某地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

番禺長隆地塊（原天龍山莊）項(xiàng)目前期策劃報(bào)告科通置業(yè)項(xiàng)目部2016年7月26日

經(jīng)項(xiàng)目部充分理解公司的開發(fā)戰(zhàn)略思想及各大開發(fā)集團(tuán)在番禺的戰(zhàn)略部署，以及本項(xiàng)目的開發(fā)成本和未來的收益預(yù)期，確立本次市場調(diào)查研究方向；重點(diǎn)主要鎖定在區(qū)域范圍內(nèi)的市場供需細(xì)分情況了解；基于此，項(xiàng)目部將分以下各大部分開展本次市場調(diào)查和形成本次市場調(diào)查研究報(bào)告。本市場調(diào)查研究策劃報(bào)告說明： 第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃發(fā)展分析 第二部分：項(xiàng)目所在區(qū)域樓市環(huán)境分析 第三部分：番禺區(qū)未來樓市供銷分析 第四部分：區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié)第一篇章：市場研究宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及城市規(guī)劃分析Part1區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析廣州市2015年生產(chǎn)總值18100元，十年間增長近12000億；番禺區(qū)2015年生產(chǎn)總值1608.78元，2015年較2014年增長增長15.4%，十年間增長近1010億；2011年—2015年-5年間番禺第三產(chǎn)業(yè)占到生產(chǎn)總值的65%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)39.3%，成為區(qū)域的主流產(chǎn)業(yè)；2015年全區(qū)消費(fèi)零售總額不斷增長，近年增長率超過11%，消費(fèi)需求總體增長率呈上升趨勢(shì)；廣州市2011-2015年生產(chǎn)總值變化廣州市2011-2015年建筑業(yè)變化廣州-番禺城市規(guī)劃發(fā)展分析廣州市城市規(guī)劃：2010-2020年的空間發(fā)展將實(shí)現(xiàn)從以“南拓、東進(jìn)”為主；華南新城中心大石鎮(zhèn)中心番禺區(qū)發(fā)展定位：形成“兩軸兩帶六組團(tuán)”的結(jié)構(gòu)；城市空間規(guī)劃發(fā)展更加廣闊；以萬博-漢溪長隆為中心，打造華南新城商業(yè)CBD；亞洲最大的綜合性交通樞紐中心-廣州南站的落成；城市規(guī)劃與未來發(fā)展展望宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好、城市規(guī)劃發(fā)展更合理、基建配套設(shè)施更加完善項(xiàng)目所在區(qū)域市場環(huán)境分析Part2項(xiàng)目所在區(qū)域樓市概況1供貨主要集中在華南板塊，及亞運(yùn)板塊，占總供應(yīng)量的60%左右；市橋南板塊基本趨于飽和，大多住宅項(xiàng)目地塊推遲了開發(fā)進(jìn)度；市橋板塊基本沒有地塊可開發(fā)，近兩年供貨量占比2%左右；受國家宏觀調(diào)控政策的影響，番禺區(qū)從近幾年住宅整體供貨趨于保守。番禺區(qū)2013-2015年樓市概況2013-2015番禺區(qū)各板塊供應(yīng)套數(shù)比例數(shù)據(jù)表分類2013年2014年2015年套數(shù)占比套數(shù)占比套數(shù)占比華南板塊407734%603753%587451%市橋板塊366931%266123%263123%亞運(yùn)板塊315326%229020%279424%大學(xué)城9328%2883%2262%洛溪新城811%581%671%合計(jì)套數(shù)119121133411592番禺區(qū)區(qū)2015年居住住類產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)與成交交總面面積對(duì)對(duì)比分分析2015年上半半年住住宅供供不應(yīng)應(yīng)求，供貨貨量趨趨于保保守，由于于新政政非住住宅類類產(chǎn)品品（酒酒店除除外））獨(dú)立立單元元擁有有獨(dú)立立洗手手間及及廚房房功能能區(qū)間間不可可超過過建筑筑體量量30%的新政政影響響，各各大開開發(fā)集集團(tuán)全全面搶搶建公公寓類類產(chǎn)品品，下下半年年公寓寓產(chǎn)品品將出出現(xiàn)嚴(yán)重的的供過過于求求；囤囤積貨貨量將將在2016年集中釋放放，區(qū)區(qū)域樓樓市環(huán)環(huán)境競競爭激烈；；而由由于公公寓類類產(chǎn)品品的過過多釋釋放及及國家家的宏宏觀干干預(yù)，，區(qū)域域內(nèi)各各開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)推出出的住住宅類類產(chǎn)品品明顯顯減少少，純純住宅宅產(chǎn)品品將受受到市市場熱熱捧。。