XG鎮(zhèn)鑫豪產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告@李景輝

XGZXH產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書謹(jǐn)呈：JL縣XH酒店投資有限公司XGZXH產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書武漢DSH房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2014年8月5日

目錄前言第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.2可行性研究結(jié)論第二部分市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境2.2市場(chǎng)宏觀背景第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.2項(xiàng)目SWOT分析3.3市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估3.4項(xiàng)目定位3.5方案評(píng)估意見第四部分銷售收入測(cè)定4.1銷售收入估算 4.2銷售總收入測(cè)算第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.2社會(huì)效益和影響分析第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論6.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議6.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

第一部分項(xiàng)目總論“XH酒店”是JL縣XH酒店投資管理有限公司投資運(yùn)營的高檔次商務(wù)休閑酒店項(xiàng)目，主要功能為高檔次商務(wù)酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。XH酒店作為XGZ當(dāng)?shù)刂频曛?，?yán)格按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。1.1項(xiàng)目背景XH酒店為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)酒店經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原XH酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店，引進(jìn)品牌酒店進(jìn)駐，使其價(jià)值最大化。1.1.1項(xiàng)目名稱XGZXH產(chǎn)權(quán)式酒店1.1.2投資公司JL縣XH酒店投資管理有限公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位武漢DSH房地產(chǎn)營銷策劃有限公司1.1.4研究工作依據(jù)以及其它國家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容XGZXH酒店，屬于XGZ當(dāng)?shù)剌^高檔次商務(wù)休閑酒店，單體7層，總建筑面積：6000㎡（據(jù)袁總初步統(tǒng)計(jì)），客房套數(shù)：60套，客房面積：4000㎡，主體占地面積500平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)全國和新溝經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2015-2020年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)新溝市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟

第二部分市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析XGZ版圖面積150平方公里，總?cè)丝?0萬人，轄45個(gè)行政村，3個(gè)居委會(huì)，其中城區(qū)面積3.6平方公里，人口3.5萬人。XGZ工業(yè)基地實(shí)力雄厚，現(xiàn)有\(zhòng)t"/subview/942952/_blank"福娃、天和水產(chǎn)、華田米業(yè)、恒泰米業(yè)、發(fā)旺油脂、鑫泰棉花等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品加工和印鐵、制罐包裝業(yè)等龍頭企業(yè)32家,素有“小漢口”美稱。XGZ良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，新溝工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。2.1.2市場(chǎng)研究1949年5月置為XGZ，歷經(jīng)\t"/subview/942952/_blank"改革開放后的勵(lì)精圖治，奮發(fā)圖強(qiáng)，現(xiàn)已煥發(fā)出勃勃生機(jī)，1987年曾榮獲全省首屆小城鎮(zhèn)建設(shè)競(jìng)賽二等獎(jiǎng)，1999年被評(píng)為湖北省綜合實(shí)力五十強(qiáng)鎮(zhèn)，2000年、2002年分別被評(píng)為荊州市評(píng)為小康鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2002年鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實(shí)力評(píng)估在荊州市排名第一，1996年被省政府確定為全省首批小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，2003年被省政府確定為全省小城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，2006年3月奪得湖北省小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理競(jìng)賽“楚天杯”，2006年6月被省委確定為全省\t"/subview/942952/_blank"新農(nóng)村建設(shè)20個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。開放開發(fā)的新溝，隨著時(shí)代發(fā)展的脈搏，以強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)，迅速融于現(xiàn)代化建設(shè)的滾滾熱流。小型城市初具雛形，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，軟硬環(huán)境日趨優(yōu)化。2.2市場(chǎng)宏觀背景2.2.1、酒店市場(chǎng)分析目前XGZ鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)中型規(guī)模酒店約15家，整體經(jīng)營面積約75000㎡，客房總量約1200套，其中較中型規(guī)模酒店10家，相對(duì)于10萬常住人口的鎮(zhèn)區(qū)而言，中高型酒店市場(chǎng)仍有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2.2.2、開房率分析2013年XGZ區(qū)酒店的年開房率達(dá)50％，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年開房率也在50～70％之間浮動(dòng)。產(chǎn)權(quán)式酒店有固定的一部分客戶資源，通過圈層裙帶關(guān)系，對(duì)酒店經(jīng)營有一定的積極作用，這也是產(chǎn)權(quán)式酒店的開房率略高于其他形式酒店的主要原因。2.2.3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，XGZ區(qū)域內(nèi)的賓館及酒店，中高等規(guī)模的酒店占總比的30%左右，小型賓館或酒店占比,50%，招待所等低等檔次的住所占比20%。2.2.4、酒店管理公司分析產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：A、發(fā)展商自管B、聘請(qǐng)國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理C、聘請(qǐng)國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理目前新溝市場(chǎng)暫無產(chǎn)權(quán)式酒店，市場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，若聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)顧問的形式管理。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。市場(chǎng)研究結(jié)論：1、XGZ工業(yè)基礎(chǔ)較好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，鎮(zhèn)區(qū)隨著監(jiān)北城關(guān)副中心的區(qū)域概念定位，發(fā)展，XGZ發(fā)展迎來新的機(jī)會(huì)；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在100間以上的只有寥寥幾家，其他的均不到100間，中高檔類型酒店市場(chǎng)存在一定的機(jī)會(huì)；3、酒店的開房率都比較高，維持在50%—70%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶，消費(fèi)需求比較旺盛；4、本酒店建議采用自管或聘請(qǐng)顧問的形式管理，管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。

