論物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度課件

第十三章資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理12/28/20221EditedbyZ.M.Gu第十三章資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理12/21/20221Edit第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度

一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法規(guī)

《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》是設(shè)立在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循的原則和規(guī)范，它對(duì)企業(yè)的資金籌集、各類資產(chǎn)的核算、對(duì)外投資、成本費(fèi)用、收入利潤(rùn)、外幣業(yè)務(wù)、企業(yè)清算、財(cái)務(wù)報(bào)告和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面作了通用性的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也必須遵循這一規(guī)范。12/28/20222EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》是為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的一些特殊方面專門制定的規(guī)定。該規(guī)定的主要條款包括代管基金、成本費(fèi)用和收入利潤(rùn)三個(gè)大的方面。

《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》主要規(guī)定了一些包括資產(chǎn)負(fù)債、成本費(fèi)用、收入利潤(rùn)等具體的財(cái)務(wù)核算方法，是《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》條款的細(xì)化和具體化。12/28/20223EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》是為了規(guī)范第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的主要內(nèi)容

（一）基本制度

1、根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)工作的原則和規(guī)定制定的本企業(yè)綜合性的財(cái)務(wù)制度；

2、企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，企業(yè)財(cái)務(wù)工作的任務(wù)和職責(zé)范圍的規(guī)定；

3、財(cái)務(wù)人員的職責(zé)權(quán)限、技術(shù)職稱、任職獎(jiǎng)懲等規(guī)定。12/28/20224EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的主要第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度（二）業(yè)務(wù)制度

1、資金籌集。包括對(duì)資本金籌集、處理方式等方面的規(guī)定以及對(duì)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債等財(cái)務(wù)項(xiàng)目核算和處理的規(guī)定。

2、各類資產(chǎn)的核算。包括對(duì)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)的核算和處理方法等方面的規(guī)定。

3、成本和費(fèi)用。包括對(duì)各類成本費(fèi)用的界定，對(duì)成本費(fèi)用核算方法的規(guī)定以及對(duì)壞帳損失處理的規(guī)定等。

4、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。包括對(duì)各種收入、支出和利潤(rùn)的界定及對(duì)其核算方法的規(guī)定。5、代管基金。包括對(duì)代管基金的界定以及代管基金管理的規(guī)定。

12/28/20225EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度（二）業(yè)務(wù)制度12/21/202第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念及收費(fèi)原則

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

12/28/20226EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念及收費(fèi)原第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則

1、合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則

2、區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

3、按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)

4、可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

12/28/20227EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則1第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算二、包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；12/28/20228EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算二、包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)公司在進(jìn)行收費(fèi)測(cè)算時(shí)，還應(yīng)加上合理的利潤(rùn)部分。12/28/20229EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算6、辦公費(fèi)用；12/21/2第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算一般按照每月每單位面積各種費(fèi)用的綜合進(jìn)行計(jì)算，通?？捎靡韵鹿絹?lái)表示：

X=∑Xi×（1＋利潤(rùn)率）（i=1,2,……9）

X：公共性服務(wù)單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月、平方米；

Xi：第i分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月、平方米；

（注：“∑”表示對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的算術(shù)求和。）12/28/202210EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法12第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)（X1）12/28/202211EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（X2）

該項(xiàng)費(fèi)用包括樓宇內(nèi)公用部位如過(guò)道、門廳、樓梯及轄區(qū)內(nèi)道路的各種土建零修費(fèi)；各類公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)；公共照明費(fèi)等。這類費(fèi)用中除了電費(fèi)外，大部分是需要通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷得到的，下面只介紹公共照明耗電費(fèi)的測(cè)算方法。

12/28/202212EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、

物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、

物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（X3＋X4＋X5）

在實(shí)際測(cè)算中，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用是按照每人每月物質(zhì)損耗補(bǔ)償計(jì)算的，這里假設(shè)為100元；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是按照每年每平方米支出固定數(shù)額的物質(zhì)補(bǔ)償計(jì)算的，這里假設(shè)為2元；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用是按照每人每年物質(zhì)損耗補(bǔ)償計(jì)算的，這里假設(shè)為300元。