番禺區(qū)區(qū)2015年居住住類產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)與成交交情況況對(duì)比比分析析成交量量和成成交價(jià)價(jià)格之之間明明顯呈呈現(xiàn)正正向分分布，，受國國家政政策的的影響響6-8月份開開發(fā)商商與購購房者者之間間開始始博弈弈，成成交量量出現(xiàn)現(xiàn)明顯顯下滑滑；成交最最活躍躍是70-120平米總總價(jià)在在70-180萬之間間的產(chǎn)產(chǎn)品，，其次次表現(xiàn)現(xiàn)較為為突出出的是是150-180平米，，總價(jià)價(jià)在200-300萬之間間的舒舒適型型產(chǎn)品品番禺區(qū)區(qū)2015年居住住類產(chǎn)產(chǎn)品成成交情況對(duì)對(duì)比分分析華南-市橋板塊洋房樓市分析2華南-市橋橋板塊塊樓市市分析析華南板板塊各各盤供供需兩兩旺集集中在在90-160平米之之間，，160-180平米供供應(yīng)量量稀缺缺，市市場需需求量量大，，目前前產(chǎn)品品創(chuàng)新新不夠夠大膽膽，戶戶型格格局較較普通通；市橋板板塊主主力戶戶型90平米以以下兩兩房；；目前華華南板板塊廣廣州客客戶和和番禺禺客戶戶的比比例為為1:1；華南板板塊客客源結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，，掀起起置換換潮；目前前區(qū)域域內(nèi)有大批來自自廣州的剛剛需首首置和和置換換型的的中高高端客客戶。。華南板板塊客戶結(jié)結(jié)構(gòu)與與流向向分析析市橋板板塊由由于項(xiàng)項(xiàng)目小小，供供應(yīng)量量少，，對(duì)廣廣州市市場擴(kuò)擴(kuò)展稍稍弱，，客戶戶主要要集中中在周周邊區(qū)區(qū)域；；華南南板塊塊由于于教育育配套套缺乏乏，不不少急急需教教育配配套的的客戶戶被吸吸引至至市橋橋板塊塊。市橋板板塊客戶結(jié)結(jié)構(gòu)與與流向向分析析華南-市橋橋板塊塊客戶戶喜好好分析析客戶喜喜好什什么？？板塊好好在哪哪里，，不好好在哪哪里？？市橋南-亞運(yùn)板塊洋房樓市分析3市橋南南-亞運(yùn)板板塊樓樓市分分析市橋南南板塊塊產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)集中中在140平米以以上的的大戶戶型，，缺乏乏創(chuàng)新新，出出貨速速度慢慢；亞運(yùn)板板塊產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)集集中在在70-120平米米的的中中小小戶戶型型，，主主打打性性價(jià)價(jià)比比；；亞運(yùn)運(yùn)板板塊塊客客戶戶主主要要以以石石樓樓、、石石碁碁本本地地客客戶戶為為主主；；廣廣州州客客戶戶和和外外省省人人士士因因該該板板塊塊價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)吸吸引引前前來來置置業(yè)業(yè)；番番禺禺其其他他客客戶戶認(rèn)認(rèn)為為該該板板塊塊位位置置較較偏偏，，多多數(shù)數(shù)為為當(dāng)當(dāng)?shù)氐鼐泳用衩裨谠谠撛摪灏鍓K塊置置業(yè)業(yè)；；亞亞運(yùn)運(yùn)板板塊塊由由于于剛剛剛剛發(fā)發(fā)展展起起步步，，在在客客源源結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)方方面面吸吸引引了了大大批批首首次次置置業(yè)業(yè)的的周周邊邊地地緣緣型型客客。。橋南南板板塊塊整整體體客客源源較較單單一一，，主主要要以以市市橋橋、、沙沙灣灣當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝巳肆髁魅肴霝闉橹髦?；；廣廣州州客客戶戶較較少少，，只只占占一一成成多多；；來來自自華華南南板板塊塊的的客客戶戶因因該該板板塊塊教教育育資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)進(jìn)進(jìn)駐駐。。目目前前橋南南板板塊塊目目前前產(chǎn)產(chǎn)品品多多為為合合并并戶戶型型，，導(dǎo)導(dǎo)致致客客戶戶面面臨臨““雙雙證證””問問題題缺缺乏乏購購房房資資格格。橋南南板板塊塊客客源源分分析析亞運(yùn)運(yùn)板板塊塊客客源源分分析析市橋橋南南-亞運(yùn)運(yùn)板板塊塊客戶戶結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)與與流流向向分分析析客戶戶喜喜好好什什么么？？板塊塊好好在在哪哪里里，，不不好好在在哪哪里里？？市橋橋南南-亞運(yùn)運(yùn)板板塊塊客戶戶喜喜好好分分析析番禺區(qū)別墅市場分析4別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品以以聯(lián)聯(lián)排排及及雙雙拼拼為為主主（（少少量量獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅）），，主主力力面面積積段段在在350-500㎡㎡；；市橋橋南南板板塊塊別別墅墅的的均均價(jià)價(jià)20000元元/㎡㎡，，華華南南板板塊塊別別墅墅均均價(jià)價(jià)25000-35000元元/㎡㎡，，以以市市橋橋南南水水韻韻藍(lán)藍(lán)灣灣產(chǎn)產(chǎn)品品性性價(jià)價(jià)比比最最高高；；總價(jià)價(jià)跨跨度度大大，，從從350多多萬萬-3000萬萬均均有有，，但但主主力力總總價(jià)價(jià)段段在在600-1500萬萬。。