資產(chǎn)評(píng)估學(xué)概論

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)概論資產(chǎn)評(píng)估的概念（一）評(píng)估對(duì)象的價(jià)值價(jià)值的形式多樣，不同資產(chǎn)屬性，不同目的的資產(chǎn)交易活動(dòng)，將決定資產(chǎn)評(píng)估中評(píng)估對(duì)象不同的價(jià)值形式。例如：1、市場(chǎng)價(jià)值——買(mǎi)賣(mài)住宅、金融資產(chǎn)2、使用價(jià)值——買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓商鋪、專(zhuān)利技術(shù)3、成本價(jià)值——買(mǎi)賣(mài)或轉(zhuǎn)讓設(shè)備、半成品4、變現(xiàn)價(jià)值——清償或處置固定資產(chǎn)（二）專(zhuān)業(yè)人員我國(guó)共有各類(lèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)超過(guò)萬(wàn)家，執(zhí)業(yè)注冊(cè)評(píng)估師十幾萬(wàn)人，從業(yè)人員約30萬(wàn)人，涉及資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估、舊機(jī)動(dòng)車(chē)鑒定估價(jià)和保險(xiǎn)公估在內(nèi)的六大類(lèi)專(zhuān)業(yè)評(píng)估。其中，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量超過(guò)4000家，從業(yè)人員4萬(wàn)多人，業(yè)務(wù)涵蓋動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)、證券期貨等。1995年10月，依據(jù)《人事部、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉及〈注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》（人職發(fā)〔1995〕54號(hào)），國(guó)家開(kāi)始實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度。2014年7月22日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》(國(guó)發(fā)〔2014〕27號(hào))公布取消注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師等11項(xiàng)準(zhǔn)入類(lèi)職業(yè)資格，將注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類(lèi)職業(yè)資格，采取登記制。（三）定性+定量的評(píng)估手段1、定性手段：資產(chǎn)的屬性、特征界定。例如：（1）土地的地理位置、形狀、地下條件（是否沉降、歷史用途）；房產(chǎn)用途、朝向、戶(hù)型、區(qū)域、性質(zhì)（商業(yè)/住宅）、規(guī)劃；（2）設(shè)備的使用領(lǐng)域、使用環(huán)境、技術(shù)水平、磨損程度；存貨的存放環(huán)境、在產(chǎn)品的在產(chǎn)階段；（3）在建工程的完工程度；（4）金融資產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期定量手段：本身或能夠被量化，用于實(shí)際計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值。例如：（1）土地和房產(chǎn)的面積、所有權(quán)年限；（2）設(shè)備的使用年限和已用年數(shù)；（3）運(yùn)輸工具里程數(shù)；（4）金融工具的折現(xiàn)率、利率、匯率等；（5）應(yīng)收賬款的期限；（6）技術(shù)開(kāi)發(fā)的人工時(shí)；（7）資產(chǎn)交易的稅費(fèi)率；（8）設(shè)備和運(yùn)輸工具折舊率；（9）資產(chǎn)的重置市價(jià)；（10）存貨的損失率；（11）金融工具的有效期和收益率；（12）應(yīng)收賬款回收率二者相結(jié)合使用，最終得到用貨幣金額表示的資產(chǎn)價(jià)值。定性描述定量化的一般方法為根據(jù)定性指標(biāo)的一般水平和最好最差水平，給出離散分?jǐn)?shù)指代的意義和標(biāo)準(zhǔn)，通常采用10分制。（四）基礎(chǔ)信息決定評(píng)估的質(zhì)量資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果是要獲得資產(chǎn)的公允價(jià)值，評(píng)估依據(jù)需要全面、客觀、準(zhǔn)確。（五）特定時(shí)點(diǎn)的意義1、隨著時(shí)間變化，與資產(chǎn)價(jià)值有關(guān)的因素會(huì)發(fā)生改變，從而影響資產(chǎn)的價(jià)值。例如，市場(chǎng)供求、偏好和稀缺性，2、原材料價(jià)格和其他生產(chǎn)成本，生產(chǎn)技術(shù)和生產(chǎn)環(huán)境3、專(zhuān)利到期年限，土地及房產(chǎn)使用權(quán)剩余年限，存貨有效期，債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)有效期4、資產(chǎn)使用環(huán)境，資產(chǎn)存放環(huán)境5、交易條件，匯率和利率，宏觀政策，科技進(jìn)步，消費(fèi)者偏好，市場(chǎng)預(yù)期二、資產(chǎn)評(píng)估的歷史背景（一）交易所起源說(shuō)16世紀(jì)比利時(shí)的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所，是資本主義時(shí)期最早的商品與資本相融合的市場(chǎng)。市場(chǎng)上為交易服務(wù)的活動(dòng)中已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估。無(wú)組織、無(wú)規(guī)范、純私人的“估價(jià)行”為評(píng)估主體，是早期的自發(fā)性個(gè)體經(jīng)驗(yàn)評(píng)估。在商品與資本共生之后，資產(chǎn)評(píng)估得到了充分的發(fā)展。單純的商品交易，價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)低，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的依賴(lài)小。融入資本流動(dòng)后，商品價(jià)值對(duì)資本回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的影響很重要，商品交易和資本流動(dòng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的依賴(lài)度越來(lái)越高。直到18世紀(jì)，英國(guó)和美國(guó)率先成立了專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，出現(xiàn)了專(zhuān)職評(píng)估人員。（二）海上保險(xiǎn)起源說(shuō)意大利是海上保險(xiǎn)的發(fā)源地。十一世紀(jì)末葉，十字軍東征后，意大利商人控制了東方和西歐的中介貿(mào)易。在意大利北部城市特別是熱那亞、佛羅倫薩、比薩和威尼斯等海上交通要道，出現(xiàn)了類(lèi)似現(xiàn)代形式的海上保險(xiǎn)。那里的商人和高利貸者將他們的貿(mào)易、匯兌票據(jù)與保險(xiǎn)的習(xí)慣做法帶到他們所到之處，足跡遍及歐洲。后來(lái)，許多意大利倫商人在倫敦從事海上貿(mào)易、金融和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并且按照商業(yè)慣例仲裁保險(xiǎn)糾紛，逐漸形成了公平合理的海商法條文，后來(lái)成為西方商法的基礎(chǔ)。英文中的“保險(xiǎn)單”(Policy)一詞源于意大利語(yǔ)“Polizza”。第一次工業(yè)革命帶來(lái)了英國(guó)的崛起，倫敦成為海上貿(mào)易的中心。在英國(guó)以及世界海上保險(xiǎn)史上，勞合社占有重要地位。1683年英國(guó)人愛(ài)德華·勞埃德在泰晤士河畔開(kāi)設(shè)了一家咖啡館。在其附近有海關(guān)、海軍部等與航海貿(mào)易有關(guān)的單位，這里成為商人、高利貸者、經(jīng)紀(jì)人、船東和海員經(jīng)常會(huì)晤的場(chǎng)所。他們經(jīng)常對(duì)船舶出海的命運(yùn)進(jìn)行猜測(cè)、打賭，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)船只和貨物的保險(xiǎn)交易。當(dāng)時(shí)的海上保險(xiǎn)交易只是列明保險(xiǎn)的船舶和貨物以及保險(xiǎn)金額，由咖啡館里的承保人接受保險(xiǎn)份額并署名。