某小區(qū)房地產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告共18頁第頁房地產(chǎn)評估報告估價項目名稱：武漢書城路金地格林夢茵區(qū)5區(qū)c-501室房地產(chǎn)委托方：估價方：***房地產(chǎn)評估有限責任公司估價人員：***估價作業(yè)日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日估價報告編號：12011069TOC\o"1-2"\h\z\u致委托方函 3估價師聲明 4估價假設(shè)和限制條件 5一、假設(shè)和限制條件 5二、需要特殊說明的事項 6房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6一、委托方 6二、估價方 6三、評估對象 6四、估價目的 11五、估價時點 11六、價值定義 11七、估價依據(jù) 11七、估價原則 11九、估價方法 12十、評估結(jié)果 12十一、估價人員 13十二、估價作業(yè)日期 13十三、估價報告應(yīng)用有效期 13估價技術(shù)報告 14一、估價對象資料 14二、類比對象資料 14三、因素修正 16四、個別因素修正 17五、修正后價格 17六、估價結(jié)果確定 18致委托方函委托方：承蒙委托，***房地產(chǎn)評估有限責任公司對位于武漢書城路金地格林小城夢茵區(qū)5區(qū)c-501室房地產(chǎn)進行評估，評估目的是為委托方購買評估對象房地產(chǎn)提供市場價值參考依據(jù)。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點2014年12月3日的市場價值為1143585元，大寫人民幣一百一十四萬三千五百八十五元整。以下是估價結(jié)果明細表。詳情請閱讀房地產(chǎn)評估報告估價結(jié)果明細表評估對象實用面積（㎡）估價單價（元/㎡）估價值（元）京師家園二棟五梯101室13584711143585法定代表人：***房地產(chǎn)評估有限責任公司二○一四年十二月三日

估價師聲明我們鄭重聲明：1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、估價人員依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員謝凌霄已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對待。7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。8、本評估報告由***房地產(chǎn)評估有限責任公司負責解釋。9、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。特此聲明！參與本系評估活動的評估人員簽名：姓名評估師注冊號簽字12011069***12011069二○一四年十二月三日

估價假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即所有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進行議價；(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；(5)不考慮特殊買家的額外出價。2、對于估價對象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進行核實，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實性。3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準，我們未進行專業(yè)測量，無理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。4、對于估價對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評估假設(shè)估價對象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，不包

含該房產(chǎn)買賣時發(fā)生的各項稅費。7、估價對象的估價時點設(shè)定為完成實地查勘之日。資產(chǎn)評估報告結(jié)果1、評估對象位置及環(huán)境評估對象名稱武漢書城路金地格林小城夢茵區(qū)5區(qū)c-501室地理位置估價對象位于武漢市書城路金地格林夢茵區(qū)內(nèi)道路通達度估價對象小區(qū)緊鄰金琴高速，北往廣州、深圳，南達市中心。交通便捷度估價對象緊鄰公交服務(wù)站和歧關(guān)汽車服務(wù)站（北師大站），主要公交線路有10A路，69路，70路。交通便捷度好。公共配套情況估價對象周邊公共配套完善，位于北京師范大學珠海分校內(nèi)，靠近北京理工大學珠海分校。附近有金鼎幼兒園等多所幼兒園、金鼎小學、北師大附中、中大五院北師大門診部、唐家醫(yī)院、中國農(nóng)業(yè)銀行珠海北師大分行、郵政營業(yè)廳、中國建設(shè)銀行、珠影超市、榮一超市、金鼎市場。商務(wù)氛圍估價對象位于大學校園內(nèi)，附近主要消費者為大學生。

2、估價對象概況估價對象金地格林夢茵區(qū)5區(qū)c-501室產(chǎn)權(quán)證號無產(chǎn)權(quán)面積估價對象總建筑面積為135平方米估價對象所處小區(qū)狀況估價對象的規(guī)模中等，由多幢住宅樓宇組成，小區(qū)內(nèi)除配電、水等基本配套設(shè)施外，有較為完善的配套兒童設(shè)施，綠化環(huán)境較好,小區(qū)為門衛(wèi)式管理。估價對象所處建筑物狀況結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)樓層十八層有電梯外墻面涂料建成年限約建成于2007年用途，所處樓層/總樓層住宅及附屬間，1/6土地等級及類型珠海市住宅用地，設(shè)定該國有土地使用權(quán)類型為劃撥。估價對象室內(nèi)狀況朝向南北朝向戶型三房二廳一廚二衛(wèi)一陽臺室內(nèi)具體裝修廳精裝修臥室精裝修衛(wèi)生間、廚房精裝修陽臺精裝修其余精裝修現(xiàn)場勘察時，估價對象室內(nèi)基礎(chǔ)電路已完成，使用正常。

3、估價對象權(quán)利情況由于國家相關(guān)規(guī)定，京師家園所在地皮為個人所有，所以購買估價對象后有房產(chǎn)證。四、估價目的為委托方購買估價對象房地產(chǎn)提供市場價值參考。五、估價時點二○一四年十二月三日六、估價依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-19994、房地產(chǎn)證及委托方提供的其它法律性文件、相關(guān)資料5、估價人員實地勘測調(diào)查獲得的實況和資料七、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、合法原則估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進行估價。2、最高最佳使用原則考慮估價對象的用途時，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)，在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，能使估價對象發(fā)揮最高價值的利用狀態(tài)。

3、替代原則根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一市場內(nèi)效用相同的商品的價格趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。即在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較，對其間的差別進行適當?shù)男拚螅_定待估房地產(chǎn)的價值。4、估價時點原則房地產(chǎn)市場是變動的，在不同的時間上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，估價通常僅是求取估價對象在某個特定的時間上的價值，這個時間就是估價時點，確定估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)時值的界限。因為房地產(chǎn)價格與政府頒布的有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)等密切相關(guān)，這些法律、法規(guī)的發(fā)布、變更、實施日期，均有可能影響待估房地產(chǎn)的價值。八、估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，最終選擇市場比較法作為本次估價的基本方法來求取估價對象價值。市場比較法：市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象客觀合理價格的一種估價方法。九、評估結(jié)果估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利