供給六、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究八、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析列表位置覆蓋率建筑層數(shù)總用地面積容積率總建筑面積1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境——主要產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、GDP2、交通設(shè)施——現(xiàn)有和即將建成的交通網(wǎng)絡(luò)3、城市環(huán)境——配套設(shè)施4、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r——周邊樓盤情況現(xiàn)狀規(guī)劃前景周邊項(xiàng)目調(diào)研園林設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型比例銷售狀況物業(yè)類型列表S——優(yōu)勢(shì)W——劣勢(shì)O——機(jī)會(huì)T——威脅市場(chǎng)定位規(guī)劃定位價(jià)格定位客戶定位前期準(zhǔn)備一期二期N期內(nèi)容時(shí)間精裝版完整版一、工程簡(jiǎn)介二、地塊所在片區(qū)簡(jiǎn)析三、工程周邊環(huán)境17要解決什么問(wèn)題？七、工程經(jīng)濟(jì)分析如果能，什么時(shí)候開(kāi)始賺錢？項(xiàng)目能否賺錢？賺錢時(shí)是否面臨的風(fēng)險(xiǎn)？要解決什么問(wèn)題？七、工程經(jīng)濟(jì)分析如果能，什么時(shí)候開(kāi)始賺錢？項(xiàng)18如何解決？財(cái)務(wù)分析〔確定性分析〕風(fēng)險(xiǎn)概率分析〔不確定性分析〕靜態(tài)分析〔NO資金時(shí)間價(jià)值〕動(dòng)態(tài)分析〔YES資金時(shí)間價(jià)值〕簡(jiǎn)單投資收益率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析如何解決？財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析靜態(tài)分析簡(jiǎn)單投資收益率動(dòng)態(tài)投資19一般采用現(xiàn)金流量分析——方便、直觀現(xiàn)金流量——以開(kāi)發(fā)工程為系統(tǒng)，反映開(kāi)發(fā)工程在整個(gè)投資過(guò)程中流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動(dòng)。現(xiàn)金流出——為開(kāi)發(fā)工程所投入的一切現(xiàn)金?，F(xiàn)金流入——開(kāi)發(fā)后土地轉(zhuǎn)讓和房屋租售收入。凈現(xiàn)金流量——現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。累計(jì)凈現(xiàn)金流量——如果以年為單位，逐年的現(xiàn)金流量依次累計(jì)之和?，F(xiàn)金流量分析的表達(dá)方式——現(xiàn)金流量表一般采用現(xiàn)金流量分析——方便、直觀現(xiàn)金流量——以開(kāi)發(fā)工程為系20根底數(shù)據(jù)收集2.工程開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷方案〔預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)——市場(chǎng)調(diào)查〕〔1〕開(kāi)發(fā)本錢估算：本錢構(gòu)成—土地本錢+建造本錢〔2〕開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：費(fèi)用構(gòu)成—管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用〔3〕總本錢費(fèi)用估算=〔1〕+〔2〕〔1〕資金籌措與投資方案〔2〕貸款本金的歸還及利息支付根底數(shù)據(jù)收集21項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)收入—總開(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率*100%=初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)工程利潤(rùn)=工程總收入—工程總本錢費(fèi)用銷售收入出租收入土地使用權(quán)出讓金土地征用費(fèi)城市建立配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)建安工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)收入—總開(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率*22現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0323本錢利潤(rùn)率=1500/4000*100%=37。5%本錢利潤(rùn)率=1500/4000*100%=37。5%24凈現(xiàn)值(NPV)netpresentvalue將工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的貼現(xiàn)率折算成開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和?！部船F(xiàn)金流量表〕貼現(xiàn)率=（到期金額/現(xiàn)值）—1期數(shù)例：現(xiàn)值為10000元的資金，6個(gè)月后的價(jià)值是10615，那么月貼現(xiàn)率為？貼現(xiàn)率=（10615/10000）—16=1%判斷標(biāo)準(zhǔn)：NPV≥0，盈利能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)上可行NPV<0，淘汰該工程凈現(xiàn)值(NPV)netpresentvalue25現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0326內(nèi)部收益率(IRR)internalrateofreturn是在工程建立經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)凈現(xiàn)值=0時(shí)的貼現(xiàn)率。是工程所能承受的最高貸款利率判斷標(biāo)準(zhǔn)：IRR≥貸款利率，工程保本、盈利IRR<貸款利率，工程虧損計(jì)算方法：內(nèi)插法1。首先假設(shè)一個(gè)貼現(xiàn)率i1（一般是基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率），算出NPV1；2。若NPV為正，則采用一個(gè)更高的貼現(xiàn)率i2，算出NPV2<0;要求：i1-i2≤2%)3。IRR=i1+（i1-i2）╳NPV1NPV1+NPV2內(nèi)部收益率(IRR)internalrateof27現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0328投資回收期——靜態(tài)、動(dòng)態(tài)是計(jì)算工程何時(shí)贏利的指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)：越短越好投資回收期計(jì)算方法：A+出現(xiàn)正值年份的累計(jì)凈現(xiàn)金流量上一年份的累計(jì)凈現(xiàn)金流量（A）T=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的上一年份+靜態(tài)不算時(shí)間價(jià)值動(dòng)態(tài)考慮時(shí)間價(jià)值投資回收期——靜態(tài)、動(dòng)態(tài)是計(jì)算工程何時(shí)贏利的指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)：29現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0330T靜=？T動(dòng)=？T靜=？31房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析二、前期工作階段三、建立階段四、租售階段8步驟四階段二—131、尋找投資機(jī)會(huì)2、篩選投資機(jī)會(huì)3、可行性研究4、獲取土地使用權(quán)5、規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批6、簽署有關(guān)合作協(xié)議7、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收8、市場(chǎng)營(yíng)銷和物業(yè)管理看地如何篩選？作用？?jī)?nèi)容？將設(shè)想落實(shí)到具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過(guò)與土地當(dāng)前擁有者、潛在租家或買家、自己的合作伙伴及專業(yè)人士接觸，提出初步方案。如果可行，就草簽購(gòu)置土地使用權(quán)或有關(guān)的合作意向書。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析8步驟四階段二32二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會(huì)條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國(guó)際關(guān)系常見(jiàn)的對(duì)地段優(yōu)劣的影響因素：