12/28/202213EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（四）辦公費(fèi)用（X6）

辦公費(fèi)用以管理人員工資總額為基數(shù)提取一定比例，這里假設(shè)為25％。

（五）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（X7）

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊按照財(cái)務(wù)部門的規(guī)定計(jì)提。

12/28/202214EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（四）辦公費(fèi)用（X6）12/第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（X8）

（七）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用（X9）

主要是指在合同中約定的不包含在上述8項(xiàng)中的費(fèi)用，按照合同約定收取。12/28/202215EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度

一、住房專項(xiàng)維修資金的概念

住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金。12/28/202216EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度一、住房專項(xiàng)維修資金的概念1第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度二、住房專項(xiàng)維修資金的繳納制度

（一）需建立住房專項(xiàng)維修資金的物業(yè)類型

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條的規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！?/p>

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第4條規(guī)定：“商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金?！?2/28/202217EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度二、住房專項(xiàng)維修資金的繳納制度第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度（二）住房專項(xiàng)維修資金的繳納方式及標(biāo)準(zhǔn)

商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款２％—３％的比例向售房單位繳交維修資金。

售后公房的住房專項(xiàng)維修資金由兩部分組成：即售房單位提取部分和購(gòu)房者繳納部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取一定比例作為維修資金，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％，該部分基金屬售房單位所有；購(gòu)房者按購(gòu)房款２％的比例向售房單位繳交維修資金，售房單位代為收取的這部分維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。12/28/202218EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度（二）住房專項(xiàng)維修資金的繳納方式第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度三、住房專項(xiàng)維修資金的保管和使用制度

（一）

維修資金的保管

(1)在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書前，維修資金由售房單位代管；

(2)在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修資金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管，直到業(yè)主委員會(huì)成立；

(3)業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理企業(yè)代管的維修資金，應(yīng)當(dāng)定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。12/28/202219EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度三、住房專項(xiàng)維修資金的保管和使用第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度（二）

維修資金的使用

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定：維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào)），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造；維修資金閑置時(shí)，除可以用于購(gòu)買國(guó)債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，不得挪作他用；業(yè)主委員會(huì)成立前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì)成立后，維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。12/28/202220EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度（二）維修資金的使用12/2第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造；業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)；專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。12/28/202221EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：專項(xiàng)維修資第十三章資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理12/28/202222EditedbyZ.M.Gu第十三章資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理12/21/20221Edit第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度

一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法規(guī)

《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》是設(shè)立在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循的原則和規(guī)范，它對(duì)企業(yè)的資金籌集、各類資產(chǎn)的核算、對(duì)外投資、成本費(fèi)用、收入利潤(rùn)、外幣業(yè)務(wù)、企業(yè)清算、財(cái)務(wù)報(bào)告和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面作了通用性的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也必須遵循這一規(guī)范。12/28/202223EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)法第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》是為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的一些特殊方面專門制定的規(guī)定。該規(guī)定的主要條款包括代管基金、成本費(fèi)用和收入利潤(rùn)三個(gè)大的方面。

《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》主要規(guī)定了一些包括資產(chǎn)負(fù)債、成本費(fèi)用、收入利潤(rùn)等具體的財(cái)務(wù)核算方法，是《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》條款的細(xì)化和具體化。12/28/202224EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)定》是為了規(guī)范第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的主要內(nèi)容

（一）基本制度

1、根據(jù)國(guó)家財(cái)務(wù)工作的原則和規(guī)定制定的本企業(yè)綜合性的財(cái)務(wù)制度；

2、企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，企業(yè)財(cái)務(wù)工作的任務(wù)和職責(zé)范圍的規(guī)定；

3、財(cái)務(wù)人員的職責(zé)權(quán)限、技術(shù)職稱、任職獎(jiǎng)懲等規(guī)定。12/28/202225EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的主要第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度（二）業(yè)務(wù)制度

1、資金籌集。包括對(duì)資本金籌集、處理方式等方面的規(guī)定以及對(duì)企業(yè)流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債等財(cái)務(wù)項(xiàng)目核算和處理的規(guī)定。