第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1項(xiàng)目解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：6000㎡客房面積：4000㎡其他面積：2000㎡層數(shù)共7層：1層：酒店大堂2-7層：酒店客房客房總數(shù)：100間3.1.2交通條件及周邊配套分析緊鄰銀欣大道51號(hào)，交通便捷，各種配套完善，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍一般，并且發(fā)展空間很大。項(xiàng)目方圓1公里內(nèi)，社區(qū)較為密集，餐飲，鎮(zhèn)區(qū)事業(yè)單位較多，富迪購物廣場(chǎng)、陽光步行街，JL縣第三人民醫(yī)院等配套；3.1.3經(jīng)營品牌價(jià)值XH酒店為XGZ知名酒店之一，經(jīng)營數(shù)載，積累一定的人氣和品牌效應(yīng)。3.2項(xiàng)目SWOT分析 3.2.1SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、項(xiàng)目位于銀欣大道51號(hào)，周邊各類市政配套設(shè)施完善，臨近城市發(fā)展主干道，具備良好展示面；2、區(qū)域中高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有當(dāng)?shù)厣詈裆鐣?huì)關(guān)系，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心；4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢(shì)（W）1、本酒店暫無景觀資源支撐；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對(duì)酒店的營業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(huì)（O）1、XGZ區(qū)新規(guī)劃，鎮(zhèn)區(qū)面積擴(kuò)容，鎮(zhèn)區(qū)人口增加；2、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境具有一定的優(yōu)勢(shì)；3、工業(yè)企業(yè)較多，消費(fèi)能力強(qiáng)；4、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)類型繁多，供應(yīng)量較大，分散一定的投資市場(chǎng)客戶；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3、酒店未來經(jīng)營情況與客戶信心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的中高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目標(biāo)志性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)品牌酒店經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；結(jié)論：通過對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，DSH認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估：3.3.1市場(chǎng)定位鑒于目前市場(chǎng)，項(xiàng)目情況考慮，建議本項(xiàng)目作為XGZ區(qū)高檔商務(wù)型酒店定位，以新溝及周邊鎮(zhèn)區(qū)為重點(diǎn)市場(chǎng)，輻射仙桃市，潛江市，JL縣，江陵縣等周邊城市。3.3.2項(xiàng)目評(píng)估在整個(gè)新溝市場(chǎng)中，XH酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問題。劣勢(shì)：大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。2、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。劣勢(shì)：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。3.4項(xiàng)目定位XH酒店為JL縣XH酒店投資有限公司全資擁有，是XGZ為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高7層，總投資2000萬元。XH酒店是一家中高檔商務(wù)休閑酒店。位于銀欣大道51號(hào)。酒店嚴(yán)格按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：監(jiān)北首個(gè)國際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.5方案評(píng)估意見綜合3.3.2項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：■快速回籠大量資金，緩解資金壓力■由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值■產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán)■促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展

第四部分銷售收入測(cè)定4.1銷售收入估算 4.1.1定位理論依據(jù)1、由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。4.1.2銷售均價(jià)確定收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝202、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）＝120元/套/天開房率（參考目前區(qū)域酒店開房率作保守估計(jì)）＝45％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝100套年收益租金a＝365天×平均租金×客房總套數(shù)×開房率＝365×120×60×45％=1182600元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=11610941元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝3000㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝V/S=3870.31元/㎡4.1.3價(jià)格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出商鋪、樓盤等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8％來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。2、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)至合理值。由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價(jià)定為：3870元/㎡（±2％）結(jié)論：通過以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為3870元/㎡。4.2酒店總銷售收入估算已知條件：酒店可售面積S1＝3000㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格P1=3870元/㎡酒店總銷售收入V=S1×P1=3000×3870=11610000元所以，酒店客房銷售總收入約為：1161萬元（人民幣）。

第五部分財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析 5.1.1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式1、固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受15～20天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合中高檔型酒店、銷售價(jià)格高、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較大且開房率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店。因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。2、利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主只需交付3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。3、單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。業(yè)主交付3成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住15—20天。此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。5.1.2本項(xiàng)目固定經(jīng)營成本分析：1、新溝市酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，按照運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，酒店在正常營業(yè)時(shí)約需10人，按新溝市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為24萬元；C、維修費(fèi)用主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需10萬元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需2萬元；F、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需5萬；G、租賃管理費(fèi)主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5%；I、大修費(fèi)用為營業(yè)收入的2%。本項(xiàng)目經(jīng)營成本估算：（酒店年收益：1182600元）類別項(xiàng)目實(shí)際成本備注金額（萬元）比例能源費(fèi)用2017%水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利2420%經(jīng)營管理費(fèi)用1715%維修、管理、物料消耗等合計(jì)6152%5.1.3本項(xiàng)目經(jīng)營測(cè)算1、按照本項(xiàng)目平均成本52%，開房率45%測(cè)算：類別平均天租金收益天數(shù)房間數(shù)開房率合計(jì)（元）酒店年收益1203656045%1182600年經(jīng)營成本（元）按本項(xiàng)目平均52%計(jì)算61年預(yù)期收益（元）572600回報(bào)7%固定回報(bào)（元）銷售均價(jià)3870元/平方米，銷售總面積為3000平方米，銷售總額為11610000元，按7%固定回報(bào)，每月還款為812700元812700小結(jié)：從以上表格可知：如果按本項(xiàng)目成本率52%，開房率45%核算，選擇固定7%經(jīng)營回報(bào)模式有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??；5.2社會(huì)效益和影響分析1、完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程；2、增加財(cái)政稅收該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利百萬元；3、提升品牌形象該項(xiàng)目的推出將提升JL縣XH酒店的品牌形象。

第六部分可行性研究結(jié)論與建議6.1可行性研究結(jié)論經(jīng)過對(duì)全國和新溝經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2015-2020年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的■在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)新溝市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的■產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！

6.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議6.2.1如何提高酒店的盈利能力？1、樹立XGZ最高檔酒店形象：（1）引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別；（3）將購房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營的開房率；（4