沂源一中西設(shè)計任務(wù)書

誠信·專業(yè)·策略·整合·運營盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY第18頁共NUMPAGES18盛世行顧問TIMESUNIONCONSULTANCY沂源一中西地塊設(shè)計任務(wù)書項目概況項目區(qū)位項目位于沂源縣新城路以南，魯山路以北，該片區(qū)處于城市發(fā)展主方向，周邊生態(tài)環(huán)境良好，配套服務(wù)設(shè)施完善，發(fā)展勢頭強進。項目四至北至新城路、南至魯山路、西至英華學(xué)校和居民樓、西向為保障性住房區(qū)。項目現(xiàn)狀：本地塊整體比較方正，南北高，中間低，總占地約233畝，土地用途為住宅；項目三面臨城市主干道，周邊環(huán)境相對較好，整體展示性較好。部分技術(shù)指標(biāo)地塊特性地段：項目位于城市主干道，城市發(fā)展中軸線，生態(tài)宜居為一體的高檔住宅片區(qū)。環(huán)境：周邊自然環(huán)境優(yōu)越，空氣情況良好，不存在環(huán)境污染問題。交通：三面臨街，新城路、魯山路、富源路、瑞陽大道等四通八達、方便快捷，便于直通各個城市角落。配套：北鄰全縣最好的高中一中，西面是汽車銷售配套中心，南面為政務(wù)金融一條街，配套及其完善。功能聯(lián)想關(guān)鍵詞：新區(qū)核心純美人居高檔名宅社區(qū)項目定位整體定位沂源多層+小高層+社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分3、項目檔次定位品質(zhì)多層、小高層檔次定位洋房、別墅檔次定位4、客戶定位客戶的職業(yè)構(gòu)成背景私營業(yè)主沂源縣、張店區(qū)、甚至萊蕪、濟南等地眾多的中小企業(yè)老板，他們對居住和生活品質(zhì)、居住環(huán)境有較強的需求，因此，上述私營業(yè)主將會打破地域界限成為本案的目標(biāo)客戶群之一。部分企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英他們在職業(yè)生涯中積累了大量的財富，追求生活的品位與質(zhì)量，改善居住條件時，他們會考慮環(huán)境優(yōu)美的大盤高檔示范區(qū)。政府機關(guān)及國有企業(yè)的高級管理人員這部分人在長久的從政或者國有企業(yè)的工作生涯中積累了大量的“灰色收入”，他們具有較強的消費能力。他們在改善居住環(huán)境的同時，還將居住產(chǎn)品作為一種非常好的保值、增值的投資產(chǎn)品，由于這部分人群大都擁有單位自建房或者已進行過首次置業(yè)，因此他們在物業(yè)的軟件方面和居住環(huán)境上都有較高的要求。規(guī)劃設(shè)計建議1、規(guī)劃總則總體規(guī)劃打破簡單排列式的布局，參照地塊條件及外圍環(huán)境，使各棟單元按照不同的景觀而存在，在不同的水平線上欣賞不同的景致，呈現(xiàn)“移步換景”、錯落有致、靈性跳躍的社區(qū)布局；高品位、高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃原則；社區(qū)規(guī)劃結(jié)合園林結(jié)合地塊現(xiàn)狀，同時避免規(guī)劃布局的單調(diào)性；“統(tǒng)一求變原則”，即首先注意項目與周邊自然環(huán)境的統(tǒng)一性，同時使得社區(qū)內(nèi)部環(huán)境與周邊環(huán)境的區(qū)分和提升，即統(tǒng)一之下的變化原則；并保證整體布局排列的錯落感；深入研究當(dāng)?shù)氐奈幕瘍?nèi)涵和項目定位的特點，體現(xiàn)“生態(tài)居住”的生活模式；突出創(chuàng)新精神，融入當(dāng)前科技成果，結(jié)合項目的自然環(huán)境情況及開發(fā)理念，開發(fā)出更有市場競爭力，符合當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的新產(chǎn)品；以人為本，追求“生態(tài)平衡”、“文化·人·環(huán)境”相結(jié)合的概念，使之成為濰城地區(qū)首席純美人居社區(qū)；設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)的品牌形象，體現(xiàn)項目的環(huán)境特色，并盡量做到節(jié)省，環(huán)保、符合開發(fā)商低成本、高效益的要求。