地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢(shì)土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害

空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺(jué)效果清潔程度

地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會(huì)治安情況政局穩(wěn)定情況

當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r物價(jià)水平工資水平儲(chǔ)蓄利率投資水平

價(jià)格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度

人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模

土地用途容積率建筑高度交通道路行政隸屬變更

地塊風(fēng)水土地號(hào)碼名人效應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣篩選地塊的參考標(biāo)準(zhǔn)投資機(jī)會(huì)研究——籠統(tǒng)的估計(jì)而非詳細(xì)的分析。投資估算精確度+30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2-0.8%二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供33工作階段目的作用可行性研究?jī)?nèi)容

決策前，對(duì)各種可能方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較、論證，保證項(xiàng)目用最小的投資取得最大的經(jīng)濟(jì)效果—項(xiàng)目投資決策—籌集建設(shè)資金—開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)—編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目的評(píng)估與決策精確度研究費(fèi)用/總投資投資機(jī)會(huì)研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%詳細(xì)可行性研究+10%小1-3%大0.2-1%工作階段目的作用可行性研究?jī)?nèi)容決策前，對(duì)各種可能方34房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課件2351、申報(bào)要求

〔1〕申報(bào)單位擬建立使用的土地現(xiàn)狀性質(zhì)和用途為：國(guó)有農(nóng)用地、集體農(nóng)用地或集體建立用地，以及未利用地，建立用途為營(yíng)利性建立工程；