區(qū)域分布項(xiàng)目名稱面積(㎡)均價(jià)/元/㎡總價(jià)/萬元供應(yīng)量/套消化量/套市橋板塊海倫堡700-900280001500-300018--水韻藍(lán)灣200-45012000350-90062約50蘭熙香岸花園240-368待定------華南板塊萬科紅郡380-60035000-500001000-3000132106雅居樂香樟道2號(hào)350-52028000-350001000-220011010招商金山谷335-1080340001172-120007515亞運(yùn)板塊蓮花山碧桂園280-53520000580-60090--番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析據(jù)2015年別墅墅成成交交數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，萬萬科科紅紅郡郡最最為為活活躍躍，，全全年年累累計(jì)計(jì)成成交交64套套，，平平均均月月成成交交在在5套套左左右右；；而年年底底推推出出的的金金山山谷谷新新一一期期別別墅墅組組團(tuán)團(tuán)，，據(jù)據(jù)監(jiān)監(jiān)測測到到目目前前為為止止累累計(jì)計(jì)成成交交不不足足15套套，，區(qū)區(qū)域域別別墅墅市市場場情情況況一一般般番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析調(diào)控控下下，，一一線線城城市市的的住住宅宅性性質(zhì)質(zhì)的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品受受影影響響最最為為明明顯顯；；番禺禺區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)在在售售別別墅墅樓樓盤盤，，除除萬萬科科紅紅郡郡（（雙雙拼拼及及獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅））成成交交量量價(jià)價(jià)齊齊穩(wěn)穩(wěn)外外，，其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目都都較較為為淡淡；；在售售別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積大大、、總總價(jià)價(jià)高高，，但但是是產(chǎn)產(chǎn)品品基基本本為為多多聯(lián)聯(lián)排排；；別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品缺缺乏乏創(chuàng)創(chuàng)新新；；番禺區(qū)別墅成交情況分析別墅墅客客戶戶流流向向目前前番番禺禺的的別別墅墅貨貨量量不不多多，，主主要要集集中中在在華華南南板板塊塊：：雅雅居居樂樂··劍劍橋橋郡郡、、招招商商··金金山山谷谷、、萬萬科科紅紅郡郡；；客客戶戶基基本本以以廣廣州州高高端端層層次次白白領(lǐng)領(lǐng)（（工工作作在在珠珠江江新新城城或或天天河河周周邊邊））及及早早期期的的番番禺禺原原居居民民為為主主。。別墅墅客客戶戶分分析析華南南板板塊塊別別墅墅客客戶戶基基本本以以自自住住為為主主，，并并非非一一般般意意義義的的度度假假型型別別墅墅，，各各個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目為為突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的““城城央央別別墅墅””概概念念，，重重點(diǎn)點(diǎn)突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的便便捷捷交交通通、、成成熟熟配配套套等等方方面面。。番禺區(qū)別墅客戶結(jié)構(gòu)與流向分析項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場分析5項(xiàng)目目地地塊塊所所在在區(qū)區(qū)域域主主要要有有三三大大商商圈圈，，分分別別是是：：市市橋橋商商圈圈、、萬萬博博中中心心商商圈圈和和大大石石商商圈圈。。其其中中市橋商圈圈是已發(fā)展展成熟的的番禺舊舊商業(yè)中中心，萬博商圈圈則是近幾幾年崛起起并有較較高商業(yè)業(yè)定位的的新晉商商圈，相相比之下下，相對(duì)對(duì)落后大石商圈圈略顯尷尬尬，商業(yè)業(yè)配套欠欠缺，檔檔次也不不高。項(xiàng)目所在在區(qū)域大大型商圈圈整體概概況市橋商圈圈整體概概況市橋商圈圈概況：目前番禺禺區(qū)商業(yè)業(yè)最繁華華區(qū)域集集中在易易發(fā)商業(yè)業(yè)街、繁繁華路、、大北路路、大東東路和光光明路。。市橋商商圈商業(yè)業(yè)體量大大約為21.6萬㎡，其其中百貨貨體量4萬㎡，超超市體量量1萬㎡，電電器體量量2.3萬㎡，主主題商城城體量4萬㎡，商商業(yè)街體體量9.7萬㎡。