鹽城市房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

鹽城市XXX房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告第一部分項目總論1.1項目概況1.1.1XXX商住小區(qū)開發(fā)項目1.1.鹽城市XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.1.本項目選址于鹽城市黃海中路、鹽城工學(xué)院西校區(qū)對面，該區(qū)域為鹽城重點開發(fā)建設(shè)板塊，毗鄰鹽城工學(xué)院，文化氛圍濃厚，開發(fā)前景廣闊。1.1.鹽城市XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于XXXX年XXX月，是一家民營企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項目。公司設(shè)有綜合辦、工程部、開發(fā)部、財務(wù)部、銷售部等部門，是鹽城市最早的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，實力雄厚。公司注冊資本5000萬元，自成立以來，已開發(fā)各類房地產(chǎn)項目達30萬平方米，投資近200000萬元。截至目前，公司資產(chǎn)總額4700萬元，其中：固定資產(chǎn)1200萬元、流動資產(chǎn)3500萬元，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入8000萬元，利潤1200萬元。資產(chǎn)負責(zé)率1.3％，流動比率72.9％，銷售利潤率16.67％。該公司長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)盈利能力較強。1.1本項目建設(shè)用地面積為60畝，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。1.1.項目規(guī)劃用地面積40000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車庫面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。綠化覆蓋率41.2％，容積率1.2，建筑密度22％。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。1.1.該項目建設(shè)期計劃為2年，自2014年6月至2016年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684平方米。銷售期3年，自2015年1月至2018年12月完成全部銷售。1.2.項目可行性研究的依據(jù)1.2.1編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5）《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。1.2.2編制原則（1）符合國家和地區(qū)有關(guān)法律法規(guī)要求；（2）符合國家有關(guān)行業(yè)政策、建筑規(guī)范、環(huán)保、消防等規(guī)定；（3）充分發(fā)揮鹽城地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢及地緣優(yōu)勢；1.2.3編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對該項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。1.3.經(jīng)濟和社會效益該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和鹽城市城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，推進鹽城市城市建設(shè),加快城市化進程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時可帶鹽城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目完工后可實現(xiàn)利潤總額2560萬元，上繳各種稅收2980萬元，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。1.4.問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。鹽城市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。1.5項目建設(shè)的必要性1.5.1項目的建設(shè)符合國家政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)運作實際上是城市土地利用問題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構(gòu)成城市空間結(jié)構(gòu)最基本的要素，是城市功能分區(qū)的實際體現(xiàn)。通過土地的合理利用和市場規(guī)范運作，取得最佳效益的目標(biāo)，其實質(zhì)是城市社會經(jīng)濟的協(xié)調(diào)推進，城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，真正實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來多少土地的出讓金和稅源，或是給開發(fā)商帶來多少利潤，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。能否通過土地合理利用市場規(guī)范運作，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于建立在土地價值和價格一致的土地收購、儲備、出讓的規(guī)范運作、土地使用方向和開發(fā)時空選擇的整體調(diào)控到位。該項目統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，合理利用土地，規(guī)范市場動作，將會使沈陽市的城市空間從整體結(jié)構(gòu)上得到改善和優(yōu)化。1.5.1項目的建設(shè)是改善城市環(huán)境迫切需要鹽城市政府積極響應(yīng)，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設(shè)步伐。但與此同時，城市急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后的矛盾也日益顯現(xiàn)，城市的管理體制在很大程度上不能適應(yīng)城市的空間布局和人員結(jié)構(gòu)狀況。因此，要實現(xiàn)政府提出的目標(biāo)，必須加快城市改造步伐。1.5.2項目的建設(shè)是促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要本項目的建設(shè)可以促進城市建筑、建材等一系列行業(yè)的發(fā)展，帶動項目區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在建設(shè)過程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問題。對于提高項目區(qū)人民的生活水平、增加就業(yè)率、拉動地方經(jīng)濟發(fā)展、增加稅收產(chǎn)生深遠影響。綜上所述，本項目符合國家現(xiàn)行相關(guān)政策，提升當(dāng)?shù)鼐用竦纳钇焚|(zhì)，對城市的發(fā)展具有積極的帶動作用，所以項目的建設(shè)是必要的。城市建設(shè)，增強帶動輻射作用。第二部分市場分析與預(yù)測2.1全國房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測2014年,全球經(jīng)濟總體將溫和改善,三中全會深化改革，行政審批減免、結(jié)構(gòu)性減稅等扶持將推動整體經(jīng)濟迎來新機遇。在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，新開工面積增速的回升還將持續(xù)。預(yù)計，一、二線成交總體看好，房價上漲趨勢不變；土地市場：總體先揚后抑，成交量價平穩(wěn)增長；企業(yè)業(yè)績和融資總量保持增長，重點企業(yè)拿地力度將減弱。