美國日本香港樓市破滅縱覽分析

91年日本房地產(chǎn)崩盤，平均房價降低了多少？比如說崩盤之前均價10000元，崩盤以后多少錢？cdong8868

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2010-04-1217:592015-11-2008:16最佳答案1989年,泡沫經(jīng)濟(jì)的最高峰,石獅子眼前的銀座四丁目的地價,是每坪(

3.3平方米)1.2億日元。東京的另一個地標(biāo)——東京帝國廣場,廣場下面一平方英里土地的價格，居然比整個加利福尼亞的土地價值還高，一個東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格。日本正沉浸在一個“地價不倒”的神話中?！鞍褨|京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然后再把美國土地出租給美國人住?！蹦罡徽f，“在當(dāng)時的日本報(bào)紙上這樣的言論經(jīng)常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以為豪?！睋?jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，80年代中期，隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè),日本地價開始瘋狂飆升。自1985年起,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數(shù)上升,1987年住宅用地價格竟上升了30.7%,商業(yè)用地則跳升了46.8%。1990年,六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。在東京都市圈,從1986年開始,出現(xiàn)了幾乎是垂直式的地價上漲,高峰期1990年的地價大約是1983年的2.5倍。91年開始，日本房價開始暴跌。當(dāng)年降了70%，但跌的前一年漲了100%。跌的結(jié)果就是窮人失業(yè)連租房、吃飯都成問題了。泡沫危機(jī)后，東京房價一度低至幾千人民幣每平方，但是過了幾年馬上過萬，并在3～5萬區(qū)周旋了很長一段時間，隨后普通區(qū)域5萬左右，中心區(qū)域6～15萬的多。以下附上東京的房價走勢圖：

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詩歌其他回答500--3000,5系點(diǎn)叫崩盤

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2010-04-1411:31評論

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9上世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產(chǎn)危機(jī)，今天中國的房地產(chǎn)發(fā)展正進(jìn)入瘋狂時代，十多年房價只漲不跌的規(guī)律和政府對土地希缺的勿悠，讓越來越多的人更加確信房價保值不跌的神話，然后歷史總有著驚人的相似，回顧日本房地產(chǎn)的崩盤始末，或許對中國房地產(chǎn)的未來走勢有著一些啟示。

戰(zhàn)后50年，日本經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀(jì)80年代初期日本僅用幾年時間連續(xù)趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強(qiáng)國和僅次于美國的世界第二大強(qiáng)國。日本的貿(mào)易和制造業(yè)直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領(lǐng)域更是將美國打得毫無“招架之力”。日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50%。日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。彈丸島國的日本房地產(chǎn)總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產(chǎn)價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產(chǎn)業(yè)好萊塢影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。伴隨“國富民強(qiáng)”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產(chǎn)發(fā)展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)開發(fā)從戰(zhàn)后一片廢墟上建立起來。伴隨經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰(zhàn)后初期猛漲了10000倍。但是如果以為日本房地產(chǎn)泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。實(shí)際上即使是1985年泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，如果沒有后來5年時間中執(zhí)行的一系列錯誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。1985年日元升值以及對升值錯誤的估計(jì)和預(yù)期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長達(dá)14年的蕭條和低迷。由此可見，包括日本在內(nèi)的世界各國房地產(chǎn)泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀原因。日本主要的錯誤政策是：

第一，利率太低，資金泛濫，引導(dǎo)失誤監(jiān)管失控。1985年9月美英德法日五國財(cái)長聚會紐約的廣場飯店，就爭執(zhí)許久的日元升值達(dá)成協(xié)議。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。但是由于當(dāng)時日本上下對日元升值和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的困難認(rèn)識和準(zhǔn)備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。

第二，盲目擴(kuò)大信貸，濫用杠桿作用。在資金泛濫的情況下，原本應(yīng)該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進(jìn)一步擴(kuò)張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤當(dāng)作資本金向外出借，造成流通領(lǐng)域里的貨幣數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)張。1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財(cái)務(wù)公司和投資公司等非銀行機(jī)構(gòu)也不顧政策限制，躋身于房地產(chǎn)金融行業(yè)，直接或間接向房地產(chǎn)貸款，總額高達(dá)40萬億日元?？梢哉f日本金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