2、整體布局建議總體布局除滿足建筑、消防、人防、綠化、環(huán)保、衛(wèi)生、交通、安保等要求外，充分考慮地塊周邊的有利和不利因素。布局上充分考慮住戶的居家要求，通透、舒暢，體現(xiàn)小區(qū)典雅雋秀的景觀環(huán)境，將小區(qū)中心綠地與宅前綠地有機的結(jié)合起來，同時保持居住區(qū)的安靜與私密性。從空間層次上形成南低北高的高低錯落的空間層次，使各種建筑形態(tài)在空間上既有變化又和諧統(tǒng)一。3、建筑風(fēng)格建議本項目屬于沂源縣大盤項目，位置極佳，周邊空氣環(huán)境和自然環(huán)境良好，結(jié)合沂源山水旅游城市風(fēng)貌，本樓盤的建筑風(fēng)格建議有2種可供參考：江南風(fēng)格歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格江南風(fēng)格推薦原因：沂源縣住宅起步底且同質(zhì)化嚴(yán)重，基本都是現(xiàn)代風(fēng)格。在外立面風(fēng)格上建造成造型簡潔明快的江南建筑風(fēng)格，社區(qū)景觀規(guī)劃為幾個景觀組團，結(jié)合項目定位，凸顯產(chǎn)品區(qū)別于其它產(chǎn)品的特色。參考風(fēng)格：頤景園、盛世康城、綠城等歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格推薦原因：由于沂源市場未出現(xiàn)歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格、在市場上起到產(chǎn)品領(lǐng)先，密閉市場空白點；歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)格是最經(jīng)典的風(fēng)格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術(shù)感的石材墻若坐落在西城核心的新城路上，定會成為沂源縣最讓人驚嘆的神來之筆。參考風(fēng)格：順馳林溪別墅、中潤華僑城四、住宅設(shè)計1、（戶型面積分配）各產(chǎn)品戶型指標(biāo)要求細(xì)分如下，根據(jù)實際情況可適當(dāng)調(diào)整2、端頭戶型設(shè)計端頭可適當(dāng)考慮大戶型；山墻設(shè)計轉(zhuǎn)角凸窗，增大端頭戶型的景觀視角，端頭可適當(dāng)增大戶型面積；側(cè)面下挖，使得地下室成為地上室，形成下沉式庭院，增強地下室的通風(fēng)和采光，同時應(yīng)考慮因此而帶來的排水問題。3、戶型功能設(shè)計除了具有普通住宅所具備的基本居家功能外，還應(yīng)在儲藏、景觀陽臺、工作陽臺、陽臺上下水、步入式衣柜等功能上放大，發(fā)揮到最大功能。同時在角窗、凸窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)處理上，大膽創(chuàng)新，滿足自有空間和私密性的要求。景觀陽臺景觀陽臺角窗落地角窗落地戶型設(shè)計和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與社區(qū)環(huán)境和周邊環(huán)境的溝通交流作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、保姆室、過廊等。戶型應(yīng)方正，通透感強，盡量做到大面寬、小進深的設(shè)計，居室活動空間與自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。一層電梯花園入戶并且加入底層復(fù)式設(shè)計，觀景電梯外置減小高層公攤面積?？蛇m當(dāng)考慮半間房的設(shè)計：住宅增加滿足不同家庭成員、不同生活習(xí)慣下的不同需求，通過靈活的空間調(diào)整來實現(xiàn)高質(zhì)量的居住品質(zhì)，并最大限度的滿足居住生活及個性化的需求。