2.1.1宏觀經(jīng)濟方面分析從2014年總體經(jīng)濟走勢看，GDP增速目標(biāo)可能定在7.5%，仍將處于相對較低的水平，但隨著出口的改善、投資的超預(yù)期回升，增速進一步下滑的空間已經(jīng)非常有限，考慮到2014年是落實十八屆三中全會的開局之年，按照部署，2020年要完成全會決定的改革目標(biāo)，因此，2014年將是諸多重要改革措施落實的年份，因此整體處在轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟大幅沖高的可能性也幾乎不存在。本輪行業(yè)新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點后緩慢回升，今年4月起累計增速回歸正數(shù)，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業(yè)層面對房地產(chǎn)調(diào)控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當(dāng)前，各城市之間庫存水平存在明顯的結(jié)構(gòu)性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會導(dǎo)致回升的周期拉長，且在房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸明朗，企業(yè)預(yù)期穩(wěn)定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續(xù)，預(yù)計全年增速升至13%左右。房地產(chǎn)投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現(xiàn)略微震蕩下行的態(tài)勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預(yù)計11-12月銷售增速不會有太好表現(xiàn)，此情況下企業(yè)投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年隨著行業(yè)整體進入平穩(wěn)運行期，調(diào)控政策預(yù)期將穩(wěn)定，企業(yè)投資開工意愿較強，且今年房企拿地數(shù)量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預(yù)計2014年房地產(chǎn)投資增速將在25%左右。2.1.2城市房地產(chǎn)市場增長趨勢分析1.一線城市政策收緊，成交量與今年持平，房價將先漲后穩(wěn)。從三中全會來會，新一屆政府執(zhí)政后在經(jīng)濟領(lǐng)域的主基調(diào)是理順政府與市場的關(guān)系，但房地產(chǎn)市場化機制的形成無疑應(yīng)是一個漸進過程,對于市場供求壓力巨大、房價上漲動力充足的一線城市而言，以限購限貸為代表的行政性調(diào)控短期內(nèi)仍不具備全面退出的條件，而這也是現(xiàn)階段政府的無奈之舉，當(dāng)務(wù)之急是加快房地產(chǎn)制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)力量作好準(zhǔn)備。因此，至少2014年，一線城市政策環(huán)境仍將保持相對收緊的狀態(tài)，甚至不排除在信貸政策、稅收政策作進一步收緊的可能。從供應(yīng)層面上看，2013年年底一線城市因房價調(diào)控壓力推遲高價盤的預(yù)售證審批，這部分供給或?qū)⑼七t至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應(yīng)，一線城市2014年總體供應(yīng)走勢應(yīng)是穩(wěn)中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認為市場銷售速度大致將和2013年持平，而北京2013年由于供應(yīng)嚴(yán)重萎縮的關(guān)系供求比呈現(xiàn)1：1.58，考慮到其明年供應(yīng)大幅放量的因素，預(yù)計供不應(yīng)求的態(tài)勢也將有所收斂，總體上看，2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供應(yīng)短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動成交量小幅增長。從房價角度看，我們認為一線城市2014年將呈現(xiàn)先漲后穩(wěn)，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩(wěn)定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發(fā)商銷售預(yù)期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續(xù)收緊的影響將持續(xù)發(fā)酵，主要的變數(shù)有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標(biāo)可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預(yù)售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。2.二線城市政策總體寬松，供求兩旺，房價呈穩(wěn)步上漲格局。從政策面上看，二線城市將有明顯分化，杭州、南京、天津、武漢等熱點城市房價上漲壓力相對較大，將繼續(xù)跟隨一線城市收緊的步伐，但大多程度相對北上廣深應(yīng)有減輕，這在今年底的這波地方新政中已大致可見；而大多數(shù)房地產(chǎn)市場供求矛盾總體可控的二線城市，政策環(huán)境較2011年將大為改觀，在結(jié)束全國一刀切式調(diào)控的背景下，這類或許是我國房地產(chǎn)市場最健康、也最具增長活力的城市將逐漸從行政管控的泥潭中抽身。從供應(yīng)層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區(qū)可供開發(fā)的土地規(guī)模更充足，從數(shù)據(jù)預(yù)期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應(yīng)量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應(yīng)擴張是全方位的。從成交層面上看，受政策寬松和供應(yīng)擴張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態(tài)度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續(xù)維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產(chǎn)市場成長期內(nèi)的城市更將順勢進入各自的高增長階段。從房價角度看，我們認為二線城市房價穩(wěn)步上漲的格局不變，但新增供應(yīng)充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當(dāng)一部分二線城市需求結(jié)構(gòu)以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區(qū)域板塊明年客觀上講有放緩的需要。3.三線城市部分面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲。從政策上看，三線城市數(shù)量眾多，其內(nèi)部房地產(chǎn)市場發(fā)展程度也不一，從總體上看，三線城市未來將告別政策調(diào)控。近幾年多數(shù)三線城市房價呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，這主要與當(dāng)?shù)谿DP增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關(guān)，這類城市房地產(chǎn)市場相對健康，政府過多的干預(yù)將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態(tài)度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢；另外有一小部分三線城市過去兩年投資熱度過高，市場供應(yīng)巨大，但從新一屆政府的執(zhí)政方略上看，大抵也會讓其市場本身發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，不會出臺過于針對性的政策。從供應(yīng)層面上看，三線城市市場供應(yīng)總體充足，個別城市在前兩年整個行業(yè)投資傾向下目前甚至出現(xiàn)庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調(diào)整期，成交規(guī)模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩(wěn)步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應(yīng)，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內(nèi)都將進入階段性盤整狀態(tài)。