消費(fèi)者基基本信息息常住人口口14萬多人流動(dòng)人口口及外來來暫住人人口共約12萬人職工年人人均收入入達(dá)到52609元農(nóng)民年人人均收入入達(dá)到20354元本區(qū)域外來人口口收入情況況消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)備注：以以上數(shù)據(jù)據(jù)來源政政府報(bào)告告最新統(tǒng)統(tǒng)計(jì)奢侈品消費(fèi)者中檔品牌牌消費(fèi)者大眾型消費(fèi)者個(gè)體經(jīng)營營戶或者者高層管管理人員員；香港或廣廣州市區(qū)區(qū)高端商商業(yè)中心心；白領(lǐng)、工工廠管理理層人員員；番禺新大大新、天天河、海海珠消費(fèi)費(fèi)；周邊居民民、外來來務(wù)工人人員；易發(fā)商業(yè)業(yè)街或一一般生活活超市；；萬博商圈圈概況：萬博中心心位于廣廣州市區(qū)區(qū)與番禺禺傳統(tǒng)中中心區(qū)之之間，華華南板塊塊的中心心，在廣廣州新城城市中軸軸線(廣州火車車東站一一天河城城一珠江江新城)的延伸線線上，是是地鐵三三號(hào)線發(fā)發(fā)展軸上上的重要要節(jié)點(diǎn)，，周邊聚聚集了廣廣州各大大知名高高端樓盤盤。萬博博中心商商圈輻射射范圍涵涵蓋市橋橋、大石石、鐘村村、南村村、洛溪溪及沙溪溪等，總總面積14.7平方公里里。萬博商圈圈整體概概況商圈主力力消費(fèi)群群體是周周邊住宅宅的居民民年齡主主要介乎乎25—55歲，消費(fèi)費(fèi)群體的的出行方方式主要要以自駕車為為主，公交及及社區(qū)樓樓巴也是是居民出出行的主主要方式式之一。。14條公交線線路東至至大學(xué)城城總站(廣工)、西至廣廣州南站站，北至至天河客客運(yùn)站。。地鐵3號(hào)線連通通廣州市市區(qū)中心心與番禺禺區(qū)。大石商圈圈整體概概況商圈主力力消費(fèi)群群體是周周邊住宅宅的居民民，年齡齡主要介介乎15—65歲，消費(fèi)費(fèi)群體的的出行方方式主要要以公交交為主。。近20條公交線線路連接接廣州、、番禺區(qū)區(qū)府中心心、洛溪溪及新南南站地區(qū)區(qū)。大石商圈圈概況：目前商圈圈位于大大石鎮(zhèn)以以105國道大石石段東西西兩邊地地帶為商商業(yè)中心心。大石石商圈東東起珠江江水系大大石水道道、西臨臨新月明明珠花園園，南臨臨錦繡香香江野生生動(dòng)物世世界、北北至大石石橋，包包括大石石城、富富麗城、、天和百百貨、105新地潮流流娛樂主主題商城城等大型型商業(yè)物物業(yè)。周邊大型型社區(qū)如如華碧、、錦繡香香江、雅雅居樂、、祈福、、南奧等等擁有較較為大型型和成熟熟商業(yè)配配套。主主流租金金約為80—145元/平方米/月，少有有放賣，，其中部部分社區(qū)區(qū)商業(yè)街街統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營；項(xiàng)目周邊邊大型社社區(qū)商業(yè)業(yè)配套分分析項(xiàng)目所處處區(qū)域華華南板塊塊由于歷歷史原因因，早期期市政配配套嚴(yán)重重匱乏，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的絕大大部分樓樓盤都依依靠自身身打造商商業(yè)配套套，而且且來此區(qū)區(qū)域買樓樓的客戶戶也看重重商業(yè)配配套的打打造。商業(yè)的打打造除了了考慮商商業(yè)出售售外，還還要考慮慮商業(yè)的的長期有有序經(jīng)營營。項(xiàng)目配套套商業(yè)不不一定是是緊鄰馬馬路車流流量大的的街鋪值值錢；項(xiàng)目特色色商業(yè)配配套不僅僅僅可以以培養(yǎng)小小區(qū)業(yè)戶戶消費(fèi)習(xí)習(xí)慣，還還是項(xiàng)目目周邊居居住群體體首選的的消費(fèi)場場所。例如：：祈福新新村的商商業(yè)中心心和食街街不僅滿滿足小區(qū)區(qū)的業(yè)主主需求，，還吸引引周邊項(xiàng)項(xiàng)目及社社區(qū)居民民前來消消費(fèi)、休休閑等；；區(qū)域內(nèi)各各商圈的的局域性性明顯，，不能作作為本項(xiàng)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)勢(shì)商業(yè)資資源利用用；本項(xiàng)目需需要打造造具有自自身特色色的綜合合性商業(yè)業(yè)配套，，不僅能能滿足項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主主的需求求，還能能吸引周周邊的居居民前來來消費(fèi)；；項(xiàng)目所處處商圈格格局現(xiàn)狀狀打造服務(wù)務(wù)于社區(qū)區(qū)的特色色商業(yè)配配套番禺區(qū)未來樓市供應(yīng)量分析Part3各板塊土土地儲(chǔ)備備及出讓讓分析各板塊土土地儲(chǔ)備備量大，，未來項(xiàng)項(xiàng)目一但但開發(fā)將將有極大大貨量推推向市場場，將需需要3-5年的時(shí)間間來消化化，項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻峻的“從從立法則則”競競爭環(huán)境番禺區(qū)各各板塊在在售樓盤盤及待售售貨量未未來供應(yīng)應(yīng)量統(tǒng)計(jì)計(jì)分析縱觀目前前番禺樓樓盤整體體供應(yīng)，，未來將將近約6000套新增貨貨量集中中在華南南板塊；；市橋和橋橋南板塊塊未來貨貨量將明明顯回落落，以消消化現(xiàn)有有貨量為為主；亞運(yùn)板塊塊貨量有有待消化化，未來來新增樓樓盤項(xiàng)目目依舊是是大社區(qū)區(qū)為主，，供應(yīng)量量較大。。