〔2〕申報(bào)單位應(yīng)具有從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資質(zhì)，擬新增建立用地須經(jīng)征〔轉(zhuǎn)〕用土地和供地審批后，方可作為國(guó)有建立用地使用；

〔3〕申報(bào)單位向土地儲(chǔ)藏中心提出建立意向，土地儲(chǔ)藏中心根據(jù)有關(guān)規(guī)定納入儲(chǔ)藏統(tǒng)征方案，并辦理完結(jié)征〔轉(zhuǎn)〕用土地和供地審批手續(xù)；

〔4〕申報(bào)單位在土地交易中心〔投標(biāo)、競(jìng)買、摘牌等方式〕購(gòu)置該宗土地使用權(quán)；

〔5〕申報(bào)單位持?土地交易確認(rèn)書?、?規(guī)劃設(shè)計(jì)〔土地使用〕條件?、建立〔用地〕申請(qǐng)、1：2000地形圖等相關(guān)資料，到規(guī)劃國(guó)土行政主管部門辦理土地審批、規(guī)劃報(bào)建手續(xù)；

2、報(bào)建審批的主要流程和時(shí)限

〔1〕攜報(bào)建資料到窗口登記；

〔2〕規(guī)劃處、利用處、地籍處、建管處并行辦理選址定點(diǎn)〔補(bǔ)辦〕、土地出讓、土地證、規(guī)劃方案〔14-18個(gè)工作日，一般工程14個(gè)工作日，大型或重要工程18個(gè)工作日

〕；

〔3〕建管處〔財(cái)務(wù)處、紅線辦、辦公室〕辦理〔建立工程〕規(guī)劃許可〔20-28個(gè)工作日，一般工程20個(gè)工作日，大型或重要工程28個(gè)工作日〕；

〔4〕法規(guī)處〔利用處、財(cái)務(wù)處〕辦理—規(guī)劃驗(yàn)收〔15日〕。

3、主要審批結(jié)果

〔1〕?建立工程選址意見(jiàn)書?、?建立用地規(guī)劃許可證?、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、?國(guó)有土地使用證?、規(guī)劃方案審批意見(jiàn)書；

〔2〕?建立工程規(guī)劃許可證?及其附件〔施工圖、定位圖〕；

〔3〕建立工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。

★補(bǔ)充說(shuō)明：

辦理征〔轉(zhuǎn)〕用審批、土地交易簽證手續(xù)是該審批事項(xiàng)的前置條件。1、申報(bào)要求

〔1〕申報(bào)單位擬建立使用的土地現(xiàn)狀性質(zhì)和36一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、地塊所在片區(qū)簡(jiǎn)析三、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析四、項(xiàng)目SWOT分析五、項(xiàng)目定位分析六、項(xiàng)目工程進(jìn)度安排八、結(jié)論及建議七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析一、工程概況二、開(kāi)發(fā)工程用地的線裝調(diào)查及動(dòng)遷安置三、市場(chǎng)分析和建立規(guī)模確實(shí)定四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇五、資源供給六、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)七、工程開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究八、開(kāi)發(fā)建立方案九、工程經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、地塊所在片區(qū)簡(jiǎn)析三、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析四、項(xiàng)目37第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類影響因素開(kāi)展階段程序二—1第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類二—138在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)展根底設(shè)施和房屋建立的行為。分類按開(kāi)發(fā)內(nèi)容（縱向）按開(kāi)發(fā)范圍（橫向）新區(qū)開(kāi)發(fā)舊城改造土地開(kāi)發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）房屋開(kāi)發(fā)（房屋建設(shè)）二—21、