為了招攬顧客，1696年，勞埃德還把顧客感興趣的船舶航行和海事消息編成一張小報(bào)——《勞埃德新聞》，定期發(fā)行，后來(lái)又改名為《勞合動(dòng)態(tài)》發(fā)行，使勞埃德咖啡館成為航運(yùn)消息的傳播中心。勞埃德死于1713年，隨著咖啡館的不斷發(fā)展他后來(lái)成為海洋運(yùn)輸保險(xiǎn)業(yè)中的名人。1769年勞埃德咖啡館的顧客們組成了海上保險(xiǎn)團(tuán)體；1774年，勞合社誕生，成為當(dāng)時(shí)英國(guó)海上保險(xiǎn)的中心，1871年，勞合社向政府申請(qǐng)注冊(cè)，經(jīng)議會(huì)通過(guò)法案承認(rèn)勞合社正式成為一個(gè)具有法人資格的社團(tuán)組織。1911年的法令允許其成員經(jīng)營(yíng)一切保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。海上保險(xiǎn)（marineinsurance）是以海上財(cái)產(chǎn)，如船舶、貨物以及與之有關(guān)的利益，如租金、運(yùn)費(fèi)等作為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。對(duì)自然災(zāi)害或其他意外事故造成海上運(yùn)輸損失的一種補(bǔ)償方法。保險(xiǎn)方與被保險(xiǎn)方訂立保險(xiǎn)契約，根據(jù)契約被保險(xiǎn)方應(yīng)付一定費(fèi)用給承保方，發(fā)生損失后則可得到承保方的補(bǔ)償。海上保險(xiǎn)主要有5種。①船舶保險(xiǎn)。②運(yùn)費(fèi)保險(xiǎn)。③保障賠償責(zé)任保險(xiǎn)。④海洋運(yùn)輸貨物保險(xiǎn)。（水漬險(xiǎn)/一切險(xiǎn))⑤石油開(kāi)發(fā)保險(xiǎn)。資產(chǎn)評(píng)估用于評(píng)估被保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值（包括實(shí)物和非實(shí)物），衡量損失程度，用以測(cè)度保險(xiǎn)額和賠付額。隨著海上貿(mào)易的發(fā)展，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)成為海上保險(xiǎn)行為典型的第三方服務(wù)。資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展國(guó)外英國(guó)于1792年成立“英國(guó)測(cè)量師協(xié)會(huì)”，1834年起，協(xié)會(huì)陸續(xù)建立土地、產(chǎn)業(yè)、建筑、農(nóng)業(yè)及礦業(yè)等專(zhuān)門(mén)的測(cè)量師協(xié)會(huì)。1881年，協(xié)會(huì)被授予“特許”權(quán)，1921年，協(xié)會(huì)被授予“皇家”稱(chēng)號(hào)。1896年，美國(guó)評(píng)值公司（AmericanAppraisal）成立，是世界上最早的專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司，在估值以及固定資產(chǎn)管理咨詢(xún)服務(wù)方面為85%的世界500強(qiáng)企業(yè)服務(wù)。2015年，該公司被道衡（Duff&Phelps）（全球首屈一指的估值及企業(yè)財(cái)務(wù)顧問(wèn)，擅長(zhǎng)于估值、糾紛咨詢(xún)、并購(gòu)，重組以及合規(guī)與監(jiān)管咨詢(xún)領(lǐng)域）收購(gòu)國(guó)際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)(TheInternationalValuationStandardsCommite)，于1981年成立，總部設(shè)在英國(guó)倫敦，是一個(gè)全球性的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自律機(jī)構(gòu)。1985年，該委員會(huì)受到聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)理事會(huì)的認(rèn)可。目前，已有40個(gè)國(guó)家和地區(qū)的評(píng)估協(xié)會(huì)或行業(yè)組織成為該委員會(huì)的成員。1985年，委員會(huì)頒布第一版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》，幾年更新一版，目前最新版本是2013版。國(guó)內(nèi)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的起步始于1989年，經(jīng)國(guó)家人事部批準(zhǔn)，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局成立了資產(chǎn)評(píng)估中心，行使全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的監(jiān)督管理職能。1991年11月，國(guó)務(wù)院以91號(hào)令發(fā)布了《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》，確立了我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估工作的基本依據(jù)。1993年，我國(guó)成立了資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（2000年至2003年曾并入中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)），標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)由政府直接管理開(kāi)始向政府監(jiān)督下的行業(yè)自律性管理過(guò)渡。1995年，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)代表中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)加入了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（IVSC），使我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)走上了與國(guó)際接軌的道路。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)伴隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)軌變型而產(chǎn)生，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的確立而發(fā)展，市場(chǎng)、政治、法律等領(lǐng)域都涉及了資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。四、資產(chǎn)評(píng)估的必要性（一）市場(chǎng)的發(fā)展1、商品種類(lèi)不斷增加科技進(jìn)步、社會(huì)發(fā)展、財(cái)富積累、自然條件改變等導(dǎo)致市場(chǎng)上的資產(chǎn)種類(lèi)不斷豐富。一方面，能夠作為資產(chǎn)體現(xiàn)出價(jià)值的商品越來(lái)越多。另一方面，針對(duì)各種商品的市場(chǎng)交易行為多樣化。新興的資產(chǎn)交易活動(dòng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的依賴(lài)程度更高，很多沒(méi)有在市場(chǎng)上流通過(guò)的資產(chǎn)估價(jià)更要依賴(lài)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估。例如：（1）專(zhuān)利技術(shù)；（2）集體所有制土地使用權(quán)；林權(quán)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)（3）投資品、收藏品；（4）污染排放權(quán)、水源使用權(quán)；2、市場(chǎng)在時(shí)間軸上延展市場(chǎng)在時(shí)間軸上的延展，形成金融市場(chǎng)的范疇。隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，金融資產(chǎn)交易活動(dòng)層出不窮，金融產(chǎn)品創(chuàng)新無(wú)時(shí)無(wú)刻不在進(jìn)行。很多新興的資產(chǎn)交易或風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn)交易，需要依賴(lài)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估給出定價(jià)意見(jiàn)。這里，對(duì)于商業(yè)銀行資產(chǎn)的評(píng)估，占據(jù)目前我國(guó)金融市場(chǎng)上資產(chǎn)評(píng)估很大的業(yè)務(wù)份額。3、市場(chǎng)在空間軸上延展市場(chǎng)在空間軸上的延展，形成貿(mào)易、外匯、國(guó)際金融等市場(chǎng)范疇。對(duì)異地地理、區(qū)域的不熟悉，對(duì)異地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不了解，導(dǎo)致很多資產(chǎn)交易存在風(fēng)險(xiǎn)，需要依賴(lài)專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出定價(jià)意見(jiàn)。例如：（1）跨國(guó)并購(gòu)中對(duì)被收購(gòu)企業(yè)價(jià)值的把握（2）對(duì)外直接投資中對(duì)被投資地區(qū)市場(chǎng)前景的預(yù)期和投資利潤(rùn)的估算（3）個(gè)人異地房產(chǎn)類(lèi)投資的價(jià)值估算。（二）解決信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題