華南板塊市橋板塊亞運(yùn)板塊樓盤名稱累計(jì)已售累計(jì)未售去化%樓盤名稱累計(jì)已售累計(jì)未售去化%樓盤名稱累計(jì)已售累計(jì)未售去化%祈福名都2180195152.8金融街融惠瀾灣6937390廣州亞運(yùn)城1111158295保利紅館34521162.1星商106752367東湖洲花園2929111372金山谷438482384.2正太廣場33929753尚上名筑233325190珊瑚天峰18738095.9可逸江畔1828699盛恒家園4821297星力時(shí)代豪庭51821870.4東怡新地23915161金海岸家園136931781雅居樂劍橋郡508119296.4海倫堡流金歲月130122585倚蓮半島32338245富豪山莊151637380星晨時(shí)代豪庭48110981蓮花山碧桂園412698麗水藍(lán)天豪庭4146486信業(yè)尚譽(yù)2262689莊士映蝶藍(lán)灣205726588祈福活力花園214156112尚東嘉御12771315鑫隆世家5922895星河灣半島127757868新金海御苑1475871尚東尚筑26051699總計(jì)17802605164482181242132972在售重點(diǎn)點(diǎn)樓盤剩剩余貨量量戶型及及供應(yīng)量量統(tǒng)計(jì)分分析區(qū)域分析樓盤名稱推出時(shí)間主推產(chǎn)品面積（㎡）總套數(shù)已售剩余亞運(yùn)城板塊廣州亞運(yùn)城2010年10月13#142-1911169311111582東湖洲花園2008年9月四至五單位190-283404229291113華南板塊保利紅館2015年12月4、5號(hào)70-96556345211招商金山谷2008年9月MINI-TOP21-6852074384823珊瑚天峰2011年10月尾盤四房1701953187380雅居樂劍橋郡2010年11月四房大戶型345-50552735081192富豪山莊2005年5月上林苑93-9918891516373麗水藍(lán)天豪庭2015年7月5棟83-12547841464祈福活力花園2期2015年10月2期洋房76-156475214261星河灣半島2009年9月3期250-66017051127578市橋板塊金融街融穗瀾灣2015年8月3棟69-11276669373星尚2014年1月6棟、3棟94-12015901067523正太廣場2014年3A282-117636339297東怡新地2014年1月2#、6#76-1413902391512015年1-11月番禺一一手新房房成交達(dá)達(dá)11690套，排名名全市第第四，其其中成交交量同比比去年同同期增長長10.4%，價(jià)格同同比去年年同期微微漲1.4%。預(yù)計(jì)2016年上半年番番禺區(qū)總總供應(yīng)量量將超過過20000套。華南板塊塊未來貨貨量集中中在的雅雅居樂劍劍橋郡、、諾德名名都、祈祈福、時(shí)時(shí)代外灘灘和珊瑚瑚天峰；；市橋南板板塊主要要集中在在海倫堡堡、雅居居樂錦官官城和星星匯組團(tuán)團(tuán)、及金金沙灣花花園；在售重點(diǎn)點(diǎn)樓盤剩剩余貨量量統(tǒng)計(jì)分分析區(qū)域樓市環(huán)境回顧與總結(jié)Part4剛需客戶戶：整個(gè)番禺禺市場剛剛需客戶戶成交最最為活躍躍，其中中二手成成交也占占據(jù)了極極大的份份量；改善置換換型客戶戶：目前番禺禺的巨大大置換潮潮帶來了了大批量量的置換換型客戶戶；別墅客戶戶：別墅市場場并不活活躍，但但仍存在在一定客客戶；番禺區(qū)不同層次客戶承接力分析目前，番禺各板塊客源主要呈現(xiàn)出“需求主導(dǎo)流向”的特點(diǎn)。番禺區(qū)整體客戶流向分析部分回流項(xiàng)目潛在在客戶需需求分析析及本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的啟示示本區(qū)域客客戶類型型：大批廣州州剛需性性首次置置業(yè)客戶戶和改善善置換型型的中高高端客戶戶；番禺本地地的中高高端客戶戶（自住住及投資資均有一一部分））；分析其客客戶需求求及喜好好，項(xiàng)目部部認(rèn)為本項(xiàng)目有有以下一一些啟示示可以參參考項(xiàng)目部觀觀點(diǎn)：產(chǎn)品啟示示：本項(xiàng)目的的產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)結(jié)合目目前客戶戶實(shí)際需需求，產(chǎn)產(chǎn)品需要包包涵市場場上熱銷銷的實(shí)用用小戶型型、改善善型客戶戶追捧的的舒適平平層大戶戶型、及及部分高高端客戶戶需求的的大面積積產(chǎn)品（（疊加或或別墅等等）以滿滿足廣泛泛的剛需需型客戶戶及置換換型客戶戶的需求求。建筑風(fēng)格格啟示：：目前番禺禺市場上上最受客客戶喜愛愛及追捧捧的仍為為歐式異異域風(fēng)情情形態(tài)的的建筑；；項(xiàng)目開發(fā)的啟示園林及展展示面啟啟示：打造主題題式園林林更能觸觸動(dòng)客戶戶，番禺禺客戶尤尤為喜愛愛大山大大水的園園林特色色。配套啟示示：，目前華南南板塊的的客戶已已形成關(guān)關(guān)注社區(qū)區(qū)自身配配套的習(xí)習(xí)慣，適當(dāng)打造造區(qū)域互互補(bǔ)性配配套，在在增加客客戶信心心的同時(shí)時(shí)，提升升項(xiàng)目的的商業(yè)價(jià)價(jià)值。