物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多少為宜？1、

物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多少為宜？在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)展根底設(shè)施和房屋建立的行為39利率趨勢(shì)及銀行界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的策略人口及家庭數(shù)量經(jīng)濟(jì)形勢(shì)外資的投入情況產(chǎn)業(yè)政策與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)通貨膨脹的趨勢(shì)二—3利率趨勢(shì)及銀行界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的策略人口及家庭數(shù)量經(jīng)濟(jì)形勢(shì)外資的401999至今發(fā)展階段1978-1991起步階段1993-1998調(diào)整階段1992-1993過(guò)熱階段二—41999至今發(fā)展階段1978起步階段1993-1998調(diào)整階41198519881989城市經(jīng)濟(jì)體制改革開(kāi)展的小高潮國(guó)家宏觀調(diào)控，寒流二—5198519881989城市經(jīng)濟(jì)體制改革開(kāi)展的小高潮國(guó)家宏觀421992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度117.6%165.4%二—61992南巡講話、十四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度117.6%143199819951997國(guó)家宏觀調(diào)控——適度從緊速度大降-1。93%住房制度改革二—7199819951997國(guó)家宏觀調(diào)控——適度從緊速度大降-144——個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%——建立部于2月26日出臺(tái)?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?——契稅降低2002二—8——個(gè)人住房商業(yè)貸款、公積金貸款利率下調(diào)0.54%2002二45——7月1日出臺(tái)?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)新的規(guī)定?——?物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)?公布——經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理新方法2002二—9——7月1日出臺(tái)?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)新的規(guī)定46央行121號(hào)文件?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?國(guó)務(wù)院18號(hào)文?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)安康開(kāi)展的通知?2003。62003。10二—10央行121號(hào)文件?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?國(guó)47央行提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定8年來(lái)的首次加息——0.274%2004經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的831大限二—11央行提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定8年來(lái)的首次加息——0.48上海制止期房轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)證各地全面停頓審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類開(kāi)發(fā)區(qū)二—12上海制止期房轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商交房后90天內(nèi)發(fā)給業(yè)主產(chǎn)權(quán)證各地全面停49最適合宜居的城市排名標(biāo)準(zhǔn)二—13NO.2大連47。9%46。1%43。9%廣州成都青島杭州桂林珠海廈門最適合宜居的城市排名標(biāo)準(zhǔn)二—13NO.2大連47。9%450房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析二、前期工作階段三、建立階段四、租售階段8步驟四階段二—131、尋找投資機(jī)會(huì)2、篩選投資機(jī)會(huì)3、可行性研究4、獲取土地使用權(quán)5、規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批6、簽署有關(guān)合作協(xié)議7、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收8、市場(chǎng)營(yíng)銷和物業(yè)管理看地如何篩選？作用？?jī)?nèi)容？將設(shè)想落實(shí)到具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過(guò)與土地當(dāng)前擁有者、潛在租家或買家、自己的合作伙伴及專業(yè)人士接觸，提出初步方案。如果可行，就草簽購(gòu)置土地使用權(quán)或有關(guān)的合作意向書。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析8步驟四階段二51二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會(huì)條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國(guó)際關(guān)系常見(jiàn)的對(duì)地段優(yōu)劣的影響因素：

地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢(shì)土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害

空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺(jué)效果清潔程度

地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會(huì)治安情況政局穩(wěn)定情況

當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r物價(jià)水平工資水平儲(chǔ)蓄利率投資水平

價(jià)格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度

人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模

土地用途容積率建筑高度交通道路行政隸屬變更

地塊風(fēng)水土地號(hào)碼名人效應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣篩選地塊的參考標(biāo)準(zhǔn)投資機(jī)會(huì)研究——籠統(tǒng)的估計(jì)而非詳細(xì)的分析。投資估算精確度+30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2-0.8%二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供52工作階段目的作用可行性研究?jī)?nèi)容