第三，投資投機(jī)成風(fēng)，股市樓市連動，管理監(jiān)督形同虛設(shè)。日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進(jìn)一步加劇了泡沫的嚴(yán)重程度。當(dāng)時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。股市樓市比翼雙飛，同創(chuàng)一個又一個“高度”。1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。1989年底日經(jīng)指數(shù)達(dá)到歷史最高點(diǎn)近39000點(diǎn)，房地產(chǎn)價格也同創(chuàng)歷史最高。這段時間里，房價日長夜大，數(shù)月甚至數(shù)天價格又上漲了。人們千方百計(jì)從各個地方借錢投向房地產(chǎn)，炒作和投機(jī)成風(fēng)，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產(chǎn)作抵押，向銀行借錢再投資房地產(chǎn)。銀行則認(rèn)為房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，由此作抵押沒有風(fēng)險(xiǎn)，所以大膽放款，造成大量重復(fù)抵押和貸款，監(jiān)督管理形同虛設(shè)，資金鏈無限拉長，杠桿作用無限擴(kuò)大。但是市場轉(zhuǎn)折后立即就形成“中子彈效應(yīng)”，一個被擊破，個個被擊破。日本大公司也不甘寂寞，在炒樓中扮演著重要角色，利用關(guān)系進(jìn)行土地倒買倒賣，數(shù)量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。在此過程中政府很少的應(yīng)對政策也嚴(yán)重滯后。大公司倒賣土地的情況一直持續(xù)到1992年政府增收94%重稅后才被迫停止。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負(fù)翁”，家庭資產(chǎn)大幅度縮水，長期背上嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在相當(dāng)長的時間里嚴(yán)重影響正常消費(fèi)。日本銀行及非銀行機(jī)構(gòu)的不良債務(wù)高達(dá)100萬億日元，最后成為壞賬的達(dá)到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業(yè)飽受重創(chuàng)，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)十年的負(fù)增長和零增長。日本的沉痛教訓(xùn)應(yīng)該在中國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中引以為戒。揭秘：“永不跌”的東京房價是怎么崩盤的？\o"更多理財(cái)新聞相關(guān)內(nèi)容列表"理財(cái)新聞騰訊理財(cái)花兒街2016-03-0113:11我要分享79本文轉(zhuǎn)自微信公眾號：遇見路演中同樣人口密集，同樣由于奧運(yùn)會經(jīng)歷過房價暴漲，同樣匯集著優(yōu)厚的資源，同樣經(jīng)歷著人口涌入的東京，在日本1990年代的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，未能幸免于房價的大崩盤。核爆前的東京曾保持過GDP雙位數(shù)增長的日本經(jīng)濟(jì)，在經(jīng)歷了“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾經(jīng)被奉為“東京房價永不跌”的東京房價，又是怎樣崩盤的？從上世紀(jì)60年代開始，日本保持著每年10%的高速經(jīng)濟(jì)增長，在短短20年間從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)小國轉(zhuǎn)型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。1964年東京奧運(yùn)會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復(fù)興的國家形象。為了迎接?xùn)|京奧運(yùn)會，日本修建了一系列交通基礎(chǔ)設(shè)施，興建了城市。這些大規(guī)模的建設(shè)帶動了日本房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展。當(dāng)時，東京被認(rèn)為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學(xué)家赫爾曼·卡恩在《即將出現(xiàn)的超級強(qiáng)國》一書中預(yù)測，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟(jì)大國。然而，還未等到驗(yàn)證預(yù)言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機(jī)的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振，進(jìn)入“失去的二十年”。今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦2020奧運(yùn)會的契機(jī)，提振日本經(jīng)濟(jì)。日本政府計(jì)劃將東京作為經(jīng)濟(jì)增長特區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的再開發(fā)。公共設(shè)施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計(jì)劃都已經(jīng)開始實(shí)行。外國資本也已經(jīng)蠢蠢欲動。一批主權(quán)財(cái)富基金正在涌向日本房地產(chǎn)市場?？ㄋ杽倓傎I下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準(zhǔn)備買下東京西南部婚禮場館MeguroGajoen……歷經(jīng)了20年的低迷之后，日本的房地產(chǎn)市場似乎重現(xiàn)曙光。此時，回顧那場發(fā)生在20世紀(jì)末的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，或許有助于日本不再重蹈覆轍。奧林匹克景氣1964年的東京奧運(yùn)會被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運(yùn)會之一。日本成為了世界上第一個借助奧運(yùn)會帶動國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國家。在籌備東京奧運(yùn)會期間，日本政府正在進(jìn)行收入倍增與國民經(jīng)濟(jì)高速增長計(jì)劃。以此為契機(jī)，東京和日本全國各地都大興土木，建設(shè)了一批交通基礎(chǔ)設(shè)施。其中，令日本人頗為自豪的新干線高速鐵路系統(tǒng)就是修建于此時。1964年10月1日東京奧運(yùn)前夕，連結(jié)東京與新大阪之間的東海道新干線開始通車運(yùn)營，這是世界第一條投入商業(yè)營運(yùn)的高速鐵路系統(tǒng)。有數(shù)據(jù)顯示，日本對東京奧運(yùn)會所有相關(guān)事業(yè)的總投入高達(dá)1兆日元。按照當(dāng)時的匯率計(jì)算，約為30億美元。這創(chuàng)造當(dāng)時奧運(yùn)會歷史上最高的投資記錄。其中，日本政府對比賽設(shè)施和奧運(yùn)村投資160億日元，道路交通設(shè)施建設(shè)825億日元，運(yùn)營費(fèi)用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新干線、高速公路、地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。這種投資的比例顯示，日本并不是僅僅為了舉辦奧運(yùn)會而投資。大規(guī)模建設(shè)帶動了房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和通信等行業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，從而帶動日本經(jīng)濟(jì)的全面騰飛。1962年到1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時光。受奧運(yùn)會影響最深的是房地產(chǎn)行業(yè)。除場館建設(shè)之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。從1961年到1963年，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來量價齊升的鼎盛階段。當(dāng)時，在短短兩年之內(nèi)，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達(dá)到1880萬日元。進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時期。日本制造的產(chǎn)品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內(nèi)大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權(quán)國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標(biāo)志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時，一場危機(jī)正在醞釀當(dāng)中。