2.1.3土地市場成交情況分析2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預(yù)計2014年的土地市場土地供應(yīng)成交量整體穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交也將延續(xù)今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經(jīng)過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，下半年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續(xù)在今年的基礎(chǔ)上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關(guān)注，二線城市歷年土地供應(yīng)較為充足，因而土地成交量不會出現(xiàn)大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業(yè)出于平衡土地儲備結(jié)構(gòu)的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。土地價格整體穩(wěn)步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現(xiàn)一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，土地價格不會出現(xiàn)明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。2.2房地產(chǎn)市場需求的預(yù)測2.2.1從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。2.2.2從投資角度看由于股市出現(xiàn)低迷，國內(nèi)現(xiàn)有投資手段較少，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場的需求。2.2.3從消費結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。2.3鹽城市房地產(chǎn)發(fā)展情況分析2013年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠的事情值得關(guān)注：其一，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場化為主，以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應(yīng)”的措辭，促進供應(yīng)被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會最終公布的決定中，對房地產(chǎn)行業(yè)雖無明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。推進以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無懸念地將對未來行業(yè)發(fā)展起到巨大推動作用，尤其是政府職能轉(zhuǎn)型的提法意味著過去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。2.3.1樓市繼續(xù)升溫上市量激增房源上市量是衡量開發(fā)商對樓市預(yù)期的重要指標(biāo)。得益于國家大力發(fā)展沿海城市，鹽城房地產(chǎn)市場這些年發(fā)展迅猛，城市化步伐加快！雖然受宏觀調(diào)控影響，樓市曾一度低迷，但因剛需占據(jù)主導(dǎo)地位，鹽城樓市自2012年回暖以來不斷升溫，更有某樓盤負責(zé)人直呼：“樓市幾乎回歸到09年火熱水平”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤負責(zé)人對鹽城樓市持續(xù)樂觀，今年各樓盤房源入市量便是佐證。2013年鹽城樓市約有50695套房源入市，環(huán)比增長44.29%，上市面積約5158396.86平米，其中住宅上市37495套，上市面積4064251.94㎡；商鋪上市7006套，上市面積563078.48㎡，寫字樓/公寓上市6194套，上市面積531066.44㎡。2.3.2樓市繼續(xù)升溫成交量持續(xù)增大2013年鹽城市區(qū)總成交套數(shù)34666套(含商鋪、寫字樓/公寓、住宅、經(jīng)濟適用房/回遷房、別墅、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目，另含沒有價格的數(shù)據(jù)1090套)，總銷售面積：3664080.61平方米；銷量環(huán)比增長23.14%，用“火熱”總結(jié)2013年鹽城樓市一點也不為過。2013年雖然樓市限購限貸政策頻出，但對于鹽城房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生太多影響，相反2013年鹽城樓市給我們帶來了許多驚喜，從1月的高調(diào)開局到12月的平穩(wěn)收尾，從一季度連續(xù)三個月成交量保持在3000套以上到7、8月淡季不淡，國慶期間有房博會的助力更是為“銀十”錦上添花，除6月、9月以外，其它幾個月成交量都在2500套以上，鹽城樓市在一片唏噓聲中穩(wěn)步前行。2013年鹽城市區(qū)樓市銷售額TOP10從各板塊的成交量來看，城南和城西南仍然領(lǐng)跑全城銷量，兩板塊的成交量在全市中占比近41.09%。而河?xùn)|板塊經(jīng)過近兩年的發(fā)展，不少項目陸續(xù)進駐，成交量幾乎與城西南并駕齊驅(qū)。2.3.2樓市土地市場供需齊漲2013年樓市成交火熱，讓更多開發(fā)商有實力也有必要積極拿地為下一年“面包”做準(zhǔn)備。供應(yīng)方面，去年鹽城市直土地總掛牌面積為4949640.1平方米，環(huán)比2012年上升0.14%；成交方面，去年總成交土地面積3567747.32平方米，環(huán)比2012年上升18.3%。土地成交大幅增長，側(cè)面表明2013年開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，而從每個月土地成交行情來看，1、2、10、12這四個月份是開發(fā)商拿地“高峰期”。從以上分析可以看出，鹽城處在城市化進程的高潮期，剛需決定了一切，這一特殊性注定鹽城房地產(chǎn)市場受宏觀政策影響甚微。今年以來，鹽城相關(guān)部門放松了“限價”、加強開發(fā)商資金監(jiān)管，“鹽城樓市新政影響需要3-6個月適應(yīng)期”，據(jù)專業(yè)人士分析，妄想鹽城樓市自主降溫很難，未來樓市房價是漲還是跌，受行政干預(yù)與市場化博弈的雙重影響，考慮到2014年新政影響逐步顯現(xiàn)，預(yù)計房價將穩(wěn)步增長。第三部分建設(shè)條件與項目選址3.1項目開發(fā)用地狀況該宗地位于位于黃海中路，鹽城工學(xué)院西校區(qū)對面，地勢基本平坦，便于建設(shè)，規(guī)劃用途為住宅和商貿(mào)用地；其產(chǎn)權(quán)歸鹽城XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該地段環(huán)境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業(yè)及家居勝地。整體環(huán)境優(yōu)越，地理位置突出，在遠期對推動鹽城市的經(jīng)濟、教育等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)起著主導(dǎo)作用。3.2自然條件情況1、地形、地貌、地質(zhì)等資料本項目場地平坦開闊，屬于穩(wěn)定的地質(zhì)構(gòu)造單元。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質(zhì)粘土。2、場地和地基的地震效應(yīng)根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）有關(guān)規(guī)范判定，鹽城抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震加速度值為0.15g，設(shè)計地震分組為第一組。3.3基礎(chǔ)設(shè)施條件1、交通：XXX國道及黃河路已成為城市主干道，該地塊成為交通便捷的商貿(mào)區(qū)，交通十分便捷。