資產(chǎn)交易買(mǎi)賣(mài)雙方存在估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)——信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題的提出——二手車(chē)市場(chǎng)的定價(jià)。資產(chǎn)評(píng)估充當(dāng)客觀公正的第三方，減少買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)損失。五、資產(chǎn)評(píng)估的要素客體主體假設(shè)客體主體假設(shè)程序方法價(jià)值類(lèi)型程序方法價(jià)值類(lèi)型評(píng)估結(jié)論基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估結(jié)論基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（一）主體是指進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的操作者。評(píng)估主體一般是取得資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)構(gòu)確認(rèn)的資格的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司等。1993年12月誕生的中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的全國(guó)性自律組織，依法接受財(cái)政部和民政部的指導(dǎo)、監(jiān)督。（二）客體是指被評(píng)估企業(yè)或個(gè)人所擁有的或長(zhǎng)期控制的各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)及其他權(quán)利。資產(chǎn)評(píng)估客體包括有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，既包括各種單項(xiàng)資產(chǎn)、部分資產(chǎn)，也包括整體資產(chǎn)。（三）假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是指對(duì)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中某些未被確切認(rèn)識(shí)的事物，根據(jù)客觀的正常情況或發(fā)展趨勢(shì)所作的合乎情理的推斷。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)也是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論成立的前提條件。1、交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。為了發(fā)揮資產(chǎn)評(píng)估在資產(chǎn)實(shí)際交易之前為委托人提供資產(chǎn)交易底價(jià)的專(zhuān)家判斷的作用，同時(shí)又能夠使資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行，利用交易假設(shè)將被評(píng)估資產(chǎn)置于“交易”當(dāng)中，模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估就是十分必要的。交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中。資產(chǎn)評(píng)估不能脫離市場(chǎng)條件而孤立地進(jìn)行。2、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假說(shuō)明或限定。就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，指一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制的條件下進(jìn)行的。在這種條件下，資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)重要假設(shè)，其他假設(shè)都是以公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)為基本參照。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)也是資產(chǎn)評(píng)估中使用頻率較高的一種假設(shè)，凡是能在公開(kāi)市場(chǎng)上交易、用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮按公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提進(jìn)行評(píng)估。3、持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。（1）在用續(xù)用。指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。（2）轉(zhuǎn)用續(xù)用。則是指被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。（3）移地續(xù)用。則是說(shuō)被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。4、清算假設(shè)清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。清算假設(shè)首先是基于被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。清算假設(shè)下，資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值通常要低于在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。因此，在清算假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適用范圍是非常有限的。當(dāng)然，清算假設(shè)本身的使用也是較為特殊的。（四）價(jià)值類(lèi)型資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)、評(píng)估目的和前提條件加以選擇。從原則上說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)和價(jià)值類(lèi)型應(yīng)該是嚴(yán)格匹配的，不存在資產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的相互替代問(wèn)題。但在實(shí)踐中出于種種原因和評(píng)估條件的需要，具體操作時(shí)可能產(chǎn)生價(jià)格類(lèi)型替代的必要性。（1）重置成本重置成本也稱(chēng)現(xiàn)行成本或重置價(jià)值，指在現(xiàn)時(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本與歷史成本一樣，也是反映資產(chǎn)購(gòu)建、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試等建造過(guò)程中全部費(fèi)用的價(jià)格，所不同的是重置成本是按該項(xiàng)資產(chǎn)的原設(shè)計(jì)方案套用現(xiàn)行的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和定額計(jì)算確定的購(gòu)建價(jià)格。資產(chǎn)在全新的狀態(tài)下，如果物價(jià)不變，其重置成本與歷史成本是一致的。但是由于資產(chǎn)在企業(yè)中存在一個(gè)或長(zhǎng)或短的時(shí)期，因此，在這個(gè)時(shí)期由于價(jià)格、損耗、技術(shù)等的變化，使資產(chǎn)的重置成本與歷史成本發(fā)生差異。忽視了資產(chǎn)的盈利能力，不適用于企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估。