簽訂“廣場協(xié)議”1978年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)。由于能源價格大幅上升，美國國內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯(lián)儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高聯(lián)邦基金利率，實(shí)施緊縮的貨幣政策。這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導(dǎo)致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內(nèi)，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。美元居高不下的匯率水平導(dǎo)致美國對外貿(mào)易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競爭力。1985年9月，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國等5個發(fā)達(dá)國家的財(cái)政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿(mào)易赤字，史稱“廣場協(xié)議”?！皬V場協(xié)議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達(dá)到了86.1%。這并不是美國第一次干預(yù)外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導(dǎo)致了1973年日本地價的上漲，但由于石油危機(jī)的影響，僅持續(xù)了1年。日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進(jìn)了日本對外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴(kuò)張?zhí)峁┝藱C(jī)遇。但與此同時，日本經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)埋下了泡沫的炸彈。由于擔(dān)心日元升值提高日本產(chǎn)品的成本和價格，日本政府制定了提升內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長政策，并放松國內(nèi)的金融管制。從1985年開始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%。當(dāng)時，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產(chǎn)中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。瘋狂的泡沫20世紀(jì)80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實(shí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)：國內(nèi)營業(yè)的可以按照本國4%的標(biāo)準(zhǔn)，有海外分支機(jī)構(gòu)的銀行則必須執(zhí)行8%的國際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補(bǔ)充資本金之外，還得調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。當(dāng)時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴(kuò)大營業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。相對于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對于那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。”而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)于土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然后再以新的土地為擔(dān)?！绱搜h(huán)反復(fù)。同一時期，國際熱錢的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂《廣場協(xié)議》之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產(chǎn)，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。敏銳的國際資本迅速卷土重來，在日本的股票和房地產(chǎn)市場上呼風(fēng)喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導(dǎo)致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進(jìn)入日本投機(jī)，泡沫越吹越大。隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價開始瘋狂飆升。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長了近2倍。1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門人在傳達(dá)室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售?？撮T人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉(xiāng)。然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價格過高，使得許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模；過高的地價也給政府的城市建設(shè)帶來了嚴(yán)重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。失去的二十年1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)。泡沫的破滅來得迅速而毫無預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。從1989年5月開始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭前夕的6%。日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達(dá)到了輝煌的高點(diǎn)38915點(diǎn)，市場普遍相信“明年股價可以達(dá)到5萬日元”。令人絕望的是，以1990年新年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本股市陷入了長達(dá)20年的熊市之中。1990年9月，日經(jīng)股票市場平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，頓時房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求，房價出現(xiàn)下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產(chǎn)市場開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價格一瀉千里。1992年，日本政府出臺“地價稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場立刻進(jìn)入“供大于求”的時代。幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地產(chǎn)價格的暴跌導(dǎo)致大量不動產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬億日元。緊接著，作為土地投機(jī)主角的非銀行金融機(jī)構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)。結(jié)果，給這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中1/3與房地產(chǎn)有關(guān)。1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信用危機(jī)。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。“土地神話”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國際大勢的影響，日本房地產(chǎn)市場再也未能重回輝煌。據(jù)2005年日本國土交通省發(fā)表的地價統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，日本全國的平均地價連續(xù)14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點(diǎn)。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。盡管經(jīng)過了長達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地產(chǎn)市場依然疲軟。有沒有其他國家歷史上的房價崩盤的記錄?黑暗中的獨(dú)舞者