2、水：項目所在地現(xiàn)有的自來水廠，供水能力可滿足市區(qū)人民生活及生產(chǎn)用水，工程施工用水方便。3、電：鹽城市政中心的電力由南方網(wǎng)供給，電網(wǎng)離擬建項目較近，電力供應(yīng)方便，可滿足項目用電要求。4、排水。項目所在區(qū)域內(nèi)設(shè)有排水管道，實行雨污水分流制，雨水匯集后就近排入市政雨水管網(wǎng)；污水由污水泵站打入至主干管，經(jīng)二級深化處理后，就近流入城市污水管道中。5、消防。該項目的消防按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)計、配置。3.4項目方案的確定本項目方案一:為建造寬敞大戶型住房。設(shè)計側(cè)重“美觀與健康”雙重主題，在健康、溫馨的生活氛圍中，突出演繹“美觀-健康-家”的原創(chuàng)概念。本項目方案二:為建造簡約小戶型住房。設(shè)計側(cè)重“舒適、經(jīng)濟、安全、衛(wèi)生、簡約”，在空間布局、環(huán)境設(shè)計及單體設(shè)計上充分考慮現(xiàn)代人行為模式對居住空間、環(huán)境的要求，創(chuàng)造富有特色的影觀和富有吸引力的生活居住環(huán)境。第四部分項目設(shè)計方案4.1設(shè)計理念1、本著“以人為本”和以科技為先導(dǎo)的設(shè)計思想，以人為核心，以提高居住環(huán)境質(zhì)量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標(biāo)，努力創(chuàng)造一個經(jīng)濟合理、使用方便、建筑新穎、環(huán)境優(yōu)美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現(xiàn)代化文明住宅公寓。2、追求住宅經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。在保證高質(zhì)量居住環(huán)境的同時，注意合理提高開發(fā)效益，充分發(fā)揮該地段土地價值，更好地為居民服務(wù)。3、動用城市設(shè)計理論和方法，力求創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、高雅的居住環(huán)境，賦予該項目濃郁的生活情趣和活力，建設(shè)富有現(xiàn)代化文明和具有鹽城地方特色的住宅公寓。4.2設(shè)計原則1、綜合考慮該項目所在地理位置的性質(zhì)、居住對象、生活習(xí)慣、文化習(xí)俗，結(jié)合周邊環(huán)境，因地制宜，合理布局，以人為中心，為居民創(chuàng)造舒適、安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的居住環(huán)境。2、住所建設(shè)的經(jīng)濟技術(shù)條件，當(dāng)前建筑業(yè)的發(fā)展動態(tài)，消費者的承受能力來確定各項合理的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，既能滿足當(dāng)前的實際需要，又具有一定的超前性和導(dǎo)向性。3、綜合考慮商業(yè)、綠化、居住、公建等與空間環(huán)境設(shè)計的內(nèi)在聯(lián)系，注重空間景觀的連續(xù)性和完整性。4、堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益三個統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，開發(fā)空間，采取新型建材，節(jié)約能源，使各項資源達到最佳配置。5、突出“整體性”，處理好整體與局部，總體與分區(qū)，保留與發(fā)展之間的關(guān)系，重點要突出。4.3規(guī)劃設(shè)計總體布局考慮該項目的地理特點，在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上因地制宜，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，強調(diào)文化性和時代性，力求塑造安靜、舒適的生活環(huán)境?？傮w布局依據(jù)城市道路布局原有之特點，充分尊重原有城市商業(yè)活動的特性—商住樓模式。擬建成布局合理、建筑造型新穎的多層商住樓，住宅平行排列，并在靠近小區(qū)入口處設(shè)置車輛出入口，以避免車輛進入社區(qū)內(nèi)部對居民形成干擾。1、總體布局。以充分發(fā)掘造景中庭及共享集中綠化空間為出發(fā)點，通過建筑形體的布置形式形成極為開敞的小區(qū)花園，體現(xiàn)大公共空間的優(yōu)美環(huán)境的高品質(zhì)小區(qū)的規(guī)模效應(yīng)。2、住宅單體設(shè)計。小區(qū)內(nèi)住宅單體設(shè)計新穎別致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋夢頂為基調(diào)，具有優(yōu)雅精致的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。建筑分多層，其中沿街為商業(yè)用房，上部為標(biāo)準(zhǔn)層，層高為3米。為實現(xiàn)最好的區(qū)位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質(zhì)，平面設(shè)計動靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風(fēng)，也保證廚房、衛(wèi)生間能夠自然通風(fēng)、采光。同時住宅單體設(shè)計和施工充分利用新技術(shù)、新材料、新工藝，注重生態(tài)和環(huán)保要素，加強住宅智能化內(nèi)涵，走可持續(xù)發(fā)展道路，形成典型、豐富美觀的風(fēng)格形式。3、道路系統(tǒng)規(guī)劃。小區(qū)人行主入口由西側(cè)進入，規(guī)劃一個視野十分開闊、氣派的入口大門體現(xiàn)完整大社區(qū)的生活概念；由人行入口進入小區(qū)后即展現(xiàn)超大景觀的小區(qū)花園，小區(qū)內(nèi)道路沿小區(qū)花園圍繞，到達每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。4、綠地規(guī)劃。本項目突破以往小區(qū)綠化環(huán)境分散布局的方式，突出“以人為本”的設(shè)計理念，采取集中與分散相結(jié)合，以集中為主的布局方式，淡化組團綠地，強化中心綠地，形成以“中心綠地－庭院綠地”為主的綠地系統(tǒng)。將中心綠地集中布置在小區(qū)中部，形成一個相對安靜不受車流干擾的中心游園，各庭院周圍設(shè)置綠地，營造出獨具特色的小區(qū)綠化環(huán)境景觀。5、景觀設(shè)計。景觀環(huán)境的塑造是本區(qū)設(shè)計方案的重點之一。注重步行景觀的設(shè)計和對景設(shè)計，創(chuàng)造步移景異的景觀效果，保持空間景觀的連續(xù)性和完整性。居住區(qū)內(nèi)綠地，設(shè)置花絮、小品以及兒童娛樂設(shè)施等其它設(shè)計要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。6、空間環(huán)境?？臻g環(huán)境的設(shè)計充分運用規(guī)劃設(shè)計手法，結(jié)合區(qū)商業(yè)、綠化、建筑小品等形成有規(guī)律、有變化、內(nèi)容豐富的空間序列，創(chuàng)造具有強烈序列感和明顯識別性的居住空間環(huán)境。既保持居住建筑的使用功能，又使空間環(huán)境具有吸引力。4.3.1設(shè)計項目組成項目規(guī)劃用地面積40000平方米，建設(shè)5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業(yè)用房面積10500平方米，地下車庫面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。綠化覆蓋率38.2％，容積率1.6，建筑密度22％。3～30層為住宅，1～2層為商用網(wǎng)點，高層下設(shè)有兩層停車場，小區(qū)物業(yè)中心在1#樓內(nèi)。項目建成后，將形成一個集商業(yè)超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。表4.1主要建筑物表工程名稱二十八層住宅兩層商業(yè)用房兩層地下車庫公共建筑道路及綠化合計工程量（m2）1470001050010500200265501947504.3.2住宅設(shè)計表4.2戶型設(shè)計表樓號戶型代號戶型建筑面積（m2）1#-5#01戶型2室2廳1衛(wèi)831#-5#02戶型1室1廳1衛(wèi)641#-5#03戶型1室1廳1衛(wèi)631#-5#04戶型1室1廳1衛(wèi)631#-5#05戶型1室1廳1衛(wèi)42住宅戶型主打小戶型，豐富多樣，能滿足各種消費層次的需求，戶型設(shè)計貫徹以人為本思想，各戶均做到空間布局合理、采光通風(fēng)良好，戶型設(shè)計結(jié)合景觀設(shè)計，營造出溫馨宜人的居家氛圍。