重置成本標(biāo)準(zhǔn)必須建立在資產(chǎn)續(xù)用的前提下才可使用。并且，資產(chǎn)的續(xù)用形式有在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用續(xù)用，不同續(xù)用形式會(huì)影響重置成本計(jì)價(jià)所考慮的具體因素。（2）現(xiàn)行市價(jià)現(xiàn)行市價(jià)是指資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的銷(xiāo)售價(jià)格，這種銷(xiāo)售可以是實(shí)際銷(xiāo)售，也可以是模擬銷(xiāo)售?，F(xiàn)行市價(jià)應(yīng)是在有充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，交易雙方都沒(méi)有壟斷及強(qiáng)制，都有足夠時(shí)間和能力了解實(shí)情，具有獨(dú)立的判斷和理智的選擇的條件下進(jìn)行。決定資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)的基本因素有：①資產(chǎn)本身的生產(chǎn)成本。一般來(lái)講，資產(chǎn)價(jià)格高低取決于其生產(chǎn)成本的高低；②資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)功能狀況、質(zhì)量因素、技術(shù)參數(shù)及損耗狀況，在一般情況下優(yōu)質(zhì)就會(huì)優(yōu)價(jià)；③市場(chǎng)供需情況，一般情況一項(xiàng)資產(chǎn)供大于求，其價(jià)格會(huì)下降；如果求大于供，價(jià)格就會(huì)上。（3）收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)產(chǎn)生的未來(lái)凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。以收益現(xiàn)值作為資產(chǎn)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，意味著資產(chǎn)所有者流動(dòng)的不是一般的商品買(mǎi)賣(mài)，而是將資產(chǎn)作為收益能力來(lái)買(mǎi)賣(mài)，在預(yù)期收益比較穩(wěn)定的情況下：①資產(chǎn)現(xiàn)值=收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/適用資產(chǎn)收益率②收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金的市場(chǎng)價(jià)格。本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的，投入一定量的本金，可獲得—定量的收益，反之，根據(jù)一定量的收益，也可追溯為一定量相應(yīng)的本金。這就形成了兩個(gè)概念：A本金收益率，即投入的本金與預(yù)期收益的比率B收益本金化率，即預(yù)期收益還原為本金的比率。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)在應(yīng)用中有兩個(gè)不足，一是決定收益現(xiàn)值的預(yù)期收益額和資產(chǎn)收益率預(yù)測(cè)起來(lái)困難。二是用預(yù)期收益作為被評(píng)資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，似乎與資產(chǎn)實(shí)體本身無(wú)關(guān)，故用起來(lái)難度大。（4）清算價(jià)格清算價(jià)格是指企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)或破產(chǎn)后.要求在一定期限內(nèi)以變現(xiàn)的方式處理其資產(chǎn)，以清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益條件下所采用的資產(chǎn)價(jià)值，也就是在非正常市場(chǎng)條件下資產(chǎn)拍賣(mài)的價(jià)格。企業(yè)停業(yè)的原因多種多樣，可能是破產(chǎn)或是歇業(yè)，也可能是合作期滿(mǎn)。但無(wú)論是什么原因停業(yè)，其核心問(wèn)題都是清償債務(wù)，而且通常情況下要以現(xiàn)金形式償還。這就決定了清算價(jià)格的基本特點(diǎn)是快速變現(xiàn)。由于受到期限限制和買(mǎi)主限制，其價(jià)格一般大大低于現(xiàn)行市價(jià)。清算價(jià)格有強(qiáng)制清算價(jià)格，有序清算價(jià)格和續(xù)用清算價(jià)格。以清算價(jià)格作為資產(chǎn)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，稱(chēng)為清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。（五）方法不同的價(jià)值類(lèi)型決定了不同的資產(chǎn)評(píng)估方法。包括；收益現(xiàn)值法、重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法。（六）程序資產(chǎn)評(píng)估程序一般包括以下步驟：1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；3.形成資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；4.資產(chǎn)勘查；5.收集、分析資產(chǎn)評(píng)估資料；6.評(píng)定估算；7.形成和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；8.工作檔案歸檔。（七）執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1997年，在總結(jié)資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)開(kāi)始啟動(dòng)制定資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的工作。2004年2月，財(cái)政部正式發(fā)布了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系初步形成。至2010年，財(cái)政部和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)累計(jì)共發(fā)布21項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則包括2個(gè)基本準(zhǔn)則、8個(gè)具體準(zhǔn)則、4個(gè)評(píng)估指南和7個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)。這些準(zhǔn)則的發(fā)布，使得評(píng)估業(yè)務(wù)的基本程序、主要資產(chǎn)類(lèi)型的評(píng)估業(yè)務(wù)都有相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則予以規(guī)范，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系基本建立，同時(shí)也標(biāo)志著我國(guó)的評(píng)估實(shí)踐全面進(jìn)入準(zhǔn)則規(guī)范時(shí)代。（八）基準(zhǔn)日法定資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受客戶(hù)的委托評(píng)估任務(wù)后，確定委托評(píng)估對(duì)象于某一日的公允價(jià)值。估價(jià)對(duì)象在評(píng)估確定的時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，精確到某年某月某日。（九）評(píng)估結(jié)論資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，在實(shí)施了必要的評(píng)估程序?qū)μ囟ㄔu(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的書(shū)面文件。按照一定格式和內(nèi)容來(lái)反映評(píng)估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書(shū)。廣義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告還是一種工作制度。