決策前，對(duì)各種可能方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較、論證，保證項(xiàng)目用最小的投資取得最大的經(jīng)濟(jì)效果—項(xiàng)目投資決策—籌集建設(shè)資金—開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)—編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目的評(píng)估與決策精確度研究費(fèi)用/總投資投資機(jī)會(huì)研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%詳細(xì)可行性研究+10%小1-3%大0.2-1%工作階段目的作用可行性研究?jī)?nèi)容決策前，對(duì)各種可能方53精裝版完整版一、工程簡(jiǎn)介二、地塊所在片區(qū)簡(jiǎn)析三、工程周邊環(huán)境分析四、工程SWOT分析五、工程定位分析六、工程工程進(jìn)度安排八、結(jié)論及建議七、工程經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置三、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定四、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇五、資源供給六、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究八、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析列表位置覆蓋率建筑層數(shù)總用地面積容積率總建筑面積1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境——主要產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、GDP2、交通設(shè)施——現(xiàn)有和即將建成的交通網(wǎng)絡(luò)3、城市環(huán)境——配套設(shè)施4、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r——周邊樓盤情況現(xiàn)狀規(guī)劃前景周邊項(xiàng)目調(diào)研園林設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型比例銷售狀況物業(yè)類型列表S——優(yōu)勢(shì)W——劣勢(shì)O——機(jī)會(huì)T——威脅市場(chǎng)定位規(guī)劃定位價(jià)格定位客戶定位前期準(zhǔn)備一期二期N期內(nèi)容時(shí)間精裝版完整版一、工程簡(jiǎn)介二、地塊所在片區(qū)簡(jiǎn)析三、工程周邊環(huán)境54要解決什么問(wèn)題？七、工程經(jīng)濟(jì)分析如果能，什么時(shí)候開(kāi)始賺錢？項(xiàng)目能否賺錢？賺錢時(shí)是否面臨的風(fēng)險(xiǎn)？要解決什么問(wèn)題？七、工程經(jīng)濟(jì)分析如果能，什么時(shí)候開(kāi)始賺錢？項(xiàng)55如何解決？財(cái)務(wù)分析〔確定性分析〕風(fēng)險(xiǎn)概率分析〔不確定性分析〕靜態(tài)分析〔NO資金時(shí)間價(jià)值〕動(dòng)態(tài)分析〔YES資金時(shí)間價(jià)值〕簡(jiǎn)單投資收益率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值〔FNPV〕財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析如何解決？財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)概率分析靜態(tài)分析簡(jiǎn)單投資收益率動(dòng)態(tài)投資56一般采用現(xiàn)金流量分析——方便、直觀現(xiàn)金流量——以開(kāi)發(fā)工程為系統(tǒng)，反映開(kāi)發(fā)工程在整個(gè)投資過(guò)程中流入和流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動(dòng)?，F(xiàn)金流出——為開(kāi)發(fā)工程所投入的一切現(xiàn)金。現(xiàn)金流入——開(kāi)發(fā)后土地轉(zhuǎn)讓和房屋租售收入。凈現(xiàn)金流量——現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。累計(jì)凈現(xiàn)金流量——如果以年為單位，逐年的現(xiàn)金流量依次累計(jì)之和?，F(xiàn)金流量分析的表達(dá)方式——現(xiàn)金流量表一般采用現(xiàn)金流量分析——方便、直觀現(xiàn)金流量——以開(kāi)發(fā)工程為系57根底數(shù)據(jù)收集2.工程開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷方案〔預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)——市場(chǎng)調(diào)查〕〔1〕開(kāi)發(fā)本錢估算：本錢構(gòu)成—土地本錢+建造本錢〔2〕開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算：費(fèi)用構(gòu)成—管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用〔3〕總本錢費(fèi)用估算=〔1〕+〔2〕〔1〕資金籌措與投資方案〔2〕貸款本金的歸還及利息支付根底數(shù)據(jù)收集58項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)收入—總開(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率*100%=初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的指標(biāo)工程利潤(rùn)=工程總收入—工程總本錢費(fèi)用銷售收入出租收入土地使用權(quán)出讓金土地征用費(fèi)城市建立配套費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)建安工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)收入—總開(kāi)發(fā)成本總開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率*59現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0360本錢利潤(rùn)率=1500/4000*100%=37。