具體設(shè)計情況如表4.2所示。4.4主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)分析4.4.1技術(shù)建設(shè)條件（1）室外1.外墻：采用高級外墻涂料，局部面磚裝飾；2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、斜屋面、節(jié)能材料；（2）室內(nèi)1.內(nèi)墻：水泥砂漿面層；2.頂棚：水泥砂漿面層；3.地面：水泥板面4.窗：戶外窗用彩色鋁合金推拉窗；5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩色鋁合金推拉門；6.廚房：樓地面防水層；7.衛(wèi)生間：樓地面防水層；8.樓梯間：內(nèi)墻面及天棚水泥砂漿面層、涂料面層、樓梯面花巖面層4.4.2配套設(shè)施條件1、給排水規(guī)劃本工程水源由鹽城市政管網(wǎng)引入建筑物。污水由建筑內(nèi)引出后，經(jīng)檢查井及生化處理達到排放理論標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政污水管網(wǎng)。2、供電規(guī)劃由城市電網(wǎng)引入本工程二路電纜線路，設(shè)變電箱給各樓供電。3、生活用氣及采暖該項目由本市煤氣站供應(yīng)，煤氣由小區(qū)附近調(diào)壓站供應(yīng)，調(diào)壓后以管道形式供小區(qū)內(nèi)用戶使用，小區(qū)供熱由市熱力公司供應(yīng)，區(qū)內(nèi)設(shè)換熱站，可滿足小區(qū)內(nèi)居民冬季采暖需求。第五部分項目節(jié)能及環(huán)保措施“建筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代建筑設(shè)計中已顯得越來越重要。新建建筑要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。本項目將嚴(yán)格按國家相關(guān)規(guī)范的要求，杜絕采用限制使用和限期淘汰的落后工藝、技術(shù)、制備和高能耗裝備，采用符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計規(guī)范，5.1節(jié)能措施分析(1)墻體。圍護結(jié)構(gòu)采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量。控制建筑物體形系數(shù)，不采用過多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調(diào)熱惰性有利于建筑熱穩(wěn)定性；在外墻保溫系統(tǒng)中，擬采用保溫砂漿，可減緩熱量進入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好的保溫隔熱效果。優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等五金機電的耗用量。(2)門窗。窗戶大小與空調(diào)負荷關(guān)系較大，適當(dāng)控制窗墻比，窗戶采用雙層玻璃；安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風(fēng)通過；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照。特別對西向、南向窗戶要更加重視。(3)屋面。由于太陽輻射強烈引起頂層房間過熱，是一個十分普遍的問題，必須認真對待，本項目將增加隔熱層。(4)材料。按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見的通知》（國辦發(fā)[1999]72號）文件的要求，從2000年6月1日起，禁止使用原木生產(chǎn)門窗，沿海城市和其他土地資源稀缺的城市，禁止使用實心粘土磚。本項目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學(xué)性能、耐火性好、使用壽命長的節(jié)能型雙玻璃鋁合金窗，提高門窗的氣密性。積極采用符合國家、行業(yè)或地方標(biāo)準(zhǔn)新型墻體材料，不使用粘土實心磚，最大限度減少粘土多孔磚的使用。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質(zhì)砌塊，減輕墻體自重，并有利抗震。(5)采光。盡可能充分利用自然光；采用高效照明光源及燈具，居住室外采用節(jié)能型鈉光源照明，公共樓梯安裝電子延時開關(guān)。(6)電力系統(tǒng)。本項目的電力系統(tǒng)在設(shè)計、布置時力求減少線損，合理選擇負荷中心，節(jié)約電能。本項目將按照有關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)進行下一階段的設(shè)計，從建筑、熱工等方面提出節(jié)能措施，這對項目的整體形象和市場形勢將會產(chǎn)生積極的影響。為了節(jié)約能源，提高功率因數(shù)，應(yīng)考慮裝設(shè)無功功率補償設(shè)備。選用國家推薦的節(jié)能型電機和水泵設(shè)備。(7)供水系統(tǒng)項目全部采用節(jié)水設(shè)施，以節(jié)約用水。使用國家推薦的用水器具，合理限定配水點水壓，根據(jù)不同用途及功能分區(qū)設(shè)置適當(dāng)數(shù)量的水表以控制用水。衛(wèi)生間采用水沖式衛(wèi)生設(shè)施，水箱容積符合節(jié)水要求。5.2項目主要污染分析5.2.1(1)大氣污染。土方的挖掘、堆放、清運、回填和場地平整等過程產(chǎn)生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子以及土方等在其裝卸、運輸、堆放等過程中，因風(fēng)力作用而產(chǎn)生的揚塵污染；攪拌車輛及運輸車輛往來造成地面揚塵；施工垃圾堆放及清運過程中產(chǎn)生揚塵。(2)水污染。各種施工機械設(shè)備運轉(zhuǎn)的冷卻水及洗滌用水和施工現(xiàn)場清洗、建材清洗、混凝土養(yǎng)護、設(shè)備水壓試驗等產(chǎn)生的廢水，這部分廢水含有一定量的油污和泥沙。生活廢水包括食堂用水、洗滌廢水和沖廁水。生活污水含有大量細菌和病原體。(3)噪聲污染。施工過程中使用的運輸車輛和各種施工機械如打樁機、挖掘機、混凝土攪拌機、運輸車輛等都是主要的噪聲源。(4)固體廢棄物污染。施工期間可能涉及到河溝填埋、土地開挖、道路修筑、管道鋪設(shè)、材料運輸、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數(shù)量的建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。另外，建筑施工周期較長，施工人員工作和生活產(chǎn)生固體垃圾數(shù)量不少。5.2.2環(huán)境保護措施1、施工揚塵：應(yīng)嚴(yán)格控制施工范圍，規(guī)范施工作業(yè)，細顆粒材料應(yīng)采取遮蓋和圍擋措施等，加強路面灑水降塵，減少施工揚塵對周圍環(huán)境的影響。2、運輸揚塵：汽車在運輸過程中，一定要做好車輛的覆蓋，同時保持路面清潔和相對濕度，車輛不超載。3、砂漿配制過程漿液溢流物，含固態(tài)物較多，隨著水分的自然蒸發(fā)，排放不久即凝結(jié)成為固狀物；施工人員生活污水，經(jīng)廠區(qū)污水下水管道收集后排入污水處理廠，處理達標(biāo)后再外排；煤氣廠拆除時循環(huán)水池內(nèi)的循環(huán)水委托太原煤氣化太原市煤氣公司進行拉運和處理。4、合理安排施工時間，對高噪聲施工工程應(yīng)盡量安排在白天，減少夜間施工量，合理布局施工場地，從總圖設(shè)計著手，集中高噪聲設(shè)備，采用臨時聲屏障等措施。5、煤氣廠拆除時，煤氣爐、風(fēng)機等主要生產(chǎn)設(shè)備進行拍賣，其余廢鋼在廠內(nèi)回收用于冶煉；拆除舊廠房和本工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的碎磚塊、灰漿、鋼筋等建筑垃圾送固廢站進行處置；6、按規(guī)劃施工界限嚴(yán)格劃定，不得隨意擴大施工范圍；在容易發(fā)生水土流失的施工地段應(yīng)布設(shè)土工布圍欄；完工后，平面區(qū)除綠化覆蓋外，其余全部硬化。5.2.3環(huán)境保護投資本項目的環(huán)境保護投資主要包括：環(huán)境污染防治投資、生態(tài)保護和生態(tài)建設(shè)投資、城市環(huán)境綜合治理投資和環(huán)保自身建設(shè)、管理與科技投資。