它規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成評(píng)估工作之后必須按照一定程序的要求，用書(shū)面形式向委托方及相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告評(píng)估過(guò)程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告即資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書(shū)，既是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師完成對(duì)資產(chǎn)作價(jià)，就被評(píng)估資產(chǎn)在特定條件下價(jià)值所發(fā)表的專(zhuān)家意見(jiàn)，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)履行評(píng)估合同情況的總結(jié)，還是評(píng)估機(jī)構(gòu)與注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師為資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。六、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)（一）完全性資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估以評(píng)估時(shí)收集資料的數(shù)量為標(biāo)準(zhǔn)劃分的。前者因?yàn)橘Y產(chǎn)或資產(chǎn)持有人的主觀或客觀約束導(dǎo)致評(píng)估人員無(wú)法獲得所有必需的關(guān)于資產(chǎn)價(jià)值的信息，只能給出基于一定信息條件的評(píng)估結(jié)論，結(jié)論相對(duì)不準(zhǔn)確。后者則可以避免信息缺失導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)論不準(zhǔn)確不客觀的問(wèn)題，但需要資產(chǎn)持有人和保管人的積極配合，這里，既包括其對(duì)歷史信息的積極記錄和整理，也包括其對(duì)評(píng)估人員實(shí)地調(diào)查評(píng)估時(shí)的積極提供材料。（二）單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，是一種特殊的整體資產(chǎn)評(píng)估。利用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值匯總的途徑獲得的企業(yè)全部資產(chǎn)價(jià)值，是一種靜態(tài)的反映方法。而將企業(yè)整體作為評(píng)估對(duì)象確定評(píng)估價(jià)值，則是一種動(dòng)態(tài)的反映方法。由于企業(yè)的地理位置、歷史因素、產(chǎn)品品種結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)因素、管理水平等原因，同樣的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合，在不同的企業(yè)，其獲利能力是不相同的。用企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估方式確定的評(píng)估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值匯總確定的評(píng)估價(jià)值之間的差額，就是企業(yè)的“商譽(yù)”，它是一項(xiàng)不可確指的無(wú)形資產(chǎn)。七、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（一）市場(chǎng)性資產(chǎn)評(píng)估是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的專(zhuān)業(yè)中介服務(wù)活動(dòng)，其基本目標(biāo)是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過(guò)模擬市場(chǎng)條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)值做出經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的評(píng)價(jià)。（二）公正性公正性是指資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何單獨(dú)一方的需要。公正性體現(xiàn)在：1、職業(yè)規(guī)范。資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)規(guī)范的存在，即資產(chǎn)評(píng)估按照公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。2、獨(dú)立性。執(zhí)業(yè)的評(píng)估人員是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系的獨(dú)立第三人。（三）專(zhuān)業(yè)性專(zhuān)業(yè)性是指一種專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)判斷活動(dòng)，從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類(lèi)型的專(zhuān)家及專(zhuān)業(yè)人士組成。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)要形成專(zhuān)業(yè)化的分工：不同的機(jī)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)不同領(lǐng)域、不同屬性、不同類(lèi)型的資產(chǎn)評(píng)估；評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部不同資歷、不同水平、不同專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的人員，負(fù)責(zé)不同的業(yè)務(wù)和環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其人員，要掌握專(zhuān)業(yè)的評(píng)估技術(shù)和積累豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。（四）咨詢(xún)性咨詢(xún)性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)僅作為當(dāng)事人要價(jià)或出價(jià)的參考，最終的成交價(jià)取決于當(dāng)事人的決策動(dòng)機(jī)、談判地位、談判技巧等因素。八、資產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)的重要用途（一）國(guó)有資產(chǎn)重組（二）去國(guó)有化改革2009年8月7日，國(guó)科控股將其所持有的聯(lián)想控股有限公司29%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格27.55億元，尋求金融、能源和房地產(chǎn)三個(gè)領(lǐng)域擁有上市公司的股權(quán)受讓者。9月8日，中國(guó)泛海以?huà)炫苾r(jià)受讓該部分股權(quán)，成為繼國(guó)科控股、聯(lián)想職工持股會(huì)之后聯(lián)想控股的第三大股東。股權(quán)社會(huì)化家族企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期具有很好的優(yōu)勢(shì)，但隨著規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜化，家族企業(yè)的“先天性”缺陷逐漸暴露，例如，管理意識(shí)淡薄、融資渠道狹窄等。統(tǒng)計(jì)顯示，發(fā)達(dá)國(guó)家家族企業(yè)平均壽命可達(dá)25－40年，而中國(guó)家族企業(yè)的平均壽命只有2.7年，而且在平均經(jīng)營(yíng)24年后大多數(shù)都會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。上一個(gè)十年里，浙江很多家族企業(yè)逐漸完成股權(quán)社會(huì)化，稀釋家族股份。例如，報(bào)喜鳥(niǎo)、奧康。不動(dòng)產(chǎn)稅征收不動(dòng)產(chǎn)稅和所得稅、增值稅一起被稱(chēng)為國(guó)際通行的三大主力稅種。不動(dòng)產(chǎn)稅主要為地方稅，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅。世界各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的課稅主要有三種情況，有的國(guó)家只征收轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為稅，以流轉(zhuǎn)額為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)保有房地產(chǎn)課稅，以房地產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；有的國(guó)家對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益課稅，以所得額或收益額為計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)目前正在制定新的房產(chǎn)稅征收辦法。