5%本錢利潤(rùn)率=1500/4000*100%=37。5%61凈現(xiàn)值(NPV)netpresentvalue將工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各年的凈現(xiàn)金流量用一定的貼現(xiàn)率折算成開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和?！部船F(xiàn)金流量表〕貼現(xiàn)率=（到期金額/現(xiàn)值）—1期數(shù)例：現(xiàn)值為10000元的資金，6個(gè)月后的價(jià)值是10615，那么月貼現(xiàn)率為？貼現(xiàn)率=（10615/10000）—16=1%判斷標(biāo)準(zhǔn)：NPV≥0，盈利能力強(qiáng)，財(cái)務(wù)上可行NPV<0，淘汰該工程凈現(xiàn)值(NPV)netpresentvalue62現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0363內(nèi)部收益率(IRR)internalrateofreturn是在工程建立經(jīng)營(yíng)期內(nèi)累計(jì)凈現(xiàn)值=0時(shí)的貼現(xiàn)率。是工程所能承受的最高貸款利率判斷標(biāo)準(zhǔn)：IRR≥貸款利率，工程保本、盈利IRR<貸款利率，工程虧損計(jì)算方法：內(nèi)插法1。首先假設(shè)一個(gè)貼現(xiàn)率i1（一般是基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率），算出NPV1；2。若NPV為正，則采用一個(gè)更高的貼現(xiàn)率i2，算出NPV2<0;要求：i1-i2≤2%)3。IRR=i1+（i1-i2）╳NPV1NPV1+NPV2內(nèi)部收益率(IRR)internalrateof64現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0365投資回收期——靜態(tài)、動(dòng)態(tài)是計(jì)算工程何時(shí)贏利的指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)：越短越好投資回收期計(jì)算方法：A+出現(xiàn)正值年份的累計(jì)凈現(xiàn)金流量上一年份的累計(jì)凈現(xiàn)金流量（A）T=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的上一年份+靜態(tài)不算時(shí)間價(jià)值動(dòng)態(tài)考慮時(shí)間價(jià)值投資回收期——靜態(tài)、動(dòng)態(tài)是計(jì)算工程何時(shí)贏利的指標(biāo)判斷標(biāo)準(zhǔn)：66現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、現(xiàn)金流入1.銷售收入二、現(xiàn)金流出1.土地費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.建安費(fèi)4.銷售費(fèi)5.財(cái)務(wù)費(fèi)6.管理費(fèi)7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8.稅費(fèi)9.其他費(fèi)用三、凈現(xiàn)金流量四、累計(jì)凈現(xiàn)金流量五、貼現(xiàn)因子六、凈現(xiàn)值七、累計(jì)凈現(xiàn)值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期備注02.6-0367T靜=？T動(dòng)=？T靜=？68房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析二、前期工作階段三、建立階段四、租售階段8步驟四階段二—131、尋找投資機(jī)會(huì)2、篩選投資機(jī)會(huì)3、可行性研究4、獲取土地使用權(quán)5、規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批6、簽署有關(guān)合作協(xié)議7、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收8、市場(chǎng)營(yíng)銷和物業(yè)管理看地如何篩選？作用？?jī)?nèi)容？將設(shè)想落實(shí)到具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過(guò)與土地當(dāng)前擁有者、潛在租家或買家、自己的合作伙伴及專業(yè)人士接觸，提出初步方案。如果可行，就草簽購(gòu)置土地使用權(quán)或有關(guān)的合作意向書。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序一、投資時(shí)機(jī)選擇與決策分析8步驟四階段二69二—14增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會(huì)條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國(guó)際關(guān)系常見(jiàn)的對(duì)地段優(yōu)劣的影響因素：

地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢(shì)土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害

空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺(jué)效果清潔程度

地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會(huì)治安情況