2、各類資產(chǎn)的核算。包括對(duì)企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)及其他資產(chǎn)的核算和處理方法等方面的規(guī)定。

3、成本和費(fèi)用。包括對(duì)各類成本費(fèi)用的界定，對(duì)成本費(fèi)用核算方法的規(guī)定以及對(duì)壞帳損失處理的規(guī)定等。

4、營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)。包括對(duì)各種收入、支出和利潤(rùn)的界定及對(duì)其核算方法的規(guī)定。5、代管基金。包括對(duì)代管基金的界定以及代管基金管理的規(guī)定。

12/28/202226EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)制度（二）業(yè)務(wù)制度12/21/202第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念及收費(fèi)原則

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

12/28/202227EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念及收費(fèi)原第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則

1、合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則

2、區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

3、按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)

4、可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

12/28/202228EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則1第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算二、包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；12/28/202229EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算二、包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

物業(yè)公司在進(jìn)行收費(fèi)測(cè)算時(shí)，還應(yīng)加上合理的利潤(rùn)部分。12/28/202230EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算6、辦公費(fèi)用；12/21/2第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算一般按照每月每單位面積各種費(fèi)用的綜合進(jìn)行計(jì)算，通?？捎靡韵鹿絹?lái)表示：

X=∑Xi×（1＋利潤(rùn)率）（i=1,2,……9）

X：公共性服務(wù)單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月、平方米；

Xi：第i分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月、平方米；

（注：“∑”表示對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的算術(shù)求和。）12/28/202231EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法12第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)（X1）12/28/202232EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（X2）

該項(xiàng)費(fèi)用包括樓宇內(nèi)公用部位如過(guò)道、門廳、樓梯及轄區(qū)內(nèi)道路的各種土建零修費(fèi)；各類公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)；公共照明費(fèi)等。這類費(fèi)用中除了電費(fèi)外，大部分是需要通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷得到的，下面只介紹公共照明耗電費(fèi)的測(cè)算方法。

12/28/202233EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、

物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、

物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用（X3＋X4＋X5）

在實(shí)際測(cè)算中，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用是按照每人每月物質(zhì)損耗補(bǔ)償計(jì)算的，這里假設(shè)為100元；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是按照每年每平方米支出固定數(shù)額的物質(zhì)補(bǔ)償計(jì)算的，這里假設(shè)為2元；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用是按照每人每年物質(zhì)損耗補(bǔ)償計(jì)算的，這里假設(shè)為300元。

12/28/202234EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（四）辦公費(fèi)用（X6）

辦公費(fèi)用以管理人員工資總額為基數(shù)提取一定比例，這里假設(shè)為25％。

（五）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊（X7）

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊按照財(cái)務(wù)部門的規(guī)定計(jì)提。

12/28/202235EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（四）辦公費(fèi)用（X6）12/第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用（X8）

（七）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用（X9）

主要是指在合同中約定的不包含在上述8項(xiàng)中的費(fèi)用，按照合同約定收取。12/28/202236EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測(cè)算（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度

一、住房專項(xiàng)維修資金的概念

住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金。12/28/202237EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度一、住房專項(xiàng)維修資金的概念1第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度二、住房專項(xiàng)維修資金的繳納制度

（一）需建立住房專項(xiàng)維修資金的物業(yè)類型

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條的規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！?/p>

《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第4條規(guī)定：“商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金?！?2/28/202238EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)住房專項(xiàng)維修資金制度二、住房專項(xiàng)維修資金的繳納制度第三節(jié)

住房專項(xiàng)維修資金制度（二）住房專項(xiàng)維修資金的繳納方式及標(biāo)準(zhǔn)

商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款２％—３％的比例向售房單位繳交維修資金。

售后公房的住房專項(xiàng)維修資金由兩部分組成：即售房單位提取部分和購(gòu)房者繳納部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取一定比例作為維修資金，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％，該部分基金屬售房單位所有；購(gòu)房者按購(gòu)房款２％的比例向售房單位繳交維修資金，售房單位代為收取的這部分維修資金屬全體業(yè)主共同