環(huán)保設(shè)備中主要包括廢水處理設(shè)備、廢氣處理設(shè)備、噪聲處理設(shè)備等。5.2.4環(huán)境影響評價本項目符合國家和鹽城市政策的要求，清潔生產(chǎn)各項指標(biāo)均達到國內(nèi)同行業(yè)的先進水平，在采取環(huán)評提出的各項環(huán)保措施后排放的污染物可以達標(biāo)排放并滿足環(huán)保主管部門下達的總量控制指標(biāo)。從環(huán)保角度來看，本項目的建設(shè)是可行的第六部分勞動安全衛(wèi)生與消防6.1危害因素及危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1、有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性。2、危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害6.2安全措施（一）用電管理措施。施工現(xiàn)場實行分級配電，動力配電箱與照明配電箱分別設(shè)置。分配電箱與開關(guān)箱距離不超過30米，開關(guān)箱與所控設(shè)備水平距離不超過3米。配電箱內(nèi)的各種電器，應(yīng)按規(guī)定緊固在安裝板上，箱外架空線及箱內(nèi)線采用絕緣導(dǎo)線，綁扎成束，并固定在板上。（二）現(xiàn)場保衛(wèi)治安安全措施?，F(xiàn)場設(shè)立八人組成現(xiàn)場治安保衛(wèi)小組，其中由一人擔(dān)任組長。夜間輪流巡邏，重點是倉庫、工棚、現(xiàn)場機械設(shè)備、成品、半成品等。門衛(wèi)值班室，由三人輪流值班，白天對外來人員和進出車輛及所有進出物資登記，憑證件出入，夜間值班護場。此外，還必須加強對外來民工的管理，入住現(xiàn)場民工檢驗其身份證，并辦理暫住證，非本工程的施人員不得住在施工現(xiàn)場，特殊情況要保衛(wèi)科負責(zé)人批準(zhǔn)。施工現(xiàn)場建立門衛(wèi)和巡邏護場制度，巡邏人員須佩戴執(zhí)勤標(biāo)志。（三）施工現(xiàn)場機械設(shè)備安全措施。1、現(xiàn)場機械設(shè)備的安全必須符合有關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)。2、現(xiàn)場機械設(shè)備的使用操作必須符合有關(guān)操作規(guī)程。3、機械設(shè)備操作人員必須持上崗證。4、經(jīng)常注意現(xiàn)場機械設(shè)備檢查、維修、養(yǎng)護，嚴(yán)禁機械帶病作業(yè)，超期限作業(yè)。5、尤其注意本工程現(xiàn)場塔吊，施工井架的防雷、避雷裝置有效齊全。6、對現(xiàn)場各類機械操作人員施工前，要進行書面安全技術(shù)交底。對使用各種機械及小型電動工具得人員，先培訓(xùn)，后操作，有專人現(xiàn)場指導(dǎo)，對違章操作的人，立即停止并嚴(yán)肅批評。7、每周由項目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員對現(xiàn)場機械安全措施的落實情況進行檢查。（四）建筑施工安全措施1、現(xiàn)場各級管理人員認真貫徹“預(yù)防為主，安全第一”的方針，嚴(yán)格遵守各項安全技術(shù)措施，對進行施工現(xiàn)場的人員進行安全教育，樹立安全第一的思想。2、各項施工班組應(yīng)做好前進、班后的安全教育檢查工作，安全文字交底，并實行安全值班制度，做好安全記錄，施工現(xiàn)場設(shè)專職安全員。3、進入施工現(xiàn)場得施工人員注意使用“三寶”。不戴安全帽不準(zhǔn)進入施工現(xiàn)場。4、對本工程的“四口”要焊接鐵柵欄門或者用鋼管架進行圍護，并懸掛警示牌。5、樓梯踏步及休息平臺要設(shè)置防護欄桿，立面懸掛安全網(wǎng)。6、本工程底層四周及建筑物出入口處搭設(shè)防護棚。7、外鍘鋼管架要搭設(shè)方案，對施工人員要用文字交底和專人管維修理。8、高處作業(yè)時嚴(yán)禁拋投物料。9、各分部、分項工程施工前，必須進行書面的安全技術(shù)交底，項目經(jīng)理每周組織一次安全生產(chǎn)教育和安全生產(chǎn)檢查評比活動。檢查內(nèi)容：（1）施工現(xiàn)場的動力、照明線路和配件裝置；（2）所有機械設(shè)備的安全防護設(shè)施齊全有效；（3）井架的運行系統(tǒng)、腳手架、通道的安全防護；（4）庫房、辦公室、生活區(qū)、安全衛(wèi)生、場容整潔。10、高溫季節(jié)施工時應(yīng)該注意：施工人員的生活衛(wèi)生、環(huán)境衛(wèi)生、做到防治中暑、中毒，防治疾病。冬季施工時，不許隨便生火取暖。（五）其它方面文明工地管理在管理過程中，實行嚴(yán)格的門衛(wèi)制度和群體形象制度，所有現(xiàn)場管理人員及工人必須佩戴胸卡，統(tǒng)一穿戴勞動服，工人一律戴黃色安全帽，管理人員戴紅色安全帽，并配有公司的標(biāo)志帽徽。清潔工人用其食堂炊事人員一律穿白色衛(wèi)生服。6.3消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1、火災(zāi)危險性分析。分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2、調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況。調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。3、消防措施和設(shè)施。根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。第七部分組織機構(gòu)與人力資源配置7.1項目管理機構(gòu)設(shè)置專業(yè)工種專業(yè)工種專業(yè)工種專業(yè)工種施工現(xiàn)場管理場管理技術(shù)質(zhì)量安全量安全材料后勤供應(yīng)施工技術(shù)質(zhì)量安全量安全材料后勤供應(yīng)施工現(xiàn)場管理技術(shù)質(zhì)量安全材料后勤供應(yīng)裝修項目經(jīng)理安裝項目經(jīng)理其他項目經(jīng)理現(xiàn)場項目經(jīng)理項目技術(shù)負責(zé)人項目質(zhì)量安全領(lǐng)導(dǎo)小組項目管理部門公司經(jīng)理總工程師人：汪元同本項目實行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制，管理機構(gòu)實行責(zé)、權(quán)、利分明，責(zé)任落實到個人。項目建成后，按照企業(yè)發(fā)展要求建立起現(xiàn)代化企業(yè)管理機制，各部門分工協(xié)作，并依靠科學(xué)的管理制度，對企業(yè)進行嚴(yán)格管理。項目開發(fā)過程中，公司實行董事會負責(zé)制，各部門要建立嚴(yán)格的崗位責(zé)任制、經(jīng)濟責(zé)任制和產(chǎn)品質(zhì)量保證體系，提高工作效率，加強生產(chǎn)組織和科學(xué)管理，保證產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本，提高公司經(jīng)濟效益。企業(yè)的管理機構(gòu)設(shè)置方案詳見上圖所示。7.2人力資源配置工程技術(shù)和管理人員主要通過公司派用，技術(shù)工人及其他人員主要安排當(dāng)?shù)氐母挥鄤趧恿?。在員工沒有正式上崗前，先進行崗前培訓(xùn)；在施工工程中定期或不定期組織管理人員和工人學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。7.3項目實施進度根據(jù)該項目的工程量、建設(shè)特點及建設(shè)資金到位情況，本項目建設(shè)期為2年，即從2014年6月至2016年12月。銷售期為3年，即從2015年1月至2018年12月。項目建設(shè)內(nèi)容包括土地平整、土建工程、安裝工程、道路與綠化工程、竣工驗收及銷售工作。第八部分項目投資估算8.1投資估算相關(guān)說明投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項目投資數(shù)額進行的估計，是項目決策的重要依據(jù)之一。投資估算要有準(zhǔn)確性，如果誤差太大，必將導(dǎo)致決策的失誤。因此，準(zhǔn)確、全面地進行建設(shè)項目的投資估算，是項目可行性研究乃至整個項目投資決策階段的重要任務(wù)。估算依據(jù)：1．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)。2．《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實用手冊》。3．