稅基評(píng)估中的公平，側(cè)重于稅負(fù)公平，即相對(duì)于納稅人納稅能力的公平性，而不完全是以市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的。稅基的確定，應(yīng)以納稅為目標(biāo)，而不是以交易為目的。按生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房和居住用房、農(nóng)村和城市、不同省市和地區(qū)等實(shí)行不同的稅率，規(guī)定稅率幅度。金融資產(chǎn)擔(dān)保和計(jì)價(jià)商業(yè)銀行抵質(zhì)押物評(píng)估金融衍生工具估價(jià)（六）會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)公允價(jià)值——?dú)v史成本商譽(yù)、企業(yè)并購(gòu)九、資產(chǎn)評(píng)估的客體（一）有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，有形資產(chǎn)主要包括：房屋、機(jī)器、設(shè)備等具有形態(tài)的資產(chǎn)。以具體物質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)存在的資產(chǎn)，包括生產(chǎn)有形資產(chǎn)和非生產(chǎn)有形資產(chǎn)。生產(chǎn)有形資產(chǎn)是指生產(chǎn)活動(dòng)創(chuàng)造的資產(chǎn)，非生產(chǎn)有形資產(chǎn)是自然提供未經(jīng)生產(chǎn)而取得的資產(chǎn)。生產(chǎn)有形資產(chǎn)包括有形固定資產(chǎn)、存貨(庫(kù)存)和珍貴物品。其中，有形固定資產(chǎn)又按住宅、其他房屋和建筑物、機(jī)器和設(shè)備、培育資產(chǎn)分類(lèi)核算;存貨按原材料及用品、在制品、制成品、轉(zhuǎn)售貨物分類(lèi)核算。非生產(chǎn)有形資產(chǎn)是自然提供未經(jīng)生產(chǎn)而取得的資產(chǎn)，包括土地、地下資產(chǎn)、非培育生物資源、水資源。有形資產(chǎn)又可進(jìn)一步分為實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)。其中，實(shí)物資產(chǎn)是指各種具有使用價(jià)值的財(cái)產(chǎn)物資。金融資產(chǎn)是指貨幣和各種有價(jià)證券。最簡(jiǎn)單的投資就是投資設(shè)備，有固定形態(tài)的這就叫有形資產(chǎn)。*有形資產(chǎn)包括：房地產(chǎn)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）、存貨（原材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品）、在建工程、機(jī)器設(shè)備、交通工具、金融產(chǎn)品（貨幣、有價(jià)證券）（二）無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)（IntangibleAssets）是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)具有廣義和狹義之分，廣義的無(wú)形資產(chǎn)包括應(yīng)收帳款、長(zhǎng)期股權(quán)投資、專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，因?yàn)樗鼈儧](méi)有物質(zhì)實(shí)體，而是表現(xiàn)為某種法定權(quán)利或技術(shù)。但是，會(huì)計(jì)學(xué)上通常將無(wú)形資產(chǎn)作狹義的理解，即將專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等稱(chēng)為無(wú)形資產(chǎn)。企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)必須滿(mǎn)足兩個(gè)要素：與該無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2、該無(wú)形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的取得主要有：外購(gòu)、自創(chuàng)、接受其他單位投資三種途徑。*社會(huì)無(wú)形資產(chǎn)通常包括1、知識(shí)產(chǎn)權(quán)：①專(zhuān)利權(quán)：是指國(guó)家專(zhuān)利主管機(jī)關(guān)依法授予發(fā)明創(chuàng)造專(zhuān)利申請(qǐng)人對(duì)其發(fā)明創(chuàng)造在法定期限內(nèi)所享有的專(zhuān)有權(quán)利，包括發(fā)明專(zhuān)利權(quán)，實(shí)用新型專(zhuān)利權(quán)和外觀設(shè)計(jì)專(zhuān)利權(quán)。②非專(zhuān)利技術(shù)：也稱(chēng)專(zhuān)有技術(shù)，是指不為外界所知，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中采用了的，不享有法律保護(hù)的，可以帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的各種技術(shù)和訣竅。③商標(biāo)權(quán)：是指專(zhuān)門(mén)在某類(lèi)指定的商品或產(chǎn)品上使用特定的名稱(chēng)或圖案的權(quán)利。④著作權(quán)：制作者對(duì)其創(chuàng)作的文學(xué)，科學(xué)和藝術(shù)作品依法享有的某些特殊權(quán)利。⑤特許權(quán)：又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)特許權(quán)，專(zhuān)營(yíng)權(quán)，指企業(yè)在某一地區(qū)經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售某種特定商品的權(quán)利或是一家企業(yè)接受另一家企業(yè)使用其商標(biāo)，商號(hào)，技術(shù)秘密等的權(quán)利。2、應(yīng)收賬款3、收費(fèi)權(quán)4、收益權(quán)5、企業(yè)價(jià)值△理財(cái)產(chǎn)品屬于有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)？銀行提供的理財(cái)服務(wù)其實(shí)是商業(yè)銀行在向客戶(hù)提供理財(cái)顧問(wèn)服務(wù)的基礎(chǔ)上，接受客戶(hù)的委托和授權(quán)，按照與客戶(hù)事先約定的投資計(jì)劃和方式進(jìn)行投資和資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)活動(dòng)。從本質(zhì)上說(shuō)，理財(cái)產(chǎn)品是商業(yè)銀行在向客戶(hù)銷(xiāo)售的資金投資和管理計(jì)劃。在法律關(guān)系上，銀行與客戶(hù)之間是一種委托代理的關(guān)系，委托合同實(shí)際上就是這種委托代理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)，也是銀行處理委托事務(wù)、客戶(hù)要求銀行返還投資收益的依據(jù)。基于這種委托代理關(guān)系，根據(jù)法律規(guī)定，在處理代理事務(wù)中產(chǎn)生的一切風(fēng)險(xiǎn)由委托人自行承擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。而儲(chǔ)蓄建立的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。因投資者基于合同享有合同到期后要求商業(yè)銀行支付收益的權(quán)利，實(shí)踐中理財(cái)產(chǎn)品質(zhì)押一般以應(yīng)收賬款質(zhì)押的形式來(lái)設(shè)定?；诖耍话愕?，將理財(cái)產(chǎn)品歸于無(wú)形資產(chǎn)范疇。*目前仍存在法律漏洞——嚴(yán)格地說(shuō)，對(duì)理財(cái)產(chǎn)品所享有的收益不屬于法律意義上的應(yīng)收賬款。根據(jù)中國(guó)人民銀行制定的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》，應(yīng)收賬款是指權(quán)利人因提供一定的貨物、服務(wù)或設(shè)施而獲得的要求義務(wù)人付款的權(quán)利，包括現(xiàn)有的和未來(lái)的金錢(qián)債權(quán)及其產(chǎn)生的收益，但不包括因票據(jù)或其他有價(jià)證券而產(chǎn)生的付款請(qǐng)求權(quán)。