項(xiàng)目開發(fā)的啟示第一部部分：：項(xiàng)目目地塊塊分析析第二部部分：：項(xiàng)目目核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)第三部部分：：規(guī)劃劃案例例借鑒鑒第四部部分：：產(chǎn)品品規(guī)劃劃方向向第二篇篇章：：產(chǎn)品品策劃劃項(xiàng)目及地塊分析Part1外部條件1項(xiàng)目區(qū)區(qū)位條條件地塊位位于番番禺西西面，，廣州州南站站-番禺新新城中中心的的邊緣緣地帶帶地塊地塊項(xiàng)目交交通條條件大交通通非常常便利利，10分鐘到到南站站，30分鐘到到達(dá)廣廣州市市區(qū)地塊漢溪大大道金山大大道番禺大大道新光快快速市廣路路興南大大道105國道從項(xiàng)目目地塊塊駕車車經(jīng)過過105國道市市廣路路和南南站大大道10分鐘直直達(dá)南南站出發(fā)大大廳，，駕車車經(jīng)市市廣路路鐘村村20分鐘直直達(dá)番番禺市市橋中中心，，30分鐘到到體育育中心心項(xiàng)目交交通條條件小交通通條件件一般般，到到番禺禺中心心較方方便，，到市市區(qū)需需要換換乘飄峰崗崗站會(huì)江站站漢溪長長隆站站大石站站3km4km3km飄峰公公交站站有近10條公交交線路路，連接接廣州州市客客運(yùn)總總站、、番禺禺市橋橋汽車車客運(yùn)運(yùn)站、、廣州州火車車南站站總站站等。。可乘坐坐多條條公交交線路路接駁駁地鐵鐵大石石站、、會(huì)江江站和和漢溪溪長隆隆站，，步行+公車需需時(shí)約約15-20分鐘項(xiàng)目商商業(yè)配配套地塊遠(yuǎn)遠(yuǎn)離區(qū)區(qū)域商商業(yè)中中心，，缺乏乏必要要的生生活配配套設(shè)設(shè)施大石鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心心市橋商商業(yè)中中心萬博中中心地塊天和百百貨金石娛娛樂城城富麗城城項(xiàng)目基本生生活配配套如肉菜菜市場場、大大型冷冷鮮類類超市市極度缺缺乏，需要要乘坐坐公交交車或或者開開車去去到大大石及及周邊邊中型型樓盤盤的配配套市市場、、超市市和農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場購購買。。項(xiàng)目市市政配配套地塊周周邊無無優(yōu)質(zhì)質(zhì)的教教育資資源距離本本案3-4公里范范圍內(nèi)有禮禮村小小學(xué)、、大石石鎮(zhèn)中中心小小學(xué)、、番禺禺大石石小學(xué)學(xué)、富富麗小小學(xué)等等，周周邊教教育資資源相相對(duì)薄薄弱。。項(xiàng)目市市政配配套地塊周周邊缺缺乏大大型醫(yī)醫(yī)療結(jié)結(jié)構(gòu)大石鎮(zhèn)鎮(zhèn)中各各類醫(yī)醫(yī)院、、診所所等有有近10間，其其中大大中型型的醫(yī)醫(yī)院有有大石長長江中中西醫(yī)醫(yī)結(jié)合合醫(yī)院院、番番禺大大石武武警醫(yī)醫(yī)院等等。距距離項(xiàng)項(xiàng)目大大約10-分鐘車車程。。地塊大石長長江中中西醫(yī)醫(yī)結(jié)合合醫(yī)院院番禺武武警醫(yī)醫(yī)院項(xiàng)目景景觀資資源地塊附附近有有香江江動(dòng)物物園、、長隆隆主題題公園園等旅旅游景景點(diǎn)項(xiàng)目周周邊有有長隆旅旅游度度假區(qū)區(qū)四大大主題題公園園，香香江動(dòng)動(dòng)物園園、大大夫山山森林林公園園，金金山湖湖公園園等，周周邊旅旅游項(xiàng)項(xiàng)目較較為豐豐富。。地塊長隆主主題公公園香江野野生動(dòng)動(dòng)物園園地塊條件2地塊分分析小小結(jié)地塊位位于廣廣州南南站-番禺新新城中中心組組團(tuán)的的邊緣緣地帶帶，位位置較較偏；；1大小交交通條條件都都相對(duì)對(duì)較好好，與與市區(qū)區(qū)的連連接便便利；；2地塊周周邊和和自身身的景景觀資資源比比較豐豐富，，但商商業(yè)配配套有有待完完善；；3地塊周周邊的的環(huán)境境較差差，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的形形象有有較大大影響響；4地塊內(nèi)內(nèi)部山山體較較多，，地形形復(fù)雜雜，雖雖規(guī)劃劃難度度大，，但有有利于于打造造優(yōu)越的的居住住環(huán)境境和高高端的的產(chǎn)品品。5項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)Part2區(qū)位價(jià)價(jià)值廣州南南拓的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)；番禺新新城和和華南南板塊塊的發(fā)發(fā)展契契機(jī)；；廣州南南站的的帶動(dòng)動(dòng)輻射射；景觀價(jià)價(jià)值附近長長隆四四大主主題公公園、、香江江動(dòng)物物園；；飄峰崗崗及周周邊的的天然然山景景；區(qū)域罕罕有的的原始始生態(tài)態(tài)環(huán)境境和山山體景景觀；；速度價(jià)價(jià)值新生代代開發(fā)發(fā)商，，沒有有大企企業(yè)拖拖沓的的報(bào)批批制度度；屬于公公司開開發(fā)的的首個(gè)個(gè)廣州州項(xiàng)目目，可可調(diào)動(dòng)動(dòng)全公公司所所有資資源為為項(xiàng)目目服務(wù)務(wù)；核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)分分析區(qū)位、、景觀觀和速度度構(gòu)成成