《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》。4．《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》。5．《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》。6．《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》。7．國定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1999]158號文件規(guī)定暫緩征收。8.2項目總投資估算1、建設(shè)總投資項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息構(gòu)成。該項目總投資估算為68677.96萬元。詳見表8.1。表8.1總投資估算表序號工程或費用名稱投資額(萬元)估算說明1土地成本313007825元/平方米1.1土地出讓金180004500元/平方米1.2拆遷補償費133003325元/平方米2建安工程費25005詳見工程費表3前期工程費2100.92125.05元/平方米3.1籌建開辦費1009.58建安工程費*4%3.2可行性研究費50.48建安工程費*0.2%3.3規(guī)劃勘察設(shè)計費630.99建安工程費*2.5%3.4三通一平6315元/平方米4基礎(chǔ)設(shè)施配套費2016142元/平方米5不可預(yù)見費3021.10（1+2+3+4）*5%6管理費用1903.29(1+2+3+4+5)*3%7銷售費用1261.98建安工程費*5%8財務(wù)費用1105.20貸款18000萬元，利率6.14%9總投資67713.49（1）土地成本該項目用地面積為40000平方米，土地出讓金18000萬元，拆遷補償費為13300萬，土地成本共計31300萬元。（2）建安工程費本項目新建建筑工程，按照有關(guān)估算指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前市場價格水平，經(jīng)估算建筑安裝工程費合計為25005萬元人民幣。建筑工程費估算詳見表8.2。表8.2建筑工程費估算表序號工程名稱工程量（m2）單價（元/m2）投資額（萬元）1三至三十層住宅1470001500220502一至二層商業(yè)用房10500140014703二層地下停車場10500130013654公共建筑2001800365道路及綠化26550120318.60合計19475025239.60（3）前期工程費房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。前期工程費總計2100.91萬元。（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費包括供電、供水、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，根據(jù)沈陽市場價格，該項目的基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算為2016萬元。（5）不可預(yù)見費本項目不可預(yù)見費按費率5％計列。本項目建設(shè)施工期為2年，不僅考慮基本預(yù)備費，還包含漲價預(yù)備費。估算值為3021.1萬元。（6）建設(shè)期利息該項目在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生建設(shè)投資借款14000萬元，借款利率為9.2%，借款按照兩年建設(shè)期每年年中一次投入考慮，建設(shè)期內(nèi)支付利息。建設(shè)期利息估算為1105.2萬元。2、年度投資計劃該項目建設(shè)期2年，銷售期3年。全部建設(shè)投資在建設(shè)期內(nèi)投入使用。（投資計劃詳見附錄）3、資金籌措該項目總投資67713.49萬元，全部投資采取企業(yè)自籌和銀行貸款的方式進行籌集，資金不足部分由預(yù)售收入回投解決，企業(yè)自籌32000萬元，預(yù)售商品房7350萬元。銀行借款14000萬元,利率為9.2%，按照年等額還本付息的償債方式。4、利息支出本項目利息支出是建設(shè)投資借款和建設(shè)期利息總和在還款期應(yīng)償還的當(dāng)期利息。第九部分財務(wù)評價9.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取9.1.1財務(wù)評價依據(jù)根據(jù)國家計委計辦〔2002〕15號文件發(fā)布的“國家計委辦公廳關(guān)于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知”和《投資項目可行性研究指南》的有關(guān)規(guī)定及國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部印發(fā)的發(fā)改投資【2006】1325號文件要求，依據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和《建設(shè)項目經(jīng)濟評價案例》的有關(guān)規(guī)定，以及項目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料，從項目的角度出發(fā)，計算項目范圍內(nèi)的財務(wù)效益和費用，分析項目的盈利能力和清償能力，評價項目在財務(wù)上的可行性。9.1.2財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選?。?）計算期項目計算期設(shè)定5年，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營期3年。（2）財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定參照國家關(guān)于此類項目的基準(zhǔn)收益情況，設(shè)定財務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅前）和行業(yè)平均投資收益率均為12%；設(shè)定財務(wù)基準(zhǔn)收益率（所得稅后）為10%。9.2銷售收入及利潤估算（2）銷售收入估算根據(jù)市場比較法，結(jié)合城市居民消費水平和項目所處的地理位置及該項目為了五年的發(fā)展趨勢綜合分析期房均價定位5000元/m2，住宅均價定8100元/m2，商業(yè)樓房均價定為15000元/m2，地下停車場均價定120000元/個。項目可實現(xiàn)銷售收入142863萬元人民幣。（銷售收入計劃表詳見附錄）（2）利潤估算凈利潤為銷售收入扣除項目總投資、稅金及附加及土地增值稅的余額。根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，根據(jù)項目實施進度計劃，在第一年開展銷售工作，預(yù)計項目建成3年后全部售出。本項目按城市維護建設(shè)費增值稅的7%，教育費附加為4%，營業(yè)稅按銷售收入的5%，土地增值稅按沈陽市有關(guān)條例規(guī)定：住宅按銷售收入的1%計提，商業(yè)用房按銷售收入的1.5%計提。本項目將樓賣出實現(xiàn)利潤4187.25萬元，共上繳稅金為42713.54萬元。投資年凈利潤率為29.49%，表明本項目具有很強的盈利能力，說明本項目財務(wù)指標(biāo)均較好，項目建設(shè)在財務(wù)上是可行的。（利潤估算詳見附錄）（3）償債能力分析項目申請銀行貸款18000萬元人民幣，年利率為9.2%，假設(shè)費用在年中發(fā)生，按等額還本付息的方法償還。利息備付率分別為23.53、49.68、47.72及償債備付率分別為2.89、4.18、2.07，本項目有很強的償債能力。（詳見附錄）9.3財務(wù)效益分析現(xiàn)金流量表是由現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩部分組成?，F(xiàn)金流量表通過反映房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營期內(nèi)各期的現(xiàn)金流入和流出的具體情況，來計算投資收益率、靜態(tài)回收期、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，分析項目財務(wù)盈利能力?，F(xiàn)金流量表在整個財務(wù)評價過程中起著極其重要的作用，它是計算整個房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟指標(biāo)的基礎(chǔ)和重要依據(jù)。該項目選取的計算指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、及靜態(tài)投資回收期。