具體來(lái)說(shuō)，主要包括五類(lèi)債權(quán)：銷(xiāo)售產(chǎn)生的債權(quán)；出租產(chǎn)生的債權(quán)；提供服務(wù)產(chǎn)生的債權(quán)；公路、橋梁、隧道、渡口等不動(dòng)產(chǎn)收費(fèi)權(quán)；提供貸款或其他信用產(chǎn)生的債權(quán)。而理財(cái)產(chǎn)品收益權(quán)很難歸入上述五類(lèi)中的任何一類(lèi)?！段餀?quán)法》中沒(méi)有對(duì)理財(cái)產(chǎn)品做出的權(quán)利屬性做出規(guī)定，即理財(cái)產(chǎn)品不在《物權(quán)法》保護(hù)范圍內(nèi)。因此，與應(yīng)收賬款質(zhì)押貸款不同，理財(cái)產(chǎn)品收益權(quán)質(zhì)押貸款，存在法律風(fēng)險(xiǎn)?！髡n外知識(shí)：抵押與質(zhì)押1、抵押抵押的特點(diǎn)：抵押財(cái)產(chǎn)不移轉(zhuǎn)占有，設(shè)立抵押，抵押物仍由債務(wù)人或第三人（抵押人）占有。2、質(zhì)押質(zhì)押的特點(diǎn)：債務(wù)人或第三人（質(zhì)押人）須將其資產(chǎn)移交債權(quán)人占有。質(zhì)押包括：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押與權(quán)利質(zhì)押，二者的區(qū)別是（1）合同標(biāo)的不同。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的標(biāo)的為有形的動(dòng)產(chǎn)；權(quán)利質(zhì)押的標(biāo)的為無(wú)形的權(quán)利。標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)占有方式不同。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，出質(zhì)人向質(zhì)權(quán)人交付質(zhì)物；權(quán)利質(zhì)押，以證券化的債權(quán)設(shè)質(zhì)，將設(shè)質(zhì)情況通知債務(wù)人即可，以股份、股票或知識(shí)產(chǎn)權(quán)設(shè)質(zhì)，依法質(zhì)押登記即移轉(zhuǎn)占有。（2）質(zhì)押的實(shí)現(xiàn)方式不同。動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，質(zhì)權(quán)以對(duì)動(dòng)產(chǎn)的折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)金優(yōu)先受償；權(quán)利質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人直接取代出質(zhì)人的地位，行使出質(zhì)人的權(quán)利。3、抵押與質(zhì)押的區(qū)別抵押標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)；質(zhì)押標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)與權(quán)利。抵押物不移轉(zhuǎn)占有；質(zhì)物移轉(zhuǎn)占有。當(dāng)事人可以自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽定之日起生效；當(dāng)事人不必辦理質(zhì)押登記的，質(zhì)押合同自質(zhì)物或權(quán)利憑證交付之日起生效。當(dāng)事人辦理抵押登記的，登記部門(mén)為抵押物的相應(yīng)管理部門(mén)；以股票、知識(shí)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，當(dāng)事人應(yīng)向其相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記。債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，抵押權(quán)人未受清償?shù)模膳c抵押人協(xié)商以抵押物折價(jià)或以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物的所得價(jià)款受償，協(xié)議不成的，可向人民法院提起訴訟；債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，質(zhì)權(quán)人未受清償?shù)模膳c出質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)物折價(jià)或依法拍賣(mài)、變賣(mài)質(zhì)物清償債權(quán)。十、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）資產(chǎn)價(jià)值的影響因素1、價(jià)值和使用價(jià)值（1）商品的使用價(jià)值是指能夠滿(mǎn)足人們某種需要的屬性。使用價(jià)值是一切商品都具有的共同屬性之一。任何物品要想成為商品都必須具有可供人類(lèi)使用的價(jià)值；反之，毫無(wú)使用價(jià)值的物品是不會(huì)成為商品的。使用價(jià)值是物品的自然屬性。（2）價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格表現(xiàn)價(jià)值在不同社會(huì)形態(tài)里情況是不一樣的。在資本主義條件下，價(jià)值規(guī)律自發(fā)地起調(diào)節(jié)作用，價(jià)格更多地受市場(chǎng)供求關(guān)系影響；在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品的價(jià)格受價(jià)值規(guī)律的自發(fā)調(diào)節(jié)外，還要受?chē)?guó)家自覺(jué)運(yùn)用價(jià)值規(guī)律進(jìn)行宏觀調(diào)控的約束。2、市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律（1）價(jià)值規(guī)律：商品的價(jià)值量決定于生產(chǎn)該產(chǎn)品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，各種商品均以各自的價(jià)值量為基礎(chǔ)進(jìn)行等價(jià)交換。價(jià)值規(guī)律是其它規(guī)律的前提。市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值的相對(duì)高低，反映了商品的供求關(guān)系。（2）競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律：競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律是指商品經(jīng)濟(jì)中各個(gè)不同的利益主體，為了獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，互相爭(zhēng)取有利的投資場(chǎng)所和銷(xiāo)售條件的客觀必然性，它和價(jià)值規(guī)律一樣，都是商品經(jīng)濟(jì)固有的規(guī)律。競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律最基本的功能是實(shí)現(xiàn)商品的價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)格。（3）供求規(guī)律：供求變動(dòng)引起價(jià)格變動(dòng)，反之亦然。這種商品供求變化與價(jià)格變動(dòng)相互作用，供給與需求相互適應(yīng)，形成均衡價(jià)格的規(guī)律性，就是市場(chǎng)的供求規(guī)律。一方面，供求規(guī)律可以促使價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，為市場(chǎng)提供不斷變動(dòng)的價(jià)格信號(hào)。另一方面，供求規(guī)律直接決定市場(chǎng)總量與結(jié)構(gòu)狀況，推動(dòng)市場(chǎng)在均衡和非均衡的狀態(tài)中得到發(fā)展。（二）資產(chǎn)價(jià)值的多樣性1、所處環(huán)境和條件例如：一臺(tái)多功能機(jī)器效能很高，用途廣泛，但購(gòu)買(mǎi)者不需這樣高的效能和廣泛用途，形成剩余功能，不能被買(mǎi)者承認(rèn)。因而，只能按低于其功能價(jià)值的價(jià)格來(lái)交易。2、時(shí)間例如：參照物或交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)時(shí)間不同所致的資產(chǎn)價(jià)格差異。3、空間指資產(chǎn)所在地區(qū)、地段條件對(duì)價(jià)格影響的差異。