底層架空：底層架空空間屬于半封閉空間，頂面封閉，四面至少有一面是開敞的。一般為兩個或多個空間的過渡空間，可設(shè)置休息設(shè)施。同時可將綠化景觀引入底層架空空間，為居住者提供更多的室外活動場地，并能使綠化景觀相互滲透。4、項目設(shè)計亮點建議：排水管的設(shè)置應(yīng)盡量避免占用空間，以及影響外觀?？照{(diào)位的隱藏設(shè)計，以及增設(shè)空調(diào)冷凝管。增加飄窗、落地窗、270度觀景窗等新穎實用的設(shè)計。強調(diào)窗、陽臺、遮陽板等功能性構(gòu)件的細(xì)部處理?？紤]增設(shè)地暖、外墻保溫、雙層中空玻璃等相關(guān)環(huán)保節(jié)能的設(shè)施?？蛇m當(dāng)考慮屋頂太陽能的合理設(shè)計。陽臺上下水、洗衣機位的合理布置。中央除塵系統(tǒng)的合理添加。5、商業(yè)沿魯山路、小區(qū)東側(cè)沿路布置；功能要求主要以：便利店、藥店、銀行、美容美發(fā)、銀行、郵局、特色餐飲等；建筑形態(tài)臨街3層商業(yè)聯(lián)體，單位面積從200—500㎡不等，滿足多種置業(yè)需求；結(jié)構(gòu)設(shè)計滿足自由組合的需要；時尚、現(xiàn)代的外立面，增強項目的昭示性，合理考慮廣告位的布置；五、道路規(guī)劃及交通組織1、基本原則：遵循人車分流的原則；結(jié)合地塊形狀及周邊環(huán)境，建議小區(qū)步行入口設(shè)置在新城路和魯山路，車行主入口設(shè)置在東側(cè)，小區(qū)實行人車分流設(shè)計，最大限度避免車輛對小區(qū)居民的干擾；各種建筑形態(tài)之間可獨立組成環(huán)狀道路便于后期的物業(yè)管理；停車采用半地下車庫（地上1.3米+地下1.6米）地上車位以及部分私家車庫相結(jié)合的方式予以解決；車位比：1：1.5。半地下陽光車庫示意：2、步行道系統(tǒng)步行道系統(tǒng)與車行道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。；在社區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。3、機動車系統(tǒng)機動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中分離，確保社區(qū)內(nèi)居民的安全。機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，設(shè)計外圍行車系統(tǒng)，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)、平時被用作步行的交通系統(tǒng)等區(qū)域。上述區(qū)域中，機動車在遇緊急事故或服務(wù)需要時（如消防、急救等）才可通行車輛。

園林景觀設(shè)計建議景觀設(shè)計原則滿足業(yè)主需求的設(shè)計要點最大限度滿足業(yè)主親近自然的愿望，盡可能的豐富和綠化景觀；確保為中心景觀帶內(nèi)各類生物創(chuàng)造自然生長的環(huán)境空間；在較僻靜場所設(shè)置坐椅和坐凳；在大面積公共綠地外邊緣設(shè)置閑坐休息的空間；在能愉悅地眺望綠色開放空間的植栽區(qū)域內(nèi)，設(shè)置坐椅、坐凳。景觀設(shè)計的參與性景觀設(shè)計為使用者提供交流的機會。一是直接交流，即參與游戲和活動；二是間接性交流，即觀望自身周圍的環(huán)境；戶外康樂設(shè)施為景觀設(shè)計增加參與性。景觀設(shè)計中加入一些小規(guī)模、低成本的戶外康樂活動設(shè)施的設(shè)計會增加社區(qū)景觀的參與性，同時又能與景觀設(shè)計中的美學(xué)效果相融合。景觀設(shè)計應(yīng)符合沂源方文化和環(huán)境的特性景觀設(shè)計建議展示2、景觀主線設(shè)計以原生態(tài)資源和人造親和性園林為人居交互平臺，實現(xiàn)現(xiàn)代別墅住區(qū)最高環(huán)境營造意識，打造“三重景觀，步移景遷”的社區(qū)景觀帶；社區(qū)自步行入口貫穿地塊東西設(shè)計橫向景觀帶，突出入口景觀的昭示性，形成社區(qū)面向城市的第一重景觀。