（項目財務(wù)現(xiàn)金流量表見附錄H）1、財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，其表達式為：∑（CI-CO）t×（1＋FIRR）-t=0。財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時，項目可行。該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率稅前為35%，稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為20%。稅后指標(biāo)高于基準(zhǔn)收益率10%，該項目可行。2、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，它是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標(biāo).其計算公式為：FNPV=∑（CI-CO）t×（1＋Ic）-t（式中：CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量；T—計算期；Ic—行業(yè)基準(zhǔn)收益率）該項目的稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為29718.9萬元，稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為12828.89萬元。稅前稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值均遠大于0，該項目可行。3、靜態(tài)投資回收期（Pt，）靜態(tài)投資回收期Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4-l)+19226.31/56852=3.34年（所得稅前），Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累積凈現(xiàn)金流量的絕對值/第T年的凈現(xiàn)金流量=(4-l)+29029.97/42639=3.68年（所得稅后）（式中T為項目各年積凈現(xiàn)金流量首次為正值的年份）。以上可以看出，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)高于財務(wù)基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值也遠大于零，包括建設(shè)期在內(nèi)的所得稅前的投資回收期3.34年以及所得稅后的投資回收期為3.68年，收回投資時間較短，該項目可行。第十部分項目運行風(fēng)險分析10.1不確定性分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策是建立在對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效果預(yù)測的基礎(chǔ)之上，而項目在未來實際的經(jīng)濟效果與預(yù)測的結(jié)果可能有差距，即作為決策依據(jù)的經(jīng)濟效果本身具有不確定性，因為開發(fā)企業(yè)所處的外部環(huán)境是在不斷變化之中的，要對未來的有關(guān)參數(shù)進行點估計基本上不可能。各種環(huán)境的變化都會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測的準(zhǔn)確性。為了減少投資風(fēng)險，避免決策失誤，就必須對項目經(jīng)濟效果的不確定性及項目對各種不確定性的承受能力進行分析，即進行不確定性分析。（1）盈虧平衡分析該項目采用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點BEP（Q），在不考慮銷售稅金及附加時：P×QBEP＝F＋V×QBEP即QBEP＝F/(P－V)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38）=50.75%，即當(dāng)普通住宅價格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時，賣出98835.63平方米的建筑面積時，達到盈虧平衡點。在考慮銷售稅金及附加時：P×QBEP-T×QBEP＝F+V×QBEP即QBEP＝F/(P-V-T)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38-31038.55）=66.13%，即當(dāng)普通住宅價格為每平方米為8100元、商業(yè)用房每平方米15000元時，賣出128796.15平方米的建筑面積時，達到盈虧平衡點。（2）敏感性分析建設(shè)投資、銷售價格、經(jīng)營成本等屬于預(yù)測，存在變化，具有一定的不確定性，其發(fā)生變化對所得稅后項目財務(wù)內(nèi)部收益率會產(chǎn)生一定的影響。本項目對財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的建設(shè)投資、銷售價格兩項因素分別增加或降低5%、10%、15%，以判斷其某個因素變化對所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率影響的敏感程度。(敏感性分析見附錄)從表中可以看出，在銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本不確定因素中，銷售收入為最敏感因素，它的上下波動對指標(biāo)的影響相對較大，敏感度系數(shù)均為3.33，當(dāng)不確定因素向項目最不利方向變化15%幅度時，財務(wù)內(nèi)部收益率最低為10%，說明該項目抗風(fēng)險能力很好。（敏感性分析圖見附錄J）10.2項目風(fēng)險分析1、風(fēng)險定性分析（1）項目的政策性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟發(fā)展過熱，首先表現(xiàn)為固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)投資過旺，因此房地產(chǎn)成為國家宏觀調(diào)控的重點，特別是2010年以來，中央銀行較大幅度提高存款準(zhǔn)備金率和年利率。此項目建設(shè)期2年，銷售期3年，時間較長，在這期間，國家可能實施的宏觀調(diào)控政策，如利率提高，帶來房地產(chǎn)價格的降低，房地產(chǎn)投資利息支出增大，使房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)出現(xiàn)回落，導(dǎo)致金融風(fēng)險。（2）項目的市場風(fēng)險。由于我國近三十年的改革開放的發(fā)展，進出口總額近年來高速發(fā)展，經(jīng)濟的對外依存度不斷提高。在此背景下，中國經(jīng)濟的發(fā)展也將受到此次全球金融危機的影響，GDP的增速可能放緩。在可能的實體經(jīng)濟增長速度放緩的風(fēng)險下，房地產(chǎn)的價格將面臨較大壓力。價格的回落又將在一定程度上加大潛在消費者的觀望態(tài)勢，因而整體市場的成交量也可能面臨萎縮風(fēng)險。本項目在微觀的區(qū)域市場層面的市場風(fēng)險主要來源于現(xiàn)實的競爭對手與競爭樓盤以及潛在的競爭對手與競爭樓盤。隨著地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成交量大幅增加，市場競爭越來越大，企業(yè)對激烈競爭的房地產(chǎn)市場必須做好全方位的準(zhǔn)備。（3）項目的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)對資金有巨額需求，資金的有效供給，是項目是否能夠按期竣工的根本保證。所以在項目建設(shè)期應(yīng)時刻注意資金能否按時到位。項目總占地40000平方米，開發(fā)建筑面積為194750萬平方米，需要投入的資金多。在項目中后期開發(fā)過程中，投入資金全部來源于預(yù)售，如果預(yù)售出現(xiàn)問題，資金運轉(zhuǎn)難度太大，施工將無法進行。鋼材、混凝土等產(chǎn)品價格的波動和企業(yè)的管理能力將會對該項目的經(jīng)營構(gòu)成較大風(fēng)險。（4）項目的工程建設(shè)風(fēng)險工程造價和工期是本項目的工程建設(shè)風(fēng)險之一。工程中招投標(biāo)實施的成功與否，將直接關(guān)系到工程建設(shè)的質(zhì)量和造價，工程如果延期，將影響項目的資金回收。若按進度實施，則各項許可證照辦理必須與工程進度匹配，否則將產(chǎn)生違約施工導(dǎo)致勒令停工和罰款風(fēng)險。建筑安裝工程時間進度、工程質(zhì)量等對該項目也產(chǎn)生很大的影響。2、風(fēng)險防范措施（1）市場風(fēng)險控制。研