4、交易對(duì)手、交易動(dòng)機(jī)、交易方式①交易對(duì)手：買(mǎi)方/賣(mài)方市場(chǎng)②交易動(dòng)機(jī)：買(mǎi)賣(mài)、償債、關(guān)聯(lián)、重組③交易方式：批發(fā)/零售、包銷(xiāo)/代銷(xiāo)、拍賣(mài)、招標(biāo)△課外知識(shí)：拍賣(mài)的方式1、英格蘭式也稱(chēng)“增價(jià)拍賣(mài)”或“低估價(jià)拍賣(mài)”。是指在拍賣(mài)過(guò)程中，拍賣(mài)人宣布拍賣(mài)標(biāo)的的起叫價(jià)及最低增幅，競(jìng)買(mǎi)人以起叫價(jià)為起點(diǎn)，由低至高競(jìng)相應(yīng)價(jià)，最后以最高競(jìng)價(jià)者以三次報(bào)價(jià)無(wú)人應(yīng)價(jià)后，響槌成交。在英國(guó)則被稱(chēng)為“美國(guó)式拍賣(mài)”。2、荷蘭式也稱(chēng)“降價(jià)拍賣(mài)”或“高估價(jià)拍賣(mài)”。是指在拍賣(mài)過(guò)程中，拍賣(mài)人宣布拍賣(mài)標(biāo)的的起叫價(jià)及降幅，并依次叫價(jià)，第一位應(yīng)價(jià)人響槌成交。但成交價(jià)不得低于保留價(jià)。3、密封遞價(jià)式又稱(chēng)招標(biāo)式拍賣(mài)。由買(mǎi)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將密封的報(bào)價(jià)單（也稱(chēng)標(biāo)書(shū)）遞交拍賣(mài)人，由拍賣(mài)人選擇買(mǎi)主。這種拍賣(mài)方式，有以下兩個(gè)特點(diǎn)：一是除價(jià)格條件外，還可能有其他交易條件需要考慮：二是可以采取公開(kāi)開(kāi)標(biāo)方式，也可以采取不公開(kāi)開(kāi)標(biāo)方式。拍賣(mài)大型設(shè)施或數(shù)量較大的庫(kù)存物資或政府罰沒(méi)物資時(shí)，可能采用這種方式。4、標(biāo)準(zhǔn)增量式這是一種拍賣(mài)標(biāo)的數(shù)量遠(yuǎn)大于單個(gè)競(jìng)買(mǎi)人的需求量而采取的一種拍賣(mài)方式（此拍賣(mài)方式非常適合大宗積壓物資的拍賣(mài)活動(dòng)）。賣(mài)方為拍賣(mài)標(biāo)的設(shè)計(jì)一個(gè)需求量與成交價(jià)格的關(guān)系曲線。競(jìng)買(mǎi)人提交所需標(biāo)的的數(shù)量之后，如果接受賣(mài)方根據(jù)他的數(shù)量而報(bào)出的成交價(jià)即可成為買(mǎi)受人。5、維克瑞式維克瑞拍賣(mài)，也稱(chēng)為第二價(jià)格密封拍賣(mài)。這種拍賣(mài)方式與首價(jià)密封拍賣(mài)基本相同，區(qū)別僅在于勝出者需要支付的價(jià)格是第二高的報(bào)價(jià)，而不是他自己的報(bào)價(jià)。例如，ebay的競(jìng)價(jià)系統(tǒng)，勝出者需要支付第二高的報(bào)價(jià)，再加上一個(gè)報(bào)價(jià)的增額。6、速勝式這是增價(jià)式拍賣(mài)的一種變體。拍賣(mài)標(biāo)的物的競(jìng)價(jià)也是按照競(jìng)價(jià)階梯由低到高、依次遞增，不同的是，當(dāng)某個(gè)競(jìng)買(mǎi)人的出價(jià)達(dá)到（大于或等于）保留價(jià)時(shí)，拍賣(mài)結(jié)束，此競(jìng)買(mǎi)人成為買(mǎi)受人。7、公開(kāi)招標(biāo)也稱(chēng)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，即由招標(biāo)人在報(bào)刊、電子網(wǎng)絡(luò)或其它媒體上刊登招標(biāo)公告，吸引眾多企業(yè)單位參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，招標(biāo)人從中擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位的招標(biāo)方式。8、邀請(qǐng)招標(biāo)也稱(chēng)為有限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)，是一種由招標(biāo)人選擇若干供應(yīng)商或承包商，向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，由被邀請(qǐng)的供應(yīng)商、承包商投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中選定中標(biāo)者的招標(biāo)方式。邀請(qǐng)招標(biāo)多是由于投標(biāo)人的數(shù)量有限，不采取公開(kāi)的公告形式，接受邀請(qǐng)的單位就是合格投標(biāo)人。9、議標(biāo)議標(biāo)亦稱(chēng)為非競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或稱(chēng)指定性招標(biāo)。這種方式是招標(biāo)人邀請(qǐng)最多不超過(guò)兩家投標(biāo)人直接協(xié)商談判。這種方式適用于工程造價(jià)較低，工期緊，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)或軍事保密工程。其優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省時(shí)間，容易達(dá)成協(xié)議，迅速展開(kāi)工作。缺點(diǎn)是無(wú)法獲得有競(jìng)爭(zhēng)力的報(bào)價(jià)（三）資產(chǎn)評(píng)估適用的一般經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1、預(yù)期收益原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過(guò)去，而是未來(lái)。過(guò)去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。例如，土地，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過(guò)去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。2、供求原則供求原則是指資產(chǎn)價(jià)值的高低受供求關(guān)系的影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。3、貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。例如，復(fù)仇者聯(lián)盟與蜘蛛俠4、替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類(lèi)型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。5、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則是指評(píng)估過(guò)程中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變。資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)是變動(dòng)的。評(píng)估某一房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)情況停止在某一時(shí)日。一般選擇現(xiàn)查勘日期為評(píng)估時(shí)日，或因特殊需要將其它日期定為評(píng)估時(shí)日。該原則意義在于，評(píng)估時(shí)日是確定房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評(píng)估時(shí)值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的發(fā)布、變更。實(shí)施日期均可能影響房地產(chǎn)權(quán)益人的利益和房地產(chǎn)的價(jià)值。故確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)非常重要。十一、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（一）以市場(chǎng)為途徑的方法基于有效市場(chǎng)假設(shè)理論，利用被評(píng)估資產(chǎn)或其參照物的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)評(píng)估押品價(jià)值的估價(jià)方法。前者稱(chēng)為“市場(chǎng)價(jià)格法”，后者稱(chēng)為“市場(chǎng)比較法”。運(yùn)用該類(lèi)方法時(shí)，必須具備三個(gè)前提條件：(1)被評(píng)估資產(chǎn)具有較為活躍、規(guī)范的交易市場(chǎng)；(2)市場(chǎng)價(jià)格能夠反映關(guān)于被評(píng)估資產(chǎn)的所有公開(kāi)信息；(3)被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的差