以南北帶狀中央景觀為社區(qū)景觀的主脈絡(luò)，以組團景觀為核心而展開，小面積的水生態(tài)軸蜿蜒貫穿，簡以豐富的組團綠化和分主題經(jīng)典，形成社區(qū)第二重景觀。組團鄰里景觀，園區(qū)住宅組團的中心均營造一個鄰里花園，形成高貴精致、親切宜人的鄰里景觀環(huán)境，形成第三重景觀。綠化設(shè)計公共綠化。導(dǎo)入“江南生態(tài)園林概念”，以外圍的自然生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，融入現(xiàn)代園林生活所具有的人與自然交融意識，營造出具有強烈層次感的空間綠化。水景設(shè)計建議在地塊景觀中心設(shè)計中央水景、貫穿地塊東西分別設(shè)計車行橋和步行弧形水廊，同時以天然卵石、楊柳等豐富小品，構(gòu)造社區(qū)生態(tài)自然的園林意境。在帶狀中央景觀和各組團景觀處，配置富有參與性的水景小品。七、社區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建議為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，和提升本案大盤的檔次水平，小區(qū)在適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)籃球場、羽毛球場、健身廣場、幼兒園、社區(qū)門診、幼兒活動和老年活動中心等方便業(yè)主生活。1、兒童活動中心、老人活動中心兒童活動中心、老人活動中心盡量安排在社區(qū)次景觀位置，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。2、會所會所是業(yè)主休閑、聚會、交友的社交場所，也是康體、娛樂場所，因此，在規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，方便各業(yè)主使用。3、兒童活動中心、老人活動中心兒童活動中心、老人活動中心盡量安排在社區(qū)次景觀位置，即地塊東側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。4、水電設(shè)備用房及垃圾處理設(shè)備用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。5、生活配套建議水源：雙路供水，設(shè)置地下水凈化系統(tǒng)；直飲水系統(tǒng)；每戶均配備太陽能；中央空調(diào)；對供暖方式提供幾種建議：地源熱泵、集中供暖、煤氣發(fā)生爐供暖等；指標(biāo)原則各項指標(biāo)要求應(yīng)符合國家及淄博（沂源）規(guī)定要求；建筑間距符合消防、日照、衛(wèi)生要求；設(shè)計成果要求建筑設(shè)計單位應(yīng)先提供2－3個初步規(guī)劃設(shè)計方案供開發(fā)商討論，確定后再做深入設(shè)計。修建性詳細(xì)規(guī)劃階段（修建性詳細(xì)規(guī)劃圖紙數(shù)量要求，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門的要求提供）成果要求：彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例1：500；規(guī)劃方案設(shè)計文本，規(guī)格為A3幅面，內(nèi)容至少包括：設(shè)計說明，表達規(guī)劃設(shè)計構(gòu)想，設(shè)計意向；現(xiàn)狀分析（地形、交通、周邊環(huán)境、植物等）；規(guī)劃總平面圖；日照分析圖；交通分析圖（道路與停車場）；規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；配套設(shè)施布置分析圖；景觀分析圖；視線分析圖；總體剖面圖；道路及豎向設(shè)計圖；小區(qū)個道路斷面圖；小區(qū)管理模式分析圖；產(chǎn)品選型設(shè)計，要求產(chǎn)品類型的平面、立面、剖面、效果圖、包括立面材料與說明；配套公建設(shè)計，包括住戶會所、公共活動區(qū)及其它配套設(shè)施