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2007-07-1807:122015-11-1421:33最佳答案房價暴跌，不光在我們中國存在，在國際上也是比比皆是，舉例如下：

一、美國房地產(chǎn)泡沫：7.5萬人口的城市竟出現(xiàn)2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；

世紀(jì)20年代中期，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。

佛羅里達(dá)州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達(dá)的地價一直遠(yuǎn)低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產(chǎn)。隨著需求的增加，佛羅里達(dá)的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達(dá)的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達(dá)150萬美元，1925年則高達(dá)400萬美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來越?jīng)坝颗炫?。?jù)統(tǒng)計(jì)，到1925年，邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司，當(dāng)時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，平均每三位居民就有一位專做地產(chǎn)買賣。當(dāng)時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是“今天不買，明天就買不到了”！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。據(jù)說美國商界大名鼎鼎的“麥當(dāng)勞教父”雷·克洛克，當(dāng)年也因此一貧如洗，此后被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，結(jié)果引發(fā)了華爾街股市的崩潰，最終導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

二、日本房地產(chǎn)泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和

20世紀(jì)30年代以后的60年間，世界房地產(chǎn)領(lǐng)域基本上沒有出現(xiàn)大的波瀾，但進(jìn)入90年代后，日本的房地產(chǎn)泡沫再度震驚了世界。

20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財(cái)長簽訂了“廣場協(xié)議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進(jìn)行投機(jī)。到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。

從后果上看，20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

三、東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫：香港業(yè)主平均損失267萬港元

繼日本之后，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫也是一次慘痛的經(jīng)歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀(jì)80年代中期，泰國政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，并陸續(xù)出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產(chǎn)市場的繁榮。海灣戰(zhàn)爭結(jié)束后，大量開發(fā)商和投機(jī)者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。與此同時，大量外國資本也進(jìn)入東南亞其他國家的HYPERLINK"/s?wd=%E6%88%BF%E5%9