項(xiàng)目的的三大大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，景景觀價(jià)價(jià)值最最為核核心借鑒案例分析Part2案例(1)---錦繡香江1開發(fā)企企業(yè):香江集集團(tuán)項(xiàng)目位位置:華南板板塊,迎賓路路項(xiàng)目定定位:國際化化生態(tài)態(tài)居住住社區(qū)區(qū)占地面面積:約87萬平方方米總建面面積:約122萬平方方米產(chǎn)品類類型:洋房\別墅\公寓迎賓大大道首期開發(fā)西片區(qū)區(qū)坡地別墅二期開發(fā)西片區(qū)區(qū)洋房產(chǎn)品西片區(qū)開發(fā)發(fā)高爾夫球綠綠地大生態(tài)環(huán)境境開發(fā)策略-西區(qū):結(jié)合地塊”坡地”特點(diǎn),以高端別墅墅產(chǎn)品占位位,樹立高端形形象及項(xiàng)目目品牌;1、開發(fā)策略略二期打造中中小戶型洋洋房產(chǎn)品，，在別墅的的拉動(dòng)下，，洋房產(chǎn)品品迎合市場場需求,并順利占據(jù)據(jù)高端地位位迎賓大道三期開發(fā)東片區(qū)區(qū)別墅+洋房四期開發(fā)東片區(qū)區(qū)小戶型洋房房(70/90限制)五期開發(fā)東片區(qū)區(qū)大面積洋房房開發(fā)策略-東區(qū):后期通過““水景+大面積綠化化+別墅”，內(nèi)部價(jià)價(jià)值升級(jí)，，實(shí)現(xiàn)品牌牌溢價(jià)2、規(guī)劃布局局組團(tuán)式布局局，別墅與與洋房獨(dú)立立組團(tuán),地塊南部布布局別墅,北部布局高高層洋房,營造低密度度環(huán)境.洋房組團(tuán)別墅組團(tuán)洋房組團(tuán)別墅組團(tuán)3、物業(yè)配套套中心會(huì)所配套商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)臨臨洋房區(qū)設(shè)設(shè)置，會(huì)所所臨高端物物業(yè)（別墅墅）在地塊塊中心位置置打造4、景觀特色色高綠化、多多層次、立立體景觀，，演繹“中中國首席生生態(tài)豪宅””的產(chǎn)品定定位案例(2)---雅居樂劍橋郡2開發(fā)企業(yè):雅居樂地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目位置:大學(xué)城板塊塊占地面積:32萬平米總建面積:110萬平米產(chǎn)品類型:洋房/別墅/商業(yè)1、開發(fā)策略略首期開發(fā)臨海組組團(tuán)小高層中小面積洋洋房二期開發(fā)中部聯(lián)排別墅三期開發(fā)東區(qū)高層中大面面積房開發(fā)策略:以依山面江江的小高層層及全方位位的配套占占位打開市市場,帶動(dòng)后期產(chǎn)產(chǎn)品銷售;2、規(guī)劃布局局中心商業(yè)區(qū)區(qū)通過中心商商業(yè)區(qū)規(guī)劃劃，改善了了片區(qū)商業(yè)業(yè)及市政配配套設(shè)施的的短板；國際文化中中心商業(yè)MALL主題俱樂部部中小學(xué)，幼幼兒園組團(tuán)就地塊塊地形及優(yōu)優(yōu)勢(shì)布局產(chǎn)產(chǎn)品類型，，組團(tuán)間產(chǎn)產(chǎn)品類型各各異，特色色鮮明；低密度多層層洋房兩梯四戶依山面江依坡地而建建的聯(lián)排別別墅，贈(zèng)送送兩層地下下面積佰利山組團(tuán)團(tuán)：以山為為主題，圍圍合式布局局——2萬平米私家家山頂公園園佰利山組團(tuán)團(tuán)繞山面江而而建高層大大面積產(chǎn)品品2萬平方私家家山頂公園園借鑒之處31、規(guī)劃布局局---地形與物業(yè)業(yè)類型坡地山地?fù)碛袃?yōu)勢(shì)條條件地形適宜布布局產(chǎn)品限制條件/問題擁有外部優(yōu)優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境靜謐,高度私密原生態(tài)，低低密度,風(fēng)水佳類別墅墅別墅墅等低密度高高端產(chǎn)品容積率以山為主題題圍合式布局局高層密度大2、規(guī)劃布局局---景觀營造有山，但缺缺“水”仁者樂山，，智者樂水水圍繞“山””、“水””做文章3、開發(fā)規(guī)劃劃及模式錦繡香江劍橋郡碰到主要問問題熱點(diǎn)板塊，，規(guī)模大，，生地非熱點(diǎn)板塊塊，規(guī)模大大，生地定位首席生態(tài)豪豪宅社區(qū)高端人文社社區(qū)開發(fā)策略以高端產(chǎn)品品占位以資源最佳佳產(chǎn)品占位位打開市場，，建立品牌牌優(yōu)勢(shì)：1、通過高端端產(chǎn)品迅速速建立整個(gè)個(gè)項(xiàng)目在市市場中的形形象和高度度；2、借助并發(fā)發(fā)揮地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)，降低低前期開發(fā)發(fā)成本投入入；3、產(chǎn)品素質(zhì)質(zhì)高，抵擋擋市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)；；4、以少量高高端產(chǎn)品，，帶動(dòng)后期期產(chǎn)品售價(jià)價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目整體品品牌溢價(jià)；；劣勢(shì)：前期期高端產(chǎn)品品（別墅））去貨速度度較慢，不不利于資金金回收；產(chǎn)品規(guī)劃建議Part3產(chǎn)品類型建建議考慮市場因因素和地塊塊容積率，，建議以高高層、小高高層為主，，適量情景景洋房產(chǎn)品類型產(chǎn)品列舉置業(yè)門檻片區(qū)市場供給別墅類獨(dú)棟單價(jià)30000-35000總價(jià)400～1500萬供給量很少，需求客戶群小聯(lián)排、疊拼單價(jià)25000-30000總價(jià)280-500萬供需較小，銷售速度較慢情景洋房市場空缺高層、小高層單價(jià)9000-16000總價(jià)50-180萬市場主流產(chǎn)品面積戶型市場情況分析建議50-70㎡一房、兩房成交量接近新增供應(yīng)量，消化率約81%總價(jià)低，投資客最多，分布在發(fā)展成熟的板塊★70-90㎡兩房成交量遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)量，呈供不應(yīng)求狀態(tài)總價(jià)較低，首置客為主，市場需求大，★★★★90-120㎡三房成交量和新增供應(yīng)量最大，消化率接近87%市場主流產(chǎn)品，適合首置和改善，需求大★★★★★120-140㎡三房輕微供過于求，消化率約70%升級(jí)版三房戶型，適合改善型，銷售較好★★★140-160㎡四房嚴(yán)重供過于求，消化率不足35%市場嚴(yán)重飽和，銷售困難★160-180㎡四房、五房新增供應(yīng)少，消化率達(dá)到80%市場稀缺產(chǎn)品，需求量有增長趨勢(shì)★★★★★180㎡以上五房、六房中度供過于求，消化率僅40%市場飽和，銷售緩慢★產(chǎn)品類型建建議建議主力戶戶型為90-120方三房，其其次是70-90方兩房和160-180方四、五房房√√√√社區(qū)配套價(jià)價(jià)值形象貢獻(xiàn)者者利潤貢獻(xiàn)者者回籠資金手手段商業(yè)兩房三房情景產(chǎn)品角色產(chǎn)品類型建建議產(chǎn)品角色：：三房是主主要利潤的的貢獻(xiàn)者，，情景洋房房是項(xiàng)目的的形象貢獻(xiàn)獻(xiàn)者通過商業(yè)自自身造血提提升內(nèi)部產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值供不應(yīng)求，，市場熱銷銷，幫助回回籠資金市場主流，，需求量大大，貢獻(xiàn)主主要利潤高端產(chǎn)品，，作為項(xiàng)目目形象的代代表，提升升檔次和增增加溢價(jià)產(chǎn)品分布建建議地塊邊界區(qū)區(qū)域受周邊邊環(huán)境影響響，價(jià)值較較低，地塊塊內(nèi)部的價(jià)價(jià)值更高木材廠加油站加工廠加工廠加工廠山丘國道石材木材堆放區(qū)區(qū)家禽屠宰場場木材廠飛龍地塊生豬屠宰場場陵園垃圾處理廠廠飄峰崗山峰地塊西面、、北面、南南面周邊環(huán)環(huán)境差，景景觀資源少少，價(jià)值最最低。地塊東面有有高差，視視野相對(duì)開開闊，但受受旁邊地塊塊影響，存存在不確定定性。地塊內(nèi)部山山體環(huán)繞，，受外圍環(huán)環(huán)境干擾少少，價(jià)值最最高。產(chǎn)品分布建建議建議地塊四四周布置中中小面積兩兩房三房，，地塊內(nèi)部部布置中大大面積產(chǎn)品品，商業(yè)沿沿市政路和和馬路分布布黃色：適宜布置置面積較小小的兩房單單位和三房房單位。粉色：適宜布置置中等面積積的三房單單位。藍(lán)色：適宜布置置中大面積積的三房單單位和情景景洋房。商業(yè)：建議布置置在南面臨臨馬路區(qū)域域和沿市政政路分布建筑風(fēng)格建建議建筑風(fēng)格：：古典而現(xiàn)現(xiàn)代的ARTDECO風(fēng)格華南板塊、、市橋板塊塊、橋南板板塊項(xiàng)目以以歐式風(fēng)情最受客戶喜喜歡，如錦錦繡香江、、星河灣、、海倫堡等等歐式建筑筑，富有異異域風(fēng)情，，且外立面面選材質(zhì)感感有檔次，，客戶感覺覺舒適有身身份。異域風(fēng)情豪華高貴有身份裝飾藝術(shù)派派、裝飾藝藝術(shù)風(fēng)格、、摩登風(fēng)格格等，誕生于20世紀(jì)20年代介于新古典典主義和現(xiàn)現(xiàn)代主義之之間，既摩摩登時(shí)尚又又不至于太太過激進(jìn)，，是古典對(duì)稱稱和現(xiàn)代簡簡約的綜合合園林風(fēng)格建建議現(xiàn)代派臺(tái)地地園林番禺市場各各樓盤的園園林風(fēng)格，，以歐式園園林、山水水園林和花花園式園林林為主，除除錦繡香江江等樓盤園園林環(huán)境較較為突出外外，其余基基本無特別別之處。9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。23:34:4823:34:4823:3412/24/202211:34:48PM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2223:34:4823:34Dec-2224-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:34:4823:34:4823:34Saturday,December24,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2223:34:4823:34:48December24,202214、他鄉(xiāng)